建設工程項目審批手續(xù)及流程.docx

1、.建設工程項目審批手續(xù)及流程Word 范文.閱讀引語房地產(chǎn)項目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門；不同性質(zhì)的項目審批方式的有所差異，審批標準及結果會有很大不同 .第一部分：房地產(chǎn)項目前期主要流程第 1步：編制可行性研究報告，取得發(fā)改委“立項批復”。第 2步：取得國土局“用地預審意見” 。第 3步：取得環(huán)保局“環(huán)境評估審查意見”。第 4部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見函復”。第 5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見函復”。第 6步：取得建委的“選址意見通知書”。第 7步：取得發(fā)改委的“招投標方式通知書”。第 8步：委托招投標代理公

2、司完成設計招投標，發(fā)出中標通知書，取得規(guī)劃局的“設計招投標備案回執(zhí)”。第 9 步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見通知書（選址）”。第 10 步：完成方案設計，取得規(guī)劃局的“設計方案審查意見”。第 11 步：完成初步設計及概預算編制，取得發(fā)改委的“初步設計及概預算審查意見”。第 12 步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單” ，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書” 。第 13 步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證” 。第 14 步：取得建委的“征地計劃通知書” 。第 15 步：取得國土局的“建設用地批準書” 。第 16 步：完成人防報批圖紙設計，取得人防辦的“人防設計審查意見”。第 17 步：完成消防報批圖紙設計，

3、取得消防局的“消防設計審查意見”。第 18 步：完成園林報批圖紙設計，取得園林局的“園林設計審查意見”。第 19 步：委托編制交通影響評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第 20 步：委托勘察院進行評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第 21步：取得建委的“年度施工計劃通知書”。第 22步：設計院完成規(guī)證報批圖紙設計，取得規(guī)劃局的“工程規(guī)劃許可證”。第 23步：與原土地方完成安置補償工作，簽訂“安置補償協(xié)議”。第 24步：完成水、電、氣、暖、信、路等市政供源設計方案，取得市政院的“市政供源方案”。第 25 步：取得園林局的“樹木伐移許可證”。第 26 步：取得建委的“拆遷許可證”及“渣

4、土消納許可證”。第 27 步：取得國土局的“國有土地劃撥決定書” 。第 28 步：取得國土局的“國有土地使用證” 。第 29步：設計院完成全套施工圖設計，取得審查機構的“施工圖審查合格書”。第 30步：完成監(jiān)理招投標手續(xù)，取得建委“中標監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。第 31步：完成施工招投標手續(xù)，取得建委“中標施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。第 32 步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場三通一平。第 33 步：建委踏勘現(xiàn)場，取得“現(xiàn)場勘察合格通知書”。第 34 步：完成質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質(zhì)監(jiān)備案回執(zhí)”。第 35 步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)”。第 36 步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“

5、節(jié)能備案回執(zhí)”。Word 范文.第 37 步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第 38 步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)” 。第 39 步：取得建委的“施工許可證” 。至此完成本項目所有政府部門審批手續(xù)，進入現(xiàn)場施工階段。規(guī)劃部門的審批流程是：控規(guī)調(diào)整規(guī)劃意見函復規(guī)劃意見書審查設計方案用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證。第二部分：房地產(chǎn)項目前期審批詳細流程一、建筑策劃本部分不贅述。二、工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證， 此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為： 工程規(guī)劃許可證，土地證， 開工證，銷售證，房產(chǎn)證） ，前

6、期審批不出差錯，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續(xù)有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。準備材料如下：1、 申報人委托書；2、 申報表；3、 立項批復；4、 年度施工計劃；5、 規(guī)劃意見書；6、 方案審查意見；7、 用地預審意見；8、 環(huán)保意見；9、 用地規(guī)劃許可證；10、 勘察設計中標通知書或等級表；11、 報規(guī)證所需全套施工圖；12、 檔案登記表；13、 人防審查意見；14、 消防審查意見；15、 交通審查意見；16、 其它。三、用地規(guī)劃許可證當用地是新征集體土地或占用別人的土地時，須辦理此證，自有用地建設項目不用辦。提交材料：1、 規(guī)劃意見書；2、 立項批復；3、

7、方案審查意見；4、 用地預審意見；5、 環(huán)保審查意見；6、 釘樁成果通知單；7、 選址意見通知書；8、 與原土地方簽訂的安置補償協(xié)議。Word 范文.四、方案審查、整套設計方案、日照測算審查設計方案以前為規(guī)劃審批一項內(nèi)容，后精簡審批環(huán)節(jié)時取消，取消后引起諸多問題，后又恢復，目前不屬行政許可事項，建設單位“自愿”請規(guī)劃局提供技術指導。審查內(nèi)容和標準主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見書的要求進行設計，同時是否又符合各項建筑設計規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。提交材料有：1、整套設計方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設計說

