淺議物業(yè)管理企業(yè)的前期介入工作

1、精品文檔 淺議物業(yè)管理企業(yè)的前期介入工作淺議物業(yè)管理企業(yè)的前期介入工作作者：佚名時間：2008-10-3瀏覽量： 摘要:物業(yè)管理前期介入的重要性和必要性已被越來越多的企業(yè)所認可和接受,但物業(yè)管理企業(yè)在此過程中應如何定位,其扮演的是一個怎樣的角色,以及如何處理一些敏感問題等還值得研究和探討。如果在此期間,物業(yè)管理企業(yè)沒有實現與開發(fā)商、購房者的共贏,那么就代表物業(yè)管理前期的介入工作還沒有完全做到位。 物業(yè)管理前期介入的重要性和必要性已被越來越多的企業(yè)所認可和接受,但物業(yè)管理企業(yè)在此過程中應如何定位,其扮演的是一個怎樣的角色,以及如何處理一些敏感問題等還值得研究和探討。如果在此期間,物業(yè)管理企業(yè)沒有

2、實現與開發(fā)商、購房者的共贏,那么就代表物業(yè)管理前期的介入工作還沒有完全做到位。 一、確立共贏定位,實現分層到位 一個品牌物業(yè)管理企業(yè)負責樓盤的初期物業(yè)管理及其物業(yè)管理服務質量如何,已經成為業(yè)主購房置業(yè)必須考慮的重要因素之一。信譽良好的物業(yè)管理企業(yè)往往能對物業(yè)起到“擦亮招牌”的作用,尤其是物業(yè)管理企業(yè)介入前期的物業(yè)管理時,如果能夠做到換位思考、角色到位,就完全有可能實現與房地產開發(fā)商、購房者共贏的局面。 首先,物業(yè)管理企業(yè)應該把自己定位為開發(fā)商的參謀和幫手,因為物業(yè)管理企業(yè)有自己的專長,能與開發(fā)商實現優(yōu)勢互補。比如:對于大樓的設備設施,物業(yè)管理企業(yè)往往會考慮到投入運行后的安全性和可靠性、維修保養(yǎng)

3、成本和是否便捷以及運行能耗等等,從這幾個方面出發(fā)考慮問題,既不會增加開發(fā)商的成本開支,又能夠達到物業(yè)管理企業(yè)前期介入的目的;其次,物業(yè)管理企業(yè)還應把自己定位為業(yè)主的保姆和朋友。從前期介入開始,物業(yè)管理企業(yè)就要時時刻刻把業(yè)主的利益和需求放在首位,為業(yè)主在隱蔽工程和施工質量上從嚴把關;最后,物業(yè)管理企業(yè)還積極打造自己的誠信物業(yè)品牌。有了開發(fā)商的關心和配合,有了業(yè)主的理解和支持,物業(yè)管理企業(yè)的工作肯定能做得更好。 二、提前介入營銷推廣,努力促進房產銷售 提前介入營銷推廣,是物業(yè)管理企業(yè)介入前期物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)之一,其主要內容有:在簽訂購房合的同時簽訂前期物業(yè)管理服務協議;告知購房者業(yè)主臨時公約的內

4、容和有關約定;參與現場銷售,解答購房者有關物業(yè)管理的問題;提前向購房者宣傳物業(yè)管理的有關法規(guī),使購房者做到明明白白的消費。但在參與營銷推廣的過程中,物業(yè)管理企業(yè)還應注意以下幾個方面: .對開發(fā)商的開發(fā)理念、營銷策略要理解透徹,并在宣傳和解答時與開發(fā)商保持一致。 2.對項目的情況、設備設施的配備以及今后物業(yè)管理服務的定位、服務標準、服務收費等了如指掌,能做到有問必答。 3.在物業(yè)管理服務環(huán)節(jié)中,對于業(yè)主特別重視和關注的項目,應盡可能把服務方案細化和深化,與開發(fā)商協商一致,并讓其在營銷策略推廣中對外宣傳。 4.注意保守秘密,不要透露購房的對象,尤其是在銷售情況不太好的情況下,因為預售情況對開發(fā)商來

