附屬資源業(yè)務(wù)操作規(guī)范及細(xì)則

1、 編 號(hào)版 號(hào)附屬資源業(yè)務(wù)操作規(guī)范及細(xì)則批 準(zhǔn)： 分管領(lǐng)導(dǎo)： 責(zé) 任 人： 編 制： 主責(zé)單位管理中心文件執(zhí)行日期報(bào)批完成之日起 附屬資源業(yè)務(wù)操作規(guī)范及細(xì)則1 目的為加強(qiáng)、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理事業(yè)部各項(xiàng)目的附屬資源規(guī)劃、租賃管理，充分合理的發(fā)揮資源最大經(jīng)濟(jì)效益，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)形象，特制定本作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及流程。2 適用范圍本文件適用于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理事業(yè)部所有附屬資源。3 術(shù)語和定義 3.1附屬資源規(guī)劃管理：根據(jù)各項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營需要，商業(yè)事業(yè)部所屬項(xiàng)目每兩年系統(tǒng)對項(xiàng)目附屬資源進(jìn)行規(guī)劃。3.2 新增附屬資源：規(guī)劃外附屬資源，在年度經(jīng)營過程中根據(jù)附屬資源經(jīng)營及可開發(fā)附屬資源商業(yè)價(jià)值情況進(jìn)行新增。3

2、.3 臨時(shí)場地：指不便于進(jìn)行定置系統(tǒng)規(guī)劃，商家舉辦臨時(shí)性的活動(dòng)、宣傳、展銷、促銷等，所需要使用的場地，如：花車、易拉寶、展架等。3.4 臨時(shí)廣告：指在舉辦大型節(jié)慶、文化、體育、公益活動(dòng)和各類商品交易會(huì)、展銷會(huì)、促銷等活動(dòng)期間利用各種布幅、彩旗、充氣物、遮陽傘等形式發(fā)布的短時(shí)期廣告。3.5 通訊基站：作為項(xiàng)目配套設(shè)施，為項(xiàng)目客戶提供暢通的通訊信號(hào)，通訊基站單位為非競爭性商家。4 職能職責(zé)4.1商業(yè)事業(yè)部經(jīng)營管理領(lǐng)導(dǎo)小組4.1.1審批附屬資源年度目標(biāo)；4.1.2審批附屬資源價(jià)格體系；4.1.3審批兩家以上比價(jià)評議的附屬資源租賃；4.1.4審批特殊資源的租賃、臨時(shí)附屬資源租賃、規(guī)劃外新增租賃、租賃優(yōu)

3、惠及超權(quán)限的附屬資源租賃等。4.2商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理4.2.1審批附屬資源年度規(guī)劃方案；4.2.2審批權(quán)限內(nèi)的規(guī)劃內(nèi)及臨時(shí)附屬資源租賃。4.3 評議小組4.3.1評議小組組成：由商業(yè)事業(yè)部財(cái)務(wù)管理單位、項(xiàng)目營運(yùn)管理單位、項(xiàng)目運(yùn)營單位、住宅事業(yè)部物業(yè)管理單位（參與需要改造搭建安全性問題的資源）各指派一人組成評議小組；4.3.2 負(fù)責(zé)對需評議的附屬資源進(jìn)行評議。4.4商業(yè)事業(yè)部項(xiàng)目營運(yùn)管理單位項(xiàng)目運(yùn)營部4.4.1負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)目運(yùn)營單位附屬資源年度目標(biāo)；4.4.2與財(cái)務(wù)管理單位共同審核附屬資源對標(biāo)情況及價(jià)格，負(fù)責(zé)編制附屬資源價(jià)格體系；4.4.3負(fù)責(zé)編制、修訂附屬資源機(jī)制、制度；4.4.4 負(fù)責(zé)預(yù)審評議

