金地集團(tuán)運(yùn)營管理程序

1、Gemda金iffi集團(tuán)le文件編號版本號1質(zhì)量管理體系程序文件生效日期金地集團(tuán)營運(yùn)管理程序蓋控制專用章處修改狀態(tài)修訂情況生效日期In川IV起草許凌云、吳亮職務(wù)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)日期2006年8月28日審核職務(wù)經(jīng)營管理部總經(jīng)理日期審核職務(wù)日期簽發(fā)職務(wù)日期金地集團(tuán)營運(yùn)管理程序金金金金金金金金、丨人、丨人、丨人、丨人、丨人、丨人金金金金金、丨人、丨人、丨人、丨人、丨人金金金金金、丨人、丨人、丨人、丨人、丨人金金金金金、丨人、丨人、丨人、丨人、丨人金金金金金、丨人、丨人、丨人、丨人、丨人金金金金金金金 、丨人、丨人、丨人、丨人、丨人、丨人、丨人金金金金金金金金、i,. 、i,.、i,. 、i,. 、i,.、i

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9、地產(chǎn)子公司季度考核、三年經(jīng)營方案、集團(tuán)新工程投資管理、 兩年投資方案等流程，明晰集團(tuán)營運(yùn)相關(guān)主體的權(quán)責(zé)，確保集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)達(dá)成和營運(yùn) 體系有效運(yùn)作。2. 適用范圍集團(tuán)、子公司、各工程營運(yùn)管理全過程。程序主要針對集團(tuán)和各直屬地產(chǎn)子公司， 非地產(chǎn)子公司可參照執(zhí)行。3. 定義集團(tuán)營運(yùn)決策小組組長：集團(tuán)總裁執(zhí)行組長：集團(tuán)經(jīng)營主管領(lǐng)導(dǎo)組員：集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)、各直屬地產(chǎn)子公司總經(jīng)理、集團(tuán)經(jīng)營管理部總經(jīng)理、集團(tuán)計 劃財務(wù)部總經(jīng)理、集團(tuán)資本管理部總經(jīng)理定位與職責(zé)：集團(tuán)營運(yùn)決策小組負(fù)責(zé)審批集團(tuán)三年經(jīng)營方案及各季度營運(yùn)調(diào)度方案、集團(tuán)兩年投資方案、各地產(chǎn)子公司年度預(yù)算及營運(yùn)年度和各季度KPI等。相關(guān)執(zhí)行決議應(yīng)由組長簽發(fā)，

10、或組長授權(quán)執(zhí)行組長簽發(fā)三年經(jīng)營方案：在集團(tuán)五年戰(zhàn)略規(guī)劃根底上，根據(jù)集團(tuán)開展目標(biāo)和現(xiàn)有工程經(jīng)營 狀況、未來需拓展工程預(yù)測等，制定的集團(tuán)及子公司三年經(jīng)營方案。?工程經(jīng)營分析表?：工程開發(fā)期內(nèi)，通過定期全面分析工程根本情況、進(jìn)度、投資、定價、銷售、本錢、稅費(fèi)、工程總體收益和現(xiàn)金流測算等，形成?工程經(jīng) 營分析表?，由地產(chǎn)子公司負(fù)責(zé)編制。集團(tuán)經(jīng)營信息庫：集團(tuán)經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)匯總?工程經(jīng)營分析表?，形成集團(tuán)經(jīng)營 信息庫，并負(fù)責(zé)維護(hù)更新工作。兩年投資方案：在三年經(jīng)營方案指導(dǎo)下，集團(tuán)經(jīng)營管理部在每年初編制未來兩年 投資方案，每季度在投資方案根底上編制季度投資動態(tài)信息，作為子公司進(jìn)行新 工程拓展的指導(dǎo)性文件。工程

11、重大開發(fā)節(jié)點：指工程總體及各主要分區(qū)、分期的開工、開盤銷售、結(jié)轉(zhuǎn)三 個節(jié)點分區(qū)、分期參考設(shè)計方案、工程開工證、銷售預(yù)售許可證、竣工備 案證等對工程的劃分。年度預(yù)算：每年底由集團(tuán)制訂的全集團(tuán)及各子公司的下一年度預(yù)算，由子公司編 制初稿后，集團(tuán)進(jìn)行審核確定。預(yù)算中的經(jīng)營指標(biāo)與各?工程經(jīng)營分析表?數(shù)據(jù) 一致，并作為下一年度經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)的依據(jù)。年度及季度BSC每年底/季度末由子公司上報、集團(tuán)審定的各地產(chǎn)子公司年度 / 季度平衡計分卡，其中年度BSC包含年度主要業(yè)績指標(biāo)，季度BSC是年度BSC的分解4.職責(zé)制定O參與、配合決策、審批 執(zhí)行區(qū)域子公司集團(tuán)經(jīng)營管理部集團(tuán)方案財務(wù)部集團(tuán)營運(yùn)決策小組集團(tuán)三年經(jīng)營

