廣州五山購物廣場整改項目策劃書

1、五山購物廣場整改策劃書1 項目總論1.1 項目基本情況本案發(fā)展項目位于市天河區(qū)五山街岳洲路， 地處市東北部的老牌教育科研強 區(qū)五山。 項目前身為五山購物廣場，為一社區(qū)住宅底商，總建筑面積 3946M2（包括KFC,剩余10年的土地使用年限。五山購物廣場是一家綜合性的零售購 物廣場， 地理位置十分優(yōu)越，但由于受廣場的規(guī)劃布局不科學(xué)，經(jīng)營者的管理水 平有限及商品服務(wù)質(zhì)量不高等因素影響, 廣場的市場影響力較差,聲譽不好,以 致商業(yè)氛圍不濃厚,經(jīng)營慘淡。項目研究的目的： 通過合理規(guī)劃整改五山購物廣場,吸引更多的消費者,打 造成為五山街的購物熱點,提升物業(yè)的價值。1.2 項目模式與合作方式本項目由開放商

2、獨立投資開發(fā),項目的經(jīng)營方式為：全部商鋪只租不售, 統(tǒng) 一管理物業(yè),擬在剩余 1 0年使用期獲取最大的租金收益。1.3 項目可行性分析的結(jié)論因按照大會要求及受技術(shù)水平的限制, 與現(xiàn)有租戶解除合同的賠償費用、 原 開發(fā)成本與費用、建筑物折舊等費用將不列入本項目成本的計算圍之。本項目重新包裝的開發(fā)成本為 48.0120 萬元,累計 1 0年的開發(fā)成本與費用 總計為 5340.6 萬元,即單位成本為 1.9204 萬元。預(yù)期在裝修后正式出租的第一和第二個月的空置率為 40%,第三個月的空置 率為 30%,第四個月為 20%,其后每個月平均空置率為 10%。故計算裝修后正式出租的第一個月和第二個月的收

3、入為529511.61元；第 三個月的收 入為617763.545元；第四個月的收入為706015.48元；其后每個月的平均收入為794267.415元。根據(jù)出租收入得到稅后利潤為 2379.6萬元，累計盈余資金較多， 方案可行。2宏觀環(huán)境調(diào)查2.1市經(jīng)濟發(fā)展水平2.1.1經(jīng)濟總量穩(wěn)定增長市是珠江三角洲的中心城市，山水之都，文化名城，是南中國最大的省會城市，發(fā)揮著政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、信息中心和交通樞紐等功能。參照市國民 經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃中所述，自2006年開始，“十一五”時期乃至2020年，將統(tǒng)籌規(guī)劃，加快發(fā)展，精心打造成一個經(jīng)濟中心、文化名城、山水之都， 建成帶動全省、輻射華南、

4、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市。2007年市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7050.78億元，按可比價格計算，比上年增長14.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值161.09億元，增長5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2816.89 億元，增長15.6% ;第三產(chǎn)業(yè)增加值 4072.80億元，增長14.1%。表2 1 2007 年GDP言息統(tǒng)計 （單位：億元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2.1.2固定資產(chǎn)投資逐年提升2007年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資1863.34億元，增長9.8%;新增固定 資產(chǎn)940.05億元，增長1.0%;固定資產(chǎn)投資率為26.4%，下降1.5個百分點。 全年完成基本建設(shè)投資800.64億元，下降3.7%;更新改

5、造投資347.14億元， 增長15.3%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資703.80億元，增長26.4%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第三產(chǎn)業(yè)投資增速驚人。根據(jù)2007年統(tǒng)計資料顯示，第一產(chǎn)業(yè)完成投資1.15億元，下降35.9%。第二產(chǎn)業(yè)完成投資402.77億元，下降 13.1 % ;其中，工業(yè)完成投資 393.06億元，下降14.0%，工業(yè)技改完成投資 154.06億元，增長7.4%。第三產(chǎn)業(yè)完成投資 1459.42億元，增長18.5%。三次 產(chǎn)業(yè)投資額的比例為0.1 : 21.6 : 78.3。2.1.3各行業(yè)健康發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟效益飛速增長根據(jù)2007年統(tǒng)計資料顯示，全年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值8905.22

6、億元，增長20.3%。其中，汽車制造業(yè)、電子產(chǎn)品制造業(yè)和石油化工制造業(yè)三大 支柱產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 3867.56億元，增長24.1%,占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn) 值的比重43.43%。其中，汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1622.26億元，增長37.4%， 占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為18.22%,提高2.18個百分點。汽車制造業(yè)中汽車零部件制造業(yè)增長74.4%。電子產(chǎn)品制造業(yè)和石油化工制造業(yè)分別完成工 業(yè)總產(chǎn)值837.23億元和1408.07億元，分別增長1.7%和26.7%。工業(yè)經(jīng)濟效益：全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為225.96，上升23.7點。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 88

7、47.91億元，增長22.1%;實現(xiàn) 利稅總額1149.50億元，增長23.8%;實現(xiàn)利潤總額733.08億元，增長36.0%。2.2市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境2.2.1我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢國家近年來頻頻出臺宏觀政策其主要意圖還是在住宅市場上， 從土地、稅收、 金融、市場管理等各個方面嚴格防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生（膨脹或者破滅），而對于商業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策，一直是較為寬松的。當(dāng)然， 隨著商業(yè)地產(chǎn)諸多問題的顯 現(xiàn)，對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度將會加強。自2003年以來，國經(jīng)濟快速發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費者對零售 業(yè)需求也不斷增大，中國的商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸步入繁榮時期，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為了業(yè)外資本和商業(yè)零售企業(yè)、商業(yè)

8、連鎖企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)企業(yè)爭奪的對象。 我國商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出旺盛的市場需求，銷售面積和銷售額逐年增加。從產(chǎn)品發(fā)展趨勢看，由于大型的商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)周期長和過于集中，已不能滿足社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展所帶來的消費需求，伴隨著連鎖經(jīng)營進入中國的步伐加快，社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)熱銷勢頭強勁，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)的投資受人追捧，勢必造成社區(qū)型沿街商業(yè)地 產(chǎn)繼續(xù)成為搶手的緊俏貨。2.2.2 2007年市商業(yè)發(fā)展情況2007年，市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 2595.00億元，居全國主要城市 第三位，增長18.9%。全年批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額 10996.58億元，增長30.3%。批發(fā)和零售業(yè)：全年批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)增加值68

