南通國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告

1、目錄 第一章 項(xiàng)目總體情 況介紹 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分 析 第三章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn) 度 第四章 項(xiàng)目投資估 算與資金籌措 第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分 析和評(píng)價(jià) 2 第一章 項(xiàng)目總體情況介紹 一 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目位于江蘇省南通市行政中心園林路西側(cè)、崇川路北側(cè)，宗地面積 17588.88 平方米，項(xiàng)目總建筑面積約為 79400 平方米，其中地上部分 61500 ，地下部分 17900 。南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目主樓是國(guó)際 5A 甲級(jí)寫字樓,裙樓為綜合型商業(yè)中心。項(xiàng)目設(shè)計(jì)為 37 層超高層建筑，高度為 150 米。預(yù)計(jì)總投資為 4 億元人民幣。主樓將按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成為國(guó)際甲級(jí)寫字樓，引入國(guó)際化專業(yè)

2、的高資質(zhì)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，填補(bǔ)南通市國(guó)際甲級(jí)寫字樓的空白。目標(biāo)客戶為在南通市投資的大型跨國(guó)企業(yè)、保華集團(tuán)在南通投資的企業(yè)和大型金融機(jī)構(gòu)。而裙樓的商業(yè)中心將根據(jù)項(xiàng)目所在的區(qū)位特征和消費(fèi)層次, 打造區(qū)域商業(yè)氛圍,營(yíng)造宜人的購(gòu)物、休閑、娛樂空間，形成一個(gè)具有區(qū)域代表性并且可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)中心。 本項(xiàng)目所在地位于南通市新城區(qū)的核心區(qū)域中央行政辦公區(qū)內(nèi)，南通新城區(qū)總面積約 17 平方公里，行政辦公區(qū)地塊面積為 0.8 平方公里，新城區(qū)核心區(qū)域是南通集行政、辦公、商務(wù)為一體的現(xiàn)代化區(qū)域，目前核心區(qū)中已建成南通市行政中心，南通體育會(huì)展中心，中南世紀(jì)城等項(xiàng)目，而中國(guó)人民銀行南通分行、南通市工商局、南通市海事局、南

3、通市出入境檢疫局、南通市煙草局等行政辦公樓、南通市中央商務(wù)區(qū)、南通大劇院項(xiàng)目、南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目、熔盛大廈項(xiàng)目和核心區(qū)中央綠化景觀帶也將陸續(xù)開工建設(shè)，按照南通“十一五”規(guī)劃，新城區(qū)將作為未來南通市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)的中心。南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目將擁有南通市區(qū)最佳和最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)。 3 二 項(xiàng)目開發(fā)公司基礎(chǔ)資料 南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目由保華興東置業(yè)（江蘇）有限公司具體實(shí)施，保華興東置業(yè)（江蘇）有限公司是由香港保華集團(tuán)通過旗下投資公司于 2006年 11 月在南通注冊(cè)成立的全資子公司。保華興東置業(yè)（江蘇）有限公司的注冊(cè)資本為 1250 萬美元，目前已到帳資本金為 1250 萬美元。 香港

4、保華集團(tuán)為香港主板上市公司，公司代碼為（0498.HK），是世界建筑排名前列的企業(yè)，以香港為基地，近年來集團(tuán)致力于投資中國(guó)長(zhǎng)江流域一帶的大宗散貨港口基建及物流運(yùn)作業(yè)務(wù)，由保華集團(tuán)控股的保華建業(yè)集團(tuán)有限公司（0577.HK），提供全面的工程及建筑服務(wù)，其建筑業(yè)務(wù)已擁有 60 年歷史。目前香港保華集團(tuán)已經(jīng)在國(guó)內(nèi)投資了下列項(xiàng)目： （一）江蘇南通洋口港項(xiàng)目：江蘇近千公里海岸線唯一可建 10-20 萬噸碼頭的深水港址，該項(xiàng)目已正式納入中國(guó)十一五規(guī)劃，到 2009 年總投資超過 50 億人民幣，香港保華集團(tuán)占 75%的股份。2006 年 12 月中國(guó)石油天然氣股份有限公司(0857.HK) 已經(jīng)簽署協(xié)議將

