房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例

1、一、工程概況某房地產(chǎn)工程主要有兩期工程工程。 第一期是商業(yè)一棟、 二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟， 第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟 和商業(yè)五棟購(gòu)物中心的建筑面積分別為10214、 6543、10773、 5425、69802 平方米，商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為20604、15349、 19578 平方米，三棟塔樓的可售面積為 52489 萬(wàn)平方米， 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元， 前期工程費(fèi)萬(wàn)元， 根底設(shè) 施費(fèi)萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，建筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元，土地本錢(qián) 19000 萬(wàn)元。本工程中的 塔樓對(duì)外銷(xiāo)售的市場(chǎng)價(jià)格為萬(wàn) / 平方米

2、。公司準(zhǔn)備對(duì)商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進(jìn)行對(duì)外銷(xiāo)售，可售面積預(yù)計(jì) 30599 平方米，對(duì)外出租商業(yè)五棟購(gòu)物中心 ，三棟塔樓一致對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本 工程中商業(yè)店鋪的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)均價(jià)為萬(wàn)/平方米，租賃價(jià)格為每月 150 元/ 平方米。商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元，前期工程費(fèi)萬(wàn)元，根底設(shè) 施費(fèi)萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，建筑安裝本錢(qián) 12, 萬(wàn)元，土地本錢(qián) 15000 萬(wàn)元。二、 稅收籌劃 方案的涉稅分析一商業(yè)店鋪的 稅收籌劃 方案的涉稅分析1、方案一：商業(yè)店鋪直接對(duì)外銷(xiāo)售的涉稅分析銷(xiāo)售店鋪總收入：30599X=萬(wàn)1店鋪收入的營(yíng)業(yè)稅：X 5%=萬(wàn) 2店

3、鋪收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加：X 7%+3%=萬(wàn) 3印花稅的計(jì)算銷(xiāo)售店鋪應(yīng)按 “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù) 稅目繳納印花稅： X %=萬(wàn)元 4店鋪收入的土地增值稅計(jì)算： 店鋪總收入：30599X=萬(wàn) 稅法規(guī)定的扣除工程：設(shè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用為 W，店鋪的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 Y。那么店鋪的開(kāi)發(fā)本錢(qián)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元 +前期工程費(fèi)萬(wàn)元 +根底設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元 +公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元 + 建筑安裝本錢(qián)12,萬(wàn)元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用 W= +W萬(wàn)元。加計(jì)扣除本錢(qián)為+W+15000X 20%=+萬(wàn)元?？鄢~為：+W+Y+15000+ + = +Y萬(wàn)元由于印花稅萬(wàn)元已經(jīng)計(jì)入了管理費(fèi)用，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除 增值額：

4、 增值率：+Y =N 假設(shè)為 N 。由于十=%在W和Y不知道的情況下，那么 N的增值率的最大值為 即當(dāng) W和Y都為 零時(shí)，當(dāng)W和Y都不為零時(shí)，增值率有可能是 50%以下，50%到 100%之間，因此，所對(duì) 應(yīng)的稅率有可能 30%、40%所對(duì)應(yīng)的速算扣除系數(shù)為 5%。 應(yīng)交增值稅如果增值稅率為 30%時(shí)，那么土地增值稅為： 萬(wàn)元。如果增值稅率為 40%時(shí)，那么土地增值稅為：(+Y)X=()萬(wàn)元。( 5)店鋪收入的企業(yè)所得稅： 當(dāng)增值稅為()萬(wàn)元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅：(+W)-() X 25%= W-Y- ) X= 當(dāng)增值稅為()萬(wàn)元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅：(+W)-()X25%=()X=+

5、(6) 對(duì)店鋪進(jìn)行對(duì)外銷(xiāo)售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)：(1) 如果增值稅率為 30%，土地增值稅為()萬(wàn)元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：(2) 如果增值稅率為 40%，土地增值稅為()萬(wàn)元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：2、方案二：對(duì)商業(yè)店鋪實(shí)行售后返租，銷(xiāo)售價(jià)格為30599X另元，約定商鋪按優(yōu)惠價(jià)萬(wàn)元(即總價(jià)萬(wàn)元的 N 折銷(xiāo)售)出售，在未來(lái) H 年內(nèi)，該商鋪歸開(kāi) 發(fā)商出租，收益歸開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)， 將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開(kāi)具 了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，對(duì)未來(lái) H 年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并 不確定，并假設(shè)當(dāng)年公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金萬(wàn)元(30599 X 150X 12-(1) 營(yíng)