5、說是絕對保密的。 為了避免上述方面出現問題,物業(yè)管理企業(yè)可以考慮加強以下幾個方面的工作: 首先,選派長期從事大樓物業(yè)管理、有著豐富商務樓管理經驗的同志進駐現場參與前期介入,并且分階段增加專業(yè)和人數;到優(yōu)秀、示范商務大樓考察學習;請專家到現場查房把脈,盡可能完善物業(yè)管理服務方案;盡可能考慮周密,向開發(fā)商提出修正的 淺議物業(yè)管理企業(yè)的前期介入工作作者：佚名時間：2008-10-3瀏覽量：建議,比如針對大樓的智能化系統、停車管理方案等提出一些合理性的意見或建議,爭取得到開發(fā)商的認可和采納。 其次,物業(yè)管理企業(yè)還積極配合開發(fā)商的各種招商活動。例如,在招商會上,物業(yè)管理企業(yè)向已經購房者和潛在購房者充分說

6、明大樓物業(yè)管理服務的定位、服務的模式以及服務的承諾,協助開發(fā)企業(yè)更出色地完成招商工作。 三、提前介入樓盤監(jiān)理,共同把好工程質量關 協助開發(fā)商共同進行樓盤施工質量監(jiān)理,這是物業(yè)管理提前介入的責任,主要的監(jiān)理內容有:土建工程的施工質量;水、電工程的施工質量;各種設備設施的安裝和調試;智能化系統的安裝和調試。 在進行樓盤監(jiān)理、共把質量關時,物業(yè)管理企業(yè)應注意以下幾個方面: .要站在開發(fā)商的角度,不能讓施工單位偷工減料;還要站在業(yè)主的角度,不能在樓盤投入使用后仍留有后患。 2.內外要有別,查到的問題首先向開發(fā)商及時反饋,請其責令整改,不能馬上向外張揚,也不要直接與施工單位交涉,尤其不能被施工單位的小恩

7、小惠收買。 3.專業(yè)要到位。在智能化和設備設施方面,有些開發(fā)商可能會表現得有些力不從心,這時更要發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的專長,為開發(fā)企業(yè)排憂解難。 4.工作要求細,做到查有記錄、整改有落實。 5.控制要有手段。物業(yè)管理企業(yè)針對具體的問題缺乏制約手段,那么其效果是可想而知的。物業(yè)管理企業(yè)要與開發(fā)商達成一致,在支付工程尾期和工程質量保證金時,必須經物業(yè)管理企業(yè)簽字認可。 四、提出設備設施修正建議,為今后的日常運行和節(jié)能降耗打下基礎 對設備設施提出修正建議,是物業(yè)管理前期介入的又一重要方面,主要內容有:電能消耗,包括照明、動力兩大系統;自來水消耗,包括綠化用水、保潔用水和生活用水等方面。 在這里,物業(yè)管理

8、企業(yè)應注意以下幾點:一是在沒有大的原則問題的前提下,盡可能不要增加開發(fā)商的開支成本;二是設備設施的選擇盡可能采用大眾化品牌,以方便今后的售后服務和配件更換;三是設備設施和安裝調試過程中,要隨時跟進,既是學習掌握操作與管理的大好機會,也是監(jiān)督監(jiān)理安裝工程質量的過程;四是在圖紙設計階段,開始就要仔細研究,盡早提出建議,以免重復勞動;五是盡早提出節(jié)能管理措施,一開始就養(yǎng)成好習慣。 例如,筆者所在的企業(yè)承接的一個項目北侖新區(qū)行政中心,在大樓剛開始施工時,公司就派工程專業(yè)技術人員和管理服務人員前期介入。因該大樓規(guī)模大、檔次高,與上海浦東行政中心不相上下,所以一開始就請上海陸家嘴物業(yè)公司作為顧問,并選派有較好基礎的暖通、給排水、強弱電等專業(yè)人員和管理服務主管到上海浦東新區(qū)行政中心進行為期2個月的現場實務操作培訓,回來后與甲方的設備設施主管取得了很好的交流和溝通,自始至終與安裝施工單位打成一片,跟蹤到底。特別是針對大樓特點,聯合物業(yè)在管理節(jié)能方面系統地提出了節(jié)能整體方案,并得到了甲方的重視和采納。經實際測算和實踐,每年可節(jié)約能耗40萬50萬元,這些舉措得到了新區(qū)領導的好評,其主管部門還專門出臺考核獎勵辦法和措施。 事實證