從北京市綠化隔離地區(qū)政策談綠隔房地產(chǎn)項(xiàng)目

1、從北京市綠化隔離地區(qū)政策談綠隔房地產(chǎn)項(xiàng)目北京市為了實(shí)施城市建設(shè)總體規(guī)劃，防止城市中心地區(qū)與外圍組團(tuán)之間連成一片，避免城市“攤大餅式”的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃“分散集團(tuán)式”布局，在城市中心區(qū)和10個(gè)邊緣集團(tuán)之間，以及各邊緣集團(tuán)之間用約240平方公里成片的大綠帶進(jìn)行隔離，由此形成了城市綠化隔離地區(qū)。范圍涉及朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山、大興、昌平六個(gè)區(qū)，近30個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹造林實(shí)現(xiàn)綠化目的外，還包括了綠化隔離地區(qū)的農(nóng)民搬遷、土地征用，舊村改造和新村建設(shè)、商品房開發(fā)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。為了推動(dòng)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，北京市從1994年至今，專門成立了組織機(jī)構(gòu)，出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，對(duì)綠化隔離地

2、區(qū)的建設(shè)進(jìn)行了規(guī)范，其中也包括了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于綠化隔離地區(qū)規(guī)劃面積較大，其房地產(chǎn)項(xiàng)目用地也在北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)了一席之地，業(yè)界通常將綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稱之為“綠隔項(xiàng)目”。本文將從綠化隔離地區(qū)的產(chǎn)生歷史淵源，結(jié)合現(xiàn)行北京市相關(guān)政策法規(guī)，介紹綠隔項(xiàng)目的政策特點(diǎn)，以期讓更多的人了解綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目。一、綠化隔離地區(qū)產(chǎn)生的歷史淵源建設(shè)綠化隔離帶是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的一項(xiàng)保障措施，最早可溯源至英國的衛(wèi)星城市理論。早在 1927 年，雷蒙.恩溫(Rqymond Unwen)就提出了衛(wèi)星城市的概念，其主導(dǎo)思想就是建議用一圈綠化帶把城市的中心區(qū)圈住，不再讓往外發(fā)展，在綠化帶外圍再建設(shè)

3、一連串的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以控制城市建設(shè)的規(guī)模。北京作為我國的首都和政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，其城市建設(shè)在建國后一直受國家各屆領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。新中國成立后，北京市政府立即著手開始研究北京城市發(fā)展發(fā)向，編制總體規(guī)劃。1954年推出了北京市城市總體規(guī)劃第一稿，即改建和擴(kuò)建北京市規(guī)劃草案要點(diǎn)，其主要特點(diǎn)是：以舊城為中心向四郊發(fā)展，中心城市是 6000 平方公里、可以容納 600 萬人的一張“大餅”，郊區(qū)建設(shè)若干衛(wèi)星城鎮(zhèn)，市域總?cè)丝谶_(dá)到約 1000 萬人。1958年北京城的總體規(guī)劃又做出了重大的修改，壓縮了中心城市的規(guī)模，并第一次把中心城市這張“大餅”的模式改變?yōu)椤胺稚⒓瘓F(tuán)式”，中心城市變成了幾十個(gè)不同規(guī)模的集團(tuán)。

4、在后來北京城總體規(guī)劃的修改中“分散集團(tuán)式”的模式被一直堅(jiān)持了下來。按照“分散集團(tuán)式”的城市布局，需要用綠化隔離帶將北京市中心、邊緣集團(tuán)、郊區(qū)城市衛(wèi)星鎮(zhèn)區(qū)分開來，綠化隔離地區(qū)由此產(chǎn)生。1986年，首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)下發(fā)關(guān)于印發(fā)，提出在綠化隔離地區(qū)建設(shè)九片大面積的綠化隔離帶，正式啟動(dòng)了綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)。目前北京市的綠化隔離帶共有二道，第一道是在城市中心區(qū)和 10 個(gè)邊緣集團(tuán)之間以及各邊緣集團(tuán)之間用成片的大綠帶進(jìn)行隔離，已基本完成；第二道用于隔離市區(qū)與衛(wèi)星城、邊緣集團(tuán)與衛(wèi)星城，將形成一條環(huán)市區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)，也于2003 年全面啟動(dòng)。為了加強(qiáng)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)， 2000 年 2 月 29 日，

