20121218金科股份星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告99p

1、1六、城市房地產(chǎn)板塊分布（一）城市各房地產(chǎn)板塊分布及特點(diǎn)（二）各板塊對(duì)比分析（三）金科意向地塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊2城市各房地產(chǎn)板塊分布及特點(diǎn)板塊分布板塊分布 星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)按照地理位置，市場(chǎng)發(fā)育水平，共同特征等因素劃分為六大板塊 ：1. 萬(wàn)家麗北路板塊2. 松雅湖板塊3. 中心區(qū)板塊4. 開(kāi)元東路板塊5.中南汽車(chē)世界板塊6.東南新城板塊 星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)格局分六大板塊，開(kāi)元東路板塊是近年星沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域萬(wàn)家麗北路板塊中心區(qū)板塊中南汽車(chē)世界板塊東南新城板塊開(kāi)元東路板塊松雅湖板塊3城市各房地產(chǎn)板塊分布及特點(diǎn)價(jià)格特征價(jià)格特征各板塊價(jià)差不大，均有重疊區(qū)間。中心區(qū)板塊依托地段優(yōu)勢(shì)，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格已達(dá)700

2、0元/平米；松雅湖板塊依托景觀資源，代表樓盤(pán)碧桂園、松雅湖金岸項(xiàng)目?jī)r(jià)格已達(dá)5500元/平米以上。本項(xiàng)目周邊目前均價(jià)約為本項(xiàng)目周邊目前均價(jià)約為53005300元元/ /平米，在全城第二梯隊(duì)。平米，在全城第二梯隊(duì)。區(qū)域范圍有限，各板塊價(jià)格差異小，本案周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格約為53005300元/ /平米，處全城第二梯隊(duì)。萬(wàn)家麗北路板塊均價(jià)：4500-5000中心區(qū)板塊均價(jià)：5000-7000中南汽車(chē)世界板塊均價(jià)：5300-5400東南新城板塊均價(jià)：4500-5000開(kāi)元東路板塊均價(jià)：4800-5200松雅湖板塊:均價(jià)：5500-60004城市各房地產(chǎn)板塊分布及特點(diǎn)板塊劃分板塊劃分板塊特征板塊特征代表樓盤(pán)代表

3、樓盤(pán)萬(wàn)家麗萬(wàn)家麗北路板塊北路板塊2007年底隨著瀏陽(yáng)河大橋的通車(chē)及萬(wàn)家麗北路的拉通，萬(wàn)家麗板塊的發(fā)展也拉開(kāi)了序幕，交通的便利以及與市區(qū)較近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使本區(qū)域被眾多開(kāi)發(fā)商看好。只是該板塊認(rèn)知度還不是很高，主要是配套設(shè)施不完善，而且在售項(xiàng)目相對(duì)集中，競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大，其較低的價(jià)格及多樣的物業(yè)類(lèi)型，還是吸引了大批客戶(hù)，未來(lái)該板塊的發(fā)展前景廣闊。好望谷、盛地尊域、花樣年華、三一街區(qū)松雅湖板塊松雅湖板塊新興片區(qū)，未來(lái)將形成集旅游、休閑、觀光、商務(wù)、高檔住宅為一體的國(guó)際化生態(tài)大城。自松雅湖規(guī)劃動(dòng)工后，片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加快。片區(qū)物業(yè)類(lèi)型也比較豐富，隨著恒大翡翠華庭的進(jìn)駐，該板塊的影響力大幅提高，板塊的環(huán)境和發(fā)

4、展優(yōu)勢(shì)也被大家所認(rèn)可，未來(lái)發(fā)展將會(huì)更加迅速。 碧桂園威尼斯城、松雅湖金岸、恒大翡翠華庭開(kāi)元東路開(kāi)元東路板塊板塊星沙核心區(qū)，城市配套及基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，片區(qū)通達(dá)性佳；規(guī)劃定位決定該板塊未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?；由于京珠高速的隔離作用，降低片區(qū)認(rèn)知度；08年以前，片區(qū)單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，08年之后，由于知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，整體開(kāi)發(fā)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，市場(chǎng)認(rèn)知度不斷攀升；產(chǎn)品以高層為主。深業(yè)睿城、家和院、星湖灣中心區(qū)板塊中心區(qū)板塊星沙城市中心區(qū)域，市政與商業(yè)配套成熟，市場(chǎng)認(rèn)知度高，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早，現(xiàn)基本無(wú)地可供，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少 星隆國(guó)際廣場(chǎng)、新長(zhǎng)海廣場(chǎng)、鳳凰城、藍(lán)山郡中南汽車(chē)中南汽車(chē)世界板塊世界板塊從地理位置上看

5、，中南汽車(chē)世界板塊離長(zhǎng)沙市區(qū)距離較近，本區(qū)域緊鄰京珠高速、長(zhǎng)永高速，另外三一大道、萬(wàn)家麗路將本區(qū)域與市區(qū)聯(lián)系起來(lái)，是目前長(zhǎng)沙市與外地聯(lián)系的窗口之一，優(yōu)越的地理位置為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)條件。與市區(qū)客戶(hù)心理距離較小，在發(fā)展上該板塊依托中南汽車(chē)世界的成熟商業(yè)基礎(chǔ)，吸引著大量客戶(hù)群體，隨著09年度良好的銷(xiāo)售情況，價(jià)格也隨之走高。 恒廣國(guó)際景園東南新城東南新城板塊板塊本板塊是星沙國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心地區(qū)，但偏離中心區(qū)域，周邊的配套設(shè)施不是很完善，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，且同質(zhì)化比較嚴(yán)重，造成競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，價(jià)格也一直比較低。不過(guò)由于板塊內(nèi)企業(yè)眾多，大量的企業(yè)中層干部和管理人員是本區(qū)域最固定的購(gòu)房群

6、體，是非常穩(wěn)定的客戶(hù)群體，隨著配套設(shè)施的日益完善，該板塊的發(fā)展?jié)摿⒌玫竭M(jìn)一步挖掘。中國(guó)鐵建國(guó)際城、康橋長(zhǎng)郡、海德公園5板塊對(duì)比入市物業(yè)及供應(yīng)量入市物業(yè)及供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)所屬所屬板塊板塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量建筑面積（平）建筑面積（平）總套數(shù)總套數(shù)已推出套數(shù)已推出套數(shù)剩余可推剩余可推數(shù)數(shù)三一街區(qū)三一街區(qū)萬(wàn)家萬(wàn)家麗北麗北路板路板塊塊2010.1126棟高層、30棟聯(lián)排470000330021號(hào)棟全部126套596花樣年華花樣年華2012.74棟高層1029328362號(hào)棟31層120套無(wú)盛地尊域盛地尊域2011.107棟高層2097761828即將推出1#棟588套5

7、88山水灣山水灣6 6期期2011.4.2826棟小高層42315.23402s04、s03棟全部94套無(wú)小計(jì)：小計(jì)：4 4個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目高層物業(yè)為主高層物業(yè)為主近期推出近期推出928928套套剩余可推剩余可推數(shù)數(shù)11841184套套各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析萬(wàn)家麗北路板塊基本都為高層物業(yè)，近期推出總量較少6項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)所屬板所屬板塊塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量建筑面積（平）建筑面積（平）總套數(shù)總套數(shù)已推出套數(shù)已推出套數(shù)剩余可推剩余可推數(shù)數(shù)碧桂園碧桂園威尼斯威尼斯城城松雅湖松雅湖板塊板塊首批2006年高層、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、洋房 9295314292套已推686套（別墅39套

