鄭州亞星盛世廣場12月份營銷方案60p

1、亞星盛世廣場09年12月份營銷方案2009年11月27日目錄第一部分 整體銷售分析第二部分 主推房源梳理第三部分 銷售目標(biāo)分解第四部分 整體營銷策略第五部分 整體費用預(yù)算第一部分 09年11月份銷售分析一、2009年11月銷售情況分析11月份銷售目標(biāo)：1000萬截止11月27日11月大定12套,金額287萬,實際合同金額304萬,剩余大定49萬合計金額353萬銷售完成比率：35.3%對比9月18日大定19套476套，10月18日大定25套627萬11月業(yè)績相對9、10月份業(yè)績下降二、11月銷售原因分析1）主推房源逐漸減少，主推力度較弱1、針對廣場1#、2#、3#樓及29#、30#樓配樓多層，實

2、施價格上調(diào)執(zhí)行5%低首付銷售政策，房源近已清盤，僅余8套房源，其中復(fù)式4套，三房2套，兩房2套；2、11月份針對31#樓，執(zhí)行10%低首付銷售政策，與前期首付5%的銷售政策對比較為強烈，首付10%效果不明顯；3、11月份銷售策略做重點調(diào)整，11月中旬soho城加大力度推廣，實施清盤銷售的策略，將對11月份銷售起著關(guān)鍵的作用；2）天氣變化明顯，對客戶來訪影響較大1、11月份天氣變化較為明顯，案場客戶來訪相比9、10月份較少；2、11月份外部派單效果明顯下降，受天氣影響戶外活動人群較少，人流不集中，對11月份推廣有一定的影響；3）10、11月份，老帶新成交減少明顯1、從成交客戶分析看，10月、11

3、月，尤其是11月份，案場幾乎沒有老帶新的成交；2、自10月份取消老帶新，10月、11月，對新客戶的成交都有一定的影響；三、2009年9-10月上街銷售分析1、09年9月份上街整體銷售套數(shù)分析2、09年9月份上街整體銷售面積分析3、09年10月份上街整體銷售套數(shù)分析4、09年10月份上街整體銷售面積分析四、2009年11月成交情況分析1、09年11月份整體成交分析2、09年11月份客戶成交方式分析3、09年11月份成交途徑分析4、09年11月份成交戶型分析5、09年11月份成交房源分析6、09年11月份成交樓層分析7、09年11月份付款方式分析8、09年11月份銷售均價分析第二部分 12月份主推

4、房源梳理一、項目可售房源統(tǒng)計（1）總房源示意圖12345678910111213141516171819202122232425262728293031清盤或保留可售（2）可售房源統(tǒng)計社區(qū)多層房源樓號一層二層三層四層五層復(fù)式合計低首付1#1001242#000223#已清盤0正常銷售4#00012362605#20111496#30002167#20022288#511122129#6111211210#7140231711#4343572612#110113713#4011221014#3130241315#3212221216#5143221717#100023618#2211541519

5、#301113920#400022821#301131922#110002423#100022524#5122742125#000222626#202221927#3112331328#已清盤0低首付31#151919156868合計701644467581332小高層配樓多層單元一單元二單元三單元四單元五單元六單元合計低首付戶型二一三三一二329#00021戶型三三三三三一二130#0000100社區(qū)小高層單元一單元二單元三單元四單元五單元六單元合計正常銷售戶型三一三三一三三一三5229#855762928戶型三一三三一三三一三4430#423474686soho城方位北1-北5東1-西2南

6、1-南84-5層合計低首付32#4923242125總合計可售房源：557套二、項目主推房源分析（1）主推房源分析主推房源共計202套：其中1-3#樓4套、29-30#樓小高層配樓4套、31#樓68套、soho城126套1、2、3#樓共計4套1#樓2套：復(fù)式1套，兩房1套；2#樓2套：復(fù)式2套；3#樓已清盤；29、30#樓共計101套主推小高層配樓多層房源4套31#樓房源共計68套，面積區(qū)間132-141三房53套，163-181復(fù)式15套soho城房源共計126套，面積多為60、80、90、110房源（2）soho城房源分析soho樓：剩余房源125套其中：多為60、80、90、110房源北