5、在洋口港區(qū)建設(shè)液化天然氣接收設(shè)施。目前總投資 74.5 億元的 LNG 項(xiàng)目已經(jīng)得到國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)即將開始進(jìn)入建設(shè)階段; （二）南通港口集團(tuán)有限公司：保華集團(tuán)投資 4.3 億人民幣，占 45%股份，為單一最大股東； （三）湖北民生石油液化氣有限公司：保華集團(tuán)投資 4.7 億元，持有 100股份； （四）嘉興內(nèi)河港有限公司：總投資 4 億人民幣，保華集團(tuán)占 39股份； （五）保華興東置業(yè)（江蘇）有限公司；保華集團(tuán)持有 100股份，公4 司注冊(cè)資本 1250 萬美元； （六）江蘇萬華房地產(chǎn)有限公司；保華集團(tuán)持有 100股份，公司注冊(cè)資本 880 萬美元； (七) 南通世紀(jì)海港鄉(xiāng)村休閑俱樂部有限公司

6、：保華集團(tuán)持有 100股份，公司注冊(cè)資本 1000 萬美元； 隨著各項(xiàng)目的成功實(shí)施集團(tuán)利潤(rùn)得到大幅增加，多家國(guó)際知名的投資分析公司和國(guó)際基金公司如麥格理公司都對(duì)香港保華集團(tuán)做出正面評(píng)價(jià)，集團(tuán)股價(jià)也保持優(yōu)異的走勢(shì)（詳見保華集團(tuán)網(wǎng)站：）。 5 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一. 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析 隨著 2007 年 3 月全國(guó)兩會(huì)的召開，國(guó)務(wù)院總理溫家寶 5 日在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)指出，房地產(chǎn)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)健康高速的增長(zhǎng)，人民幣升值，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨一個(gè)良好的發(fā)展期。 二 南通市經(jīng)濟(jì)及競(jìng)爭(zhēng)力 南通“

7、據(jù)江海之會(huì)，扼南北之喉”，隔江與中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上?！?；北接廣袤的蘇北大平原，通過鐵路與華北相連；溯江而上，可通蘇、皖、贛、六省及云、貴、陜、豫等地。南通市最大的優(yōu)勢(shì)是靠江、靠海、緊鄰上海。南通市擁有江海岸線 369 公里，其中長(zhǎng)江岸線 166 公里，海岸線 203 公里。目前南通市已形成萬噸級(jí)以上碼頭 38 座，在長(zhǎng)江沿岸城市中是最多的。南通市近年在基礎(chǔ)設(shè)施上有很大的建樹。二零零五年底，沿海高速公路鹽城至南通段已提前一年正式通車，蘇通大橋預(yù)計(jì)在二零零七年底通車。蘇通大橋通車后，南通距離上海僅有一小時(shí)的車程；滬崇蘇大通道上海的隧橋工程已開工建設(shè)，南通市正積極推進(jìn)崇

8、啟、崇海兩座大橋的前期工作，爭(zhēng)取早日開工。滬崇蘇大通道將把南通和上海更加緊密的聯(lián)系在一起。 6 在江蘇省的十三個(gè)主要城市中，南通市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力現(xiàn)時(shí)排名第四，緊跟在蘇州、無錫、南京之后。外商直接投資快速增長(zhǎng)，年月份，南通外商投資已穩(wěn)居江蘇省第三，達(dá)億美元；南通市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(年均增長(zhǎng)率%)1995-2000 (%) 2000-2005 (%)名義GDP 實(shí)質(zhì)GDP人均名義GDP出口港口貨物吞吐量外商直接投資接待外國(guó)遊客人數(shù) 存款余額貸款余額資料來源: 南通市統(tǒng)計(jì)局9.610.99.58.311.3-18.715.616.28.314.913.115.223.324.864.122.21921由于長(zhǎng)

9、三角的商業(yè)和金融中心上海的土地和勞工成本日高，不少投資者都在長(zhǎng)三角的二線城市尋求新的機(jī)會(huì)。由于南通市的基建設(shè)施日益改善，加上蘇通大橋在二零零七年底通車后，南通市新城區(qū)距上海市僅約一小時(shí)的車程，二零零八年北京奧運(yùn)會(huì)和二零一零年上海世博會(huì)即將召開，海內(nèi)外投資者近年已開始加速在南通市增加投資。從上表可見，南通市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正在加速，各項(xiàng)指標(biāo)由二零零零年至二零零五年的增長(zhǎng)，遠(yuǎn)比一九九五年至二零零零年期間高出許多。 三南通市寫字樓市場(chǎng)分析 對(duì)各級(jí)寫字樓的分類，主要是以寫字樓的設(shè)施、分層面積、物業(yè)管理及所在地點(diǎn)作依據(jù)。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看，南通市市中心現(xiàn)實(shí)并不存在合乎國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓。而勉強(qiáng)合乎乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的

