土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)案例與報(bào)告》試題

1、2007年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)案例與報(bào)告試題一案例分析題（共2題，每題30分，共60分。清閱讀并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問(wèn)題）（一）某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計(jì)劃以該土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款，并于2007年9月5日委托某評(píng)估公司進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。該企業(yè)所擁有的土地位于華南h市，遠(yuǎn)離城區(qū)，為獨(dú)立工礦用地，總面積1500平方米。宗地西高東低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水（附近無(wú)市政供水管理網(wǎng)）；宗地為多邊形，不規(guī)則，北端邊界為弧形，種植有3米寬的擋風(fēng)樹(shù)木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤軟土，種植本地草種，內(nèi)有十字形道路，外有2千米長(zhǎng)的自建道路于某國(guó)道相連；宗地內(nèi)有1

2、1棟建筑物，其中，辦公樓1棟，倉(cāng)庫(kù)3棟，車(chē)間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務(wù)樓1棟，變電房1棟。企業(yè)用電來(lái)自3千米外的變電站；企業(yè)通訊網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施安全。土地使用無(wú)特別限制。假定你是該評(píng)估公司土地評(píng)估師，請(qǐng)回答一下問(wèn)題： 1（本問(wèn)題5分）在上述情況下，為了判斷是否能夠抵押，評(píng)估前需要了解土地哪些關(guān)鍵信息（提示：根據(jù)土地抵押的條件并結(jié)合上述條件回答）？a 是集體還是國(guó)用 b.（ ） c. ( ) d. ( ) 2(本問(wèn)題5分) 根據(jù)上述條件，列出已知的宗地個(gè)別條件。 3（本問(wèn)題8分） 若以委托日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，根據(jù)上述情況，對(duì)地價(jià)進(jìn)行定義。 4（本問(wèn)題6分） 若該宗土地為國(guó)用劃撥，由于不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋的范

3、圍，所以評(píng)估時(shí)直接參照基準(zhǔn)地價(jià)最末級(jí)修正，并確定市場(chǎng)價(jià)為154元/平方米。又由于所處區(qū)域?qū)儆谌珖?guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)11等，其最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為144元/平方米，評(píng)估公司從保守原則出發(fā)，將結(jié)果調(diào)整為144元/平方米，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出讓金，將評(píng)估結(jié)果確定為60元/平方米。列出上述操作過(guò)程中的錯(cuò)誤點(diǎn)。 5（本問(wèn)題6分）假設(shè)該企業(yè)到期未能償還貸款，并且土地管理部門(mén)同意由法院直接委托某拍賣(mài)行對(duì)此塊土地進(jìn)行拍賣(mài)，需要有哪些前置條件？ （二）下面是一份現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作圖稿。由于只是某估價(jià)師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評(píng)估委托而進(jìn)行前期調(diào)查，所以調(diào)查內(nèi)容及標(biāo)注有些粗略。其中，實(shí)線部分為

4、原圖內(nèi)容，虛線部分為該評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)記的有關(guān)信息。請(qǐng)閱讀該圖并回答以下問(wèn)題。34-21.5-75-5 34是區(qū)縣編號(hào)，21.5是街道號(hào)，75是街坊號(hào)，5是宗地號(hào)。 1（本問(wèn)題6分） 根據(jù)上圖填寫(xiě)下面有關(guān)信息。工作底圖種類(lèi)：（ ） 權(quán)利人：（ ） 宗地編號(hào)：（ 5 ）所在街坊：（ ） 地類(lèi)：（ ） 四至：（ ）2（本問(wèn)題5分）列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地個(gè)別條件的信息（提示：不少于5個(gè)）。3 （本問(wèn)題4分）列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地周邊環(huán)境的信息（提示：不少于8個(gè)）。4（本問(wèn)題15分）假定委托方需貸款300萬(wàn)元，該地貸款率為60%，該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率為2.00，估價(jià)對(duì)象建筑占地

5、面積為120平方米，經(jīng)過(guò)你的判斷，估價(jià)師能否做出可以接受委托的決定？列出你的判斷依據(jù)（提示：簡(jiǎn)要計(jì)算步驟）。二、報(bào)告判斷題（共3題，分別為30分、20分、50分，共100分。第一題和第二題為土地股價(jià)技術(shù)報(bào)告片段，根據(jù)提問(wèn)回答。第三題為一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)閱讀后指出并說(shuō)明原因。具體得分規(guī)則見(jiàn)備題目中） （一）下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的說(shuō)明部分（標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容），請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。 1. 估價(jià)對(duì)象建設(shè)期及利用方式分析 該地塊為出讓所得，根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局文件關(guān)于“住宅小區(qū)“項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的批復(fù)（開(kāi)經(jīng)2005 053號(hào)），該地塊將