7、1-北5房源：49套東1-西2房源：2套南1-南8房源：32套4-5層房源：42套南1南2南3南4南5南6南7南8東1東2東3西1西2北5北4北3北2北119層18層17層16層15層14層13層12層11層10層9層8層7層6層5層4層（3）社區(qū)31#樓房源分析31#樓剩余房源68套其中：132-143大三房53套163-181復(fù)式15套31#樓特點，戶型方正、位置好、觀景效果好，房源面積大、總價高北十(南梯)北九(北梯)北八(南梯)北七(北梯)北六(南梯)北五(北梯)北四(南梯)北三(北梯)北二(南梯)北一(北梯)西東西東西東西東西東西東西東西東西東西東六層復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)五

8、層三三三三三三三三三三三三三三三三三三三四層三三三三三三三三三三三三三三三三三三三三層三三三三三三三三三三三三三三三（4）社區(qū)29#、30#樓小高層配樓多層分析29#、30樓總房源統(tǒng)計：其中：小高層房源96套小高層配樓多層3套復(fù)式1套， 156；三房2套，123；二房、一房售罄；（5）社區(qū)1#、2#、3#樓房源分析1#樓樓層?xùn)|六東五單元東四單元東三單元東二單元東一單元西東西中東西中東西中東西中東l1l2l3l4l5l6l7l8l9六層復(fù)五層四層三層二2#樓樓層?xùn)|三單元東二單元東一單元西中東西中東西中東六層復(fù)復(fù)五層四層三層3#樓樓層?xùn)|四單元東三單元東二單元東一單元西東西東西東西東六層五層四層三層

9、11月份主推房源分析11月份主推房源共計202套soho房源126套，為11月、12月重點銷售房源，虛線標(biāo)注房源為本月主推房源，其他房源不作為重點銷售對象，1#-2#、29#-30#樓共計8套，31#樓68套其中社區(qū)兩房房源2套，97、104各1套三房房源55套，123三房2套，132-141三房53套復(fù)式房源19套，158-168復(fù)式6套，172-181復(fù)式12套，197復(fù)式1套社區(qū)多層小戶型房源：已清盤11月份社區(qū)4#-27#樓260套房源，為自然銷售或銷控房源，不作為重點銷售第三部分 09年12月目標(biāo)任務(wù)及分解一、銷售金額：1000萬銷售目標(biāo)：45套二、目標(biāo)分解：2009年12月（200

10、9年12月1-11日）2009年12月（2009年12月12-20日）2009年12月（2009年12月21-31日）16套350萬16套350萬13套300萬銷售合計：1000萬/45套三、銷售房源分解日期房源套數(shù)金額（萬）合計12月份soho樓31套600萬1500萬/45套31#樓10套300萬1#-3#樓1套25萬29#-30#樓1套25萬4#-27#樓2套50萬合計45套1000萬1000萬/45套第四部分 09年12月份整體營銷策略一、整體營銷思路：最后一個月最后一棟樓09年，上街中心最后的瘋狂二、12月份銷售策略：（一）產(chǎn)品線1soho清盤策略（1）soho城可售房源梳理：soh

11、o樓：可售房源125套，其中：多為60、80、90、110房源北1-北5房源49套，東1-西2房源2套，南1-南8房源32套，4-5層房源42套從剩余房源可以看出，soho城可售資源多為南戶、北戶房源，及4-5城房源尤其是針對北戶的49套房源，是下一步清盤主推的重點南1南2南3南4南5南6南7南8東1東2東3西1西2北5北4北3北2北119層18層17層16層15層14層13層12層11層10層9層8層7層6層5層4層（2）soho城銷售策略：1、soho城銷控策略：針對soho城可售房源，重點推出北1-3戶房源及南4戶房源，其他房源進行相應(yīng)銷控，不做重點推廣；2、soho城銷售策略：針對重點

12、推售房源，執(zhí)行5%低首付銷售政策，優(yōu)惠15%至首付款；3、soho城優(yōu)惠策略：針對soho城主推房源，進行節(jié)點式爆發(fā)，12月1日起，針對soho城實施1000元辦卡，享受開盤優(yōu)惠；（3）soho城推廣策略：1、新奇特推廣：根據(jù)soho特征及參考亞星soho國際推廣方式，亞星soho城借鑒其新奇的推廣方式，進行大幅度、大力度推廣；2、針對性推廣：根據(jù)亞星soho城主推房源和銷售政策，針對推出低首付的推廣方案，首付低，月供低，總房款低等特色，進行針對性推廣；根據(jù)辦公、投資、居住等不同形式，制作不同節(jié)點需要的推廣物料；3、投資型推廣：針對投資客戶加大力度，強推投資soho城投資價值，在上街形成流行；