8、，普通住宅647套）3606套恒大翡恒大翡翠華庭翠華庭2012.819棟30層高層1363131-10#共有住宅1889套，商業(yè)99套，住宅已售1316套，商業(yè)已售96套，已推出的商業(yè)剩3套。（一開(kāi)盤(pán)部分）住宅573套小計(jì)：小計(jì)：4 4個(gè)項(xiàng)個(gè)項(xiàng)目目主要為高層物業(yè)主要為高層物業(yè)近期推出近期推出920920套套剩余可推剩余可推數(shù)數(shù)41184118套套板塊對(duì)比入市物業(yè)及供應(yīng)量入市物業(yè)及供應(yīng)量松雅湖板塊基本為高層物業(yè)，近期推出總量較少，剩余可推貨量較多各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析7項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)所屬所屬板塊板塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量建筑面積（平）建筑面積（平）總套數(shù)總套數(shù)已推出套數(shù)已

9、推出套數(shù)剩余可剩余可推套數(shù)推套數(shù)深業(yè)睿城深業(yè)睿城開(kāi)元開(kāi)元東路東路板塊板塊2012.1019棟高層,17棟小高層6390744545套558套3987套恒基凱旋恒基凱旋門(mén)二期門(mén)二期2013.717棟小高層、高層、多層720000二期1320套678套642套家和院家和院2011.913棟高層3603743061套783套2254套湖灣世景湖灣世景2012.119棟高層1900001704套7#11月底推出，目前已售826套住宅878套星湖灣星湖灣2012.4洋房610000當(dāng)期342套165套177套泊林晶城泊林晶城2012.93棟高層1063281037套670套365套開(kāi)元東路板塊推近期推出

10、總量較大，剩余可售貨量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析板塊對(duì)比入市物業(yè)及供應(yīng)量入市物業(yè)及供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)所屬所屬板塊板塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量建筑面積（平）建筑面積（平）總套數(shù)總套數(shù)已推出套數(shù)已推出套數(shù)剩余可剩余可推套數(shù)推套數(shù)景上東方景上東方航標(biāo)航標(biāo)開(kāi)元開(kāi)元東路東路板塊板塊2011.97棟高層2216822104套922套1092套方略方略城城市廣場(chǎng)市廣場(chǎng)2013.59棟32、33高層4700002121套580套1541套小計(jì)：小計(jì)：6 6個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目近期推出近期推出14451445套套剩余可剩余可推數(shù)推數(shù)84938493套套9項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)所屬所屬板塊板塊開(kāi)

11、盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量建筑面積（平）建筑面積（平）總套數(shù)總套數(shù)已推出套數(shù)已推出套數(shù)剩余可推數(shù)剩余可推數(shù)星隆國(guó)星隆國(guó)際廣場(chǎng)際廣場(chǎng)中心中心區(qū)板區(qū)板塊塊2012.91棟31層高層56830共590套公寓567戶(hù)，商業(yè)19套，其他4套住宅，已售474套，可售93套；商業(yè)，已售14，可售5套98套蝴蝶谷蝴蝶谷2008.1110棟29-34層高層3500003264套2581套，651套新長(zhǎng)海新長(zhǎng)海廣場(chǎng)廣場(chǎng)2011.1012棟33層高層660000當(dāng)期1020套1332套189套華潤(rùn)鳳華潤(rùn)鳳凰城三凰城三期期2012.523棟30層高層527957本期3891套商業(yè)已售70套住宅已售20

12、58套1133套藍(lán)山郡藍(lán)山郡2011.918棟33層高層490146二期1196套1042套154套板塊對(duì)比入市物業(yè)及供應(yīng)量入市物業(yè)及供應(yīng)量中心區(qū)板塊全部為高層物業(yè)，近期推出總量較少，剩余可推貨量較多各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)所屬所屬板塊板塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量建筑面積（平）建筑面積（平）總套數(shù)總套數(shù)已推出套數(shù)已推出套數(shù)剩余可推數(shù)剩余可推數(shù)錦璨家錦璨家園園中心中心區(qū)板區(qū)板塊塊2010.7.18棟34層高層171956.041864套已售1443套420套水岸世水岸世景景2011.66棟31-34層的高層1617771673套，商業(yè)27套住宅已售971套，商業(yè)

13、已售0套住宅729套；星電恬星電恬園園2012.102棟32層高層，和2棟小高層95141848套已售住宅465套379套金科時(shí)金科時(shí)代中心代中心在建公寓、商住420000新長(zhǎng)海新長(zhǎng)海廣場(chǎng)（廣場(chǎng)（尚都城尚都城）2007.11酒店、寫(xiě)字樓、公寓、住宅6600001020套住宅1000套；商業(yè)26套住宅17套；商業(yè)202套小計(jì)：小計(jì)：1010個(gè)項(xiàng)個(gè)項(xiàng)目目8 8項(xiàng)目都為高層項(xiàng)目都為高層物業(yè)；物業(yè)；2 2項(xiàng)目為項(xiàng)目為綜合物業(yè)綜合物業(yè)不完全統(tǒng)計(jì)不完全統(tǒng)計(jì)約約1550015500多多套套已推已推1140611406套套剩余可推數(shù)剩余可推數(shù)約約39723972套套11項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)名稱(chēng)所屬所屬板塊板塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間

14、開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量建筑面積（平）建筑面積（平）總套數(shù)總套數(shù)已推出套數(shù)已推出套數(shù)剩余可推數(shù)剩余可推數(shù)恒廣恒廣國(guó)際國(guó)際景園景園中南中南汽車(chē)汽車(chē)世界世界板塊板塊2011.834棟高層、寫(xiě)字樓、游樂(lè)場(chǎng)等 447000015162套1432套（商業(yè)65套，住宅1368套）13730套小計(jì)小計(jì)：1 1個(gè)個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目主要為復(fù)合地產(chǎn)物業(yè)主要為復(fù)合地產(chǎn)物業(yè)已推1432套剩余可推套數(shù)剩余可推套數(shù)1373013730套套板塊對(duì)比入市物業(yè)及供應(yīng)量入市物業(yè)及供應(yīng)量中南汽車(chē)世界板塊僅有一個(gè)高層項(xiàng)目在售，但規(guī)模龐大各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析12項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)名稱(chēng)所屬所屬板塊板塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量物業(yè)類(lèi)

15、型及數(shù)量建筑面積（平）建筑面積（平）總套數(shù)總套數(shù)已推出套數(shù)已推出套數(shù)剩余可推數(shù)剩余可推數(shù)康橋康橋長(zhǎng)郡長(zhǎng)郡東南東南新城新城板塊板塊2010.9共21棟，18層小高層和33層高層 1552393248套1641套1607套（其中已知商業(yè)70套）海德海德公園公園2012.914棟16層小高層4085933090套1036套2060套（其中已知商業(yè)80套）楚天楚天雅郡雅郡2012.106棟高層住宅、2棟高層商住、1棟酒店式公寓2093811900套341套1859套（其中已知商業(yè)24套）楚天楚天世紀(jì)世紀(jì)城城2009.810棟33層高層3783882924套住宅2178套；商業(yè)15套住宅655套，商業(yè)7

