商務酒店項目可行性報告課件

1、瀘州市合江縣商務酒店/茶餐/洗車美容項目可行性研究報告項 目：合江商務酒店/茶樓/洗車場項目地 址：合江縣項目簡介：項目所在位置為合江縣城中心干道，合江縣質監(jiān)局旁， 人流量以及車流量均比較大，原為醫(yī)院所在地，樓體 基礎設施完備。 整體規(guī)劃經現(xiàn)場考察，合江商務酒店酒店樓高共計6層，一樓為臨街門面210平米，二樓318平米，三樓至六樓為300平米，樓體后面有大約能容納30輛車的配套停車場以及100平米左右的房間，合計約1800平米。根據(jù)商業(yè)利用價值，初步計劃一樓為酒店大廳或招商經營餐飲快消；二樓為茶餐，為酒店提供早餐，包間作為棋牌、私房菜（野味）經營，亦可作為休閑按摩經營；三樓到六樓為酒店房間定為

2、40間，房間內配備有電視、帶電腦免費寬帶上網，衛(wèi)浴設施、床上用品干凈舒適。團體及會員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。酒店單人標間12 間，雙人標準間24間，套間4間，樓體后面可做洗車美容養(yǎng)生兼夜間停車場，整體定位為具備商務酒店、簡餐/私房菜/棋牌或休閑按摩和汽車美容、停車場等多功能中檔的綜合性高層建筑。整體目標 秉承整體規(guī)劃，發(fā)展以商務酒店為主業(yè)，整合發(fā)揮資源優(yōu)勢。 迎合合江經濟/旅游開發(fā)，打造合江商務酒店品牌。給投資者帶來豐厚的回報。 整合優(yōu)勢資源，抓住現(xiàn)有契機，領跑合江商務酒店市場。 通過對建筑合理的規(guī)劃以及適當?shù)慕洜I措施，能夠爭取較好的市場效益。一、經濟型酒店概述 最近幾年，國內的大城市中興起一

3、種新的酒店業(yè)態(tài)：經濟型酒店。提供清潔衛(wèi)生的客房，味美營養(yǎng)的早餐，交通方便地段繁華，品牌知名連鎖經營這樣的酒店已經成為一種非常流行的住宿設施在大中小城市的大街小巷蓬勃發(fā)展起來。 （一）歷史發(fā)展 經濟型酒店是相對于傳統(tǒng)的全服務酒店而存在的一種酒店業(yè)態(tài) 到80年代末期經濟型酒店已經成為歐美發(fā)達國家的成熟酒店業(yè)態(tài)，而中國還處于招待所時代。在國內80年代末期到90年代末，經濟型酒店行業(yè)開始進行品牌調整。經過長期的快速發(fā)展，經濟型酒店進入了市場的成熟時期，高速增長和大規(guī)模擴張的動力逐漸減弱。大型酒店集團的多元化戰(zhàn)略和投資政策促使酒店集團更加傾向于通過資本運作來購買和整合原有行業(yè)內的品牌，而不是自創(chuàng)新的品牌

4、。市場競爭淘汰了一些管理力量薄弱，資金運營不通暢的品牌，一些大而強的品牌則得幸于資本實力和管理實力變得越發(fā)強大。競爭的加劇迫使企業(yè)轉向服務質量管理和品牌建設。品牌建設、質量管理、市場細分、產品多元化等企業(yè)內部管理得到前所未有的重視。 在中國經濟型酒店的擴張非常迅速。世界著名的經濟型酒店品牌陸續(xù)進入，如國外個財團的代表：雅高集團的宜必思、方程式1，圣達特集團的速8，假日快捷等，都紛紛瞄準了亞洲市場。同時，一些亞洲本土的經濟型酒店品牌也開始發(fā)展，例如中國的錦江之星和如家快捷等，之所以提到這些酒店，是因為這些酒店都可成為合江項目學習以及去借鑒的模版。（二）基本特征 對經濟型酒店沒有形成一個公認的定義

