大廈接管方案范例

1、整體解決方案系列大廈接管方案（標(biāo)準(zhǔn)、完整、實(shí)用、可修改）GL實(shí)用范本 | DOCUMENT TEMPLATEFS-QG-18074編號(hào)：大廈接管方案Buildi ng Takeover Scheme Template說明：為明確各負(fù)責(zé)人職責(zé)，充分調(diào)用工作積極性，使人員隊(duì)伍與目 標(biāo)管理科學(xué)化、制度化、規(guī)范化，特此制定XX大廈接管方案第一章概況項(xiàng)目簡介XXXX物業(yè)管理有限公司簡介在交易中心大廈的物業(yè)管理服務(wù)臺(tái)中，我們將以真摯熱 忱與細(xì)心周到服務(wù)，讓大廈的業(yè)主感覺到物業(yè)管理帶來的無 微不至的關(guān)懷，實(shí)現(xiàn) XX的公司服務(wù)口號(hào)。大廈管理構(gòu)想針對大廈設(shè)備種類齊全，建筑標(biāo)準(zhǔn)高檔的物特點(diǎn)，我們 將以先進(jìn)的服務(wù)理

2、念、明晰的管理思想為依托，通過嚴(yán)密的 服務(wù)組織和精心的專業(yè)策劃，讓每一個(gè)細(xì)微處盡在掌握之中。在大廈物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)中，我們將大廈管理機(jī)構(gòu)與 XX模式的專業(yè)化運(yùn)作體系有機(jī)結(jié)合起來，從而達(dá)到共性化管理與個(gè)性化服務(wù)高度統(tǒng)一與完美再現(xiàn)，塑出又一件新康物業(yè)精品，在合同期內(nèi)，我們的服務(wù)將確保顧客滿意度達(dá)95%以以上，維修及時(shí)率達(dá) 98%以上我們的管理半確保房屋完好率 達(dá)98%以上，轄區(qū)內(nèi)不發(fā)生任何安全事故。并力爭使成為增 城、乃至廣州的典范。在我們的努力下，您的物業(yè)將獲得最大的收益。大廈的接管條件為達(dá)到上述管理和服務(wù)目標(biāo)，并確保管理方案的有效實(shí)施，大廈在管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和辦公物資配備方面也應(yīng)與之相符合。1.

3、管理費(fèi)結(jié)合政府的大廈管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（_）及增城的實(shí)際情況，我 們初步估算大廈的管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)在元 -元之間，在此基礎(chǔ)上 我司將按管理收每年撮 10%的管理者酬金。2. 主要辦公物資裝備需求主要辦公場地及物資裝備一欄名稱數(shù)量備注名稱數(shù)量備注經(jīng)理室20平方米保險(xiǎn)柜1個(gè)財(cái)務(wù)室20平方米沙發(fā)1套會(huì)議室50平方米文件柜9個(gè)辦公區(qū)60平方米培訓(xùn)器材1套協(xié)商再定辦公室30平方米三輪車2部高度室30平方米人貨車1部辦公室30平方米電焊機(jī)操作室30平方米沖擊鉆倉庫50平方米切割機(jī)檔案室20平方米手電鉆電話機(jī)7部砂輪機(jī)傳真機(jī)1部疏通機(jī)第二章總體管理構(gòu)想在大廈物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)中，我們將大廈管理機(jī)構(gòu)與 新康模式的專業(yè)化動(dòng)作

4、體系有機(jī)結(jié)合起來，從而達(dá)到共性化 管理與個(gè)性化服務(wù)高度統(tǒng)一與完美再現(xiàn)。同時(shí)，我們對每一 個(gè)體系的運(yùn)作方式上引入動(dòng)態(tài)管理模式，以求在運(yùn)動(dòng)過程中 不斷完善，不斷發(fā)展，為斷進(jìn)步。大廈物業(yè)管理系統(tǒng)總圖：物業(yè)常規(guī)服務(wù)體系：包含:清潔綠化，保安，車輛管理， 消防等一系列物業(yè)管理常規(guī)的管理服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)作流程及 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備設(shè)施維保體系：針對大廈的公共設(shè)備及設(shè)施的維護(hù)， 保養(yǎng)反規(guī)定的動(dòng)作流程和作業(yè)要求。質(zhì)量管理運(yùn)行體系：為確保大廈牧業(yè)管理的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn) 即定的質(zhì)量目標(biāo)而制定一系列管理服務(wù)規(guī)范，主要依據(jù)我們 所實(shí)施的IS09001質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。資源供給保障體系：公司動(dòng)作所需的重要資源的管理體 系，包括人力資源的