16、6套中鐵中鐵國(guó)際國(guó)際城城2 2期期2013.414棟18-34層的高層和小高層360397.973708套493套3415套爵士爵士湘湘2011.36棟33層高層2000001798套住宅1397套；商業(yè)22套住宅370套；商業(yè)9套板塊對(duì)比入市物業(yè)及供應(yīng)量入市物業(yè)及供應(yīng)量東南新城板塊全部為高層物業(yè)，近期推出總量較少，剩余可推貨量較多各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析13板塊對(duì)比板塊對(duì)比入市物業(yè)及供應(yīng)量入市物業(yè)及供應(yīng)量東南新城板塊6個(gè)項(xiàng)目，入市2769套，占比35%，為高層和小高層項(xiàng)目 ；開(kāi)元東路板塊6個(gè)項(xiàng)目，入市1445套，占比18%，基本全部為高層項(xiàng)目；中心區(qū)板塊6個(gè)項(xiàng)目，入市1325套，占比17%，高

17、層物業(yè)為主。各板塊中東南新城板塊競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)最為激烈，尤其表現(xiàn)在東南新城板塊競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)最為激烈，尤其表現(xiàn)在電梯小高層及高層物業(yè)上。電梯小高層及高層物業(yè)上。 東南新城板塊及開(kāi)元東路板塊入市量最大，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析14項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型面積戶(hù)型面積戶(hù)型配比戶(hù)型配比旺銷(xiāo)戶(hù)型旺銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型盛地尊域n+1戶(hù)型，面積緊湊實(shí)用，贈(zèng)送面積大 2+1： 70-88 3+1： 115-126 4+1： 145 2+1 70-88，40% 3+1 115-126，55% 4+1 145，5%88兩房、115三房126三房、145四房花樣年華n+1戶(hù)型，面積緊湊實(shí)用，贈(zèng)

18、送面積大 11： 41 2+1： 77-81 3+1： 95-109 4+1： 126 單間 41，4% 2+1 77-81，26% 3+1 95-109，60% 4+1 126，10%77-81兩房95-115三房41單間、126四房板塊對(duì)比板塊對(duì)比入市戶(hù)型入市戶(hù)型-萬(wàn)家麗北路板塊各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析萬(wàn)家麗北路板塊戶(hù)型面積控制緊湊，絕對(duì)的n+1設(shè)計(jì)理念，供銷(xiāo)均以80平米2+1戶(hù)型、115平米內(nèi)3+1戶(hù)型為主，超過(guò)115平米戶(hù)型滯銷(xiāo)15板塊對(duì)比板塊對(duì)比入市戶(hù)型入市戶(hù)型-松雅湖板塊 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型面積戶(hù)型面積戶(hù)型配比戶(hù)型配比旺銷(xiāo)戶(hù)型旺銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型恒大翡翠

19、華庭普通平層11：46-6722：78-8732：101-12242：140-148 11：1% 22：28% 32：55% 42：16%101三房及87兩房四房碧桂園普通平層11：52-6222：78-8032：107-13542：134 11：0.2% 22：21.2% 32：70.6% 42：8%107三房及80兩房135以上三房及四房各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析松雅湖板塊戶(hù)型設(shè)計(jì)相對(duì)舒適，平層戶(hù)型居多，供銷(xiāo)均以100-120平米3房為主，超過(guò)130平米戶(hù)型滯銷(xiāo)16板塊對(duì)比板塊對(duì)比入市戶(hù)入市戶(hù)型型-開(kāi)元東路板塊 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型面積戶(hù)型面積戶(hù)型配比戶(hù)型配比旺銷(xiāo)戶(hù)型旺

20、銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型睿城戶(hù)型偏舒適，方正實(shí)用11：5022：9032：115-140 11：20% 22：40% 32：40%90兩房120以上三房恒基凱旋門(mén)戶(hù)型偏舒適，方正實(shí)用單間：29.5511：6032：145-15752：235單間：60套，20%11：60套，20%32：160套，53%52：22套， 7%145平米三房單間、157平以上戶(hù)型泊林晶城n+1戶(hù)型，面積緊湊實(shí)用，贈(zèng)送面積大11：3822：67-8832：104 11：66% 22：17% 32：17%67-88兩房38一房各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析開(kāi)元東路板塊戶(hù)型設(shè)計(jì)較為舒適，平層戶(hù)型及n+1戶(hù)型均有分布，供應(yīng)以120平米

21、以上3房為主，去化則以90平米左右2房居多，120平米以上戶(hù)型滯銷(xiāo)17板塊對(duì)比板塊對(duì)比入市戶(hù)型入市戶(hù)型-中心區(qū)板塊項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型面積戶(hù)型面積戶(hù)型配比戶(hù)型配比旺銷(xiāo)戶(hù)型旺銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型藍(lán)山郡戶(hù)型緊湊，方正實(shí)用11：44-4522：72-8932：92-11742：128-16811：13%22：37%32: 37%42：13%72-89兩房三房、四房華潤(rùn)鳳凰城n+1產(chǎn)品，戶(hù)型面積緊湊，產(chǎn)品贈(zèng)送面積較大11：81.13-81.6121（2+1）：94.48-126.0722（2+1）：97.27-126.3332（3+1）：143.11-148.8442（4+1

22、）：155.24-178.3611：14%21（2+1）：63%22（2+1）：10%32（3+1）：8%42（4+1）：5%2+1、3+1產(chǎn)品旺銷(xiāo)大面積4房戶(hù)型滯銷(xiāo)新長(zhǎng)海小戶(hù)型公寓為主11：31.55-41.3621：71.94-74.5332：85.44-88.3111：32%22：60%32: 8%單間公寓旺銷(xiāo)71平米以上戶(hù)型相對(duì)滯銷(xiāo)各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析中心區(qū)板塊戶(hù)型設(shè)計(jì)最為緊湊，公寓產(chǎn)品比重大，公寓及100平米內(nèi)2+1戶(hù)型最為旺銷(xiāo)，大面積3、4房滯銷(xiāo)18板塊對(duì)比板塊對(duì)比入市戶(hù)型入市戶(hù)型-東南新城板塊項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型面積戶(hù)型面積戶(hù)型配比戶(hù)型配比旺銷(xiāo)戶(hù)型旺銷(xiāo)戶(hù)

23、型滯銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型海德公園緊湊型n+1設(shè)計(jì)11：34-502+1：792+2：1013+1：963+2：13111：12%2+1：13%2+2：20%3+1：30%3+2：25%2+1、2+2、3+1最為旺銷(xiāo)目前大戶(hù)型暫未推出，其他全部旺銷(xiāo)楚天世紀(jì)城普通平層22：85-9332：91-13842：149-15022：57%32：40%42：3%85-93兩房三房、四房康橋長(zhǎng)郡戶(hù)型方正實(shí)用22：81-10832：128-14422：55%32：45%81-108兩房128-144三房爵士湘戶(hù)型緊湊實(shí)用22：76-8832：100-13722：40%32：60%76-88兩房三房各板塊在售物業(yè)對(duì)比