6、建成多層住宅小區(qū)，土地總面積95635平方米，總建筑面積143452平方米，其中物管、會(huì)所等公建配套用房面積占3.4%，容積率1.5，建筑面積35%。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地勘察，地塊離城市較近，有直達(dá)的主干道，地塊邊緣已經(jīng)具備自來(lái)水和天然氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，而且自然景色優(yōu)美，環(huán)境狀況表明很適合修建住宅，但是地址狀況表明知識(shí)和修建多層住宅。估價(jià)人員也對(duì)周邊市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查，由于有城市輕軌會(huì)經(jīng)過(guò)該地區(qū)，所以本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。 估價(jià)人員在綜合對(duì)區(qū)域的市場(chǎng)、環(huán)境及土地條件等分析后，認(rèn)為在不改變多層住宅性質(zhì)的前提下，為最大提高開(kāi)發(fā)價(jià)值，地塊最佳利用方式應(yīng)該為：土地用途設(shè)定為多層別墅型住宅用地，總用地面積

7、為95635平方米，總建筑面積35000平方米，其中物業(yè)管理、社區(qū)活動(dòng)中心、小商場(chǎng)、小區(qū)停車(chē)場(chǎng)、小郵局、小型銀行儲(chǔ)蓄所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等公建配套用房面積占3.4%，建筑覆蓋率15%，容積率0.37，主要建筑為多幢二、三層別墅排屋。本次評(píng)估按土地的最佳利用方式確定預(yù)期開(kāi)發(fā)條件。 根據(jù)以上項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，本次評(píng)估確定其開(kāi)發(fā)期為2年。由于本次評(píng)估目的為待開(kāi)發(fā)土地市值估算，開(kāi)發(fā)期自估價(jià)基準(zhǔn)日算起。2預(yù)期售價(jià)確定及銷(xiāo)售狀況分析 根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)近期該區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售情況來(lái)看，該類(lèi)出讓用地新開(kāi)發(fā)的別墅排屋平均售價(jià)在35004000元/平方米之間，考慮到該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，經(jīng)綜合

8、分析，確定該地塊開(kāi)發(fā)完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售價(jià)為3500元/平方米，則該物業(yè)預(yù)期總售價(jià)為 總售價(jià)=平均售價(jià)建筑面積 =350035000 =12250（萬(wàn)元） 通過(guò)調(diào)查該區(qū)域房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況，與待估對(duì)象相同或類(lèi)似的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般均采用預(yù)售形式，考慮到估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的實(shí)際情況，本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估對(duì)象所建物業(yè)銷(xiāo)售狀況為：項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)一年后開(kāi)始預(yù)售，且為均勻銷(xiāo)售，截至開(kāi)發(fā)完成時(shí)銷(xiāo)售率達(dá)到40%，另外60%在開(kāi)發(fā)完成后的一年內(nèi)均勻售出。并假設(shè)房屋售價(jià)在銷(xiāo)售期間內(nèi)保持不變。 3. 開(kāi)發(fā)總費(fèi)用的確定 根據(jù)待估宗地現(xiàn)狀，要建成一個(gè)完整可售和可居住的住宅小區(qū)，必須經(jīng)過(guò)前

9、期工程、建安工程和室外配套建設(shè)三個(gè)階段。本案的前期費(fèi)用很復(fù)雜，除了其間發(fā)生的前期勘察設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)用、臨時(shí)三通一平費(fèi)用外，還有解決市政設(shè)施缺口的有關(guān)費(fèi)用，如5千米長(zhǎng)的電纜鋪設(shè)費(fèi)用，100米長(zhǎng)的排水管道等的鋪設(shè)費(fèi)用；土建安裝及附屬工程費(fèi)用，室外工程、綠化建設(shè)費(fèi)用，管理費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。上述費(fèi)用經(jīng)歸類(lèi)，可分為前期費(fèi)用、建造成本、室外建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用四大項(xiàng)。分別估算如下： （1）前期費(fèi)用（分析過(guò)程略）：確定其前期費(fèi)用為200元/平方米（按總建筑面積），則前期費(fèi)用總計(jì)為 前期費(fèi)用=前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)總建筑面積 =20035000 =700（萬(wàn)元） 并設(shè)定為開(kāi)發(fā)初期一次性投入。 （2）建造成本（分析過(guò)程

10、略）：確定其平均建造成本為700元/平方米（按照總建筑面積），則整個(gè)物業(yè)總建造成本共計(jì)為 建造成本=平均建造成本總建筑面積 =70035000 2450（萬(wàn)元） 并設(shè)定為開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入。 （3）室外建筑費(fèi)用（分析過(guò)程略）：確定該地塊室外建筑費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為220元/平方米（按土地面積），則小區(qū)建設(shè)費(fèi)用總計(jì)為 室外建筑費(fèi)用=室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)土地面積 =22095635 =2103.97（萬(wàn)元）并設(shè)定為開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入。（4）管理費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，為上述（2）+（3）的5%計(jì)。設(shè)定為開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入。 管理費(fèi)用=（2）+（3）5% =（2450+2103.97）5%