10、亦只有一座：在二零零七年投入使用，位處環(huán)城西路的新建寫字樓城市之光。通過調(diào)查南通市超過 30 座寫字樓，其中素質(zhì)較佳的有 8 座。寫字樓售價(jià)由每平方米 5,500 元人民幣7 至 8,200 元人民幣不等，平均租金則介乎30 至 50 元人民幣(每月每平方米)。租金回報(bào)率的中位數(shù)為 6.1%。上述寫字樓之平均空置率為 7.8%，屬低水平，可見南通市對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓有強(qiáng)勁之需求（具體數(shù)據(jù)見下表）。 寫字樓名稱 建筑面積 使用日期 平均售價(jià) 租金 空置率 平均租金(平方米) (人民幣/ (人民幣/ (%) 回報(bào)率(%)平方米) 平方米)北濠 大廈 約1萬 2005年1月 7,000 約40 10-15

11、% 6.90%金鷹 大廈 3.7萬 1997年 7,000-8,000 35-40 3-5% 6.00%城市 之光 約3萬 2007年 8,200 不租 (未使用) -文峰 大廈 1,000 2004年 5,500 25-35 5-10% 6.60%佳成 大廈 6,000 2002年 7,880 40 5-8% 6.10%華辰 大廈 7.8萬 2006年中 7,500 30-40 (剛使用) 5.60%鼎典商 務(wù)大樓 1萬 2004年 7,600 45-55 8-10% 7.90%鼎典 大廈 1.2萬 2002年 6,000-7,000 25-35 5-10% 5.50%在新增寫字樓供應(yīng)方面，

12、位處舊城區(qū)的舊市中心可供發(fā)展的土地已不多，可在未來兩年內(nèi)投入使用的新寫字樓寥寥可數(shù)。未來新增供應(yīng)主要集中在南通市新城核心南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目和中南世紀(jì)城項(xiàng)目。我們預(yù)計(jì)，隨著蘇通大橋的通車及南通市經(jīng)濟(jì)起飛，未來數(shù)年的需求足以吸納南通這部分新增寫字樓的供應(yīng)。四.南通市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和南通經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,南通的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也成為投資的熱點(diǎn),下面就南通目前幾個(gè)主要的商業(yè)地產(chǎn)情況做個(gè)介紹:1、 八仙城 租金：一樓臨街地段按位置不同，租金約 300 元/平米/月。二樓的租金價(jià)格約為一樓的 1/3。周邊大型商場(chǎng)多，主要以做扣點(diǎn)為主，不收租金。文峰的扣點(diǎn)是 40%。 內(nèi)街部分價(jià)格在 250

13、元/平米/月左右。服飾館較高，鞋帽部分較低。電8 腦城、音像區(qū)域最低。 售價(jià)：一樓臨街店鋪價(jià)格在 4 萬元/平米以上，幾乎沒有出售者。二樓約在 2 萬元/平米左右。內(nèi)街的價(jià)格在 2.5 萬元/平米-3.5 萬元/平米左右。 2、 桃塢路商圈 租金：標(biāo)準(zhǔn)店鋪約 200 元/平米/月（目前正在招商）。其他店鋪約 150元/平米/月至 180 元/平米/月之間。新一佳目前對(duì)外招租的價(jià)格在 180 元/平米/月左右（一樓）。 售價(jià)：商鋪售價(jià)預(yù)計(jì)在 2.5 萬元/平米左右。其周邊住宅售價(jià)從 6000 元/平米-10000 元/平米不等。 3、 濠南路商圈： 租金：租金約在 200 元/平米/月。主要以服

