江蘇省連云港市灌云縣房地產(chǎn)項(xiàng)目投資調(diào)研報(bào)告

1、2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789內(nèi)部資料ccp江蘇省連云港市灌云縣房地產(chǎn)項(xiàng)目投資調(diào)研報(bào)告上海元坤投資咨詢有限公司二00八年四月目 錄第一部分 灌云縣外部環(huán)境3一、地理位置3二、行政區(qū)劃4三、交通情況：5第二部分 灌云縣內(nèi)部環(huán)境6一、面積與人口61、地域面積62、人口現(xiàn)狀63、簡(jiǎn)要分析7第三部分 城市投資環(huán)境分析7一、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r71、城市總體經(jīng)濟(jì)情況72、歷年gdp增長(zhǎng)情況83、灌云產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況94、灌云民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r105、灌云的企業(yè)發(fā)展情況10二、灌云

2、居民生活水平101、灌云居民生活水平概述102、灌云居民收入情況113、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款水平124、灌云居民住房水平13三、城市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況141、灌云的總體規(guī)劃 （2006年-2010年）14四、城市投資環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析151、投資優(yōu)勢(shì)152、投資劣勢(shì)17第四部分 灌云房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況17一、灌云房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀17二、灌云房地產(chǎn)特征概括18第五部分、項(xiàng)目基本情況19一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介191、項(xiàng)目名稱192、項(xiàng)目位置193、項(xiàng)目性質(zhì)194、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)195、項(xiàng)目現(xiàn)狀19二、項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)效益估算20第一部分 灌云縣外部環(huán)境一、地理位置灌云縣位于江蘇省東北部。東部瀕臨黃海；西部與宿遷市沭

3、陽縣及連云港市東?？h為鄰；南部隔新沂河與連云港市灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，隸屬于連云港市，是國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的對(duì)外開放縣之一。灌云縣1912年建縣，得名于南有大川灌河，北有名山云臺(tái)。 總面積1840平方公里，其中：耕地面積154萬畝。下轄8個(gè)鎮(zhèn)、12個(gè)鄉(xiāng)，省屬3個(gè)農(nóng)鹽場(chǎng)、縣屬6個(gè)農(nóng)林場(chǎng)圃。全縣共有318個(gè)行政村，總?cè)丝?05萬。江蘇各主要城市分布圖二、行政區(qū)劃灌云縣現(xiàn)轄區(qū)8個(gè)鎮(zhèn)，12個(gè)鄉(xiāng)。附圖：三、交通情況：1、灌云縣交通運(yùn)輸具有臨港、沿線、多路、近場(chǎng)的特點(diǎn)，交通便利且組合條件好，形成了較為完備的水運(yùn)、鐵路、公路、航空“四通匯流”的主體交通體系。臨港。灌云縣東臨黃海，縣城距離

4、江蘇省唯一的大型海港連云港港口只有70公里，乘車只需40分鐘。境內(nèi)的燕尾港港口現(xiàn)有5000噸碼頭一座，可建設(shè)萬噸碼頭，港口吞吐量可達(dá)600萬噸以上。除了海港外，還有與大運(yùn)河相連的鹽河及善后河、五灌河等內(nèi)河，內(nèi)河航運(yùn)非常便利。沿線。灌云縣地處亞歐大陸橋東橋頭堡連云港的南大門，縣城距隴海鐵路只有30公里，從縣城驅(qū)車至連云港火車站只需30分鐘，通過隴海鐵路可連接亞歐，南北與津浦、京廣、焦枝、寶成、京九等鐵路相連。多路。灌云縣境內(nèi)有寧連、汾灌、沿海三條高速公路；近60公里的204國(guó)道貫穿灌云縣南北；近70公里的324省道橫穿全縣東西，還有236、242（在建）穿境而過；1000多公里水泥路已伸入鄉(xiāng)村，