11、= 227.70（萬(wàn)元） 4. 銷(xiāo)售費(fèi)用（分析過(guò)程略）確定此項(xiàng)費(fèi)用可按總售價(jià)的8%計(jì)，該項(xiàng)費(fèi)用設(shè)定為與銷(xiāo)售進(jìn)度同步投入。 銷(xiāo)售費(fèi)用=總售價(jià)8% =122508% =980（萬(wàn)元） 5. 利息率和利潤(rùn)率確定 （1）利息率，本次評(píng)估將采用貼現(xiàn)方式計(jì)算地價(jià)，故不考慮透支利息。貼現(xiàn)率采用2006年4月28日公告的銀行一至三年期貸款率6.03%。 （2）利潤(rùn)率，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率關(guān)鍵要看市場(chǎng)供求狀況。根據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收益率的統(tǒng)計(jì)，結(jié)合市統(tǒng)計(jì)年鑒資料，考慮區(qū)域房地產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)情況，確定該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為24%。6.根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本公式：地價(jià)=預(yù)期售價(jià)-總開(kāi)發(fā)費(fèi)用-利潤(rùn)-利息-銷(xiāo)售費(fèi)用，結(jié)合本

12、次評(píng)估實(shí)際，得到如下方程： 總地價(jià)=（12250-980）40%/（1+6.03%）1+（2-1）/2+（12250-980） 60%/（1+6.03%）2+1.5/2-700+(2450+2103.97+227.70)/ （1+6.03%）2/2） (1+24%)-總地價(jià)24% 解上式得到： 總地價(jià)=2762.28萬(wàn)元 土地單價(jià)=2762.2895635 =289（元/平方米） 就上述報(bào)告片斷，回答以下問(wèn)題： 1.（本問(wèn)題4分）你認(rèn)為報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為什么？ 2.（本問(wèn)題6分）請(qǐng)列出估價(jià)報(bào)告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標(biāo)或者因素。（提示：不少于6個(gè)） 3.（本問(wèn)題

13、6分）報(bào)告中不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期售價(jià)的確定過(guò)程較為簡(jiǎn)單，如果采用市場(chǎng)案例分析確定，在選擇案例時(shí)有什么要求？（提示：不少于4個(gè)） 4.（本問(wèn)題2分）報(bào)告中不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用中，有不應(yīng)計(jì)入的項(xiàng)目，請(qǐng)指出來(lái)。 5.（本問(wèn)題12分）報(bào)告中采用貼現(xiàn)的方式進(jìn)行地價(jià)測(cè)算，假設(shè)開(kāi)發(fā)法也可以不采用貼現(xiàn)方式測(cè)算地價(jià)，請(qǐng)根據(jù)報(bào)告中的數(shù)據(jù)資料，并假定地價(jià)為p，分別列出其總售價(jià)、建造成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、利息、利潤(rùn)的計(jì)算式。 （二）下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中收益還原法測(cè)算說(shuō)明部分（標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容）。請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。 1.確定房地出租客觀租金 應(yīng)用市場(chǎng)比較法確定房地出租客觀租金。根據(jù)收集的房地出租案例資料，選取了與待估房

14、地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)區(qū)條件相似，規(guī)模相當(dāng)，臨街狀況和建筑物相似的3個(gè)房地出租交易實(shí)例a、b、c。經(jīng)過(guò)比較分析，計(jì)算得到3個(gè)案例的比準(zhǔn)租金，其中，比準(zhǔn)租金a=295.60元/平方米，比準(zhǔn)租金b=311.50元/平方米，比準(zhǔn)租金c=280.88元/平方米。 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)信息及估價(jià)對(duì)象條件的分析，確定取三個(gè)比準(zhǔn)租金的算術(shù)平均值作為評(píng)估對(duì)象的客觀租金。計(jì)算過(guò)程如下： 客觀租金=（295.60+311.50+280.88）3 =295.99（元/平方米） 2.計(jì)算房地出租年總收益（注：房屋建筑面積是9015平方米） 房地年總收益=房屋建筑面積租金 =9015295.99 =2134680（元） 3.計(jì)算房

15、地出租年總費(fèi)用 房地出租年總費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋年折舊費(fèi)等。 （1）管理費(fèi)。根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莸慕?jīng)營(yíng)管理費(fèi)一般為房地年租金的3%，所以， 房屋出租經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)=房地年總收益3% =21346803% =64040（元） （2）維修費(fèi)。根據(jù)市建設(shè)和房屋部門(mén)提供的資料，市區(qū)房屋出租年維修費(fèi)通常為房屋重置價(jià)的2%。待估宗地上房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，參照市房產(chǎn)和物價(jià)管理部門(mén)公布的各類(lèi)房屋重置價(jià)及耐用年限等標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)判斷，確定與待估宗地上房屋同類(lèi)結(jié)構(gòu)的房屋重置價(jià)格為750元/平方米，耐用年限60年，殘值率為0。 房屋出租維修率=房屋重置價(jià)2% =90157502% =135