5、由北京市政府有關(guān)部門、北京市園林局、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市城市規(guī)劃研究總院等單位共同組成了北京市綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)總指揮部，具體負(fù)責(zé)綠化隔離帶的實(shí)施。并確定了把房地產(chǎn)開發(fā)同舊村改造、實(shí)現(xiàn)綠化相結(jié)合的原則，在綠化隔離地區(qū)除了建設(shè)綠化項(xiàng)目外，還采取了多種形式進(jìn)行新村建設(shè)和舊村改造，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，并通過適當(dāng)比例的房地產(chǎn)開發(fā)，以彌補(bǔ)綠化隔離地區(qū)建設(shè)的資金不足。為規(guī)范綠化隔離地區(qū)建設(shè)活動(dòng)，北京市制定了一系列的配套政策，從而使綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別于普通的商品房開發(fā)項(xiàng)目，更具北京特色。二、有關(guān)綠隔項(xiàng)目的主要政策及內(nèi)容為推動(dòng)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，北京市政府先后出臺(tái)了一系列專門針對(duì)綠隔項(xiàng)目的政策文件

6、，主要包括：1、北京市政府于 1994 年 1 月 20 日下發(fā)了批轉(zhuǎn)首都規(guī)劃委辦公室關(guān)于實(shí)施市區(qū)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化請(qǐng)示的通知（京政發(fā) 1994 年 7 號(hào)），規(guī)定了綠化隔離地區(qū)的范圍內(nèi)容、促進(jìn)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化的政策及措施。2、2000 年 3 月 24 日，北京市人民政府印發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見（京政200012號(hào)），明確了綠化隔離地區(qū)建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)、指導(dǎo)思想和原則，提出加快基礎(chǔ)設(shè)施和新村建設(shè)，推進(jìn)城市化進(jìn)程。在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)建設(shè)一部分商品房向社會(huì)出售，所得收益用于拆遷補(bǔ)償和綠化建設(shè)。3、2000 年 3 月 29 日，北京市人民政府辦

7、公廳印發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的暫行辦法（京政辦發(fā)200020號(hào)），規(guī)定對(duì)于經(jīng)營性綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，綠化建設(shè)用地面積在10 畝以上的，允許有35%的土地用于與綠地相適宜的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房的比例為 1:0.5，同時(shí)規(guī)定了金融機(jī)構(gòu)對(duì)新村建設(shè)給予積極和貸款支持等內(nèi)容。4、2001 年 3 月 19 日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部、北京市財(cái)政局、北京市商業(yè)銀行、北京市農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社聯(lián)合頒布了關(guān)于本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)申請(qǐng)銀行貸款及財(cái)政貼息政策具體實(shí)施意見（京總指發(fā)20014 號(hào)、京財(cái)農(nóng)2001635 號(hào)），對(duì)于舊村改造和新村建設(shè)項(xiàng)目貸款的主要發(fā)改銀

8、行及貸款主體、具體措施等進(jìn)行了規(guī)定。5、2001 年 4 月 20 日，北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)的實(shí)施意見（京政辦發(fā)200131 號(hào)），規(guī)定了建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行“一條龍”審批，并對(duì)有關(guān)土地出讓金的返還，稅費(fèi)的減免等綠隔項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策進(jìn)行了規(guī)定。6、2001 年 7 月 6 日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了首都綠化辦關(guān)于實(shí)施北京市綠化隔離地區(qū)綠地系統(tǒng)總體規(guī)劃意見（京政辦發(fā)200153號(hào)），明確嚴(yán)格控制綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地，確保綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地面積限制在綠化面積的 3%至 5%以內(nèi)。7、2001 年 11 月 1 日，北京市國土資源和