6、業(yè)稅?營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第十五條規(guī)定， 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣 額在同一張發(fā)票上注明的， 以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額。 如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的， 不管其在 財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。 ?營(yíng)業(yè)稅暫行條例?第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè) 額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款的價(jià)外費(fèi)用。顯然， 公司無(wú)償取得的出租收益應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。 對(duì)此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也分別 出臺(tái)了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。 江蘇省地稅局?關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售返租有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn) 題的批復(fù)?(蘇地稅函 2021135 號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求

7、購(gòu)房者無(wú)償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開(kāi)發(fā)公司使用假設(shè)干年。 這一經(jīng)營(yíng)方式名義上是開(kāi)發(fā)公司讓利 給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對(duì)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以此方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為， 應(yīng)按照?營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么? 第十五條和?稅 收征管法實(shí)施細(xì)那么?第四十七條規(guī)定核定其營(yíng)業(yè)額。 浙江省地稅局?關(guān)于營(yíng)業(yè)稅假設(shè)干政策業(yè) 務(wù)問(wèn)題的通知?(浙地稅函 202162 號(hào))第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式 將商品房銷(xiāo)售給購(gòu)房者， 在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的關(guān) 聯(lián)企業(yè))與購(gòu)房者另行簽訂商品房委托管理合同， 約定購(gòu)房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成

8、交價(jià)， 購(gòu)房者自愿放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額 (或 商品房售價(jià)低于同類(lèi)商品房?jī)r(jià)格局部) 應(yīng)并入商品房銷(xiāo)售價(jià)款， 一并按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè) 稅，購(gòu)房者因放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì)利益， 應(yīng)按 效勞業(yè)-租賃業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。因此，公司銷(xiāo)售店鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅 (+) X 5%其中 為 折扣價(jià)，視同價(jià)外費(fèi)用 )=(萬(wàn)元)。代店鋪購(gòu)置者返租商鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅(1-N)X5%(= 1-N)(萬(wàn)元)，不能在稅前扣除。公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“效勞業(yè) -租賃業(yè)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，即(30599 X 150 X 12 - 100

9、00) X萬(wàn)元=。(2) 城市維護(hù)建設(shè)稅及附加(+) ( 7%+3%)=(萬(wàn)元),代店鋪購(gòu)置者代繳的城市維護(hù)建設(shè)稅及附加，(1-N) X( 7%+3%)= ( 1 - N ) (萬(wàn)元)不能在稅前扣除。( 3)印花稅 公司不但銷(xiāo)售了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租(假設(shè)轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一 次)，應(yīng)分別按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納印花稅：萬(wàn)元 X %(萬(wàn)元)，按 財(cái)產(chǎn)租賃稅目繳納 印花稅：(1-N) X +X(1-N) + (萬(wàn)元)=(N)萬(wàn)。( 4)個(gè)人所得稅國(guó)家稅務(wù)總局 ?關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)置商店征收個(gè)人 所得稅問(wèn)題的批復(fù)? (國(guó)稅函 2021576 號(hào))規(guī)定，房

10、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)房者個(gè)人簽訂協(xié) 議規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開(kāi)發(fā)的商店給購(gòu)置者個(gè)人，但購(gòu)置者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)置的商店無(wú)償提供應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購(gòu)置者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了局部購(gòu)房?jī)r(jià)款。根據(jù)個(gè)人所得稅法 的有關(guān)精神， 對(duì)上述情形的購(gòu)置者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款， 應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得， 按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得 工程征收個(gè)人所得稅， 每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額， 按照少支出的購(gòu)房 價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。 根據(jù)?個(gè)人所得 稅法?第八條規(guī)定， 個(gè)人所得 稅以所得人為納稅義務(wù)人， 以支付所得的單位和個(gè)人為扣繳義

11、務(wù)人， 所以公司在以?xún)?yōu)惠價(jià)銷(xiāo) 售給購(gòu)房者時(shí)，需代扣代繳購(gòu)房者應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅：(1-N) -( HX 12 X 20% HX 12=(1-N) H (萬(wàn)元)。否那么，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)?稅收征管法?第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān) 向購(gòu)房者追繳稅款，對(duì) A 公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上 3 倍以下的罰款。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。(5)房產(chǎn)稅開(kāi)發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租， 按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定， 開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房 產(chǎn)稅，但是，實(shí)際當(dāng)中，購(gòu)房者將購(gòu)置的商鋪返租給公司，公司應(yīng)每月應(yīng)按租金收入(少支 出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定)的12%代替店鋪購(gòu)置者繳納房產(chǎn)稅：(