12、方案o子公司三年經(jīng)營計劃oo工程經(jīng)營分析表oo一制定o參與、配合決策、審批 執(zhí)行集團(tuán)經(jīng)營管理部集團(tuán)資本管理部集團(tuán)方案財務(wù)部集團(tuán)營運(yùn)決策小組集團(tuán)兩年投資方案和季度投資動態(tài)信oo息5.程序5.1 工程經(jīng)營分析5.1.1 ?工程經(jīng)營分析表?的編制和更新(1) 概述：?工程經(jīng)營分析表?是在工程開發(fā)期間，定期對工程進(jìn)行全面評估和經(jīng)營評價的 綜合表格。該表的模版見本程序附件。?工程經(jīng)營分析表?是形成集團(tuán)、地產(chǎn)子公司三年經(jīng)營方案、年度預(yù)算及營運(yùn)KPI、 經(jīng)營調(diào)度案、地產(chǎn)子公司季度BSC的根底，是集團(tuán)及子公司進(jìn)行經(jīng)營分析的重要依據(jù)。(2) 責(zé)任人:?工程經(jīng)營分析表?責(zé)任人為地產(chǎn)子公司營運(yùn)中心及財務(wù)管理部，兩部

13、門需為各 工程指派專人負(fù)責(zé)表格編制和更新工作(可兼任)(3) 工作流程：?工程經(jīng)營分析表?初始化工程獲取后，設(shè)計實施方案初步確定時，子公司應(yīng)根據(jù)工程投資決策評審的結(jié)論, 初始化?工程經(jīng)營分析表?，將設(shè)計、本錢、銷售、稅費(fèi)及收益測算等相關(guān)數(shù)據(jù)填入， 由此第一次形成?工程經(jīng)營分析表?，作為評價工程設(shè)計實施方案的經(jīng)濟(jì)可行性及相 關(guān)售價、本錢狀況的依據(jù)。工程季度經(jīng)營分析每年第13季度末，由各地產(chǎn)子公司營運(yùn)中心牽頭，對工程報建、工程、設(shè)計、 本錢、營銷等各類情況進(jìn)行全面了解，結(jié)合財務(wù)測算完成?工程經(jīng)營分析表? ，由營 運(yùn)中心在下季度初 4、 7、 10月初10號前上報集團(tuán)經(jīng)營管理部。年底季度經(jīng)營分析與預(yù)

14、算編制工作合并進(jìn)行， 故子公司本應(yīng)次年 1 月進(jìn)行的季度 經(jīng)營分析提前一個月，在上一年 12月 15日前完成各?工程經(jīng)營分析表?更新，上報 集團(tuán)經(jīng)營管理部。?工程經(jīng)營分析表?遇重大經(jīng)營情況變動時更新工程重大經(jīng)營情況發(fā)生變動時， 由各子公司營運(yùn)中心負(fù)責(zé)根據(jù)變動情況，會同子 公司財務(wù)管理部更新調(diào)整?工程經(jīng)營分析表? ，使其反映工程最新的經(jīng)營狀況。重大經(jīng)營情況變動的范圍主要包括： 工程主要設(shè)計方案形成及設(shè)計指標(biāo)重大調(diào)整； 工程進(jìn)度方案中重大開發(fā)節(jié)點調(diào)整； 工程本錢目標(biāo)形成及重大調(diào)整； 工程營銷籌劃報告形成及調(diào)整； 工程價格方案形成及重大調(diào)整。 對?工程經(jīng)營分析表?內(nèi)各專業(yè)信息的要求設(shè)計專業(yè)：在工程開

15、發(fā)周期的各個重大設(shè)計節(jié)點工程設(shè)計實施方案完成、工程 擴(kuò)初設(shè)計完成、工程施工圖設(shè)計完成、工程規(guī)劃初驗完成、工程規(guī)劃驗收完成等可能使工程規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)變動的節(jié)點 ，提供完整、詳細(xì)、全面的規(guī)劃指標(biāo)營銷專業(yè)： 在工程開發(fā)周期的各個重大營銷節(jié)點工程設(shè)計實施方案確定時工程 定價初判、 營銷籌劃報告完成、 各階段價格體系評審等節(jié)點 及每季度初， 提供完整、 詳細(xì)、全面的營銷資料，包括樓盤已售情況及未售局部的銷售方案。本錢專業(yè)：在工程開展本錢目標(biāo)確定前，提供工程開展本錢預(yù)計情況；工程開展 本錢目標(biāo)確定后，提供本錢目標(biāo)及月度本錢動態(tài)更新情況。財務(wù)專業(yè)：根據(jù)工程根底信息，結(jié)合當(dāng)期財務(wù)數(shù)據(jù)，形成工程“損益表 、“現(xiàn)金