9、8.52億元，增長13.3%。實現(xiàn)零售額2178.65億元，增長18.8%。住宿和餐飲業(yè)：全年住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值184.19億元，增長11.6 %。住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 416.35億元，增長19.2%。連鎖商業(yè)：全年限額以上批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)連鎖門店15882 個,增長7.8%;營業(yè)面積增長7.1%;從業(yè)人員增長6.3%。223市主要商業(yè)點的布局素有“千年商都”美譽的，由于其商用物業(yè)的發(fā)展相對緩慢，曾一度使發(fā)展 商及投資者望而卻步。但近年來，隨著 GDP不斷增長，市政建設(shè)的不斷完善以及 商戶引入的速度加快，使得商用物業(yè)逐漸走俏。依據(jù)人口發(fā)展分布重點規(guī)劃，在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方面，主要

10、為大型零售商店。 同時，隨著市域的不斷擴大，按照城市商業(yè)發(fā)展的規(guī)律規(guī)劃越來越多的商業(yè)網(wǎng)點。 現(xiàn)今，主要有如下幾處商業(yè)點，詳見下表：表22主要商業(yè)點布局路形象佳， 名氣大至今還是商業(yè)“龍頭老大”，其商鋪租售價最高：臨街鋪位月 租金每平方米動輒兩三千元甚至更咼，售價每平方米10多萬兀者比比皆是。上下九歷史久， 活力強可以說是市歷史最悠久的商業(yè)旺街。除商業(yè)氛圍濃厚外，更重 要的是，其周邊不斷地有新的商業(yè)項目“加盟”。天河配套全， 規(guī)模大附近是市民購物、娛樂、消閑的新熱點，以及新和新時尚的代 名詞。此商圈規(guī)模大、業(yè)態(tài)現(xiàn)代、經(jīng)營理念新等成為 第一大 商圈”。農(nóng)林 下路更替快， 轉(zhuǎn)型大所有臨街商鋪都要拆除

11、，并要建成以商場為主的商業(yè)街區(qū)。 轉(zhuǎn) 型后的農(nóng)林下路還將擁有其不可替代的商業(yè)地位。江南 大道發(fā)展快近年迅速崛起的一個商業(yè)街區(qū)，它打破了市原本路、上下九路 與農(nóng)林下路“三足鼎立”的商業(yè)格局。2.2.4天河商業(yè)概況分析天河區(qū)是的高新區(qū)，商業(yè)中心之一，且快速壯大。按照不同層次的人群需求， 規(guī)劃了多個不同功能并且有各自特色的商業(yè)街。其商業(yè)分布特征主要是以天河 城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式；以大商場、高端消 費為重點，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點盤踞在 三條龍脈兩側(cè)即天河路、天路、黃埔大道，并呈向東緩緩?fù)七M的態(tài)勢。天河區(qū)商鋪價格特征：在整個市來說，各區(qū)的

12、商鋪價格具有明顯的山脊效應(yīng)。詳見表2 3:表23 06年1-12月與去年同期廣州各區(qū)存量商鋪成交均價對比圖元/平斤塊在天河區(qū)部，其商鋪價格也存在不均衡性，具體表現(xiàn)為以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減；而且區(qū)商鋪價格呈上升趨勢。天河區(qū)商業(yè)經(jīng)營的特點是大賣場、高檔次，“數(shù)字天河”，“特色天河”，主題式群樓的經(jīng)營。代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著 中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天 馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)腎T業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓花園、 都市華

13、庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、購書中心， 黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，莊的天一廣場等等。再加上天河的東移步伐， 車陂、東圃板塊以駿景花園、新世界、天朗明居、華景新城等一批實力型樓盤集 結(jié)著大量的消費需求。天河商業(yè)市場可以說是依托著“天河”這個響亮的名字加 上區(qū)域外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現(xiàn)了商業(yè)的四面開花。2.3市人口環(huán)境分析2.3.1人口規(guī)模市人口在90年代快速增長，最近幾年人口增長趨向于平穩(wěn)如下表24：表24廣州市戶籍人口總數(shù)增長圖90000008000000700000060000005000000* 人口總數(shù)分析：是珠江三角洲的中心城市，具

14、有政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、信息中心 和交通樞紐等功能，并且是一個全力推進工業(yè)化、信息化、國際化，精心打造經(jīng) 濟中心、文化名城、山水之都，帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都 市。所以在種種因素的影響下，07年市常住人口首次突破千萬，達1004.58萬 人；并且根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，預(yù)計到 2010年，市常住人口將達到1090萬，流動 人口總數(shù)將突破540萬，新出生人數(shù)達11萬人。2.3.2人口結(jié)構(gòu)人口年齡結(jié)構(gòu)：天河區(qū)基本屬于成年型。五山以大學(xué)生居多，也屬于成年型表25人口年齡結(jié)構(gòu)演變過程的對比（第五次人口普查）天河區(qū)市人口發(fā)展類型的標準年齡 構(gòu)成1990200019902000年輕型成年型老

15、年型014歲人口比重（%15.8112.8822.8516.44 4030 40V 301564歲人口比重（%80.4183.4270.8577.5465歲及以上人口 比重（ %3.783.706.306.02V 447 7人口老少比（%23.8828.7527.5936.59V 1515 30 30年齡中位數(shù)（歲）24.9628.3327.5632.67V 2020 30 302.4市的人文環(huán)境自明清以來，就是我國對外開放的口岸，得益于長期以來的開放政策，的發(fā)展一直有較之全國其它城市更為寬松的環(huán)境，作為商業(yè)重鎮(zhèn)，它獨特的地理環(huán)境 和悠久的商貿(mào)經(jīng)濟傳統(tǒng)，對外開放的現(xiàn)實，使得接觸到了與陸傳統(tǒng)文化

16、不同的先 進文化思想。地處港澳、東亞與大陸交匯的中心，各種外來文化在這里相互交流 和溝通，形成了文化的開放性、思想的多元性、交往的國際性，造成了對形形色 色的文化現(xiàn)象，處變不驚，寬容大度，兼容并蓄的特性。歷史上，由于遠離政治文化中心，少受“皇家氣息”的浸染，又因臨近港臺, 受“港臺文化”渲染，形成了實用化、功利化和世俗化的平民文化，可以說沒有 形成社會性和貴族式的審美文化習(xí)慣， 略缺深刻的人文氣息。這種平民文化造就 了人不講排場、不搞形式、不圖虛榮、不擺架子的文化習(xí)俗。因此生活中的人少 了一些浮躁，多了幾分平和；少了幾分浮華，多了幾分質(zhì)樸。他們對現(xiàn)代文明中 存在的一切，很少去眾說紛爭，對不依時