9、房屋管理局頒布了關(guān)于辦理綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)房屋權(quán)屬登記的通知（京國土房管權(quán)20011073號(hào)），對(duì)綠化隔離地區(qū)搬遷上樓的農(nóng)民及商品房購買人辦理房屋所有權(quán)證問題進(jìn)行了規(guī)定。8、2001 年 12 月 12 日，市綠隔總指揮部、市計(jì)委、市財(cái)政局、市國土和房屋管理局聯(lián)合頒布了關(guān)于印發(fā)本市綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)中辦理土地征用及使用和土地出讓金返還手續(xù)有關(guān)問題的通知（京總指發(fā)200118號(hào)），主要明確了農(nóng)民自住房、按比例建設(shè)的商品房土地使用手續(xù)的辦理及商品房部分土地出讓金返還程序問題。9、2001 年 12 月 30 日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局北京市綠化隔離地區(qū)土地置換管理辦法（京政辦發(fā)20019

10、7號(hào)），對(duì)綠化隔離地區(qū)土地置換的審批、房屋搬遷、土地房屋登記發(fā)證、房屋的出租銷售等問題進(jìn)行規(guī)范。10、2002 年 8 月 6 日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計(jì)委、市國土房管局聯(lián)合頒布了關(guān)于統(tǒng)一安排本市綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)剩余建設(shè)用地的通知（京總指發(fā)200211 號(hào)），對(duì)綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)剩余建設(shè)用的規(guī)劃有開發(fā)管理有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定。11、2003 年 2 月 14 日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計(jì)委、市國土房管局聯(lián)合頒布了關(guān)于本市綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地土地一級(jí)開發(fā)工作的實(shí)施意見（京總指發(fā)20035 號(hào)），規(guī)定了綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)主體、開發(fā)內(nèi)容和范圍、有關(guān)政策及工作程序等內(nèi)容。

11、三、綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合上述綠化隔離地區(qū)的政策，我們分析綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有以下幾類：1、舊村改造和新村建設(shè)。綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹造林實(shí)現(xiàn)綠化目的外，其主要任務(wù)就是改善綠化隔離地區(qū)農(nóng)民的生活條件，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)綠化隔離地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設(shè)，通常我們稱之為“農(nóng)民上樓”。目前舊村改造和新村建設(shè)采取的方式主要是農(nóng)民合作建房的形式，也可由集體經(jīng)濟(jì)組織引資進(jìn)行建設(shè)。并由政府投入，加快綠化隔離地區(qū)水、電、氣、熱、環(huán)衛(wèi)、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為舊村改造和新村建設(shè)創(chuàng)造條件。目前采取農(nóng)民合作建房的主體大多是綠化隔離地區(qū)各村委會(huì)的農(nóng)工商聯(lián)合公司，其實(shí)質(zhì)是農(nóng)

12、民自己出資改善居住條件，因此其不同于國家建設(shè)征地和市區(qū)的危舊房改造，其拆遷補(bǔ)償政策也不適用于城市房屋的拆遷政策，主要由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村根據(jù)自己的情況和農(nóng)民的意愿自主決定拆遷補(bǔ)償辦法。新村建設(shè)原則上以行政村為單位進(jìn)行，按照居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，以多層建筑為主，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積 80%的情況下，農(nóng)民可建設(shè)自住的單體二層或三層小樓，但不能申領(lǐng)所有權(quán)證。對(duì)農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國有建設(shè)用地，不再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，實(shí)行土地?zé)o償劃撥使用和政策性補(bǔ)償。農(nóng)民可以按建安造價(jià)購買自住房，其被拆遷的原有平房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由行政村自定。購買自住房的建筑面積按人均40至50平方米計(jì)算，或按