5、，對經濟型酒店的劃分主要以價格為標準。濟型酒店是指不提供全面服務的，房價2010年到2012年期間維持在300元以下的酒店。根據(jù)經濟型酒店的特點，和合江的實際情況，經濟型酒店的定義可以總結為：“以大眾旅行者和中小商務者為主要服務對象，以客房為唯一或核心產品，價格低廉（概算一般在300元人民幣以下），服務標準，環(huán)境舒適，硬件上乘，性價比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)?！?經濟型酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經濟發(fā)展和社會生活的產物，它完全區(qū)別于面對社會上流階層的全服務酒店，是服務大眾階層，滿足一般平民的旅行住宿的產品設施。其基本特征有五點： 首先是產品的有限性。經濟型酒店緊扣酒店的核心價值住宿，以客房產品為靈魂，剪

6、除了其他非必需的服務，從而大幅度削減了成本。一般來說，經濟型酒店只提供客房和早餐，一些有限服務酒店還提供簡單的餐飲、健身和會議設施。 其次，產品和服務的優(yōu)質性。與一般的社會旅館不同的是，經濟型酒店非常強調客房設施的舒適性和服務的標準化。清潔衛(wèi)生、舒適方便的特點是社會旅館所不具備的。 再次，經濟型酒店的價格適中。相對于高檔飯店動輒五六百上千元的房價，經濟型酒店的結算價格一般在人民幣300元以下。 第四，經濟型酒店的目標市場是一般商務人士、工薪階層、普通自費旅游者和學生群體等。而高檔酒店往往以高級商務客人、高收入階層、公費旅客為主要目標市場。 （二）問卷調查（來源：2012年E龍網年終酒店評比客房

7、分析內容） 該問卷調查合計調查了共2000份，有效問卷共1677份，有效比為83.58%。 1.市場調查方法：流動調查對于商鋪及部分酒店的調查，采用在大街上對規(guī)定的人群隨機抽樣的方式調查。2 酒店需求問卷問卷涉及如下內容：1、受訪者性別；2、來自哪里；3、職業(yè)；4、年齡；5、到-的目的；6、到-的次數(shù)；7、通常外出住什么酒店；8、選擇酒店的原因；9、關于酒店提供寬帶功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的問題；12、入住的酒店位置；13、車站附近建幾星級的酒店比較合適；14、車站附近適合建的酒店樓高；15、酒店應該具備的功能；16、酒店應該具備的配套設施。3.分卷總數(shù)調查問卷分卷情況如下：

8、市調類型問卷數(shù)量有效數(shù)量有效比酒店2000167783.85%4.有效問卷辨析方法本次問卷調查總共調查2000份問卷，調查過程中，調查組根據(jù)現(xiàn)場的情況，進行了如下問卷有效性分析。A、 問卷卷面分析，調查組先排除了問卷中相互矛盾的影響問卷有效成立的問卷，共276份B、 抽查分析，經過A的分析，檢出其中的無效問卷后，統(tǒng)計調查人員的無效問卷比率，按照比率大抽查率高的原則按10-20%不等的幾率進行了電話抽查。其中，抽查出 49份無效問卷。5.有效問卷總數(shù)本次調查經過篩選，共獲得有效問卷1667份，有效率為83.85%，高于要求最低60%有效率的市調標準，因此本次市調為有效市調。酒店相關數(shù)據(jù)體現(xiàn) 調查

9、結果映射合江縣酒店現(xiàn)狀市場分析隨著合江經濟的發(fā)展，在合江被評為優(yōu)美示范縣城、國家衛(wèi)生縣城、旅游城市之后，合江自身已經打造出縣城的名片中國荔城，這可以讓旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來越多的季節(jié)性旅游客人進入合江地區(qū)，二是商務客戶在合江停留洽談業(yè)務，今年合江的城區(qū)擴建、城市改造等工程特別多，很多外來的企業(yè)在當?shù)匾矌忧掖碳ぶ數(shù)氐南M。同時隨著很多高速路的貫通，特別是瀘州到合江高速、赤水到合江高速、重慶到瀘州高速的貫通，也加快合江融入重慶經濟圈的步伐，這對酒店產業(yè)也是好的信號。隨著瀘州市的經濟發(fā)展，更多的經濟活動在各個城市間展開，這對于各個城市間的酒店接待方面提供了發(fā)展的機遇和良好的市場氛圍。辦公、旅游、

