南京江寧大學(xué)城商業(yè)全程策劃報告

1、大學(xué)城商業(yè)中心 金 湖 地 產(chǎn) 科 學(xué) 園 商 業(yè) 用 地 全 程 策 劃 報 告前 言隨著土地開發(fā)成本上升，市場供應(yīng)量的增大，需求量的飄忽，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格空間以及銷售速率都遭遇風(fēng)險，在樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化競爭日益激烈的壓力下，我們的操盤思路必須不斷創(chuàng)新不斷細(xì)化，更加具備策略和細(xì)節(jié)的完美，提供開發(fā)商全程策劃的整合方案，共同取得成功，為此，結(jié)合南京市場的具體情況，我們提供貴公司如下的全程策劃報告，以便貴司參考決策。目錄：項目總體運營思路闡述：市場研究項目定位產(chǎn)品設(shè)計招商模式經(jīng)營模式銷售模式賣點總結(jié)廣告?zhèn)鞑ヤN售執(zhí)行項目總體運營思路闡述：思考先行，用正確的辦法作正確的事情。1市場研究：明確江寧科學(xué)園商業(yè)

2、供需情況，為定位提供依據(jù)。2項目定位：明確項目系統(tǒng)定位，為產(chǎn)品設(shè)計與招商經(jīng)營廣告?zhèn)鞑ヤN售執(zhí)行等提供依據(jù)。3產(chǎn)品設(shè)計：提供項目具體的從業(yè)態(tài)劃分、建筑到景觀等的全套產(chǎn)品建議。4招商模式：提供項目招商管理執(zhí)行辦法。5經(jīng)營模式：提供項目未來經(jīng)營管理執(zhí)行辦法。6銷售模式：提供項目開發(fā)節(jié)奏與銷售方式節(jié)奏以及資金回款計劃。7賣點總結(jié)：提供按照我們的全程策劃思路運行之后，項目所具備的賣點。9廣告?zhèn)鞑ィ禾峁┌该c將項目定位傳播到市場的方式方法以及費用安排。10銷售執(zhí)行：提供保證案場成交率的銷售管理辦法。第一輪：項目按照先后順序闡明從前期設(shè)計到后期銷售的完整過程，成為項目規(guī)劃報批前的全案模擬執(zhí)行，供項目開發(fā)研判決

3、策使用。第二輪：在項目產(chǎn)品規(guī)劃報批通過后，再結(jié)合實際產(chǎn)品和開發(fā)商特定要求擬定全案營銷執(zhí)行方案，供開發(fā)執(zhí)行安排事項使用。第三輪：在每個銷售階段前提供階段執(zhí)行報告，供預(yù)先安排時間人力物力財力使用。第四輪：在銷售接待開始或者廣告?zhèn)鞑ラ_始后，提供月度營銷總結(jié)與計劃，供研判與調(diào)整階段執(zhí)行方案，實時把握市場使用。第五輪：在具體每個執(zhí)行活動前，提供活動執(zhí)行方案，供作好具體每件事情使用。以上，是我們針對本項目的全案操盤思路，在全部的過程當(dāng)中，我們會不斷向開發(fā)商匯報溝通，與開發(fā)商的其他乙方密切合作溝通聯(lián)動，為成功運營本項目盡到責(zé)任。市場研究一、土地自然資源評估1、 地理位置資源評估地塊遠(yuǎn)離南京主城區(qū)，位于江寧科

4、學(xué)園內(nèi)弘景大道與格致路交界處的西北側(cè)項目位于科學(xué)園方山風(fēng)景規(guī)劃區(qū)東側(cè)，弘景大道與格致路交界處的西北側(cè)。項目總占地面積約25886平米，用地面積19588平米，容積率為1，總建面積約2萬平方米左右。目前地塊尚未啟動，保持著原有地貌，略顯起伏不平，土坡、水溝分布其間。地塊的東面為江寧體育中心與高爾夫球場，地塊的南側(cè)為規(guī)劃中的度假區(qū)，目前未開發(fā)，地塊的西側(cè)為方山風(fēng)景規(guī)劃區(qū)，地塊北側(cè)為南京工程學(xué)院。圖1地塊實景圖2 地塊東望景觀圖3 地塊西望景觀2、景觀資源評估地塊東臨江寧體育中心，西依規(guī)劃中的方山風(fēng)景區(qū)，景觀資源豐富目前地塊周邊的景觀道路、體育中心已落成交付使用，建筑與景觀交融，共同成景。地塊西側(cè)的

5、方山風(fēng)景規(guī)劃區(qū)是最大的景觀資源。方山是南京地區(qū)著名的休眠火山，因500萬年前的火山活動而形成，擁有大量的火山地貌景觀，其科考價值和旅游價值早已得到專家的認(rèn)同，自然景觀、人文景觀豐富。2005年7月，江寧區(qū)對方山風(fēng)景區(qū)進(jìn)行了整體規(guī)劃，其中最大的亮點就是利用方山獨一無二的火山資源，打造國內(nèi)最具特色的火山公園，同時為進(jìn)一步豐富火山公園的觀光、休閑度假等功能，還增添了定林寺修復(fù)、觀景臺、接待中心等項目；定林寺塔，2005年4月被南京市民評為“新金陵四十八景”之一，將作為南京城市規(guī)劃的依據(jù)。地塊周邊的景觀資源較好，并隨著方山風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的落實將得到進(jìn)一步提升，且具有獨一性，可為地塊充分利用。二、土地社會資

6、源評估1、周邊住宅檔次評估項目所在的片區(qū)尚處待開發(fā)階段，未來發(fā)展?jié)摿^大項目地塊位于科學(xué)園方山風(fēng)景規(guī)劃區(qū)東側(cè)，目前周邊片區(qū)尚處未開發(fā)階段，近兩年來片區(qū)內(nèi)多塊土地掛牌出讓，由于片區(qū)內(nèi)方山風(fēng)景這些出讓地塊項目規(guī)劃容積率都較低，可以預(yù)測片區(qū)未來將形成低密度住宅區(qū)。未來有加州城60萬平米，羅托魯拉20萬平米，以及未來的其他住宅項目。此外，科學(xué)園區(qū)西北角緊鄰東山鎮(zhèn)片區(qū)，已形成多個住宅區(qū)，代表項目有武夷綠洲、萊茵東郡、書香名門等，自然環(huán)境的優(yōu)美以及日漸成熟的區(qū)域配套吸引了不少置業(yè)者。2、周邊交通配套區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)體系基本成型，處于逐步完善過程中，目前已有三條公交線路通往本地塊由于十運會的臨近以及科學(xué)園對方山風(fēng)