4、資料及組織評議工作；4.4.5負(fù)責(zé)審核附屬資源年度規(guī)劃方案和新增規(guī)劃；4.4.6每季度對項(xiàng)目運(yùn)營單位附屬資源使用情況進(jìn)行抽查（抽查資源總量中當(dāng)季度到期資源量不低于30%），于次季度首月15號(hào)前形成督查記錄；4.4.7負(fù)責(zé)收集、審核商業(yè)事業(yè)部各項(xiàng)目附屬資源臺(tái)賬及相關(guān)報(bào)表。 4.5商業(yè)事業(yè)部項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理單位4.5.1負(fù)責(zé)審定附屬資源預(yù)算指標(biāo)及預(yù)算指標(biāo)的調(diào)整和增補(bǔ)；4.5.2參與附屬資源租賃評議； 4.5.3與項(xiàng)目營運(yùn)管理單位共同審核附屬資源對標(biāo)情況及價(jià)格。4.6商業(yè)事業(yè)部項(xiàng)目運(yùn)營單位4.6.1 負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)目運(yùn)營單位附屬資源的年度方案和季度新增規(guī)劃；4.6.2負(fù)責(zé)附屬資源的招商租賃、合同簽訂及相關(guān)

5、費(fèi)用收??；4.6.3負(fù)責(zé)收集、整理評議資料，并參與評議，負(fù)責(zé)根據(jù)評議情況編制報(bào)告；4.6.4負(fù)責(zé)組織住宅事業(yè)部相關(guān)部門參與附屬資源消防、安全、搭建的評議和審定；4.6.5負(fù)責(zé)審定附屬資源尺寸、面積，以及日常使用情況監(jiān)督與規(guī)范（包括場地使用位置及使用面積）；4.6.6 根據(jù)年度規(guī)劃、新增、使用情況建立、更新附屬資源臺(tái)帳，保證附屬資源臺(tái)帳的完整性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。4.7商業(yè)事業(yè)部項(xiàng)目營運(yùn)管理單位策劃部4.7.1負(fù)責(zé)審核附屬資源規(guī)劃對項(xiàng)目整體品質(zhì)影響；4.7.2負(fù)責(zé)審核附屬資源規(guī)劃設(shè)置形式、租賃材質(zhì)使用的合理性；4.7.3負(fù)責(zé)審核附屬資源搭建或租賃的效果圖。4.8物業(yè)事業(yè)部4.8.1負(fù)責(zé)審核、確認(rèn)附

6、屬資源規(guī)劃、租賃消防及安全；4.8.2負(fù)責(zé)審核附屬資源搭建工程施工方案和安裝方案。5 工作程序5.1附屬資源規(guī)劃5.1.1規(guī)劃總體原則 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營需要，在充分掌握可利用附屬資源面積的基礎(chǔ)上，立足于整體造活賣場，兼顧各方利益的原則下，做好位置、面積、業(yè)態(tài)等合理規(guī)劃，并應(yīng)遵循以下幾項(xiàng)原則：5.1.1.1附屬資源規(guī)劃應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展，以品質(zhì)提升為前提，規(guī)劃有序。公共場地使用面積應(yīng)因地制宜，合理規(guī)劃，不能貪大求全，不能影響原物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)功能的正常、合理使用；廣告位的設(shè)置必須符合國家有關(guān)規(guī)定，不得影響交通、消防安全。5.1.1.2附屬資源規(guī)劃不能影響商業(yè)動(dòng)線，充分考慮消防安全問題，不能堵塞消防通道、

7、公共通道，不能影響業(yè)主或商家的切身利益，避免引起投訴或糾紛。5.1.1.3廣告位規(guī)劃設(shè)置不應(yīng)影響商家住戶正常的采光、通風(fēng)等；建筑物上設(shè)置廣告，不得破壞原有的建筑造型；廣告位的設(shè)置不得與樓盤標(biāo)志（LOGO）產(chǎn)生強(qiáng)烈視覺沖突，以免誤導(dǎo)樓盤宣傳主題。5.1.1.4附屬資源使用的業(yè)態(tài)定位應(yīng)與同區(qū)、同樓層的經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次相匹配或相補(bǔ)充，以發(fā)揮互補(bǔ)、互動(dòng)優(yōu)勢，帶動(dòng)人氣、提升商氣，避免相互沖突或相互影響。5.1.1.5 對于層高不足的附屬資源，層高在1米（含）以下不計(jì)入面積。5.1.2規(guī)劃時(shí)間約定：5.1.2.1街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段，參與論證項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)與策劃報(bào)告保持一致性；由項(xiàng)