5、集高速、國(guó)省、縣鄉(xiāng)村道路為一體的快捷交通網(wǎng)絡(luò)已初具規(guī)模。近場(chǎng)。白塔埠機(jī)場(chǎng)屬全國(guó)54座4d級(jí)機(jī)場(chǎng)之一，離縣城50公里，每個(gè)星期有24個(gè)航班飛往北京、廣州、上海、溫州、廈門等城市。2、但是就目前而言，灌云至連云港、灌云至燕尾港還是不是非常的方便的，其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，還是給灌云的未來發(fā)展帶來有利的一面。連云港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)距離各港口、機(jī)場(chǎng)的分布圖3、交通直達(dá)情況：灌云經(jīng)過高速直達(dá)連云港港口約30分鐘（65公里）；灌云縣城驅(qū)車至燕尾港約為30分鐘（55公里）。第二部分 灌云縣內(nèi)部環(huán)境一、面積與人口1、地域面積灌云縣總面積1840平方公里，其中：耕地面積154萬畝。下轄8個(gè)鎮(zhèn)、12個(gè)鄉(xiāng)，省屬3個(gè)農(nóng)鹽場(chǎng)、縣屬

6、6個(gè)農(nóng)林場(chǎng)圃。2、人口現(xiàn)狀全縣共有318個(gè)行政村，總?cè)丝?05萬。表1：灌云縣歷年人口變化情況年份2003年2004年2005年2006年2007年全縣年末總?cè)丝冢ㄈf人）107.23107.25105.05107.5109.10縣城年末總?cè)丝冢ㄈf人）43.4544.2740.5344.7745.71農(nóng)業(yè)人口（萬人）63.7962.9864.5262.7263.39從以上數(shù)據(jù)來看，我們不難發(fā)現(xiàn)灌云目前的人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)： 非農(nóng)業(yè)人口比例還較高城區(qū)的中心輻射能力尚可，縣城人口增長(zhǎng)潛力較大。3、簡(jiǎn)要分析灌云目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于起步階段，如果灌云能利用自身在連云港和燕尾港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，調(diào)整自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，

7、結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，灌云的發(fā)展將有一番作為。人口增長(zhǎng)率不大，對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)劣勢(shì)。但是在06年，有一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)并入連云港市，因此數(shù)據(jù)有一定的局限性。第三部分 城市投資環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、城市總體經(jīng)濟(jì)情況江蘇省是省定經(jīng)濟(jì)薄弱縣、省財(cái)政轉(zhuǎn)移支付縣，但是目前隨著灌云的整體規(guī)劃的出臺(tái)，以及大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)能力，灌云縣整體得到了發(fā)展。2006年以來，縣委、縣政府進(jìn)一步明確山水城市的縣城定位、西城東港發(fā)展格局、“一城一港三區(qū)”的生產(chǎn)力布局。一城即縣城，一港即燕尾港，三區(qū)就是灌云經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、大伊山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)。目前，城市規(guī)劃、縣城建設(shè)、環(huán)境整治三項(xiàng)工程全面推進(jìn)，城市品位得到不斷提升。

8、 大力提升老城區(qū)。一是實(shí)施凈化工程，深入開展衛(wèi)生環(huán)境治理，去年，僅縣城就清理垃圾1萬余噸，新增隔離護(hù)欄1.9萬平方米；規(guī)范機(jī)動(dòng)三輪車營(yíng)運(yùn)，縣城營(yíng)運(yùn)機(jī)動(dòng)三輪車問題得到了有效解決，由4100多輛迫降到150輛，城鄉(xiāng)衛(wèi)生環(huán)境明顯提升，城鄉(xiāng)交通秩序明顯改觀。二是實(shí)施綠化工程，推進(jìn)大樹進(jìn)城，到目前，已投入720萬元，移進(jìn)城大樹6700余棵。三是實(shí)施亮化工程，勝利路、伊山路等主干道兩側(cè)的樓體全部安裝了輪廓燈，所有的店牌正在安裝亮化設(shè)施，亮化面積達(dá)26萬平方米。四是實(shí)施美化工程，以大整治為抓手，重點(diǎn)對(duì)沿街、沿路、沿河的違章建筑進(jìn)行集中拆除，拆除違章設(shè)置物1.4萬個(gè)，拆除違章建筑5.89萬平方米，實(shí)現(xiàn)拆遷工作