10、探親、外派見學、投資考察的人員越來越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。于是經濟型快捷商務酒店走到了大家面前，擁有經濟、快捷特性的各式連鎖酒店進入了瀘州地區(qū)市場。例如：如家、漢庭、錦江、格林豪泰等快捷酒店。合江的高檔酒店為數(shù)不多，按五星建造的酒店僅一家，其它高檔次的賓館也較少，但合江的酒店經營有一個特色，就是服務越上檔次生意越好，除了是找休息場所，還有很多客人入住酒店是為了休閑娛樂。從之前E龍網所做的市場調查數(shù)據(jù)來看，希望能在車站附近入住商務酒店的外地被訪者有較高的比例，53%的被訪者認為在車站附近建快捷商務酒店合適，34%的被訪者認為建四星

11、合適；被訪者選擇酒店會綜合考慮環(huán)境、商務便利、價格、交通和檔次因素，旅游以及出差人群希望快捷酒店能夠提供停車場服務。所以我們投資建設的商務酒店，不但客房配套實施齊全還要配以多種服務功能和娛樂休閑設施。要選址在南來北往之交通要道，自駕車來合江旅游、或者去重慶路途休閑必經之路上。要選擇在車站附近，周圍有大型市場，人流量相對較多地區(qū)。這樣酒店不愁沒有消費傾向的客戶群，經營前景十分廣闊，而我們所選擇的酒店也恰恰滿足了這些條件。瀘州及合江縣交通狀況瀘州在各個區(qū)縣就以合江公路、交通建設完成投資最多、發(fā)展速度最快、結構變化最明顯；其中總投資3.39億元的佛寶景區(qū)旅游快速通道BT建設項目落戶合江縣，該快速通道

12、建成后，重慶至佛寶國家森林公園的距離將縮短。合江境內景區(qū)有佛寶景區(qū)與自懷景區(qū)，合江佛寶景區(qū)為省級AAA級風景名勝區(qū)，位于瀘州市東面合江縣境內，面積380平方公里。佛寶峰巒起伏，是樹種保存完整而豐富的常綠闊葉林帶，是四川的生物資源基因庫。景區(qū)內有碧波浩瀚的竹海，有溪洞縱橫、飛瀑流泉的水景。丹霞地貌與綠色森林巧妙配合，形成了“紅石綠樹相映，風光獨具一格”的景觀效果。 佛寶分為3個景區(qū)：爛田壩景區(qū)，距佛寶18公里，以竹海和林海景色為主，有“金竹嶺”、“三重天門”、“雙龍飛瀑”、“仙人踩橋”、“仙姑池”等18個景點，郁郁蔥蔥，環(huán)境幽雅。 天堂壩景區(qū)，位于佛寶景區(qū)中部，有“鹿鳴瀑布”、“天堂飛流”、“蓮

13、花異石”、“平灘映月”等24個景點。景觀集中而多變。自懷景區(qū)，位于佛寶風景區(qū)東側，以原始古樸的山林野趣取勝，有“虹橋清音”、“古堡余輝”、“劍門削壁”等12個景點。豐富多彩的巖石景觀在霧露常伴的原始森林中若隱若現(xiàn)，顯得神奇而富有詩意。自懷古鎮(zhèn)民居建筑獨具特色，別有風味。近年來，合江縣大力實施“旅游興縣”發(fā)展戰(zhàn)略，加大對旅游基礎設施投入力度。簽約的合江縣佛寶風景區(qū)旅游快速通道項目是合江縣第一個BT項目，該項目起于柏楊橋（渝合交界處），經白鹿、甘雨、黃桷、福寶、三角潭，止于玉蘭山，全長50.116公里，瀝青混凝土路面。項目總投資3.39億元，預計建設工期18個月，項目已經于2011年11月啟動，所

