黃陂中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告[2]

1、黃陂中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一 本次調(diào)研的目的：1） 了解當(dāng)?shù)匚磥?lái)半年內(nèi)即將形成的居住板塊2） 了解當(dāng)?shù)貥潜P的發(fā)展?jié)摿Γ┬杩臻g，價(jià)格趨勢(shì)3） 了解當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)樓盤的期望與未來(lái)的置業(yè)意向二 調(diào)研樓盤的對(duì)比1） 當(dāng)?shù)芈范渭靶麻_發(fā)樓盤分布板塊說(shuō)明：當(dāng)?shù)刂鞣譃樗臈l主干道：雙鳳大道、西寺大道、板橋大道和前川大道。規(guī)模較小的樓盤較為集中在西寺大道與雙鳳、板橋大道交匯處周遍（靠近中心地帶），輻射區(qū)域西至武黃高速，南到黃陂公園，形成主要面向當(dāng)?shù)鼐用皲N售的居住板塊，在不久的將來(lái)將會(huì)形成集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能的區(qū)域，是金融、商業(yè)、文化和客運(yùn)交通中心。具有一定規(guī)模的樓盤如冰晶、金龍等則比較分散。主要分布在“

2、鬧中取靜”的位置，居住環(huán)境優(yōu)越，吸引了大批武漢過(guò)黃陂的置業(yè)者。2） 調(diào)研樓盤基本資料： 冰晶江城 發(fā)展商：武漢冰晶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：黃陂百興街68號(hào)開發(fā)規(guī)模：建筑面積70萬(wàn)平米，27棟容積率：1.68 綠化率：38% 起價(jià)：1580元/平米 均價(jià)：1700元/平米物業(yè)性質(zhì)：多層高檔住宅（21棟）與帶電梯的高層（6棟）結(jié)合總戶數(shù)：7000套銷售狀況：一期1200套已賣出500套左右，銷售時(shí)間為5個(gè)月戶型：90210（復(fù)式）平米評(píng)論：該案戶型較為平均，設(shè)計(jì)合理，樓盤質(zhì)量在當(dāng)?shù)財(cái)?shù)一流，規(guī)劃合理，物業(yè)公司為武漢麗島，并配有小區(qū)專車。 缺點(diǎn)是在當(dāng)?shù)氐慕煌ú粔虮憷x中心購(gòu)物區(qū)太遠(yuǎn)） 該案目標(biāo)市

3、場(chǎng)主要鎖定為武漢市區(qū)內(nèi)的拆遷戶與投資者以及當(dāng)?shù)刈非蟾咂焚|(zhì)生活的置業(yè)者或當(dāng)?shù)氐耐顿Y者。 該案銷售較為強(qiáng)勢(shì)，以逼定為主，廣告宣傳力度大。市場(chǎng)針對(duì)性強(qiáng)。 溫馨家園發(fā)展商：武漢盛世傳房地產(chǎn)有限責(zé)任公司物業(yè)位置：黃陂區(qū)前川街望城巷11號(hào)開發(fā)規(guī)模：建筑面積36000平米，12號(hào)樓起價(jià)：1220元/平米 均價(jià)：1550元/平米物業(yè)性質(zhì)：多層高檔住宅綠化率：40% 銷售狀況：一期已經(jīng)清盤，二期剛開始銷售，預(yù)計(jì)6月交房戶型：以110平米以上戶型為主，有錯(cuò)層、復(fù)式結(jié)構(gòu)評(píng)論：該案開發(fā)規(guī)模雖沒(méi)有冰晶大，但配套設(shè)施齊全，地理位置好，處于黃陂中心城區(qū)的中心，交通四通八達(dá)。未來(lái)升值潛力巨大，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹龋袁F(xiàn)下該

4、案把宣傳推廣的重心轉(zhuǎn)向了武漢。營(yíng)銷模式、銷售方式有特點(diǎn)，思路清晰，在區(qū)域高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)中有優(yōu)勢(shì)。 金都花園、富麗人家、金龍世紀(jì)陽(yáng)光與前兩個(gè)樓盤屬同品質(zhì)樓盤，其中金都與富麗已經(jīng)清盤（兩年前開發(fā)的，清盤前房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到原起價(jià)的50%）。金龍世紀(jì)陽(yáng)光正在銷售當(dāng)中，現(xiàn)均價(jià)在1700元/平米。樓盤的位置靠近高速，當(dāng)?shù)乜諝獠缓?，樓層間隔較密。目標(biāo)市場(chǎng)也是主要定位于武漢市區(qū)與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平較高的置業(yè)者。 注：以上分析的為黃陂中心區(qū)域的高檔樓盤。 凌峰書香名邸發(fā)展商：武漢凌峰經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司策劃代理：武漢富思特房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司物業(yè)位置：黃陂前川街板橋大道（黃陂六中正對(duì)面）開發(fā)規(guī)模：建筑面積22000平米，四棟，占