17、節(jié)的沖動，也沒有大驚小怪。善于把生 活中的蕪菁良莠，都放在面向世界、未來和現(xiàn)代的過程中去鑒定取舍，提高完善。 人對“時髦”的寬容，對“流行”的認可，使得成為娛樂消費的“前沿地帶” ， 顯示了人極強的經(jīng)濟實力和自信心。在新時代的，尊重科學(xué)、求真務(wù)實、勇于進取、無私奉獻的時代精神，是當(dāng) 代文化精華的綜合反映和集中體現(xiàn)，其中蘊藏著豐富的文化涵，有著獨特的文化 魅力。3項目地段環(huán)境調(diào)查3.1周邊居民環(huán)境調(diào)查3.1.1人口規(guī)模五山街，轄區(qū)東西極限長 5.5公里，南北極限長3.75公里，總面積10.59 平方公里。根據(jù)市統(tǒng)計信息網(wǎng)信息，07年天河區(qū)常住人口密度為11611人/平方 公里，五山街常住人口約為

18、12萬人。3.1.2人口結(jié)構(gòu)3.1.2.1項目周邊人口構(gòu)成本案項目周邊有華農(nóng)、華工、茶山和岳洲四大社區(qū)，按實地調(diào)查統(tǒng)計所得，岳洲路、五山路、粵漢路段的常住人口分布如下表格3 1：表3 1周邊社區(qū)人口調(diào)查表單位：人上表中，華農(nóng)、華工兩大高校以青年學(xué)生為主，還包括部分的教職工。而茶山小區(qū)約有900戶，每戶大概有4人，整個小區(qū)老齡人和小孩多。據(jù)物管人員和 房地產(chǎn)中介人士介紹，五山花園有1500戶左右，每戶有45人，區(qū)住戶以中年 骨干、退休干部多，基本上家家都有老人小孩，其老、中、青少年人口比例為3：4： 3。另一方面，據(jù)向岳洲居委會咨詢得知，岳洲社區(qū)18歲以上戶籍人口有1642人（18歲以下派出沒統(tǒng)

19、計），區(qū)下崗職工、中老年人多，總體收入水平較低，有 18戶低收入戶；另外，本地年輕人多外出就業(yè)，不居住于此，空出的單位多出 租，大約有四成租給送小孩到附近上學(xué)的家庭；綜上所述，結(jié)合實地考查，岳洲 社區(qū)有常住人口約 2500人。3.1.2.2項目周邊學(xué)校人口統(tǒng)計岳洲路、五山路、粵漢路是五山街主要文化教育中心。地段有華農(nóng)、華工兩 大高校，以及市47中、育華學(xué)校、五山花園小學(xué)、華工附小、五山小學(xué)等中小 學(xué)，學(xué)生數(shù)量龐大。各所學(xué)校人口數(shù)量如下表 3 2：表32周邊各所學(xué)校人口數(shù)量表匸華農(nóng)華工-市47中I育華五山花園小學(xué)五山小學(xué)険人一華工附小3.123項目周邊人口年齡結(jié)構(gòu)本項目地段周邊人口以年輕學(xué)生為主

20、體， 以上述社區(qū)和學(xué)校的人口總數(shù)為統(tǒng)計樣本容量，同時考慮了中小學(xué)學(xué)生的流動情況，按照24歲以下、25 55歲以及56歲以上三個年齡段為分界點，將周邊人口的年齡結(jié)構(gòu)情況表述如下表：表33周邊人口的年齡結(jié)構(gòu)表3.1.3人口購買力水平根據(jù)現(xiàn)時收入水平，本地段人口的購買力依次可分為高、中、低三個檔次。第一檔次，五山花園、茶山小區(qū)及兩所高校社區(qū)的在職人士。這些人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，而且其收入水平相對較高，因而購買力水平也高。第二檔次，五山花園和茶山小區(qū)的退休人士。這部分人因為早年積累，或者 兒女贍養(yǎng)等原因，其生活水平較好，購買力居中。第三檔次，岳洲社區(qū)收入較低的人群及本地段學(xué)生。 岳洲社區(qū)的年輕人多外

21、出就業(yè)，小區(qū)常住人口總體收入水平相比之五山花園和茶山小區(qū)的住戶較低。另外，據(jù)市場調(diào)查分析顯示，華工華農(nóng)兩大高校的大學(xué)生一般每月都有固定的生活 費用，但是水平不高，主要用于伙食的花費上，剩余可供自由支配的金額較??； 附近的中小學(xué)生一般都有固定的零花錢，形成一定的購買力，但是，他們欠缺像成年大學(xué)生的獨立理財能力，消費亦無定向。因此，學(xué)生的購買力水平比較低。由上述分析得：大多數(shù)五山花園、茶山小區(qū)及兩所高校社區(qū)的在職人士趨向 于更高檔次的消費，且五山街的購物環(huán)境并不能滿足他們的需求， 所以他們一般 都很少再五山街消費購物；而岳洲社區(qū)收入較低的人群及本地段學(xué)生因購買力水 平不高，基本需求在五山街得以滿足

22、而成為五山街的重要消費群體。3.1.4周邊人口消費傾向根據(jù)上述三種檔次購買力水平的人群分類，他們的消費傾向也各有不同。首先，第一檔次購買力水平人群，他們的收入水平較高而且穩(wěn)定，相當(dāng)一部 分家庭擁有私家車。他們對品位、檔次的追求要求較高，除了日常生活消費外， 因工作、娛樂的需要，他們更傾向于前往天河城、正佳廣場等大型商業(yè)中心進行 消費。其次，第二檔次的人群，他們基本都上了年紀，對于休閑娛樂的消費需求小， 主要是在居住地周邊進行日常生活消費。最后，第三檔次的人群，由于收入水平限制及考慮到消費的方便程度，他們 都會選擇在本地社區(qū)消費。另外，學(xué)生的消費還普遍帶有追求時尚潮流的特點， 他們大多向往到一些

23、大眾化的時尚商業(yè)聚集地， 如位于荔灣老商業(yè)街區(qū)的上下九 商業(yè)步行街等等。3.2地段交通環(huán)境五山購物廣場地處天河岳洲路，位于天河區(qū)五山華南理工大學(xué)及華南農(nóng)業(yè)大 學(xué)附近的大學(xué)商業(yè)圈，緊挨在兩大高校中間，地鐵站出口，鄰近華工大公交車總站，多條公交直達。321地段交通道路性質(zhì)目前，五山岳洲地區(qū)的居要依靠兩條交通路線出行，分別是：五山路延 長線和地鐵三號線。321.1城市次干道一一五山路延長線岳洲路為五山路延長線其中一段，西起粵漢路，與華南理工大學(xué)門前的五山 路改造工程連接；往東與華南農(nóng)業(yè)大學(xué)校市政路一一鳳陽路， 以及茶山小區(qū)北側(cè) 的下行隧道相接，分別通往岑村地區(qū)和匯景新城住宅小區(qū)。五山路延長線上有夜1