5、招聘，培訓(xùn)和管理，也包括重要檔案資 料以及維護(hù)物業(yè)所需的設(shè)備工具及物料的采購，保管和檢驗(yàn) 等。網(wǎng)絡(luò)信息支持體系：利用數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為手段，通過建 立相應(yīng)的程序應(yīng)用軟件，實(shí)現(xiàn)信息交流和相應(yīng)的物業(yè)管理服 務(wù)功能。主要包括：內(nèi)部辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。第三章機(jī)構(gòu)及人員配備大廈管理處以經(jīng)理為管理核心，下設(shè)四部，扁平狀的機(jī)構(gòu)，最大限度滿足精簡，高效的設(shè)置原則：大廈管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置圖各部門的職能分工及列表及人員編制（注：人員編制系據(jù)經(jīng)驗(yàn)推測，操作時(shí)應(yīng)按大廈實(shí)際情況調(diào)整）大廈財(cái)務(wù)部與職能分配大廈事務(wù)處職能人員配置第四章大廈物業(yè)管理動(dòng)作體 系第一.物業(yè)管理動(dòng)作體系概述大廈系高檔寫字樓，大廈業(yè)主及用戶的素質(zhì)較高，對牧 業(yè)管

6、理也必然提出更高的要求，鑒于此，在物業(yè)管理日常動(dòng) 作上，我們將對大廈實(shí)施高起點(diǎn)， 主標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理與服務(wù)。 通過科學(xué)的管理，優(yōu)質(zhì)和服務(wù)，全面提升大廈物業(yè)管理水平， 營造一個(gè)高的自然環(huán)境及和諧的人文環(huán)境，短期內(nèi)在濟(jì)南建 立一座物業(yè)管理的優(yōu)秀示范大廈。從而提升大廈知名度，同 時(shí)也提升大廈辦公的企業(yè)的整體形象。為此，我們在大廈管 理處的運(yùn)作中將建立一套系統(tǒng)的，嚴(yán)密的，科學(xué)規(guī)范的日常 運(yùn)行體系和管理流程，并配以嚴(yán)格的，全面的質(zhì)量監(jiān)督保證 體系，使物業(yè)保值增值，從而大廈物業(yè)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 提供可靠保障。主要中心思想有如下幾點(diǎn)：1. 貫徹“以人為本”的管理理念物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，即

7、物業(yè)所 有人（業(yè)主）和使用人，對物業(yè)的良好管理，也是為了對人的 良好服務(wù)。可以說物業(yè)管理一切斷了人，或者說首先是為了 人。為了人的生活，工作和享受，為了人的健康，交往和成 長。這是物業(yè)管理服務(wù)的基本出發(fā)點(diǎn)和歸宿。因此，在我們 即將實(shí)施的物業(yè)管理方案中，首先將引入的是“以人為本” 的管理思想，把對人（也即業(yè)主）的服務(wù)管理作為物業(yè)管理工 作的核心。即在大廈范圍內(nèi)，從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)用戶需求提 供專業(yè)化管理和個(gè)性化服務(wù)，緊緊圍繞人的客觀實(shí)際與需求 為大廈及用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適，寧靜，高雅，快捷的辦公環(huán)境，在物業(yè)管理與服務(wù)上最大限度滿足用戶需求，并在此基礎(chǔ)上 為用戶創(chuàng)造一個(gè)從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代風(fēng)貘，以具

