成都凱丹廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、成都凱丹廣場(chǎng)調(diào)研報(bào)告凱 丹 廣 場(chǎng)1項(xiàng)目商圈分析 本項(xiàng)目位于“新南天地”商圈里，新南天地商圈東臨天府大道，西靠益州大道，北臨火車(chē)南站，南靠三環(huán)路。 已經(jīng)聚集了凱丹廣場(chǎng)、歐尚超市、宜家家居、迪卡儂等6家商貿(mào)企業(yè)，建成面積為55.5萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積達(dá)40萬(wàn)平方米，2011年的營(yíng)業(yè)總收入達(dá)31億元。新南天地商圈a項(xiàng)目商圈基本情況1項(xiàng)目商圈分析b項(xiàng)目商圈業(yè)態(tài)組成根據(jù)對(duì)商圈內(nèi)主要商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的調(diào)查，新南天地商圈的業(yè)態(tài)構(gòu)成見(jiàn)下表：業(yè)態(tài)商家名稱(chēng)購(gòu)物中心凱丹廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)超市歐尚超市專(zhuān)業(yè)店宜家家居、蘇寧電器、富美森家居、迪卡儂、屈臣氏專(zhuān)賣(mài)店zara、h&m、uniqlo、only餐飲、休閑、娛樂(lè)鄉(xiāng)村基、kfc、

2、必勝客、味千拉面、星巴克、筷客、富樂(lè)永和豆?jié){、今日閱讀、成都印象、嘉禾影院等其他社會(huì)生活配套等2項(xiàng)目概況 成都凱丹廣場(chǎng) 坐落于高新區(qū)零售業(yè)的核心地帶，“新南天地”商圈，毗鄰宜家、歐尚成都高新店、富美森家具，是集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑功能于一體的一站式shopping mall，由歐洲最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一環(huán)達(dá)通房產(chǎn)集團(tuán)傾力打造。至今為止，全球已開(kāi)設(shè)20家gallerria，中國(guó)首家galleria于2010年11月24日在西部時(shí)尚第一城成都璀璨開(kāi)業(yè)。 項(xiàng)目由環(huán)達(dá)通集團(tuán)（gtc）持有，laguarda low、高緯環(huán)球、仲量聯(lián)行等國(guó)際資深團(tuán)隊(duì)聯(lián)合鼎力打造，總投資6.5億元、面積達(dá)5萬(wàn)平方米、擁有

3、200個(gè)商鋪，是集時(shí)尚、服飾、餐飲、影院為一體的歐式時(shí)尚購(gòu)物中心。a凱丹廣場(chǎng) 簡(jiǎn)介b項(xiàng)目立地分析 p 凱丹廣場(chǎng)地處人民南路與三環(huán)路的交界處，前者是成都的南北軸線(xiàn)，后者則是成都市的主干道。p 交通:地鐵一號(hào)線(xiàn)：升仙湖世紀(jì)城高速：成南高速、成渝高速、成雅高速 成灌高速、成綿高速公交：99路；111路；133路；187路； 188路；199路；153路；199路； 3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析主要品牌（部分）鄉(xiāng)村基、勁浪體育、優(yōu)之良品、屈臣氏、生活無(wú)限耐克、阿迪達(dá)斯等-1f3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析c凱丹廣場(chǎng)所有商家匯總結(jié)論主要品牌（部分）zara、h&m、mango、sephora、veromonda、星巴克等1f3項(xiàng)目業(yè)

4、態(tài)分析c凱丹廣場(chǎng)所有商家匯總結(jié)論主要品牌（部分）uniqlo、hotwind、basic house、apple、gxg等2f3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析c凱丹廣場(chǎng)所有商家匯總結(jié)論主要品牌（部分）3c4u、好孩子、衣戀童裝、愛(ài)樂(lè)游、創(chuàng)意寶貝、安踏童裝3f3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析c凱丹廣場(chǎng)所有商家匯總結(jié)論主要品牌（部分）嘉禾影院、成都印象、澳門(mén)豆撈、韓林炭烤、今日閱讀、多福甜品4f3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析c凱丹廣場(chǎng)所有商家匯總結(jié)論3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析b業(yè)態(tài)面積比例分析業(yè)態(tài)特色餐飲名品服飾休閑娛樂(lè)家電家居文化教育面積（萬(wàn)平方）0.53.50.50.5占比10%70%10%10% 凱丹廣場(chǎng)綜合業(yè)態(tài)包含零售服飾、餐飲、娛樂(lè)、便利服務(wù)、家庭天

5、地。沒(méi)有主力百貨和超市，也沒(méi)有奢侈品牌，是一個(gè)面向城市主流人群的購(gòu)物中心。 主要以服飾業(yè)態(tài)為主，餐飲和休閑所占比例很小。結(jié)論3項(xiàng)目動(dòng)線(xiàn)分析a外部動(dòng)線(xiàn)p 外部交通（項(xiàng)目側(cè)門(mén)）東面：都會(huì)路 車(chē)流量 75倆/5分鐘（項(xiàng)目正門(mén)）北面：盛和二路 車(chē)流量 80輛/5分鐘（項(xiàng)目側(cè)門(mén)）西面：益州大道北段 車(chē)流量 由南向北： 140輛/5分鐘 由北向南：85輛/5分鐘3項(xiàng)目動(dòng)線(xiàn)分析a外部動(dòng)線(xiàn)p 停車(chē)場(chǎng)動(dòng)線(xiàn)兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)出入口停車(chē)場(chǎng)在地下兩層，其中有隔層。地下一層可直接進(jìn)入-1f 商場(chǎng)，或通過(guò)電梯直接可去其他樓層商場(chǎng)。3項(xiàng)目動(dòng)線(xiàn)分析b內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)p 中庭設(shè)計(jì) 整個(gè)賣(mài)場(chǎng)有5層樓，地下一樓，地上四樓。項(xiàng)目特點(diǎn)明顯，沒(méi)有主題中