12、1-N) -( HX 12 X 12%0，如果假設(shè) N=100%,那么+ 也就是說(shuō)對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù)+一定小于店鋪直接對(duì)外銷(xiāo)售的總稅負(fù)()，即店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù)比店鋪直接對(duì)外銷(xiāo)售的總稅負(fù)最少可以節(jié)省， () -() =(萬(wàn)元)。4、結(jié)論通過(guò)以上兩種方案的涉稅分析， 結(jié)論如下： 一般總體而言， 對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租比直接 銷(xiāo)售店鋪更省稅。 但如果市場(chǎng)的店鋪購(gòu)置者不是投資者， 而是購(gòu)置店鋪來(lái)自己進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的話(huà)， 那么售后返租的營(yíng)銷(xiāo)模式對(duì)他沒(méi)有吸引力， 只有專(zhuān)門(mén)投資于店鋪的投資者才會(huì)對(duì)售后返租的營(yíng) 銷(xiāo)模式感興趣。 因此， 公司應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求者的情況， 推出店鋪的直接銷(xiāo)售和售后返租的 兩種

13、模式供需求者進(jìn)行選擇。5、售后返租的籌劃技巧：成立物業(yè)公司開(kāi)展售后返租業(yè)務(wù)例如 ,某房地產(chǎn)工程的商業(yè)店鋪于2021 年 12 月完工，準(zhǔn)備采取售后返租的形式銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商承諾， 購(gòu)房者買(mǎi)房后， 自買(mǎi)房后 5 年內(nèi)，把店鋪無(wú)償交給公司進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)， 但給予 店鋪購(gòu)置者一次性店鋪銷(xiāo)售收入70%的優(yōu)惠折扣價(jià)， 也就是說(shuō)， 開(kāi)發(fā)商每年付店鋪購(gòu)置者的租金為30599XX 30滄萬(wàn)元，來(lái)抵店鋪購(gòu)置者購(gòu)置店鋪的購(gòu)置款。開(kāi)發(fā)商每年將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金萬(wàn)元(30599 X 150X 12- 10000由此項(xiàng)售后返租業(yè)務(wù)產(chǎn)生的稅費(fèi)為：開(kāi)發(fā)商每年就收到 的租金需繳納營(yíng)業(yè)稅為萬(wàn)元， 城建稅及教育費(fèi)附加分別為萬(wàn)元及萬(wàn)元，

14、房產(chǎn)稅為萬(wàn)元， 印花 稅為萬(wàn)元， 合計(jì)開(kāi)發(fā)商收到的租金所產(chǎn)生的稅金為( +) =萬(wàn)元。 而開(kāi)發(fā)商在優(yōu)惠折扣 70%把店鋪賣(mài)給店鋪購(gòu)置者時(shí)， 代店鋪購(gòu)置者代扣代繳了相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、 房產(chǎn)稅、 城建稅及教育 費(fèi)附加(或由購(gòu)房者自行繳納) 。從上面分析可看出， 這種銷(xiāo)售形式存在著重復(fù)納稅的情況， 即開(kāi)發(fā)商和店鋪購(gòu)置者在收到租金時(shí)，都要納稅。為解決該重復(fù)納稅問(wèn)題， 開(kāi)發(fā)商可以在店鋪峻工后再出售店鋪， 然后成立一家物業(yè)管理 公司。 各店鋪購(gòu)置者在購(gòu)房時(shí)， 由物業(yè)公司與店鋪購(gòu)置者另外簽訂委托代理租房協(xié)議，而不是以開(kāi)發(fā)商的名義與店鋪購(gòu)置者簽訂租房合同。 這樣處理， 可將每年收取的萬(wàn)元租金分解為 代收的租金萬(wàn)元