16、 流量表等財務(wù)表格，完成?工程經(jīng)營分析表?的編制。4?工程經(jīng)營分析表?的審核與報送?工程經(jīng)營分析表? 需經(jīng)地產(chǎn)子公司總經(jīng)理或其授權(quán)負(fù)責(zé)人審核，由地產(chǎn)子公司 營運(yùn)中心負(fù)責(zé)按本程序及集團(tuán)要求的其他時點報送集團(tuán)經(jīng)營管理部。以上各階段?工程經(jīng)營分析表?更新時，如更新使工程關(guān)鍵經(jīng)營指標(biāo)較可研或上 一版表格數(shù)據(jù)惡化，需報集團(tuán)營運(yùn)決策小組審批。5.1.2 集團(tuán)經(jīng)營信息庫的建設(shè)和維護(hù)各子公司上報的?工程經(jīng)營分析表?，由經(jīng)營管理部核對后上傳到 KM內(nèi)集團(tuán)經(jīng)營信息庫網(wǎng)站，信息庫由集團(tuán)經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)維護(hù)和管理。5.1.3 規(guī)劃新工程的經(jīng)營分析在集團(tuán)五年戰(zhàn)略規(guī)劃指導(dǎo)下， 根據(jù)集團(tuán)未來開展需要，集團(tuán)經(jīng)營管理部建立新項

17、目經(jīng)營分析模型，以此作為指導(dǎo)新工程獲取及集團(tuán)三年經(jīng)營方案的依據(jù)。5.2 工程重大開發(fā)節(jié)點變動的審核5.2.1 工程重大開發(fā)節(jié)點確實定工程投資決策評審?fù)ㄟ^后，工程各階段重大開發(fā)節(jié)點即確定，不得輕易更改。 對于個別大型工程，如工程投資決策評審時未完全確定工程分區(qū)分期重大開發(fā)節(jié)點，應(yīng)在編制工程總體開發(fā)方案時報集團(tuán)經(jīng)營管理部，審核其重大開發(fā)節(jié)點確實定。5.2.2 工程重大開發(fā)節(jié)點的調(diào)整工程重大開發(fā)節(jié)點確定后，如需調(diào)整，地產(chǎn)子公司應(yīng)報集團(tuán)經(jīng)營管理部初審后，報集團(tuán)營運(yùn)決策小組批準(zhǔn)。5.3季度經(jīng)營分析5.3.1 地產(chǎn)子公司及各工程月度、季度經(jīng)營分析每月各地產(chǎn)子公司對公司經(jīng)營情況進(jìn)行全面分析，形成地產(chǎn)公司督辦

18、月報；各項 目對工程開發(fā)進(jìn)展、經(jīng)營情況進(jìn)行全面分析，形成工程督辦月報及本錢月報、銷售月 報等專業(yè)月報，在每月初第一周內(nèi)上傳 KM內(nèi)相應(yīng)網(wǎng)站。對于督辦月報的編制工作，各子公司應(yīng)制訂相應(yīng)程序進(jìn)行制度化。集團(tuán)定期對程 序合理性、月報編制質(zhì)量和效果進(jìn)行評估，并公布結(jié)果。子公司每季度對子公司經(jīng)營規(guī)劃進(jìn)行審視， 就外部環(huán)境變化、工程各項指標(biāo)變動、 工程開發(fā)方案變動等重大變化對經(jīng)營規(guī)劃的影響進(jìn)行分析，更新三年經(jīng)營方案，形成季度經(jīng)營規(guī)劃分析報告，并在子公司季度經(jīng)營分析會上進(jìn)行討論子公司形成季度經(jīng)營分析成果后， 應(yīng)及時上報集團(tuán)經(jīng)營管理部，作為集團(tuán)經(jīng)營分 析會的匯報內(nèi)容。5.3.2 集團(tuán)季度經(jīng)營管理巡檢集團(tuán)每季度