8、明，效果圖等）；2、規(guī)劃意見書；3、立項批復；4、用地預審意見；5、日照測算；6、其它。五、規(guī)劃意見書、 “規(guī)劃意見書（條件）”、“規(guī)劃意見書（選址）”規(guī)劃意見書是以前 “規(guī)劃要點” 和“規(guī)劃條件” 兩步審批的二合一， 分“規(guī)劃意見書 （條件）”和“規(guī)劃意見書（選址） ”二種，其中內(nèi)容是對擬建建筑性質(zhì)、位置、體量高度、面積大小等所有指標的約定和認可，自有用地項目下發(fā)“規(guī)劃意見書（條件） ”，新征用地項目下發(fā)“規(guī)劃意見書（選址） ”。申報“規(guī)劃意見書（條件）”提供材料如下：1 、建設申請；2 、申報表3 、經(jīng)辦人委托書；4 、 1： 500 或 1： 2000 地形圖；5 、土地證和房產(chǎn)證；6

9、、規(guī)劃總平面圖；7 、上級意見（視情況） ；8 、用地預審意見；9 、環(huán)保意見；10 、立項批復；規(guī)劃意見書為一個項目能否建設的決定性文件，有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會再有大的問題， 審批標準有二個：一是看建設要求是否與控規(guī)一致，二是看所建項目是否為政策允許。第一條簡單，第二條有點復雜，哪些項目讓建，哪些項目不讓建，不同單位不同的建設內(nèi)容審批尺度標準不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。六、土地變性、用地性質(zhì)城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項主要指標也已確定，遠郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設單位的擬建物性質(zhì)與控規(guī)中的土地性質(zhì)

10、不符，則建設申請100%不會得到批準，兩種解決辦法，或改變建設內(nèi)容，或申請改變土地性質(zhì)?！巴恋匦再|(zhì)” 有幾層含義： 一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項目，此處土地變性指的是第二條。土地性質(zhì)大項分為以下幾類：住宅用地（R 表示）；商業(yè)、金融、辦公、科教文衛(wèi)用地（C表示）；工業(yè)用地（M表示）；倉儲用地（W表示）；公路、鐵路、港口用地（T 表示）；城區(qū)道路、廣場用地（ S 表示）；市政用地（U 表示）；耕地、林地、村鎮(zhèn)集體用地（E 表示）。Word 范文.土地變形指以上各種性質(zhì)的相互轉(zhuǎn)換調(diào)整，什么樣的調(diào)整能得到規(guī)劃局或政府的同意，并無明確的法律法規(guī)和條紋規(guī)定。大致原則

11、為：1、順向調(diào)整較易，逆向調(diào)整較難（順向一般伴隨著土地方利益受損、城市和社會利益受益的情況；反之為逆向） ；2 、市政、公益、重點項目調(diào)整較易，經(jīng)營性項目較難；3 、國家部委、央企、部隊武警項目調(diào)整較易，地方單位、私企較難；4 、與城市發(fā)展方向和政府工作思路吻合的較易，反之較難；5 、運作程序正確，方式方法得當調(diào)整較易，反之較難。6 、沒有后遺癥，不會引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。七、控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃意見復函、控規(guī)修改完善通知書（圖）目前規(guī)劃局對項目進行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)，若建設要求與控規(guī)不符，則規(guī)劃審批無法進行，解決辦法之一是建設單位按控規(guī)要求進行建設，辦法之二是向政府申請對現(xiàn)行的地塊

12、控規(guī)進行調(diào)整。政府為維護城市規(guī)劃的嚴肅性和穩(wěn)定性，不同意調(diào)的時候要多于同意調(diào)的時候，且尺度把握無量化標準，但總的原則是：1 、省級單位、部隊酌情考慮，其它從嚴；2 、不會引發(fā)周邊矛盾和社會影響的酌情考慮，其它從嚴；3 、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴；4 、重點項目、政治項目、領導批示項目酌情考慮，其它從嚴；單體項目調(diào)整一般由現(xiàn)土地方提出申請，區(qū)域性規(guī)劃的調(diào)整一般由地方政府出面?？匾?guī)調(diào)整無法定辦理時間， 耗時費力， 程序復雜， 涉及部門人員眾多， 最后需報市政府批準，申請單位要提前有心理準備。八、房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準備什么材料？第一、房地產(chǎn)開