16、225（元） （3）保險(xiǎn)費(fèi)。根據(jù)調(diào)查，市市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)率為房屋重置價(jià)的0.2%。根據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察和對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確定待估宗地上房屋在估價(jià)期日為基本完好房，成新率為75%。 房屋年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋重置價(jià)0.2% =90157500.2% =13522（元） （4）稅金。稅金包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅兩項(xiàng)，其中，房產(chǎn)稅按房屋出租年租金的12%計(jì)，營(yíng)業(yè)稅按出租年租金的5%計(jì)。 房產(chǎn)稅=房地年總收益12% =213468012% =256162（元）營(yíng)業(yè)稅=房地年總收益5% =21346805% =106734（元） 稅金合計(jì)=房產(chǎn)稅營(yíng)業(yè)稅 =256162106734 =362896（元）（5）房屋

17、年折舊費(fèi)。折舊費(fèi)按照土地剩余使用年期35計(jì)算，殘值率為零。房屋年折舊費(fèi)房屋重置價(jià)（1-殘值率）剩余使用年期9015750（1-0）35193179（元）（6）房地出租年總費(fèi)用管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金房屋年折舊費(fèi) 64040+135225+13522+362896+193179 768862（元） 4計(jì)算房地純收益 房地純收益=房地出租年總收益 - 房地出租年總費(fèi)用 =2134680- 768862 =1365818（元） 5計(jì)算土地純收益 （1）土地還原利率的確定。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，確定土地還原率為8%。 （2）房屋還原利率的確定。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，確定土地還原率為10%。 （3）計(jì)算房屋純收益

18、。房屋純收益根據(jù)房屋現(xiàn)值還原得到。 房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)房屋成新度 =901575075% =5070938（元） 房屋純收益= 房屋現(xiàn)值房屋還原利率 =507093810% =507094（元） 土地純收益=房地純收益-房屋純收益 =1365818- 507094 =858724（元） 6.計(jì)算土地價(jià)格 總地價(jià)=土地年純收益土地還原利率1- 1（1+土地還原利率）使用年限 =8587248%1-1(1+8%)35 =10008428(元) 土地單價(jià)=100084282504.1 =3996.82（元/平方米）（注：土地面積為2504.1平方米） 請(qǐng)根據(jù)上述報(bào)告片段回答以下問(wèn)題： 1.（本問(wèn)題

19、5分）上述報(bào)告對(duì)所選案例的租金說(shuō)明不清楚，依據(jù)報(bào)告的具體內(nèi)容看，缺少哪些方面的說(shuō)明？ 2.（本問(wèn)題6分）上述報(bào)告計(jì)算房地出租年總收益時(shí)，直接使用建筑面積乘以租金標(biāo)準(zhǔn)，漏掉了哪些對(duì)總收益有影響的參數(shù)？ 3.（本問(wèn)題6分）上述報(bào)告確定土地還原利率為8%，但是缺乏明確的依據(jù)。請(qǐng)問(wèn)確定土地還原利率的方法一般有哪些？ 4.（本問(wèn)題3分）上述報(bào)告中計(jì)算房屋純利益的目的是計(jì)算土地純收益，這種從不動(dòng)產(chǎn)總收益中剝離出某一部分或者要素的價(jià)值的方法，其所遵循的估價(jià)原則是（ ）。（只有一個(gè)選項(xiàng)正確，并請(qǐng)?zhí)钤诶ㄌ?hào)內(nèi)） a. 替代原則 b. 最有效使用原則 c. 預(yù)期收益原則 d. 貢獻(xiàn)原則 （三）下面是一個(gè)完整的土地估

20、價(jià)技術(shù)報(bào)告（標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容），請(qǐng)閱讀后指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說(shuō)明原因（每指出一處錯(cuò)誤并簡(jiǎn)述原因的得2分，只指出錯(cuò)誤不簡(jiǎn)述原因不得分，總分最高為50分；將正確內(nèi)容列為錯(cuò)誤的扣0.5分，最多扣至本題為0分。答題時(shí)，請(qǐng)先在試卷上找出錯(cuò)誤點(diǎn)，然后講錯(cuò)誤所對(duì)應(yīng)的行號(hào)、錯(cuò)誤內(nèi)容和錯(cuò)誤原因分別標(biāo)在答題卷的“錯(cuò)誤點(diǎn)位置”、“錯(cuò)誤內(nèi)容”和“錯(cuò)誤原因”欄目中，如“（1）”或“（1）（4）”、“估價(jià)依據(jù)錯(cuò)誤”、“估價(jià)依據(jù)不完整”）。行號(hào)（1） 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（2） 第一部分 總 述（3） 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱（4） xx縣xx工業(yè)園區(qū)a2號(hào)地塊土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估（5） 二、委托估價(jià)方（略）（6） 三、受托估價(jià)方（略

21、）（7） 四、估計(jì)目的（8） 根據(jù)委托方提供的資料，估計(jì)對(duì)象擬通過(guò)掛牌方式進(jìn)行出讓?zhuān)敬危?） 評(píng)估價(jià)格即為確定該土地使用權(quán)掛牌出讓的保留價(jià)。（10） 五、估價(jià)依據(jù)（11） 1.中華人民共和國(guó)土地管理法；（12） 2.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；（13） 3.關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的通知（國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)）（14） 4.xx省、xx市及xx縣等各級(jí)政府關(guān)于土地管理、地價(jià)管理的有關(guān)政策、法規(guī)；（15） 5.xx縣基準(zhǔn)地價(jià)成果資料；（16） 6.委托方提供的估價(jià)對(duì)象規(guī)劃控制指標(biāo)等其他有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料；（17） 7.xx評(píng)估有限公司掌握的有關(guān)地價(jià)信息資料；（18） 8.評(píng)