24、分析東南新城板塊戶(hù)型設(shè)計(jì)偏舒適，新推項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)偏緊湊，走勢(shì)更好，80平米左右2+1戶(hù)型100平米左右2+2或3+1最為旺銷(xiāo)19板塊對(duì)比板塊對(duì)比入市戶(hù)型入市戶(hù)型-整體整體星沙市場(chǎng)戶(hù)型供應(yīng)以2房（普遍可改3房）為主，約占46%，其次為3房（可改4房）約占26%，1房和4房占比分別占比16%，12%。結(jié)合戶(hù)型去化情況分析來(lái)看，星沙市場(chǎng)是一個(gè)典型的自住和改善需求為主的市場(chǎng)，緊星沙市場(chǎng)是一個(gè)典型的自住和改善需求為主的市場(chǎng)，緊湊湊2+12+1及及3+13+1戶(hù)型最為旺銷(xiāo)戶(hù)型最為旺銷(xiāo)。星沙市場(chǎng)是一個(gè)典型的自住和改善需求為主的市場(chǎng)，大部分項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)已經(jīng)非常成熟，90平米以?xún)?nèi)2房（可改3房）戶(hù)型在各個(gè)板塊

25、均最為旺銷(xiāo)各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析20板塊對(duì)比板塊對(duì)比價(jià)格及客群價(jià)格及客群-萬(wàn)家麗北路板塊項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)均價(jià)整體銷(xiāo)售率整體銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率主力客群主力客群花樣年華花樣年華510065%85%區(qū)位：星沙本土、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，少量市區(qū)客戶(hù)職業(yè)：教師、上班族、個(gè)體年齡：25-40歲為主盛地尊域盛地尊域460060%80%區(qū)位：星沙本地、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：上班族、個(gè)體、公務(wù)員年齡：25-45歲為主小計(jì)小計(jì)48004800區(qū)位：星沙本土和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位：星沙本土和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：?jiǎn)挝粏T工、個(gè)體職業(yè)：?jiǎn)挝粏T工、個(gè)體年齡：年齡：25-4525-45歲為主歲為主萬(wàn)家麗北路客戶(hù)群以職工、個(gè)體、教師為主，25-4

26、0歲居多各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析21板塊對(duì)比板塊對(duì)比價(jià)格及客群價(jià)格及客群-松雅湖板塊項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)均價(jià)整體銷(xiāo)售率整體銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率主力客群主力客群碧桂園威尼斯城碧桂園威尼斯城高層520084%90%區(qū)位：星沙本土及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：個(gè)體、企業(yè)高管等年齡：30-40歲為主恒大翡翠華庭恒大翡翠華庭精裝580010%68%區(qū)位：星沙本土及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、事業(yè)單位員工年齡：25-40歲為主小計(jì)小計(jì)成交均價(jià)5200-5800區(qū)位：本市和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、返鄉(xiāng)者區(qū)位：本市和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、返鄉(xiāng)者職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位工作者職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位工作者年齡：年齡：30-4030-40歲為

27、主歲為主松雅湖板塊客戶(hù)群以個(gè)體、事業(yè)單位職工為主，30-40歲居多各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析22板塊對(duì)比板塊對(duì)比價(jià)格及客群價(jià)格及客群-中心區(qū)板塊項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)均價(jià)整體銷(xiāo)售率整體銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率主力客群主力客群蝴蝶谷蝴蝶谷450073%95%區(qū)位：星沙本土、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)，市區(qū)部分客戶(hù)職業(yè)：企業(yè)員工、周邊個(gè)體多年齡：25-35歲為主藍(lán)山郡藍(lán)山郡540045%82%星沙本地居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)。25-40歲，大部分企業(yè)的中高層置業(yè)，少量普通職員；首次置業(yè)者居多，購(gòu)房主要滿(mǎn)足自住的需要小計(jì)小計(jì)4500-54004500-5400區(qū)位：星沙本土和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位：星沙本土和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：企業(yè)員工、事業(yè)

28、單位工作者職業(yè)：企業(yè)員工、事業(yè)單位工作者年齡：年齡：35-4535-45歲為主歲為主中心板塊客戶(hù)群以企業(yè)員工、個(gè)體為主，25-40歲客戶(hù)居多各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析23板塊對(duì)比板塊對(duì)比價(jià)格及客群價(jià)格及客群-開(kāi)元東路板塊項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)均價(jià)整體銷(xiāo)售率整體銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率主力客群主力客群深業(yè)睿城深業(yè)睿城500010%65%區(qū)位：星沙本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多職業(yè)：公務(wù)員及事業(yè)性單位職工、周邊企業(yè)員工年齡：25-45歲為主泊林晶城泊林晶城470020%67%區(qū)位：星沙本地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)職業(yè)：企業(yè)員工、年齡：20-35歲為主小計(jì)小計(jì)4700-50004700-5000區(qū)位：星沙本地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位：星沙

29、本地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：企業(yè)員工，公務(wù)員職業(yè)：企業(yè)員工，公務(wù)員 年齡：年齡：25-4525-45歲為主歲為主開(kāi)元東路板塊客戶(hù)群以企業(yè)單位職工、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主，25-45歲居多各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析24板塊對(duì)比板塊對(duì)比價(jià)格及客群價(jià)格及客群-中南汽車(chē)世界板塊項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)均價(jià)整體銷(xiāo)售率整體銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率主力客群主力客群恒廣國(guó)際景園恒廣國(guó)際景園520010%70%區(qū)位：星沙本土居多職業(yè)：中南汽配城個(gè)體及企業(yè)員工年齡：30-45歲為主小計(jì)小計(jì)52005200區(qū)位：本市和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（東鄉(xiāng)多）區(qū)位：本市和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（東鄉(xiāng)多）職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、事業(yè)單位工作者職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、事業(yè)單位工作者

30、，返鄉(xiāng)客戶(hù)占比不到返鄉(xiāng)客戶(hù)占比不到10% 10% 年齡：年齡：30-4530-45歲為主歲為主中南汽車(chē)世界板塊客戶(hù)群以私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶(hù)為主，30-45歲居多各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析25板塊對(duì)比板塊對(duì)比價(jià)格及客群價(jià)格及客群-東南新城板塊項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)均價(jià)整體銷(xiāo)售率整體銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率主力客群主力客群康橋長(zhǎng)郡康橋長(zhǎng)郡500054%54%區(qū)位：星沙本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，少量市區(qū)客戶(hù)職業(yè)：拆遷戶(hù)、企業(yè)員工、個(gè)體、事業(yè)單位員工年齡：25-45歲為主楚天世紀(jì)城楚天世紀(jì)城500068%79%區(qū)位：星沙本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)員工、公務(wù)員年齡：30-45歲為主爵士湘爵士湘460063%85%

31、區(qū)位：星沙本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：拆遷戶(hù)、企業(yè)員工年齡：25-45歲為主小計(jì)小計(jì)4600-50004600-5000區(qū)位：星沙本地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位：星沙本地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：企業(yè)員工、事業(yè)單位工作者職業(yè)：企業(yè)員工、事業(yè)單位工作者 年齡：年齡：25-4525-45歲為主歲為主東南新城板塊客戶(hù)群以企業(yè)員工、拆遷戶(hù)為主，25-45歲居多各板塊在售物業(yè)對(duì)比分析26板塊對(duì)比板塊對(duì)比價(jià)格及客群價(jià)格及客群星沙區(qū)域各板塊價(jià)格偏差不大，價(jià)格箱體主要在4800-5500元/平米之間，中心區(qū)板塊略高；客戶(hù)群體整體以長(zhǎng)沙縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，市區(qū)客戶(hù)量少，關(guān)鍵在于市區(qū)客戶(hù)不認(rèn)可星沙，認(rèn)為星沙僅僅是一個(gè)衛(wèi)星城，而非城區(qū)。各板塊在售

