二手房買賣中介部運(yùn)營(yíng)管理控制流程.doc

1、中介部運(yùn)營(yíng)管理控制流程中介部運(yùn)營(yíng)管理控制流程目錄一、中介部啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)流程-二、單店作業(yè)流程-三、二手房買賣流程-四、二手房租賃流程-五、意向金操作規(guī)范-六、合同簽約規(guī)范-七、銀行貸款流程規(guī)范-八、交易過(guò)戶交屋規(guī)范-九、業(yè)績(jī)傭金申報(bào)流程-十、店內(nèi)經(jīng)紀(jì)人周月工作計(jì)劃-中介部啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)流程中介部成立前期準(zhǔn)備工作（資質(zhì)準(zhǔn)備、管理部人員到位）中介部、門店運(yùn)營(yíng)政策制度制訂（政策與程序手冊(cè)、單店運(yùn)營(yíng)手冊(cè)、管理部運(yùn)營(yíng)手冊(cè)。見相關(guān)附件）中介部、門店相關(guān)費(fèi)用預(yù)算制定（前期固定成本核定、每月經(jīng)常成本預(yù)算、人員工資獎(jiǎng)勵(lì)政策制定。見相關(guān)附件）招聘合適的門店店長(zhǎng)人選（通過(guò)獵頭或其他招聘方式，招聘門店經(jīng)理）根據(jù)政策尋找合適的店

2、面（根據(jù)單店選址手冊(cè)進(jìn)行招聘。見相關(guān)附件）招聘合適的秘書、經(jīng)紀(jì)人（通過(guò)招聘形式，招聘門店秘書和經(jīng)紀(jì)人）門店開店前期培訓(xùn)制度、流程（新員工報(bào)到書、經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)教材）見相關(guān)附件單店基本日工作流程開店時(shí)間： 上午 9：00 至晚上 20：30具體安排如下：上午 9：009：10單店經(jīng)紀(jì)人工作準(zhǔn)備9：109：30單店晨會(huì)（協(xié)調(diào)和安排經(jīng)紀(jì)人一天的工作，要求為3 項(xiàng)有效工作）9：3012：00外勤工作（掃樓、派報(bào)、駐守、簽委托、帶看、收意向、簽合同、房屋交接）中午 12：00 13：00吃午飯休息時(shí)間（值班人員照常值班）13：00 17：00外勤工作（掃樓、派報(bào)、駐守、簽委托、帶看、收意向、簽合同、房屋交接

3、）17：00 18：30單店夕會(huì)（檢查經(jīng)紀(jì)人一天工作的有效性和解決一天遇到的問(wèn)題，房源和客源分享、）晚上 18 ：30 20：30周一至周三（經(jīng)紀(jì)人工作培訓(xùn)）值班人員時(shí)間安排：正值班：上午 9：00下午 13:00副值班：下午 13： 00下午 18：00正副班：晚上 18： 00晚上 20:30值班工作：按公司規(guī)定接待上門客戶和接聽來(lái)電、協(xié)調(diào)其他經(jīng)紀(jì)人的客戶來(lái)電做好值班記錄、做好個(gè)人的房源和客源記錄跟進(jìn)、打十個(gè)陌生拜訪電話二手房買賣流程二手房買賣流程：物對(duì)出簽買簽業(yè)物售訂方定信業(yè)條出購(gòu)物條息進(jìn)件售房業(yè)件提行協(xié)委咨需交供估議托詢求涉價(jià)定協(xié)確委案議認(rèn)托公證處并條客合簽審進(jìn)核件戶同訂行交雙條房買公

4、涉，方款屋賣證買方一次性付款達(dá)備確買雙成齊認(rèn)賣方一證合證致件同件買方須貸款進(jìn)入貸款流程簽訂支不付動(dòng)意產(chǎn)向買金賣經(jīng)紀(jì)合同至房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)完領(lǐng)房稅取屋產(chǎn)交權(quán)付證二手房租賃流程：物業(yè)信息提供對(duì)物業(yè)進(jìn)行估價(jià)出租條件協(xié)議定案簽訂物業(yè)出租委托協(xié)議書承租方租房條件確認(rèn)填寫客戶租賃需求調(diào)查表租賃計(jì)劃確定代尋理想房源填寫物業(yè)需求看房證明單有意向參觀現(xiàn)場(chǎng)條件交涉填寫不動(dòng)產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同簽訂不動(dòng)產(chǎn)租賃合同支付服務(wù)費(fèi)無(wú)意向不成交完稅，交房意向金操作規(guī)范一、簽定物業(yè)購(gòu)買委托經(jīng)紀(jì)合同A 、填寫物業(yè)購(gòu)買委托經(jīng)紀(jì)合同前，應(yīng)先向購(gòu)買方出示產(chǎn)證復(fù)印件，并告之購(gòu)買過(guò)程中所需支付的各類費(fèi)用客戶費(fèi)用及材料清單物業(yè)地址：區(qū)面積：售