7、景區(qū)規(guī)劃的落實，目前科學(xué)園區(qū)內(nèi)連接科學(xué)園與江寧以及主城的各條道路、包括道路沿線的景觀都已修繕完成，路況優(yōu)良。同時天元大道、二環(huán)路與寧杭高速、寧溧高速、機(jī)場高速以及長江三橋形成銜接，對外交通便捷。目前區(qū)內(nèi)已有大同線、大中線與江寧的兩個主要商貿(mào)點連接，同時還有南金線直接通往南京火車站，與主城區(qū)的正常交通方式已形成。3、周邊生活配套區(qū)域內(nèi)生活配套欠缺，未來規(guī)劃有待改善這一現(xiàn)狀科學(xué)園區(qū)內(nèi)的生活配套欠缺，各高校以校園后勤部為主要供應(yīng)，目前日常生活需求的滿足需依靠東山鎮(zhèn)老城區(qū)周邊的各項配套。政府對區(qū)域后期規(guī)劃有醫(yī)療用地、商業(yè)用地等，但目前還未落實。此外，隨著科學(xué)園區(qū)在建項目的交付，未來配套有望得到完善。4

8、、周邊教科文配套區(qū)域內(nèi)高校林立，大學(xué)城已初具規(guī)模，江寧體育中心落成并交付使用，資源共享區(qū)內(nèi)各項工程處于進(jìn)一步的規(guī)劃與建設(shè)中圍繞建成一流生態(tài)型高校名城為主、人文型附屬產(chǎn)業(yè)為輔的文化新城的發(fā)展定位，科學(xué)園加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，積極打造生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人居環(huán)境優(yōu)良、人文環(huán)境優(yōu)越的現(xiàn)代化高教名城。目前，大學(xué)集中區(qū)共有12所公辦高校簽訂正式入駐協(xié)議，已有10所高校在科學(xué)園“開花結(jié)果”，今年入駐學(xué)生達(dá)8萬人，學(xué)生消費力非?？捎^。資源共享區(qū)將建成集文化、娛樂、商貿(mào)等于一體，為教學(xué)、生活配套的文化、商業(yè)設(shè)施區(qū)，江寧體育中心就坐落在其間。資源共享區(qū)的三甲醫(yī)院、游泳館、商業(yè)中心、文化中心、星級賓館等十大工程，正在進(jìn)一步

9、的規(guī)劃與建設(shè)中，今年將完成對外招商，部分項目開工建設(shè)。 5、政府規(guī)劃影響力度評估在政府整體規(guī)劃及政策扶持下，已形成了高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、教育功能區(qū)、方山旅游度假區(qū)“一園三區(qū)”的發(fā)展格局在政府整體規(guī)劃及政策扶持下，江寧科學(xué)園已成為江寧區(qū)承接各類資本的又一方熱土，形成了“一園三區(qū)”的發(fā)展格局。高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，吸引了日立產(chǎn)機(jī)、西門子、羅孚等高科技先導(dǎo)型企業(yè)，形成以科技為先導(dǎo)的汽車及配套、電子信息、機(jī)電一體化的產(chǎn)業(yè)。教育功能區(qū)，引入了東南大學(xué)、南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)、中國藥科大學(xué)、南京醫(yī)科大學(xué)、中國傳媒大學(xué)南廣學(xué)院等15所知名大學(xué)。江寧的大學(xué)集中區(qū)內(nèi)，如同英國的牛津郡、劍橋鎮(zhèn)一樣，建筑風(fēng)格各異的各個高校也

10、都經(jīng)過精心布局，看似隨意實則匠心獨運地融入到商業(yè)區(qū)和社區(qū)之中，被稱為“沒有圍墻的大學(xué)”。方山旅游度假區(qū)正以建設(shè)中的國家地質(zhì)公園為龍頭，逐步發(fā)展成為科學(xué)園集休閑、旅游度假為一體的“后花園”。三、文化資源評估方山景觀奇絕，定林寺斜塔巧奪天工，歷史文化內(nèi)涵深遠(yuǎn)在傳統(tǒng)文化中傳說先有南京江寧方山、后有南京。方山又名天印山，頂平似削，方正似印，是風(fēng)水吉祥命運山，帝王之氣灼灼逼人。傳說秦始皇滅六國，公元210年最后一次南巡，浮江而上南京，為方山王氣震撼；為破金陵之王氣、鑿斷方山地脈，引淮河污水入城，歸途中卻一病不起、駕崩途中，遭“破天機(jī)”之譴，南京終究成六朝古都，流芳百世。方山山上，巨石繞澗，景觀奇絕，八卦

11、泉居然不受天旱的影響，一年四季、汨汨不斷。山上更有始建于六朝的定林寺，南朝名剎，有“北少林、南定林”之說，文藝評論家劉勰的文心雕龍也完成于此。區(qū)域內(nèi)人文歷史積淀濃厚。四、評估小結(jié) 地塊遠(yuǎn)離南京主城區(qū)，位于江寧科學(xué)園內(nèi)弘景大道與格致路交界處的西北側(cè)，東臨江寧體育中心，西依方山風(fēng)景規(guī)劃區(qū)，景觀資源豐富，但各類生活配套尚欠發(fā)達(dá)，有待項目建成后補充該區(qū)域的生活商業(yè)娛樂配套的空白； 區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)體系基本成型，園內(nèi)大學(xué)城已初具規(guī)模，各項配套處于進(jìn)一步的規(guī)劃與建設(shè)中，片區(qū)社會資源豐富，消費資源豐富； 項目所在的片區(qū)即將開發(fā)，依托區(qū)域內(nèi)的多項景觀資源，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿^大，從出讓土地性質(zhì)可以預(yù)測，片區(qū)未來將形成