15、和代理手續(xù)費(fèi)萬(wàn)元， 按照代理業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定， 物業(yè)公司可以代收的租金不用納稅， 那么僅就收到的代理手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育費(fèi)附加， 物業(yè)公司僅需要萬(wàn)元繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元， 城建稅及教育費(fèi)附加萬(wàn)元， 合計(jì)由此產(chǎn)生的稅 金為萬(wàn)元，比由開(kāi)發(fā)商與店鋪購(gòu)置者直接簽訂租賃合同可以節(jié)省稅金萬(wàn)元。 (二)商業(yè)塔樓 和商業(yè)中心的納稅籌劃方案分析1、通過(guò)設(shè)立房屋銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售塔樓以減輕稅負(fù) (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接自主經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的塔樓的涉稅分析塔樓的銷(xiāo)售收入為 52489X=(萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的營(yíng)業(yè)稅X 5%=萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加X(jué) ( 7%+3%)=(萬(wàn)

16、元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的印花稅銷(xiāo)售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納印花稅： X% (=萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 a萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)本錢(qián)中的間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 b萬(wàn)元。由于三棟塔樓的可 售面積為 52489 萬(wàn)平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元， 前期工程費(fèi)萬(wàn)元，根底設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元， 公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，建筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元，土地本錢(qián) 19000 萬(wàn)元。塔樓的銷(xiāo)售收入：52489X=(萬(wàn)元)稅法規(guī)定的扣除工程：塔樓開(kāi)發(fā)本錢(qián)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元 +前期工程費(fèi)萬(wàn)元 +根底設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元 +公共配 套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元+建筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元+間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用為a萬(wàn)元=(+a)萬(wàn)元加計(jì)扣除本錢(qián)：(+a+190

17、00) X 20%( + a)萬(wàn)元扣除額為：+ (+a) + (+ a) +b+19000= (+ a+ b)(萬(wàn)元)(由于印花稅萬(wàn)元已經(jīng)計(jì)入了管理費(fèi)用，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除)增值額：(增值率：(a-b) +(+ a+ b)=c (假設(shè)為c)由于十=30%在a和b不知道的情況下，那么 c的增值 率的最大值為30% (即當(dāng)a和b都為零時(shí))，當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值率只能是50%以下, 因此，所對(duì)應(yīng)的稅率只可能 30%。應(yīng)交增值稅(a-b) X 30%= a b)萬(wàn)元。 塔樓銷(xiāo)售收入的企業(yè)所得稅(+a) - b-19000- ( a b) X 25%= a- b a b) X 25%

18、= b X 塔樓對(duì)外銷(xiāo)售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：+( a b)(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的塔樓的涉稅分析設(shè)立房屋銷(xiāo)售公司， 房屋開(kāi)發(fā)公司將住房以 52489X5萬(wàn)元的售價(jià)賣(mài)給銷(xiāo)售公司，而后由銷(xiāo)售公司再以52489X5萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出。塔樓的銷(xiāo)售收入為 52489X=(萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的營(yíng)業(yè)稅X5%(= 萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加X(jué) ( 7%+3%)=(萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的印花稅 銷(xiāo)售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納印花稅： X%(= 萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 a萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)本錢(qián)中的間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 b萬(wàn)元。由于三棟塔樓 的可售面積為

19、52489 萬(wàn)平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元， 前期工程費(fèi)萬(wàn)元，根底設(shè)施費(fèi) 萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，建筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元，土地本錢(qián) 19000 萬(wàn)元。塔樓的銷(xiāo)售收入：52489X二(萬(wàn)元)稅法規(guī)定的扣除工程：塔樓開(kāi)發(fā)本錢(qián)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元+前期工程費(fèi)萬(wàn)元 +根底設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元 +公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元+ 建筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元+間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 a萬(wàn)元=(+a)萬(wàn)元加計(jì)扣除本錢(qián)：(+a+19000) X 20%=( + a)萬(wàn)元扣除額為：+ (+a) + (+ a) +b+19000= (+ a+ b)(萬(wàn)兀)(由于印花稅萬(wàn)兀已經(jīng)計(jì) 入了“管理費(fèi)用，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除)增值額：(增

20、值率：(a-b) -(+ a+ b )=c (假設(shè)為c)由于十=%在a和b不知道的情況下，那么 c的增 值率的最大值為 (即當(dāng)a和b都為零時(shí))，當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值率只能是 50%以下， 因此，所對(duì)應(yīng)的稅率有可能 30%。應(yīng)交增值稅(a-b) X 30%= a b)萬(wàn)元。 塔樓的銷(xiāo)售收入的企業(yè)所得稅(+a)- b-19000-( a b)X25%= a- b(- a b) X25%= b X 房產(chǎn)銷(xiāo)售公司的代理費(fèi)收入的營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和附加：52489X() %=(萬(wàn)元) 成立銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售塔樓的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：+( a b)(3) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己銷(xiāo)售塔樓與成立銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)塔

