項(xiàng)目三零售商圈與選址

1、1零售管理零售管理Retail ManagementRetail Management項(xiàng)目三項(xiàng)目三 零售商圈與選址零售商圈與選址一、商圈一、商圈 對(duì)零售商來(lái)講，對(duì)零售商來(lái)講，是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的空間界限，進(jìn)行銷(xiāo)售的空是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的空間界限，進(jìn)行銷(xiāo)售的空間范圍；間范圍； 對(duì)顧客來(lái)講，對(duì)顧客來(lái)講，是購(gòu)物行為的空間范圍，超出這個(gè)區(qū)域，是購(gòu)物行為的空間范圍，超出這個(gè)區(qū)域， 會(huì)感到不適。會(huì)感到不適。 4（一）商圈（商業(yè)圈（一）商圈（商業(yè)圈/ /商勢(shì)圈）商勢(shì)圈） 指店鋪能夠有效吸引顧客來(lái)店的地理區(qū)域。指店鋪能夠有效吸引顧客來(lái)店的地理區(qū)域。 零售店鋪以其所在地為中心，沿著一定的方向和距零售店鋪以其所在地為中心，沿著一

2、定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。 構(gòu)成要素：構(gòu)成要素： 軸心點(diǎn)（店鋪所在位置）軸心點(diǎn)（店鋪所在位置） 半徑（從商圈中心到商圈外邊緣的距離）半徑（從商圈中心到商圈外邊緣的距離） 層次（核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈）層次（核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈） 邊緣商圈邊緣商圈 市場(chǎng)占有率市場(chǎng)占有率5%5%以上，以上， 占本店銷(xiāo)售額占本店銷(xiāo)售額5%5%次級(jí)商圈次級(jí)商圈市場(chǎng)占有率市場(chǎng)占有率10%以上，占本店銷(xiāo)售以上，占本店銷(xiāo)售15%25%核心商圈核心商圈市場(chǎng)占有率在市場(chǎng)占有率在30%以上，以上，占本店銷(xiāo)售額占本店銷(xiāo)售額55%-70%邊緣商圈邊緣商圈 商圈的層次商圈的層次:

3、 :6輻射半徑輻射半徑占顧客總數(shù)比例占顧客總數(shù)比例顧客來(lái)源顧客來(lái)源核心商圈核心商圈1 1公里左右公里左右5555-70-70常住人口常住人口次級(jí)商圈次級(jí)商圈3-43-4公里公里1515-25-25工作人口工作人口邊緣商圈邊緣商圈7 7公里左右公里左右5 5-30-30流動(dòng)人口流動(dòng)人口從核心到邊緣，顧客密度從核心到邊緣，顧客密度從大變小從大變小內(nèi)外影響因素不同，商圈內(nèi)外影響因素不同，商圈特征不同特征不同商圈規(guī)模和形狀受商圈規(guī)模和形狀受多因素影響而不同多因素影響而不同輻射范圍動(dòng)態(tài)變化輻射范圍動(dòng)態(tài)變化（二）商圈的特征（二）商圈的特征層次性層次性差異性差異性不規(guī)則性不規(guī)則性動(dòng)態(tài)性動(dòng)態(tài)性店鋪的經(jīng)營(yíng)特色店

4、鋪的經(jīng)營(yíng)特色店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)商品的種類(lèi)經(jīng)營(yíng)商品的種類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)店鋪的位置競(jìng)爭(zhēng)店鋪的位置顧客的流動(dòng)性顧客的流動(dòng)性（三）影響商圈大小的主要因素（三）影響商圈大小的主要因素產(chǎn)品有特色，齊全，服務(wù)周到，形象良好，商圈大產(chǎn)品有特色，齊全，服務(wù)周到，形象良好，商圈大規(guī)模大，商圈大，但有一定限制規(guī)模大，商圈大，但有一定限制日用品選購(gòu)品、耐用品、特殊品日用品選購(gòu)品、耐用品、特殊品兩家近，商圈小；多家近，商圈大。兩家近，商圈?。欢嗉医?，商圈大。交通便利，商圈大交通便利，商圈大（四）商圈形態(tài)（四）商圈形態(tài)101 1、零售引力法則（萊利法則）、零售引力法則（萊利法則）19291929年，美國(guó)，威廉年，美國(guó)