13、現(xiàn)有正式住房1:1 的面積計(jì)算。允許農(nóng)民將自住房的購買權(quán)部分或全部有償轉(zhuǎn)讓。2、商品房開發(fā)項(xiàng)目按照現(xiàn)行政策，綠化隔離地區(qū)的商品房開發(fā)項(xiàng)目主要有兩類：一是 1:0.5 的商品房項(xiàng)目。為了彌補(bǔ)綠化隔離地區(qū)建設(shè)資金的不足，在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)建設(shè)部分商品房上市出售，所得收入全部用于補(bǔ)償拆遷、新村建設(shè)以及綠化建設(shè)，所繳納的地方性稅款由市、區(qū)（縣）財(cái)政通過安排支出撥付給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府財(cái)政，用于新村建設(shè)和綠化補(bǔ)償，建設(shè)農(nóng)民自住房和上市出售的商品房的比例為 1:0.5。亦即在舊村改造和新村建設(shè)過程中，集體經(jīng)濟(jì)組織可按農(nóng)民自住房的面積的二分之一建設(shè)商品房用于出售；二是剩余用地項(xiàng)目。根據(jù)

14、北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部頒布的京總指發(fā)200211號(hào)文件規(guī)定，在確保綠化隔離地區(qū)規(guī)劃綠地和新村建設(shè)（含農(nóng)民自住房及其按規(guī)定比例配套開發(fā)建設(shè)的商品房）等用地后，綠化隔離地區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的剩余建設(shè)用地，原則上由市政府統(tǒng)一征用，統(tǒng)一實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)，所獲收益用于綠化隔離地區(qū)新村大市政配套設(shè)施建設(shè)。同時(shí) 11 號(hào)文列明了剩余建設(shè)用地詳細(xì)地塊名錄，涉及朝陽、海淀、豐臺(tái)三區(qū)共計(jì) 32 宗地塊。3、產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目。為了安置農(nóng)村勞動(dòng)力和與綠化用地配套，北京市政府允許在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)安排適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)用地。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營性的綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，其綠化建設(shè)用地面積在 6.67 公頃以上的，允許有 35%的土地

15、用于與綠地相適宜的建設(shè)項(xiàng)目，但不得搞房地產(chǎn)開發(fā)和任何工業(yè)項(xiàng)目，此類項(xiàng)目的建筑物高度嚴(yán)格控制限定在 2 層以下，且必須是用于綠地維護(hù)、管理用房及其設(shè)施建設(shè)和為豐富綠地內(nèi)的休憩功能，與綠地相協(xié)調(diào)的服務(wù)、娛樂、文化、休閑等設(shè)施。四、綠隔項(xiàng)目的政策優(yōu)惠為了加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，北京市政府給予了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多的優(yōu)惠政策，具體包括：（1）銀行貸款和政府貼息的優(yōu)惠政策。為推動(dòng)舊村改造和新村建設(shè)，并提供有力的資金支持，北京市的政策規(guī)定，凡在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn)后規(guī)劃進(jìn)行的舊村改造和新村建設(shè)項(xiàng)目，其所需建設(shè)資金可申請(qǐng)使用銀行貸款并由市財(cái)政給予貼息。具體標(biāo)準(zhǔn)以舊村改造和新村建設(shè)的項(xiàng)目實(shí)

16、施主體為單位，按核定的在籍人口數(shù)計(jì)算，每人可按 1 萬元標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)貸款，并由市財(cái)政給予連續(xù) 18 個(gè)月的貼息。對(duì)不使用貸款進(jìn)行舊村改造和新村建設(shè)的，市財(cái)政給予相當(dāng)于上述貸款利息額的資金補(bǔ)貼。（2）政府審批手續(xù)快捷。對(duì)于綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設(shè)審批手續(xù)辦理，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地等采取了“一條龍”集中審批方式，建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)、開工、工程監(jiān)理等手續(xù)均按照簡(jiǎn)化程序、提高效率的原則處理，使得綠化隔離地區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)比普通商品房項(xiàng)目更加快捷。（3）土地出讓金的返還政策。農(nóng)民自住房部分應(yīng)繳納土地出讓金由市、區(qū)（縣）財(cái)政部門按即繳即返原則，全額返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府；按政策規(guī)定比例建設(shè)的商品房以及綠化隔