13、發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書 , 應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二、行政審批根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1 、選址定點此階段一般辦理以下事項：1) 計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2) 國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3) 建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4) 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5) 文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6) 規(guī)劃部門辦理項目

14、選址意見書。2 、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件1) 人防辦進行人防工程建設布局審查。2) 國土資源局辦理土地預審。Word 范文.3) 公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4)規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。5) 規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。3 、初步設計及施工圖審查1) 規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2) 公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3) 公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4) 人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5) 國土資源局進行用地預審。6) 市政部門

15、、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。7) 建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8) 建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。9)建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書。4 、規(guī)劃報建圖審查1) 公安消防支隊進行消防設計審查。2) 人防辦進行人防設施審查。3) 建委、市政部門、 園林局、 環(huán)保局、 衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4) 規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)建設工

16、程規(guī)劃許可證 （副本）。5 、施工報建1) 建設單位辦理施工報建登記。2) 建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3)建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。6、商品房預售許可階段由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（ 1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（ 2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（ 3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付

17、日期。2 、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3 、工程施工合同；4 、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。7、建設工程竣工綜合驗收備案1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2 、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。Word 范文.3 、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗

18、收情況核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（正本）。4 、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三、房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段1 、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。2 、開發(fā)商應提交材料：1) 申請書；2) 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；3) 用地證明文件或土地使用權證；4) 建設用地規(guī)劃許可證；5) 建設工程規(guī)劃許可證；6) 施工許可證；7) 房屋竣工驗收資料；8) 房屋測繪成果；9) 根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序

19、的辦理時間，絕大部分都少于15 天，一般在7 天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費， 所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。九、關于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設手續(xù)報批程序中應注意的若干問題無論你在各自的領域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經(jīng)濟的領頭人，引領了化工行業(yè)的風暴， 只要你試圖進入地產(chǎn)行業(yè)， 你就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。 任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則；挑戰(zhàn)它的孿生“潛規(guī)則”的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業(yè)里面，要懂“規(guī)矩” 。1 、土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點

20、批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提. 但是, 這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同行，看到這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。（目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。）土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由項目所在地區(qū)規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率、 建筑密度、 停車位配置等要求； 這些指標都要在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的強制性小戶型比例限制要求，也會在這個文件里

21、體現(xiàn)出來。一般來說，一塊地必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領取土地使用權證。這是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金， 才能在土地證上載明土地用途及年限。（擅自變更土地性質(zhì)在我國是嚴重的違法行為。）但在現(xiàn)實中， 很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃， 直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商， 再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好， 還是根本沒有規(guī)劃都好，Word 范文.反正，我的土地出讓金是

22、已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我國正式搞土地出讓制度是從1990 年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997 年才正式開始。北京第一塊公開交易的土地，是到 2000 年之后才上市的。因為我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，在國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系是全世界獨有的。專家及學者們同樣也想不出更好的土地交易模式?！俺鞘幸?guī)劃”這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。中華人民共和國新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城

23、鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。”以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。2 、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主

24、義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。 這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。 這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，（因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都進行這樣的項目運作。）再說立項， 這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物；立項主要考察的是項目的投資額及可行性。在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從政策上的角度來管理的。因現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的

25、深度不同，所以在這個事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。立項與其他程序的（先后）關系并沒有一個國家級的作業(yè)流程。譬如最近國家的政策， 要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。 這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。在地方利益的驅(qū)動下； 建設項目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給你推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。只要你把編制費用稍微給多點基本

26、上就算OK了。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需要技術含量，關鍵是專業(yè)技術人員組織和搭建?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都聯(lián)網(wǎng)了， 想糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到。3 、總平面圖審查階段這個階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查” 。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少， 日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大， 有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很嚴格，也很專業(yè)。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，就

27、是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1 萬平方米， 有 3000 平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這 3000Word 范文.平方米的建筑占地里面，有2000 平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000 平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度， 無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個 2000 平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題

28、，反正技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以進行控制規(guī)劃上的“偷奸取巧”。再舉個例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點， 一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。 把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營的地方。其他的地方：譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。 消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設

29、計要求的，只要這種草地能承載得起消防車并在（設計）說明中加以強調(diào)，一般情況下還是可行的。審核總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的過程，這個過程一般都要2到 3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當當一次就能通過總平面審查的。（我也沒見過零缺陷的總平面設計）只要有心，無論什么設計院的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗， 要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等；房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你，在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結。

30、再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結成了鐵幕， 它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1 年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。有一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04 年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1 年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。 連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：“你這個總平面圖， 地下室

31、邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來”！4 、管線綜合審查管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，因為要求實在是非常的專業(yè)。事實上， 無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。管線綜合包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。 給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等。上面這三樣大內(nèi)容依