5、，威廉萊利提出萊利提出11 假定假定A A、B B兩個(gè)城市，處在二者之間的兩個(gè)城市，處在二者之間的C C城市會(huì)有多少城市會(huì)有多少消費(fèi)者去消費(fèi)者去A A城市或去城市或去B B城市購(gòu)物？以此表明城市購(gòu)物？以此表明A A、B B兩城市的兩城市的零售吸引力有多大。零售吸引力有多大。 測(cè)定：某一城市的零售吸引力與兩城市人口成正比，測(cè)定：某一城市的零售吸引力與兩城市人口成正比，而與中間城市到兩城市間距離的平方成反比。而與中間城市到兩城市間距離的平方成反比。12 萊利法則的計(jì)算公式如下：萊利法則的計(jì)算公式如下：ppDababd1d d為為A A城市與城市與B B城市的距離城市的距離P Pa a為為A A城市

6、的人口數(shù)城市的人口數(shù) P Pb b為為B B城市的人口數(shù)城市的人口數(shù) D Dabab為為A A城市的商圈邊界城市的商圈邊界13 例：假設(shè)城市例：假設(shè)城市A A有有1515萬(wàn)人，城市萬(wàn)人，城市B B有有8 8萬(wàn)人，兩個(gè)城萬(wàn)人，兩個(gè)城市的距離為市的距離為3030公里，那么，兩個(gè)城市的商圈各是多公里，那么，兩個(gè)城市的商圈各是多少？少？14 城市城市A A的商圈：的商圈：34.17158130Dab（公里）（公里） 15城市城市B B的商圈的商圈公里66.12815130DbaD Dabab D Dbaba萊利法則揭示：萊利法則揭示：大城市的吸引力要大于大城市的吸引力要大于小城市的吸引力?；蛘撸蟪鞘?/p>

7、的商圈小城市的吸引力?；蛘撸蟪鞘械纳倘σ笥谛〕鞘械纳倘?。要大于小城市的商圈。2、均衡點(diǎn)法則（裂點(diǎn)理論） 康維斯，又譯康帕斯，為美國(guó)伊利諾伊大學(xué)的經(jīng)濟(jì)研究學(xué)者在19431948年間對(duì)萊利法則進(jìn)行了深入研究，依據(jù)萊利法則，提出了康維斯均衡點(diǎn)公式，用以測(cè)量商圈的分界點(diǎn)。 其中：Daa地到中間地c的距離 Dbb地到中間地c的距 Paa地人口 Pbb地人口PbPaDbDaDa1 案例案例: :A與B兩地之間的距離為2700米，Pa為10萬(wàn)人，Pb為40萬(wàn)人，則 即商圈分界點(diǎn)在距離A地900米的地方。 假如不僅是兩地，而是ABC三地，同樣可以按照此法則推算出商圈分界點(diǎn)。米900100000400000

8、12700Da3 3、科亨、科亨阿普波姆法則阿普波姆法則 阿普波姆先生的創(chuàng)新性在于兩點(diǎn)：一是把兩地的銷(xiāo)售場(chǎng)阿普波姆先生的創(chuàng)新性在于兩點(diǎn)：一是把兩地的銷(xiāo)售場(chǎng)地面積作為影響因素之一，舍棄了人口方面的影響因素；二地面積作為影響因素之一，舍棄了人口方面的影響因素；二是將兩地間的距離換算為小汽車(chē)行駛時(shí)間，更符合現(xiàn)代社會(huì)是將兩地間的距離換算為小汽車(chē)行駛時(shí)間，更符合現(xiàn)代社會(huì)的特點(diǎn)。的特點(diǎn)。 其中：其中：DaDaaa地到商圈分界點(diǎn)的時(shí)間距離（小汽車(chē)行駛時(shí)間）地到商圈分界點(diǎn)的時(shí)間距離（小汽車(chē)行駛時(shí)間） Db+DaDb+Da兩地之間的距離（小汽車(chē)行駛時(shí)間）兩地之間的距離（小汽車(chē)行駛時(shí)間） PaaPaa地的銷(xiāo)售面積

9、地的銷(xiāo)售面積 PbPbbb地的銷(xiāo)售面積地的銷(xiāo)售面積 PbPaDbDaDa1 案例:兩地距離時(shí)間為40分鐘，Pa=1000米，Pb=9000米，則 即商圈分界點(diǎn)在距離a地十分鐘行車(chē)距離的地方。 前述三個(gè)法則，除了萊利法則，就是萊利法則的變種。日本LEC東京法思株式會(huì)社有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為：“萊利法則只適合于計(jì)算機(jī)有關(guān)耐用品、專(zhuān)門(mén)用品的商圈分界點(diǎn)，而不太實(shí)用于計(jì)算日用品。 。分鐘1010009000140Da224 4、霍夫概率法則、霍夫概率法則 一個(gè)店鋪的商圈取決于店鋪對(duì)顧客的吸引力，而店鋪一個(gè)店鋪的商圈取決于店鋪對(duì)顧客的吸引力，而店鋪在一個(gè)地區(qū)對(duì)顧客的吸引力是可以測(cè)量的；這個(gè)吸引力主在一個(gè)地區(qū)對(duì)顧客的

