房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例

1、一、工程概況某房地產(chǎn)工程主要有兩期工程工程。 第一期是商業(yè)一棟、 二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟， 第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟 和商業(yè)五棟購物中心的建筑面積分別為10214、 6543、10773、 5425、69802 平方米，商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為20604、15349、 19578 平方米，三棟塔樓的可售面積為 52489 萬平方米， 土地征用及拆遷補償費萬元， 前期工程費萬元， 根底設(shè) 施費萬元，公共配套設(shè)施費萬元，建筑安裝本錢 萬元，土地本錢 19000 萬元。本工程中的 塔樓對外銷售的市場價格為萬 / 平方米

2、。公司準備對商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進行對外銷售，可售面積預(yù)計 30599 平方米，對外出租商業(yè)五棟購物中心 ，三棟塔樓一致對外進行銷售。根據(jù)市場預(yù)測，本 工程中商業(yè)店鋪的市場銷售價均價為萬/平方米，租賃價格為每月 150 元/ 平方米。商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟的土地征用及拆遷補償費萬元，前期工程費萬元，根底設(shè) 施費萬元，公共配套設(shè)施費萬元，建筑安裝本錢 12, 萬元，土地本錢 15000 萬元。二、 稅收籌劃 方案的涉稅分析一商業(yè)店鋪的 稅收籌劃 方案的涉稅分析1、方案一：商業(yè)店鋪直接對外銷售的涉稅分析銷售店鋪總收入：30599X=萬1店鋪收入的營業(yè)稅：X 5%=萬 2店

3、鋪收入的城市維護建設(shè)稅及其附加：X 7%+3%=萬 3印花稅的計算銷售店鋪應(yīng)按 “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 稅目繳納印花稅： X %=萬元 4店鋪收入的土地增值稅計算： 店鋪總收入：30599X=萬 稅法規(guī)定的扣除工程：設(shè)開發(fā)間接費等費用為 W，店鋪的開發(fā)費用為 Y。那么店鋪的開發(fā)本錢：土地征用及拆遷補償費萬元 +前期工程費萬元 +根底設(shè)施費萬元 +公共配套設(shè)施費萬元 + 建筑安裝本錢12,萬元+開發(fā)間接費等費用 W= +W萬元。加計扣除本錢為+W+15000X 20%=+萬元。扣除額為：+W+Y+15000+ + = +Y萬元由于印花稅萬元已經(jīng)計入了管理費用，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除 增值額：

4、 增值率：+Y =N 假設(shè)為 N 。由于十=%在W和Y不知道的情況下，那么 N的增值率的最大值為 即當 W和Y都為 零時，當W和Y都不為零時，增值率有可能是 50%以下，50%到 100%之間，因此，所對 應(yīng)的稅率有可能 30%、40%所對應(yīng)的速算扣除系數(shù)為 5%。 應(yīng)交增值稅如果增值稅率為 30%時，那么土地增值稅為： 萬元。如果增值稅率為 40%時，那么土地增值稅為：(+Y)X=()萬元。( 5)店鋪收入的企業(yè)所得稅： 當增值稅為()萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：(+W)-() X 25%= W-Y- ) X= 當增值稅為()萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：(+W)-()X25%=()X=+

5、(6) 對店鋪進行對外銷售的企業(yè)稅收總負擔：(1) 如果增值稅率為 30%，土地增值稅為()萬元時，企業(yè)的總稅收負擔為：(2) 如果增值稅率為 40%，土地增值稅為()萬元時，企業(yè)的總稅收負擔為：2、方案二：對商業(yè)店鋪實行售后返租，銷售價格為30599X另元，約定商鋪按優(yōu)惠價萬元(即總價萬元的 N 折銷售)出售，在未來 H 年內(nèi)，該商鋪歸開 發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時， 將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具 了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來 H 年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并 不確定，并假設(shè)當年公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金萬元(30599 X 150X 12-(1) 營

6、業(yè)稅?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第十五條規(guī)定， 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣 額在同一張發(fā)票上注明的， 以折扣后的價款為營業(yè)額。 如果將折扣額另開發(fā)票的， 不管其在 財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。 ?營業(yè)稅暫行條例?第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè) 額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款的價外費用。顯然， 公司無償取得的出租收益應(yīng)作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。 對此，各地稅務(wù)機關(guān)也分別 出臺了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。 江蘇省地稅局?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問 題的批復(fù)?(蘇地稅函 2021135 號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求

