審理商品房買賣合同糾紛案件的思考

1、Word文檔僅供參考審理商品房買賣合同糾紛案件的思考一、商品房買賣合同的效力咨詢題對商品房預(yù)售合同的效力咨詢題，最高人民法院?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適 用法律假設(shè)干咨詢題的解釋? 及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的講明已作了較明確的闡 述,容易理解，操作性較強(qiáng)。但關(guān)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合 同的效力咨詢題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對此有不同認(rèn)識。假設(shè)將?中華人民共和 國都市房地產(chǎn)治理法?第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓當(dāng)然包括商品房買賣作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，那么商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng) 取權(quán)屬證書。但上述理解

2、顯然與建設(shè)部?商品房銷售治理方法? 第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條 件不符。假設(shè)不作上述理解，那么違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它 事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，?商品房銷售治理方法?只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力咨詢題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，能夠?qū)?商品房銷售治理方法?第七條規(guī)定的商品 房現(xiàn)售條件與?中華人民共和國合同法?第五十二條第四項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合?商品房銷

3、售治理方法?第七條規(guī)定的條件，那么能夠商品房買賣合同損害社會公共利益為由 ，援引?中華人民共和國合同法? 第五十二條第四項(xiàng)的規(guī) 定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。二、商品房買賣合同的分類這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的咨詢題。關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有阻礙和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。 這是依照商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)刻對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分不作出了規(guī)定，上述合同分類咨詢題的阻礙那么直截了當(dāng)及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。 依照建設(shè)部制定的?商品房銷售

4、治理方法?第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品 房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。關(guān)于已竣工未驗(yàn) 收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售依舊按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：同意房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得局部資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特別的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符 合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好

5、了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。 這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法 定入市條件的現(xiàn)房這一觀念 ，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律標(biāo)準(zhǔn)的 理念。三、因房屋存在質(zhì)量咨詢題解除合同的條件房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量咨詢題到達(dá)什么程度，當(dāng)事人能夠請求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在非常大分 歧。最高人民法院?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干咨詢題的解釋?第十三條規(guī)定，因房屋

6、質(zhì)量咨詢題嚴(yán)峻阻礙正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對?中華人民共和國合同法?第九十四條第四項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件即當(dāng)事人一方拖延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的在商品房買賣合同 中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量咨詢題到什么程度為嚴(yán)峻阻礙居住使用？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依靠于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的居住使用要緊以平安為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能平安的居住使用，其它質(zhì)量咨詢題可不能嚴(yán)峻阻礙居住使用；其他人認(rèn)為，居住使用不僅以平安為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)峻阻礙居住

7、使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。四、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定在商品房買賣活動中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承當(dāng)最高至雙倍購房款的懲辦性賠償責(zé) 任，是最高人民法院?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干咨詢題的解釋?規(guī)定 中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是依照?中華人民共和國合同法?和?中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，關(guān)于正確維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，/考試大/收集/較易審查和認(rèn)定；而關(guān)于欺詐行為如何認(rèn)定 ，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識不 一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐

8、行為源于?中華人民共和國民法通那么?和?中華人民 共和國合同法?對欺詐行為的規(guī)定。依照上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為要緊能夠劃分為兩類：即有意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。關(guān)于有意隱瞞真實(shí)情況如何理 解和認(rèn)定，爭論很多。依照王利明教授的觀點(diǎn) 見王教授所著?違約責(zé)任論?有關(guān)內(nèi)容，有義務(wù)告知對方真實(shí)情況而有意不告知，應(yīng)認(rèn)定為有意隱瞞，并提出認(rèn)定有意隱瞞的關(guān)鍵是確定是 否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規(guī)那么。但王教授未對如何認(rèn)定有意發(fā)表意見。筆

9、者認(rèn)為，按一般的理解，有意隱瞞顯然不包括不明白或因過失而未告知的情況。應(yīng)該成認(rèn)，存在由于過失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況，如是否明白或應(yīng)當(dāng)明白真實(shí)情況 ，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù)，假設(shè)均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對方陷入錯誤認(rèn)識，那么可 認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有有意二字，就應(yīng)該如 此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。五、審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)做法：1、 對開發(fā)商開發(fā)的房屋質(zhì)量咨詢題 ，審理時(shí)把握是否全然違約這一關(guān)鍵。假設(shè)存在房屋 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因房屋質(zhì)量嚴(yán)峻阻礙正常居住使用等全然

10、違約情形的 能夠判決退房并賠償損失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構(gòu)成全然違約的 如一般質(zhì)量咨詢題、面積存在少量誤差等，這種房屋質(zhì)量咨詢題被覺察時(shí)，多數(shù)消費(fèi)者差不多 入住，有些差不多對房屋進(jìn)行了裝修，假設(shè)判決退房，會使雙方損失擴(kuò)大，可判決開發(fā)商對房屋 進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償，從而最大限度地維護(hù)社會穩(wěn)定和秩序。2、 在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種 糾紛的形成緣故是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。關(guān)

11、于這類糾紛，較難處理的咨詢題是判定履行合同 依舊解除合同。在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購方都要求預(yù)售方退還房款解除合同并承當(dāng)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購方要求預(yù)售方履行合同并承當(dāng)違約責(zé)任。關(guān)于這類糾紛，在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力履 行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方履行合同并承當(dāng)違約責(zé)任。否那么，假設(shè)判定解除合同，退還房款，那么可能由于預(yù)售方無力退款而使預(yù)購人的合法權(quán)益得不到保障；另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金能夠退還房款的，那么能夠解除合同，退還房款并承當(dāng)違約責(zé)任。假設(shè)預(yù)售方既無履行合同的能力，又無退款的能力，那么能夠采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承當(dāng)違約責(zé)任,并對預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以拍賣的價(jià)款退還預(yù)購方的房款。3、抓爭議的要緊焦點(diǎn)。商品房買賣糾紛案件，當(dāng)事人