10、吸引力是可以測(cè)量的；這個(gè)吸引力主要取決于兩個(gè)因素，即店鋪的規(guī)模和店鋪與顧客的距離。要取決于兩個(gè)因素，即店鋪的規(guī)模和店鋪與顧客的距離。23計(jì)算公式：計(jì)算公式：DsAbijajijAijAij為店鋪為店鋪j j對(duì)顧客對(duì)顧客I I的吸引力；的吸引力；SjSj為店鋪的規(guī)模為店鋪的規(guī)模; ;DijDij為顧客為顧客I I到店鋪到店鋪j j的距離和花費(fèi)的時(shí)間的距離和花費(fèi)的時(shí)間; ;a a為顧客對(duì)店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù)為顧客對(duì)店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù); ;b b為顧客對(duì)距離或花費(fèi)時(shí)間的敏感性參數(shù)。為顧客對(duì)距離或花費(fèi)時(shí)間的敏感性參數(shù)。24Pij店鋪店鋪j j對(duì)顧客的吸引力對(duì)顧客的吸引力該地區(qū)所有同類(lèi)店鋪對(duì)顧客的吸引

11、該地區(qū)所有同類(lèi)店鋪對(duì)顧客的吸引力之和力之和AADsDspijijbijajbijajij25 例：例：假如一個(gè)顧客有機(jī)會(huì)在假如一個(gè)顧客有機(jī)會(huì)在3 3個(gè)店鋪中任何一個(gè)店個(gè)店鋪中任何一個(gè)店鋪購(gòu)物，這鋪購(gòu)物，這3 3個(gè)店鋪的規(guī)模及與這個(gè)顧客居住地的個(gè)店鋪的規(guī)模及與這個(gè)顧客居住地的距離如下距離如下： （假設(shè)（假設(shè)a=1, b=2a=1, b=2） 26例：例： 項(xiàng)目項(xiàng)目A A店鋪店鋪B B店鋪店鋪C C店鋪店鋪店鋪規(guī)模（平方米）店鋪規(guī)模（平方米）600060008000800050005000店鋪與顧客的距離（公里）店鋪與顧客的距離（公里）4 47 73 327 解：根據(jù)公式：解：根據(jù)公式：DsAbi

12、jajij37546000213 .163780002156.5553500021A A店鋪的吸引力店鋪的吸引力B B店鋪的吸引力店鋪的吸引力= =C C店鋪的吸引力店鋪的吸引力= =28 AijAij = =75+163.3+555.5675+163.3+555.56 =1093.86 =1093.86顧客到顧客到A A店鋪的可能性店鋪的可能性 P=375/1093.86=0.34 P=375/1093.86=0.34顧客到顧客到B B店鋪的可能性店鋪的可能性 P=163.3/1093.86=0.149 P=163.3/1093.86=0.149顧客到顧客到C C店鋪的可能性店鋪的可能性 P

13、=555.56/1093.86=0.508 P=555.56/1093.86=0.508二、商圈調(diào)查與分析 商圈分析商圈分析: :為某一區(qū)域的商圈劃定范圍為某一區(qū)域的商圈劃定范圍, ,對(duì)商圈內(nèi)的消費(fèi)對(duì)商圈內(nèi)的消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、客流和地理位置的特點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估。者、競(jìng)爭(zhēng)者、客流和地理位置的特點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估。 目的目的：幫助零售企業(yè)搞清楚某一商店店址的輻射范圍或：幫助零售企業(yè)搞清楚某一商店店址的輻射范圍或能力以及輻射范圍內(nèi)的目標(biāo)客戶(hù)、競(jìng)爭(zhēng)者的特點(diǎn)，以便正確能力以及輻射范圍內(nèi)的目標(biāo)客戶(hù)、競(jìng)爭(zhēng)者的特點(diǎn)，以便正確選擇店址，更好地為自己的目標(biāo)顧客服務(wù)。選擇店址，更好地為自己的目標(biāo)顧客服務(wù)。30是店鋪選址的重要前提是