32、物業(yè)對(duì)比分析27金科意向地塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊金科意向地塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊金科地產(chǎn)意向地塊處于中心區(qū)板塊，金科將面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于本板塊以及開(kāi)元東本板塊以及開(kāi)元東路板塊。路板塊。目前兩大板塊電梯房物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，隨著片區(qū)新規(guī)劃的出臺(tái)，未來(lái)綜合體物業(yè)供應(yīng)量仍較大。2820122012年星沙典型樓盤(pán)銷(xiāo)售量年星沙典型樓盤(pán)銷(xiāo)售量20122012年年1-101-10月星沙典型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況月星沙典型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況序號(hào)序號(hào)1 12 23 34 45 56 67 7項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)蝴蝶谷蝴蝶谷華潤(rùn)鳳凰城華潤(rùn)鳳凰城諾亞山林諾亞山林睿城睿城盛地尊域盛地尊域花樣年華花樣年華海德公園海德公園開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.12.1

33、92008.12.192008.112008.112007.5.282007.5.282012.9.12012.9.12011.10.12011.10.12012.7.72012.7.72012.10.12012.10.11212年成交年成交套數(shù)套數(shù)35235221002100190190380380393393390390210210成交面積成交面積313983139823000023000023000230004100041000392003920037050370501936019360總成交金額總成交金額（萬(wàn)）（萬(wàn)）13878138781200001200001200012000204

34、90204901800018000181171811795009500均價(jià)均價(jià)4420 4420 5217 5217 5217 5217 4998 4998 4592 4592 4890 4890 4907 4907 華潤(rùn)鳳凰城引領(lǐng)星沙市場(chǎng)，12年成交面積已達(dá)23萬(wàn)方，其他樓盤(pán)走量多在4萬(wàn)平米左右29區(qū)域內(nèi)最暢銷(xiāo)戶(hù)型列舉區(qū)域內(nèi)最暢銷(xiāo)戶(hù)型列舉鳳凰城90平2+1筑夢(mèng)佳園93平3+1海德公園78平2+1海德公園110平3+1花樣年華99平3+1花樣年華116平3+1緊湊、高贈(zèng)送戶(hù)型在星沙備受親睞，同時(shí)更具競(jìng)爭(zhēng)力，能否巧妙突破10%的贈(zèng)送比例，就看設(shè)計(jì)師的水平了30小結(jié)小結(jié)城市房板塊依據(jù)行政區(qū)劃和地域

35、特性分為六個(gè)板塊：中心區(qū)板塊、開(kāi)元東路板塊、萬(wàn)家麗北路板塊、東南新城板塊、松雅湖板塊、中南汽車(chē)世界板塊。城市物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中電梯高層產(chǎn)品占據(jù)絕對(duì)主力，多層物業(yè)罕見(jiàn)。各板塊塊均以2房（可改3房）供應(yīng)為主，90-120平米戶(hù)型在各板塊 塊最為暢銷(xiāo)， 超過(guò)120平米3房和4房戶(hù)型滯銷(xiāo)嚴(yán)重。客戶(hù)群體分布單一，主要來(lái)自星沙本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，外來(lái)客戶(hù)少，25-45歲中青年客戶(hù)最多。31七、在售及潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（住宅）（一）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象范圍界定（二）競(jìng)品項(xiàng)目基本情況（三）競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品供求情況（四）競(jìng)品項(xiàng)目戶(hù)型產(chǎn)品（五）競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況 （六）競(jìng)品項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源及特征 （七）典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 本地塊容積率為4.5，不

36、適宜開(kāi)發(fā)低密度的別墅或洋房物業(yè)。 因此，本案對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的研究主要針對(duì)：高層住宅、公寓物業(yè)。高層住宅、公寓物業(yè)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象范圍界定33金科項(xiàng)目地處中心區(qū)板塊中心區(qū)板塊cbdcbd區(qū)域區(qū)域，從該板塊未來(lái)規(guī)劃看，主要以商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店及住宅物業(yè)，包括大型休閑文娛中心、商務(wù)中心等。我們從三個(gè)層面界定其競(jìng)爭(zhēng)范圍：1 1、同片區(qū)或鄰片區(qū)、同片區(qū)或鄰片區(qū) 2 2、同時(shí)期、同時(shí)期 3 3、產(chǎn)品類(lèi)似、產(chǎn)品類(lèi)似 4 4、知名品、知名品牌開(kāi)發(fā)房企，牌開(kāi)發(fā)房企，同時(shí)滿(mǎn)足其中兩個(gè)條件者。同時(shí)滿(mǎn)足其中兩個(gè)條件者。 故基本鎖定5個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：新長(zhǎng)海廣場(chǎng)、蝴蝶谷、星隆國(guó)際廣場(chǎng)、星大蜂匯、方略城市廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象范圍界定新長(zhǎng)海廣場(chǎng)近

37、期主要來(lái)自五大項(xiàng)目：新長(zhǎng)海廣場(chǎng)、蝴蝶谷、方略城市廣場(chǎng)、星隆國(guó)際、星大蜂匯項(xiàng)目方略城市廣場(chǎng)蝴蝶谷星隆國(guó)際/星大蜂匯競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象范圍界定1、新長(zhǎng)海廣場(chǎng)2、蝴蝶谷3、方略城市廣場(chǎng)4、星隆國(guó)際廣場(chǎng)5、星大蜂匯萬(wàn)家麗北路板塊中心區(qū)板塊中南汽車(chē)世界板塊東南新城板塊開(kāi)元東路板塊松雅湖板塊1 13 34 42 25 5項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于中心區(qū)板塊35項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)樓盤(pán)地址樓盤(pán)地址所屬板塊所屬板塊物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量物業(yè)類(lèi)型及數(shù)量開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間占地面積占地面積建筑面積建筑面積（平米）（平米）容積率容積率綠化率綠化率新長(zhǎng)海廣新長(zhǎng)海廣場(chǎng)場(chǎng)星沙板倉(cāng)路與向陽(yáng)路交匯處中心區(qū)板塊7棟高層住宅、2棟商務(wù)公寓、1棟酒店、2棟寫(xiě)字樓2

38、011.10108108畝畝660000（已推出約6萬(wàn)平米）5.830%蝴蝶谷蝴蝶谷沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東升路42號(hào)（原星沙物流中心）中心區(qū)板塊10棟29-34層高層2008年底9090畝畝350000（已推出約28萬(wàn)平米）5.530%星隆國(guó)際星隆國(guó)際廣場(chǎng)廣場(chǎng)星沙天華路與開(kāi)元路交匯處中心區(qū)板塊1棟32層高層 2012.91515畝畝568307.9720%星大峰匯星大峰匯星沙天華路與開(kāi)元路交匯處中心區(qū)板塊1棟31層高層2012.115 5畝畝27140820%方略城市方略城市廣場(chǎng)廣場(chǎng)星沙開(kāi)元東路與東四線交匯處開(kāi)元東路板塊9棟高層住宅、1棟商務(wù)公寓、1棟寫(xiě)字樓未售123123畝畝4273254.536.