9、零補(bǔ)償、零上訪；以城區(qū)河道打造為重點(diǎn)，投入150萬元對(duì)山前河進(jìn)行清淤，并進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)和打造。2、歷年gdp增長(zhǎng)情況表3、灌云縣歷年gdp增長(zhǎng)情況統(tǒng)計(jì)年份2005年2006年2007年gdp總量（億元）46.4255.9369.98增幅17%17%人均gdp（元）1236852636462增幅18.7%18.7%2006年，四縣共實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值289.51億元，增長(zhǎng)17.3%，比2005年提高了3.0個(gè)百分點(diǎn)，比全市經(jīng)濟(jì)增速高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，贛榆、東海、灌云、灌南分別實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值91.82億元、92.73億元、55.93億元、49.03億元，在蘇北24縣中分別居第13位、第11位、第20位、

10、第22位，贛榆、東海位次與2005年相同，灌云、灌南前移1位；同比分別增長(zhǎng)17.4%、17.4%、17.0%、17.5%，比2005年提高了3.2個(gè)、2.7個(gè)、3.6個(gè)、3.0個(gè)百分點(diǎn)。我們從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：1）、灌云的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟(jì)總量在連云港處于下游水平。2）、近幾年來灌云的gdp增長(zhǎng)較快且增速也一直在加快，總體gdp增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。3）、灌云的人均gdp比較低，灌云的經(jīng)濟(jì)水平較低。隨著灌云的城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和招商引資力度的擴(kuò)大，我們判斷灌云的經(jīng)濟(jì)將在今后幾年有較大的發(fā)展。根據(jù)聯(lián)合國(guó)75國(guó)統(tǒng)計(jì)資料，住宅發(fā)展與人均gdp值之間的關(guān)系為：表: 人均gdp與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀

11、況的關(guān)系表人均gdp8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段根據(jù)以上的標(biāo)準(zhǔn)判斷，灌云當(dāng)前人均gdp水平下，房地產(chǎn)處于住房起步階段。3、灌云產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況1）、現(xiàn)狀從總體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，灌云的2006年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例：32.7：38：29.3；灌云的2007年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例接近28.9：42.9：28.5，說明灌云的第二產(chǎn)業(yè)比重有了長(zhǎng)足的發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所倒退。2）、展望從灌云縣政府制定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，未來灌云將大力引進(jìn)外資發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)，在保持第二產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增

12、長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。4、灌云民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r07年，灌云縣經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年完成民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值35.14億元，增幅25.5%；私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)新增注冊(cè)資本達(dá)9.7億元；新增私營(yíng)企業(yè)數(shù)469戶；新增個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶數(shù)4500戶。-出自江蘇省政府網(wǎng)站（目前灌云07年民營(yíng)注冊(cè)企業(yè)（包括經(jīng)招商）約為220家，規(guī)模類企業(yè)400多家，接近500家（含招商）。-引自工商銀行業(yè)務(wù)科副科長(zhǎng)的訪談）5、灌云的企業(yè)發(fā)展情況1）外資引進(jìn)成果進(jìn)一步完善招商引資優(yōu)惠政策，落實(shí)招商引資及新上工業(yè)項(xiàng)目責(zé)任制，在縣鄉(xiāng)機(jī)關(guān)繼續(xù)推行 “三三制”招商，組團(tuán)參加農(nóng)洽會(huì)等重大招商節(jié)會(huì)，組織日本、荷蘭、美國(guó)、香港