24、9路、20路、夜23、41短線、32、78、197、218、 234、266多條公交車線路經(jīng)過，粵漢路華工大正門更設(shè)有22、306、213、大學(xué)城2號專線總站。五山路延長線，是一條東西走向的城市次干道，全長約1.5公里，是五山一帶居民出行的主要途經(jīng)線路。3.2.1.2現(xiàn)代化交通路線一一地鐵三號線新開通不久的地鐵三號線，為整個五山的居民提供了一種跟為舒適、快捷的現(xiàn)代化交通方式。地鐵三號線支線段五山站，車站位于天河區(qū)粵漢路和岳洲路的“丁”字交叉 路口。其中，A出口就在距華南農(nóng)業(yè)大學(xué)正門不到 50米處；B1出口位于同側(cè)五 山購物廣場，與華農(nóng)大公交車站、 五山花園樓盤最近；而C出口最臨近華工隧道 口，

25、方便了從天路、五山路和廣園快速路下來的市民以及從華工正門出來的師生。 B2和D出口暫時未開通。五山站三個出站口集中在華農(nóng)南校門外廣場，為周邊 的師生及住戶出行提供便利外，地鐵三號線的開通，對緩解五山街的交通壓力也 具有重要意義。322地段交通輻射的區(qū)域由于歷史上政府領(lǐng)導(dǎo)的城市規(guī)劃不科學(xué)和規(guī)劃脫節(jié)， 此地段的道路交通規(guī)劃 建設(shè)不合理，五山片區(qū)道路與城市干道銜接率低，市民出行不便， 岳洲路輻射圍 有限。但是，隨著五山路改造工程的進行，包含著岳洲路的五山路延長線將成為一 條城市次干道，與廣園快速等城市干道連接。當(dāng)改造工程全部完成后，五山片區(qū) 交通環(huán)境將會大大改善，并將會加強五山與天河區(qū)乃至全市其它區(qū)

26、域的聯(lián)系。同時，岳洲路的交通輻射圍也將進一步擴展，往南可直通廣園快速，北至長興路、 云溪大道，東接匯景北路通向科韻路延長線，往西連接廣園快速與天。3.2.3地段車流狀況天河五山地區(qū)為市教育科研強區(qū)，區(qū)人口收入水平較高，特別是華工和華農(nóng)兩大高校的教師，以及五山花園、 茶山小區(qū)、匯景花園等中高檔住宅小區(qū) 的住戶，其汽車擁有率很高。而另一方面，五山地區(qū)出口少，進出只有五山路一 條主要道路，五山路成為該區(qū)居民出行的重要通道，承擔(dān)著疏通整個片區(qū)，乃至進出岑村地區(qū)車流的任務(wù)。因此，岳洲路段的車流比較大，上下班時段會出現(xiàn)交 通堵塞現(xiàn)象。跟據(jù)對該地段的實地調(diào)研顯示，每天到上下班的時間，茶山小區(qū)和 五山花園之間

27、的小道與五山路連接的路段經(jīng)常發(fā)生交通堵塞的現(xiàn)象，特別是周一的上午和周五的下午，堵塞現(xiàn)象尤為嚴重，往往堵塞一兩個小時。3.2.4地段交通條件3.2.4.1公交與地鐵服務(wù)便捷該路段處于五山高校聚集區(qū)，為方便師生與市民出行，現(xiàn)已設(shè)立32、20、234、78等多條公交車線路，而且公交站之間間隔小。岳洲路東端設(shè)有266路總 站和長崗山站，中間段華農(nóng)大正門站，西端有華工大站和華工正門廣場旁邊的 22路、大學(xué)城2號專線總站，相鄰站點間的距離不超過 300米。地鐵三號線于06年12月底全線通車，其支線段五山站三大出口集中于華農(nóng) 正門外廣場，為附近的學(xué)校師生以及周邊小區(qū)的市民提供舒適、安全、便利的交通方式。32

28、4.2基礎(chǔ)交通配套設(shè)施仍不理想1）區(qū)域居民的進出道路較少06年10月，五山路改造工程大部分項目已竣工，城市次干道五山路延長線 的落成改變了片區(qū)長期沒有一條東西向城市道路的格局。但是，五山地區(qū)的道路設(shè)施仍然不夠齊全，隨著該地區(qū)的人口規(guī)模日益增大， 現(xiàn)有的交通配套遠遠不能滿足居民的出入需要。 一直以來，華農(nóng)后面岑村一帶大 片地區(qū)還是靠華農(nóng)校的市政路至五山路出行，五山路延長線未真正起到分減車流 的作用，而致使學(xué)校社會車流量很大，對校師生產(chǎn)生了極大的安全隱患。2）岳洲路一帶停車場稀少根據(jù)實地考察，當(dāng)前岳洲路一帶僅僅華農(nóng)綜合大樓旁邊存有一個小型公共停 車場，另外還有五山花園部一些物業(yè)租用的停車位。稀缺的

29、停車點既增加車流分導(dǎo)的難度，做成擁擠，同時也構(gòu)成一個很大的安全隱患。3.3地段商業(yè)環(huán)境調(diào)查3.3.1項目地段環(huán)境商業(yè)區(qū)類型隨著城市化發(fā)展進程提速，城市半徑規(guī)模得以迅速擴大，伴生興起大量頗具 規(guī)模的新居住組團，居住人口所產(chǎn)生的便利化消費需求， 為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供了 良好的基礎(chǔ)條件。同時，受品類需求及消費需求規(guī)模的限制，區(qū)域型商業(yè)并不需要太大商業(yè)面積，相對更適合發(fā)展以餐飲、服務(wù)功能為主的中小型購物中心本項目地段地處天河五山，正是受益于城市化的快速發(fā)展，城市半徑規(guī)模擴 大，區(qū)域的住宅地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)日益興起，商業(yè)氛圍日漸濃厚，項目地段的商業(yè) 區(qū)屬于社區(qū)中心型商業(yè)區(qū)，為附近居住的消費群體提供便利的服務(wù)。

30、根據(jù)市場調(diào)研顯示，本項目地段擁有五山購物廣場、好當(dāng)家購物廣場、澤生 商場共3個綜合型購物廣場，以及中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行四 大銀行和麥當(dāng)勞、KFCW所國際知名快餐連鎖店，此外，地段臨街還有數(shù)目較多， 經(jīng)營類型不一的商店，是五山街轄區(qū)商鋪密度相對較高，商業(yè)氛圍較好的商業(yè)街。 從未來的發(fā)展來看，這里的商鋪除了為附近小區(qū)居民提供了各種生活所需用品 外，將不斷引進經(jīng)營休閑時尚類商品及服務(wù)的行業(yè)，年輕化的商業(yè)模式將大吸引 周邊眾多學(xué)校的年輕消費者。332地段環(huán)境商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模332.1與體育中心、天的對比天河體育中心中央零售區(qū)以天河城正佳廣場為龍頭而形成一個集文化、 體育、商業(yè)、休閑等