19、對地產(chǎn)子公司進(jìn)行經(jīng)營管理巡檢，全面了解各地產(chǎn)子公司、各工程的 經(jīng)營狀況，評估集團(tuán)各項決策的執(zhí)行情況，并在集團(tuán)季度經(jīng)營分析會上進(jìn)行匯報。巡檢的具體規(guī)定見集團(tuán)經(jīng)營管理巡檢相關(guān)程序。5.3.3 集團(tuán)季度經(jīng)營分析會集團(tuán)于每季度第一個月的中旬召開集團(tuán)季度經(jīng)營分析會，會議對集團(tuán)及各子公司經(jīng)營狀況進(jìn)行分析匯報和評估，對下階段經(jīng)營工作進(jìn)行安排。會議討論和決策內(nèi)容體 現(xiàn)為季度經(jīng)營分析會會議記要，由集團(tuán)經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)落實。集團(tuán)季度經(jīng)營分析會的具體規(guī)定見集團(tuán)?公司級會議年度手冊?，會議相關(guān)資料應(yīng)合理設(shè)置權(quán)限后及時上傳KM網(wǎng)站。5.3.4 集團(tuán)臨時經(jīng)營分析會在兩次季度經(jīng)營分析會間隔期內(nèi)，如遇重大經(jīng)營事件，經(jīng)集團(tuán)營運(yùn)決

20、策小組提議， 可由經(jīng)營管理部組織召開臨時經(jīng)營分析會，會議內(nèi)容由會議通知確定。5.4 三年經(jīng)營方案5.4.1 三年經(jīng)營方案的編制和確定每年底，根據(jù)集團(tuán)5年戰(zhàn)略開展規(guī)劃，在已有工程經(jīng)營分析根底上，子公司編制 其三年經(jīng)營方案，上報集團(tuán)。集團(tuán)方案財務(wù)部編制集團(tuán)三年經(jīng)營方案，集團(tuán)經(jīng)營管理 部對經(jīng)營方案進(jìn)行分析，提出經(jīng)營調(diào)度建議案，報集團(tuán)經(jīng)營分析會議審批確定。542年度預(yù)算、營運(yùn)KPI、季度BSC的調(diào)整和落實對三年經(jīng)營方案進(jìn)行分析討論后形成的決議和成果，如需調(diào)整年度預(yù)算及營運(yùn)KPI、落實到地產(chǎn)子公司季度BSC集團(tuán)各部門及各子公司均應(yīng)及時調(diào)整和執(zhí)行。5.5子公司年度、季度考核5.5.1 年度預(yù)算及年度營運(yùn)K

21、PI指標(biāo)的編制和確定每年底，各子公司根據(jù)集團(tuán)及子公司三年經(jīng)營方案，在工程經(jīng)營分析根底上，編 制子公司年度預(yù)算及年度營運(yùn) KPI指標(biāo)，上報集團(tuán)方案財務(wù)部。集團(tuán)方案財務(wù)部會同經(jīng)營管理部進(jìn)行審核，并就審核結(jié)果與子公司溝通，將結(jié)果 上報集團(tuán)營運(yùn)決策小組進(jìn)行決策，決策成果匯總到子公司年度BSC中。5.5.2 年度預(yù)算及年度營運(yùn)KPI指標(biāo)的調(diào)整子公司年中可根據(jù)經(jīng)營狀況變化提出年度預(yù)算及年度營運(yùn)KPI指標(biāo)調(diào)整申請，集團(tuán)經(jīng)營管理部審核提出意見后報集團(tuán)營運(yùn)決策小組決策，并根據(jù)決策意見修訂集團(tuán)和子公司的營運(yùn)KPI指標(biāo)。5.5.3 地產(chǎn)子公司季度BSC編制集團(tuán)每季度對各地產(chǎn)子公司進(jìn)行考核。每年3、6 9、12月的2

22、5日前，由地產(chǎn) 子公司編制下季度BSC 上報集團(tuán)經(jīng)營管理部。經(jīng)營管理部組織集團(tuán)各部門進(jìn)行評審,經(jīng)報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行5.5.3 地產(chǎn)子公司季度BSC考核各考核期末，子公司進(jìn)行年度營運(yùn)KPI及營運(yùn)方案執(zhí)行情況自評后，于4、7、10、 12月的第一周上報集團(tuán)經(jīng)營管理部。經(jīng)營管理部會同集團(tuán)各部門進(jìn)行考評， 將初評意 見提交集團(tuán)營運(yùn)決策小組進(jìn)行考核評價，并將考核結(jié)果抄送集團(tuán)人力資源部。5.5.4 營運(yùn)方案相關(guān)指標(biāo)的考核對于工程現(xiàn)金流偏差、開發(fā)進(jìn)度、本錢目標(biāo)等營運(yùn)相關(guān)指標(biāo)的考核，參見集團(tuán)相 關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。5.6兩年投資方案5.6.1 兩年投資方案的編制和確定每年初，根據(jù)集團(tuán)5年戰(zhàn)略開展規(guī)劃，集團(tuán)三年經(jīng)