14、飾為主。 售價(jià)：售價(jià)約在 3 萬元/平米左右。其周邊住宅售價(jià)約 7000 元/平米至9000 元/平米之間。周邊無大型商場(chǎng)，僅有一大型超市，濠源超市。 4、 工農(nóng)南路： 租金：租金約在 120 元/平米/月。主要以服飾為主。 售價(jià)：價(jià)格在 2 萬元/平米以上。 通過以上數(shù)據(jù)分析,目前南通的商業(yè)地產(chǎn)具有良好的投資回報(bào)率和投資價(jià)值,而南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目所在的地段,目前幾乎沒有成規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施,而隨著南通中央行政區(qū)的功能逐步完善,職能部門的集中以及周邊中南世紀(jì)城和大規(guī)模高質(zhì)量住宅小區(qū)的業(yè)主入住,將會(huì)形成對(duì)商業(yè)設(shè)施井噴式的需求,南通國(guó)際貿(mào)易中心附近的住宅售價(jià)已達(dá)到約 7000 元/平方米.因而我

15、們按照目前南通商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目的高品質(zhì)定位,保守認(rèn)為南通國(guó)際貿(mào)易中心商業(yè)中心的平均售價(jià)約為 25000 元/平方9 米,隨著中央行政區(qū),中南世紀(jì)城和周邊住宅區(qū)的功能完善和區(qū)位優(yōu)勢(shì)的提升,這部分商業(yè)地產(chǎn)將更具投資價(jià)值; 五 本項(xiàng)目的總體定位 1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 （1） 以人為本 努力創(chuàng)造以人為本、高效率、人性化的空間，運(yùn)用先進(jìn)的現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)理念，以人為中心，合理布局，關(guān)注細(xì)節(jié)，充分考慮人員使用的功能需要和心理需要，從使用和空間兩個(gè)層面提升建筑的整體品質(zhì)。 （2） 以環(huán)境為本 強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，把辦公場(chǎng)所和商業(yè)設(shè)施融于環(huán)境之中，處處體現(xiàn)舒適性原則。環(huán)境設(shè)計(jì)突出小尺度效

16、果。把南通源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的文化底蘊(yùn)融入其中，綠地、水景、建筑相互呼應(yīng)，在人的尺度與主樓的尺度間形成尺度的過渡，增強(qiáng)主樓的親近行。處理好景觀與朝向的矛盾，在不同的高度考慮景觀和視野的關(guān)系。 (3) 智能化科技讓交流沒有障礙 現(xiàn)代商辦樓的重要發(fā)展趨勢(shì)是智能化、數(shù)字化。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與數(shù)字化的飛速發(fā)展，一切都要求快速、方便，人們需要實(shí)現(xiàn)信息的快速交流，人們?cè)诰W(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷上可以延展自己的商業(yè)空間，把握無限的商機(jī)，感受與時(shí)俱進(jìn)的時(shí)代脈搏。 （4）綜合性、有活力 作為國(guó)際甲級(jí)寫字樓，在提高自身品質(zhì)的同時(shí)，還要將經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)10 效益相結(jié)合，功能布置考慮包括停車、會(huì)務(wù)、金融等等資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，讓使用者能便捷地使用

17、各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)設(shè)施。 （5）可持續(xù)發(fā)展 綠色節(jié)能，符合生態(tài)要求的高科技元素在建筑中給予充分的考慮。 自然采光。有效組織自然氣流，高效節(jié)能的雙層幕墻體系結(jié)構(gòu)以及節(jié)能設(shè)備的廣泛應(yīng)用，將極大提高大樓的使用品質(zhì)及舒適度，節(jié)約能源，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想。 2. 5A 級(jí)的概念 (一)、樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)(BA) ： 可對(duì)全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行監(jiān)視及控制。 以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。包括:空調(diào)自控系統(tǒng),供排水自控系統(tǒng),變配電監(jiān)視系統(tǒng),電梯監(jiān)視系統(tǒng)。 （二）、安全防范系統(tǒng)（SA）：(1).閉路監(jiān)視系統(tǒng)：地下車庫出入口，首層大廳設(shè)彩色變焦帶云臺(tái)攝象機(jī)。樓內(nèi)各層出入口，電梯轎箱等

18、處設(shè)置固定黑白定焦攝象機(jī)。樓內(nèi)走廊設(shè)置固定黑白定焦攝象機(jī)，地下停車庫內(nèi)設(shè)黑白帶云臺(tái)變焦攝象機(jī)。(2).防盜報(bào)警系統(tǒng)：樓宇主要出入口設(shè)門磁開關(guān)，電子門鎖，讀卡器。(3).停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：內(nèi)部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時(shí)出票機(jī)的方式。 (三)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）(1).綜合布線系統(tǒng)：綜合布線支持電話系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個(gè)開放性網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。室內(nèi)鋪設(shè)架空地板，地面線槽，網(wǎng)絡(luò)地板。設(shè)計(jì)院完成干路敷設(shè)。提供以 5 類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道。11 (2).無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)：移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)，辦公樓各層設(shè)有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)。(四) 、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管

