招商地產(chǎn)成本管理“四部曲”

1、-作者xxxx-日期xxxx招商地產(chǎn)成本管理“四部曲”【精品文檔】招商地產(chǎn)成本管理“四部曲”如何讓成本管理不失控？如何在國(guó)企體制下做好成本管控？招商地產(chǎn)成本管理穩(wěn)健且不失創(chuàng)新，憑借“好理念、剛目標(biāo)、強(qiáng)組織和嚴(yán)考核”成本管理“四部曲”，招商地產(chǎn)成本管理游刃有余！一、好理念高房?jī)r(jià)時(shí)代如何看待成本管理對(duì)于營(yíng)銷導(dǎo)向的房地產(chǎn)而言，成本究竟該如何看，如何管？這個(gè)方向和問題理不清，后期成本管理就麻煩不斷，而當(dāng)前，高房?jī)r(jià)遮蓋了房企成本管理工作缺失，成本只聚焦工程片斷，花錢部門不被管，成本就是少花錢，先花錢后算賬，設(shè)計(jì)師重創(chuàng)意輕成本。上述種種成本觀點(diǎn)和傳統(tǒng)做法在招商地產(chǎn)成本總經(jīng)理嚴(yán)陣看來(lái)，正是開展成本工作的攔路

2、虎。1、招商成本不講節(jié)約，更不講浪費(fèi)，唯講合理成本管理首先得正確認(rèn)知成本本身的含義，理清成本低和低成本問題，成本絕對(duì)不是少花錢，而招商地產(chǎn)產(chǎn)品中高端定位本身就意味著絕對(duì)數(shù)值的高成本，對(duì)此，嚴(yán)陣強(qiáng)調(diào)好的成本管理就應(yīng)該是花最少的錢做最好的產(chǎn)品，招商成本管理不講節(jié)約，不講浪費(fèi)，唯講“合理”二字；2，側(cè)重前期發(fā)力，“投資分析、限額設(shè)計(jì)、合約規(guī)劃”三重卡成本絕對(duì)要管住花錢的部門，因?yàn)楹笃谑┕すこ坛杀疽褜佟氨粍?dòng)型”成本，因?yàn)轫?xiàng)目前期和設(shè)計(jì)本身就前置決定了未來(lái)整個(gè)項(xiàng)目成本80%甚至更多的金額，因此招商強(qiáng)調(diào)要管住成本，首先就得在事前也就是項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)就嚴(yán)設(shè)關(guān)卡，分別從投資估算、限額設(shè)計(jì)和合約規(guī)劃三道關(guān)口嚴(yán)控

3、，并特別廢除過去的成本估算、匡算、概算、測(cè)算，而改為管理剛性的四大目標(biāo)成本（拿地版、方案版、設(shè)計(jì)版、采招版），招商這種對(duì)成本管控對(duì)象的修正和成本目標(biāo)的剛性有效保證了成本前期規(guī)劃的合理性。3，在目標(biāo)成本剛性前提下強(qiáng)調(diào)靈活多策略執(zhí)行成本成本本身就涉及多部門協(xié)同，在目標(biāo)成本剛性前提下也需要強(qiáng)調(diào)靈活多策略的執(zhí)行，比如總控部門在對(duì)一線除了對(duì)流程合規(guī)性檢查比重降低外，采用信息化手段和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)分享等全面幫助各城市公司提升成本管理能力，比如招商在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)堅(jiān)持“內(nèi)招外定”的招標(biāo)方式就可以有效做到總包單位可控，能保證項(xiàng)目施工進(jìn)度、質(zhì)量、品質(zhì)等都有效管控；比如針對(duì)早期設(shè)計(jì)本身和變更太多問題上就強(qiáng)力推行限額設(shè)計(jì)