14、店鋪選址的重要前提 新店擴(kuò)張的依據(jù)新店擴(kuò)張的依據(jù)幫助零售企業(yè)進(jìn)行明確的市場(chǎng)定位幫助零售企業(yè)進(jìn)行明確的市場(chǎng)定位（一）（一）商圈分商圈分析的重析的重 要性要性 （二）商圈潛力分析（二）商圈潛力分析人口調(diào)查與分析人口調(diào)查與分析客流量調(diào)查與分析客流量調(diào)查與分析潛在消費(fèi)額調(diào)查與分析潛在消費(fèi)額調(diào)查與分析顧客消費(fèi)傾向調(diào)查與分析顧客消費(fèi)傾向調(diào)查與分析（三）城市結(jié)構(gòu)分析（三）城市結(jié)構(gòu)分析地域地域交通交通繁華地段繁華地段城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃地域及腹地大小地域及腹地大小氣候的特殊性氣候的特殊性交通路線，車(chē)輛來(lái)往班次及交通路線，車(chē)輛來(lái)往班次及載送量載送量繁華地段和租金的關(guān)系繁華地段和租金的關(guān)系交通網(wǎng)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃交通

15、網(wǎng)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃社區(qū)發(fā)展計(jì)劃社區(qū)發(fā)展計(jì)劃商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃1 12 23 3競(jìng)爭(zhēng)店情況調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)店情況調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)店分析競(jìng)爭(zhēng)店分析商圈飽和度分析商圈飽和度分析（四）商圈競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查（四）商圈競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查1、競(jìng)爭(zhēng)店情況調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)店情況調(diào)查綜合調(diào)查綜合調(diào)查商品能力調(diào)查商品能力調(diào)查店鋪調(diào)查店鋪調(diào)查店鋪運(yùn)營(yíng)管理調(diào)查店鋪運(yùn)營(yíng)管理調(diào)查選地，用地，店鋪構(gòu)造，商選地，用地，店鋪構(gòu)造，商品策略，店鋪計(jì)劃，運(yùn)營(yíng)管品策略，店鋪計(jì)劃，運(yùn)營(yíng)管理理商品品種，貨位面積，貨源商品品種，貨位面積，貨源店址環(huán)境，店鋪設(shè)計(jì)，店店址環(huán)境，店鋪設(shè)計(jì)，店堂陳列堂陳列促銷(xiāo)，補(bǔ)貨等店鋪運(yùn)用管理促銷(xiāo)，補(bǔ)貨等店鋪運(yùn)用管理方面的調(diào)查方面的調(diào)查2 2、

16、競(jìng)爭(zhēng)店分析、競(jìng)爭(zhēng)店分析 店型確定前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析店型確定前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 店型確定后的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析店型確定后的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析3 3、商圈飽和度分析、商圈飽和度分析 判斷開(kāi)店的有效性，用飽和指數(shù)法。判斷開(kāi)店的有效性，用飽和指數(shù)法。 飽和指數(shù)，用于評(píng)價(jià)有無(wú)再開(kāi)店的市場(chǎng)空間。飽和指數(shù)，用于評(píng)價(jià)有無(wú)再開(kāi)店的市場(chǎng)空間。飽和指數(shù)法飽和指數(shù)法: : 飽和指數(shù)飽和指數(shù) IRS=CIRS=CRE/RFRE/RF IRS IRS某地區(qū)某類(lèi)商品的零售飽和指數(shù)某地區(qū)某類(lèi)商品的零售飽和指數(shù) CC某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)商品的潛在顧客數(shù)某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)商品的潛在顧客數(shù) RERE某地區(qū)每位顧客平均購(gòu)買(mǎi)額某地區(qū)每位顧客平均購(gòu)買(mǎi)額 RFRF

17、某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商店?duì)I業(yè)面積某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商店?duì)I業(yè)面積 案例： 為一敬愛(ài)新設(shè)果品零售店測(cè)定零售飽和系數(shù)，根據(jù)調(diào)查資料分析得知，該地區(qū)購(gòu)買(mǎi)果品的潛在顧客人數(shù)為14萬(wàn)人，每人每周在果品店購(gòu)買(mǎi)10元，該地區(qū)現(xiàn)有果品店10家，營(yíng)業(yè)面積175000平方米。 根據(jù)上述公式，該地區(qū)果品行業(yè)的零售飽和系數(shù)為 IRS=CRE/RF=14000010/175000=8元 用8元和其他地區(qū)測(cè)得的零售飽和系數(shù)相比較，IRS越大表明該市場(chǎng)的尚未飽和，成功的可能性越大；反之，IRS越小，表明市場(chǎng)已經(jīng)為飽和，成功的可能性很小。 39例：現(xiàn)有例：現(xiàn)有A A、B B、C C三個(gè)地區(qū)，根據(jù)相關(guān)資料計(jì)算各地區(qū)的零售飽三個(gè)