19、理，商場(chǎng)管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。(五) 、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（FA）(1)、設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)滅火和消防聯(lián)動(dòng)控制。(2)、廣播音響系統(tǒng)：火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。 3. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 香港保華集團(tuán)是世界著名的建筑集團(tuán)，由保華集團(tuán)控股的保華建業(yè)集團(tuán)有限公司（0577.HK）在亞洲及太平洋地區(qū)年?duì)I業(yè)額達(dá) 15 億美元，其工程業(yè)績(jī)遍布機(jī)場(chǎng)、酒店、商業(yè)樓宇、住宅樓宇等建筑領(lǐng)域，尤其擅長(zhǎng)承做超高層的大型樓宇工程，在香港及東南亞地區(qū)已贏得廣大客戶的信任，并取得良好的企業(yè)信譽(yù)。保華建業(yè)集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地正式注冊(cè)的全資子公司保華建筑（中國(guó)）有限公司在中國(guó)內(nèi)地已取得：

20、房屋建筑工程施工總承包一級(jí)、機(jī)電安裝工程施工總承包一級(jí)、建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包一級(jí)、地基與基礎(chǔ)工程專業(yè)承包一級(jí)等項(xiàng)建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)。 香港保華集團(tuán)將利用自身的行業(yè)優(yōu)勢(shì)將南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目建設(shè)成南通市的標(biāo)志性建筑，并力保將項(xiàng)目建設(shè)成為江蘇省乃至全國(guó)的優(yōu)質(zhì)工程。確保該項(xiàng)目占領(lǐng)南通市國(guó)際甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)；為達(dá)到上述目標(biāo)，保華集團(tuán)成立了保華興東置業(yè)江蘇（有限）公司專門負(fù)責(zé)南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目，公司的高管都是有多年大型跨國(guó)企業(yè)和大型房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士組成，公司聘請(qǐng)保華建筑（中國(guó)）有限公司作為南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目的項(xiàng)目管理公司，并聘請(qǐng)世界著名的物業(yè)顧問公司世邦魏理仕和萊寶國(guó)際作為項(xiàng)目的顧12 問

21、公司，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，保華集團(tuán)都要求合作者和承包方是行業(yè)中的佼佼者，而對(duì)項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)都從各方面做了嚴(yán)格的論證，從而確保項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到最高的標(biāo)準(zhǔn)。 江蘇省南通市是保華集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地投資的中心，為了彰顯集團(tuán)立足南通，放眼全國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略，南通市國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目中保華集團(tuán)中國(guó)管理總部以及保華集團(tuán)在南通投資的企業(yè)(南通港口集團(tuán)有限公司,江蘇洋口港投資開發(fā)有限公司等)將購(gòu)買該項(xiàng)目 30000 平方米的寫字樓；隨著中石油液化天然氣項(xiàng)目落戶洋口港以及洋口港周邊工業(yè)區(qū)招商工作的進(jìn)一步開展，中石油以及落戶洋口港工業(yè)區(qū)的大型跨國(guó)企業(yè)都有意向?qū)⒛贤▏?guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目作為自己的辦公場(chǎng)所，保守估計(jì)這部分寫字樓的需求量將占

22、到項(xiàng)目總面積的三分之一；剩余約 7000 平方米的寫字樓將面向在南通投資的大型跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)和大型金融機(jī)構(gòu)； 由于本項(xiàng)目地處南通市中央行政區(qū)的核心區(qū)域，緊臨中南世紀(jì)城（250 萬平方米新建超級(jí)大盤社區(qū)），而且目前周邊幾乎沒有配套的商業(yè)設(shè)施,6800 平方米的裙樓商業(yè)中心的銷售將供不應(yīng)求,而對(duì)于四層裙樓的商業(yè)定位,結(jié)合南通國(guó)際貿(mào)易中心自身的高品質(zhì)以及項(xiàng)目投入使用時(shí)項(xiàng)目本身及周邊行政住宅區(qū)的完善所帶來的極強(qiáng)的人員聚集度和消費(fèi)潛力,商業(yè)中心將定位精品路線,主要以高檔餐飲設(shè)施,高檔娛樂休閑場(chǎng)所和品牌專賣店,打造南通精品商業(yè)中心。 4. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè) 我們委托專業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目前景被普遍