39、8%普通住宅項(xiàng)目規(guī)模大都在3535萬(wàn)平米萬(wàn)平米以上，容積率高，產(chǎn)品類(lèi)型涵蓋了住宅、商務(wù)公寓、酒店、大型集中商業(yè)體和寫(xiě)字樓；公寓項(xiàng)目規(guī)模較小，但位置優(yōu)越。競(jìng)品項(xiàng)目基本情況普通住宅項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，物業(yè)類(lèi)型豐富；公寓項(xiàng)目規(guī)模較小，位置優(yōu)越，容積率高36競(jìng)品項(xiàng)目戶(hù)型產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶(hù)型面積戶(hù)型面積戶(hù)型配比戶(hù)型配比旺銷(xiāo)戶(hù)型旺銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型新長(zhǎng)海廣場(chǎng)新長(zhǎng)海廣場(chǎng)（當(dāng)期）（當(dāng)期）小戶(hù)型公寓為主，面積緊湊11：31.55-41.3621：71.94-74.5332：85.44-88.31 11：32% 21：60% 32：8%31-411房71-742房85平米三房相對(duì)滯銷(xiāo)

40、蝴蝶谷蝴蝶谷緊湊型剛需產(chǎn)品為主、嚴(yán)格控制總價(jià)22：82-8932：98-129 22：48% 32：52%2房120平以上三房星隆國(guó)際廣星隆國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)小戶(hù)型公寓為主，面積緊湊11：53-7121：96-110 11：81% 21：19%53-71公寓沒(méi)有明顯傾向星大峰匯星大峰匯小戶(hù)型公寓為主，面積緊湊11：42-5922：89-10932：133-147 11：56% 22：22% 32：22%42-59公寓沒(méi)有明顯傾向方略城市廣方略城市廣場(chǎng)場(chǎng)剛需型產(chǎn)品和舒適型產(chǎn)品設(shè)計(jì) 11：45 22：72 22：85-88 22：100 32：105 32：115-117 11：7% 22：15% 22：

41、37% 22：4% 32：14% 32：23%未售未售普通住宅以70-90平米兩房為主打戶(hù)型，公寓以40-59平米一房為主37項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)均價(jià)整體銷(xiāo)售率整體銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率當(dāng)期銷(xiāo)售率新長(zhǎng)海廣場(chǎng)新長(zhǎng)海廣場(chǎng)530016%70%蝴蝶谷蝴蝶谷442073%95%星隆國(guó)際廣場(chǎng)星隆國(guó)際廣場(chǎng)690055%70%星大峰匯星大峰匯690055%55%方略城市廣場(chǎng)方略城市廣場(chǎng)未售未售未售競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況價(jià)格實(shí)現(xiàn)情況區(qū)別大，中心區(qū)域公寓價(jià)格明顯高于cbd區(qū)域項(xiàng)目，而cbd區(qū)域新長(zhǎng)海項(xiàng)目明顯高于位于高速旁的蝴蝶谷，區(qū)域價(jià)差約1600元/平米，項(xiàng)目?jī)r(jià)差約1000元/平米38競(jìng)品項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源及特征 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名

42、稱(chēng)主力客群主力客群新長(zhǎng)海廣場(chǎng)新長(zhǎng)海廣場(chǎng)客戶(hù)主要為星沙本地居民和在當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)企業(yè)主，少量的馬王堆、四方坪等市區(qū)客戶(hù)及其他市州客戶(hù)?？蛻?hù)年齡：25-40歲蝴蝶谷蝴蝶谷客戶(hù)來(lái)源：主要還是星沙本地、周邊老區(qū)改善的群體；客戶(hù)職業(yè)：做生意的多，企業(yè)員工有一部分客戶(hù)年齡：偏年輕，30歲以?xún)?nèi)的多星隆國(guó)際廣場(chǎng)星隆國(guó)際廣場(chǎng)客戶(hù)來(lái)源：主要還是星沙本地私企老板、個(gè)體為主，少量市區(qū)客戶(hù)；客戶(hù)職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)居多客戶(hù)年齡：30-45歲的居多星大峰匯星大峰匯客戶(hù)來(lái)源：主要還是星沙本地私企老板、個(gè)體為主，少量市區(qū)客戶(hù)；客戶(hù)職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)居多客戶(hù)年齡：30-45歲的居多方略城市廣場(chǎng)方略城市廣場(chǎng)未售客戶(hù)來(lái)源區(qū)別不大，主要為長(zhǎng)沙

43、縣及星沙本地居民、個(gè)體戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，市區(qū)客戶(hù)少客戶(hù)主要為星沙本地居民和個(gè)體戶(hù)，少量的馬王堆、四方坪等市區(qū)客戶(hù)及其他市州客戶(hù)?？蛻?hù)年齡：25-40歲居多在售競(jìng)品項(xiàng)目分析（一）、新長(zhǎng)海廣場(chǎng)（在售）項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 尚都城位于板倉(cāng)路與向陽(yáng)路交匯處，東長(zhǎng)沙cbd。占地108畝，總建筑面積66萬(wàn)平米，涵蓋200米地標(biāo)級(jí)建筑、五星級(jí)奢華酒店、5a甲級(jí)寫(xiě)字樓、公館、公寓、高端住宅等多元化業(yè)態(tài)。規(guī)模大、純高層、現(xiàn)代風(fēng)格，定位中高端規(guī)模大、純高層、現(xiàn)代風(fēng)格，定位中高端現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格 在售競(jìng)品項(xiàng)目分析戶(hù)型面積戶(hù)型面積在售產(chǎn)品供應(yīng)中以在售產(chǎn)品供應(yīng)中以71-7471-74平米平米2 2房為主，其房為主，其次為次為32-4

44、132-41平米平米1 1房房在售產(chǎn)品戶(hù)型配比面積段套數(shù)比例31.55-41.3632632%71.94-74.5361160%85.44-88.31818%合計(jì)1018100%在售競(jìng)品項(xiàng)目分析戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型緊湊，主要通過(guò)空中花園、外陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送戶(hù)型緊湊，主要通過(guò)空中花園、外陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送 38.57平1房戶(hù)型方正，面積緊湊，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送。 72平2+1戶(hù)型實(shí)用方正，帶空中花園，贈(zèng)送面積大，可變性強(qiáng)。 85平2+1戶(hù)型實(shí)用方正，帶空中花園，贈(zèng)送面積大，可變性強(qiáng)。在售競(jìng)品項(xiàng)目分析銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所波動(dòng)，2011年9月項(xiàng)目以5500元/平米左右均價(jià)開(kāi)盤(pán)，至2012年初上漲至約5800元/平米

45、，目前價(jià)格有所下跌，成交價(jià)在5300元/平米左右。在售競(jìng)品項(xiàng)目分析在售產(chǎn)品銷(xiāo)售情況在售產(chǎn)品銷(xiāo)售情況整體去化速度較快，緊湊整體去化速度較快，緊湊1 1房、房、2 2房去化相對(duì)較房去化相對(duì)較好，好，85-8885-88平米平米2 2房去化較慢。房去化較慢。高層31.55-41.3671.94-75.7185.44-88.31合計(jì)套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()總量3261182661145618817049101864493可售7525871961457646400631721169已售25192394153104235304370143324銷(xiāo)售率77%78%68%68%43%4

46、3%70%67%年均去化約4萬(wàn)平米在售競(jìng)品項(xiàng)目分析客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)主要來(lái)源于星沙城區(qū)，合計(jì)占比約客戶(hù)主要來(lái)源于星沙城區(qū)，合計(jì)占比約52%52%，其次為，其次為長(zhǎng)沙市客戶(hù)，占比約長(zhǎng)沙市客戶(hù)，占比約21%21%，；職業(yè)以個(gè)體戶(hù)為主，占，；職業(yè)以個(gè)體戶(hù)為主，占比約比約41%41%，周邊私營(yíng)業(yè)主較多，占比，周邊私營(yíng)業(yè)主較多，占比23%23%在售競(jìng)品項(xiàng)目分析（二）、蝴蝶谷（在售）在售競(jìng)品項(xiàng)目分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 蝴蝶谷項(xiàng)目位于星沙文化公園南側(cè),總建筑面積35萬(wàn)平米,由新金鴻聯(lián)合美國(guó)wy與地爾國(guó)際傾力打造；整個(gè)樓盤(pán)采用32-34層歐式俊朗建筑風(fēng)格和東南亞熱帶風(fēng)情園林，小區(qū)以庭院式組團(tuán)圍合進(jìn)行布局和管理