5、價(jià)：萬(wàn)元項(xiàng) 目費(fèi)率賣出方費(fèi)用（元）買入方費(fèi)用（元）1.契稅2. 營(yíng)業(yè)稅（公司）3.交易手續(xù)費(fèi)4.合同印花稅5.權(quán)證印花稅6.登記費(fèi)7.配圖費(fèi)8.貸款登記費(fèi)9.中介費(fèi)10.手續(xù)費(fèi)11.保險(xiǎn)費(fèi)12.合同公證費(fèi)13.評(píng)估費(fèi)14.貸款公證費(fèi)15.產(chǎn)證加急費(fèi)16.綜合稅17.其他合 計(jì)材 料是否提供份 數(shù)材 料是否提供份 數(shù)購(gòu)買人身份證代理人身份證代理公證委托書買賣合同戶口簿私章婚姻證明收入證明出身證明獨(dú)生子女證貸款合同具體收費(fèi)以當(dāng)時(shí)國(guó)家規(guī)定為準(zhǔn)備注每月還款額（本金加利息）人民幣/美金（大寫）（小寫）￥正品不動(dòng)產(chǎn)店物業(yè)顧問(wèn)：B、簽物業(yè)購(gòu)買委托經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，業(yè)務(wù)員必須嚴(yán)格產(chǎn)證內(nèi)容填寫，注意物業(yè)地址、面積等不

6、能有偏差，若是預(yù)售合同，面積未能確定，則需另行注明。C、物業(yè)購(gòu)買委托經(jīng)紀(jì)合同內(nèi)容中涉及維修基金，且維修基金數(shù)額暫時(shí)未能確認(rèn)，則須注明“維修基金以交房時(shí)物業(yè)處實(shí)際結(jié)算為準(zhǔn)”D、經(jīng)紀(jì)人必須將同店長(zhǎng)簽字后的意向書和意向金一起交給秘書處保管。退還客戶意向金，必須填寫“意向金領(lǐng)用單”，經(jīng)店長(zhǎng)簽字核準(zhǔn)后，持此表單至秘書處領(lǐng)取。合同簽約規(guī)范一、簽訂物業(yè)購(gòu)買經(jīng)紀(jì)合同1、填寫物業(yè)購(gòu)買委托經(jīng)紀(jì)合同前，應(yīng)先向購(gòu)買方出示產(chǎn)證復(fù)印件，并告之購(gòu)買過(guò)程中所需支付的各類費(fèi)用（見附件一）2、物業(yè)購(gòu)買委托經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，業(yè)務(wù)員必須嚴(yán)格產(chǎn)證內(nèi)容填寫，注意物業(yè)地址、面積等不能有偏差，若是預(yù)售合同，面積未能確定，則需另行注明。3、購(gòu)買委托

7、經(jīng)紀(jì)合同內(nèi)容中涉及維修基金，且維修基金數(shù)額暫時(shí)未能確認(rèn)， 則須注明“維修基金以交房時(shí)物業(yè)處實(shí)際結(jié)算為準(zhǔn)”4、紀(jì)人必須將同店長(zhǎng)簽字后的意向書和意向金一起交給秘書處保管。退還客戶意向金，必須填寫“意向金領(lǐng)用單”，經(jīng)店長(zhǎng)簽字核準(zhǔn)后，持此表單至秘書處領(lǐng)取。二、填寫簽約審核表：出售方經(jīng)紀(jì)人在簽定物業(yè)購(gòu)買委托經(jīng)紀(jì)合同后并確認(rèn)簽定買賣合同的前二天，由業(yè)務(wù)員填寫簽約審核表（見附件二） ，并附上出售委托書、價(jià)變書、購(gòu)買意向協(xié)議書、房地產(chǎn)資料登記查閱單、 房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、 雙方身份證復(fù)印件、 意向書復(fù)印件交至售后服務(wù)部，由售后服務(wù)部確定客戶所需的貸款金額、貸款比例、貸款年限及房屋的提前貸款要求，并進(jìn)行房屋登記

