鹽城恒大名都商業(yè)定位報告

1、鹽城恒大名都9-10號樓底商商業(yè)定位報告第一部分、市場及區(qū)位概況分析一、項目區(qū)位規(guī)劃及板塊價值分析1、區(qū)域概況鹽城城西南片區(qū)具體區(qū)域為：東至西環(huán)路、西至204國道、北至鹿鳴路、南至鹽徐高速?？傄?guī)劃面積為32.34平方公里。鹽城城西南板塊， 是鹽都新區(qū)的一個重點規(guī)劃區(qū)域，將是鹽城城市沿海大開發(fā)的重要戰(zhàn)略步驟之一， 開發(fā)目標(biāo)是將城西南片區(qū)打造成為新興物流產(chǎn)業(yè)及汽車產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)的同時也成為越來越多準(zhǔn)備置業(yè)人群關(guān)注的適宜人居的新城區(qū)。隨著周邊相關(guān)生活配套的進(jìn)一步完善，城西南片區(qū)作為城市副中心的核心價值優(yōu)勢漸顯。其規(guī)劃區(qū)東部是鹽城最新打造的城南cbd核心地段，世紀(jì)大道將城西及城南片區(qū)實現(xiàn)無縫對接。在規(guī)劃

2、區(qū)東北部是鹽城的老的城市中心，各種交通及商業(yè)娛樂等配套都比較成熟。西部緊連寧靖鹽高速，通往全國各地。并設(shè)有兩個高標(biāo)準(zhǔn)立交出入口。目前，城西南板塊五縱六橫的主干道路網(wǎng)已經(jīng)全面拉開。必將為城西南片區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展奠定更堅實的基礎(chǔ)。布局結(jié)構(gòu)及規(guī)劃特點（1）單元性質(zhì)以生活居住功能為主，集商務(wù)貿(mào)易、商務(wù)辦公、現(xiàn)代物流等功能于一體，具有濃郁水鄉(xiāng)風(fēng)情的現(xiàn)代化新城區(qū)。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形成“一核、三心、三軸、六廊、七片”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。一核： “一核”是指鹽城市西南片區(qū)北側(cè)地段的居住片區(qū)中心，位于小馬溝和第一溝交叉處，以商業(yè)、商辦、文化娛樂等用地功能為主。三心：“三心”主要指兩個居住社區(qū)級的公共服務(wù)中心以及一個物流

3、園區(qū)服務(wù)中心。居住社區(qū)級公共服務(wù)中心主要布置了中、小學(xué)，幼兒園和商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，分別位于新都路和支九路交叉口處以及新都路和神州路交叉口處。物流園區(qū)服務(wù)中心，以餐飲、購物、金融保險、商業(yè)賓館、交易展示等功能為主，位于鹽瀆大道靠近204國道。三軸：開創(chuàng)路發(fā)展軸線：片區(qū)發(fā)展軸。開創(chuàng)路縱向貫通整個地塊，聯(lián)系城西片區(qū)和西南片區(qū)。西南片區(qū)的中心也布置在開創(chuàng)路沿線，在此軸線上布置了大量的公共服務(wù)設(shè)施，帶動西南分區(qū)的發(fā)展。新都路發(fā)展軸線：片區(qū)發(fā)展軸。新都路橫穿規(guī)劃地塊的東西，是城市主要道路，聯(lián)系地塊內(nèi)的各主要功能區(qū)，同時也是規(guī)劃地塊聯(lián)系城南片區(qū)的主要通道，是規(guī)劃地塊內(nèi)的主要景觀大道。世紀(jì)大道發(fā)展軸線：城市發(fā)展

4、軸。世紀(jì)大道是鹽城市東西向的主要發(fā)展軸線，也是城市服務(wù)業(yè)發(fā)展軸線，沿線布局了大量的服務(wù)業(yè)用地。六廊：“六廊”分別指沿第一溝、雙綱河、西干渠、豐收河、小馬溝、前進(jìn)河形成的綠化景觀廊道。七片：規(guī)劃地塊以其主導(dǎo)功能為依據(jù)，以主干道路劃分為基礎(chǔ)，劃分為七個功能片區(qū)。物流倉儲功能片區(qū)：位于基地的西側(cè)，是華東地區(qū)貨物中轉(zhuǎn)基地，以食品、日用品、家用電器、家用汽車配件為主的生活消費品物流園區(qū)。生產(chǎn)制造功能片區(qū)：位于世紀(jì)大道南側(cè)，主要為悅達(dá)紡織工業(yè)園區(qū)。公共服務(wù)設(shè)施片區(qū)：位于新都路和開創(chuàng)路交叉口處，包括東方汽車廣場及商業(yè)、辦公文化娛樂等設(shè)施?，F(xiàn)代居住功能片區(qū)：位于西環(huán)路和鹽瀆大道沿線的以居住功能為主的片區(qū)。本案

5、2、區(qū)域價值城南新區(qū)，城市副中心，鹽城未來的心臟。西環(huán)路及世紀(jì)大道是鹽城市城西南片區(qū)的主動脈之一，鹽城市新的市政府在世紀(jì)大道上，隨著相關(guān)市政配套、大型建材賣場及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步遷入，為城西南新區(qū)也帶了日新月異的變化；隨著市政府的南遷，城市發(fā)展重心將向南傾斜，城西南板塊將逐步成為鹽城市政務(wù)專屬的城市副中心，短短幾年，一系列地產(chǎn)項目迅速崛起，城中板塊的繁華正在被整體往西南轉(zhuǎn)移，形成“宜居宜業(yè)”的格局，從此由“舊城時代”邁向新的“城南時代”。3、項目區(qū)位簡析鹽城恒大名都位于鹽城市城南板塊新都路與西環(huán)路交界處，屬于鹽城城市重點發(fā)展區(qū)域，北鄰麥德龍超市（規(guī)劃中），東部鹽城市一中南校區(qū)。恒大名都總占地

6、181455.5（272畝），總戶數(shù)3499戶，總建筑面積723617，其中公共建筑面積：133246（公寓85678、幼兒園1900、綜合樓5200、商業(yè)及恒大劇場40468）、住宅建筑面積：405705。小結(jié)：1、 項目周邊為城市主要干線，交通線路流暢，便于到達(dá)；2、 項目所處的城南新區(qū)，是鹽城主要的發(fā)展方向，周邊公建配套設(shè)施日益完善；3、隨著市政府的南遷，城市發(fā)展重心將向南傾斜，城南片區(qū)已成為中高端收入人群生活的聚集地；4、隨著城南片區(qū)發(fā)展步伐的加快，區(qū)域大環(huán)境的不斷改善，將吸引更多高質(zhì)素的社會各界人士到本區(qū)域居住，將為本項目的商業(yè)帶來較優(yōu)質(zhì)的消費人流。二、項目周邊人口密度分析按照本項目

7、商業(yè)輻射半徑2000米，每戶3口人計算，項目輻射人口統(tǒng)計如下：分布位置戶數(shù)（戶）人口數(shù)量（人）備注恒大名都3499約10497人口總量為常住人口，不含流動人口天瀾灣2000約6000神州河畔景苑948約2844清華學(xué)仕園約1500約4500學(xué)林雅苑936約2808海潤尊品294約882翰林壹品約3200約9600創(chuàng)元金域約3000約9000合計約46131職教園區(qū)汽配、物流園區(qū)創(chuàng)元金域職教園區(qū)：已入駐學(xué)校有鹽城紡織職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鹽城衛(wèi)生職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鹽城交通技師學(xué)院、鹽城機(jī)電高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校、鹽城高等師范學(xué)校、阜寧高等師范學(xué)校等；麥德龍：“麥德龍超市”商業(yè)綜合體位于西環(huán)路西、新都路北，總用地面

8、積24263.88平方米，合36.4畝，總建筑面積97000（另地下10900平方米），其中超市43000，辦公2100，28層公寓51900，容積率4.45，建筑密度44.7%，綠地率20%。小結(jié)：1、 本項目作為該區(qū)域主要的人口集中居住地，人口密度適中，適宜發(fā)展中型商業(yè)；2、本項目自身的業(yè)主總量較多，而且在不斷增長的同時，對生活配套的需求會日益迫切；3、 以恒大自身的品牌及其較高素質(zhì)的住戶群，具備了打造中高檔次購物場所的條件；4、本項目的商業(yè)將會在滿足自身業(yè)主消費需求的同時，吸引周邊小區(qū)的消費群體，令商戶在本區(qū)域的發(fā)展得以良性循環(huán)。三、項目優(yōu)劣勢分析（swot）優(yōu)勢（s）1、 本項目屬大型

9、高尚生活社區(qū)，擁有高層次、消費力較強(qiáng)的業(yè)主群；2、本項目開發(fā)周期較長，業(yè)主群不斷增長，消費群體層次較豐富；3、恒大集團(tuán)的雄厚實力及堅實的品牌基礎(chǔ)，將為商業(yè)的發(fā)展延伸出強(qiáng)勁有力的支持劣勢（w）1、 項目目前處于建設(shè)階段，周邊配套還未齊全，商業(yè)氣氛較差；2、該區(qū)域其他樓盤也處于建設(shè)階段，入駐率普遍不高，前期人流量無法支撐； 機(jī)會（o）1、恒大自有的恒大劇場及公寓產(chǎn)品，與住宅產(chǎn)品復(fù)合開發(fā)，形成豐富的消費群體，有機(jī)會形成各種業(yè)態(tài)并存的復(fù)合商業(yè)形態(tài)；2、除恒大名都自身業(yè)主群之外，周邊的大型小區(qū)、當(dāng)?shù)卦用竦瘸^三萬人的消費群體將成為商業(yè)的另一股消費力；3、 項目所處地理位置優(yōu)越，交通線路暢通，具備吸引外

10、區(qū)消費群體的條件。威脅（t）1、 周邊環(huán)境對商業(yè)檔次的影響；2、周邊同規(guī)模住宅小區(qū)商業(yè)及麥德龍等大型超市的競爭影響。第二部分、項目定位及規(guī)劃建議一、 社區(qū)商業(yè)配套總體需求分析按照一貫的社區(qū)商業(yè)需求分析可知，社區(qū)商業(yè)的核心消費群體應(yīng)該是相關(guān)項目的入住業(yè)主，部分業(yè)態(tài)會輻射周邊的社區(qū)外消費群體，目的性消費。按照業(yè)主對不同配套設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，可以把不同的商業(yè)配套設(shè)施分為4個層次，即：（一）“強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施”，需求比重在80%左右，消費者在購房之后，往往需要裝修，添置新的家居和家電產(chǎn)品，這是一個非常巨大的商業(yè)機(jī)會，在大型社區(qū)比較密集的區(qū)域，同樣是家居、家電賣場選址所在。（二）“高度需求商業(yè)設(shè)施”，

11、需求的比重超過50%；此類商業(yè)設(shè)施主要包括“綜合超市”、“菜市場”、“購物中心”、“銀行”等；（三）“中度需求商業(yè)設(shè)施”，既需求比重在10-50%之間，主要有“藥房”、“診所”、“餐館”、“郵局”、“健身中心”、“幼兒園”、“運動場館”、“24小時便店”、“書店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娛樂中心”、“美容美發(fā)店”、“老年活動中心”等；（四）“弱度需求商業(yè)設(shè)施”，需求比重在10%以下的歸納為主要包括“修理店”、“彩擴(kuò)沖洗店”、“茶館”、“花店”、“寵物店”等。小結(jié)：社區(qū)商業(yè)配套需求重要程度排序依次為：第一需求為業(yè)主入住前家庭裝飾需求；配套：家裝公司、家具市場、家飾、家電、床品商城第二需求為業(yè)

12、主入住后家庭生活購物需求；配套：綜合超市、菜市場、診所、書店、美容美發(fā)第三需求為業(yè)主及周邊住戶對恒大有一定認(rèn)知后餐飲、休閑需求；配套：餐飲美食、娛樂項目、西餐廳、咖啡廳、第四需求為常住業(yè)主及周邊住戶入入駐量達(dá)到幾萬人時，對娛樂、休閑需求；配套：健身運動項目、足療店、ktv、健身房、桑拿沐浴、棋牌二、項目商業(yè)綜合定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議（一）項目定位的依據(jù)1、考慮定位時需注意的因素作為恒大在鹽城的首個項目，我們認(rèn)為商業(yè)部分的成功運作，對整個項目起到至關(guān)重要的作用；因此，要有一個穩(wěn)妥的定位，我們認(rèn)為須根據(jù)下列五個主要點考慮。1. 主要目標(biāo)消費群的消費次數(shù)（密度）恒大名都業(yè)主最高附近小區(qū)及緊鄰居民高其它外

13、圍人口較低2. 主要目標(biāo)消費群的消費能力恒大名都業(yè)主較高附近小區(qū)及緊鄰居民中等其它外圍人口不肯定3. 主要目標(biāo)消費群的主力業(yè)態(tài)需求評估恒大名都業(yè)主中檔偏高的生活配套附近小區(qū)及緊鄰居民休閑娛樂其它外圍人口具備規(guī)模及形態(tài)的餐飲和區(qū)內(nèi)欠缺的精品購物、休閑娛樂等4. 恒大對自身業(yè)主的社會責(zé)任感及企業(yè)品牌形象必須有日常生活基本配套及中高檔的配套行業(yè)5. 產(chǎn)品/行業(yè)定位在區(qū)內(nèi)地理位置的經(jīng)營效果、租金收益及生存空間的兼顧不一定先考慮最高租金的行業(yè)，而應(yīng)選擇最受消費者歡迎之行業(yè)2、主要目標(biāo)消費群的消費特性及消費力分析 主要目標(biāo)消費群是項目未來的社區(qū)住戶，并輻射項目周邊其他小區(qū)和附近的原始居民； 整體區(qū)域人群密

14、度適中，可支持恒大商業(yè)的消費； 恒大定位湖景豪宅，其目標(biāo)客戶應(yīng)主要集中在鹽城中高收入人群； 中高收入人群消費比較注重產(chǎn)品的質(zhì)量，講究檔次，因而對品牌產(chǎn)品比較信賴，具有較強(qiáng)的品牌忠誠度。（三）商業(yè)功能定位及業(yè)態(tài)劃分建議 1、采取內(nèi)外兼容性商業(yè)功能定位： 內(nèi)向型：滿足社區(qū)入駐居住居民的基本家裝、家居、購物等日常生活需要。 外向型：打造休閑、娛樂的概念，配套特色餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)項目，滿足外來社區(qū)外消費者購物、休閑、美食、娛樂的需要。2、鋪位分隔建議 按照本區(qū)域的人口狀況以及商業(yè)規(guī)劃，本項目建議定位為區(qū)域性社區(qū)商業(yè)，主要服務(wù)本項目及周邊的眾多居住小區(qū)，和項目北側(cè)麥德龍超市形成一定的互補(bǔ)和錯位，與本項目的北側(cè)沿街商業(yè)，恒大劇院整體成為一個區(qū)域的鄰里中心，形式為大框架結(jié)構(gòu)的商場。以家庭式消費主體配套為主，輔以中檔家庭消費的零售、服務(wù)業(yè)，它的開業(yè)滿足了周邊居民基本生活、消費的需求。1) 一層主要以100300平方米的主力商家為主，如銀行、大型餐飲、電信營業(yè)廳、西餐廳、咖啡廳、鄰里生鮮超市、品牌汽車4s店等為主；2) 2層主要以社區(qū)居民日常生活相關(guān)小商業(yè)為主，面積劃分2050平方米，如美容美發(fā)、干洗、藥店、小型餐飲、特色零售、沖印店、休閑食品、西餅