22、估人員實(shí)施實(shí)地踏勘及調(diào)查取得的資料。（19） 六、估價(jià)基準(zhǔn)日（20） 二七年六月二十六日（21） 七、估價(jià)日期（22） 二七年五月五日至二七年五月十六日（23） 八、地價(jià)定義（24） 本次評(píng)估根據(jù)估價(jià)目的，將估價(jià)對(duì)象地價(jià)定義為待估宗地在評(píng)估基（25） 準(zhǔn)日2007年6月26日，設(shè)定用途為工業(yè)用地，設(shè)定使用年限為其最高使（26） 用年限50年，設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“三通”（通路、通電、通（27） 水）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整待建設(shè)的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。（28） 九、估價(jià)結(jié)果（29） 土地單價(jià)：116元/平方米（30） 總地價(jià)：348.29萬(wàn)元（31） 總地價(jià)大寫(xiě)：叁佰肆拾捌萬(wàn)貳仟玖佰元整（32）

23、 估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)表1土地估價(jià)結(jié)果一覽表（表略）。（33） 十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（34） （一）估價(jià)假設(shè)條件（35） 1.本次評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此在精度允許范圍（36） 內(nèi)，本次評(píng)估涉及的一些用地指標(biāo)等中間數(shù)據(jù)，以委托方提供的估價(jià)對(duì)（37） 象規(guī)劃控制指標(biāo)數(shù)據(jù)上限為依據(jù)，并參照區(qū)域一般情況來(lái)確定。（38） 2.估價(jià)對(duì)象和其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足今后生產(chǎn)、生活、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行。（39） 3.在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿、理性的交易市場(chǎng)。（40） 4.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。（41） （二）報(bào)告使用的限制條件（42） 1.本報(bào)告結(jié)

24、果僅為本次估價(jià)目的服務(wù)，不得用于任何與本次估價(jià)目（43） 的無(wú)關(guān)的其他事項(xiàng)；不得擅改報(bào)告及歪曲理解報(bào)告有關(guān)內(nèi)容。（44） 2.估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，本評(píng)估報(bào)告由xx（45） 評(píng)估公司負(fù)責(zé)解釋。（46） 3.本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)（47） 損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。（48） 4.本報(bào)告的技術(shù)報(bào)告未經(jīng)許可，不得隨意查閱、轉(zhuǎn)用、發(fā)表。（49） （三）土地估價(jià)結(jié)果有效條件（50） 1.在地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)生突發(fā)變化情況下，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果有效期為半年。（51） 2.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)基準(zhǔn)日，本報(bào)告價(jià)格定義中設(shè)定的條件（52） 下的土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。

25、如果改變價(jià)格定義中的條件，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果不成立。（53） 3.委托方提供的資料真實(shí)、有效。（54） （四）其他需要說(shuō)明事項(xiàng)（55） 1.委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，如因委托方提供資料有誤，（56） 造成估價(jià)結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。（57） 2.本次評(píng)估的估價(jià)報(bào)告分為“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)（58） 告”兩部分，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)報(bào)告”僅（59） 供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)審查。（60） 3.本報(bào)告所評(píng)估地塊地下資源、地下埋藏物等所有權(quán)仍屬國(guó)家，本（61） 報(bào)告評(píng)估價(jià)格不包含上述方面的價(jià)格。（62） 十一、土地估價(jià)師簽字（63） 估價(jià)師姓名

26、估價(jià)師證號(hào) 簽 名（64） xxx xxxxx (簽字)（65） xxx xxxxx (簽字)（66） 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)（67） xx評(píng)估有限公司（公章）（68） 二七年五月十六日（69） 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析（70） 一、估價(jià)對(duì)象描述（71） 1.土地登記狀況（72） 估價(jià)對(duì)象位于xx縣xx工業(yè)園區(qū)，其四至為：東至xx，南至x（73） x，西至xx，北至xx。地塊總面積為30025.23平方米，土地?cái)M出讓?zhuān)?4） 用途為工業(yè)用地，出讓年限為工業(yè)用地法定最高出讓年限50年。地號(hào)xx，圖號(hào)xx。（75） 2.土地權(quán)利狀況（76） 根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為國(guó)有待出