8、查閱， 由售后服務(wù)部審核簽字， 再交店經(jīng)理復(fù)審， 最后交給售后服務(wù)部確認(rèn)、存檔。如需公司墊資，則在填寫簽約審核表之前， 先填寫墊資情況及費(fèi)用申報(bào)表 （見附件三），由店長(zhǎng)審核簽字后， 交給售后服務(wù)部復(fù)審， 報(bào)店經(jīng)理、總部管理層和總部財(cái)務(wù)審批認(rèn)可后，方可承諾客戶此項(xiàng)工作 。注意：應(yīng)填寫清楚簽約審核表中所有內(nèi)容，并提前確認(rèn)：1、賣方銀行貸款未償還金額、還款方式、是否需要墊資-（與賣方確認(rèn)后填寫墊資情況及費(fèi)用申報(bào)表，報(bào)批）2、賣方還貸日期約定、 是否需提前預(yù)約及提前時(shí)間確定、還貸后拿房地產(chǎn)抵押證（他項(xiàng)權(quán)利證明）、注銷資料、及退保資料時(shí)間- （與賣方貸款銀行確認(rèn)）3、在填寫簽約審核表， 提前提供產(chǎn)證復(fù)印

9、件， 與售后服務(wù)部確認(rèn)該房屋評(píng)估價(jià)是否達(dá)到成交價(jià)（銀行貸款額在評(píng)估價(jià)和成交價(jià)之間，適用就低原則，七成二十年）4、在填寫簽約審核表，與售后服務(wù)部確認(rèn)，買方銀行貸款成數(shù)、金額、年限5、 如帶租約出售，在簽約前需承租人填寫同意放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)承諾書，并確認(rèn)租約是否繼續(xù)。三、草擬合同：在簽約人員了解合同內(nèi)容后，應(yīng)先根據(jù)簽約審核表草擬合同，交由店長(zhǎng)及店經(jīng)理審核簽字，再交由經(jīng)紀(jì)人交給買賣雙方確認(rèn)。注意：主要是確認(rèn)補(bǔ)充條款、付款方式、附送家具清單、交房時(shí)間、及各項(xiàng)費(fèi)用（維修基金、水、電、煤、有線電視）結(jié)算。四 、簽定買賣合同賣方所需資料 ：1、產(chǎn)證原件2、所有產(chǎn)權(quán)人身份證原件及復(fù)印件3、所有產(chǎn)權(quán)人私章4、所有

10、產(chǎn)權(quán)人本人到場(chǎng)簽字5、傭金（如產(chǎn)證上未登記名字， 產(chǎn)權(quán)人配偶最好能到場(chǎng)， 提供身份證復(fù)印件并簽定配偶同意出售證明。如不能到場(chǎng)，需提供以上資料）買方所需資料 ：1、買方所有人身份證原件及復(fù)印件2、買方所有人私章3、購(gòu)房首付款4、傭金注意 A：如買賣雙方任一方為外籍人士 （外籍人士是指包括港、 澳臺(tái)同胞及持有護(hù)照的外國(guó)人，持有中國(guó)護(hù)照但無(wú)身份證的中國(guó)人） ，買賣合同需公證。公證費(fèi)為：合同總價(jià) *2.5 +250 元收費(fèi)方：公證處賣方公證所需資料： 1、上海市房地產(chǎn)權(quán)證原件2、賣方提供所持身份證原件本國(guó)人提供身份證及戶口本外國(guó)人提供本人護(hù)照臺(tái)胞提供臺(tái)胞證及臺(tái)灣身份證香港人提供身份證及回鄉(xiāng)證或通行證澳

11、門提供身份證及通行證3、房產(chǎn)如是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，需提供結(jié)婚證、配偶同意出售證明、配偶身份證件買方公證所需資料：買方提供所持身份證原件本國(guó)人提供身份證及戶口本外國(guó)人提供本人護(hù)照臺(tái)胞提供臺(tái)胞證及臺(tái)灣身份證香港人提供身份證及回鄉(xiāng)證或通行證澳門提供身份證及通行證注意 B：買賣雙方或其中一方委托他方簽署買賣合同，需提供以下材料：公證委托書及委托人身份證件復(fù)印件（身份證/臺(tái)胞證 /通行證 /護(hù)照）受托人身份證原件委托書具備條件：如委托人是香港人且在香港簽署，則委托書需經(jīng)中國(guó)司法部認(rèn)可的香港律師公證，并加蓋傳遞章如委托人是臺(tái)灣人且在臺(tái)灣簽署，則委托書需經(jīng)當(dāng)?shù)氐胤椒ㄔ汗C，（經(jīng)上海市公證員協(xié)議與?；鶗?huì)寄送的公證