23、看好，在中國(guó)整體宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)健快速增長(zhǎng)和人民幣穩(wěn)定升值的大背景下，在 2008年北京奧運(yùn)會(huì)和 2010 年上海世博會(huì)的推動(dòng)下，隨著蘇通大橋的通車和南通13 經(jīng)濟(jì)的騰飛，南通市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將不斷提升，對(duì)南通國(guó)際甲級(jí)寫字樓的需求和投資熱情將不斷增強(qiáng),而本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)又將使項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)極富投資價(jià)值。我們預(yù)計(jì)本項(xiàng)目寫字樓（主樓）的市場(chǎng)平均定價(jià)為 11,000 元/平方米，商鋪（裙樓）的市場(chǎng)平均定價(jià)為 25,000 元/平方米，地下車位的市場(chǎng)平均定價(jià)為 5,000 元/平方米,預(yù)計(jì)銷售總收入為 852,465 千元,項(xiàng)目總的銷售收入見下表。 第三章 項(xiàng)目建設(shè) 進(jìn)度 南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目已于 2006

24、 年 12 月進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，總建設(shè)工期為三年，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：2006 年 12 月 2007 年 5 月 2基礎(chǔ)工程建設(shè)階段：2007 年 6 月 2007 年 11 月 3結(jié)構(gòu)工程建設(shè)階段：2007 年 12 月 2008 年 8 月 4設(shè)備安裝階段：2008 年 9 月 2009 年 5 月 5裝修階段： 2008 年 9 月 2009 年 8 月 6市政配套： 2009 年 9 月 2009 年 12 月 7項(xiàng)目竣工： 2009 年 12 月 14 第四章 項(xiàng)目投 資估算與資金籌措 一 項(xiàng)目投資總額估算 （一）建設(shè)投資 開發(fā)建設(shè)投資 368,108 千元。開

25、發(fā)建設(shè)投資中，土地費(fèi)用 36,937 千元，建筑安裝工程費(fèi) 284,160 千元，與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用（設(shè)計(jì)，勘察，工程監(jiān)理費(fèi)等）28,416 千元，市政配套設(shè)施費(fèi) 7,105 千元，預(yù)備費(fèi) 11,491千元。 （二）建設(shè)期利息 本項(xiàng)目計(jì)劃申請(qǐng)貸款 200,000 千元，建設(shè)期借款凈利息支出 32,000 千元。 （三）項(xiàng)目總投資為 400,108 千元。其中，建設(shè)投資 368,108 千元，建設(shè)期借款利息為 32,000 千元。 （四）以上各項(xiàng)詳見附表：“建設(shè)工程總投資組成表”： 15 二、 資金籌措 本項(xiàng)目總投資為 400,108 千元。資金籌措計(jì)劃如下： （1）開發(fā)商自籌資金 200

26、,000 千元，占 50%。 （2）計(jì)劃申請(qǐng)銀行貸款 200,000 千元，占 50%。 三、 投資計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃 投資計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃表(單位：千元) 第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià) 一、項(xiàng) 目基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù) 據(jù)分析預(yù)測(cè) （一）經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 南通國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入為寫字樓, 商業(yè)中心和地下車庫銷售收入，保華興東置業(yè)已經(jīng)開始啟動(dòng)項(xiàng)目的銷售前期基礎(chǔ)工作，預(yù)計(jì) 2009 年能實(shí)現(xiàn)50%預(yù)售，2010 年實(shí)現(xiàn)另 50%的銷售。 16 （二）有關(guān)費(fèi)用估算 1）營(yíng)業(yè)稅金及附加：按綜合稅率 5.2%。 2）土地增值稅：按銷售收入和開發(fā)成本的增值比例適用同檔次的累進(jìn)稅率。 3）貸款利息: 2007 年到 2

27、009 年的貸款利息列入項(xiàng)目建設(shè)期利息，進(jìn)入開發(fā)總成本，2009 年以后的貸款利息部分列入財(cái)務(wù)費(fèi)用；利率按 8%計(jì)算。 4）銷售及管理費(fèi)用。按銷售收入的 2%計(jì)算。 5）所得稅。按利潤(rùn)總額的 25。 （三）隨著蘇通大橋的開通，洋口港的開港和中石油 LNG 項(xiàng)目的落戶，以及北京 2008 年奧運(yùn)會(huì)和上海 2010 世博會(huì)的召開，南通正迎來前所未有的發(fā)展良機(jī)，目前眾多跨國(guó)公司都紛紛來南通尋找投資機(jī)會(huì)并落實(shí)投資項(xiàng)目，連同目前南通已有的眾多世界著名跨國(guó)公司，南通國(guó)際貿(mào)易中心都將成為他們?cè)谀贤ㄗ罾硐氲霓k公場(chǎng)所選擇，因而此次主要以寫字樓及商鋪銷售回款來還貸。按照回款預(yù)測(cè)，項(xiàng)目還貸計(jì)劃為：2009 年底歸還

28、 10000 萬元；2010 年底歸還 10000 萬元。 二、項(xiàng) 目財(cái)務(wù)分析 （一）財(cái)務(wù)效益根據(jù)以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下: l 銷售收入：寫字樓、商業(yè)中心以及車位銷售總收入 852,465 千元； l 凈利潤(rùn)：項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 211,129 千元； l 投資利潤(rùn)率：項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為 52.78%；l 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:124,888 千元(N=5,I=10.5%)； l 全部投資回收期:4 年(含三年建設(shè)期)； 17 l 借款償還期:4年(含三年建設(shè)期),其中 2009年底歸還100,000千元,2010 年底歸還 100,000 千元。 （二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)測(cè) 1項(xiàng)目利潤(rùn)表預(yù)測(cè) 人

29、民 幣千 元業(yè)務(wù) 收入營(yíng)業(yè)稅金及附加，土地增值稅營(yíng)業(yè) 稅后 收 入主 營(yíng)業(yè) 務(wù)成 本-其中折舊及攤銷管理費(fèi)用稅息 前盈 利凈利息費(fèi)用稅前 盈利減所得稅凈利 潤(rùn)200700000(1,100)(1,100)0(1,100)0(1,100)利 潤(rùn) 表200800000(1,020)(1,020)0(1,020)0(1,020)預(yù) 測(cè)2009426,233(58,094)368,138(214,968)50(10,656)142,5140142,514(35,099)107,4162010426,233(58,094)368,138(214,995)77(10,656)142,4880142,488

30、(35,622)106,8662011000(1,353)1,353(300)(1,653)621(1,033)0(1,033)18 2 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)測(cè) 人 民 幣 千 元資產(chǎn)：流 動(dòng) 資 產(chǎn) ：現(xiàn)金應(yīng)收帳款存貨寫字樓開發(fā)成本流 動(dòng) 資 產(chǎn) 總 額非 流 動(dòng) 資 產(chǎn)固定資產(chǎn)原值減累計(jì)折舊固定資產(chǎn)凈值無形資產(chǎn)-土地其他非流動(dòng)資產(chǎn)非 流 動(dòng) 資 產(chǎn) 總 額總資產(chǎn)負(fù)債與所有者權(quán)益流 動(dòng) 負(fù) 債短期借款應(yīng)付賬款應(yīng)付工資及福利應(yīng)交稅金其他流動(dòng)負(fù)債流 動(dòng) 負(fù) 債 總 額長(zhǎng) 期 負(fù) 債長(zhǎng)期借款其他長(zhǎng)期負(fù)債總負(fù)債所有者權(quán)益：所 有 者 權(quán) 益 總 額負(fù)債與所有者權(quán)益總額資產(chǎn)負(fù)債率（）資產(chǎn)負(fù)債表2007 2

31、0081000 298000 0 200 6000 (20)200 5800 00 0200 580 1800 00 0500 5000 00 20002300 25000 2300 98900 2.27% 40.94%預(yù)測(cè)200923355900(70)83000830023558852593193200051.74%20102335501200(147)1053001053023561852593716200035.60%2011001500(1500)00000148300020002448024480.59%19 3.項(xiàng)目現(xiàn)金流量表預(yù) 現(xiàn)金流量表人民幣 千元凈利潤(rùn)加：折舊和攤銷營(yíng)運(yùn)資金

32、的變動(dòng)流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債營(yíng)運(yùn)現(xiàn) 金流資本性支出資本化利息投資現(xiàn) 金流盈余現(xiàn) 金/需籌 集的資金分紅還債發(fā)債增發(fā)股權(quán)減少股權(quán) 借款給股東/籌資現(xiàn) 金流期初現(xiàn) 金余額現(xiàn)金變化額期末現(xiàn) 金額2007-1,1000()500()(200)0(200)()00180000100010002008-1,02020()2000()(400)0(400)()0(1800)500000100028800298002009107,41650(3355)(300)0(300)00500000298002010106,86677526(300)0(300)0()000()2011-5051,35323355()()(3

33、00)0(300)()0()000()()20 e馬,陪F?lm嫄W壙獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0瘩艌v?2屘b瘌Tq 妋4UK袢,疀薤,A6玭$? $徤?|?罪=T?G駁op1尚懇袹戦疈u圻?賡O?a?*p懡0L)w懱拽?E?/扢?9镃/潺hR烞b蔔Ye嚁劑Bb?捚?慳曥T?UFUZ!醋MM蘇g壺鰷伸?qfg%厧1t? 戯憤焿驆罳騙萡P?躀cP縮蒕?nP砫 ?C?Z豸值?橒忋喏曚NI耔nENB峢mT鸏s眑+?該|紖?!汩?膾f抙氄宨澻S箔XM竴玐訨?V?腡?,B衹絵2n吞輷匽e馬e馬,陪F?lm嫄W壙獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0瘩艌v?

34、2屘b瘌Tq 妋4UK袢,疀薤,A6玭$? $徤?|?罪=T?G駁op1尚懇袹戦疈u圻?賡O?a?*p懡0L)w懱拽?E?/扢?9镃/潺hR烞b蔔Ye嚁劑Bb?捚?慳曥T羈8?p蟇7硏楓pg裋.1瑡2陹?泝Z祘?$賕?諑矽?|D蚈/盰#,vDlE嵮禋T?NI耔nENB峢mT鸏s眑+?該|紖?!汩?膾f抙氄宨澻S箔XM竴玐訨?V?腡?,B衹絵2n吞輷匽之銻蚗v枉h5di:t詮I?懣忋忑殆#懛嗕!V汁 赸l偎蠽Mn?鈹舤Y?忩eFHga厏a堳膷Q?h芛vf?瘐?c+粂鰌q惦ez 赸l偎蠽Mn?鈹舤Y?忩eFHga厏a堳膷Q?h芛vf?瘐?c+粂鰌q惦e摭F訥,#RU?遴?eyk?窅脆?_躵y膠?宗

35、卝?XA蛋?H7曮Z- e馬,陪F?lm嫄W壙獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0vb瘌Tq 妋4UK袢,疀薤,A6玭$? $徤?|?罪=T?G駁op1尚懇袹戦疈u圻?賡O?a?*p懡0L)w懱拽?E?/扢?9镃/潺hR烞b蔔Ye嚁劑Bb?捚?慳曥T?UFUZ!醋MM蘇g壺鰷伸?qfg%厧1t? 戯憤焿驆罳騙萡P?躀cP縮蒕?nP砫 ?C?Z豸值?橒忋喏曚NI耔nENB?%?*H?棐鑉濤3峽Z乙v徻3?珄 餖朮爟?W圐葴逑辢鈁e?籋鰫.僂?p蟇7硏楓pg裋.1瑡2陹?泝Z祘?$賕?諑矽?|D蚈/盰#,vDlE嵮禋T羈8?p蟇7硏楓pg裋.1瑡2陹?泝Z祘?$賕?諑矽?|D蚈

36、/盰#,vDlE嵮禋T?NI耔nENB峢mT鸏s眑+?該|紖?!汩?膾f抙氄宨澻S箔XM竴玐訨?V?腡?,B衹絵2n吞輷匽之銻蚗v枉h5di:t詮I?懣忋忑殆#懛嗕寒絫 赸l偎蠽Mn?鈹舤Y?忩eFHga厏a堳膷Q?h芛vf?瘐?c+粂鰌q惦ez 赸l偎蠽Mn?鈹舤Y?忩eFHga厏a堳膷Q?h芛vf?瘐?c+粂鰌q惦e摭F訥,#RU?遴?eyk?窅脆?_躵y膠?宗卝?XA蛋?H7曮Z- e馬,陪F?lm嫄W壙獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0瘩艌v?2屘b瘌Tq 妋4UK袢,疀薤,A6玭$? $徤?|?罪=T?G駁op1尚懇袹戦疈u圻?賡O?a?*p懡0L)w懱拽?E?

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