27、讓土地，擬以掛（77） 牌方式進(jìn)行出讓?zhuān)瑪M出讓用途為工業(yè)用地，出讓年限為50年。根據(jù)估價(jià)目（78） 的，假定在估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象無(wú)抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利登存在。（79） 3.土地利用狀況（80） 根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘，估價(jià)對(duì)象內(nèi)部現(xiàn)狀為（81） 平整待開(kāi)發(fā)土地。該估價(jià)對(duì)象主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為：總用地面積（82） 30025.23平方米，建筑密度為40%60%，容積率1.4，綠地率為15%。（以下略）（83） 二、地價(jià)影響因素分析（84） 1.一般因素（略）（85） 2.區(qū)域因素（86） 估價(jià)對(duì)象位于xx縣xx工業(yè)園區(qū)。該工業(yè)園區(qū)為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，園（87） 區(qū)總體規(guī)劃面積5平方千米，

28、位于xx縣縣城工業(yè)用地級(jí)別的三級(jí)地范圍（88） 內(nèi)，屬三級(jí)地內(nèi)較好的區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)對(duì)外交通主干道主要為xx交（89） 通干道，交通便利。其他供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到五通配套。目前園區(qū)已引入多加資源型企業(yè)和汽摩配等非自愿型企業(yè)，具有一定的工業(yè)（90） 集聚效應(yīng)。園區(qū)作為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主攻方向和主要載體，發(fā)展?jié)摚?1） 力較大，工業(yè)用地需求量大，地價(jià)預(yù)期增長(zhǎng)空間較大。（92） 3.個(gè)別因素（略）（93） 第三部分 土地估價(jià)（94） 一、估價(jià)原則（95） 1.替代原則（略）（96） 2.需求與供給原則（略）（97） 3.變動(dòng)原則（略）（98） 二、估價(jià)方法和估價(jià)過(guò)程（99） （一）估價(jià)方法選

29、擇（100） 估價(jià)方法選擇應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、估價(jià)基（101） 礎(chǔ)資料的可用性和估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、特點(diǎn)等因素來(lái)確定。估價(jià)對(duì)象為工（102） 業(yè)用地，一般用成本逼近法或者市場(chǎng)比較法測(cè)算，因此可以用成本逼近（103） 法來(lái)測(cè)算。同時(shí)估價(jià)對(duì)象位于xx縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，故基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也是一種可選的方法。（104） 綜上所述，本次評(píng)估決定采用成本逼近法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分（105） 別評(píng)估其積算價(jià)格和收益價(jià)格。在上述兩種方法試算結(jié)果基礎(chǔ)上，經(jīng)綜（106） 合分析，最終確定估價(jià)對(duì)象的地價(jià)。（107） （二）估價(jià)過(guò)程（108） 1.成本逼近法（109） 成本逼近法是以取得和開(kāi)發(fā)土

30、地所耗費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際費(fèi)用之和為主要（110） 依據(jù)，再加上一定的利息利潤(rùn)、土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法，地價(jià)測(cè)算基本公式為：（111） 成本地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)（112） 評(píng)估地價(jià)=（成本地價(jià)+土地增值收益）位置修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)（113） （1）土地取得費(fèi)（114） 土地取得費(fèi)包括農(nóng)地取得費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)，按國(guó)家現(xiàn)行的土地管理（115） 法、土地管理法實(shí)施條例等法律規(guī)定，政府征收農(nóng)地要向農(nóng)民支付（116） 征地費(fèi)用，即農(nóng)地取得費(fèi)，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。（117） 根據(jù)xx縣人民政府關(guān)于實(shí)施征地區(qū)片綜合價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知政發(fā)（118

31、） 2007207號(hào)，確定估價(jià)對(duì)象農(nóng)地取得費(fèi)為45.85元/平方米。征地稅費(fèi)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定為18元/平方米。（119） 根據(jù)上述，得到估價(jià)對(duì)象土地取得費(fèi)合計(jì)為63.85元/平方米。（120） （2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（121） 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括外圍基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和內(nèi)部場(chǎng)地平整費(fèi)兩部分。根（122） 據(jù)工業(yè)園區(qū)管委會(huì)提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)際投資資料數(shù)據(jù)，同時(shí)考（123） 慮估價(jià)對(duì)象內(nèi)部實(shí)際為未平整土地的情況，經(jīng)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象（124） 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為37元/平方米（其中通水10元/平方米，通電19元/平方米，通路17元/平方米）。（125） （3）利息（126） 計(jì)算投資利息是評(píng)估土地時(shí)考慮資金的時(shí)

32、間價(jià)值。設(shè)定土地開(kāi)發(fā)周（127） 期為一年，利息率取評(píng)估基準(zhǔn)日通行的半年期銀行貸款年利率6.57%，（128） 按慣例設(shè)定土地取得費(fèi)為一次性支付，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為均勻投入，則（129） 利息=63.85（1+6.57%）1 -1+37(1+6.57%)1/2 -1（130） =5.39(元/平方米)（131） （4）利潤(rùn)（132） 投資的目的是為了取得利潤(rùn)，視開(kāi)發(fā)土地為投資，也同樣應(yīng)取得相（133） 應(yīng)的利潤(rùn)?？紤]到目前工業(yè)園區(qū)的一般工業(yè)企業(yè)情況，本次評(píng)估確定利潤(rùn)率為10%。則投資利潤(rùn)為（134） 利潤(rùn)=（63.85+37）10%（135） =10.09（元/平方米）（136） （5）土地增值收益