12、低密度住宅區(qū)容量很大，居民消費能力客觀。 項目的發(fā)展應(yīng)充分挖掘區(qū)域的歷史文化內(nèi)涵、大學(xué)城知識氛圍和地脈價值，但同時也應(yīng)該看到，項目的啟動依托項目所在片區(qū)整體價值的提升，因此，在運作過程中，在與周邊商業(yè)項目形成競爭的同時，更應(yīng)注重實現(xiàn)共贏和產(chǎn)品的差異化打造。比如科學(xué)園地標(biāo)建筑等。項目周邊商業(yè)調(diào)研分析報告一、周邊競爭個案分析（一）、概況列表1. 東山鎮(zhèn)片區(qū)表1-1 東山鎮(zhèn)片區(qū)商業(yè)競爭個案列表樓盤名稱地址物業(yè)形態(tài)總體量（萬）商業(yè)體量（萬）主力經(jīng)營業(yè)態(tài)開盤時間銷售情況售價（元/）金王府大街西路與寧溧路東側(cè)商業(yè)街4010休閑娛樂、餐飲2004年4月一期957500同曦鳴城江寧開發(fā)區(qū)勝太東路8號購物中心1

13、212服飾、化妝品、餐飲2003年3月100-中國女人街江寧區(qū)金箔路138號購物中心8.68.6餐飲、服飾、電器2002年10月100一樓12000二樓8000三樓6000溫州商業(yè)街金箔路229號商業(yè)街2110服飾、百貨、餐飲2003、8月一期2005、10二期一期100-東山步行街（二期）東山街東路商業(yè)街0.50.5服飾、飾品2005年6月-8500黃金海岸廣場上元大街與金箔路交界處商業(yè)街116服飾、餐飲、娛樂休閑、超市預(yù)計2005年10月-預(yù)計9000元華意泰富廣場上元大街與土山路交界處SHOPPINGMALL82.9未定預(yù)計2005年年底-未定注：除同曦鳴城、中國女人街已交付業(yè)態(tài)確定外，

14、其余項目的業(yè)態(tài)均為各項目規(guī)劃業(yè)態(tài)。2. 科學(xué)園片區(qū)表1-2 科學(xué)園片區(qū)商業(yè)競爭個案列表樓盤名稱地址物業(yè)形態(tài)總體量（萬）商業(yè)體量（萬）主力經(jīng)營業(yè)態(tài)開盤時間銷售情況售價（元/）萊茵小鎮(zhèn)天元東路228號商業(yè)街15.88服飾、餐飲、休閑2004年11月-7000浙江商品城（義烏商品城）科學(xué)園天元路專業(yè)市場1510小商品批發(fā)2004年5月70一層8100二層6500三層4900街鋪之王科寧路183號沿街商鋪2.62.6日用百貨等社區(qū)配套商業(yè)2005年3月40%5500書香名門天元路和天印路交匯處沿街商鋪110.5餐飲、休閑娛樂2004年11月307000市政天元城成墟路28號沿街底商401服飾、餐飲20

15、04年初80%8500天印花園五期成墟路288號沿街商鋪-沿街3層商業(yè)，部分4層，商業(yè)暫不對外出售，打算統(tǒng)一經(jīng)營科學(xué)園緊靠天景山小區(qū)沿街商鋪33-2004年11月該項目只租不售，出租率50租金：一層0.7元二層0.5元三四層0.4元武夷綠洲科學(xué)園天元中路沿街商鋪70未定未定未定-預(yù)計均價8500元風(fēng)和日麗天元東路555號沿街商鋪-0.8超市、其余未定未定-注：以上各項目除市政天元城、書香名門外，其余各項目的主力經(jīng)營業(yè)態(tài)均為規(guī)劃業(yè)態(tài)。（二）、競爭個案優(yōu)惠政策列表表1-3 競爭個案銷售優(yōu)惠政策一覽表樓盤名稱優(yōu)惠措施金王府無優(yōu)惠中國女人街目前租商鋪一年，另外送八個月的租期溫州商業(yè)街未開盤，未定黃金海

16、岸廣場未開盤，未定浙江商品城（義烏商品城）前三年由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，投資回報率為8，回報款在付款時可以直接扣除街鋪之王一次性付款98折，按揭可申請99折書香名門一次性97折，還可以再商量市政天元城無優(yōu)惠科學(xué)園無優(yōu)惠二、成墟路、天印大道商業(yè)現(xiàn)狀分析（一）、業(yè)態(tài)比例分析1、成墟路表2-1：成墟路業(yè)態(tài)分布表行業(yè)商家數(shù)量所占比例典型店鋪名稱餐飲1131小型餐飲店五金1131-日用百貨26-文體用品26-建安公司13江寧萬安通信13中國移動藥店13-煙酒13-眼鏡店13-停業(yè)411-合計35100-成墟路沿線商鋪只有天印花園的沿街商業(yè)供應(yīng)，主要滿足業(yè)主的消費需求，為業(yè)主生活提供方便，其現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)也以日常

17、生活必備配套為主，如餐飲、五金。天印花園對面2年前就建設(shè)了一排24間門面房，據(jù)悉是由江寧苗圃集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，留做集團(tuán)自營，目前正在等待集團(tuán)內(nèi)部改制后對商鋪進(jìn)行具體規(guī)劃，但具體時間、具體規(guī)劃業(yè)態(tài)不確定。2、天印大道表2-2：天印大道業(yè)態(tài)分布表行業(yè)商家數(shù)量所占比例典型店鋪名稱五金建材1715-通信54中國移動糧油店22-餐飲店2522小廚娘川菜館煙酒店76-休閑場所65金耀龍休閑中心網(wǎng)吧54瑞龍網(wǎng)吧旅館54%天印旅館美容美發(fā)54%發(fā)藝軒藥店33%百信藥店音像店33超前音像店棋牌室33天印棋牌室維修服務(wù)中心22海爾服務(wù)中心診所22-超市11崗山超市其他54攝影、浴室、干洗空置1816-合計114100