31、多功能的綜合地域，是新的商業(yè)、文化、休閑中心區(qū)；另外 以天為核心則形成了廣場、大都會廣場等高檔寫字樓集聚的最現(xiàn)代化的商務(wù)辦公 中心區(qū)。與此對照，同樣是在天河區(qū)轄的五山街岳洲路一粵漢路段，由于受到商業(yè)用地少，可供營商線路短少等限制，本地段相對于體育中心與天何北顯然其經(jīng)營規(guī) 模與銷售規(guī)模都是較弱小的。另一方面，從整個天河的規(guī)劃布局來講，五山地區(qū)被定為天河重要的科研教 育區(qū)域，并留有適量的居住用地。本地段的消費群體是附近各個小區(qū)居民以及學(xué) 校的師生，其消費群體特殊，而且層次、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，這些都在一定程度上制約著 本地段經(jīng)營規(guī)模與銷售規(guī)模的發(fā)展。3.322地段商業(yè)發(fā)展規(guī)模的現(xiàn)狀通過考察，地段現(xiàn)有的大都是

32、以滿足居民生活日常所需為目的小本經(jīng)營店 鋪，五山街現(xiàn)有商店按經(jīng)營規(guī)模大小排列如下：1）好當(dāng)家連鎖超市于2007年5月，好當(dāng)家正式簽約落戶五山街，成為五山目前規(guī)模最大，經(jīng) 營品種最多的一家連鎖超級市場，經(jīng)營面積達一萬平方米，設(shè)于五山花園。超市主要經(jīng)營零售業(yè)的生鮮、食品和非食品商品，并開設(shè)運動品牌折扣店，為附近小區(qū)居民以及學(xué)生提供了新的購物去處。2）五山購物廣場及金莎超市、澤生商場五山購物廣場位于華農(nóng)大正門廣場旁邊，正對五山地鐵站 B1出口。二期廣 場經(jīng)營面積達1050.96平方米，是一個綜合性的購物廣場。主要經(jīng)營電腦耗材類、 服裝類、鞋類、精品飾物類、護膚美容類、特色零食類等。五山購物廣場是目前

33、 五山街休閑購物的集中地，主要消費服務(wù)對象是附近小區(qū)居民以及附近學(xué)校的學(xué) 生。金莎超市位于購物廣場的，共2層經(jīng)營面積達650平方米左右，經(jīng)營規(guī)模相 對較小，經(jīng)營品種不多，主要為附近居民提供日常生活用品及生鮮蔬果產(chǎn)品。澤生商場處于五山花園，經(jīng)營面積大概1000平方米。商場設(shè)有房地產(chǎn)中介、 洗衣店、家政服務(wù)、牙醫(yī)診所、便利店等綜合型的商業(yè)服務(wù)，主要是為其附近的 五山花園以及茶山小區(qū)的住戶提供日常消費服務(wù)。3）佳佳旺、天天靚湯等餐飲店，以及麥當(dāng)勞、KFC據(jù)調(diào)研顯示，沿五山路路段及住宅小區(qū)附近，分布著大大小小幾十間餐飲小 食店，這些餐飲店鋪主要沿街布局，多為經(jīng)營規(guī)模在100平方米以下的店鋪，為 周邊居

34、民提供便利的餐飲服務(wù)。著名的連鎖快餐店麥當(dāng)勞和 KFC是本地段較高檔次的餐飲消費場所，其中KFC的經(jīng)營面積達174.9平方米。這兩所國際知名連鎖快餐店的設(shè)立，其品牌效 應(yīng)吸引著眾多學(xué)生以及附近居民到本項目地段消費，帶來了更大的客流量。4）其他小型商業(yè)店鋪本地段還有著數(shù)目較多規(guī)模大小不一的商店，這些店鋪各自部經(jīng)營商品種類比較單一，布局分散，缺乏規(guī)模效益，為滿足周邊居民的日常生活需求服務(wù)。綜合上述，目前本地段的商業(yè)發(fā)展尚屬社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，主要為周邊居民的日常生活所需提供便利的商業(yè)服務(wù)， 其商業(yè)經(jīng)營規(guī)模以及銷售規(guī)模都比 較小。3.3.3商業(yè)構(gòu)成和業(yè)態(tài)組合情況經(jīng)過調(diào)研分析，岳洲路有大大小小超過

35、一百多家商鋪， 主要用作人們生活密 切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為： 便利店、超市、藥房、食品 飲料和煙草、書報停、文體用品、電訊產(chǎn)品零售，及 少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、眼鏡店、休閑中心、 美容美發(fā)店、銀行、郵局、干洗店、沖印店、花店、咖啡店、網(wǎng)吧、房屋中介公 司、旅店、銀行以及派出所等等。見表 34:表34五山街地段商鋪業(yè)態(tài)組合統(tǒng)計圖五山街地段商鋪業(yè)態(tài)組合統(tǒng)計圖124945I I旅店U鐘表，眼鏡及照相 器材U日用雜貨，電腦手 機配件11超市，便利店n文體用品精品，飾品，護膚 品服裝，鞋，背包| |美容美發(fā)，休閑娛 樂餐飲零食|其他

36、334商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平在總體的商業(yè)布局上，現(xiàn)建有五山購物中心、澤生商場以及好當(dāng)家連鎖超市 等較大型的商業(yè)中心，同時，在該區(qū)域的主要道路干線以及小區(qū)住宅的沿街路段 均布局著大大小小各類商鋪，滿足區(qū)域居民的日常生活消費需要。 而隨著生活水 平的提升，對生活質(zhì)量的要求也在不斷地提升，便利的服務(wù)、豐富的種類、安全 的環(huán)境等等因素將越來越受到人們的重視。五山街除了以一站式滿足社區(qū)居民的 生活消費功能以外，還應(yīng)不斷補充以滿足現(xiàn)代社交生活需要的各類購物、餐飲及 娛樂休閑配套設(shè)施，優(yōu)化五山街的商業(yè)服務(wù)功能。從未來的發(fā)展上看，該區(qū)域?qū)⒏脑?、提升和?guī)劃建設(shè)一些新商業(yè)點，把重點放到加強網(wǎng)點規(guī)模和檔次的建設(shè)