8、目營運(yùn)管理單位提交外立面廣告位設(shè)置建議書。5.1.2.2街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目在交房時(shí)，項(xiàng)目運(yùn)營管理單位啟動(dòng)附屬資源規(guī)劃，對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地勘察，結(jié)合項(xiàng)目定位及商業(yè)需要，對場內(nèi)外的廣告位、場地進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，由項(xiàng)目運(yùn)營單位提交項(xiàng)目附屬資源統(tǒng)籌規(guī)劃方案。5.1.2.3 在項(xiàng)目附屬資源統(tǒng)籌規(guī)劃方案運(yùn)行1年后，附屬資源規(guī)劃納入系統(tǒng)性的年度規(guī)劃中，項(xiàng)目運(yùn)營單位結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營和商業(yè)發(fā)展，每兩年規(guī)劃一次，編制完成附屬資源年度規(guī)劃方案。5.1.2.4新增規(guī)劃：每季度新增規(guī)劃一次。5.1.3規(guī)劃流程：5.1.3.1臨時(shí)新增規(guī)劃資源或在使用過程中面積、位置、設(shè)置形式發(fā)生變化的資源，項(xiàng)目運(yùn)營單位組織物業(yè)事業(yè)部相關(guān)部門對附屬資源規(guī)劃

9、面積、消防、安全進(jìn)行確認(rèn)，需填寫附屬資源面積確認(rèn)會(huì)簽，并報(bào)臨時(shí)新增規(guī)劃或調(diào)整規(guī)劃的請示，在租賃中，需將請示作為關(guān)聯(lián)文件。5.1.3.2項(xiàng)目運(yùn)營單位于11月20日提交次年度規(guī)劃方案進(jìn)行預(yù)審（若遇到節(jié)假日，順延到節(jié)假日后第二個(gè)工作日）。于每年的2月、5月、8月、11月的20日前（若遇到節(jié)假日，順延到節(jié)假日后第二個(gè)工作日），提交次季度規(guī)劃方案進(jìn)行預(yù)審。項(xiàng)目運(yùn)營單位先將項(xiàng)目的年度規(guī)劃方案、季度新增規(guī)劃方案提至商業(yè)事業(yè)部項(xiàng)目營運(yùn)管理單位項(xiàng)目運(yùn)營部和策劃部進(jìn)行預(yù)審;5.1.3.3商業(yè)事業(yè)部項(xiàng)目營運(yùn)管理單位項(xiàng)目運(yùn)營部和策劃部在10個(gè)工作日完成預(yù)審；5.1.3.4項(xiàng)目運(yùn)營單位在預(yù)審后10個(gè)工作日完成規(guī)劃方案修

10、訂和審批。5.1.4臨時(shí)新增規(guī)劃或調(diào)整規(guī)劃報(bào)批通過后，納入項(xiàng)目的年度規(guī)劃中。5.1.5 規(guī)劃核銷:5.1.5.1由項(xiàng)目營運(yùn)管理單位每年組織清理一次空置，進(jìn)行核銷，針對的是空置期在12個(gè)月以上（含12個(gè)月）且未來出租性弱的資源進(jìn)行規(guī)劃核銷；5.1.5.2由項(xiàng)目運(yùn)營單位上報(bào)取消規(guī)劃的申請表到項(xiàng)目營運(yùn)管理中心（包括明細(xì)和取消的理由，附清理表格、現(xiàn)場圖、規(guī)劃圖）；5.1.5.3項(xiàng)目營運(yùn)管理單位到現(xiàn)場進(jìn)行逐一核查，提出建議；5.1.5.4項(xiàng)目運(yùn)營單位根據(jù)建議，取消附屬資源規(guī)劃，上報(bào)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理審批。5.2附屬資源定價(jià)5.2.1街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目在開業(yè)前三個(gè)月，組織項(xiàng)目運(yùn)營單位對周邊物業(yè)或同類物業(yè)進(jìn)行的附屬