5、地1167平米戶數(shù)：200戶 綠化率：43% 物業(yè)性質(zhì)：多層商住戶型：多樣化，以110140平米為主，戶型結(jié)構(gòu)合理均價(jià)：1460元/平米評(píng)價(jià)：該案本身并沒(méi)有太大的優(yōu)勢(shì)，但其員工素質(zhì)優(yōu)秀，有針對(duì)性的制定了統(tǒng)一說(shuō)詞，以與周遍樓板定位與優(yōu)、缺點(diǎn)對(duì)比作本案的說(shuō)詞，能快速進(jìn)入置業(yè)者的思路并幫助置業(yè)者理清思路。并且有其營(yíng)銷策略。 盛和嘉園物業(yè)位置：黃陂區(qū)向陽(yáng)大道（凌峰書香名邸斜對(duì)面）開發(fā)規(guī)模：一期3棟戶數(shù)：一期130戶物業(yè)性質(zhì)：多層商住戶型：以110130平米為主，戶型不太合理起價(jià)：1308元/平米 均價(jià)：1360元/平米銷售現(xiàn)狀：銷售狀況良好，一、五和頂樓有空置，其他樓層基本上售出或有人預(yù)定。評(píng)價(jià)：該案

6、地理位置較凌峰書香名邸更好（緊靠富麗人家且價(jià)位，所以銷售狀況良好），但項(xiàng)目的行銷沒(méi)有特點(diǎn)，主要吸引了當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)者。 西城馨苑發(fā)展商：武漢市黃陂區(qū)西城房屋開發(fā)有限公司物業(yè)位置：向陽(yáng)大道，黃陂三中附近開發(fā)規(guī)模：3棟，一棟六層，二、三棟七層戶數(shù)：140戶戶型：采光性、失密性良好，但干濕性不合理物業(yè)性質(zhì)：多層商住頂價(jià)：1360元/平米 銷售狀況：銷售狀況良好，一、五和頂樓有空置，其他樓層基本上售出或有人預(yù)定。評(píng)價(jià)：該案在同類樓盤中，無(wú)論是品質(zhì)還是銷售手段，都是最差的，但地理位置良好（與盛和嘉園一樣），主要吸引了當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)者。注：以上分析為黃陂中心區(qū)域中、低檔次樓盤，該類樓盤所處的地理位置均不錯(cuò)，離區(qū)域

7、中心至多十五分鐘路程（走路），走邊配套設(shè)施齊全，有大片的空地，是未來(lái)開發(fā)的重地。三 樓盤升值潛力分析萬(wàn)事總得有人來(lái)開頭，所以，應(yīng)該感謝玫漢口北城正式而富有想象地提出“漢口北擴(kuò)”這一強(qiáng)而有力的煽動(dòng)性口號(hào)，不僅吸引了武漢大批的置業(yè)者前來(lái)看房，更使得眾多開發(fā)商、投資者把目光轉(zhuǎn)向黃陂這塊具有較大升值潛力的區(qū)域。作為黃陂的中心城區(qū)，長(zhǎng)期以來(lái)就是開發(fā)商投資開發(fā)的熱土，早在1999年冰晶地產(chǎn)就已悄然進(jìn)駐黃陂，開發(fā)了黃陂第一個(gè)大型商品房小區(qū)（冰晶蘭馨苑，20萬(wàn)平米）。時(shí)隔六年，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)迎來(lái)另一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)高潮！ 具調(diào)查研究分析：1） 一般來(lái)說(shuō)，新區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量

8、多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢(shì)必會(huì)造成新區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。所以說(shuō)，房?jī)r(jià)會(huì)隨開發(fā)區(qū)域的成熟程度而趨高。2） 房?jī)r(jià)上漲是趨勢(shì)，只是快慢問(wèn)題。兩年前開發(fā)的金都麗園與富麗人家已經(jīng)清盤，清盤前房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到原起價(jià)的50%；凌峰書香名邸才通過(guò)第一次調(diào)價(jià)，均價(jià)就已經(jīng)直逼1500元/平米；金龍世紀(jì)陽(yáng)光1700元/平米的高價(jià)在當(dāng)?shù)厝杂胁簧偃嗽敢饨邮苓@個(gè)價(jià)位。暫且不論武漢的置業(yè)者與投資者，僅根據(jù)當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房?jī)r(jià)格底限，應(yīng)該是在23萬(wàn)26萬(wàn)，按最大的期望面積150平米計(jì)算，均價(jià)為1700元/平米；以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，買150平米的房子僅需20萬(wàn)左右，事實(shí)說(shuō)明，與現(xiàn)在