33、（137） 土地增值收益包括土地用途改變?cè)鲋凳找婧屯恋亻_(kāi)發(fā)增值收益，是（138） 土地在市場(chǎng)中能夠?qū)崿F(xiàn)的增值價(jià)值的體現(xiàn)。在成本逼近法中，城郊新增（139） 建設(shè)用地增值收益通常是按土地投入成本的10%25%計(jì)算。經(jīng)對(duì)比分（140） 析，考慮到區(qū)域土地市場(chǎng)需求量不大，確定無(wú)限年土地使用權(quán)的工業(yè)用地土地增值收益率為10%，則（141） 土地增值收益=成本地價(jià)增值收益率（142） =（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)）增值收益率（143） 土地增值收益=（63.85+37+5.39+10.09）10%（144） =11.63（元/平方米）（145） （6）區(qū)域及個(gè)別因素修正（146） 在以上地價(jià)測(cè)

34、算過(guò)程中，土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地增值收益均以估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)域的（147） 一般費(fèi)用水平為基礎(chǔ)，要具體測(cè)算估價(jià)對(duì)象的地價(jià)還需根據(jù)其區(qū)域及個(gè)別情況進(jìn)行修正。（148） 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘調(diào)查，估價(jià)對(duì)象雖位于xx縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但是位置相對(duì)較偏，綜合（149） 考慮后確定估價(jià)對(duì)象區(qū)位條件修正系數(shù)為0.96。（150） （7）使用年限修正（151） 積算價(jià)格是無(wú)限年土地使用權(quán)價(jià)格，估價(jià)對(duì)象評(píng)估設(shè)定使用年限為（152） 50年，故需要進(jìn)行使用年限修正，其使用年限修正系數(shù)為：（153） 使用年限修正系數(shù)=1-1/（1+土地還原利率）剩余使用年限 （154） =1-1/（1+6%）50 （155） =0.

35、9457 （156） （8）單位地價(jià)計(jì)算（157） 土地單價(jià)=（63.85+37+5.39+10.09+11.63）0.960.9457（158） =116（元/平方米）（159） 2.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（160） 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等估價(jià)成果，按照估價(jià)（161） 對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件與基準(zhǔn)地價(jià)的基（162） 準(zhǔn)條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行（163） 修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為：（164） 宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)k1k2（1+k）+f （165） 式中：k1 期日修正系數(shù)；（166） k2土地

36、使用年期修正系數(shù)；（167） k影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和；（168） f開(kāi)發(fā)程度差異修正值。（169） (1)基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹（170） 根據(jù)xx縣人民政府關(guān)于xx縣城區(qū)商業(yè)、住宅及全縣工業(yè)用地（171） 基準(zhǔn)地價(jià)的通告，xx縣城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)劃分為三個(gè)級(jí)別，具體地價(jià)詳見(jiàn)下表。（172） 縣工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元/平方米 級(jí)別地價(jià)一級(jí)二級(jí)三級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)180140110（173） 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為：基準(zhǔn)期日為2001年8月25日；開(kāi)發(fā)程（174） 度為“五通一平”（外圍通路、通水、排水、通電、通訊“五通”，內(nèi)部（175） 場(chǎng)地平整）土地開(kāi)發(fā)程度下的區(qū)域國(guó)有出讓土地使

37、用權(quán)平均價(jià)格；容積率按規(guī)劃用地要求；土地使用年限為50年。（176） （2）估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)地價(jià)的確定（177） 估價(jià)對(duì)象位于xx縣工業(yè)園區(qū)，屬三級(jí)地區(qū)，其工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為110元/平方米。（178） （3）地價(jià)影響因素及修正系數(shù)確定（179） 基準(zhǔn)地價(jià)是同一地區(qū)工業(yè)用地平均地價(jià)水平的反映，具體地塊地價(jià)（180） 受到多方面因素的影響。以下是xx縣三級(jí)地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。（181） 縣三級(jí)地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素區(qū)域在該地區(qū)位置4.02.00- 2.0- 4.0區(qū)域主干道等級(jí)2.01.00- 1.0- 2.0對(duì)外交通便捷度2.01.00- 1.0-

38、2.0環(huán)境優(yōu)劣度2.01.00- 1.0- 2.0行業(yè)集聚效應(yīng)2.01.00- 1.0- 2.0周?chē)恋乩脿顩r2.01.00- 1.0- 2.0個(gè)別因素地塊在區(qū)域中位置4.02.00- 2.0- 4.0地塊臨路條件2.00- 2.0供電保證率2.00-5.0供水保證率2.00-5.0形狀0- 0.7- 1.5面積2.01.00- 1.5- 3.0坡度0- 1.0- 2.0容積率2.01.00- 1.0- 2.0內(nèi)部開(kāi)發(fā)成熟度0- 2.0- 4.0特殊因素評(píng)估人員視具體情況而定（182） （4）估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素條件說(shuō)明和修正系數(shù)的確定（183） 經(jīng)實(shí)地調(diào)查，估價(jià)對(duì)象影響因素條件具體情況及相

39、應(yīng)的修正系數(shù)如下表：（184） 估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素條件說(shuō)明和修正系數(shù)表因 素條件說(shuō)明評(píng)價(jià)修正系數(shù)/區(qū)域因素區(qū)域在級(jí)別中位置在地區(qū)的較偏位置較劣- 2.0區(qū)域主干道等級(jí)區(qū)域主干道較優(yōu)1.0對(duì)外交通便捷度距車(chē)站近，便捷優(yōu)2.0環(huán)境優(yōu)劣度有少量污染較劣-1 行業(yè)集聚效應(yīng)同類(lèi)行業(yè)較劣- 2.0個(gè)別因素地塊在區(qū)域中位置位于區(qū)域偏僻位置劣- 4.0地塊臨路條件臨主干道優(yōu)2.0 供電保證率一般一般0供水保證率一般一般0形狀規(guī)則一般0面積一般適宜一般0坡度平坦一般0容積率1.4 較優(yōu)1.0內(nèi)部開(kāi)發(fā)成熟度內(nèi)部具備建設(shè)條件較劣- 2.0特殊因素?zé)o合 計(jì)- 5.0（185） （5） 期日修正系數(shù)的確定（186）

40、由于本次采用的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2001年8月25日，而估價(jià)基（187） 準(zhǔn)日為2007年6月26日，時(shí)間相隔比較遠(yuǎn)，根據(jù)本公司對(duì)該縣近幾年來(lái)（188） 掌握的地價(jià)變動(dòng)信息資料，經(jīng)測(cè)算，本次評(píng)估地價(jià)期日修正系數(shù)為1.06。（189） （6）年期修正系數(shù)的確定（190） 基準(zhǔn)地價(jià)是50年使用權(quán)的地價(jià)，而估價(jià)對(duì)象設(shè)定的土地使用年限也（191） 是50年，故不需進(jìn)行年限修正。（192） （7）確定土地開(kāi)發(fā)程度差異修正值（193） 本次采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的基準(zhǔn)條件中，土地開(kāi)發(fā)程度為（194） 達(dá)到“五通一平”（即外圍通路、通水、排水、通電、通訊“五通”和內(nèi)（195） 部場(chǎng)地平整）市政配套要求的

41、熟地，而本次評(píng)估設(shè)定待估宗地土地開(kāi)發(fā)程度（196） 為“三通一平”（即外圍通路、通水、通電 “三通”和內(nèi)部場(chǎng)地平整），故需進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度差異修正，即應(yīng)扣除排水和通訊費(fèi)用。根據(jù)（197） 調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“外圍五通，內(nèi)部場(chǎng)地平整”的（198） 開(kāi)發(fā)費(fèi)用為60元/平方米，即通路17元/平方米、通水10元/平方米、排（199） 水20元/平方米、通電10元/平方米、通訊8元/平方米和場(chǎng)地平整5元/（200） 平方米。確定“外圍三通，內(nèi)部場(chǎng)地平整”與“外圍五通，內(nèi)部場(chǎng)地平（201） 整“的土地開(kāi)發(fā)程度修正值為-20元/平方米-8元/平方米=-28元/平方米。（202） （8）單位面

42、積地價(jià)計(jì)算（203） 綜上所述，評(píng)估宗地修正地價(jià)為（204） 單位面積地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)（1+修正系數(shù)）期日修正系數(shù)（205） 年限修正系數(shù)+土地開(kāi)發(fā)程度差異值（206） =110（1-5.0%）1.06-28（207） =83（元/平方米）（208） 三、地價(jià)的確定（209） 1.地價(jià)確定的方法（210） 由成本逼近法得到土地單價(jià)為116元/平方米，由基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正（211） 法得到土地單價(jià)為83元/平方米，兩種方法測(cè)算的地價(jià)結(jié)果有一定差距。（212） 因此本次評(píng)估以成本逼近法測(cè)算結(jié)果為主，最終確定本次估價(jià)對(duì)象土地單價(jià)為116元/平方米。（213） 2.估價(jià)結(jié)果（214） 估價(jià)人員經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘和

43、對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本（215） 原則和估價(jià)程序，選擇合適的估價(jià)方法，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定（216） 用途、使用年限、土地開(kāi)發(fā)程度和利用條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日2007年6月26日的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格為（217） 土地用途：工業(yè)用途（218） 使用年限：50年（219） 土地面積：30025.23平方米（220） 土地單價(jià)：116元/平方米（221） 總 地 價(jià)：348.29萬(wàn)元（222） 總地價(jià)大寫(xiě)（人民幣）：叁佰肆拾捌萬(wàn)貳仟玖佰元整（223） 第四部分 附 件（224） 附件一：土地估價(jià)委托書(shū)復(fù)印件（225） 附件二“待估宗地國(guó)有土地使用證復(fù)印件（226） 附件三：委

44、托估價(jià)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證復(fù)印件（227） 附件四：待估宗地區(qū)域位置圖（228） 附件五：待估宗地現(xiàn)狀照片（229） 附件六：受托估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件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