7、購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用假設(shè)干年。 這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利 給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟利益。因此，對房地 產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為， 應(yīng)按照?營業(yè)稅暫行條例實施細那么? 第十五條和?稅 收征管法實施細那么?第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。 浙江省地稅局?關(guān)于營業(yè)稅假設(shè)干政策業(yè) 務(wù)問題的通知?(浙地稅函 202162 號)第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式 將商品房銷售給購房者， 在簽訂購房合同的同時， 房地產(chǎn)開發(fā)公司(或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān) 聯(lián)企業(yè))與購房者另行簽訂商品房委托管理合同， 約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價款為成

8、交價， 購房者自愿放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用。 房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額 (或 商品房售價低于同類商品房價格局部) 應(yīng)并入商品房銷售價款， 一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè) 稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟利益， 應(yīng)按 效勞業(yè)-租賃業(yè)稅目征收營業(yè)稅。因此，公司銷售店鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅 (+) X 5%其中 為 折扣價，視同價外費用 )=(萬元)。代店鋪購置者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅(1-N)X5%(= 1-N)(萬元)，不能在稅前扣除。公司還需就當年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“效勞業(yè) -租賃業(yè)稅目繳納營業(yè)稅，即(30599 X 150 X 12 - 100

9、00) X萬元=。(2) 城市維護建設(shè)稅及附加(+) ( 7%+3%)=(萬元),代店鋪購置者代繳的城市維護建設(shè)稅及附加，(1-N) X( 7%+3%)= ( 1 - N ) (萬元)不能在稅前扣除。( 3)印花稅 公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租(假設(shè)轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一 次)，應(yīng)分別按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅：萬元 X %(萬元)，按 財產(chǎn)租賃稅目繳納 印花稅：(1-N) X +X(1-N) + (萬元)=(N)萬。( 4)個人所得稅國家稅務(wù)總局 ?關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購置商店征收個人 所得稅問題的批復(fù)? (國稅函 2021576 號)規(guī)定，房

10、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié) 議規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購置者個人，但購置者個人在一定期限內(nèi)必須將購置的商店無償提供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實質(zhì)是購置者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了局部購房價款。根據(jù)個人所得稅法 的有關(guān)精神， 對上述情形的購置者個人少支出的購房價款， 應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得， 按照“財產(chǎn)租賃所得 工程征收個人所得稅， 每次財產(chǎn)租賃所得的收入額， 按照少支出的購房 價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。 根據(jù)?個人所得 稅法?第八條規(guī)定， 個人所得 稅以所得人為納稅義務(wù)人， 以支付所得的單位和個人為扣繳義

11、務(wù)人， 所以公司在以優(yōu)惠價銷 售給購房者時，需代扣代繳購房者應(yīng)繳納的個人所得稅：(1-N) -( HX 12 X 20% HX 12=(1-N) H (萬元)。否那么，稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)?稅收征管法?第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機關(guān) 向購房者追繳稅款，對 A 公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上 3 倍以下的罰款。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。(5)房產(chǎn)稅開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租， 按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定， 開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房 產(chǎn)稅，但是，實際當中，購房者將購置的商鋪返租給公司，公司應(yīng)每月應(yīng)按租金收入(少支 出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定)的12%代替店鋪購置者繳納房產(chǎn)稅：(

12、1-N) -( HX 12 X 12%0，如果假設(shè) N=100%,那么+ 也就是說對店鋪進行售后返租的總稅負+一定小于店鋪直接對外銷售的總稅負()，即店鋪進行售后返租的總稅負比店鋪直接對外銷售的總稅負最少可以節(jié)省， () -() =(萬元)。4、結(jié)論通過以上兩種方案的涉稅分析， 結(jié)論如下： 一般總體而言， 對店鋪進行售后返租比直接 銷售店鋪更省稅。 但如果市場的店鋪購置者不是投資者， 而是購置店鋪來自己進行經(jīng)營的話， 那么售后返租的營銷模式對他沒有吸引力， 只有專門投資于店鋪的投資者才會對售后返租的營 銷模式感興趣。 因此， 公司應(yīng)該根據(jù)市場需求者的情況， 推出店鋪的直接銷售和售后返租的 兩種