13、、北京、上海、浙江等國(guó)家和地區(qū)的大企業(yè)、大集團(tuán)來灌云縣考察投資，招商引資工作取得明顯成效。全年引進(jìn)內(nèi)聯(lián)資金39.67億元，增長(zhǎng)32.7%；實(shí)際利用外資達(dá)到10635萬美元，增長(zhǎng)308.6%。2）投資環(huán)境政府為了增加辦事效率，節(jié)省投資企業(yè)的時(shí)間，把工商、稅收、安監(jiān)、土地交易、電信等等集中在一起，成立政府服務(wù)中心。但是，就灌云的公務(wù)員的個(gè)人素質(zhì)而言，辦事效率較低，有待進(jìn)一步提高。治安情況較好，交通管理較嚴(yán)格。但是建筑環(huán)境一般，當(dāng)?shù)氐慕ㄖ髽I(yè)有地方壟斷。二、灌云居民生活水平1、灌云居民生活水平概述根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)合實(shí)地考察情況，我們認(rèn)為：1）灌云全縣范圍內(nèi)居民平均收入處于江蘇所有區(qū)縣中的低水平，總體而

14、言并不富裕。2）灌云縣城鎮(zhèn)平均收入水平大大高于農(nóng)村水平，政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、鄉(xiāng)村教師、私營(yíng)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)業(yè)使當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成了很大一部分中及中等以上收入群體。3）灌云居民居住水平從量上來看處于一個(gè)教低的水平，住宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，居住質(zhì)量有待提高。2、灌云居民收入情況表：灌云居民收入統(tǒng)計(jì)表年份2005年2006年2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）581665357408增 幅n/a11.00%13.40%在崗職工平均工資（元）99111379917329增幅n/a39.22%25.58%農(nóng)民人均純收入（元）358239404447增幅9.99%12.87%數(shù)據(jù)來源灌云統(tǒng)計(jì)年鑒、灌云縣統(tǒng)計(jì)局提供材料

15、我們以上述的統(tǒng)計(jì)資料結(jié)合我們實(shí)地考察結(jié)果來看，灌云的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅較快，表明灌云總體的購(gòu)買能力不足。雖然灌云人均可支配收入水平不高且增長(zhǎng)幅度小于gdp增幅水平（目前大多數(shù)城市存在的現(xiàn)象），但結(jié)合灌云的單位從業(yè)人員和勞動(dòng)報(bào)酬情況來看，灌云存在著一定數(shù)量的中等及中等以上收入階層。3、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款水平灌云居民儲(chǔ)蓄存款總體還是呈上升的趨勢(shì)，增幅有所上升。由此可見近年隨著灌云經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的提高。但是人均居民儲(chǔ)蓄余額在全省還是處于低水平。4、灌云居民住房水平表：居民住房水平統(tǒng)計(jì)年份2005年2006年2007年農(nóng)村居民平均每人居住面積（平方米）24.8325.0

16、625.55城鎮(zhèn)居民平均每人居住面積（平方米）32.8133.0133-35* 數(shù)據(jù)來源灌云統(tǒng)計(jì)年鑒*注： 07年無法查證，根據(jù)增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)為3335. 由此看見，居民人均住宅面積增長(zhǎng)幅度不大。我們?cè)趯?shí)際考察中也發(fā)現(xiàn)灌云縣城目前已經(jīng)建成的多層公寓社區(qū)已經(jīng)形成一定的規(guī)模，主流房型面積集中在80100平方米左右，高端產(chǎn)品比較稀缺，客觀體現(xiàn)灌云大部分居民購(gòu)買力的現(xiàn)狀。住房條件質(zhì)的提高還需要時(shí)間。三、城市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況1、灌云的總體規(guī)劃 （2006年-2010年）1）、城市布局2006年以來，縣委、縣政府進(jìn)一步明確山水城市的縣城定位、西城東港發(fā)展格局、“一城一港三區(qū)”的生產(chǎn)力布局。一城即縣城，

17、一港即燕尾港，三區(qū)就是灌云經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、大伊山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)。目前，城市規(guī)劃、縣城建設(shè)、環(huán)境整治三項(xiàng)工程全面推進(jìn)，城市品位得到不斷提升。 大力提升老城區(qū)。一是實(shí)施凈化工程，深入開展衛(wèi)生環(huán)境治理，去年，僅縣城就清理垃圾1萬余噸，新增隔離護(hù)欄1.9萬平方米；規(guī)范機(jī)動(dòng)三輪車營(yíng)運(yùn)，縣城營(yíng)運(yùn)機(jī)動(dòng)三輪車問題得到了有效解決，由4100多輛迫降到150輛，城鄉(xiāng)衛(wèi)生環(huán)境明顯提升，城鄉(xiāng)交通秩序明顯改觀。二是實(shí)施綠化工程，推進(jìn)大樹進(jìn)城，到目前，已投入720萬元，移進(jìn)城大樹6700余棵。三是實(shí)施亮化工程，勝利路、伊山路等主干道兩側(cè)的樓體全部安裝了輪廓燈，所有的店牌正在安裝亮化設(shè)施，亮化面積達(dá)26萬平方米。四