12、書副本核對(duì)，并出具核對(duì)一致證明后使用單位才能采信，需時(shí)間大約為一個(gè)月左右。 ）如委托人是外國(guó)人，在哪國(guó)簽署在哪國(guó)當(dāng)?shù)毓C，且需經(jīng)我國(guó)駐當(dāng)?shù)厥埂⑧忦^蓋章如中國(guó)人（持有中國(guó)身份證）在國(guó)外，則到我國(guó)駐當(dāng)?shù)厥桂^公證在國(guó)內(nèi)公證，經(jīng)國(guó)內(nèi)公證處公證五、租賃注意事項(xiàng)1. 物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)公司向住戶提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。（通常指對(duì)公共區(qū)域的服務(wù)）計(jì)算方式： * 元/月交納時(shí)間：每月注意：簽委托時(shí)，要問(wèn)清租金是否包含物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)時(shí)，要報(bào)請(qǐng)租金與物業(yè)管理費(fèi)2.發(fā)票：房東收取租金，向國(guó)家交納的稅費(fèi)。數(shù)額為租金的5%，由稅務(wù)機(jī)關(guān)提供發(fā)票注意：客人強(qiáng)調(diào)要時(shí)，應(yīng)向房東事先說(shuō)明（與房租收入有關(guān)）待開發(fā)票的由秘書統(tǒng)一交至售后

13、服務(wù)部開取3.押金收據(jù)（見“押金收據(jù)”）租金收據(jù)（見“租金收據(jù)”）（房東、房客之間第一次付款時(shí)，我司提供的格式文本）注意：若需要我公司代收、代交租金或押金的，需要附上付款委托書（見“付款委托書“）銀行貸款流程規(guī)范一、評(píng)估報(bào)告若客戶需要貸款，則需簽定評(píng)估報(bào)告，需要提供房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、客戶的身份復(fù)印件及私章。評(píng)估費(fèi)為：房?jī)r(jià)*0.1%二、簽定貸款合同客戶如需貸款， 則簽定貸款合同， 貸款金額，貸款年限、貸款比例與之前所確認(rèn)的相符。1、二手房貸款最高額度為評(píng)估價(jià)的70%另：有些貸款最高額度為評(píng)估價(jià)的80%，但必須符合以下三個(gè)條件：房屋總價(jià)在 100 萬(wàn)元以下房屋單價(jià)在 7000 元以下房齡在 3

14、年以內(nèi)借款人尚無(wú)未還清貸款2、借款期限最長(zhǎng)為 20 年，且男士不超過(guò)65 歲，女士不超過(guò) 60 歲。3、公積金必須交滿2 年，且最近 6 個(gè)月連續(xù)交， 才可以申請(qǐng)公積金貸款。 公積金貸款金額最高限額為 10 萬(wàn)元（不能超過(guò)余額的15 倍），補(bǔ)充公積金最高限額為3 萬(wàn)元（不能超過(guò)余額的2 倍），最長(zhǎng)期限為 15 年，具體需要查詢。 查詢需提供本人及配偶的身份證號(hào)碼和公積金帳號(hào)。所需資料：（產(chǎn)權(quán)證上所有人都為參貸人）申請(qǐng)人、參貸人及配偶的身份證原件、復(fù)印件外籍人士需提供：外國(guó)人提供本人護(hù)照臺(tái)胞提供臺(tái)胞證及臺(tái)灣身份證香港人提供身份證及回鄉(xiāng)證或通行證澳門提供身份證及通行證申請(qǐng)人、參貸人及配偶的戶口本原

15、件、復(fù)印件；臺(tái)灣人士需提供戶籍藤本原件申請(qǐng)人、參貸人及配偶的結(jié)婚證原件，如未婚需提供未婚證明原件 （由單位出具）（外籍人士可提供所在國(guó)注冊(cè)證明）申請(qǐng)人及參與還貸人的收入證明原件（由單位出具），收入超過(guò)二萬(wàn)元需提供稅單外籍人士如不在上海工作需提供所在國(guó)稅單原件產(chǎn)證復(fù)印件買賣合同原件首付款收據(jù)申請(qǐng)人、參貸人及配偶的私章申請(qǐng)人、參貸人及配偶本人到場(chǎng)簽字所需費(fèi)用：擔(dān)保費(fèi)：60 元/ 萬(wàn)元（憑收件收據(jù)放貸）收費(fèi)方：擔(dān)保公司例：如房?jī)r(jià)為 100 萬(wàn)，貸款七成 20 年 | （商業(yè)性），則貸款額為 70 萬(wàn)，那么保險(xiǎn)費(fèi)為 106.3*70=7441 元評(píng)估費(fèi)為 100 萬(wàn) *1=1000 元月還款額為：（等