37、上 來。跟據(jù)市場調(diào)研顯示，當(dāng)前地段的商鋪租金平均價格水平大概在 300400元/平方*月，地段的商鋪面積大小不一，主要是小區(qū)住宅的底商。3.4地段區(qū)位特征341項目地段所在區(qū)域性質(zhì)天河區(qū)按照功能、空間分布，在中心區(qū)和三個圈層中共規(guī)劃 13個組團。各 組團功能上除具備主導(dǎo)功能外，保持相對的綜合性：空間上也不做明確劃分， 保 持組團間較強的聯(lián)系性和滲透性。其中本項目的輻射區(qū)域包括以下組團：五山組團一一教育科研組團（第一圈層）以五山分區(qū)為主，包括員村分區(qū)大 道以北部分。岑村組團一一以工業(yè)區(qū)為主導(dǎo)功能的綜合組團 （第二圈層）岑村組團主要包 括岑村分區(qū)的圍?；馉t山組團一一以觀賞、游憩功能為主的組團（第三

38、圈層）包括華南植物園和火爐山自然山林地。而在天河區(qū)的規(guī)劃中，石牌一一五山片區(qū)被定位為 IT產(chǎn)品綜合商貿(mào)區(qū)、技 術(shù)服務(wù)區(qū)和娛樂休閑區(qū)，而五山組團被列為教育科研組團。 其主導(dǎo)功能是教育科 研。該組團已有超過二十所大中型科研單位和十余所高等院校，該組團將依靠教 育、科研高度集聚的優(yōu)勢，提高科技為生產(chǎn)力的服務(wù)水平，成為教育、科研培訓(xùn)、 新技術(shù)開發(fā)的基地。342項目地段區(qū)位特征由于五山片區(qū)的特殊定位，使其具有獨特的區(qū)域特征：1）高素質(zhì)的人文環(huán)境五山地區(qū)是市高校和科研院所的集聚地區(qū)，華南理工大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)， 以及省農(nóng)科院、水稻研究院等科研機構(gòu)均坐落于此。“五山大學(xué)城”的氛圍無疑是營造良好人文環(huán)境的基礎(chǔ)

39、，經(jīng)過教育選拔的高校學(xué)生和具有高素質(zhì)的科教人員 更是“人口素質(zhì)高”的保證。根據(jù)本組人員的市場調(diào)研報告表明，五山地段相當(dāng) 一部分消費者表示在該地段購物感覺安全， 這與五山地區(qū)良好的人文環(huán)境是分不 開的2）黨政機關(guān)林立，區(qū)域發(fā)展的中心地本案項目所在地段是五山街道黨政機關(guān)布局的主要據(jù)點。沿五山路往東連接岳州路短短200多米的距離，就分布了五山街道辦事處、五山派出所、五山計生 辦以及岳州社區(qū)居委等機關(guān)部門，足以證明該地段乃是政府規(guī)劃布局的著重點， 是五山區(qū)域發(fā)展的中心地，發(fā)展前景利好。3）消費群體大項目地段附近有茶山小區(qū)、嵩山小區(qū)、五山花園、茶景苑等住宅小區(qū)的居民， 以及多所著名的高校和中小學(xué)的學(xué)生和

40、教職工近六萬人，成為該地段特殊的、數(shù)量巨大的消費群體。4）交通配套較完善地段有多條公交線路連接，如 20路、22路、32路、41路、78路、197路、234路、218路等公交線，同時該地段還有地鐵 3號線支線途經(jīng)，往北至火車東 站，往西接駁地鐵1號、2號線，以及3號線主干線，可以輕松往來多個地方。 另一方面，五山路改造工程規(guī)劃向東延伸下穿華南路與匯景北路相連， 往南延伸 與即將拓寬至26米的華南路東輔路連接，北上可至北環(huán)高速公路。屆時，五山 街的交通將更加暢通，出入更加便利。3.4.3項目地段在城市中的地位項目所在地段位于天河區(qū)。有道說“得天河者得”，作為甚至華南地區(qū)最大 的商圈，天河商圈黃金

41、大道上商號之多， 是其他商圈無法比擬的。以體育中心商 圈為輻射源，引導(dǎo)商業(yè)資源繼續(xù)向東、向北帶形延伸；把握亞運契機，促進大型 商貿(mào)項目向東發(fā)展，著力發(fā)展奧體中心問題生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、東圃零售商業(yè)功能區(qū)、黃埔大道東段建材家居和汽車產(chǎn)品專業(yè)市場功能區(qū)，形成融3個功能區(qū)為一體的東部新商圈；基于現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)推動沙河、五山、員村、棠下、 龍洞等社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展。石牌一五山片區(qū)被定為IT產(chǎn)品綜合商貿(mào)區(qū)、技術(shù)服務(wù)區(qū)和娛樂休閑區(qū)，其 中五山組團被列為教育科研組團，由于五山大專院校、科研單位和文化場所高度 集中，因此其主導(dǎo)功能是教育科研，密集的科技設(shè)施和人才為天河區(qū)社會經(jīng)濟發(fā) 展提供了有力的智力支持。隨

42、著天河區(qū)“科技興區(qū)、教育強區(qū)”戰(zhàn)略的貫徹落實，五山街道將繼續(xù)弘揚 開拓、務(wù)實、服務(wù)、高效的街風(fēng)，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，城市管理為重點，居 民工作為基礎(chǔ)，基層政權(quán)建設(shè)為保證，使五山街的物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè) 邁上一個新的臺階。同時，經(jīng)過五山路改造工程，五山道路設(shè)施日趨完善，該地 段作為轄區(qū)主要的商業(yè)、科研、教育、文化中心的地位將越來越突出，其輻射圍 亦會日趨擴展。3.5地段未來規(guī)劃3.5.1合理規(guī)劃，科教強區(qū)為了配合市的發(fā)展，天河全區(qū)，按照功能、空間的分布，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)與空間 布局上，將形成“一個新城市中心、三個產(chǎn)業(yè)圈層、十三個組團”模式。其中，第一圈層（科教與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)）與五山組團（教育

43、科研組團）在 地域上大致相同，以五山分區(qū)為主，包括員村分區(qū)大道以北部分。該組團目前已 有25所大中型科研單位和十余所高等院校，組團將依靠教育、科研高度集聚的 優(yōu)勢，提高科技為生產(chǎn)力的服務(wù)水平，成為教育、科研培訓(xùn)、新技術(shù)開發(fā)的基地，并重點發(fā)展天河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，為市對外交流合作和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化建 立窗口。這規(guī)劃將吸引更多高素質(zhì)人才聚集于五山地區(qū)。3.5.2地鐵連網(wǎng)，交通便捷2006年12月30日，地鐵三號線的開通，改變了五山一帶居民過去只依靠 道路出行的方式。同時，三號線跟市其它地鐵線路的銜接，更是拉近了五山與天 河中心，甚至與全市各地的距離。據(jù)市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，為了迎接亞運會的到來，改善交