11、資源進(jìn)行對標(biāo)，并結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)租賃價(jià)格，由項(xiàng)目營運(yùn)管理單位制定項(xiàng)目附屬資源價(jià)格體系（試行）；5.2.2在街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目交付一年后：項(xiàng)目進(jìn)入系統(tǒng)的定價(jià)周期。年度規(guī)劃內(nèi)的附屬資源定價(jià)周期為半年一次（對下一個(gè)半年到期、空置的資源進(jìn)行定價(jià)）；對新增規(guī)劃的附屬資源定價(jià)周期為每季度一次（對季度新增資源進(jìn)行定價(jià)）。5.2.3定價(jià)流程5.2.3.1提交對標(biāo)市調(diào)：年度規(guī)劃內(nèi)的附屬資源：項(xiàng)目運(yùn)營單位在每年的4月15日和10月15日前完成下半年擬出租（到期、空置）附屬資源情況梳理，進(jìn)行市調(diào)對標(biāo)，提交項(xiàng)目 年 月- 月附屬資源對標(biāo)情況表至項(xiàng)目營運(yùn)管理中心；新增附屬資源：在新增規(guī)劃方案報(bào)批通過后7個(gè)工作日內(nèi)由項(xiàng)目運(yùn)營單位上

12、報(bào)市調(diào)對標(biāo)情況至項(xiàng)目營運(yùn)管理單位。5.2.3.2審核對標(biāo)情況：商業(yè)事業(yè)部項(xiàng)目營運(yùn)管理單位與財(cái)務(wù)管理單位組成價(jià)格審核小組，共同審核對標(biāo)情況。以本市場歷史數(shù)據(jù)及周邊市場數(shù)據(jù)橫縱向?qū)嵤┈F(xiàn)場對標(biāo)，年度規(guī)劃內(nèi)的附屬資源在30個(gè)工作日內(nèi)完成對標(biāo)情況和價(jià)格的審核，季度規(guī)劃和臨時(shí)新增規(guī)劃的附屬資源在15個(gè)工作日內(nèi)完成對標(biāo)情況和價(jià)格的審核，最終由財(cái)務(wù)管理單位確定附屬資源建議出租價(jià)格。5.2.3.3 上報(bào)價(jià)格體系：項(xiàng)目營運(yùn)管理單位根據(jù)建議出租價(jià)格，在15天內(nèi)編制完成附屬資源價(jià)格體系并上報(bào)。 5.3 附屬資源租賃 5.3.1附屬資源合理化：在房屋交付時(shí)，項(xiàng)目運(yùn)營單位應(yīng)與物業(yè)使用人簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中，明確項(xiàng)目中附屬

13、資源應(yīng)委托給物業(yè)公司統(tǒng)一租賃、管理，附屬資源租賃所產(chǎn)生的費(fèi)用由物業(yè)公司與物業(yè)使用人進(jìn)行分成的相關(guān)條款，使得物業(yè)公司租賃、管理附屬資源合理化。分成比例由項(xiàng)目運(yùn)營單位進(jìn)行報(bào)批后，在合同中約定。5.3.2附屬資源租賃流程：5.3.2.1項(xiàng)目運(yùn)營單位提前一個(gè)月統(tǒng)計(jì)下季度到期的附屬資源，于每季度的前一個(gè)月5號(hào)（若遇到節(jié)假日，順延到節(jié)假日后第二個(gè)工作日）將匯總附屬資源到期預(yù)警表提交至項(xiàng)目營運(yùn)管理單位；5.3.2.2租賃附屬資源時(shí)，新搭建資源租賃或資源位置變更時(shí)，需先將效果圖（包括不限于尺寸、材質(zhì)）提交至商業(yè)事業(yè)部項(xiàng)目營運(yùn)管理單位項(xiàng)目運(yùn)營部和策劃部預(yù)審，預(yù)審?fù)ㄟ^后，按裝修管理流程進(jìn)行報(bào)批，在合同報(bào)批中，作為