8、有個(gè) 性特征的生活工作方式。2. 全面導(dǎo)入IS09001（2000版）質(zhì)量體系我們認(rèn)為，引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化管理手段是物業(yè)管理自身發(fā)展和 提高的需要，它將為物業(yè)管理的整體運(yùn)作提供一個(gè)強(qiáng)有力的 質(zhì)量管理系統(tǒng)，從而在制度上保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是優(yōu)質(zhì)，高效，穩(wěn)定，到位的物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。因此，我們將在 大廈牧業(yè)管理的全過程中導(dǎo)入最新的2000版IS09001質(zhì)量體系，將管理服務(wù)的每個(gè)程序都納入質(zhì)量體系，并進(jìn)行細(xì)化 量化，形成科學(xué)統(tǒng)一的管理服務(wù)規(guī)范，使物業(yè)管理的每一個(gè) 作業(yè)環(huán)節(jié)均處在嚴(yán)密細(xì)致的質(zhì)量監(jiān)控之下，以保證服務(wù)質(zhì)量， 規(guī)范服務(wù)體系；在實(shí)行全面標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)，我們還將根據(jù)用 戶需求的變化，及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的程序

9、規(guī)范，以實(shí)現(xiàn)一種持續(xù) 改進(jìn)的動(dòng)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。3.建立準(zhǔn)確迅速的管理水平自監(jiān)自測系統(tǒng)隨時(shí)關(guān)注管理服務(wù)實(shí)施效果，進(jìn)行實(shí)時(shí)測，通過定期或不定期的業(yè)主意見調(diào)查，經(jīng)常性的業(yè)主走訪，24小時(shí)服務(wù)電話，管理處參與的信息收集及通暢的內(nèi)部聯(lián)絡(luò)體系等，建立 全面快捷的信息反饋機(jī)制，將業(yè)主的需要是否得到最大限度 滿足作為衡量物業(yè)管理水平和檢驗(yàn)物業(yè)管理質(zhì)量的主要標(biāo) 準(zhǔn)，形成一個(gè)對自身管理水平進(jìn)行準(zhǔn)確評價(jià)的自我監(jiān)測系統(tǒng)。 通過完善自我監(jiān)測系統(tǒng)這面“鏡子”隨時(shí)校正工作中的不足，不斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平，真正實(shí)現(xiàn)高水平的物業(yè)管理， 達(dá)到：管理制度-熱情，設(shè)施設(shè)備-完好，服務(wù)項(xiàng)目-齊全，服務(wù)程序-規(guī)范，服務(wù)技能-嫻熟，

10、服務(wù)效率-快捷，服務(wù)方式-靈活，服務(wù)態(tài)度-熱情，服務(wù)收費(fèi)-合理。我們的方向：在于通過高水平物業(yè)管理的實(shí)施，為大廈業(yè)主（用戶）創(chuàng)造一種“天時(shí)，地利，人和”三“人”合一的發(fā)展氛圍，充分體現(xiàn)物業(yè)管理管理創(chuàng)造美好新生活的時(shí)代概念。在具體服務(wù)程序上，將充分考慮并貫徹“以人為本”，“持續(xù)的質(zhì)量改進(jìn)”和“實(shí)時(shí)監(jiān)測系統(tǒng)”的管理思想，使大廈物業(yè)管理形成一個(gè)良性向上的運(yùn)行體系。二.廈物業(yè)常規(guī)服務(wù)運(yùn)作體系物業(yè)接管驗(yàn)收是開發(fā)單位將已建成的物業(yè)向管理單位移交的過程，是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，物業(yè)部會(huì)同工程部對大廈的土建部份，水電，消防，空調(diào)，暖氣等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查驗(yàn)收。大廈的本體維護(hù)保養(yǎng)目