4、，最終從業(yè)務(wù)優(yōu)化上盡可能保證最終項(xiàng)目結(jié)算成本金額不超或微超剛性目標(biāo)成本。二、剛目標(biāo)目標(biāo)成本編得好、分得好、抓得住成本管理先花錢再算賬與先算賬后花錢最大的區(qū)別就在于成本的計(jì)劃性，而成本計(jì)劃性最關(guān)鍵則是成本的目標(biāo)管理，招商地產(chǎn)成本管理最大的特點(diǎn)是基于目標(biāo)成本的剛性管理，整個(gè)成本管理大流程也是基于目標(biāo)成本的“事前定目標(biāo)、事中巡檢糾偏，事后嚴(yán)考核”。因此招商對(duì)目標(biāo)成本管理就落腳在目標(biāo)成本科學(xué)制定和剛性執(zhí)行。1，讓目標(biāo)成本編制更合理為讓項(xiàng)目目標(biāo)成本制定的更科學(xué)更合理，招商地產(chǎn)有四大策略：1，拿歷史同類型項(xiàng)目做參考；2，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定期對(duì)標(biāo)；3，政府發(fā)布和專業(yè)咨詢公司提供的材料、設(shè)備等造價(jià)信息參照；4，當(dāng)?shù)?/p>

5、政府收費(fèi)和縝密的城市調(diào)研。2，目標(biāo)成本的合理集分權(quán)和管控抓大放小在具體目標(biāo)成本制定上，招商將目標(biāo)成本清晰界定為四大階段，即由控股成本部在拿地階段編制目標(biāo)成本，此階段成本科目編制到2級(jí)；第二階段為方案設(shè)計(jì)完成后編制的目標(biāo)成本，此階段科目編制到3級(jí)，并以此版本作為總控成本的強(qiáng)控線。第三階段為城市公司在初步設(shè)計(jì)完成后編制4-6級(jí)更加精細(xì)的目標(biāo)成本科目，這個(gè)階段則由區(qū)域成本小組進(jìn)行審批。最后第四階段則在完成總包、招標(biāo)后的由城市公司成本部編制并由項(xiàng)目總經(jīng)理審批的目標(biāo)成本。整體而言，總部控股只對(duì)二階段（方案版3級(jí)成本科目）為目標(biāo)基準(zhǔn)進(jìn)行控制，而區(qū)域城市公司則自行調(diào)節(jié)和管控三四階段目標(biāo)成本，原則上總部控股允

6、許城市和項(xiàng)目成本部在4-6級(jí)科目成本調(diào)劑。這種管控思想清晰體現(xiàn)了招商地產(chǎn)合理集分權(quán)和成本抓大放小、保證整體剛性與局部靈活的總原則。3，合約規(guī)劃打通前期目標(biāo)成本與后期合同執(zhí)行招商地產(chǎn)近幾年一直推行合約規(guī)劃的實(shí)踐，希望通過合約規(guī)劃實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本自上而下，逐級(jí)分解最終將目標(biāo)成本分解為后期招投標(biāo)、施工、結(jié)算整個(gè)過程可以有效管控合同簽訂和變更。而整個(gè)分解的依據(jù)大多依據(jù)“價(jià)量原則”和“經(jīng)驗(yàn)值”，按照不同區(qū)域成本管理和執(zhí)行水平進(jìn)行不同應(yīng)用深度的合約規(guī)劃，在分解之余，還提前預(yù)留一些余量，最終使得合約規(guī)劃和后期合同執(zhí)行變更更有靈活性和操作性。三、強(qiáng)組織招商特有的成本管控大三級(jí)和小三級(jí)組織有好理念，剛目標(biāo)制定后，自

7、然需要管控執(zhí)行目標(biāo)的組織與權(quán)責(zé)，對(duì)比其他房企的成本管理組織，招商地產(chǎn)的成本組織較有特色。最典型的是富有國(guó)企特點(diǎn)的多職能集體決策的成本管理委員會(huì)。其整個(gè)成員構(gòu)成由總部控股各相關(guān)職能線總經(jīng)理、分管副總共同組成，主要職責(zé)在于組織編制和審定公司成本管理原則、制度和流程，研究和決定公司成本控制重大事項(xiàng)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制原則，并負(fù)責(zé)分享和推廣公司成本管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。而在整個(gè)成本專項(xiàng)決策上，招商成本管理委員會(huì)采取集體議事和表決的方式進(jìn)行，會(huì)議由成本管理委員會(huì)主任主持召開，整個(gè)會(huì)議過半數(shù)的委員表決同意的議題可形成決議，這種多部門少數(shù)服從多數(shù)的公開集體決策機(jī)制有效保證了招商地產(chǎn)在重大成本決策上不失誤。在具體成本組