18、-天印大道沿線商品房開發(fā)較早，目前已形成一個大型的生活居住區(qū)，因此整條街道沿線的商業(yè)氛圍已基本形成，整體業(yè)態(tài)布局以餐飲為主，由于區(qū)域整體以新開發(fā)小區(qū)為主，小型五金店紛紛在此立足，各類休閑娛樂設(shè)施、基本生活設(shè)施也基本配備齊全。（二）、租金水平1、成墟路 表2-3 成墟路典型個案租金水平一覽表：地址租賃合同簽訂時間面積（）價格（萬元/年）單價（元/天）經(jīng)營類別成墟路天印花園街鋪2003年801.60.55建安公司2004年8020.69餐飲、五金2005年802.40.83餐飲、五金天印花園的沿街商業(yè)2000年推出市場，1、2層連賣，當(dāng)時售價3500元/平方米，起步時的租金水平不過0.5元/平方米

19、天，目前該項目的沿街商鋪都達(dá)到了0.83元/平方米的租金水平，且租金水平還出現(xiàn)日益高漲的苗頭。目前，該條街道上的商鋪租賃水平主要是0.69元/平方米天，僅有1-2家2003年簽訂租賃合同的租戶享有原有較低的租金，而今年剛剛承租的租戶所承擔(dān)的租金已達(dá)到0.83元/平方米天。2、天印大道表2-4 天印大道各街段售價、租金水平一覽表：區(qū)位售價租金水平（元/天）代表業(yè)態(tài)天印大道南段550060000.6-0.7餐飲、休閑場所天印大道中段560063000.40.8網(wǎng)吧、餐飲天印大道北段540060000.8-1.3餐飲、煙酒表2-5 天印大道典型個案租金水平一覽表：地址面積（）價格（萬元/年）單價（元

20、/天）代表業(yè)態(tài)天印大道南段2505.50.6餐飲天印大道中段17250.8網(wǎng)吧天印大道北段551.80.9五金天印大道沿街的南段商鋪主要由2-3層連家店形式組成，由于商鋪總體面積較大，使得單位面積的租金較低，而天印大道北段的商鋪由于面積較南段要小一些，租金主要集中在0.9-1.0元/*天。（三）、出售方式分析目前區(qū)域內(nèi)的沿街商業(yè)項目一般采用上下樓連賣或連租的形式（1-2層、1-3層的沿街商業(yè)，分割成面積大小均等的各個商鋪，1-2層、1-3層連賣或連租），不會采用單層分割出售、出租，項目周邊區(qū)域的商業(yè)中只有即將推出的風(fēng)和日麗會將3-4層的商鋪整體租給某家超市。三、東山鎮(zhèn)、科學(xué)園片區(qū)商鋪購買者分析

21、1. 江寧商業(yè)的準(zhǔn)客戶為當(dāng)?shù)厝藶橹鞲鶕?jù)調(diào)研分析，可以看出江寧商業(yè)的準(zhǔn)客戶主要來源以江寧本地人為多，占到整個投資者的七成左右；南京的投資者占整體的20；另外還有較少的外地投資者。2. 年齡主要集中在30-40歲之間根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可得，準(zhǔn)客戶的年齡主要集中在30-40歲之間，而40歲以上以及30歲以下的客戶則較少。3. 大多數(shù)投資者青睞20-50平方米左右的商鋪大多數(shù)投資者青睞20-50平方米左右的商鋪，主要有三個原因：一是由于面積小，總價較低；二是小面積商鋪適合多種經(jīng)營；三是便于經(jīng)營者出租或轉(zhuǎn)售。4. 投資者較為青睞商鋪外街投資者比較青睞商鋪的外街，而對于商鋪的內(nèi)街以及二樓的商業(yè)的興趣則較小，究其

22、原因，多數(shù)人認(rèn)為內(nèi)街以及二樓商業(yè)人流較少，除部分業(yè)態(tài)如休閑、餐飲之外，其他業(yè)態(tài)后期經(jīng)營比較困難。5. 75的購買商鋪目的為投資根據(jù)了解，購買商鋪者當(dāng)中有75的目的為投資，購買以后對外出租，而自己不去經(jīng)營，這些人當(dāng)中多數(shù)人也透露自己已經(jīng)在其他地方多次置業(yè)；另外約有25的購買者選擇自己經(jīng)營。6. 南京的投資者不選擇自己經(jīng)營通過對投資者進(jìn)行交叉分析，可以發(fā)現(xiàn)，南京的投資者都為購買商鋪之后進(jìn)行轉(zhuǎn)租，沒有人選擇自己經(jīng)營；而江寧當(dāng)?shù)赝顿Y者中購買商鋪之后選擇自己經(jīng)營的比例要多一些，占約江寧投資者的四成左右，其余打算多為轉(zhuǎn)租。7. 投資者看重商業(yè)的地段和人氣投資者主要看重商鋪的地段以及周邊商業(yè)的人氣，而對商鋪

23、的價格的關(guān)系程度要次之，認(rèn)為只要經(jīng)營狀況良好，價格高一些無關(guān)緊要。8. 總價不是投資者的重要原因根據(jù)對周邊商業(yè)的調(diào)研以及對經(jīng)營者的訪談，較多投資者的經(jīng)濟(jì)實力比較雄厚，多數(shù)人可以承受在6000-7000元/平方米的選擇的單價，他們所購買商鋪總價多數(shù)在100萬以上。9. 2004年以后，投資者絕大多數(shù)選擇一次性付款2004年購買商鋪者絕大多數(shù)人選擇一次性付款，較少人選擇分期付款；而之后選擇分期付款者漸多，但仍有半數(shù)的投資者選擇一次性付款。10. 經(jīng)營者收益本項目周邊商鋪多以一、二層連賣的形式銷售，目前市面銷售價格在5700-6200元/平方米之間，而對外租金水平在220-280元/平米*年；而承租

24、者目前所想獲取的經(jīng)營純收益在100-150元/平米*年。項目定位：明確項目系統(tǒng)定位，為產(chǎn)品設(shè)計與招商經(jīng)營廣告?zhèn)鞑ヤN售執(zhí)行等提供依據(jù)。商業(yè)中心定位目標(biāo)市場定位經(jīng)營規(guī)模定位經(jīng)營定位項目價格定位目標(biāo)客戶定位項目形象定位一、項目市場定位1. SWOT分析（1）優(yōu)勢n 科學(xué)園第一個大型商業(yè)項目，搶占了市場空白，地理位置位于園區(qū)中央和體育中心鄰近，易引起客戶的關(guān)注和到達(dá)；n 規(guī)劃先進(jìn)，業(yè)態(tài)規(guī)劃先行、招商先行，項目建筑規(guī)劃設(shè)計符合經(jīng)營需要。n 周邊有8萬學(xué)生，可以打造強(qiáng)力的學(xué)生消費概念。n 建筑立面設(shè)計運用非常時新的造型元素：動態(tài)與表皮處理，視覺沖擊力非常強(qiáng)，為大學(xué)城知識人士所青睞。（2）劣勢n 本項目周邊