11、標(biāo)：實(shí)現(xiàn)大廈房屋完好率 98%以上,房屋維修及時(shí)率99%以上，維修質(zhì)量合格證達(dá) 100%延長物業(yè)使用壽命，使物業(yè)常住常新，維持大樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力實(shí)施方法：物業(yè)部制定嚴(yán)格的日常巡視檢查制度，責(zé)任到人，分工明確，全面掌握房屋的基本情況，對大樓的的樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的及時(shí)的維修，養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好，整潔和美觀，主要做好以下工作：大廈標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的完善及合理化建議發(fā)行項(xiàng)目的實(shí)施；承重部位的維修保養(yǎng)結(jié)構(gòu)部位的維修保養(yǎng)外圍道路、公共配套設(shè)施及公共志的維護(hù)保養(yǎng)制訂年度房屋本體修繕計(jì)劃大廈其他日常維修養(yǎng)護(hù)。涉及到的質(zhì)量文件：大廈日常巡視記錄 大廈物業(yè)維修記錄大廈建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制

12、度保安服務(wù)及車輛管理大廈保安服務(wù)和車輛管理衽一體化作業(yè)。制定完善的保安工作程序、管理辦法、訓(xùn)練制度、動(dòng)作流程和停車場管理 制度，加強(qiáng)保安工作，規(guī)范停車場管理，向業(yè)主提供生活和 辦公的安全保障。確保無物業(yè)管理責(zé)任發(fā)生的重大刑事案件，增強(qiáng)業(yè)主安全感。主要有以下幾方面 ：保安服務(wù)方面：加強(qiáng)對保安人員的的培訓(xùn)，保安人員掌握大廈各單位的基本情況，掌握樓內(nèi)重點(diǎn)部位，熟悉大廈及周邊情況，認(rèn)真負(fù)責(zé)、文明執(zhí)勤、言行規(guī)范；合理編制固定保安崗位和流動(dòng)巡邏崗，明確崗位責(zé)任；建立24小時(shí)全天候保安站崗巡邏制度 ；智能化監(jiān)控系統(tǒng)的應(yīng)用；如可視對講、閉路監(jiān)控、防盜防 災(zāi)報(bào)警的有效控制及運(yùn)作，監(jiān)控系統(tǒng)保證24小時(shí)值班監(jiān)控可能

13、危及用戶安全處有明顯標(biāo)志和防范措施實(shí)施對外業(yè)人員完善、妥當(dāng)、有效的控制措施；終止任何影響使用人身心健康的行為，對違法坭行為要及時(shí)處理，維護(hù)政黨的生活秩序與工作秩序；加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的精神文明建設(shè)，和睦鄰里關(guān)系突發(fā)事件，如臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震、突發(fā)刑事案件等的應(yīng) 急措施大廈停車場管理：管理處對用戶以及外業(yè)人員的車輛進(jìn)行管理，保證停車 場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全，防止車輛丟 失，損壞或釀成事故。衽機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車分開管理，定點(diǎn) 停放，出入憑卡登記、車位有償使用等管理制度。做到標(biāo)志規(guī)范，交通標(biāo)志與城市交通標(biāo)志相統(tǒng)一，進(jìn)出環(huán)繞 單行道標(biāo)志醒目；指揮規(guī)范，指揮手勢、引導(dǎo)動(dòng)作要舒展、大方、一致語言規(guī)范

14、，疏導(dǎo)車輛時(shí)注意禮貌、文明用語，防止發(fā)生 爭執(zhí)；左、管理規(guī)范，規(guī)定統(tǒng)一的車輛安置方向， 包括前、后、 右的間隔距離和車關(guān)的位置；保安服務(wù)與車輛管理質(zhì)量控制文件 ；保安工作管理程序保安員管理辦法保安崗位作業(yè)指導(dǎo)書治安巡邏記錄保安交接班記錄停車場管理辦法停車場崗位作業(yè)指導(dǎo)書停車場值班記錄消防管理目的：預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度的減少火災(zāi)損失，為業(yè)主提供安全的環(huán)境大廈消防主要內(nèi)容：消防隊(duì)伍的建設(shè)。建立義務(wù)消防隊(duì)，定期開展集訓(xùn)演練， 使之熟悉大廈消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能消防制度的訂立及落實(shí)執(zhí)行。建立各級(jí)防火責(zé)任制，落 實(shí)防火負(fù)責(zé)人，加強(qiáng)檢查督促，保證緊急疏散通道暢通無阻， 其相關(guān)指示照明燈具、疏散路