17、離地區(qū)剩余建設(shè)用地應(yīng)繳土地出讓金由市財(cái)政部門按即繳即返原則，全額返還給區(qū)（縣）財(cái)政，作為市政府對(duì)綠化隔離地區(qū)大市政建設(shè)的投入。具體返還方式為：對(duì)于新村大市政配套設(shè)施由區(qū)或項(xiàng)目實(shí)施單位投資建設(shè)的，則全額返還給該投資者；對(duì)于不承擔(dān)新村大市政配套設(shè)施的項(xiàng)目實(shí)施單位，其繳納的土地出讓金中應(yīng)由市財(cái)政收取的部分（有關(guān)政策規(guī)定為所繳出讓金總額的50%），由市財(cái)政部門返還給北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司。（4）費(fèi)用減免。綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（包括上市商品房、市政配套管理用房、小區(qū)生活配套服務(wù)設(shè)施用房等）還享受多項(xiàng)收費(fèi)的減免政策，如免交耕地占用稅以及土地復(fù)墾、征地管理、拆遷管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記、房

18、屋安全鑒定、市政公用設(shè)施建設(shè)、四源、防洪、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照、臨時(shí)用地和臨時(shí)工程、居住區(qū)綠化建設(shè)、綠化補(bǔ)償、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、地下水資源、消防安全審批許可證、占道等 17 項(xiàng)收費(fèi)。五、綠隔項(xiàng)目的土地政策及權(quán)屬處理按照政策規(guī)定，新村建設(shè)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)搬遷向工業(yè)小區(qū)集中時(shí)，符合農(nóng)用地置換周轉(zhuǎn)計(jì)劃的，經(jīng)所在區(qū)國土房管局審核，區(qū)政府批準(zhǔn)后，可利用整理舊址復(fù)墾的農(nóng)用地（綠化用地）與需占用的耕進(jìn)行置換。置換后需要征為國有的，按規(guī)定在辦理置換手續(xù)時(shí)一并辦理征地手續(xù)。在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國有建設(shè)用地，不再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，實(shí)行實(shí)物及政策性補(bǔ)償，土地劃撥使

19、用，建成的農(nóng)民自住房核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房屋產(chǎn)權(quán)證，在上市出售時(shí)，由買房人按照銷售額交納3%的土地出讓金后所購房屋核發(fā)商品房房屋所有權(quán)證。按 1:0.5 比例開發(fā)的商品房用地按規(guī)定到土地行政主管部門辦理土地有償使用手續(xù)，并以出讓方式取得土地使用權(quán)，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。經(jīng)批準(zhǔn)的新村建設(shè)用地面積，其中農(nóng)民自住房占地面積不得超過原宅基地面積的三分之二，上市出售商品房占地面積不得超過原宅基地面積的三分之一。按有關(guān)規(guī)定，舊村改造和新村建設(shè)用地內(nèi)的新建住宅，無論是農(nóng)民自住房還是開發(fā)的商品房都為所有權(quán)產(chǎn)權(quán)，而不是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。而目前在綠化隔離地區(qū)出現(xiàn)的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋主要是指在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積 8

20、0%的情況下，農(nóng)民建設(shè)自住的單體二層或三層小樓，該房屋不能申領(lǐng)所有權(quán)證，其性質(zhì)與農(nóng)民原有宅基地上房屋一樣，由于其通常會(huì)取得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府頒布的產(chǎn)權(quán)證，又俗稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。這類房屋是不能轉(zhuǎn)讓的，即使轉(zhuǎn)讓也不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。至于綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地，其與普通的經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目用地一樣，其國有土地使用權(quán)需要通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式從土地交易中心公開競(jìng)買方式取得。六、綠隔項(xiàng)目的開發(fā)模式綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，政府亦鼓勵(lì)各集體經(jīng)濟(jì)組織采取多種方式引資開發(fā)，因此綠隔項(xiàng)目的開發(fā)模式與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)并無本質(zhì)區(qū)別。但由于受綠化隔離地區(qū)政策的影響，綠隔項(xiàng)目的開