21、樓的涉稅比較分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己銷(xiāo)售塔樓與成立銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)塔樓的有關(guān)稅負(fù)如下表所 示：?jiǎn)挝皇侨f(wàn)元。從以上稅負(fù)表可以看出，(a b)(b)。即當(dāng)房地開(kāi)發(fā)公司按照萬(wàn)元 /平方米銷(xiāo)售給成立的房產(chǎn)銷(xiāo)售公司，成立的房產(chǎn)銷(xiāo)售公司再按照萬(wàn)元 /平方米的價(jià)格銷(xiāo)售給市場(chǎng)需 求者時(shí)，成立房產(chǎn)銷(xiāo)售公司比房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己銷(xiāo)售房產(chǎn)可以節(jié)省稅負(fù)：( a b)-( b)=萬(wàn)元=(4) 結(jié)論和風(fēng)險(xiǎn)提示： 成立房產(chǎn)銷(xiāo)售公司比房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己銷(xiāo)售塔樓可以節(jié)省稅負(fù)。 在塔樓銷(xiāo)售時(shí)，不僅可以通過(guò)設(shè)立銷(xiāo)售子公司來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃， 也可以通過(guò)與其他 房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司事先達(dá)成一定的協(xié)議來(lái)進(jìn)行， 通過(guò)轉(zhuǎn)移定價(jià)，同樣可以到達(dá)比較好的籌劃效

22、 果。當(dāng)然，在運(yùn)用此方法時(shí)還應(yīng)該考慮納稅籌劃的本錢(qián)， 如設(shè)立銷(xiāo)售公司的各種管理本錢(qián)以 及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的本錢(qián)，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運(yùn)用。2、對(duì)塔樓進(jìn)行精裝修銷(xiāo)售：分別簽定裝修合同和銷(xiāo)售合同進(jìn)行納稅籌劃 房地產(chǎn)銷(xiāo)售所負(fù)擔(dān)的稅種主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅， 而土地增值稅是超率累進(jìn)稅 率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷(xiāo)售的價(jià) 格，就有可能存在實(shí)施納稅籌劃的空間， 通過(guò)降低房地產(chǎn)的增值率， 那么房地產(chǎn)銷(xiāo)售所承擔(dān)的 土地增值稅就可以大大降低。 由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的裝修， 因此，房地 產(chǎn)企業(yè)可以就簡(jiǎn)單裝修上做納稅籌劃的文章， 將其作為單

23、獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算， 這樣就可以通 過(guò)兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。例如，某房地產(chǎn)工程中的三棟塔樓的可售面積為 52489 萬(wàn)平方米，該塔樓進(jìn)行了精裝修并安裝了必備設(shè)施。銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)為52489X=萬(wàn)元，該三棟塔樓允許扣除的費(fèi)用為：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元，前期工程費(fèi)萬(wàn)元，根底設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元， 公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，建 筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元，土地本錢(qián) 19000 萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及企 業(yè)所得稅的有關(guān)計(jì)算如下：1不分別簽定裝修合同和銷(xiāo)售合同的塔樓銷(xiāo)售的涉稅分析營(yíng)業(yè)稅X 5%=萬(wàn)元 塔樓銷(xiāo)售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加X(jué) 7%+3%=萬(wàn)元 塔樓銷(xiāo)售收

24、入的印花稅銷(xiāo)售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納印花稅： X%= 萬(wàn)元 塔樓銷(xiāo)售收入的土地增值稅 為了說(shuō)明問(wèn)題的方便，不考慮三棟塔樓的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)本錢(qián)中的間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用。由于三棟塔樓的可售面積為 52489 萬(wàn)平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元， 前期工程費(fèi)萬(wàn)元， 根底設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，建筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元，土地本錢(qián) 19000 萬(wàn)元。塔樓的銷(xiāo)售收入：52489X二萬(wàn)元稅法規(guī)定的扣除工程：塔樓開(kāi)發(fā)本錢(qián)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元+前期工程費(fèi)萬(wàn)元 +根底設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元 +公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元 +建筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元 =萬(wàn)元加計(jì)扣除本錢(qián)：+19000 X 20%=萬(wàn)元扣除額為： +19000=萬(wàn)元由于