9、當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)相比，未來(lái)房?jī)r(jià)在當(dāng)?shù)厥怯幸欢ǖ臐q幅空間的。3） 當(dāng)?shù)乜蛻糨^喜愛(ài)的戶型已基本顯現(xiàn)（110平米140平米的中、大戶型），使人不禁回想到數(shù)年前的武漢，當(dāng)時(shí)市內(nèi)還有不少人有的“住大房子”的觀念，而現(xiàn)在則多為選擇90平米100平米的功能齊全的兩房?jī)蓮d。原因就是房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有抑制需求的增加，不少置業(yè)者不得不調(diào)整自己原有的購(gòu)房期望來(lái)適應(yīng)目前數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展！如果說(shuō)武漢的現(xiàn)在就是黃陂不久的將來(lái)的寫照，房?jī)r(jià)上漲是受市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)的推動(dòng)力的影響的！4） 伴隨著天興洲大橋，川龍高速的通車，黃陂區(qū)近半的國(guó)土面積已歸入武漢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，作為黃陂區(qū)的中心城區(qū)與經(jīng)濟(jì)中心，土地增值速度快，也是吸引不少發(fā)展商前來(lái)本

10、區(qū)域開發(fā)的一大亮點(diǎn)，該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展是有不少利好條件的！區(qū)域升值潛力分析：中、低端樓盤所在區(qū)域的升值空間更大！因?yàn)楫?dāng)?shù)刂脴I(yè)者對(duì)房型，質(zhì)量，物業(yè)管理等置業(yè)條件暫時(shí)不是非常敏感，他們主要關(guān)心的更多的是房子的面積與價(jià)格，高端樓盤在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中暫時(shí)顯現(xiàn)不出優(yōu)勢(shì)。再者，中低端樓盤區(qū)域較為集中，離黃陂鬧市區(qū)較近。走路也不過(guò)十分鐘路程，更容易吸引物流、商家。房?jī)r(jià)是分區(qū)域調(diào)價(jià)的，高端雖然利潤(rùn)高，但市場(chǎng)相對(duì)小，升值過(guò)快只會(huì)主動(dòng)失掉當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)。四 供求空間分析 總體分析1） 當(dāng)?shù)乩蠀^(qū)正在不斷拆遷改造當(dāng)中，會(huì)有成片的空地供開發(fā)商選擇，目前的狀況既有利于當(dāng)?shù)卣卣?guī)劃，優(yōu)化城區(qū)發(fā)展布局；也有利于開發(fā)商進(jìn)入當(dāng)?shù)?/p>

11、市場(chǎng)形成規(guī)模，比如說(shuō)，在最近兩年中，在西寺大道與雙鳳交匯處周遍的物業(yè)，已形成其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并且還在不斷開發(fā)當(dāng)中，在未來(lái)兩年中，將會(huì)是當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房的首選地域。2） 買房觀念是隨形勢(shì)發(fā)展而改變的，現(xiàn)下已有部分當(dāng)?shù)啬贻p人面臨自己的第一次置業(yè)，考慮到經(jīng)濟(jì)承受能力問(wèn)題，艱難地選擇了90平米左右的功能齊全的小戶型，隨著房?jī)r(jià)的攀升，小戶型在不久的將來(lái)在當(dāng)?shù)貢?huì)有巨大的潛力。3） 武漢人口發(fā)展在未來(lái)5年10年中也會(huì)大量向2環(huán)、3環(huán)擴(kuò)展，這也是一個(gè)必然。如何把握武漢市內(nèi)客戶的需求，迎合武漢市內(nèi)市場(chǎng)，成為開發(fā)商研究的重點(diǎn)?？傮w而言，因?yàn)楫?dāng)?shù)夭豢晒懒康男枨罂臻g（當(dāng)?shù)夭疬w戶與武漢的置業(yè)者占相當(dāng)大的比率）黃陂中心城區(qū)的房地

12、產(chǎn)發(fā)展在未來(lái)兩年內(nèi)的供需是很容易求得平衡的。 目標(biāo)客戶群分類分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目標(biāo)客戶群集中在三個(gè)不同的受眾層，相對(duì)需求及其可承受的價(jià)格、總房款能力主要集中在三個(gè)需求接受層面：a、中低層面解決基本生活需求的購(gòu)房者本區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員本區(qū)內(nèi)企業(yè)中青年職員這一人群，年齡大約在25-35歲之間，收入較同齡人稍高，主要購(gòu)買力在總款1016萬(wàn)，面積80120之間。b、中層及中層以上改善居住條件的購(gòu)房者本區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者本區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層管理者武漢市區(qū)企事業(yè)單位中高層私營(yíng)個(gè)體業(yè)主集中在政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位35-45歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子成長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)條件的改善。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。主要購(gòu)買力在1625萬(wàn)，面積在120160之間，屬二次置業(yè)，注重實(shí)用性，對(duì)房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高（同僚間潛在攀比意識(shí)強(qiáng)）。c、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購(gòu)房者 私企成功人士 高級(jí)管理層政府事業(yè)單位高層這一人群年齡多在45歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于多次置業(yè)。要求絕對(duì)的工作生活環(huán)境，安靜從容。高生活品位，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍，住宅有私密性要求，鄰里