18、地區(qū)，根據(jù)相關(guān)資料計(jì)算各地區(qū)的零售飽和指數(shù)。和指數(shù)。項(xiàng)目項(xiàng)目A A地地B B地地C C地地潛在顧客數(shù)（萬(wàn)人）潛在顧客數(shù)（萬(wàn)人）151510108 8每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額240240200200150150同類(lèi)店鋪營(yíng)業(yè)面積同類(lèi)店鋪營(yíng)業(yè)面積35000350003000030000250002500040 A A地區(qū)：地區(qū)：57.102835000240150000IRSB B地區(qū)地區(qū)：67.66630000200100000IRSC C地區(qū)：地區(qū)：4802500015080000IRS三、零售店選址分析三、零售店選址分析店鋪是金店鋪是金“一步差三市一步差三市” 2021-10-18

19、 店址選擇是一項(xiàng)戰(zhàn)略性長(zhǎng)期的投資店址選擇是一項(xiàng)戰(zhàn)略性長(zhǎng)期的投資 店址是零售店確定營(yíng)銷(xiāo)組合策略的重要依據(jù)店址是零售店確定營(yíng)銷(xiāo)組合策略的重要依據(jù) 店址選擇是影響零售店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素店址選擇是影響零售店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素 店址是零售商市場(chǎng)形象的基礎(chǔ)店址是零售商市場(chǎng)形象的基礎(chǔ)42（一）零售店選址的重要性（一）零售店選址的重要性（二）零售店所在區(qū)域位置的類(lèi)型（二）零售店所在區(qū)域位置的類(lèi)型 不同類(lèi)型的零售店，在店址選擇上有共同的要求，也有不同類(lèi)型的零售店，在店址選擇上有共同的要求，也有不同的要求。不同的要求。共同的要求共同的要求 方便顧客購(gòu)買(mǎi)，擴(kuò)大影響，有利于運(yùn)輸，覆蓋市場(chǎng)方便顧客購(gòu)買(mǎi)，擴(kuò)大影

20、響，有利于運(yùn)輸，覆蓋市場(chǎng)不同的要求不同的要求 固定消費(fèi)于流動(dòng)消費(fèi)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是否集中，服務(wù)內(nèi)容齊固定消費(fèi)于流動(dòng)消費(fèi)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是否集中，服務(wù)內(nèi)容齊全與否，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)短全與否，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)短4445店鋪位店鋪位置選擇置選擇的地域的地域（條件）（條件）商業(yè)活動(dòng)頻度高的地域商業(yè)活動(dòng)頻度高的地域人口密度高的地區(qū)人口密度高的地區(qū)客流量大的地區(qū)客流量大的地區(qū)交通便利的地區(qū)交通便利的地區(qū)接近集客地接近集客地同類(lèi)商品集聚地同類(lèi)商品集聚地46不宜做不宜做店鋪店鋪地區(qū)地區(qū)快速車(chē)道旁快速車(chē)道旁周?chē)用裆偾胰狈υ鲩L(zhǎng)的地區(qū)周?chē)用裆偾胰狈υ鲩L(zhǎng)的地區(qū)店鋪密度過(guò)大店鋪密度過(guò)大高層建筑物內(nèi)高層建筑物內(nèi) 零售店設(shè)在什么地方，要視具體

21、情況而定，可以有很多零售店設(shè)在什么地方，要視具體情況而定，可以有很多種選擇，主要有四類(lèi)：種選擇，主要有四類(lèi)： 1 1、城市中央商業(yè)區(qū)，城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街、城市中央商業(yè)區(qū)，城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街 2 2、城市居民區(qū)商業(yè)區(qū)（日用百貨）、城市居民區(qū)商業(yè)區(qū)（日用百貨） 3 3、郊區(qū)購(gòu)物中心、郊區(qū)購(gòu)物中心 4 4、商業(yè)區(qū)與零售業(yè)態(tài)選址、商業(yè)區(qū)與零售業(yè)態(tài)選址商業(yè)區(qū)與零售業(yè)態(tài)選址商業(yè)區(qū)與零售業(yè)態(tài)選址49案例案例: :7-117-11便利店選址策略便利店選址策略 在日本的零售業(yè)中，便利店作為一種追求便捷的優(yōu)質(zhì)在日本的零售業(yè)中，便利店作為一種追求便捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的商業(yè)形式，一直占據(jù)著舉足輕重的