32、規(guī)范，統(tǒng)統(tǒng)得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發(fā)現(xiàn)有這個， 基本上這個小區(qū)你就不用考慮是否買了。功能井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你也可以考慮放棄了。為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？Word 范文.首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實在是見得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天

33、修。這都是管線綜合沒搞好的標志。這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么對于我們來說，當初設計的時候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實上不行。為什么？因為所有的線，都得從外面引進來，跟外面均有個接口。 但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作， 都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了， 哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口

34、，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電再說到這個排水許可證。 這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在的規(guī)范要求雨污分流。 就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計。還有人防、 消防、別看部門小， 權利大的很， 不給你證 , 什么你也別想干, 人防有異地建設費；當然沒有哪個開發(fā)商會傻到按照規(guī)定去交費用，多少都有減免, 具體減多少就看你公關能力了.消防就

35、更不用說了, 方案報批和竣工驗收都是關口，關系再好也要來回驗收兩三回，基本上沒有誰能一次性通過的, 不表示一下你都不好意思和他們說驗收的事情。供電、供水、燃氣；雖然權力不大，可能耐不?。凰械臄n斷部門均是如此。這些部門說不給通電、不給你通水你一點辦法也沒有你自己去發(fā)揮想象力吧.5 、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。單體設計是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是：落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常

36、嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠， 基本上都別想通過單體審查。當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35 平方米到 45 平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。 這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。不過無數(shù)開發(fā)

37、商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。這個過程沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。不過這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中被提到非常高的位置，反復的強調(diào)。應引起你的注意。6 、消防和人防專項審查小區(qū)的消防和人防設計要求是必須達標的。 但我看來沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備能夠達標。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單；你個人去品其中滋味。Word 范文.人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西，人防部門屬于政府部門，

38、不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的業(yè)主也許沒有注意到；所有的人防用途的東西，產(chǎn)權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權，無論如何， 都不可能歸屬于全體業(yè)主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣， 所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。7 、施工圖審查在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成

39、節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。節(jié)能審查： 是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。 當然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個， 因為北方有一個取暖的問題， 節(jié)能不能達標的房子， 在冬天那可是要白白的花出取暖費的。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90 平方米以下占70%以上的90-70政策說兩句。 建設部在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6 米的客廳， 在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風

40、要求時，90 平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥， 而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90 平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個90-70 ，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單

41、位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是， 基于我國的審查技術非常的落后；因此這個審查實在是見仁見智；施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少的。8 、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕＿\輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根

42、本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥；余泥在運輸過程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準備。噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管， 開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。但是絕大多數(shù)的城市，那處于幾乎Word 范文.沒有管理的地步。9 、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)

43、督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工有時卻分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？說不清楚?？傊畠蓚€機構都得好好的哄著。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦 . 等等 ; 罰你個萬八的只是一張單子的事.在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水

44、泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3 分之1 （注：打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。）10、施工招投標、監(jiān)理報建首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可

45、以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局買一張股東結構書就行了。在必須要做施工、監(jiān)理招投標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。11、施工許可證施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可， 但在實際操作中；從來沒有那一家房開企業(yè)能辦齊上面所有手續(xù)后，再申領施工許可證的。要這樣的話， 沒一年的時間辦不出不來。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200 多個章，事還沒辦成。最后撤資了，

46、不干了。上級政府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了， 我們也沒好到哪里去；為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過十多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈

47、之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市， 也有空子可以鉆， 比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。 這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們也就沒得玩了。12 、進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個， 才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解?；旧希F(xiàn)在的調(diào)控政策分成以下三個方面：Word 范文.1 、減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。最近這3 年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年緊，采取

48、的措施一年比一年嚴格。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。 尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下， 房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少已是不爭的事實了。現(xiàn)在是哪個地產(chǎn)公司手上有地就能夠存活下去；在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展中城市逐步擴張，期待著富裕群體人數(shù)總量不斷增長。2 、政策走向制約著市場需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金

49、率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒有解決任何問題， 不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，房價就會自動降價了？說這種話的人第一是不懂； 第二是白癡； 可能嗎？土地是不可再生的資源， 而每個人都需要住房且不論大?。粐说男膽B(tài)是： “別人有不如自己有。 ”我個人認為： 這種鏈式反應真的如果應驗或加?。晃冶ＷC： “銀行肯定會比開發(fā)商死的更快、更難看”3、政策性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個很明確，就是那個90 平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。 這個 90-70的政策我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤有什么差別？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定， 戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的若干個項目在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。相反很成功。前面說手續(xù)及要