25、住宅區(qū)尚未建成，人氣很淡，招商經(jīng)營銷售都面臨尷尬局面。n 大學(xué)城是否有8萬學(xué)生，值得深究。（3）機(jī)會n 科學(xué)園目前尚未有商業(yè)中心出現(xiàn)。n 本項目定位為科學(xué)園大學(xué)城的商業(yè)中心，在競爭對手尚未啟動的情況下，競爭不激烈。n 園區(qū)正在進(jìn)行居住區(qū)的開發(fā)，未來人氣可見。（4）威脅n 周邊大學(xué)學(xué)生數(shù)目不多，大學(xué)城的建設(shè)受到宏觀調(diào)控，不是重點發(fā)展區(qū)域。n 未來還有商業(yè)項目出現(xiàn)，分流客戶群體。n 大學(xué)城分布較散，前來消費不方便。2. 項目市場定位建議本項目根據(jù)我司市場調(diào)研情況、目前大學(xué)城商業(yè)現(xiàn)狀、以及本項目的實際情況,市場定位為：“大學(xué)城商業(yè)中心”一個集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大學(xué)城專屬綜合商業(yè)中心。3、

26、市場定位邏輯推理 大學(xué)城學(xué)生消費力量大。 未來居住區(qū)人流量大。 通過我司的縝密的市場調(diào)研，市場有這樣的需求； 目前科學(xué)園沒有商業(yè)中心。二、目標(biāo)客戶定位建議商業(yè)地產(chǎn)中目標(biāo)客戶的定位不僅僅單一的客戶群體定位，而是包含了目標(biāo)消費群、目標(biāo)投資小業(yè)主、目標(biāo)經(jīng)營商戶群體三個群體的綜合定位。A、 目標(biāo)消費群；在對大學(xué)城附近的大量消費群體的消費需求、消費層次、消費特性、消費文化、消費習(xí)慣、消費水平以及未來期望各類消費需求做了大量調(diào)查，在結(jié)合本案的市場綜合定位，本項目的目標(biāo)消費群為： 大學(xué)生以及教師 未來入住的居民其中學(xué)生的消費特點有：月度交友應(yīng)酬84元、戀愛費用79元、近20學(xué)生該2項目費用超過200元，2的

27、學(xué)生該2項目費用超過500元。每學(xué)期消費4819元，超過城鎮(zhèn)居民人均年收入8472元的標(biāo)準(zhǔn)。吃喝、電話費用、網(wǎng)吧、電玩、ktv、美容、spa、健身、聽演唱會、買新專輯、旅游、購書、電子產(chǎn)品消費是大學(xué)生的消費主力。未來入住的居民消費特點：生鮮超市、就近的購物、休閑、娛樂、餐飲等。B、 目標(biāo)投資小業(yè)主；第一類：經(jīng)濟(jì)實力雄厚，先富起來的人們，如： 擁有企業(yè)的人士； 擁有家族生意。以物業(yè)轉(zhuǎn)手或者出租為獲利的投資者； 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，有豐富積蓄，以投資置業(yè)為保值用途的人士； 企事業(yè)機(jī)關(guān)的人士；以上人士都對投資購房有一定經(jīng)驗，主觀性較強(qiáng)，消費心態(tài)為旺鋪一擲千金，故此類客戶更看重位置，對購買預(yù)算相對較多，投資

28、額一般較大。第二類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士，如： 大型企事業(yè)單位上班，年收入在10萬以上的人士； 中小企業(yè)的業(yè)主，有一定實力的個體經(jīng)營者； 擁有較多房產(chǎn)的專業(yè)人士，專業(yè)投資人員； 該類客戶對投資回報的金融意識較強(qiáng)，十分關(guān)注投資的利益點，對代租約銷售有一定的需求，投資房產(chǎn)是他們主要投資方式。第三類：一般投資人，如：n 各單位的生力軍，有一定投資意思，但是經(jīng)濟(jì)實力有限；n 有一定積蓄無處投資的人員；該類人員是本購物中心購買的主要對象；C、目標(biāo)經(jīng)營商戶； 東山已經(jīng)經(jīng)營成功的商家 大學(xué)城的原有經(jīng)營者 南京看好大學(xué)城消費的商戶。三、 經(jīng)營定位A、 經(jīng)營功能定位；現(xiàn)代購物中心功能定位：集“買

29、、吃、玩”于一體；購物中心集“買、吃、玩”三種消費功能于一體，而這正是促進(jìn)消費能力增長的主要方式的集中放映。但必須承認(rèn)的是，“買、吃、玩”功能是對購物中心建立的必備要求，購物中心也就需要圍繞這三大功能，確立自己差異性的定位，搞好自己的經(jīng)營。為“買”，則需要購物中心擁有豐富且有較大市場的商品供應(yīng)量，這也是百貨公司、超市、專賣店紛紛進(jìn)入購物中心的內(nèi)因；為“吃”，大多數(shù)購物中心都引進(jìn)了知名的餐館和快餐店；為“玩”，購物中心則開辟了電影院、健身場所、兒童樂園等等為居民、家庭服務(wù)所需要的休閑形式。在以消費者為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)形式下，顧客可以到任何場所購物，包括百貨公司、超市、大賣場，選擇空間很大。而購物中心抓

30、住了“買、吃、玩”三位一體，多種消費目的的整合及其相互之間的相互促進(jìn)，也就很自然地吸引了基于不同目的的大量客流。這也是購物中心與傳統(tǒng)商場的最大區(qū)別，購物中心已不可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要。在購物中心的特定客層中，主力客層大多數(shù)為家庭式的購買，因此提供全方位商品以滿足家庭需求為購物中心的主要功能。購物中心的服務(wù)重點在于商品用途上的定位，購物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求作商品安排，當(dāng)然必須依據(jù)需求量、商圈內(nèi)的競爭態(tài)勢作全方位的思考，以整合服務(wù)功能。但由于消費需求隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而變化，因此在具體管理上要降低食品類服務(wù)，增加文藝、休閑、娛樂相關(guān)產(chǎn)品。因此購物中心的規(guī)劃者必須充