14、合同的關(guān)聯(lián)文件。5.3.2.3 項(xiàng)目運(yùn)營單位根據(jù)附屬資源到期和新增附屬資源情況，組織租賃意向人填寫租賃意向書；5.3.2.4在租賃意向人填制租賃確認(rèn)書時(shí)，租賃意向人均需交納誠意金，若該租賃意向人是續(xù)租且已交納了保證金，則不需要交納誠意金，待簽定合同時(shí)，誠意金可轉(zhuǎn)成附屬資源使用費(fèi)或保證金等。5.3.2.5 項(xiàng)目運(yùn)營單位根據(jù)附屬資源性質(zhì)和租賃意向書填寫的情況，按權(quán)限組織合同簽訂，租賃意向書必須作為合同的附件。5.3.2.6租賃意向人在簽訂附屬資源合同時(shí)，必須收取1個(gè)月的附屬資源使用費(fèi)作為保證金，高空戶外廣告位根據(jù)廣告位的面積收取保證金3000-5000元。5.3.2.7附屬資源租賃期限原則上為一年

15、。附屬資源租賃分為：一般資源、特殊資源、通訊資源、臨時(shí)資源、其他資源的租賃。需評議的資源由評議小組先進(jìn)行評議后，再進(jìn)行租賃。一般資源租賃流程：包括場內(nèi)廣告位、掛面、展柜、臨鋪外擺攤位和商鋪（打通）、庫房特殊資源租賃流程：包括廣告商合作廣告位、中庭場地、非臨鋪搭建商鋪、通訊資源根據(jù)資源分為常規(guī)評議和簡易評議，流程如下：常規(guī)評議（不涉及中庭）：常規(guī)評議（涉及中庭租賃、新搭建的獨(dú)立商鋪?zhàn)赓U等重要資源租賃）簡易評議流程：臨時(shí)性附屬資源租賃流程：指使用期限在三個(gè)月以內(nèi)（含三個(gè)月）的附屬資源，公共場地主要表現(xiàn)形式為花車、易拉寶、展架等；廣告位主要表現(xiàn)形式為現(xiàn)場無支架固定的橫幅、噴繪（繩索固定）等 其他資源

16、租賃流程：包括超過年的附屬資源租賃 、租賃優(yōu)惠、或其他附屬資源 5.3.2.8特殊資源或有2個(gè)及以上意向商家的租賃需進(jìn)行評議，評議流程分為常規(guī)評議流程和簡易評議流程，具體情況如下：1 常規(guī)評議流程常規(guī)評議對象：a、中庭租賃；b、新搭建的獨(dú)立商鋪?zhàn)赓U；c、同一資源意向商家數(shù)量超過2家及以上的租賃；d、單個(gè)資源租賃年收入在5萬元以上的（無論意向商家有幾個(gè)）；d、首次與廣告商合作的廣告位租賃；e、分成性質(zhì)的通訊資源合作和首次合作的通訊資源；f、其他（對公司有重要影響的資源）常規(guī)評議流程：不涉及中庭租賃、新搭建的獨(dú)立商鋪的評議：商家填寫租賃意向書后，項(xiàng)目運(yùn)營單位至少2人（其中需有項(xiàng)目經(jīng)營負(fù)責(zé)人）完成與