18、是實(shí)施美化工程，以大整治為抓手，重點(diǎn)對(duì)沿街、沿路、沿河的違章建筑進(jìn)行集中拆除，拆除違章設(shè)置物1.4萬個(gè)，拆除違章建筑5.89萬平方米，實(shí)現(xiàn)拆遷工作零補(bǔ)償、零上訪；以城區(qū)河道打造為重點(diǎn)，投入150萬元對(duì)山前河進(jìn)行清淤，并進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)和打造。傾力打造新城區(qū)。以大規(guī)劃為龍頭，以大建設(shè)為重點(diǎn)，突出抓好新區(qū)建設(shè)。新城背靠大伊山,面向產(chǎn)業(yè)園,左手牽著老城區(qū),右手握著快車道,區(qū)位優(yōu)越。我們邀請(qǐng)深圳市城市規(guī)劃院對(duì)縣域進(jìn)行重新的設(shè)計(jì)規(guī)劃，形成了新城、老城、大伊山、居住配套區(qū)、工業(yè)區(qū)等五大功能區(qū)的新城規(guī)劃，引領(lǐng)并加快了新城區(qū)開發(fā)步伐。去年開工建設(shè)城建重點(diǎn)工程103項(xiàng)，到今年10月份，3萬平方米的新行政中心、4萬平

19、方米的四星級(jí)會(huì)議中心等重點(diǎn)工程將竣工使用。目前，江山花園、馨福嘉緣項(xiàng)目已進(jìn)入主體施工階段，縣法院、廣電局辦公樓正按序時(shí)推進(jìn)。與此同時(shí)，按照“彰顯個(gè)性、展示形象”的要求，我們打通人民西路、西苑路，拓寬324省道，修建西環(huán)路等8條道路，進(jìn)一步拉開新城框架，同時(shí)著力打造縣城三大出入口，形成西苑南路、樹云中溝兩大城市景觀軸，居住、辦公、商業(yè)三大功能區(qū)，山前河、小鴨河、三里溝、樹云中溝四條綠廊，方徐、鄭莊、陸莊、山前四大居住片區(qū)。通過大手筆的規(guī)劃和建設(shè)，努力把新城建設(shè)成為山在城中、城在水中、人在綠中、綠在水中的山水城相擁相伴的，具有現(xiàn)代品位、人文內(nèi)涵、山水特色、蘇北知名的旅游生態(tài)城市。-出自灌云商務(wù)網(wǎng)（

20、總體看來，灌云縣政府對(duì)于灌云的建設(shè)確實(shí)花了不少力氣，但是對(duì)于灌云的開發(fā)，灌云的規(guī)劃目標(biāo)，尚需時(shí)間進(jìn)行。2）、土地規(guī)模2007年土地出讓規(guī)模是前兩年總和的兩倍，達(dá)到2300多公頃，07年全年出讓地塊35塊。預(yù)計(jì)2008年11塊，由于土地指標(biāo)的限制，將來土地供應(yīng)量有一點(diǎn)下降。四、城市投資環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析1、投資優(yōu)勢(shì)1）、區(qū)位優(yōu)勢(shì)港口是灌云縣招商引資的寶貴資源，是灌云縣最具特色的優(yōu)勢(shì)所在。圍繞省委省政府提出的加快規(guī)劃建設(shè)沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海海洋經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略部署，連云港市提出了按照突出主港、群港聯(lián)動(dòng)的“一體兩翼”布局，加快昂起連云港港口龍頭，充分釋放燕尾港等港口潛能。灌云縣交通運(yùn)輸具有臨港、沿線、多路、