31、分掌握商圈內(nèi)的客層性，定位好服務(wù)商品。在商品組合與商品設(shè)計環(huán)節(jié)，購物中心應(yīng)重視垂直的商品需求規(guī)劃，例如襯衫與領(lǐng)帶、運動服裝和運動鞋等。在促銷過程中結(jié)合規(guī)劃商品形成互補功能，并結(jié)合折扣、贈送等促銷方式產(chǎn)生良好的促銷成果。B、 經(jīng)營特色定位；本購物中心的經(jīng)營主題特色定位主要把握兩點：主題突出（大學(xué)城商業(yè)中心）、結(jié)構(gòu)合理（劃分合理）。購物中心的經(jīng)營主題特色定位一般有大眾化定位和特色化定位兩種方法。大眾化定位法適合購物中心所在地有足夠消費群、沒有激烈競爭，采用該定位方式可以取得穩(wěn)定收益，市場風(fēng)險小。特色化定位法主要表現(xiàn)在兩個方面，一是商場特色主題，二是特色服務(wù)。該定位方式市場風(fēng)險較大，但一旦成功，較易

32、形成品牌。發(fā)展購物中心要強(qiáng)調(diào)科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一個城市的購物中心應(yīng)具有自己獨一無二的特色，有了特色才具有不可替代性，從而具有競爭力，這個就是本購物中心采取的方法。C、 經(jīng)營方式定位；購物中心經(jīng)營方式的確主要取決于投資商實力、經(jīng)營目標(biāo)及承受風(fēng)險能力等因素。購物中心的經(jīng)營方式與住宅有巨大的差別，常用的有以下幾種：自營、統(tǒng)一招租、委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理、多種形式組合的租賃、店中店、售后包租等第一種經(jīng)營方式：自營場內(nèi)商鋪既不出售也不出租，完全由購物中心開發(fā)商自己經(jīng)營管理。購銷：自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險；保底抽傭：將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H家用經(jīng)營，按該鋪

33、位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時，購物中心仍按保底額的一定比例抽取傭金。純分成：將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共同承擔(dān)風(fēng)險。第二種經(jīng)營方式：委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理場內(nèi)商鋪既不出租，也不出售，交由專業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。雙方約定一定的最低經(jīng)營保底額，當(dāng)經(jīng)營額低于該保底額，購物中心仍按照保底額的一定比例抽取傭金；當(dāng)經(jīng)營額高于該保底額，超出部分則由雙方按約定的比例分成。第三種經(jīng)營方式：統(tǒng)一招租將場內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租與實際用家，購物中心獲取租金收益

34、，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。第四種經(jīng)營方式：部分經(jīng)營租賃加部分出售該種經(jīng)營方式是指將購物中心內(nèi)一定面積的商鋪用于出售、一部分面積的商鋪用于出租，也有可能余留一部分面積的商鋪進(jìn)行自身經(jīng)營。這種經(jīng)營方式有利于購物中心的整體運作。第五種經(jīng)營方式：店中店“店中店”是一種高檔的檔位出租形式，與檔位出租的差異在于檔位是全開放式，而店中店是在一個大的商業(yè)空間中劃分出一個個小的、獨立的、封閉型的、集中的單位空間。店中店通過租賃合約確立租賃關(guān)系。店中店以面積計算租金，可獲得加倍的租金收益。在商鋪出售時，為追求效益最大化，也可以采用該方法，但缺陷是物業(yè)管理、商場維護(hù)的難度很高。店中

35、店多用于開設(shè)專賣店，分部分招商兩種。第六種經(jīng)營方式：售后包租是指購物中心開發(fā)商以在一定的期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商鋪的方式銷售商品房的行為，即購物中心開發(fā)商將商場內(nèi)的商鋪分割成多個獨立產(chǎn)權(quán)的銷售單元進(jìn)行出售，并向消費者提供一定的投資回報承諾。“售后包租”有多種形式，包括“返租回報”，“帶租約銷售”，“利潤共享”，“保底分紅”等，但是萬變不離其宗，總歸是以“先銷售后承租”，同時給予一定比例的租金回報的方式吸引買家入場。售后包租對于開發(fā)商而言，能夠快速回籠資金，獲得利益；對于投資者而言，包租期能夠獲得穩(wěn)定的收益，而且包租期越長風(fēng)險越小，因為幾乎沒有在在包租期間就還不起按揭的客戶，甚至

36、出現(xiàn)只要繳納一次首付款就不需要付款的現(xiàn)象。本購物中心采取的是：帶租約銷售（3年），每年總房款7的租金，然后有商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一招租。D、 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位；突出學(xué)生消費特點、居民就近消費特點一層：規(guī)劃業(yè)態(tài)：精品門面店、化妝品、眼鏡店、書店、服裝、飾品、餐飲、西點； 設(shè)計特色：同其它購物中心一樣，一樓是高人流，也是高利潤產(chǎn)品；業(yè)態(tài)背景：突出大學(xué)生和居民的消費習(xí)慣。經(jīng)營亮點：適合年輕人；主力商家：東山步行街、大街東路的商家。 二層規(guī)劃業(yè)態(tài)：體育用品、文具、音樂、餐飲、超市主力店設(shè)計特色：色彩炫目業(yè)態(tài)背景：運動、餐飲。經(jīng)營亮點：時尚產(chǎn)品展示，前衛(wèi)服飾舞臺主力商家： 三層：規(guī)劃業(yè)態(tài)：不夜城、便利店

37、、網(wǎng)吧、電玩、美容、spa、健身、ktv、影視吧、設(shè)計特色：活力無限，單獨出入，四部電梯。業(yè)態(tài)背景：大學(xué)生夜間消費為主、居民夜間消費為輔。經(jīng)營亮點：通宵玩樂，通宵happy。主力商家：四、 經(jīng)營規(guī)模定位購物中心的經(jīng)營規(guī)模定位是確定其功能、業(yè)態(tài)后進(jìn)行，總體來說，購物中心的規(guī)模定位的關(guān)鍵是商圈消費情況，在確定商圈消費情況、小業(yè)主需求、經(jīng)營者需求以后確定其規(guī)模，本項目總體規(guī)模已經(jīng)形成，無法改變，只能對其內(nèi)部進(jìn)行適當(dāng)分割，也適應(yīng)購買者和經(jīng)營者的需求。 面積分割商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響，本項目的建議：投資性產(chǎn)品：面積劃分盡量的小，保持較低總價；為了達(dá)到商鋪分