6、庭，環(huán)繞主動(dòng)線(xiàn)都是中空設(shè)計(jì)。因單層面積較小，所以并沒(méi)設(shè)置主題中庭。每一個(gè)中空設(shè)計(jì)都較大，顧客在賣(mài)場(chǎng)視野很開(kāi)闊。 在主動(dòng)線(xiàn)較寬闊的地方，有一些島店及汽車(chē)及其他新品展銷(xiāo)點(diǎn)，以此吸引人眼球。3項(xiàng)目動(dòng)線(xiàn)分析b內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)p 水平動(dòng)線(xiàn) 凱丹廣場(chǎng)單層面積約9000左右，建筑內(nèi)部采用了回廊和拱形設(shè)計(jì)，動(dòng)線(xiàn)設(shè)置為回字型單動(dòng)線(xiàn)。項(xiàng)目本身為矩形，采取單動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，把中間肚子切割成橢圓形在來(lái)劃分兩條對(duì)主動(dòng)開(kāi)的商鋪。保證商業(yè)利益最大化，更突出了整個(gè)賣(mài)場(chǎng)的舒適。主通道寬：3.4m 7.8m 長(zhǎng)：40m 15m 層高：4m 4.5m3項(xiàng)目動(dòng)線(xiàn)分析b內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)p 垂直動(dòng)線(xiàn)在主動(dòng)線(xiàn)上，總共5部手扶梯，其中雙向梯3部在轉(zhuǎn)角中庭都有設(shè)置

7、。電梯有3部，在兩條次主道上；步梯有7個(gè)，分布在各個(gè)方向；顧客在賣(mài)場(chǎng)上下通行非常方便。4輔助功能區(qū)分析a洗手間層數(shù)蹲位洗手臺(tái)數(shù)殘疾人專(zhuān)用-1f男5坐；3池31女6坐311f男5坐；3池31女6坐；312f（兩個(gè)衛(wèi)生間）男5坐；3池31女6坐；10坐413f男5坐；3池3女6坐46消費(fèi)者觀察a消費(fèi)人群高新南區(qū)成都市范圍四川省周邊地區(qū)（云、貴、渝等）核心消費(fèi)群體次級(jí)消費(fèi)群體輻射消費(fèi)群體7凱丹調(diào)研綜合分析p 凱丹廣場(chǎng)是成都首家歐式購(gòu)物中心，作為綜合性購(gòu)物中心，并沒(méi)有引入大力主力店，而是以132家品牌店進(jìn)行布局，同時(shí)引入了一些國(guó)際一線(xiàn)品牌，目前部分品牌是首次進(jìn)駐成都，如sephora、pull&bea

8、r等都是首次在成都開(kāi)店，這無(wú)疑給成都商業(yè)注入新鮮活力。p 從其業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)來(lái)看，雖然是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合體購(gòu)物中心，但其購(gòu)物（時(shí)裝、童裝等）的比例明顯偏大，休閑、娛樂(lè)比例明顯偏低。從業(yè)態(tài)的豐富性上來(lái)看，也還有待提高。p 從商業(yè)規(guī)劃來(lái)看，主要特點(diǎn)有時(shí)尚的中庭、平面環(huán)形動(dòng)線(xiàn)、商業(yè)連廊、考究的垂直動(dòng)線(xiàn)、在不同樓層設(shè)置餐飲均衡賣(mài)場(chǎng)人氣等，但其出入較多，不利于人氣的聚集，常人難以分清主入口。p 雖然凱丹廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)已 一年多，但礙于區(qū)域內(nèi)綜合性購(gòu)物中心的缺乏，有單打獨(dú)斗的感覺(jué)，但蘇寧廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，以及正在打造的凱德廣場(chǎng)天府等，這些購(gòu)物中心全部開(kāi)業(yè)后將有助于聚集區(qū)域的人氣和商氣，這將加速商圈的成熟。1.項(xiàng)目定位：服務(wù)于周邊社區(qū)，屬社區(qū)型購(gòu)物中心，主題（家庭兒童）定位鮮明，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確。2.品牌定位 ：整體品牌檔次屬社區(qū)型中檔，較聚人氣。3.停車(chē)位數(shù)量 ：擁有較充裕的免費(fèi)停車(chē)位，方便顧客停車(chē)購(gòu)物。4.動(dòng)線(xiàn)：動(dòng)線(xiàn)清晰明確，無(wú)明顯死角。5.設(shè)計(jì)：一層樓板多處挑空設(shè)計(jì)，利于地下一層品牌的展示，利于地下一層品牌招商。內(nèi)裝設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