22、地位。而在這一服務(wù)的商業(yè)形式，一直占據(jù)著舉足輕重的地位。而在這一新型零售業(yè)態(tài)中，新型零售業(yè)態(tài)中，7 71111公司可以說(shuō)是鶴立雞群，儼然成為公司可以說(shuō)是鶴立雞群，儼然成為世界便利店的楷模。世界便利店的楷模。7-117-11公司卓越的店鋪和商品管理是它公司卓越的店鋪和商品管理是它經(jīng)營(yíng)的最大特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，也是其生存發(fā)展的基石。良好的經(jīng)營(yíng)的最大特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，也是其生存發(fā)展的基石。良好的店址選擇是其店鋪開(kāi)發(fā)過(guò)程中首要的和最需重視的要素，店址選擇是其店鋪開(kāi)發(fā)過(guò)程中首要的和最需重視的要素，店址選擇的失誤將直接導(dǎo)致店鋪運(yùn)作的低效率和投資損失。店址選擇的失誤將直接導(dǎo)致店鋪運(yùn)作的低效率和投資損失。因此，選址歷來(lái)是因

23、此，選址歷來(lái)是7-117-11店鋪管理中十分重要的內(nèi)容。店鋪管理中十分重要的內(nèi)容。50 開(kāi)店四要素開(kāi)店四要素 一般來(lái)講，便利店店鋪開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要考慮四個(gè)因素：一般來(lái)講，便利店店鋪開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要考慮四個(gè)因素：一是店址；二是時(shí)間；三是備貨；四是快速一是店址；二是時(shí)間；三是備貨；四是快速( (不需要加工不需要加工) )。在店址的選擇上，在店址的選擇上，7-117-11考慮的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)是便捷，從考慮的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)是便捷，從大的方面來(lái)講，就是要在消費(fèi)者日常生活的行動(dòng)范圍內(nèi)開(kāi)大的方面來(lái)講，就是要在消費(fèi)者日常生活的行動(dòng)范圍內(nèi)開(kāi)設(shè)店鋪，諸如距離居民生活區(qū)較近的地方、上班或上學(xué)的設(shè)店鋪，諸如距離居民生活區(qū)

24、較近的地方、上班或上學(xué)的途中、停車(chē)場(chǎng)附近、辦公室或?qū)W校附近等等?？偟膩?lái)說(shuō)，途中、停車(chē)場(chǎng)附近、辦公室或?qū)W校附近等等?？偟膩?lái)說(shuō)，7-117-11特別注意在居民住宅區(qū)內(nèi)設(shè)立店鋪，而且在決定店鋪特別注意在居民住宅區(qū)內(nèi)設(shè)立店鋪，而且在決定店鋪位置的時(shí)候，非常注意避免在下述地點(diǎn)建店，即道路狹窄位置的時(shí)候，非常注意避免在下述地點(diǎn)建店，即道路狹窄的地方、停車(chē)場(chǎng)小的地方、人口狹窄的地方以及建筑物過(guò)的地方、停車(chē)場(chǎng)小的地方、人口狹窄的地方以及建筑物過(guò)于狹長(zhǎng)的地方等等。于狹長(zhǎng)的地方等等。 51 加盟四原則加盟四原則 7 71111店鋪設(shè)立決策除了考慮地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境外，還店鋪設(shè)立決策除了考慮地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境外，還有一個(gè)因

25、素是十分重要的，那就是有一個(gè)因素是十分重要的，那就是7-117-11對(duì)加盟的經(jīng)營(yíng)者的對(duì)加盟的經(jīng)營(yíng)者的素質(zhì)和個(gè)人因素有較高的要求，正因?yàn)槿绱?，素質(zhì)和個(gè)人因素有較高的要求，正因?yàn)槿绱耍?-117-11在與經(jīng)在與經(jīng)營(yíng)者簽訂契約之前，都要按一定的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審查加盟者的營(yíng)者簽訂契約之前，都要按一定的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審查加盟者的素質(zhì)和個(gè)人條件。在素質(zhì)方面，主要是強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)者要嚴(yán)格素質(zhì)和個(gè)人條件。在素質(zhì)方面，主要是強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)者要嚴(yán)格遵守遵守7 71111店鋪經(jīng)營(yíng)的基本原則，這是店鋪經(jīng)營(yíng)的基本原則，這是7 71111經(jīng)營(yíng)的核心和經(jīng)營(yíng)的核心和訣竅，所以作為經(jīng)營(yíng)者不僅要能夠理解這些原則對(duì)店鋪運(yùn)訣竅，所以作為經(jīng)營(yíng)者不僅要能夠理解