13、模式供需求者進行選擇。5、售后返租的籌劃技巧：成立物業(yè)公司開展售后返租業(yè)務(wù)例如 ,某房地產(chǎn)工程的商業(yè)店鋪于2021 年 12 月完工，準備采取售后返租的形式銷售。開發(fā)商承諾， 購房者買房后， 自買房后 5 年內(nèi)，把店鋪無償交給公司進行出租經(jīng)營， 但給予 店鋪購置者一次性店鋪銷售收入70%的優(yōu)惠折扣價， 也就是說， 開發(fā)商每年付店鋪購置者的租金為30599XX 30滄萬元，來抵店鋪購置者購置店鋪的購置款。開發(fā)商每年將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金萬元(30599 X 150X 12- 10000由此項售后返租業(yè)務(wù)產(chǎn)生的稅費為：開發(fā)商每年就收到 的租金需繳納營業(yè)稅為萬元， 城建稅及教育費附加分別為萬元及萬元，

14、房產(chǎn)稅為萬元， 印花 稅為萬元， 合計開發(fā)商收到的租金所產(chǎn)生的稅金為( +) =萬元。 而開發(fā)商在優(yōu)惠折扣 70%把店鋪賣給店鋪購置者時， 代店鋪購置者代扣代繳了相應(yīng)的營業(yè)稅、 房產(chǎn)稅、 城建稅及教育 費附加(或由購房者自行繳納) 。從上面分析可看出， 這種銷售形式存在著重復(fù)納稅的情況， 即開發(fā)商和店鋪購置者在收到租金時，都要納稅。為解決該重復(fù)納稅問題， 開發(fā)商可以在店鋪峻工后再出售店鋪， 然后成立一家物業(yè)管理 公司。 各店鋪購置者在購房時， 由物業(yè)公司與店鋪購置者另外簽訂委托代理租房協(xié)議，而不是以開發(fā)商的名義與店鋪購置者簽訂租房合同。 這樣處理， 可將每年收取的萬元租金分解為 代收的租金萬元

15、和代理手續(xù)費萬元， 按照代理業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定， 物業(yè)公司可以代收的租金不用納稅， 那么僅就收到的代理手續(xù)費繳納營業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育費附加， 物業(yè)公司僅需要萬元繳納相應(yīng)的營業(yè)稅萬元， 城建稅及教育費附加萬元， 合計由此產(chǎn)生的稅 金為萬元，比由開發(fā)商與店鋪購置者直接簽訂租賃合同可以節(jié)省稅金萬元。 (二)商業(yè)塔樓 和商業(yè)中心的納稅籌劃方案分析1、通過設(shè)立房屋銷售公司銷售塔樓以減輕稅負 (1)房地產(chǎn)開發(fā)公司直接自主經(jīng)營銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析塔樓的銷售收入為 52489X=(萬元) 塔樓的銷售收入的營業(yè)稅X 5%=萬元) 塔樓的銷售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加X ( 7%+3%)=(萬

16、元) 塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅： X% (=萬元) 塔樓的銷售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開發(fā)費用為 a萬元，開發(fā)本錢中的間接開發(fā)費用為 b萬元。由于三棟塔樓的可 售面積為 52489 萬平方米，土地征用及拆遷補償費萬元， 前期工程費萬元，根底設(shè)施費萬元， 公共配套設(shè)施費萬元，建筑安裝本錢 萬元，土地本錢 19000 萬元。塔樓的銷售收入：52489X=(萬元)稅法規(guī)定的扣除工程：塔樓開發(fā)本錢：土地征用及拆遷補償費萬元 +前期工程費萬元 +根底設(shè)施費萬元 +公共配 套設(shè)施費萬元+建筑安裝本錢 萬元+間接開發(fā)費用為a萬元=(+a)萬元加計扣除本錢：(+a+190

17、00) X 20%( + a)萬元扣除額為：+ (+a) + (+ a) +b+19000= (+ a+ b)(萬元)(由于印花稅萬元已經(jīng)計入了管理費用，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除)增值額：(增值率：(a-b) +(+ a+ b)=c (假設(shè)為c)由于十=30%在a和b不知道的情況下，那么 c的增值 率的最大值為30% (即當a和b都為零時)，當a和b都不為零時，增值率只能是50%以下, 因此，所對應(yīng)的稅率只可能 30%。應(yīng)交增值稅(a-b) X 30%= a b)萬元。 塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅(+a) - b-19000- ( a b) X 25%= a- b a b) X 25%