21、發(fā)模式還存在自身特點(diǎn)。對(duì)于農(nóng)民自住房一般都是由集體經(jīng)濟(jì)組織自行組織，開發(fā)模式單一，因此以下主要針對(duì)綠隔項(xiàng)目中的商品房項(xiàng)目的開發(fā)模式進(jìn)行介紹。1、按比例建設(shè)的商品房項(xiàng)目。綠化隔離地區(qū)按農(nóng)民自住房的面積比例建設(shè)的商品房項(xiàng)目，由于與農(nóng)民自住房的建設(shè)關(guān)系緊密，目前就該商品房項(xiàng)目的開模式多采取集體經(jīng)濟(jì)組織辦理開發(fā)前期手續(xù)，拆遷完畢做到三通一平并取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。按照我國房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。2、剩余建設(shè)用地項(xiàng)目。對(duì)于京總指

22、發(fā)200211號(hào)文件所規(guī)定的綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地，目前是京城眾多有實(shí)力的開發(fā)商關(guān)注的對(duì)象。由于國家對(duì)土地出讓政策的變化，北京市下發(fā)了關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定，要求自2002 年 7 月 1 日起，凡經(jīng)營性開發(fā)的項(xiàng)目用地，須進(jìn)入北京市土地交易市場(chǎng)，通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易，但對(duì)部分項(xiàng)目也留了口子，其中就包括綠化隔離帶項(xiàng)目。2004 年 1 月 9 日，北京市對(duì)所留的口子進(jìn)行了封堵，即所有經(jīng)營性項(xiàng)目用地都必須以公開交易方式出讓。至此，綠化隔離帶項(xiàng)目在土地出讓方式上與其他商品房項(xiàng)目沒有任何差別了。當(dāng)前剩余建設(shè)用地項(xiàng)目與其他商品房項(xiàng)目相比差別最大的就是關(guān)于土地

23、的一級(jí)開發(fā)。根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地一級(jí)開發(fā)主體是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)的具體管理，確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。因此，其他房地產(chǎn)企業(yè)還是可以通過投標(biāo)介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)。且當(dāng)前北京市大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過參與項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)，通過先入為主的優(yōu)勢(shì)進(jìn)而取得項(xiàng)目土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌競(jìng)買。但綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地項(xiàng)目則不同，根據(jù)京總指發(fā)200211號(hào)以及總指發(fā)20035 號(hào)文件

24、規(guī)定，綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地由市政府統(tǒng)一征用后進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)，為此北京市政府專門組織成立了北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司，通常我們稱之為“綠基公司”。剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的建設(shè)單位均要向綠基公司繳納大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用，標(biāo)準(zhǔn)一般為每建筑平方米 499 元人民幣。亦即剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)只能由綠基公司組織實(shí)施。由于上述政策限制，按理剩余建設(shè)用地的前期開發(fā)費(fèi)用均由綠基公司承擔(dān)，包括征地、拆遷直至做到地塊七通一平。但實(shí)際工作當(dāng)中綠基公司并無足夠的資金從事項(xiàng)目的前期開發(fā)，因此剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的開發(fā)模式基本上是：（1）由集體經(jīng)濟(jì)組織（即原土地方）負(fù)責(zé)將地塊拆遷完畢做到三通一平的掛牌條件；（2）所有立項(xiàng)、征地、規(guī)劃等報(bào)批手續(xù)均以綠基公司名義辦理；（3）綠基公司負(fù)責(zé)將地塊申請(qǐng)?jiān)诒本┦型恋貎?chǔ)備中心掛牌出讓；（4）綠基公司負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目周邊的大市政配套設(shè)施建設(shè)；（5）開發(fā)商通過摘牌取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，在摘牌成功后向綠基公司支付大市政配套費(fèi)用，向集體經(jīng)濟(jì)組織支付征地補(bǔ)償及拆遷等費(fèi)用。上述開發(fā)模式