26、這些原則對(duì)店鋪運(yùn)營(yíng)的作用，而且在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中能很好地執(zhí)行。營(yíng)的作用，而且在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中能很好地執(zhí)行。52 這些基本原則主要有四點(diǎn)，即鮮度管理（確保銷(xiāo)售期這些基本原則主要有四點(diǎn)，即鮮度管理（確保銷(xiāo)售期限）、單品管理（單品控制，防止出現(xiàn)滯銷(xiāo)）、清潔明亮限）、單品管理（單品控制，防止出現(xiàn)滯銷(xiāo)）、清潔明亮（有污垢立即清掃，保持整潔明亮的店鋪）和友好服務(wù)（有污垢立即清掃，保持整潔明亮的店鋪）和友好服務(wù)（熱情、微笑待客）。個(gè)人因素是（熱情、微笑待客）。個(gè)人因素是7 71111公司在店鋪設(shè)立公司在店鋪設(shè)立過(guò)程中十分注重的因素，這也構(gòu)成了過(guò)程中十分注重的因素，這也構(gòu)成了7-117-11店鋪管理的一大店鋪管理的一大

27、特色。這些因素包括加盟者的身體健康狀況、對(duì)便利店的特色。這些因素包括加盟者的身體健康狀況、對(duì)便利店的了解程度、性格、夫妻關(guān)系融洽與否、孩子的大小以及本了解程度、性格、夫妻關(guān)系融洽與否、孩子的大小以及本人的年齡等等。人的年齡等等。 53輔助決策機(jī)制輔助決策機(jī)制 如果說(shuō)以上還是從細(xì)微之處來(lái)考察店鋪設(shè)立的話，如果說(shuō)以上還是從細(xì)微之處來(lái)考察店鋪設(shè)立的話，7 71111公司公司還有其他一些戰(zhàn)略性的措施以確保店鋪設(shè)立的正確性和及時(shí)性。第一，還有其他一些戰(zhàn)略性的措施以確保店鋪設(shè)立的正確性和及時(shí)性。第一，店鋪的建立是否與伊藤洋華堂的發(fā)展戰(zhàn)略相吻合。在伊藤洋華堂已進(jìn)店鋪的建立是否與伊藤洋華堂的發(fā)展戰(zhàn)略相吻合。在

28、伊藤洋華堂已進(jìn)入的地區(qū)，由于商業(yè)環(huán)境和商業(yè)關(guān)系都已經(jīng)建立和完善。所以，在這入的地區(qū)，由于商業(yè)環(huán)境和商業(yè)關(guān)系都已經(jīng)建立和完善。所以，在這些地區(qū)，些地區(qū)，7 71111可以立即進(jìn)入；第二，在進(jìn)入新地區(qū)時(shí)，根據(jù)地方零可以立即進(jìn)入；第二，在進(jìn)入新地區(qū)時(shí)，根據(jù)地方零售商的建店要求從事店址考察，并在此基礎(chǔ)上，探討有無(wú)集中設(shè)店的售商的建店要求從事店址考察，并在此基礎(chǔ)上，探討有無(wú)集中設(shè)店的可能，即在目標(biāo)市場(chǎng)實(shí)行高密度、多店鋪建設(shè)，迅速鋪開(kāi)市場(chǎng)。由于可能，即在目標(biāo)市場(chǎng)實(shí)行高密度、多店鋪建設(shè)，迅速鋪開(kāi)市場(chǎng)。由于集中設(shè)店能降低市場(chǎng)及店鋪開(kāi)發(fā)的投資，有利于市場(chǎng)發(fā)展的連續(xù)性和集中設(shè)店能降低市場(chǎng)及店鋪開(kāi)發(fā)的投資，有利于市

29、場(chǎng)發(fā)展的連續(xù)性和穩(wěn)定性，便于穩(wěn)定性，便于7 71111的高效率管理，因此，它已成為的高效率管理，因此，它已成為7-117-11在店鋪建立在店鋪建立管理中的主要目標(biāo)和原則，在實(shí)際操作過(guò)程中，管理中的主要目標(biāo)和原則，在實(shí)際操作過(guò)程中，7 71111往往會(huì)收到很往往會(huì)收到很多要求建店的申請(qǐng)，卻并不是接到申請(qǐng)后就立即建店，而是根據(jù)多要求建店的申請(qǐng)，卻并不是接到申請(qǐng)后就立即建店，而是根據(jù)7 71111的地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，在同申請(qǐng)者充分溝通后再作決定。的地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，在同申請(qǐng)者充分溝通后再作決定。 54 7 71111店鋪的開(kāi)發(fā)由其總部負(fù)責(zé)，總部?jī)?nèi)設(shè)有開(kāi)發(fā)事業(yè)店鋪的開(kāi)發(fā)由其總部負(fù)責(zé)，總部?jī)?nèi)設(shè)有開(kāi)發(fā)事業(yè)部，在開(kāi)

30、發(fā)事業(yè)部中，店鋪開(kāi)發(fā)部與店鋪開(kāi)發(fā)推進(jìn)部是分部，在開(kāi)發(fā)事業(yè)部中，店鋪開(kāi)發(fā)部與店鋪開(kāi)發(fā)推進(jìn)部是分開(kāi)的，前者是對(duì)既存的零售店進(jìn)行開(kāi)發(fā)；后者是從事不動(dòng)開(kāi)的，前者是對(duì)既存的零售店進(jìn)行開(kāi)發(fā)；后者是從事不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。從工作的難易程度講，前者更為困難。因產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。從工作的難易程度講，前者更為困難。因?yàn)榍罢呤窃趯?duì)現(xiàn)有商家進(jìn)行改造的基礎(chǔ)上形成的，那些商為前者是在對(duì)現(xiàn)有商家進(jìn)行改造的基礎(chǔ)上形成的，那些商家投入了大量的資金和人力、物力，頗有背水一戰(zhàn)之意，家投入了大量的資金和人力、物力，頗有背水一戰(zhàn)之意，這就要求這就要求7 71111能及時(shí)給他們以指導(dǎo)，保證其經(jīng)營(yíng)獲得成能及時(shí)給他們以指導(dǎo)，保證其經(jīng)營(yíng)獲得成功。而

31、對(duì)功。而對(duì)7 71111來(lái)說(shuō)，從大量的申請(qǐng)者中選出富有競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)說(shuō)，從大量的申請(qǐng)者中選出富有競(jìng)爭(zhēng)力的商家也是一件極具挑戰(zhàn)而工作量又很大的工作。的商家也是一件極具挑戰(zhàn)而工作量又很大的工作。 （三）零售店選址應(yīng)具備的條件（三）零售店選址應(yīng)具備的條件 具備右述具備右述全部條件的是全部條件的是一流的店址，一流的店址，具備其中兩條具備其中兩條以上的是一般以上的是一般的店址的店址商業(yè)活動(dòng)頻度高商業(yè)活動(dòng)頻度高人口密集度高人口密集度高面向客流量最大的街道面向客流量最大的街道交通便利的地區(qū)交通便利的地區(qū)同類(lèi)商店聚集的街區(qū)同類(lèi)商店聚集的街區(qū) 四、零售店的投資匯報(bào)率分析四、零售店的投資匯報(bào)率分析商圈分析的核商圈分析的

32、核心心投資匯報(bào)投資匯報(bào)率分析率分析零售店銷(xiāo)售額預(yù)測(cè)零售店銷(xiāo)售額預(yù)測(cè)新建零售店的費(fèi)用預(yù)測(cè)新建零售店的費(fèi)用預(yù)測(cè)新建零售店的投資預(yù)測(cè)新建零售店的投資預(yù)測(cè)新建零售店的盈虧平衡點(diǎn)分析新建零售店的盈虧平衡點(diǎn)分析店鋪經(jīng)營(yíng)安全率預(yù)測(cè)店鋪經(jīng)營(yíng)安全率預(yù)測(cè)1、零售店銷(xiāo)售額預(yù)測(cè)、零售店銷(xiāo)售額預(yù)測(cè) 購(gòu)買(mǎi)力估算法購(gòu)買(mǎi)力估算法 商店業(yè)績(jī)法商店業(yè)績(jī)法 賣(mài)場(chǎng)面積比較法賣(mài)場(chǎng)面積比較法2 2、新建零售店的費(fèi)用預(yù)測(cè)、新建零售店的費(fèi)用預(yù)測(cè) 固定資產(chǎn)費(fèi)用固定資產(chǎn)費(fèi)用：設(shè)備費(fèi)用、工程費(fèi)用、房屋、土地和公：設(shè)備費(fèi)用、工程費(fèi)用、房屋、土地和公用設(shè)施等費(fèi)用或租金用設(shè)施等費(fèi)用或租金 固定成本費(fèi)用固定成本費(fèi)用：房地產(chǎn)取得成本（地價(jià)、房?jī)r(jià)或租金）：房地產(chǎn)取得成本（地價(jià)、房?jī)r(jià)或租金）的