16、額本息還款法）66.217*70=4635.19（等額本金還款法）第一個(gè)月83.667*70=5856.69末月41.842*70=2903.74（逐月遞減額為月平均分?jǐn)傤~* 月利率 =70 萬(wàn)/20/12*4.2 =12.24 元）（公積金算法同上）注意：如申請(qǐng)人、參貸人及配偶有一方為外籍人士，則貸款合同需公證，所需資料同上。公證費(fèi)為：貸款額 *3 收費(fèi)方：公證處如委托他方簽署貸款合同，需提供以下材料：公證委托書及委托人身份證件復(fù)印件（身份證/臺(tái)胞證 /通行證 /護(hù)照）受托人身份證原件委托書具備條件見 第二條注意 B所需材料 ：1、客戶方包括其配偶、子女的戶口本原件及復(fù)印件2、結(jié)婚證明3、子

17、女無(wú)身份證的需提供出生證明4、私章三、簽定保險(xiǎn)合同保險(xiǎn)合同由有貸款的客戶簽定，具體費(fèi)用見 “上海個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”保險(xiǎn)費(fèi) =貸款金額 * 貸款年限相對(duì)應(yīng)的保險(xiǎn)系數(shù)四、出售方還貸及注銷抵押證、退保1、了解出售方還貸方式及時(shí)間，在簽定買賣合同后，應(yīng)協(xié)助賣方及時(shí)與銀行聯(lián)系，預(yù)約或確定還貸時(shí)間、剩余還貸金額，辦理還款手續(xù)并領(lǐng)取抵押證（他項(xiàng)權(quán)利證明）、注銷資料、退保資料。辦理地點(diǎn)：出售方原貸款銀行所需資料： 出售方原貸款合同、還貸存折、原貸款人身份證原件、私章、最后一個(gè)月的還款單、還貸款項(xiàng)、主貸人到場(chǎng)、（如需代辦、委托書需公證）2、 還貸并領(lǐng)取抵押證（他項(xiàng)權(quán)利證明） 、注銷資料后，到交易中心

18、辦理他項(xiàng)權(quán)利證明注銷所需資料 ：產(chǎn)證原件、抵押證（他項(xiàng)權(quán)利證明） 、注銷資料、所有產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件、產(chǎn)權(quán)人（注銷辦理人）的身份證原件如代辦，需提供委托書并加蓋私章3、退保：出售方提前還貸款，就可以到原保險(xiǎn)公司退還保險(xiǎn)費(fèi)用。所需材料 ：保單（正、副兩份）、銀行貸款結(jié)清證明申保人身份證原件（退保由客戶自己辦理，如需代辦，除以上材料，還需提供委托書、代理人身份證原件）交易過(guò)戶交屋規(guī)范一、買賣雙方及中介方至房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)所需資料 ：房地產(chǎn)買賣合同、產(chǎn)權(quán)證原件、買賣雙方所有人身份證原件及復(fù)印件、出生證明（未滿辦證年齡）、私章、貸款合同、過(guò)戶費(fèi)用（現(xiàn)金）、房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書、買

19、賣雙方所有人本人到場(chǎng)簽字注意： 如委托他方辦理過(guò)戶手續(xù)，需提供以下材料：公證委托書及委托人身份證件復(fù)印件（身份證 /臺(tái)胞證 /通行證/護(hù)照）受托人身份證原件所需費(fèi)用：買方費(fèi)用：契稅：收費(fèi)方：房地產(chǎn)交易中心總房?jī)r(jià) *1.5%（住宅）總房?jī)r(jià) *3%（非住宅）交易手續(xù)費(fèi)：建筑面積 *2.5 元/平方（住宅）房?jī)r(jià) *0.5% （非住宅）合同印花稅：總房?jī)r(jià) *0.05%配圖費(fèi)：25元他項(xiàng)權(quán)利抵押登記費(fèi)： 200 元產(chǎn)證登記費(fèi)： 80元（個(gè)人）200 元（單位）權(quán)證印花稅： 5 元/本賣方費(fèi)用： 收費(fèi)方：房地產(chǎn)交易中心交易手續(xù)費(fèi)：建筑面積 *2.5 （元 /平方）合同印花稅：總房?jī)r(jià) *0.05%發(fā)票工本費(fèi)

20、： 1.5 元具體見房東方、客戶方收費(fèi)清單二、銀行放貸兩種放貸方式：1、收件收據(jù)放貸：錢款直接放至擔(dān)保公司帳號(hào)，再轉(zhuǎn)交給房東，要收取擔(dān)保費(fèi)，擔(dān)保費(fèi)用為按每萬(wàn)元60 元收取。2、產(chǎn)證辦出后，把與新產(chǎn)證同時(shí)辦出的房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明和產(chǎn)證復(fù)印件，送交銀行，銀行取得“房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明”后，放出貸款。轉(zhuǎn)交房款時(shí)需買方寫付款委托書、賣方產(chǎn)權(quán)人本人收取，并寫收據(jù)。注意： 若傭金在簽定買賣合同時(shí)已收，錢款放到房東帳戶上若傭金到最后收取時(shí)，錢款放到公司帳戶上三、交房按合同約定時(shí)間交房，買賣雙方、雙方業(yè)務(wù)員及售后服務(wù)人員共同交房按照合同約定結(jié)清水、電、煤、電話、有線電視、物業(yè)等相關(guān)費(fèi)用；辦理水、電、煤、電話、有線電

21、視、電話、物業(yè)更名；按合同附送家具清單驗(yàn)收家具、電器數(shù)量；交接鑰匙、相關(guān)發(fā)票；買賣雙方在交房確認(rèn)書相應(yīng)處簽名確認(rèn)；有尾款的話，轉(zhuǎn)交房款；最后幾個(gè)月的水、電、煤、電話繳費(fèi)帳單所有房屋鑰匙電器、維修基金等其他合同約定的發(fā)票（如維修基金不是無(wú)償贈(zèng)送，買方在當(dāng)天應(yīng)支付該筆費(fèi)用）有線電視用戶使用證四、其他相關(guān)事項(xiàng)：A 維修基金 ：1198 元* 建筑面積 *2%（多層）1198 元* 建筑面積 *3%（高層）（96-2000.12.31）1295 元* 建筑面積 *2%（多層）1295 元* 建筑面積 *3%（高層）（2001.1.1 起）B 資金監(jiān)管：為保證存量房交易過(guò)程中購(gòu)房資金的安全，上海徐匯房地

22、產(chǎn)市場(chǎng)管理有限公司作為第三方同交易雙方共同簽署購(gòu)房資金托管協(xié)議，確保交易過(guò)程中資金的安全?？扇糠靠畋O(jiān)管也可部分房款監(jiān)管。流程： 1、買賣雙方簽定買賣合同2、到房地產(chǎn)交易中心簽署三方資金監(jiān)管協(xié)議（如首付款也辦理資金監(jiān)管，則首付款應(yīng)在簽署三方資金監(jiān)管協(xié)議后，按合同約定存入市場(chǎng)指定銀行帳戶）3、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，買方將房款（銀行貸款憑收件收據(jù)）存入市場(chǎng)指定銀行帳戶4、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完成，新產(chǎn)證辦好后，市場(chǎng)通知買方領(lǐng)產(chǎn)證，賣方取房款，監(jiān)管結(jié)束。費(fèi)用： 200 元收取方：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有限公司C 退稅：在 1998 年 6 月 1 日至 2003 年 5 月 31 日期間，購(gòu)買本市商品房，并在產(chǎn)權(quán)證上列舉的

23、產(chǎn)權(quán)人可享受 個(gè)人所得稅基低扣 。所需資料 ： （ 原件 /復(fù)印件各一 ）產(chǎn)權(quán)證購(gòu)房合同購(gòu)房發(fā)票抵押合同、借款合同身份證或護(hù)照（如已出售，提供出售合同、發(fā)票）D 退稅（抵扣契稅）：如動(dòng)遷或有售后公房出售，在一年內(nèi)購(gòu)買商品房，可抵扣差價(jià)部分契稅 。所需資料 ：動(dòng)遷協(xié)議、原公有住房購(gòu)買協(xié)議書、同住人戶口本、身份證、原購(gòu)房發(fā)票、出售合同、出售發(fā)票、買賣合同（新）E 不可售公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓流程：達(dá)成意向致物業(yè)公司征詢簽定承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同交易中心受理審核交納手續(xù)費(fèi)到物業(yè)公司辦理變更手續(xù)所需資料 ：1、已辦妥征詢的申請(qǐng)書2、買賣雙方身份證復(fù)印件及戶口本各復(fù)印一份3、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同四份4、房屋租賃憑證（復(fù)印

24、并貼在合同第8 頁(yè)）5、進(jìn)出戶人員情況表6、若出售人員在近兩年內(nèi)新購(gòu)住房，需攜帶新購(gòu)住房合同， 發(fā)票和產(chǎn)權(quán)證（或完稅單）（復(fù)印一份）。若出售人在近兩年內(nèi)未新購(gòu)住房的，須攜帶其及同住人戶口去向的證明（租賃憑證或產(chǎn)權(quán)證，復(fù)印件一份）和同意書（同意出售人遷入并居住）。全部房款須在指定銀行監(jiān)控三年，不得提現(xiàn)。注：全部資料請(qǐng)攜帶原件需繳費(fèi)用：出售人繳納 0.5%手續(xù)費(fèi)，物業(yè)公司收取雙方各50%手續(xù)費(fèi)F 非居住房交易稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅每個(gè)區(qū)有不同，需具體咨詢，交費(fèi)地點(diǎn)在個(gè)房屋所處區(qū)稅務(wù)局）單位：元收費(fèi)項(xiàng)目賣方買方收款方營(yíng)業(yè)稅差價(jià) *5%稅務(wù)局所得稅差價(jià) *20%稅務(wù)局土地增值稅增值額的（ 3

25、0-60%）稅務(wù)局契稅總房?jī)r(jià) *3%交易中心代收交易手續(xù)費(fèi)總房?jī)r(jià) *0.5%交易中心合同印花稅總房?jī)r(jià) *0.05%總房?jī)r(jià) *0.05%交易中心權(quán)證登記費(fèi)300交易中心配圖費(fèi)130交易中心權(quán)證印花稅5交易中心G 公司購(gòu)買房產(chǎn)（包括住宅房）按 3% 繳納契稅，并需每年按總房?jī)r(jià)的 1.2%繳納房產(chǎn)稅。公司出售房產(chǎn)（包括住宅房）需繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅H 銀行轉(zhuǎn)按揭（具體銀行是否可辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，需具體查詢確認(rèn)）個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款，是指原按揭貸款人即出讓人，在貸款期間將原轉(zhuǎn)按揭貸款與所購(gòu)房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)受讓人即新借款人，為此向銀行申請(qǐng)的個(gè)人按揭貸款。1、跨行轉(zhuǎn)按：在銀行有按揭貸款余額的原借款

26、人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，新借人轉(zhuǎn)而向他行申請(qǐng)按揭貸款2、行內(nèi)轉(zhuǎn)按：在銀行有按揭貸款余額的原借款人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，新人向同一銀行申請(qǐng)按揭貸款所需資料：（買方同第五條貸款所需資料）另上家所有參貸人需提供原貸款合同、身份證、戶口本、結(jié)婚證、私章等所需費(fèi)用：（買方同第五條貸款所需費(fèi)用）因辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，銀行需找擔(dān)保公司擔(dān)保，其涉及的擔(dān)保費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)，銀行和擔(dān)保公司收費(fèi)不統(tǒng)一，需另行具體確定。I 墊資交易中，賣方應(yīng)利用客戶方首付款和自有資金還清銀行貸款，如資金不足，公司可提供墊資服務(wù)。但必須符合以下前提條件：1、買方需辦理銀行貸款， 并且在我公司指定銀行辦理貸款，貸款金額大于賣方需墊資額。2、買賣雙方同意銀

27、行貸款直接放至我公司帳戶，由我公司扣除賣方墊資額后，轉(zhuǎn)交給賣方。3、賣方與我公司簽定借款協(xié)議并辦理公證委托書，全權(quán)委托我公司代為辦理該房屋出售所有相關(guān)事宜。4、墊資周期不能太長(zhǎng) (如太長(zhǎng)，需考慮到抵押注銷、產(chǎn)證加急費(fèi))費(fèi)用：墊資利息：0.8%/萬(wàn)元（最低不少于 1000 元）公證費(fèi)：200 元流程：業(yè)務(wù)員在填寫簽約審核表之前， 填寫墊資情況及費(fèi)用申報(bào)表， 由店長(zhǎng)簽字，交售后服務(wù)部、財(cái)務(wù)部確認(rèn)后，報(bào)總監(jiān)審批。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶流程（徐匯區(qū)例）將材料送至收件窗買方賣方1.身份證 .（個(gè)人）1.身份證（個(gè)人）2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照（公司）2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照、董事會(huì)3.委托書（原件）決議、法人代表身證及代理人身份證件份證（公司

28、）4.私章3.權(quán)利人到場(chǎng)5.產(chǎn)證上權(quán)利人到場(chǎng)4.委托書（原件）及件代理人身份證件5.房地產(chǎn)權(quán)證原件6.買賣合同7.借款合同所需材料：買賣合同原件，雙方身份證復(fù)印件開購(gòu)房發(fā)票費(fèi)用：發(fā)票￥0.7 元所需材料：買賣合同原件，雙方身份證復(fù)印件交納契稅契稅： 1.5% （普通商品房）3 %（獨(dú)棟別墅、花園洋房）買方賣方買賣雙方交納各類1.交易手續(xù)費(fèi)：建筑1.交易手續(xù)費(fèi)： 建筑面稅費(fèi)面積 2.5 元 /積 2.5 元 /稅2.產(chǎn)證登記費(fèi)： 80 元2.合同印花稅： 房?jī)r(jià)（個(gè)人）0.05%3.貸款登記費(fèi)： 200費(fèi)4.配圖費(fèi)： 25 元拿到收件收據(jù)房地產(chǎn)交易中心發(fā)放新的房地產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)利證明將材料送至收件