14、有工程現(xiàn)已部分完成通車，預計在2013年全線通車。旅游快速通道建成后，將從根本上改善合江旅游交通基礎設施，重慶至佛寶國家森林公園的距離將縮短，沿途特色農產品、旅游產品將大幅升值，周邊原始生態(tài)游、鄉(xiāng)村休閑游將日趨繁榮，對酒店的需求都會大大的增加。 SWOT分析（態(tài)勢分析）S項目優(yōu)勢 項目地處川渝貴交界，又位于縣城交通主干道，升值潛力巨大； 合江相對穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢； 快捷商務酒店類似的形式早于現(xiàn)有合江酒店的形態(tài)； 依托當?shù)厝嗣}資源廣告宣傳新酒店速度要比其它酒店快； 依托合江旅游資源、股東人脈資源，項目有一定客戶群資源。W項目劣勢 新酒店品牌忠實度不高、附加值低； 新開發(fā)酒店項目還未有現(xiàn)成酒

15、店管理人員； 酒店現(xiàn)有投資者沒有實際豐富酒店管理經驗； 外阜會員群鎖定困難； 人員工資上漲、原材料價格上漲。O項目機會 市政府對加強旅游接待服務產業(yè)的發(fā)展規(guī)劃； 本地區(qū)經濟的快速發(fā)展，將吸引更多目標客戶； 快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式； 合江冬夏都有旅游項目，自身酒店需求大，客源相對穩(wěn)定； 合江縣還未成為國內眾多快捷商務酒店品牌發(fā)展的目標區(qū)域； 全國性快捷酒店品牌廣告在合江投放相對較弱； 大部分合江其他快捷酒店停車位置少，裝修陳舊； 多數(shù)小旅店裝修、服務、管理落后； 合江縣城的快捷品牌酒店至今還未有一家。T項目威脅 本地區(qū)雖未出現(xiàn)同類競爭者，但之前老酒店仍比較多； 全國快捷酒店品牌雖

16、未進入合江，但瀘州市區(qū)已然進入，只 是時間早晚而已，競爭壓力會逐漸遞增； 快捷型酒店開始細分，品牌、設施將成為新的差異行銷。二、瀘州合江經濟型酒店的發(fā)展現(xiàn)狀與市場需求分析 合江縣酒店發(fā)展現(xiàn)狀：合江經濟型酒店幾乎沒有發(fā)展，都是相應比較本土化的酒店，現(xiàn)在合江已經納入重慶經濟商圈，從近三年的城市市政改造投入，城市文化發(fā)展，以及后期高速路貫通之后可以預見，該縣城需要類似的商務酒店，當然主要是以各種經濟型品牌呈現(xiàn)的商務酒店。以下酒店在合江縣從價格體系、管理模式等具有相應層面的代表性，資料來源于自行市場的調研。 酒店名稱房間總數(shù)單間執(zhí)行價格標準間執(zhí)行價格九陽荔都85間30間549元協(xié)議價398元55間54

17、9元協(xié)議價398元荔城酒店100間32間288元/間64間318元/間虹橋賓館51間16間188元/間35間208元/間228元/間（電腦房）金虹賓館45間7間90元/間38間100元/間以下內容入住率均通過公安內網、電信114訂單、瀘州城市酒店協(xié)會等查詢后，以近三個月的房客入住量計算后得知。九陽荔都酒店為合江縣唯一的五星級酒店，在合江屬于高端商務人群選擇的酒店。該酒店位于合江縣城干道上，裝修規(guī)整豪華，配套齊全，由于是新酒店在裝修上就不一一敘述了。該酒店開業(yè)到現(xiàn)在不足4個月，房間最低正常執(zhí)行價格549元比瀘州酒城賓館還高出87元，協(xié)議價同比高出40元，開業(yè)到現(xiàn)在入住率在85%以上。荔城酒店 為

18、合江開業(yè)較早的酒店，在合江現(xiàn)在屬于中檔的酒店，位于中國四川合江縣合江縣建設路，成立時間較長，通過介入看房間，在基本的標準間可以看到設施比較舊，地板有脫落，墻壁比較舊，沒有及時維護；衛(wèi)生間比較差，熱水不好用，設備比較舊，電視信號不好等，但該酒店由于位置當?shù)?，入住率一直維持在93%左右，過年執(zhí)行價格上還有所漲動，漲幅在30-80元左右。虹橋賓館 是繼荔城酒店之后開業(yè)的酒店，也屬于中檔消費人群入住的酒店，同樣位于合江縣建設路，成立時間較長，通過實地看房間裝修一般，設施相對比較陳舊估計應在三年內未有翻新裝修，通過服務員帶人看房，感覺服務態(tài)度較好，入住率在92%左右，過年期間房價統(tǒng)一上調50元。金虹賓館