18、= b X 塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負擔為：+( a b)(2)房地產(chǎn)開發(fā)公司成立銷售公司銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析設(shè)立房屋銷售公司， 房屋開發(fā)公司將住房以 52489X5萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以52489X5萬元的價格賣出。塔樓的銷售收入為 52489X=(萬元) 塔樓的銷售收入的營業(yè)稅X5%(= 萬元) 塔樓的銷售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加X ( 7%+3%)=(萬元) 塔樓的銷售收入的印花稅 銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅： X%(= 萬元) 塔樓的銷售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開發(fā)費用為 a萬元，開發(fā)本錢中的間接開發(fā)費用為 b萬元。由于三棟塔樓 的可售面積為

19、52489 萬平方米，土地征用及拆遷補償費萬元， 前期工程費萬元，根底設(shè)施費 萬元，公共配套設(shè)施費萬元，建筑安裝本錢 萬元，土地本錢 19000 萬元。塔樓的銷售收入：52489X二(萬元)稅法規(guī)定的扣除工程：塔樓開發(fā)本錢：土地征用及拆遷補償費萬元+前期工程費萬元 +根底設(shè)施費萬元 +公共配套設(shè)施費萬元+ 建筑安裝本錢 萬元+間接開發(fā)費用為 a萬元=(+a)萬元加計扣除本錢：(+a+19000) X 20%=( + a)萬元扣除額為：+ (+a) + (+ a) +b+19000= (+ a+ b)(萬兀)(由于印花稅萬兀已經(jīng)計 入了“管理費用，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除)增值額：(增

20、值率：(a-b) -(+ a+ b )=c (假設(shè)為c)由于十=%在a和b不知道的情況下，那么 c的增 值率的最大值為 (即當a和b都為零時)，當a和b都不為零時，增值率只能是 50%以下， 因此，所對應(yīng)的稅率有可能 30%。應(yīng)交增值稅(a-b) X 30%= a b)萬元。 塔樓的銷售收入的企業(yè)所得稅(+a)- b-19000-( a b)X25%= a- b(- a b) X25%= b X 房產(chǎn)銷售公司的代理費收入的營業(yè)稅及城市維護建設(shè)稅和附加：52489X() %=(萬元) 成立銷售公司銷售塔樓的企業(yè)稅收總負擔為：+( a b)(3) 房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔

21、樓的涉稅比較分析 房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的有關(guān)稅負如下表所 示：單位是萬元。從以上稅負表可以看出，(a b)(b)。即當房地開發(fā)公司按照萬元 /平方米銷售給成立的房產(chǎn)銷售公司，成立的房產(chǎn)銷售公司再按照萬元 /平方米的價格銷售給市場需 求者時，成立房產(chǎn)銷售公司比房產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售房產(chǎn)可以節(jié)省稅負：( a b)-( b)=萬元=(4) 結(jié)論和風險提示： 成立房產(chǎn)銷售公司比房產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓可以節(jié)省稅負。 在塔樓銷售時，不僅可以通過設(shè)立銷售子公司來實現(xiàn)納稅籌劃， 也可以通過與其他 房地產(chǎn)銷售公司事先達成一定的協(xié)議來進行， 通過轉(zhuǎn)移定價，同樣可以到達比較好的籌劃效

22、 果。當然，在運用此方法時還應(yīng)該考慮納稅籌劃的本錢， 如設(shè)立銷售公司的各種管理本錢以 及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的本錢，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運用。2、對塔樓進行精裝修銷售：分別簽定裝修合同和銷售合同進行納稅籌劃 房地產(chǎn)銷售所負擔的稅種主要是土地增值稅和營業(yè)稅， 而土地增值稅是超率累進稅 率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價 格，就有可能存在實施納稅籌劃的空間， 通過降低房地產(chǎn)的增值率， 那么房地產(chǎn)銷售所承擔的 土地增值稅就可以大大降低。 由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單的裝修， 因此，房地 產(chǎn)企業(yè)可以就簡單裝修上做納稅籌劃的文章， 將其作為單