44、通環(huán)境，未來將加鐵的建設(shè)力度。到2010年地鐵線網(wǎng)規(guī)劃建成后，中心城區(qū)及人口大于50萬的邊 緣組團、衛(wèi)星城（除南沙片區(qū)）的時空距離，基本控制在 30分鐘以，并通過與 廣佛線等城際軌道交通的銜接，使與、等周邊地區(qū)交通時間基本控制在 1小時。 屆時，五山地區(qū)的居民，通過地鐵往來鄰近城市將更為舒適便捷， 并且大大加強 了五山教育科研區(qū)的地鐵優(yōu)勢。3.5.3道路改造，出入方便3.531五山道路改造的背景長期以來，由五山一帶通往岑村方向，靠的是華南農(nóng)業(yè)大學(xué)校的鳳陽路，未 有一條東西向的城市干道，這給該校師生的日常生活造成很大的不便和安全隱 患。為了改變生活在五山學(xué)生公寓和周邊地區(qū)的10多萬人只有五山路一

45、條主要道路進出的狀況，以及天河區(qū)由于出口太少而長期交通堵塞的局面，市政府部門特意制定了 “五山路改造規(guī)劃”。該規(guī)劃的另外一個目的在于還給了華農(nóng)一個完整的校園，保障華農(nóng)師生安 全。當(dāng)五山路延長線和華南路東輔道工程完成后，華農(nóng)將會擁有一個徹底完整、 寧靜的校園。3.5.3.2 “五山路改造規(guī)劃”詳解按照規(guī)劃，五山路改造工程將由多部分構(gòu)成，詳細將集合下圖作說明:五山路改造規(guī)劃辰興路、吞溪路N華農(nóng)將來 規(guī)劃正門教學(xué)樓華農(nóng)躍進南舊 五 曲 路下穿隧道大豐實驗田匯景北路(本圖設(shè)計為便于觀看與實地有偏差，應(yīng)以實地為準。H線在華干東側(cè)與 G線相鄰，BC線與H線相接)1) A線，是五山路改造工程主線，也稱五山路

46、延長線(粵漢路-匯景北路段)；2) B線，解決華南快速干線兩側(cè)車輛南下西轉(zhuǎn)彎的需要；3) C線，解決五往東車輛轉(zhuǎn)彎向南的需要；4) D線，解決五往東車輛轉(zhuǎn)彎向北的需要；5) E線，承擔(dān)華南路東側(cè)車輛進入?yún)R景北路的轉(zhuǎn)彎功能；6) F線，解決匯景北路車輛向北轉(zhuǎn)的需要；7) G線，通華南路兩側(cè)地面市政道路，南向北；8) H線，通華南路兩側(cè)地面市政道路，北向南；9) I線，為華南農(nóng)業(yè)大學(xué)將來規(guī)劃的正門新修地面道路，解決其將來的出入需要；10) J線，為主線上下穿車行隧道邊上的地面道路。A線，是一條東西走向的城市次干道，西起粵漢路，與華南理工大學(xué)門前的 五山路改造工程連接，沿線經(jīng)岳洲路、茶山路、鳳陽路，

47、橫跨華南快速干線及其 東側(cè)市政路，到東端與匯景北路連接，全長約 1.5公里，規(guī)劃路寬為26米。A線2004年開始實施的一期工程至今已經(jīng)完成了主體地面道路、位于華南 農(nóng)業(yè)大學(xué)門前的一座車行隧道與人行地道建設(shè)， 實現(xiàn)了五山路通過高架橋跨過華 南快速干線與東側(cè)的匯景北路連接， 并將接通到規(guī)劃中的科韻路延長線，向南直 往大道與黃埔大道。G線經(jīng)華農(nóng)東區(qū)運動場側(cè)面到岑村橋車站將分出三條支線。其中G1支線以高架橋的形式，跨過其下面的市政路，繞華農(nóng)第五教學(xué)樓的后面再跨環(huán)城高速通 向長興路、云溪路。按規(guī)劃設(shè)計，華南御景園中間的云溪路是城市I級主干路，并且將會與科韻北路相接。而 G2 G3支線，則將會通往大豐實驗

48、基地等華農(nóng)校 “插花地”上的事業(yè)單位。當(dāng)G線三條支線竣工后，現(xiàn)時華農(nóng)校園的市政路一一 鳳陽路（包括圖中G2 G3側(cè)邊的道路）將全部封閉，成為校園路，社會車量將 不得隨意進入。而據(jù)最新情況顯示，08年4月19 日，G2 G3支線已竣工通車，隨之華農(nóng)校 的鳳陽路已封閉。通往岑村方向的車輛要穿過茶山小區(qū)北側(cè)的下行隧道，沿華南快速干線旁邊的市政路到達岑村橋躍進南宿舍區(qū)，然后接原來的線路行駛。雖然 鳳陽路封閉，還華農(nóng)完整的校園，但是躍進南宿舍與教學(xué)樓間仍有大量社會車輛 通過，人車搶道現(xiàn)象無任何改善。要解決此問題，還需期望G1線的完成。3.533道路改造的意義通過整個五山路改造工程，華農(nóng)從此可以將鳳陽路封

49、閉，而形成一個完整的 校園，不再分開。另一方面，改造后五山一帶居民將有多條路線選擇。值得分析 的是，工程中，A線與G1線分別與匯景北路、云溪路相接后都將通往科韻路延 長線，屆時本地區(qū)居民要前往黃埔大道則不必集中經(jīng)過五山路再繞行大道。居民的出行將更為便捷，同時這對于緩解天河區(qū)的交通壓力意義重大。再者，隨著五山路延長線（粵漢路-匯景北路段）的建成，該區(qū)域居民出行 更為便利。交通帶來的利好不斷完善，加上地鐵優(yōu)勢將大大帶動周邊各大樓盤的 二手市場發(fā)展。隨之五山也將成為的新興豪宅區(qū)，除了樓盤周邊環(huán)境、資源優(yōu)勢 外，高校所帶來的文化效應(yīng)也為該區(qū)域樓市的發(fā)展起輔助作用，高素質(zhì)區(qū)也成為該區(qū)域樓市的一大特色。3

50、.5.4廣場建設(shè)，增添色彩隨著地鐵三號線通車，五山地鐵站正式完工，華南農(nóng)業(yè)大學(xué)南校門也開始了 重建施工，新校門大概于08年7月落成。據(jù)從華農(nóng)大基建處了解，屆時，華農(nóng) 大南門將建設(shè)一個廣闊的校門廣場，現(xiàn)五山地鐵站 B出口（貼近五山購物廣場） 旁邊的白色圍墻也會拆除，取而代之的則會在該位置栽花種草，美化環(huán)境。校門廣場的建成，將為五山岳洲路附近的居民提供一個悠閑活動場所，從而形成一道亮麗的風(fēng)景線。4項目商圈調(diào)研4.1商圈圍確定4.1.1項目發(fā)展方向概述經(jīng)過對本案項目周邊社區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域擁有學(xué)生、教師以及周邊小區(qū)住戶這一混合的、特殊的消費群體，居民日常生活所需要的基本商業(yè)配套發(fā)展完 善。本案發(fā)展