47、，同時(shí)有近22種戶(hù)型設(shè)計(jì)可供選擇；蝴蝶谷位處星沙生活區(qū)中心要塞，豪華會(huì)所、幼兒園、廣場(chǎng)、噴泉、綠地、羽球場(chǎng)、兒童樂(lè)園等休閑、娛樂(lè)、教育配套完善；周邊公園、超市、廣場(chǎng)、酒店、銀行等配套齊全。 規(guī)模較大、純高層、法式風(fēng)格，定位中低端規(guī)模較大、純高層、法式風(fēng)格，定位中低端法式風(fēng)格法式風(fēng)格 在售競(jìng)品項(xiàng)目分析戶(hù)型面積戶(hù)型面積產(chǎn)品供應(yīng)主要為舒適型產(chǎn)品供應(yīng)主要為舒適型2 2房和房和3 3房產(chǎn)品，兩房產(chǎn)品，兩房面積在房面積在78-8978-89平米，平米，3 3房在房在126-129126-129平米平米面積段套數(shù)比例78-8919650%98-12919650%合計(jì)392100%在售產(chǎn)品戶(hù)型配比在售競(jìng)品項(xiàng)目

48、分析戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型偏舒適，面積偏大，主要通過(guò)飄窗和陽(yáng)臺(tái)和贈(zèng)戶(hù)型偏舒適，面積偏大，主要通過(guò)飄窗和陽(yáng)臺(tái)和贈(zèng)送，贈(zèng)送率較低送，贈(zèng)送率較低 78-89平2房戶(hù)型偏舒適，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較小 126-129平3房戶(hù)型偏舒適設(shè)計(jì)，帶入戶(hù)花園，主次臥均帶飄窗，贈(zèng)送面積較小在售競(jìng)品項(xiàng)目分析銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格波動(dòng)明顯，本期產(chǎn)品自2011年8月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，不到400套房源去化了一年多的時(shí)間，走勢(shì)緩慢，價(jià)格從5000元/平米下滑到了低點(diǎn)時(shí)的4150元/平米，目前交價(jià)在4400-4500元/平米。在售競(jìng)品項(xiàng)目分析已上市產(chǎn)品銷(xiāo)售情況已上市產(chǎn)品銷(xiāo)售情況從戶(hù)型去化速度看，從戶(hù)型去化速度看，2 2房走勢(shì)要好于房

49、走勢(shì)要好于3 3房，目前房，目前整體走勢(shì)較為平均整體走勢(shì)較為平均高層78-8998-129合計(jì)套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()總量196163641962173339238097可售6537111152171689已售190163071852057837536885銷(xiāo)售率97%99%94%95%95%97%年均去化約3萬(wàn)平米在售競(jìng)品項(xiàng)目分析客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)主要來(lái)源于星沙城區(qū)，合計(jì)占比約客戶(hù)主要來(lái)源于星沙城區(qū)，合計(jì)占比約54%54%，其次為長(zhǎng)沙市，其次為長(zhǎng)沙市區(qū)客戶(hù)，占比約區(qū)客戶(hù)，占比約25%25%，市區(qū)客戶(hù)主要以馬王堆、四方坪客戶(hù)，市區(qū)客戶(hù)主要以馬王堆、四方坪客戶(hù)為主；職業(yè)以星沙產(chǎn)業(yè)園

50、區(qū)企業(yè)職工為主，占比約為主；職業(yè)以星沙產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)職工為主，占比約46%46%，周，周邊私營(yíng)業(yè)主占比約邊私營(yíng)業(yè)主占比約24%24%，少量的公務(wù)員，少量的公務(wù)員在售競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)說(shuō)明：重點(diǎn)說(shuō)明：蝴蝶谷項(xiàng)目在應(yīng)對(duì)高速噪音問(wèn)題影響方面主要通過(guò)以下幾種方式弱化客戶(hù)感知，其蝴蝶谷項(xiàng)目在應(yīng)對(duì)高速噪音問(wèn)題影響方面主要通過(guò)以下幾種方式弱化客戶(hù)感知，其一，做了基本的硬件防護(hù)措施，如高速沿線建立視覺(jué)圍擋、建筑本身采用了粘土空一，做了基本的硬件防護(hù)措施，如高速沿線建立視覺(jué)圍擋、建筑本身采用了粘土空心磚、雙層中空玻璃等；其二、當(dāng)客戶(hù)看房時(shí)盡量將客戶(hù)安排在售樓部?jī)?nèi)安靜的位心磚、雙層中空玻璃等；其二、當(dāng)客戶(hù)看房時(shí)盡量將

51、客戶(hù)安排在售樓部?jī)?nèi)安靜的位置就坐，并盡可能讓客戶(hù)背對(duì)高速落座；其三，如果客戶(hù)硬是追問(wèn)高速噪音問(wèn)題如置就坐，并盡可能讓客戶(hù)背對(duì)高速落座；其三，如果客戶(hù)硬是追問(wèn)高速噪音問(wèn)題如何解決，則答復(fù)其公司打算做高速噪音隔離屏。何解決，則答復(fù)其公司打算做高速噪音隔離屏。（三）、星隆國(guó)際廣場(chǎng)（在售）在售競(jìng)品項(xiàng)目分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 星隆國(guó)際廣場(chǎng)是由湖南波隆投資集團(tuán)股份有限公司開(kāi)發(fā)。凈用地面積為5715.21平方米，一棟32層單體樓，1至4層為商業(yè)裙樓，5-32層為公寓式住宅，總建筑面積54065.71平方米。規(guī)模小、純規(guī)模小、純sohosoho公寓住宅，地理位置優(yōu)越公寓住宅，地理位置優(yōu)越現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格 在售競(jìng)

52、品項(xiàng)目分析戶(hù)型面積戶(hù)型面積產(chǎn)品供應(yīng)中以產(chǎn)品供應(yīng)中以53-7153-71平米小戶(hù)型公寓為主平米小戶(hù)型公寓為主在售產(chǎn)品戶(hù)型配比面積段套數(shù)比例53-7145981%96-11010819%合計(jì)567100%在售競(jìng)品項(xiàng)目分析戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型方正緊湊，基本無(wú)贈(zèng)送面積戶(hù)型方正緊湊，基本無(wú)贈(zèng)送面積 110平2房戶(hù)型方正緊湊，分布在樓棟的三個(gè)角，采光良好，投資辦公皆可 53平1房戶(hù)型方正實(shí)用，功能齊全。在售競(jìng)品項(xiàng)目分析銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目2012年9月開(kāi)盤(pán)，價(jià)格穩(wěn)定，小幅上揚(yáng)，9月以6800元/平米價(jià)格開(kāi)盤(pán)后，目前價(jià)格略微上升，成交價(jià)在6900元/平米左右。在售競(jìng)品項(xiàng)目分析在售產(chǎn)品銷(xiāo)售情況在售產(chǎn)品銷(xiāo)售情況