21、近場(chǎng)的特點(diǎn)，交通便利且組合條件好，形成了較為完備的水運(yùn)、鐵路、公路、航空“四通匯流”的主體交通體系。2）、自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)灌云縣地處沂、沭、泗下游，瀕臨黃海，淡水資源豐富，環(huán)境容量大，是發(fā)展化工等三類工業(yè)的理想之地。（1）、緊臨新沂河尾水通道。新沂河尾水通道是經(jīng)省發(fā)改委立項(xiàng)批準(zhǔn)、省政府決定實(shí)施的污水排海工程，主要排放山東、徐州等地工業(yè)、生活污水，新沂河尾水通道在我縣境內(nèi)長(zhǎng)達(dá)70公里，工業(yè)廢水可集中處理達(dá)標(biāo)后直接排入，具有得天獨(dú)厚的環(huán)保優(yōu)勢(shì)，是水污染相對(duì)較重的大中型化工、醫(yī)藥等在其它地區(qū)因受環(huán)保條件限制而不能上馬或者必須搬遷的項(xiàng)目最適宜、最理想的選擇。（2）、投資成本低。灌云縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)設(shè)有集中式污

22、水處理廠，入?yún)^(qū)項(xiàng)目污水治理達(dá)接管標(biāo)準(zhǔn)后即可進(jìn)入污水處理廠，污染治理投資可大幅降低。（3）、淡水資源豐富。灌云縣境內(nèi)現(xiàn)有新沂河、古泊善后河和五灌河等入海河道，其中五灌河上接車軸河、界圩河、東門五圖河、鹽河等河流，淡水資源豐富，可供發(fā)展大型工業(yè)所需。（4）、地理位置優(yōu)越。灌云縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)瀕臨黃海，園區(qū)污水處理達(dá)標(biāo)后經(jīng)新沂河排放入海，不影響其它地表水體，更不影響飲用水源，無環(huán)境污染糾紛。3）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)隨著灌云縣政府招商引資力度的不斷加大，隨著灌云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)外商投資企業(yè)的不斷到位，我們預(yù)計(jì)灌云的經(jīng)濟(jì)水平會(huì)在近兩年之內(nèi)有較快的發(fā)展。4）、城市化進(jìn)程加速、城區(qū)范圍擴(kuò)大、規(guī)劃蘊(yùn)藏投資機(jī)會(huì)隨著城市發(fā)

23、展進(jìn)程的加速，隨著灌云規(guī)劃的進(jìn)一步明朗，灌云新一輪的城市化進(jìn)程蘊(yùn)藏了較大的投資機(jī)會(huì)。2、投資劣勢(shì)1）、工業(yè)基礎(chǔ)較薄弱，商業(yè)欠發(fā)展由于灌云的底子比較薄弱，因此盡管近幾年的輕工業(yè)有所發(fā)展，但是總體水平仍然落后。另外，由于經(jīng)濟(jì)總體環(huán)境的落后，商業(yè)一直沒有大的發(fā)展。2）、城市的配套設(shè)施分配不均衡因城鎮(zhèn)中心發(fā)展較早，因此配套設(shè)施尚有發(fā)展。新區(qū)已經(jīng)有配套設(shè)施的在建（縣中學(xué)、醫(yī)院、體育館、歌劇院）。但是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沒有配套設(shè)施，并且，就目前而言，沒有完整的規(guī)劃和實(shí)施方案。3）、人力資源競(jìng)爭(zhēng)能力較弱灌云目前人力資源比較薄弱，高技術(shù)人才和高級(jí)管理人員比較缺乏。第四部分 灌云房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況一、灌云房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