25、印花稅萬(wàn)元已經(jīng)計(jì)入了 “管理費(fèi)用，在計(jì)算 土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除增值額：增值率：十應(yīng)交增值稅X30%= 萬(wàn)元 塔樓銷(xiāo)售收入的企業(yè)所得稅：X 25%= X 25%= X 25%萬(wàn)元 不分別簽定銷(xiāo)售合同和裝修合同時(shí)，塔樓對(duì)外銷(xiāo)售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：+=萬(wàn)元2分別簽定銷(xiāo)售合同和裝修合同的塔樓銷(xiāo)售的涉稅分析 如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為塔樓出售合同，不包括裝修費(fèi)用，塔樓出售價(jià)格為萬(wàn)元， 允許扣除的本錢(qián)為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元， 前 期工程費(fèi)萬(wàn)元，根底設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，建筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元，土地本錢(qián) 19000萬(wàn)元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修本錢(qián)費(fèi)用

26、為 10000 萬(wàn)元，允許扣除的本錢(qián)為 3000萬(wàn)元。那么有關(guān)的稅負(fù)計(jì)算分析： 營(yíng)業(yè)稅X 5%萬(wàn)元 塔樓銷(xiāo)售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加X(jué) 7%+3% =萬(wàn)元 塔樓銷(xiāo)售收入的印花稅 銷(xiāo)售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納印花稅： X % = 萬(wàn)元 塔樓銷(xiāo)售收入的土地增值稅 為了說(shuō)明問(wèn)題的方便，不考慮三棟塔樓的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)本錢(qián)中的間接開(kāi)發(fā) 費(fèi)用。允許扣除的本錢(qián)為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元， 前期工程費(fèi)萬(wàn)元，根底設(shè) 施費(fèi)萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，建筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元，土地本錢(qián) 19000 萬(wàn)元。塔樓的銷(xiāo)售收入：萬(wàn)元萬(wàn)元稅法規(guī)定的扣除工程：塔樓開(kāi)發(fā)本錢(qián)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元 +前期工程費(fèi)萬(wàn)元 +根底設(shè)

27、施費(fèi)萬(wàn)元 +公共配套設(shè) 施費(fèi)萬(wàn)元 +建筑安裝本錢(qián)萬(wàn)元 =萬(wàn)元加計(jì)扣除本錢(qián)：+19000 X 20% =萬(wàn)元扣除額為：+19000=萬(wàn)元由于印花稅 =萬(wàn)元已經(jīng)計(jì)入了“管理費(fèi)用， 在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除增值額：增值率：應(yīng)交增值稅X30%= 萬(wàn)元 塔樓銷(xiāo)售收入的企業(yè)所得稅：X 25%= X 25%= X 25萬(wàn)元 裝修合同收入的稅負(fù)應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅10000X 3%=90萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加 900X7%+3% =90萬(wàn)元。裝修公司的企業(yè)所得稅為10000-3000 X 25%=175萬(wàn)元。 分別簽定銷(xiāo)售合同和裝修合同時(shí)，塔樓對(duì)外銷(xiāo)售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為： +1750=萬(wàn)元。從以上數(shù)據(jù)分

28、析可知，分別簽定銷(xiāo)售合同和裝修合同與不分別簽定銷(xiāo)售合同 和裝修合同時(shí)的有關(guān)稅負(fù)分析如下表所示：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)元。稅種方案不分別簽定銷(xiāo)售呂同和裝修合同分別簽定銷(xiāo)售合同和裝俺合同營(yíng)業(yè)稅4274,014224,01+?0-斗 N 啟叫心 1城市鍵護(hù)建設(shè)稅及 苴附加427/4C1422.+0190=512.斗42,740142,2 +土地增值貌6548.7767165.27&企業(yè)所猖靦6651.354010575總計(jì)稅負(fù)17944,27717614.902血 4經(jīng)過(guò)納稅籌劃后，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)萬(wàn)元。3、通過(guò)園林公司追加園林綠化方面的投資節(jié)省稅負(fù)為了分析問(wèn)題的方面，以提高三棟塔樓間的綠化率為例以測(cè)算塔樓銷(xiāo)