19、 開業(yè)時間不詳，通過前臺得知營業(yè)時間在3年以上位于合江縣鵝公山公園附近，該賓館屬于低檔次的賓館，服務態(tài)度比較熱情，但房間裝修簡陋，設備陳舊，屬于合江縣低端賓館中房間較多的賓館，該酒店入住率維持在80%，其中有部分房間為長住，過年期間生意相對較淡，房價未漲價。通過對以上酒店的了解，可得知合江縣現(xiàn)有酒店的經營狀況，不論裝修高檔或者低端，都有針對的特定消費群體，都是有自己的市場的，商務酒店的市場還是未飽和狀體，再者和江本土自身的消費還是有大量的訴求，外來客源也很飽滿，通過對市場的調查，性價比較高的酒店（裝修、基礎設施完備、價格中等）時常還滿房。運營的成本是可以選擇的，就該項目而言運營酒店在客觀上是允

20、許的，有市場被需要的需求，在酒店定位到商務酒店是可行的，而反映出策劃初期意向定價130元左右的房價是偏低的。詳細運營成本及利潤回報見回報分析。三、茶餐廳 就二樓茶餐的運營目的，首先是作為酒店的配套，需要有一個讓客人吃早點的地方，其次可以在客房配套送餐等服務，而此作為配套的項目于酒店而言幾乎是不盈利的配套。所以，茶餐還應對外經營棋牌/茶語/簡餐，包間可以做一些中高端的私房菜、野味等，以此來增加收益平衡酒店成本，當然相應會增加部分管理成本，運營成本及利潤回報見回報分析。四、洗車美容/停車場 就樓體后面寬闊的停車廠而言，本身是作為酒店配套的停車場使用，基本可以容納三十輛車左右，但同時還可以進行改造后

21、做洗車美容的項目，白天經營汽車美容以及相關的產品，夜間以及閑置時可作為收費停車利用，當然收費停車需要報批。運營成本及利潤回報見回報分析。五、關于一樓門面房間的利用 1：門面作為酒店大廳、值班前臺，附帶一個微型超市，酒店顯得更大氣規(guī)范，超市也可作為酒店的附加值物品需求供應，同時可經營訂票/電話充值業(yè)務等。 2：門面招商讓他人主導經營，降低運營成本，主要以快消餐飲類行業(yè)為主，可以以收取門面房租或者參股經營來實現(xiàn)盈利。投資回報預測1 酒店客房收入 酒店客房有40間，參加合江酒店房價單間168元，雙人間188元，套間208元，168元12間=2016元；188元24間=4512元；208元4=912元

22、。全天滿房營業(yè)額為2016+4512+912=7440元；7440元 /40間=186元/間的平均房價。按照以下標準概算：房間平均價格 186.00元/日入住率 100%客房年收入=標準間日價格房間數(shù)90%365=18640100%365=7440100%365=2，715，600客房按照90%入住率收入 2，444，040元客房按照80%入住率收入 2，172，480元客房按照70%入住率收入 1，900，920元客房按照60%入住率收入 1，629.360元客房按照50%入住率收入 1，357，800元客房按照40%入住率收入 1，086，240元客房按照30%入住率收入 814，680元

23、酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水電費構成。物料成本低值易耗品=低值易耗/月12=200012=24，000 布草費用=布草/月12 =300012 =36，000維修費用=維修費用/月12 =200012 =24000 員工餐費用=員工餐/日員工數(shù)365 =1010365 =36，500注：瀘州寶萊利都酒店60間房間，共計13人廣告公關費用=廣告公關/月12 =200012 =24000其它費用=其它費用/月12 =100012 =12000 低值易耗品 24，000 布草費用 36，000維修費用 24，000員工餐費 36，500 廣告公關費用 24，000其它費用 12，000物料