24、現(xiàn)狀灌云踩點(diǎn)7個(gè)正在開發(fā)或者待開發(fā)的售樓現(xiàn)場(chǎng)。并分列如下:1.清華緣：大約于5月開盤，價(jià)格未定，主要是以高層小高層為主。該案位于沿324省道新民路與伊山路之間，開發(fā)商為潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司。2.伊山華亭：位于清華源對(duì)面，324省道路北。主要是高層小高層。于3月29日開盤，最低價(jià)在1788元/平方米。就目前的銷售情況而言，表現(xiàn)尚可，銷售情況就現(xiàn)場(chǎng)售樓情況大概估計(jì)為80%85%左右。該案靠近縣城老中心，距縣政府以西大概2公里左右。地段較好。3.怡景花城：該盤總面積大約135畝，主要是多層與小高層，并有少量的聯(lián)體別墅。目前別墅開盤約11套，據(jù)售樓處的介紹，目前已成交5套左右，目前成交率為45.5%。該

25、盤地域也不錯(cuò)，位于規(guī)劃中長(zhǎng)途汽車站南邊。4.陽光景都：6月份開盤，總面積大約為120平方米，以多層小高層為主。位于324省道伊山路和孫騰路中間。5.君悅?cè)A庭：開盤時(shí)期未定，土地上的拆遷尚未完成，從2006年至今。該案總面積約為170畝，多層為主。該案設(shè)計(jì)風(fēng)格比較獨(dú)特，為歐式、英式風(fēng)格。銷售情況無法評(píng)定。6.溢彩馨都：該盤位于政府大樓、體育館、戲劇院后面處于大伊山風(fēng)景區(qū)南邊。馨福家緣正東面。目前在售部分房號(hào)，該盤為多層與小別墅。據(jù)售樓處負(fù)責(zé)人了解，均價(jià)為2400元/平方米。7.大伊山西邊，該盤尚未有開發(fā)動(dòng)作，主要為別墅或者多層為主。為潛在的競(jìng)爭(zhēng)客戶。二、灌云房地產(chǎn)特征概括我們首先來概括一下灌云房

26、地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和特征，使我們能夠直觀的對(duì)灌云房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)初步的了解，同時(shí)本部分的論述也是圍繞以下幾點(diǎn)展開：1、目前，灌云房地產(chǎn)樓盤供應(yīng)量較多，在建、擬建或者已銷新開發(fā)樓盤多達(dá)15個(gè)左右，都以社區(qū)性小區(qū)為主。土地面積基本在100170畝，其中另有500畝土地尚待開發(fā)（不包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)5塊總面積達(dá)500多畝低密度的規(guī)模性開發(fā)的住宅用地）。2、因?yàn)榕f城改造、臨港化工區(qū)的建設(shè)，拆遷人數(shù)較多，他們擁有較多的拆遷賠償費(fèi)他們也是一個(gè)潛在的購(gòu)買群體。根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果來看，目前的在灌云縣城主要的購(gòu)買人群為：公務(wù)員、事業(yè)單位（包含農(nóng)村）、教師（包括鄉(xiāng)村教師）、工人、外出打工者、拆遷居民等等。這中等收入群體，以多層（80100平方米左右）為主，戶型功能實(shí)用性要求較高。3、高端物業(yè)購(gòu)買人群主要為私營(yíng)企業(yè)主、當(dāng)?shù)氐耐鈦硗顿Y者，人數(shù)無法確定，數(shù)據(jù)無法考證?，F(xiàn)在別墅相對(duì)于多層供應(yīng)量較少，相對(duì)而言，購(gòu)買力較弱，比如：怡景花城前期供應(yīng)11套聯(lián)體別墅，目前已售5套。低密度的物業(yè)受國(guó)家政策的調(diào)控，不能進(jìn)行按揭。除非滿足別墅在整個(gè)樓盤占有量小于60%，才可能進(jìn)行按揭（需和銀行進(jìn)行協(xié)商）。4、就目前而言，居民購(gòu)房熱情較高，樓盤去化能力較強(qiáng)，總價(jià)購(gòu)買承受能力30萬左右，多位灌云縣本地人。據(jù)我們現(xiàn)場(chǎng)觀察，目前已開盤樓盤簽約率達(dá)80%，但是主要集中配套較成熟地段（近老城區(qū)）。比如伊山華庭、富園廣場(chǎng)、溢彩