13、推廣主題一：每天少抽1包煙soho買了一套房再掀09年，上街中心最后的瘋狂亞星soho城63-111熱銷戶型，首付1萬，月供600元起低首付，低月供，低總價，最后現(xiàn)房實景，即買即用亞星集團20年創(chuàng)新品質(zhì)，亞星soho電梯高層100米高度，上街中心標(biāo)志性第一高層，引領(lǐng)上街投資、居住新高度中心路汽車站旁，許昌路繁華核心，上街最大休閑廣場之上，240畝公園文化社區(qū)匯聚精英名流的高尚生活領(lǐng)地，打造上街國際生活街區(qū)致高典范推廣主題二：每月少k幾次歌soho買了一套房09年，上街中心最后的瘋狂亞星soho城63-111熱銷戶型，首付1萬，月供600元起低首付，低月供，低總價，最后現(xiàn)房實景，即買即用亞星集團

14、20年創(chuàng)新品質(zhì)，亞星soho電梯高層100米高度，上街中心標(biāo)志性第一高層，引領(lǐng)上街投資、居住新高度中心路汽車站旁，許昌路繁華核心，上街最大休閑廣場之上，240畝公園文化社區(qū)匯聚精英名流的高尚生活領(lǐng)地，打造上街國際生活街區(qū)致高典范推廣主題三：上街最流行的一棟樓快清盤了09年，上街中心最后的瘋狂亞星soho城63-111熱銷戶型，首付1萬，月供600元起低首付，低月供，低總價，最后現(xiàn)房實景，即買即用亞星集團20年創(chuàng)新品質(zhì)，亞星soho電梯高層100米高度，上街中心標(biāo)志性第一高層，引領(lǐng)上街投資、居住新高度中心路汽車站旁，許昌路繁華核心，上街最大休閑廣場之上，240畝公園文化社區(qū)匯聚精英名流的高尚生活

15、領(lǐng)地，打造上街國際生活街區(qū)致高典范推廣主題四：不是北京 不是上海上街soho仍是300%的投資收益09年，上街中心最后的瘋狂亞星soho城63-111熱銷戶型，首付1萬，月供600元起低首付，低月供，低總價，最后現(xiàn)房實景，即買即用熱點分析形象需求面積需求在外租賃費用投資soho優(yōu)勢商務(wù)辦公高端形象、中心地段60-3001500-3000元/月租600-1200元/月供+凈賺一套房辦事處功能實用、形象高端60-1501200-2000元/月租500-1100元/月供+凈賺一套房家庭賓館高品味、高形象、中心地段50-100600-1000元/月租500-1100元/月供+凈賺一套房個體經(jīng)營：美容s

16、pa化妝品專賣孕嬰生活館旅行社功能實用、高品位、高形象、中心地段60-1101500-2000元/月租500-1100元/月供+凈賺一套房（4）soho城推廣物料：（二）營銷線1低首付銷售策略（1）社區(qū)31#樓房源梳理：31#樓剩余房源68套其中：132-143大三房53套，163-181復(fù)式15套31#樓特點戶型方正、位置好、觀景效果好，房源面積大、總價高北十(南梯)北九(北梯)北八(南梯)北七(北梯)北六(南梯)北五(北梯)北四(南梯)北三(北梯)北二(南梯)北一(北梯)西東西東西東西東西東西東西東西東西東西東六層復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)復(fù)五層三三三三三三三三三三三三三三三三三三三四層

17、三三三三三三三三三三三三三三三三三三三三層三三三三三三三三三三三三三三三（2）soho城銷售策略：1、31#樓銷控策略：針對31#樓可售房源，重點推出北1-3單元房源進行重點推廣，北4-10單元房源進行相應(yīng)銷控，不做重點銷售；2、31#樓銷售策略：針對重點推售房源，執(zhí)行首付5%-10%低首付銷售政策；亞星盛世廣場4#-27#、31#整體均價表現(xiàn)(僅31#樓執(zhí)行低首付，4#-27#樓不執(zhí)行低首付)表現(xiàn)價：2648現(xiàn)執(zhí)行優(yōu)惠：11%實際成交價：2648-2648x11%=2357首付10%具體執(zhí)行辦法：上調(diào)60元后表現(xiàn)均價：2648+60=2708首付10%：2708x10%=271優(yōu)惠10%至首