38、割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行,l 主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則：即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割；不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提；因此，商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。l 人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則；也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。l 科學(xué)利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防

39、要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。通過前期對江寧商業(yè)市場的調(diào)研，我們得出的結(jié)論就是面積在5080平方米之間的商鋪處于最易去化的面積區(qū)間，因此本項目面積劃分上建議：30平方米以下占50、3050平方米占總項目的30左右，50100平方米以左右在10左右；100平方米以上占10%左右；但是這里也存在做投資性產(chǎn)品和非

40、投資性產(chǎn)品的區(qū)別，所以在以后的實際操作過程中就實際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。五、 項目形象定位項目的形象定位，實際上是主體風(fēng)格的定位及經(jīng)營管理企業(yè)品牌的定位。就像品牌會給企業(yè)帶來附件值一樣，商業(yè)項目的形象也會給本項目的經(jīng)營者代理附加值。從國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)項目成功經(jīng)驗來看，一個準(zhǔn)確的市場定位是他們共同點。例如：廣州的天河城，其形象定位為廣州時尚消費中心，世貿(mào)新天地為廣州白領(lǐng)消費天地，準(zhǔn)確的形象定位可以本項目代理大量客流。本項目的形象定位為：視覺沖擊力極為強(qiáng)烈的大學(xué)城商業(yè)中心，具體視覺表現(xiàn)部分以后提交。依據(jù)視覺感染力沖擊力概念力的高低排列如下：六、 項目價格定位1、影響價格的相關(guān)因素 價格與物業(yè)品質(zhì)、目

41、標(biāo)客戶、市場狀況等各方面都有著密切的關(guān)系，本項目在定價時候應(yīng)考慮如下價格要素： 整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及周邊市場價格； 市場供求狀況；物業(yè)自身的客觀條件，如：地理位置、質(zhì)數(shù)、建筑進(jìn)度等； 目標(biāo)客戶的價格接受程度和價格取向； 宣傳推關(guān)是否有效；2、價格定位A、 本案價格推算； 價格制定的是否合理，始終是影響買家作出選擇的關(guān)鍵所在，價格制定是否成功是為了區(qū)分同區(qū)、同競爭產(chǎn)品、形成差異化，從而達(dá)到收益最大化。本項目目前在銷售的項目僅僅有蘋果都市，從市場比較法確定本案價格。市場比較法； 估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價

42、格。 樣本選取：樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了區(qū)域內(nèi)與本案可比之商業(yè)項目，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。綜合考慮各方面因素，我們選擇了蘋果都市為參照物； 具體看如下比較：比較內(nèi)容權(quán)重蘋果都市本案綜合區(qū)域位置50%10.50.50.5=0.25項目規(guī)劃25%11.50.251.5=0.25商業(yè)形態(tài)10%11.50.11.5=0.15項目規(guī)模10%11.50.11.5=0.15建筑外觀

43、5%11.50.050.15=0.075合 計100%-0.875本案價格推算：本案底價=蘋果都市底價5000元/平方米0.875= 4375元/平方米本案售價（底價500）1.24=6045元/平方米因此，本公司建議項目的整體銷售均價定為6045元/平方米,帶3年8返租。B、 樓層定價指導(dǎo)原則； 項目的樓層差價主要通過層差、位置差、出入口影響差、臨街影響深度差、臨街面寬差、臨空面積差等來體現(xiàn)。結(jié)合本項目的實際情況按照下表說明：樓層實用率樓層系數(shù)系數(shù)說明一層581根據(jù)一般商業(yè)地產(chǎn)12層系數(shù)（0.49-0.7）二層5807根據(jù)一般商業(yè)地產(chǎn)12層系數(shù)（0.49-0.7）三層5806無產(chǎn)品設(shè)計：提供

44、項目具體的從建筑到景觀到業(yè)態(tài)劃分等的全套產(chǎn)品建議。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計包括平面設(shè)計、立面設(shè)計、配套設(shè)計、休閑小品設(shè)計、公共空間設(shè)計、消防設(shè)計等幾大大層面。產(chǎn)品規(guī)劃的質(zhì)量將直接影響消費者的購買欲望、消費時的舒服程度、安全程度等，所有在產(chǎn)品規(guī)劃時，一定要充分了解消費者購買習(xí)慣、購買心理、購買水準(zhǔn)、購買行為等，本篇將從購物中心的各個層面進(jìn)行設(shè)計提示，使產(chǎn)品設(shè)計時出現(xiàn)的問題出現(xiàn)在最少稱度。體系一、平面設(shè)計平面設(shè)計的內(nèi)容是確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機(jī)會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會。必須有足夠大的中庭設(shè)計，用于商品展示。此外，中庭還有組織平面的作

45、用，使購物廣場空間得以融會貫通，產(chǎn)生強(qiáng)烈的空間對比效果，這既為商家創(chuàng)造出一種共榮共生的環(huán)境，也使顧客獲得了一個帶有自然光的休閑空間，滿足顧客對休閑功能的要求。交通組織設(shè)計交通組織設(shè)計方案要考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)項目的整體人氣平衡。在規(guī)劃設(shè)計上常用手法有：以主力店或者主力商家引導(dǎo)人流一般將主力店的出入口安排在動線終端，盡可能的延長商業(yè)地產(chǎn)項目的人流通過線； 以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流 序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動。 以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流 出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；無障礙設(shè)計 商業(yè)地產(chǎn)項目要為輪椅使用殘疾