29、窗開購(gòu)房發(fā)票交納契稅買賣雙方交納各類稅費(fèi)銀行放貸/物業(yè)交接買方賣方6.身份證 .（個(gè)人）8.身份證（個(gè)人）7.營(yíng)業(yè)執(zhí)照（公司）9.營(yíng)業(yè)執(zhí)照、董事會(huì)8.委托書（原件）決議、法人代表身證及代理人身份證件份證（公司）9.私章10.權(quán)利人到場(chǎng)10.產(chǎn)證上權(quán)利人到場(chǎng)11.委托書（原件）及件代理人身份證件12.房地產(chǎn)權(quán)證原件13.買賣合同14.借款合同所需材料：買賣合同原件，雙方身份證復(fù)印件費(fèi)用：發(fā)票￥0.7 元所需材料：買賣合同原件，雙方身份證復(fù)印件契稅： 1.5% （普通商品房）3 %（獨(dú)棟別墅、花園洋房）買方賣方7. 交易手續(xù)費(fèi)：建筑3. 交易手續(xù)費(fèi)： 建筑面面積 2.5 元 /積 2.5 元 /稅

30、8.產(chǎn)證登記費(fèi)： 80 元4.合同印花稅： 房?jī)r(jià)（個(gè)人）0.05%9. 貸款登記費(fèi)： 200費(fèi)10. 配圖費(fèi)： 25 元11. 權(quán)證印花稅： 5 元12. 合同印花稅：房?jī)r(jià) 0.05%拿到收件收據(jù)房地產(chǎn)交易中心發(fā)放新的房地產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)利證明交納契稅交納合同印花稅及開購(gòu)房發(fā)票將材料送至收件窗買賣雙方交納各類稅費(fèi)銀行放貸/物業(yè)交接所需材料：買賣合同第1、 2、 15 頁(yè)復(fù)印件契稅： 1.5% （普通商品房）3 %（獨(dú)棟別墅、花園洋房）所需材料：買賣合同第 1、2、15 頁(yè)復(fù)印件及買賣合同原件二本，產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件雙方身份證復(fù)印件。費(fèi)用：發(fā)票￥1.5 元合同印花稅：房?jī)r(jià)0.05%（雙方各半）買方

31、賣方1.身份證 .（個(gè)人）1.身份證（個(gè)人）2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照（公司）2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照、董事會(huì)證3.委托書（原件）決議、法人代表身及代理人身份證件份證（公司）4.私章3.權(quán)利人到場(chǎng)件5.產(chǎn)證上權(quán)利人到場(chǎng)4.委托書（原件）及代理人身份證件5.房地產(chǎn)權(quán)證原件6.買賣合同7.借款合同買方賣方1. 交易手續(xù)費(fèi)：建筑1. 交易手續(xù)費(fèi)： 建筑面面積 2.5 元 /積 2.5 元 /稅2. 產(chǎn)證登記費(fèi)： 80 元（個(gè)人）3. 貸款登記費(fèi)： 200費(fèi)4. 配圖費(fèi)： 25 元5. 權(quán)證印花稅： 5 元業(yè)績(jī)傭金申報(bào)流程收取傭金：客戶支付傭金給單店，由店行政秘書收取，開具公司提供的收據(jù)，告知客戶在三天內(nèi)到門店向售后服務(wù)人員領(lǐng)取發(fā)票。同時(shí)店行政秘書應(yīng)在第一時(shí)間將支票送達(dá)總部財(cái)務(wù)，辦妥相關(guān)手續(xù)，并由財(cái)務(wù)收取現(xiàn)金或支票后最后在傭金匯總表上簽收，如果客戶開出傭金支票，總部財(cái)務(wù)在支票到帳后的第一時(shí)間通知門店行政秘書，再由售后服務(wù)人員通知客戶3 天內(nèi)領(lǐng)取發(fā)票。如果客戶傭金轉(zhuǎn)賬，門店秘書應(yīng)將轉(zhuǎn)帳憑證的復(fù)印件傳真或送達(dá)總部。業(yè)績(jī)傭金周報(bào)：門店每周日（暫定）由店