29、售的總 稅負(fù)。假設(shè)通過(guò)園林公司追加綠化投資 200萬(wàn)元該增加的綠化投資是計(jì)入建筑 安裝本錢(qián)的，那么有關(guān)稅負(fù)計(jì)算如下：塔樓的銷(xiāo)售收入為52489X =萬(wàn)元1塔樓的銷(xiāo)售收入的營(yíng)業(yè)稅X 5%萬(wàn)元2塔樓的銷(xiāo)售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加X(jué) 7%+3% =萬(wàn)元3塔樓的銷(xiāo)售收入的印花稅銷(xiāo)售塔樓應(yīng)按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納印花稅：X %萬(wàn)元4塔樓的銷(xiāo)售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為a萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)本錢(qián)中的間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用為b萬(wàn)元。由于三棟塔 樓的可售面積為52489萬(wàn)平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元，前期工程費(fèi)萬(wàn)元， 根底設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元，建筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元，土地本錢(qián)19000 萬(wàn)元。那么土地增值稅

30、計(jì)算流程如下： 塔樓的銷(xiāo)售收入：52489X =萬(wàn)元 稅法規(guī)定的扣除工程：塔樓開(kāi)發(fā)本錢(qián)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元+前期工程費(fèi)萬(wàn)元+根底設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元+公共配套設(shè) 施費(fèi)萬(wàn)元+建筑安裝本錢(qián) 萬(wàn)元+園林綠化追加投資200萬(wàn)元+間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用為a 萬(wàn)元=(+a)萬(wàn)元 加計(jì)扣除本錢(qián)：(+a+19000) x 20%( + a)萬(wàn)元 扣除額為：+ (+a) + (+ a) +b+19000=( + a+ b)(萬(wàn)兀)(由于印花稅萬(wàn) 元已經(jīng)計(jì)入了 管理費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除)增值額：(增值率：(a-b) *( + a+ b)=c(假設(shè)為c)由于*=%在a和b不知道的情況下，那么 c的增值率的最大值

31、為% (即當(dāng)a和b都為零時(shí))，當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值 率只能是50%以下，因此，所對(duì)應(yīng)的稅率只可能 30%。應(yīng)交增值稅(a-b) x 30%= a b)萬(wàn)元。 塔樓銷(xiāo)售收入的企業(yè)所得稅(+a) - b-19000-( a b) x25%= a- b-a b) x25%=b x25%= a b) (萬(wàn)元) 塔樓對(duì)外銷(xiāo)售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：+ ( a b) + a b = ( a b)(萬(wàn)元)。從以上分析可知，追加綠化投資與沒(méi)有追加綠化投資前， 塔樓銷(xiāo)售的有關(guān)稅 負(fù)比照分析表如下：?jiǎn)挝皇侨f(wàn)元稅種方亮垃加録化投済2口0兀后港業(yè)稅4274.014274.31城市維護(hù)建設(shè)銳艮 苴附加427 A0142

32、7.4-OL印花稅42.74-0142.701土盛増值稅d -0.3 b6408.77&-0.3& ab企業(yè)所得稅&651,35-0.16 a -0.175 b5615.35-0.1& a -C.175 b總計(jì)稅負(fù)17944.277-0.52 a -D.475 b經(jīng)過(guò)追加綠化投資200萬(wàn)元后，公司自己銷(xiāo)售塔樓的的總稅負(fù)比沒(méi)有追加綠 化投資前可以節(jié)省總稅收，(a b) - ( a b) =95 (萬(wàn)元)。4、其他的納稅籌劃技巧(1)變塔樓銷(xiāo)售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同 承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，而且自 2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng) 產(chǎn)

33、投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為， 不再征收營(yíng)業(yè)稅。 這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納 稅籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)置方是具備一定條件的企業(yè)或公司， 那么可以考慮先以塔樓作 為不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)置方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式。例如，甲企業(yè)欲出售 5000 平方米的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以 2400 元/平方米的價(jià)格直接出售， 需要繳納土地增值稅 108 萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅 60萬(wàn)元， 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 6 萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)置方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議， 甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以 1200 萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè) 轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，那么可以合法合理地免除了 60 萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和 6萬(wàn)元的城市維護(hù)建 設(shè)稅與教育費(fèi)附加。 同時(shí)， 為了調(diào)動(dòng)購(gòu)置方乙企業(yè)參與籌劃的積極性， 甲企業(yè)可 以做出一些讓步， 給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償， 但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅 款 66 萬(wàn)元為限。2房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用的籌劃 營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額， 營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo) 售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、 基金、 集 資費(fèi)、 代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅暫行