房地產(chǎn)信托融資模式

1、-作者xxxx-日期xxxx房地產(chǎn)信托融資模式【精品文檔】房地產(chǎn)信托融資模式及流程一，房地產(chǎn)信托的含義房地產(chǎn)信托包括兩個方面的含義：一是不動產(chǎn)信托就是不動產(chǎn)所有權(quán)人（委托人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來管理運用的一種法律關(guān)系： 二是房地產(chǎn)資金信托。就是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對其進(jìn)行管理和處分的行為。第二種是中國大量采用的房地產(chǎn)融資方式。房地產(chǎn)項目投資金額巨大而且投資周期較長的特點決定了各房地產(chǎn)企業(yè)不得不依賴銀行貸款，

2、但貸款時間過長，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也給銀行帶來了信貸的風(fēng)險。2003年6月13 日中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，使得國家銀根對房地產(chǎn)行業(yè)緊縮。加上房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的規(guī)模和時機受到限制，短期內(nèi)從證券市場融資的愿望難以實現(xiàn)。尋找廣闊的投資來源和拓寬融資渠道成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，作為金融四大支柱之一的信托具有靈活、安全、合法以及有效管理、受益穩(wěn)定的特點，理所當(dāng)然的成為了房地產(chǎn)行業(yè)融資的新亮點。同時，銀行信貸的緊縮也為房地產(chǎn)信托提供發(fā)展的新契機和市場空間。我國于 2002年頒布的信托投資公司管理辦法，我國信托業(yè)經(jīng)過了第 5 次整頓，信托公司處于大調(diào)整后的重新起步階

3、段，急需成功的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品來重新樹立良好的信譽和獲得利潤，以增強信托實力提高競爭力。一方面，擴大了金融市場的業(yè)務(wù)種類，滿足廣了大投資者多樣化的投資需求。另一方面，拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行體系貸款過度集中的風(fēng)險壓力。 二，房地產(chǎn)信托的資金來源資金是房地產(chǎn)信托投資機構(gòu)從事信托的基本條件。房地產(chǎn)信托機構(gòu)籌集資金的渠道與方式與銀行不大一樣，主要來源有： (1)房地產(chǎn)信托基金：是房地產(chǎn)信托投資公司為經(jīng)營房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)及其它信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營運資金。中國的信托投資公司資金來源主要有：財政撥款、社會集資以及自身留利； (2)房地產(chǎn)信托存款：是指在特定的資金來源范圍之內(nèi)，由信托投資機構(gòu)辦理的存款

4、。其資金來源范圍、期限與利率，均由中國人民銀行規(guī)定、公布和調(diào)整； (3)集資信托和代理集資：這是信托機構(gòu)接受企業(yè)、企業(yè)主管部門以及機關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位等的委托，直接或代理發(fā)行債券、股票以籌借資金的一種方式； (4)資金信托：是指信托機構(gòu)接受委托人的委托，對其貨幣資金進(jìn)行自主經(jīng)營的一種信托業(yè)務(wù)。信托資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞?；?； (5)共同投資基金：即投資基金或共同基金，對于中國公眾而言，它是一種較新型的投資工具，但在國外已有百余年的歷史，并且日趨興旺，是現(xiàn)代證券業(yè)中最有前途的行業(yè)，在發(fā)達(dá)國家的金融市場上，已為實踐證明是一種相

5、當(dāng)先進(jìn)的投資制度，并已成為舉足輕重的金融工具。 三，房地產(chǎn)信托的種類如果將房地產(chǎn)資金信托簡單分類的話，可按負(fù)債關(guān)系劃分為債務(wù)型信托和權(quán)益型信托。普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)信托具有五種模式，包括信托貸款模式（包括直接信托貸款融資模式、間接信托貸款模式）、股權(quán)融資模式（包括普通股方式、優(yōu)先股方式、階段性股權(quán)融資方式）、混合融資模式、類REIT融資模式及財產(chǎn)信托融資模式。（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資模式即債權(quán)型融資方式，這是目前我國信托公司開展最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式。據(jù)不完全統(tǒng)計，2005年全年信托產(chǎn)品中，%，在全部房地產(chǎn)信托中占比分別為63.48%和64.75%。這種方式需要與銀行聯(lián)合，形成一個完整的

6、資金鏈。債權(quán)融資信托是針對自有資金比例已經(jīng)達(dá)到35%，但由于特定原因造成短期資金短缺，比如有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地購置資金不足而不能取得土地進(jìn)行項目開發(fā)。這時候信托投資公司就可以籌集一筆資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補上其土地購置上的資金缺口，于是房地產(chǎn)企業(yè)取得土地證以后就能進(jìn)行按揭或獲取銀行貸款，然后將信托投資公司的貸款返還。這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。但是，政策規(guī)定銀行不允許這樣做。雖然債權(quán)型信托貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，但技術(shù)含量低，以前主要在一些結(jié)合部做“擦邊”性的業(yè)務(wù)，“46號”文件和“212號”文件出臺后該類業(yè)務(wù)已成 “雷區(qū)”。如在合規(guī)領(lǐng)域開展此類業(yè)務(wù)又

7、與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，顯然與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)此類業(yè)務(wù)相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不占任何優(yōu)勢，加之該類信托基本屬于點對點式的項目融資性質(zhì)，信托公司的預(yù)期收益與實際承擔(dān)的潛在風(fēng)險極不對稱，因此，今后應(yīng)逐漸減少該類模式的比重。（二）房地產(chǎn)股權(quán)投資信托該類信托是權(quán)益型信托投資方式之一，指信托投資公司通過發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，形成實質(zhì)性股權(quán)投資，并以一定方式直接或間接參與投資產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目的經(jīng)營與管理，并將在房地產(chǎn)企業(yè)中根據(jù)所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項目所有權(quán)情況，獲得的經(jīng)營所得，作為委托人信托投資的信托收益。針對那些自有資

8、金比例不足 35%、存在一定資金缺口的、不符合商業(yè)銀行貸款要求的房地產(chǎn)公司，信托投資公司以注入股本資金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資金比例達(dá)到 35%的要求。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就可以順利地從商業(yè)銀行獲得貸款從而進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運作。信托投資公司作為股東獲得股本金的投資匯報，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司與信托投資公司的雙贏。這種模式是完全符合中國人民銀行的有關(guān)政策規(guī)定的，2003 年第二季度中國人民銀行在貨幣政策報告中提到，要加強房地產(chǎn)股權(quán)融資的力度。這種融資方式在我國現(xiàn)階段還比較可行的，目前房地產(chǎn)開發(fā)還屬于受益較高的產(chǎn)業(yè)，所以，許多投資者把房地產(chǎn)作為一個很好的投資方向。房地產(chǎn)有資

9、金高度密集、高度專業(yè)化等特點，一般投資者局限于自身實力還達(dá)不到獨立開發(fā)的要求，這時候就可以利用信托工具融資順利地參與房地產(chǎn)項目地投資開發(fā)，取得滿意的投資回報。股權(quán)類信托投資的操作方式，根據(jù)參股形式的不同也分幾種：普通股方式、優(yōu)先股方式和股權(quán)回購方式。從20042005兩年全國信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，采用該類信托投資模式的的產(chǎn)品比較少見，特別是將信托資金采用該類方式的就更不多見。其主要原因是權(quán)益型投資需要實質(zhì)性的承擔(dān)較大的市場經(jīng)營風(fēng)險，同時，該類產(chǎn)品的退出機制也存在一定障礙，往往與目前多數(shù)集合資金產(chǎn)品的短期化趨勢難以匹配。故目前信托公司如需采用該類模式時多運用自有資金進(jìn)行投資。（三）股

10、權(quán)回購型信托該類信托表面看屬于權(quán)益性股權(quán)投資信托，但實質(zhì)上是一種結(jié)構(gòu)性信托融資安排。信托投資公司在將信托資金以股權(quán)投資方式進(jìn)行投資之前，實現(xiàn)與資金需求方簽署一個股權(quán)回購協(xié)議，信托公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方約定，在規(guī)定期間內(nèi)（通常是在房地產(chǎn)信托計劃終止時），由信托資金的使用方或者其關(guān)聯(lián)公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信托公司以信托資金投資持有的股權(quán)全部回購，進(jìn)而確保委托人信托財產(chǎn)的歸還和信托收益的實現(xiàn)。該類模式的特征是，雖然信托公司已股權(quán)投資方勢投資與房地產(chǎn)企業(yè)，但僅是名義股東，并不實質(zhì)性參與和介入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營和管理。而是以簽署回購協(xié)議的方式，在保證信托公司以信

11、托資金階段性持股的同時，最終實現(xiàn)信托財產(chǎn)的退出和信托受益的來源。該類模式一方面可以較好的監(jiān)控開發(fā)企業(yè)的資金使用情況，保證信托資金運用的安全性；另一方面，還能夠提高企業(yè)的融資能力。因為根據(jù)212號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的35%，而這35%必須是所有者權(quán)益，一般項目公司很難達(dá)到35%的要求。而通過向信托投資公司增資擴股，則能夠達(dá)到這一要求。當(dāng)然，該類模式信托產(chǎn)品的由于承擔(dān)風(fēng)險相對較小，所以收益水平也相對較低。（四） “夾層”信托融資模式 “夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式。從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采

12、取債權(quán)的固定利率方式，對股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點；從權(quán)益角度來分析，其低于優(yōu)先債權(quán)，所以對于優(yōu)先債權(quán)人來講，可以體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。在我國的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資。實際上，夾層融資信托”也就是指從風(fēng)險與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的信托融資投資形式。福建聯(lián)華信托2205年推出的“聯(lián)信寶利”7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品。“聯(lián)信寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán)，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5000萬元，分別持有項目

13、公司20%的股份，1.5億元信托資金入股占項目公司股份60%。而在1.5億元的信托資金中，“聯(lián)信寶利”7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。（五） 財產(chǎn)收益權(quán)信托融資模式該類模式的信托，是將存量的持有性物業(yè)或出租性物業(yè)作為信托財產(chǎn)，將該類物業(yè)自身日常產(chǎn)生的租金收入或經(jīng)營收入等穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為前提，發(fā)行財產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對價實現(xiàn)融資，或者將

14、受益權(quán)抵押進(jìn)行債務(wù)融資。然后，將募集的信托資金交由該類物業(yè)所有人，按照信托合同約定的信托目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉淀的資產(chǎn)盤活、變現(xiàn)，因此具有極為強烈資產(chǎn)證券化功能。商業(yè)地產(chǎn)項目一般需要股東投入巨額資金并持有，通過物業(yè)管理經(jīng)營賺取中長期回報。這種運營方式的好處在于通過統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)經(jīng)營管理不斷提升物業(yè)價值，營造良好的經(jīng)營氛圍從而獲取長期穩(wěn)定的租金回報，但缺點是對股東前期資金占用量較大。通過財產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，則可以將投資于這些商業(yè)地產(chǎn)項目的權(quán)益資金以貸款利率的代價(低于股權(quán)收益率)替換出來，很好的解決了資本金占用的問題，替換出的資金又可以循環(huán)投入到接下來的其他地產(chǎn)項目當(dāng)中。

15、按照資金的運用方式，房地產(chǎn)信托融資可主要分為貸款類、財產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓類和股權(quán)投資類三種。不同的房地產(chǎn)信托種類在資金流向，對信托資產(chǎn)的要求，對開發(fā)企業(yè)的用途等方面存在著明顯的區(qū)別，近年來隨著政策對房地產(chǎn)信托流向方面的調(diào)節(jié)，開發(fā)商對于房地產(chǎn)信托工具的使用方面也發(fā)生了一些顯著的變化，開始由初期的貸款型信托為主流逐步向財產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓型占主導(dǎo)的方向轉(zhuǎn)變，同時也有企業(yè)開始嘗試在香港等地發(fā)行REITS的方式進(jìn)行資本運作。（1）資金信托方式提供項目貸款由上圖我們可以清楚地看到資金信托方式的運作流程，分析其目的主要是為目標(biāo)項目提供貸款，一些中小型開發(fā)商由于同時開發(fā)項目較少，無法通過各項目之間的整體操作來實

16、現(xiàn)資金鏈的銜接，因此在傳統(tǒng)融資渠道收緊后可能會遭遇較大的資金壓力，所以對這樣一種單一項目的融資工具是存在需求的。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)運營的過程中：一類情況是在地面建筑物尚未成形時，常常會發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難，此時由于人民銀行對國內(nèi)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的規(guī)定限制，開發(fā)企業(yè)常常無法獲得貸款，因此，在這個階段，中小型的開發(fā)商往往會通過發(fā)行信托的方式來解決短期的融資問題，一旦樓宇成形，就可以進(jìn)一步將其作為抵押獲得貸款，信托資金在此就發(fā)揮了“過橋貸款”的作用。另一類情況是，在商品房開始預(yù)售的過程中，由于項目仍舊處于建設(shè)周期當(dāng)中，如果項目銷售的狀況低于預(yù)期，可能就會給項目的后續(xù)開發(fā)帶來資金上的壓力，這

17、時開發(fā)企業(yè)也可以通過信托的方式來獲得短期的貸款以彌補資金的缺口?？傮w來看，此類方式的融資規(guī)模一般在1.5億元以下，融資成本（含管理費和報酬）一般來說要達(dá)到銀行貸款2-3倍，其中短期的過橋貸款可能要達(dá)到20%左右，但由于其對于開發(fā)商的自有資金沒有要求，所以總體成本仍不算太高；從時限上來說，一般為1-2年。但最近上海城開的項目融資規(guī)模就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了平均水平，而這種產(chǎn)品的可設(shè)計性很強，所以在融資時限和融資成本上都具有很大的彈性空間，對于資金饑渴的開發(fā)商來說應(yīng)該是一種可行的短期融資渠道。開發(fā)商在運用此種信托方式時所要受到的一些限制。為了保證信托產(chǎn)品投資人的利益，開發(fā)商在選擇該類產(chǎn)品時需要提供回購擔(dān)保，從

18、擔(dān)保方式上來說，包括土地使用權(quán)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等形式，這也在一定程度上提高了開發(fā)商融資的成本。（2）財產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資此類信托方式的操作流程主要在于通過對具有穩(wěn)定未來現(xiàn)金流量的物業(yè)的受益優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)長期收益的套現(xiàn)，從而為其他項目的開發(fā)融資。這種方式也為持有一定規(guī)模收益物業(yè)體量的大中型開發(fā)商提供了一種資產(chǎn)經(jīng)營的途徑。商業(yè)地產(chǎn)項目一般需要股東投入巨額資金并持有，通過物業(yè)管理經(jīng)營賺取中長期回報。這種運營方式的好處在于通過統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)經(jīng)營管理不斷提升物業(yè)價值，營造良好的經(jīng)營氛圍從而獲取長期穩(wěn)定的租金回報，但缺點是對股東前期資金占用量較大。通過財產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，則可以將投資于

19、這些商業(yè)地產(chǎn)項目的權(quán)益資金以貸款利率的代價(低于股權(quán)收益率)替換出來，很好的解決了資本金占用的問題，替換出的資金又可以循環(huán)投入到接下來的其他地產(chǎn)項目當(dāng)中。從融資的規(guī)模上來看，根據(jù)未來現(xiàn)金流量的不同，融資的規(guī)模存在很大的彈性空間，從融資的時限上來看普遍要比單純的資金信托貸款的時間要長，因此這也為融資成本的設(shè)計提供了更大的自由度。從回購擔(dān)保的方式來看，主要有以目標(biāo)物業(yè)為抵押以及物業(yè)所有人或關(guān)聯(lián)方提供擔(dān)保等方式。（3）類REITS形式的信托融資操作2005年1月22日，聯(lián)華信托推出了國內(nèi)首例準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資類基金“聯(lián)信寶利”，該項投資信托計劃的運作模式基本按照REITS的方式進(jìn)行，該信托計劃自成立以

20、來已經(jīng)發(fā)行了一系列的投資產(chǎn)品，其中有不少采取的是未確定投資方向的資金信托方式。資 金 信 托聯(lián) 華 信 托（受托人）中國民生銀行大連分行（托管行）戴 德 梁 行（執(zhí)行受托人）投資人（委托人、受益人）大連琥珀灣（信托財產(chǎn)）投資人資 金發(fā)行受益憑證收 益收 益委 托資 金收 益信托資本、決策投資選擇項目運作投資憑證交易持 份從該產(chǎn)品的整個運作流程來分析，我們可以看到其已初步形成了REITS的雛形：在信托方式可選上也綜合提供了前述的兩種方式，從而能夠滿足不同開發(fā)商的差異化需求，在進(jìn)行項目投資時除了債權(quán)式投資外也開始進(jìn)行股權(quán)式投資，這也增加了開發(fā)商可用作融資的資產(chǎn)選擇。但與REITS相比其主要不同就在

21、于： 不是以基金的形式來進(jìn)行運作； 投資管理公司和資金信托公司由同一家機構(gòu)（聯(lián)華信托）擔(dān)任； 無法公開上市募集。四，房地產(chǎn)信托流程模式（一）傳統(tǒng)貸款型信托融資模式（1） 操作流程第一步，房地產(chǎn)公司就項目融資與信托投資公司達(dá)成一致；第二步，就信托產(chǎn)品的設(shè)計與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批；第三步，面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證；第四步，信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項目；第五步，信托公司回收資金。（2） 優(yōu)點管理比較簡單，收益比較穩(wěn)定。（3）存在問題由于信托公司對信用貸款本身有較大的風(fēng)險，而總體上看信托公司對房地產(chǎn)項目的評估能力還不如銀行，因此，信托公司面臨著較大的

22、風(fēng)險，并將嚴(yán)格對項目的基本素質(zhì)的要求。（二）股權(quán)型信托融資模式這種方式是信托公司在集合資金后，以增資的方式，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價方式將股權(quán)回購，這種方式實質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色，是銀行所不能做的（因為銀行不能進(jìn)行實業(yè)投資）。在這方面最早做的是重慶國投，例如其所運作的世紀(jì)星城項目。（1）操作流程第一步，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。第二步，信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。第三步，信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán)，但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股，即對于公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有

23、決定權(quán)（可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利）。第四步，信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理，同時，與原股東或關(guān)聯(lián)方（最好是關(guān)聯(lián)方）簽署股權(quán)回購協(xié)議。為了確保購協(xié)議的履行，雙方可能需要有一些擔(dān)保條件（例如，重慶國投的世紀(jì)星城項目是使用開發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押；杭州工商信托所運作的浙江水泥項目，是由第三方提供擔(dān)保）。第五步，房地產(chǎn)公司運營開發(fā)項目，獲得現(xiàn)金流。第六步，關(guān)聯(lián)方(或原股東)從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金，回購股權(quán)，信托融資過程結(jié)束。（2）模式優(yōu)點能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。信托公司的信托計劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概

24、念，只要求在階段時間內(nèi)取得一個合理回報，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權(quán)。房地產(chǎn)信托的運作流程主流存在兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的區(qū)別，由于各自的國情不同，美國比較側(cè)重于資金信托型REIT，而日本側(cè)重于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托型REIT。（一）美國模式美國的房地產(chǎn)信托通常是以基金的形式出現(xiàn)的，在成立階段，其主要運作流程為： （1）評估資金?；鸢l(fā)起人為滿足自身需求，進(jìn)行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預(yù)估所需資金數(shù)量，確認(rèn)選擇REIT基金為籌資工具，并考慮投資標(biāo)的

25、的收益性能否達(dá)到必要的回報率等。 （2）接洽承銷商、發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。 （3）接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計問題，選定律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所為成立全過程服務(wù)，并擬訂申請文件，此時投資計劃在財務(wù)上的可行性分析基本確定。 （4）接洽不動產(chǎn)顧問公司。若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任，則需要洽定對象并簽定REIT管理顧問契約，確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 （5）當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請募集，在申請成功后，要決定保管機構(gòu)并簽定REIT契約。 房地產(chǎn)信托成立并在證券交易所掛牌交易后，便進(jìn)入正式運作

26、階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過信用評級機構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實施投資計劃，保管機構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機構(gòu)處獲得。（二）日本模式 其運作流程為： （1）房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司； （2）投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理； （3）信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費； （4）房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費； （5）信托公司向投資者發(fā)放紅利； （6）信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配