23、獨的業(yè)務(wù)獨立核算， 這樣就可以通 過兩次銷售房地產(chǎn)來進行納稅籌劃。例如，某房地產(chǎn)工程中的三棟塔樓的可售面積為 52489 萬平方米，該塔樓進行了精裝修并安裝了必備設(shè)施。銷售收入預(yù)計為52489X=萬元，該三棟塔樓允許扣除的費用為：土地征用及拆遷補償費萬元，前期工程費萬元，根底設(shè)施費萬元， 公共配套設(shè)施費萬元，建 筑安裝本錢 萬元，土地本錢 19000 萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及企 業(yè)所得稅的有關(guān)計算如下：1不分別簽定裝修合同和銷售合同的塔樓銷售的涉稅分析營業(yè)稅X 5%=萬元 塔樓銷售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加X 7%+3%=萬元 塔樓銷售收

24、入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅： X%= 萬元 塔樓銷售收入的土地增值稅 為了說明問題的方便，不考慮三棟塔樓的開發(fā)費用和開發(fā)本錢中的間接開發(fā)費用。由于三棟塔樓的可售面積為 52489 萬平方米，土地征用及拆遷補償費萬元， 前期工程費萬元， 根底設(shè)施費萬元，公共配套設(shè)施費萬元，建筑安裝本錢 萬元，土地本錢 19000 萬元。塔樓的銷售收入：52489X二萬元稅法規(guī)定的扣除工程：塔樓開發(fā)本錢：土地征用及拆遷補償費萬元+前期工程費萬元 +根底設(shè)施費萬元 +公共配套設(shè)施費萬元 +建筑安裝本錢 萬元 =萬元加計扣除本錢：+19000 X 20%=萬元扣除額為： +19000=萬元由于

25、印花稅萬元已經(jīng)計入了 “管理費用，在計算 土地增值稅時，不需要進行扣除增值額：增值率：十應(yīng)交增值稅X30%= 萬元 塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅：X 25%= X 25%= X 25%萬元 不分別簽定銷售合同和裝修合同時，塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負擔為：+=萬元2分別簽定銷售合同和裝修合同的塔樓銷售的涉稅分析 如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，第一個合同為塔樓出售合同，不包括裝修費用，塔樓出售價格為萬元， 允許扣除的本錢為土地征用及拆遷補償費萬元， 前 期工程費萬元，根底設(shè)施費萬元，公共配套設(shè)施費萬元，建筑安裝本錢 萬元，土地本錢 19000萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修本錢費用

26、為 10000 萬元，允許扣除的本錢為 3000萬元。那么有關(guān)的稅負計算分析： 營業(yè)稅X 5%萬元 塔樓銷售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加X 7%+3% =萬元 塔樓銷售收入的印花稅 銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅： X % = 萬元 塔樓銷售收入的土地增值稅 為了說明問題的方便，不考慮三棟塔樓的開發(fā)費用和開發(fā)本錢中的間接開發(fā) 費用。允許扣除的本錢為土地征用及拆遷補償費萬元， 前期工程費萬元，根底設(shè) 施費萬元，公共配套設(shè)施費萬元，建筑安裝本錢 萬元，土地本錢 19000 萬元。塔樓的銷售收入：萬元萬元稅法規(guī)定的扣除工程：塔樓開發(fā)本錢：土地征用及拆遷補償費萬元 +前期工程費萬元 +根底設(shè)

27、施費萬元 +公共配套設(shè) 施費萬元 +建筑安裝本錢萬元 =萬元加計扣除本錢：+19000 X 20% =萬元扣除額為：+19000=萬元由于印花稅 =萬元已經(jīng)計入了“管理費用， 在計算土地增值稅時，不需要進行扣除增值額：增值率：應(yīng)交增值稅X30%= 萬元 塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅：X 25%= X 25%= X 25萬元 裝修合同收入的稅負應(yīng)當繳納營業(yè)稅10000X 3%=90萬元，城建稅和教育費附加 900X7%+3% =90萬元。裝修公司的企業(yè)所得稅為10000-3000 X 25%=175萬元。 分別簽定銷售合同和裝修合同時，塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負擔為： +1750=萬元。從以上數(shù)據(jù)分

28、析可知，分別簽定銷售合同和裝修合同與不分別簽定銷售合同 和裝修合同時的有關(guān)稅負分析如下表所示：單位為萬元。稅種方案不分別簽定銷售呂同和裝修合同分別簽定銷售合同和裝俺合同營業(yè)稅4274,014224,01+?0-斗 N 啟叫心 1城市鍵護建設(shè)稅及 苴附加427/4C1422.+0190=512.斗42,740142,2 +土地增值貌6548.7767165.27&企業(yè)所猖靦6651.354010575總計稅負17944,27717614.902血 4經(jīng)過納稅籌劃后，可以減輕企業(yè)稅收負擔萬元。3、通過園林公司追加園林綠化方面的投資節(jié)省稅負為了分析問題的方面，以提高三棟塔樓間的綠化率為例以測算塔樓銷