17、商家的首次商談，形成會(huì)議紀(jì)要，在首次商談后5個(gè)工作日內(nèi)組織評議小組進(jìn)行現(xiàn)場評議并在評議后5個(gè)工作日內(nèi)編制報(bào)告，最后由商業(yè)事業(yè)部經(jīng)營管理領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行審議。涉及中庭租賃、新搭建的獨(dú)立商鋪?zhàn)赓U等重要資源租賃的評議：項(xiàng)目運(yùn)營單位除進(jìn)行首次商談外，還需收集、匯總評議資料整理成冊，形成方案，在首次商談后5個(gè)工作日內(nèi)將評議資料和會(huì)議紀(jì)要提交到項(xiàng)目營運(yùn)管理單位和財(cái)務(wù)管理單位進(jìn)行預(yù)審。商業(yè)事業(yè)部營運(yùn)管理單位、財(cái)務(wù)管理單位在5個(gè)工作日完成預(yù)審，預(yù)審后，項(xiàng)目運(yùn)營單位在5個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)預(yù)審意見進(jìn)行評議資料的修改和補(bǔ)充。評議資料通過后，再由項(xiàng)目運(yùn)營單位組織現(xiàn)場評議，評議后5個(gè)工作日內(nèi)編制報(bào)告，最后由商業(yè)事業(yè)部經(jīng)營管理領(lǐng)

18、導(dǎo)小組進(jìn)行審議。（2）簡易評議流程簡易評議對象：a、已搭建的單個(gè)獨(dú)立商鋪（意向商家只有一家且租賃年收入在5萬元以下（含5萬元）；b、通訊資源室內(nèi)覆蓋、宏站、機(jī)房等的續(xù)簽；C、合作性廣告位續(xù)簽（意向商家只有一家）。簡易評議流程為：商家填寫租賃意向書后，在5個(gè)工作日內(nèi)項(xiàng)目運(yùn)營單位至少2人（其中需有項(xiàng)目經(jīng)營負(fù)責(zé)人）完成與商家的商談，形成會(huì)議紀(jì)要，再由租賃評議小組成員2名（不同部門），對其租賃價(jià)格符合性進(jìn)行評議，結(jié)果形成租賃評分表，最后由項(xiàng)目運(yùn)營單位上報(bào)請示（請示內(nèi)容包含會(huì)議紀(jì)要和租賃評議表）。 評議資料包括但不限于以下內(nèi)容：評議資料1、租賃意向書2、商家簡介3、相關(guān)證照4、經(jīng)營方案5、規(guī)劃圖及效果圖

19、6、其他由租賃意向人填寫租賃意向書包括公司介紹、經(jīng)營品牌介紹、個(gè)人公司經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營范圍等身份證、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、稅務(wù)登記證等包括經(jīng)營思路、主題、營銷宣傳、營銷活動(dòng)、費(fèi)用投入等面積確認(rèn)表及規(guī)劃位置等5.3.3.在租賃附屬資源過程中，若遇到面積發(fā)生變化，須由項(xiàng)目運(yùn)營單位與承租方、物業(yè)事業(yè)部相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場確認(rèn)，填寫附屬資源面積確認(rèn)會(huì)簽后，按附屬資源規(guī)劃流程審批，租賃價(jià)格仍按照價(jià)格體系執(zhí)行。5.3.4在租賃過程中存在附屬資源搭建，應(yīng)按權(quán)限先上報(bào)相關(guān)請示審批通過后，再由附屬資源租賃商家自行負(fù)責(zé)搭建，搭建物必須符合消防安全，尺寸、面積、設(shè)置屬性應(yīng)與簽訂的合同一致。5.3.5對于附屬資源到期明確不續(xù)租或中途退場的情況，項(xiàng)目運(yùn)營單位應(yīng)在當(dāng)日完善相關(guān)手續(xù)，并按合同相關(guān)約定，監(jiān)督商家完成場地內(nèi)相關(guān)經(jīng)營設(shè)施清理工作，臨時(shí)附屬資源應(yīng)在合同到期次日內(nèi)清除。5.3.6 在年度規(guī)劃和季度新增規(guī)劃外的臨時(shí)新增資源租賃，原則上，項(xiàng)目部每季度不超過2次，需先上報(bào)規(guī)劃請示，附附屬資源