18、付款：2708x10%=271實際成交價：2708-271=2437扣除稅收：271x13%=35最后稅后實際成交價：2437-35=2402首付5%具體執(zhí)行辦法：上調(diào)245元后表現(xiàn)均價：2648+245=2893首付5%：2893x5%=145優(yōu)惠15%至首付款：2708x15%=434實際成交價：2893-434=2459扣除稅收：434x13%=56最后稅后實際成交價：2459-56=2403（三）品牌線1圣誕、元旦活動一、活動主題：感恩慶雙節(jié) 一千萬回饋亞星集團大型感恩回饋月3大優(yōu)惠 6盤聯(lián)動 10地共享亞星盛世廣場亞星江南小鎮(zhèn)亞星盛世家園亞星城市山水亞星soho國際亞星財富廣場上街米

19、河小關(guān)竹林新中李珂寨高山王村汜水峽窩2老業(yè)主積分卡活動方式針對老業(yè)主和新成交客戶，發(fā)放亞星集團老業(yè)主積分卡老業(yè)主推薦新客戶成交，可以積分形式兌換禮品一、積分卡使用規(guī)則：亞星集團“老業(yè)主”積分卡為亞星老業(yè)主的身份象征，僅限老業(yè)主本人使用積分卡不可轉(zhuǎn)讓，不可借用，遺失可憑房產(chǎn)證補辦二、積分卡積分辦法：積分卡實施5分制，每5萬元可積5分1、老業(yè)主重復(fù)購買亞星盛世廣場房產(chǎn)，以每5萬元可積5分，金額不夠5萬元不給予積分；2、老業(yè)主推薦購買亞星集團房產(chǎn)，以每5萬元可積5分，同時推薦多套房產(chǎn)，可以以總金額合計計算積分，針對首次在亞星置業(yè)者，只贈送積分卡，不給予積分；3、所有購買亞星盛世廣場房產(chǎn)者，金額不足5

20、萬元的不給予積分；4、積分卡每季度清零一次，積分清零后將從新開始計算；三、積分兌獎辦法：亞星“老業(yè)主”積分卡，以10分起開始兌換禮品1、積分10分，可兌換價值500元以內(nèi)禮品（夢潔家紡棉被、折疊自行車、九陽豆?jié){機、電池爐、電飯煲等選其一）；2、積分15分，可兌換價值1000元以內(nèi)禮品（格蘭仕微波爐、捷安特自行車等選其一）；3、20分，可兌換價值1500元以內(nèi)禮品（洗衣機、29寸純平電視等選其一）；4、25分，可兌換價值2000元以內(nèi)禮品（數(shù)碼相機、諾基亞手機等選其一）；5、30分，可兌換價值2500元以內(nèi)禮品（名牌電動車、液晶電視等選其一）；6、35分，可兌換價值3000元以內(nèi)禮品（以上禮品可對等選擇多項）；7、50分，可兌換價值4500元以內(nèi)禮品（筆記本電腦、等離子電視、3g手機等選其一）。四、積分卡發(fā)放辦法：1、新客戶成交，贈送積分卡，首次置業(yè)不參與積分；2、老業(yè)主重復(fù)或推薦購房，贈送積分卡并參與積分；3、老業(yè)主申請辦理，針對老業(yè)主公布積分卡實施辦法，老業(yè)主可到財務(wù)室申請領(lǐng)取亞星集團積分卡；4、置業(yè)顧問贈送老業(yè)主，優(yōu)選部分對亞星品牌認可的老業(yè)主，可邀約贈送亞星集團積分卡；5、節(jié)假日，針對關(guān)注亞星品牌的意向客戶，以抽獎形式，抽取積分卡，并擁有5分值的積分；6、以集團公司的名義，可優(yōu)選部分對亞星品牌關(guān)注和信賴的人群，贈送積分卡，