29、售的總 稅負。假設(shè)通過園林公司追加綠化投資 200萬元該增加的綠化投資是計入建筑 安裝本錢的，那么有關(guān)稅負計算如下：塔樓的銷售收入為52489X =萬元1塔樓的銷售收入的營業(yè)稅X 5%萬元2塔樓的銷售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加X 7%+3% =萬元3塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅：X %萬元4塔樓的銷售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開發(fā)費用為a萬元，開發(fā)本錢中的間接開發(fā)費用為b萬元。由于三棟塔 樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補償費萬元，前期工程費萬元， 根底設(shè)施費萬元，公共配套設(shè)施費萬元，建筑安裝本錢 萬元，土地本錢19000 萬元。那么土地增值稅

30、計算流程如下： 塔樓的銷售收入：52489X =萬元 稅法規(guī)定的扣除工程：塔樓開發(fā)本錢：土地征用及拆遷補償費萬元+前期工程費萬元+根底設(shè)施費萬元+公共配套設(shè) 施費萬元+建筑安裝本錢 萬元+園林綠化追加投資200萬元+間接開發(fā)費用為a 萬元=(+a)萬元 加計扣除本錢：(+a+19000) x 20%( + a)萬元 扣除額為：+ (+a) + (+ a) +b+19000=( + a+ b)(萬兀)(由于印花稅萬 元已經(jīng)計入了 管理費用在計算土地增值稅時，不需要進行扣除)增值額：(增值率：(a-b) *( + a+ b)=c(假設(shè)為c)由于*=%在a和b不知道的情況下，那么 c的增值率的最大值

31、為% (即當a和b都為零時)，當a和b都不為零時，增值 率只能是50%以下，因此，所對應(yīng)的稅率只可能 30%。應(yīng)交增值稅(a-b) x 30%= a b)萬元。 塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅(+a) - b-19000-( a b) x25%= a- b-a b) x25%=b x25%= a b) (萬元) 塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負擔為：+ ( a b) + a b = ( a b)(萬元)。從以上分析可知，追加綠化投資與沒有追加綠化投資前， 塔樓銷售的有關(guān)稅 負比照分析表如下：單位是萬元稅種方亮垃加録化投済2口0兀后港業(yè)稅4274.014274.31城市維護建設(shè)銳艮 苴附加427 A0142

32、7.4-OL印花稅42.74-0142.701土盛増值稅d -0.3 b6408.77&-0.3& ab企業(yè)所得稅&651,35-0.16 a -0.175 b5615.35-0.1& a -C.175 b總計稅負17944.277-0.52 a -D.475 b經(jīng)過追加綠化投資200萬元后，公司自己銷售塔樓的的總稅負比沒有追加綠 化投資前可以節(jié)省總稅收，(a b) - ( a b) =95 (萬元)。4、其他的納稅籌劃技巧(1)變塔樓銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同 承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自 2003年1月1日起，對于以不動 產(chǎn)

33、投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為， 不再征收營業(yè)稅。 這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納 稅籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購置方是具備一定條件的企業(yè)或公司， 那么可以考慮先以塔樓作 為不動產(chǎn)投資入股，再向購置方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如，甲企業(yè)欲出售 5000 平方米的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以 2400 元/平方米的價格直接出售， 需要繳納土地增值稅 108 萬元，繳納營業(yè)稅 60萬元， 城市維護建設(shè)稅和教育費附加 6 萬元。而如果甲企業(yè)與購置方乙企業(yè)達成協(xié)議， 甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權(quán)投資，稍后再以 1200 萬元的價格向乙企業(yè) 轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，那么可以合法合理地免除了 60 萬元的營業(yè)稅和 6萬元的城市維護建 設(shè)稅與教育費附加。 同時， 為了調(diào)動購置方乙企業(yè)參與籌劃的積極性， 甲企業(yè)可 以做出一些讓步， 給予乙企業(yè)一定的利益補償， 但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅 款 66 萬元為限。2房地產(chǎn)企業(yè)代收費用的籌劃 營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額， 營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷 售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、 基金、 集 資費、 代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。 同時，營業(yè)稅暫行