46、人提供使用的便利設(shè)施，比如自動步道的運用，平進(jìn)平出出入口、自動門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。配套設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目必須要有一定數(shù)量的配套，以滿足消費需求。這些配套包括銀行、停車場、工作間、衛(wèi)生間等。停車場設(shè)計要配備足夠的車位，方便自駕車消費者，因為這些消費者的消費力不容小覷。銀行設(shè)計一般在項目的底層，較偏僻的鋪們可設(shè)置1-2家銀行，每層還要設(shè)1-2臺自動提款機(jī)，以刺激消費。儲物區(qū)設(shè)計對于主為店、大型百貨、超市，要考慮到他們的實際情況，設(shè)立倉儲區(qū)，方便貨物送達(dá)。衛(wèi)生間人性化設(shè)計每一層要有足夠大的衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的設(shè)計要人性化，比如，大型商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)適當(dāng)增加女廁廁位、設(shè)

47、置嬰兒床等。休閑小品設(shè)計為體現(xiàn)項目的文化內(nèi)涵，在主要客流區(qū)域設(shè)置休閑小品，包括休閑椅、雕塑小品等。體系二：景觀設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目的景觀設(shè)計多在中庭體現(xiàn)，部分設(shè)有商業(yè)街的項目，也可將綠化引入室內(nèi)商業(yè)街。中庭的地景設(shè)計除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購物者的身心外，亦應(yīng)具備強(qiáng)烈且有別于營業(yè)空間的空間特色，以吸引購物者注意，也借此使購物者了解本身在空間中的位置。在裨環(huán)境的設(shè)計上，由于中庭對于項目內(nèi)其他空間具有高大空間的特性，幫在地景設(shè)計上應(yīng)可適應(yīng)此特性而做強(qiáng)調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。且可利用地景設(shè)施配置一視覺主題，引導(dǎo)購物者的視線，建立

48、項目印象。體系三：建筑設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計包括立面設(shè)計、入口設(shè)計兩大層面。立面設(shè)計項目的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個性風(fēng)格，同時要追求商業(yè)氣氛和娛樂性，比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。店招方式屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。標(biāo)示方式建筑細(xì)節(jié)中標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。國外有很多商業(yè)地產(chǎn)項目的標(biāo)示做得非常鮮明，如佛羅里達(dá)的迪斯尼全明星娛樂場的外立面標(biāo)示棒球標(biāo)志、可樂標(biāo)志、橄欖球帽標(biāo)志，非常特殊的展示了商業(yè)地產(chǎn)項目的形象。建筑室內(nèi)的標(biāo)示除了將建筑美和商業(yè)味融合外，還具有功能性。比如引導(dǎo)購物者方便的購

49、物、避免重復(fù)路線、幫助出現(xiàn)事故時的準(zhǔn)確迅速行動等。購物平面圖、電話、廁所、自動扶梯、消防出入口、消防龍頭、服務(wù)出入口、行人疏散線等等，都應(yīng)該成為全套圖示中的一部分。入口設(shè)計入口大廳為進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項目后第一場所，為室內(nèi)與室外的轉(zhuǎn)換空間，對于購物者而言，這是建立商業(yè)地產(chǎn)項目意想的首站。入口設(shè)計的重點應(yīng)在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購物意念。同時也以空間設(shè)計及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項目后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。體系四：共享空間設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計包括內(nèi)部設(shè)計、燈光設(shè)計兩大層

50、面。中庭內(nèi)部裝飾設(shè)計項目若具有多層樓面，則面對中庭、挑空的樓面部分，也應(yīng)視所需予以樓面裝飾。對于上層各樓層而言，面對中庭或挑空的部分也許一片墻或扶手欄桿，但對位于中庭內(nèi)的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而面對中庭的樓面也是一組需要精心設(shè)計的立面，它應(yīng)與中庭的地景設(shè)計相配合，共同塑造具有整體性的空間景觀。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是中庭內(nèi)部裝飾設(shè)計可以應(yīng)用的素材。 中庭示意圖（一） 中庭示意圖（二）燈光設(shè)計商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點照明；注重情調(diào)表現(xiàn)等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的

51、商業(yè)地產(chǎn)項目室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。中庭挑空部分照明在中庭挑空部分，可利用提高中庭四周樓面的照明度，強(qiáng)調(diào)展示于樓面上的商品及標(biāo)志。而其它部件的基本照明則可降低，以彰顯其對比效果。依展示物特質(zhì)變更照明商業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)所展售的商品會隨著季節(jié)、節(jié)日等變化而有種類及展示方式上的變化，故照明形式也需依展示物的物質(zhì)而有所調(diào)整，使展售物能以最清楚的形態(tài)招攬消費者?？紤]眼睛的舒適度規(guī)劃照明系統(tǒng)時除應(yīng)強(qiáng)調(diào)商品的展示清晰度以外，對于人體視覺對照明的舒適度亦應(yīng)考慮，無論是顧客或店員，都在考慮范圍之內(nèi)。最顯著的例子如販?zhǔn)矍嗌倌甑牧餍蟹棥?/p>

52、用品及唱片等商店，常于店面使用眩目的燈光及霓虹燈，這種過于搶眼的照明容易造成眼睛的疲勞，對于店員而言更是長期的視覺干擾，在設(shè)計時應(yīng)特別予以考慮。門廳門廳的裝飾應(yīng)給人一種現(xiàn)代、流行、前衛(wèi)的感覺，選用經(jīng)久而耐用且易清潔的材料，一般以名貴的石材、裝飾扣板飾面，并結(jié)合內(nèi)容和環(huán)境需要作一些造型。 設(shè)計要點（1）總體布局應(yīng)與平面相一致。密切配合平面設(shè)計的功能分區(qū)，充分發(fā)揮天花對空間的界定作用，合理劃分出各個銷售區(qū)的空間層次和引導(dǎo)顧客流向方式。（2）天花與地面不同的是它還有空間標(biāo)高的可變性，應(yīng)利用這一特性在合適的局部創(chuàng)造出各種富有造型變化空間組成要素。（3）天花總體布置要盡量簡潔，色彩淡雅，局部可以富有變化，材質(zhì)的選用也盡量在同層以一至兩種為主，在統(tǒng)一中求變化。（4）天花的設(shè)計除考慮本身具有的材料屬性、造型色彩特性之外，與燈具的設(shè)計和布置以及藝術(shù)效果關(guān)系最為密切，兩者應(yīng)融合一起統(tǒng)一考慮。（5）大面積天花用材一定要用不可燃材料。如結(jié)構(gòu)架一般采用輕鋼龍骨，面材選用各類石膏板、鉆型板、水泥纖維板