24、成本：156，000 人工成本人工成本初期按照15名員工計算及員工平均工資計算，后期運營正常后酒店員工應控制在8到10人，員工平均工資按1500元/月計算，計算公式如下： 人工成本=員工數(shù)員工平均工資12=15150012= 270，000水電費水電費（元/月）水 5,000.00電 5,000.00年水電費=(水電)12個月=(5,0005,000)12=100,000酒店總成本 物料成本 156，000.00 人工成本 270，000.00 水電費 100,000.00酒店總成本 526，000.00營業(yè)稅營業(yè)收入的6% 可避稅酒店利潤 按照入住率90%計算方式=酒店總收入-總成本 =2，

25、444，040-745，000= 1，699，040利 潤 1，699，040.00元按照入住率80%計算方式=酒店總收入-總成本 =2，172，480-745，000= 1，427，480利 潤 1，427，480.00元按照入住率70%計算方式=酒店總收入-總成本 =1，900，920-745，000= 1，155，920利 潤 1，155，920.00元按照入住率60%計算方式=酒店總收入-總成本 =1，629，360-745，000= 884，360利 潤 884，360.00元按照入住率50%計算方式=酒店總收入-總成本 =1，357，800-745，000= 612，800利 潤

26、612，800.00元按照入住率40%計算方式=酒店總收入-總成本 = 1，086，240-745，000= 341，240利 潤 341，240.00元按照入住率30%計算方式=酒店總收入-總成本 =814680-745，000= 69，680利 潤 159，680.00元2 酒店茶餐/汽車美容/停車 汽車美容這部分匡陳根據(jù)所處位置，人流量車流量，只計算洗車業(yè)務，認為每天可洗車接近100輛。按照折半計算每天50輛車計算，每輛20元洗車，1500輛車/月，銷售額應在3萬以上，利潤在2萬以上。除去洗車，美容/汽車產品銷售/保險等每月利潤保守計算，1500輛車10%每月進行一次美容，150輛按照每

27、輛車美容利潤正常在120%，按照瀘州總店測算利潤每輛在300元左右，在合江按照折半計算，150輛車每輛150元利潤，一個月22500元利潤汽車美容合計利潤=洗車利潤+美容利潤 30000月/月+22500元/月=52500元/月全年毛利潤：52500元/月12月=630，000元/年人 工：8人1700元12月=163，200元/年水 電：3000元/月12個月=36，000元/年汽車美容全年利潤=全年毛利潤-全年人工成本-全年水電成本 630，000元/年-163，200元/年-36，000元/年=430，800元/年汽車美容全年利潤：430，800元/年停車收費項目：停車場可停車30輛左右

28、，按照不變量計算方式每天停車輛數(shù)按照30%左右計算，約在10輛車過夜，每輛15元計算，白天停車2元每小時暫不計算在內，每天停車銷售額150元/天30天=4500元/月12月=54，000元/年，保安成本已計算在酒店成本內。停車項目全年利潤在54，000元。茶餐廳項目計算:包間共計4間 每間白天+夜間 棋牌一場按照150元計算，茶水成本按照每間按50元計，合計200元。150元/場牌2（白天+夜間）間=1200元/天-200元/天=1000元/天包間4間私房菜，每間私房菜消費按照800元計算，菜品成本300元計算，8004間=3200元/天-（300元4間）=2000元散座+卡座共計15張桌子

29、，每桌茶水、便餐平均消費50元，茶水成本每桌按照10元計算，15桌50元/桌=750元/天-（10元/桌15）=600元/天茶餐滿座毛利潤：1000元/天+2000元/天+600元/天=3600元/天 3600元/天30天=108，000元/月 108，000元/月12月=1，296，000元/年以上按照全年滿坐計算。茶餐成本：人工成本：人工10人，總臺（收銀/接待）2人，服務員5人，廚房3人。總臺+服務員人均工資按照1500元計算，1500元/月7人=10，500/月12月=126，000元/年，廚房人均工資按照2500元計算，2500元/月3人=7500元/月12月 =90，000元/年茶餐人工全年成本合計：126，000+90，000=216，000元/年水電成本：按3500元/月計算，全年3500元12月=42，000元/年茶餐全年滿座利潤=茶餐毛利-人工成本-水電成本1，296，000元/年-216，000元/年-42，000元/年=1，038，00