53、整體去化速度較快，整體去化速度較快，53-6053-60平米小面積公寓去平米小面積公寓去化量最大化量最大,110,110平米戶(hù)型總量少，走勢(shì)較快平米戶(hù)型總量少，走勢(shì)較快高層53-7196-110合計(jì)套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()總量459281581081123156739389可售2231389732342725517324已售2361426176780431222065銷(xiāo)售率51%50%70%69%55%56%在售競(jìng)品項(xiàng)目分析客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)主要來(lái)源于星沙及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占比約客戶(hù)主要來(lái)源于星沙及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占比約67%67%，其次為長(zhǎng)沙，其次為長(zhǎng)沙市區(qū)客戶(hù)，占比約市區(qū)客戶(hù)，占比約28

54、%28%，職業(yè)主要以星沙個(gè)體戶(hù)、私營(yíng)業(yè)主，職業(yè)主要以星沙個(gè)體戶(hù)、私營(yíng)業(yè)主居多，合計(jì)占比約居多，合計(jì)占比約70%70%在售競(jìng)品項(xiàng)目分析（四）、星大峰匯（在售）在售競(jìng)品項(xiàng)目分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 星大峰匯項(xiàng)目由湖南佳美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，位于開(kāi)元路與天華中路交匯處，星沙通程廣場(chǎng)東側(cè)，長(zhǎng)沙縣縣政府斜對(duì)面，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地面積為3368，總規(guī)劃建筑面積27140，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)236戶(hù)，項(xiàng)目含商務(wù)公寓、商業(yè)裙樓，其中商務(wù)公寓面積約24074，商業(yè)3066。規(guī)模小、純商務(wù)公寓物業(yè)、定位中端規(guī)模小、純商務(wù)公寓物業(yè)、定位中端現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格 在售競(jìng)品項(xiàng)目分析戶(hù)型面積戶(hù)型面積產(chǎn)品供應(yīng)中以54-59平米商務(wù)公寓為

55、主，89平米以上偏大面積戶(hù)型較星隆國(guó)際比重大在售產(chǎn)品戶(hù)型配比面積段套數(shù)比例54-5913256%89-1095222%133-1475222%合計(jì)236100%在售競(jìng)品項(xiàng)目分析戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型方正緊湊，但功能齊全，戶(hù)型方正緊湊，但功能齊全，sohosoho公寓辦公公寓辦公、投資皆宜、投資皆宜 109平戶(hù)型方正，功能齊全，適合小型企業(yè)辦公用 54平戶(hù)型方正實(shí)用，適合小型工作室辦公。在售競(jìng)品項(xiàng)目分析銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目2012年11月開(kāi)盤(pán)，價(jià)格穩(wěn)定，11月以6700元/平米左右的價(jià)格開(kāi)盤(pán)后，目前價(jià)格略有上升，成交價(jià)在6900元/平米左右。在售競(jìng)品項(xiàng)目分析已上市產(chǎn)品銷(xiāo)售情況已上市產(chǎn)品銷(xiāo)售情況整體

56、去化速度較快，開(kāi)盤(pán)去化約50%，60平米以下小面積1房去化量最大高層54-5989-109133-147合計(jì)套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()套數(shù)面積()總量104583066647666909423621400可售4223512825913345431039485已售62347938388533455113011915銷(xiāo)售率59%60%57%60%50%50%55%56%在售競(jìng)品項(xiàng)目分析客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)主要來(lái)源于長(zhǎng)沙縣，合計(jì)占比約客戶(hù)主要來(lái)源于長(zhǎng)沙縣，合計(jì)占比約61%61%，其次為長(zhǎng)沙市區(qū)，其次為長(zhǎng)沙市區(qū)客戶(hù)，占比約客戶(hù)，占比約29%29%，職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體戶(hù)居多，合計(jì)占，職業(yè)以私

57、營(yíng)業(yè)主及個(gè)體戶(hù)居多，合計(jì)占比約比約70%70%，投資需求占主導(dǎo)，投資需求占主導(dǎo)在售競(jìng)品項(xiàng)目分析潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析萬(wàn)家麗北路板塊中心區(qū)板塊中南汽車(chē)世界板塊東南新城板塊開(kāi)元東路板塊松雅湖板塊1、新長(zhǎng)海廣場(chǎng)2、蝴蝶谷3、方略城市廣場(chǎng)4、華潤(rùn)鳳凰城四期1 13 32 24 4潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（一）、新長(zhǎng)海廣場(chǎng)二期二批（二）、蝴蝶谷三期主推4棟住宅主推3棟住宅潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（三）、方略城市廣場(chǎng)一期（四）、華潤(rùn)鳳凰城四期546主推3棟住宅主推3棟住宅789潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目項(xiàng)目推出產(chǎn)品推出產(chǎn)品戶(hù)型戶(hù)型總量總量推出時(shí)間推出時(shí)間新長(zhǎng)海廣場(chǎng)二期二批4棟高層2t4、2t622：80-9032：110-13042

58、：140-160約900套2013年下半年蝴蝶谷三期3棟高層2t422：80-9032：97-130約520套各占約260套2013年上半年方略城市廣場(chǎng)一期3棟高層2t411：4522：71-10032：105-117約545套2013年中華潤(rùn)鳳凰城四期3棟高層不詳不詳不詳2013年底項(xiàng)目住宅物業(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目住宅物業(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目20132013年將主要推出年將主要推出2t42t4戶(hù)普宅產(chǎn)品，戶(hù)普宅產(chǎn)品，數(shù)量普遍較大，預(yù)期將以數(shù)量普遍較大，預(yù)期將以9090平米以?xún)?nèi)兩房居多。預(yù)計(jì)總量在平米以?xún)?nèi)兩房居多。預(yù)計(jì)總量在30003000套左右。除新長(zhǎng)海項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目即將推出產(chǎn)品主要套左右。除新長(zhǎng)海項(xiàng)

59、目外，其他項(xiàng)目即將推出產(chǎn)品主要為臨路產(chǎn)品，舒適度一般，為臨路產(chǎn)品，舒適度一般，項(xiàng)目未來(lái)2-3年競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境未來(lái)2-3年周邊競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于兩個(gè)片區(qū)：一方面地塊周邊項(xiàng)目如，新長(zhǎng)海廣場(chǎng)、蝴蝶谷、美凱龍；另一方面則來(lái)自于同片區(qū)、價(jià)格差別不大的中心區(qū)板塊，如方略城市廣場(chǎng)、湖灣世景、鳳凰城四期等項(xiàng)目。項(xiàng)目未來(lái)項(xiàng)目未來(lái)2-32-3年面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于項(xiàng)目周邊樓盤(pán)年面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于項(xiàng)目周邊樓盤(pán)及中心區(qū)部分樓盤(pán)及中心區(qū)部分樓盤(pán)項(xiàng)目第一圈層第二圈層72主力面積段主力面積段1313年老盤(pán)新推貨量（萬(wàn)方年老盤(pán)新推貨量（萬(wàn)方) )44441251258181122122808014014082829595444411

60、0110434311011088-13088-13085851301307979100100838311011076761151157575110110898912712712012024524578781041048181112112959511511513913915015081811201203535707084841761768080124124808012812889891301304040909086861201207777105105595912012020132013年星沙新入市量預(yù)測(cè)年星沙新入市量預(yù)測(cè)注：除另有說(shuō)明外其他全部指高層物注：除另有說(shuō)明外其他全部指高層物業(yè)業(yè)洋房洋房