51、項目在規(guī)劃方向上，將把握商機，緊隨所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展趨勢， 定位于發(fā)展一座集時尚、潮流以及休閑體驗于一體的綜合性購物廣場。4.1.2商圈的確定商圈是指商家的顧客的居住圍，或商家能夠吸引顧客的圍。按照商家的輻射 半徑，可以進一步分為核心商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。因此， 經(jīng)過對本案所在區(qū)域的 調(diào)研分析，本案發(fā)展項目的商圈圍將按照下面所敘述來列分：1）核心商業(yè)圈。核心商業(yè)圈是離商家最近，顧客密度最高的地方。本案發(fā)展項目的核心商圈 的消費群體約占商家顧客的90 %。以本案發(fā)展項目為立足點，往西面、北面覆蓋華農(nóng)、華工兩大校區(qū)，東面沿 岳州路向東延伸至匯景實驗學(xué)校以及華農(nóng)大東區(qū)和躍進區(qū)，南面輻射圍至華工大東區(qū)教

52、師住宅及省農(nóng)科院以北。整個商圈囊括了一個龐大的、特殊的消費群體： 華農(nóng)、華工兩大學(xué)高校的學(xué)子，市第 47中和五山小學(xué)等幾所中小學(xué)的學(xué)生，以 及附近茶山小區(qū)、五山花園等幾個住宅小區(qū)的居民等等。2）邊緣商業(yè)圈。邊緣商業(yè)圈處于商圈的最邊邊緣位置，或者可以稱作是由于交通條件的改善 以及商家經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)變所吸引的潛在消費群體，是整個商圈的未來的外延區(qū)， 是相對少出現(xiàn)的、分散的商家顧客。該圈約占本案開發(fā)項目10%勺消費比例。由于五山路改造工程完成后帶來的交通便利，以及毗鄰地鐵三號線五山站帶來的影響力，商圈預(yù)期會外延發(fā)展。圈消費群體包括：北面岑村、長湴社區(qū)居民 住戶和早晚穿梭于市區(qū)、郊區(qū)上下班的人流；南面因

53、本案發(fā)展項目的特色經(jīng)營而 吸引過來的華師大后門、天河科技街社區(qū)的消費群體；以及因交通得到改善而吸 引過來的匯景、乃至棠下區(qū)域的人流。見下圖：圖 4-1本案項目的核心商圈圖華南理T.丸學(xué)!ifJ .囲呂，一快 4亠 *廣廉鐵賂4.2商圈分析按照政府的規(guī)劃，五山附近一帶在幾十年的建設(shè)，成為了普通中小學(xué)、職中、 大專院校和名牌大學(xué)的集聚地，打造成教育強區(qū)。具體到本項目所在的岳洲路， 該地區(qū)有華南農(nóng)業(yè)大學(xué)，華南理工大學(xué)，匯景實驗中學(xué)，市四十七中等學(xué)校，獨 特的定位使在本地區(qū)的人口比例中，學(xué)生占的比例非常高，教師也占有一定比例， 但相對較低，另外在該地區(qū)中有五山花園，匯景新城等大小型住宅小區(qū)，因此小區(qū)住

54、戶也構(gòu)成了本地區(qū)重要的消費人群， 通過對商圈的調(diào)研分析，消費者大概可 分為以下五類：1）華農(nóng)大，華工大的大學(xué)生為了清晰了解大學(xué)生消費群體的消費結(jié)構(gòu)、消費特征，我們有針對性地進行 一次問卷調(diào)查。本次調(diào)查派出問卷總共 240份，收回240份，總結(jié)出如下結(jié)果： 大學(xué)生每月的生活費水平，在 401600元的總共占55.1%,而在月均可支配收 入上，在201300元的占40.2%。在消費結(jié)構(gòu)方面，男生消費前三位的分別是餐飲、日用品、衣物鞋類；女生消費前三位的分別是衣物鞋類、日用品、餐飲。 消費傾向方面，總共有76.8%的學(xué)生表示愿意到五山街消費，對于品牌一般重視 的占到54%比較重視占到32.5%。此部

55、分人群年齡分布比較集中，大多在1825歲之間，具有較高的素質(zhì)，對于品牌有一定的認識，也具備一定的購買能力， 比較注重商品的實用性，對于購物環(huán)境的要求也較高，也較注重休閑娛樂。但大 部分沒有收入來源，相對來說購買力有限。由于此部分人在本地區(qū)占的比例最高， 其巨大的需求必然會促使該地區(qū)形成一定規(guī)模的商業(yè)，因此也就構(gòu)成了該地區(qū)主要的消費客戶人群。2）附近各個中小學(xué)的學(xué)生通過問卷調(diào)查顯示，68.8%中小學(xué)生表示愿意到五山街消費。認為五山街缺 少同特色小食店的占31.9%, 31.9%的認為缺少聚會飲食場所，服裝專賣店的占 24.1%，在對五山街不滿的調(diào)查中，34.9%認為商品的種類較少，25.7%認為

56、購物 的環(huán)境差。而對于品牌的重視程度方面，51.9%選一般重視,23.5%比較重視。此部分人年齡普遍在18歲以下，有相當(dāng)?shù)馁徺I能力，且由于上課時間的限制，此 部分消費群體的消費就有時間性， 大多會集中在中午和下午放學(xué)以后，且消費的 項目較集中，以餐飲零食類為主；此外由于中學(xué)生比較追求時尚， 所以用于飾品 精品等方面的消費也較多。3）華農(nóng)大，華工大的教師我們將教師與住戶合在一起調(diào)查，得到以下結(jié)果：年齡1825歲占23.75%, 2530歲占27.5% 3040歲占23.75%, 40歲以上占25% 收入在3500以上的 占比例最大達到44.6%, 25003500也占27%分列一二位，愿意到五山街消費 的占64.9%，五山街缺少的商品方面，35.9%認為缺少特色小食店，30.1%的認為 缺少聚會飲食場所，23.3%認為缺少服裝專賣店，38.9%認為商品的種類較少， 25.7%認為購物的環(huán)境差，而對于品牌的重視程度方面，42.1%選一般重視,39.5% 比較重視，此部分人年齡較為分散，各個年齡階段都有，素質(zhì)高，處于社會的中 上層，也具備較高的購買能力，對于購物環(huán)境要求很高，對