15、線圖及標(biāo)志等配置齊全，功能 完好，杜絕各類火災(zāi)隱患，實(shí)現(xiàn)火災(zāi)年發(fā)生率低于0.1%消防設(shè)備的管理。對各種消防用具及報(bào)警系統(tǒng)按設(shè)備維 修保養(yǎng)作定期保養(yǎng)，定期試驗(yàn)，確保消防總控及消防系統(tǒng)完 好，保證滅火器材，設(shè)施配置齊全、完好率達(dá) 98%消防應(yīng)急處理程序。訂有嚴(yán)密周詳?shù)臏缁鹱鲬?zhàn)方案，消 防總控中心配專職值班員，內(nèi)外通訊聯(lián)絡(luò)方式和工具齊備、 有效、值班人員熟悉業(yè)務(wù)、義務(wù)消防隊(duì)能在火警時(shí)及時(shí)到位組織開展消防法規(guī)及知識(shí)宣傳教育。消防質(zhì)量控制文件：政府在關(guān)法規(guī)消防工作管理程序大廈防火責(zé)任書消防巡視檢查記錄消防安全整改通知書大廈清潔消殺服務(wù)清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，組成專門的清潔衛(wèi)生隊(duì)伍，管理制度落實(shí)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施

16、設(shè)備完好，保潔人員全面負(fù)責(zé)大廈 公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位干凈整潔，垃圾 日產(chǎn)日清，為用戶提供一個(gè)整潔舒適的辦公環(huán)境，保證紙屑 等在一般公共地面儀時(shí)間不超過1小時(shí)，大堂等重要公共地面時(shí)時(shí)保持干凈整潔大廈清潔服務(wù)內(nèi)容一欄表清潔服務(wù)項(xiàng)目清潔作業(yè)要求清潔標(biāo)準(zhǔn)清掃、拖凈各層公共走廊地面每天清掃及用清潔劑拖抹各層公共樓梯一次、清抹扶手一次每天清掃及用清潔劑拖抹 各層公共走廊地面一次保持干凈、無垃圾、污漬清潔電梯轎箱及電梯門每天用全能清潔劑清抹電梯轎箱及六各二次并打進(jìn)口鋼油二次保持無手印、灰塵清潔公共衛(wèi)生間、茶水間及墻身、地面瓷磚每天用清潔 劑清洗各層衛(wèi)生間六次以上，清倒垃圾簍二次，每次清潔后

17、 噴空氣清新劑；每天用全能清潔消毒劑清洗茶水間二，清倒 垃圾茶渣二次每天清倒各層公共垃圾桶、煙灰盅垃圾二次， 并運(yùn)至指定的垃圾點(diǎn)；保持無污漬、黃漬、灰塵，抽風(fēng)正常下 衛(wèi)生間無臭味；保持外表干凈、無污漬、銹漬 ；清倒各層垃圾桶及煙灰盅垃圾清潔各層大門地面及墻身打蠟清掃各層天花、墻身蜘蛛網(wǎng)清抹各層公共冷氣風(fēng)口及燈飾清掃沖洗天面平臺(tái)每天清掃天面平臺(tái)二次保持無垃圾清潔設(shè)備房、管理房及其它公共用房地面、墻身及天花 每天用高速機(jī)噴蠟?zāi)ス夤苍剖孛娑伪３指蓛艄饬燎迥ǜ鲗庸膊课婚g隔玻璃、柱表面及大門玻璃每天用 全能清潔消毒劑清抹各層公共地方的賀柱表面、不銹鋼鏡及玻璃間斷、大門一次保持無手印、灰塵大廈外墻、玻璃幕墻的清潔整棟大廈的外墻玻璃高空作業(yè)有全能清潔劑清抹每年四次，外墻每年二次保持無垃圾、 紙屑大廈廣場地面清潔每天清掃廣場、停車場二次，并進(jìn)行及時(shí)保潔；每天清掃、并用清潔劑拖抹設(shè)備房、 管理房等公共 用房地面一次保持外觀整潔如新大