8、織架構(gòu)上，招商成本架構(gòu)可分為“虛擬大三級(jí)”和“常設(shè)小三級(jí)”兩種并行架構(gòu)，大三級(jí)即在成本管理上形成“總控成本管理委員會(huì)、區(qū)域成本小組、城市公司或項(xiàng)目各部門”三級(jí)管理機(jī)制。總控成本委員會(huì)主要針對(duì)二階段目標(biāo)成本、重大成本決策、推行成本制度規(guī)章流程等負(fù)責(zé)；而區(qū)域成本小組具體負(fù)責(zé)區(qū)域和城市具體成本管理的大小事項(xiàng)，而城市公司和項(xiàng)目部各部門則具體執(zhí)行成本事項(xiàng)。小三級(jí)架構(gòu)則是形成招商總控成本管理部、區(qū)域成本管理部和項(xiàng)目成本管理部的三級(jí)實(shí)體架構(gòu)。總控成本管理部更多以教練和參謀身份出現(xiàn)，70%對(duì)成本進(jìn)行預(yù)控，而30%對(duì)一線成本提供專業(yè)服務(wù)，比如構(gòu)建成本的模板，對(duì)此招商特別強(qiáng)調(diào)總控成本管理部通過“24小時(shí)”服務(wù)一線

9、成本業(yè)務(wù)，靠專業(yè)服務(wù)來(lái)贏得一線認(rèn)可的總的管控思路。在具體整個(gè)成本管控過程中，招商地產(chǎn)信奉“自上而下各層級(jí)權(quán)責(zé)對(duì)等、成本管理重心前移策劃與設(shè)計(jì)，總部權(quán)利合理下放抓大放小”的整體原則，最終縮短管理鏈條、前移管理職能，提高了整個(gè)決策和執(zhí)行效率。四、嚴(yán)考核年末巡檢糾偏和年末結(jié)果考核，多維度評(píng)價(jià)區(qū)域項(xiàng)目成本管理執(zhí)行正確的成本理念，權(quán)責(zé)明確的組織、科學(xué)合理的剛性目標(biāo)，剩下就是過程中糾偏和結(jié)果的考核了，應(yīng)該說招商地產(chǎn)對(duì)成本管理的考核非常精細(xì)。從考核的頻率來(lái)講，招商不僅有年中嚴(yán)格的成本巡檢與糾偏，還有年末成本目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的嚴(yán)格考核，更重要的是招商將考核結(jié)果的好壞直接與獎(jiǎng)懲嚴(yán)格掛鉤，此舉有效促動(dòng)了全員成本和全過

10、程成本管理理念的推進(jìn)，真正實(shí)現(xiàn)了成本部與其他業(yè)務(wù)部門的高效協(xié)同。除年中過程巡檢和年末結(jié)果考核外，招商地產(chǎn)還通過基于信息化系統(tǒng)實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，一旦動(dòng)態(tài)成本大于目標(biāo)成本時(shí)，總部就可視嚴(yán)重情況通過提醒或?qū)徟M(jìn)行預(yù)警和強(qiáng)控。另外，招商還強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)成本月報(bào)的及時(shí)編制和上報(bào)，通過及時(shí)的動(dòng)態(tài)成本月報(bào)，招商成本決策和管理層有效管控了一線項(xiàng)目成本的異動(dòng)和反常，實(shí)現(xiàn)了過程中糾偏和修正。從考核的維度而言，主要聚焦設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段和施工階段，具體涉及規(guī)章制度流程合規(guī)性、成本變動(dòng)率、限額設(shè)計(jì)、招投標(biāo)管理、合同管理、文檔與資料管理等方方面面，最終控股總部按不同維度、不同權(quán)重綜合打分，整體評(píng)價(jià)出各區(qū)域城市項(xiàng)目的成本執(zhí)行水平。從考核的指標(biāo)上來(lái)講，招商地產(chǎn)對(duì)每個(gè)業(yè)務(wù)階段設(shè)置相應(yīng)了考慮指標(biāo)，比如對(duì)剛性目標(biāo)成本考核主要通過預(yù)計(jì)結(jié)算成本期初目標(biāo)成本比值，對(duì)設(shè)計(jì)階段的無(wú)效設(shè)計(jì)占設(shè)計(jì)合同總額比值等進(jìn)行考核；對(duì)招投標(biāo)過程進(jìn)行非競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)占合同總額等；以及合