23、營方案，集團(tuán)經(jīng)營管理部編制 集團(tuán)兩年投資方案，經(jīng)集團(tuán)經(jīng)營分析會議審批后向地產(chǎn)子公司高層發(fā)布，作為子公司 新工程拓展的指導(dǎo)性文件。5.6.2 季度投資動態(tài)信息每季度初，在集團(tuán)兩年投資方案根底上，集團(tuán)經(jīng)營管理部根據(jù)融資進(jìn)展和投資環(huán) 境變化，編制集團(tuán)季度投資動態(tài)信息，經(jīng)集團(tuán)營運(yùn)決策小組審批后向地產(chǎn)子公司高層 發(fā)布。新工程投資管理5.7.1 城市研究及城市評價報告編制地產(chǎn)子公司應(yīng)自主展開所在區(qū)域重點關(guān)注城市的城市研究， 并依據(jù)集團(tuán)營運(yùn)方案 體系中的集團(tuán)三年經(jīng)營方案、兩年投資方案、 季度滾動土地投資信息完成集團(tuán)擬投資 城市評價報告編制，繼而向集團(tuán)提交城市決策評審申請。5.7.2 城市評價報告初審集團(tuán)經(jīng)營

24、管理部依據(jù)集團(tuán)公布之?城市評價成果標(biāo)準(zhǔn)? ，對地產(chǎn)子公司遵循集團(tuán)投資方案上報之城市評價報告進(jìn)行初審，并形成溝通與反應(yīng)。5.7.3 城市決策評審城市評價報告初審?fù)ㄟ^后， 集團(tuán)經(jīng)營管理部組織集團(tuán)城市決策評審會，聽取地產(chǎn)子公司城市評價匯報，集團(tuán)營運(yùn)決策小組參會并給出城市評審結(jié)論。以上程序與成果標(biāo)準(zhǔn)可參見：ZB-TZ-Z01?金地集團(tuán)城市評價報告成果標(biāo)準(zhǔn)?ZB-TZ-C01?金地集團(tuán)城市決策評審管理程序?5.7.4 工程篩選與工程初判報告編制城市評審?fù)ㄟ^后， 地產(chǎn)子公司需依據(jù)集團(tuán)投資需求對評審城市已跟蹤工程進(jìn)行必要篩選，依照集團(tuán)公布的?工程初判審批報告成果標(biāo)準(zhǔn)?完成工程的初判報告編制、 內(nèi)部評審后上報

25、集團(tuán)。5.7.5 工程初判報告初審集團(tuán)經(jīng)營管理部依據(jù)集團(tuán)公布之?工程初判審批報告成果標(biāo)準(zhǔn)? ，對地產(chǎn)子公司 上報工程及報告進(jìn)行初審，形成溝通和反應(yīng)。5.7.6 工程初判工程及工程初判報告初審?fù)ㄟ^后， 集團(tuán)經(jīng)營管理部組織必要的技術(shù)支持、協(xié)調(diào)集 團(tuán)經(jīng)營分析會議核心成員完成對工程進(jìn)行實地考察，形成工程初判結(jié)論。以上程序與成果標(biāo)準(zhǔn)可參見：ZB-TZ-Z04?金地集團(tuán)工程初判審批報告成果標(biāo)準(zhǔn)?ZB-TZ-C04?金地集團(tuán)工程初判管理程序?5.7.7 決策階段工程研究與投資決策報告編制通過初判后，地產(chǎn)子公司需展開決策階段工程研究，并依據(jù)集團(tuán)公布之?工程投 資決策報告成果標(biāo)準(zhǔn)?完成工程投資決策報告編制，內(nèi)審后提交集團(tuán)、提出工程決策 申請。5.7.8 工程投資決策報告編制過程中的專業(yè)意見提供與成果審核集團(tuán)相關(guān)職能部門在地產(chǎn)子公司完成工程投資決策報告過程中， 需展開必要的配 合工作配合工作由地產(chǎn)子公司提出需求、主導(dǎo)推動 ，對子公司成果進(jìn)行必要的跟 蹤與審核。5.7.9 組織工程決策評審經(jīng)營管理部作為集團(tuán)工程決策評審的牽頭部門， 協(xié)調(diào)集團(tuán)各職能部門完成對于子 公司工程決策報告的初審，并安排組織工程決策評審會相關(guān)事宜。5.7.10 工程決策評