淺析酒店運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)模型的應(yīng)用

1、淺析酒店運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)模型的應(yīng)用現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了酒店業(yè)的投資熱潮，投資者投資一個(gè)酒店，必須在投資前對(duì)若干經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)與分析，對(duì)酒店可能形成的收入成本水平進(jìn)行估算，從而對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)。中國(guó)酒店管理者在借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，在星級(jí)酒店的具體運(yùn)營(yíng)過程中，通 過反復(fù)驗(yàn)證和探討， 推演岀了一批符合中國(guó)國(guó)情的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在此以較為常用的計(jì)算模塊對(duì)酒店的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)模型進(jìn)行闡述，并以北京一個(gè)在建的五星級(jí)商務(wù)酒店A為例，作應(yīng)用實(shí)例分析。A酒店總投資8億元（其中土地成本 4億元），資金來源為資本金 4億元，銀行貸款4 億元。酒店建筑面積 6.2 萬M 2 ，共有客房400間，配套會(huì)議

2、、餐飲、娛樂和商業(yè)等經(jīng)營(yíng)項(xiàng) 目，其中餐飲、娛樂和商業(yè)岀租經(jīng)營(yíng)，擬2008年6月正式營(yíng)業(yè)。一、收入數(shù)據(jù)模型的應(yīng)用酒店經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)模型估算?酒店正常經(jīng)營(yíng)收入的估算方法：可以用酒店有效投資（不含土地成本）*38%來估算，或用酒店每平方米建筑面積產(chǎn)生大約2000元的經(jīng)營(yíng)收入來估算，這個(gè)估算值可以用來修正評(píng)價(jià)收入預(yù)測(cè)數(shù)。按此估算，A酒店的營(yíng)業(yè)收入應(yīng)在15200萬元（扣除土地成本后的有效投資4億元*38% ）至12400萬元（建筑面積6.2 萬M 2 *2000 元）。?酒店平均房?jī)r(jià)的估算方法：一般用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的平均房?jī)r(jià)進(jìn)行推算，五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)相當(dāng)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)最高平均房?jī)r(jià)的10%，四星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)在

3、五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上60%。按此估算，A酒店乘以80%，三星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)在五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上乘以 的平均房?jī)r(jià)應(yīng)在 1000-1200 元之間。按當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)情況測(cè)算經(jīng)營(yíng)收入60 %，旺季客房岀 天，淡旺季餐飲上座率經(jīng)驗(yàn)）。經(jīng)營(yíng)收入=客房收入+餐飲收入+其他收入? 本案例選用的幾個(gè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)：按當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)情況估算淡季客房出租率 租率80%,淡季平均房?jī)r(jià)600元/天，旺季平均房?jī)r(jià)800元/數(shù)值（本案例餐飲為岀租經(jīng)營(yíng)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，不估算餐飲經(jīng)營(yíng)收入按當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)情況測(cè)算收入為10320萬元，詳見下表:項(xiàng)目名稱測(cè)算模型實(shí)例（元）金額（萬元）客房收入旺季客房收入二客房數(shù)量*經(jīng) 營(yíng)旺季月份數(shù)*30天*旺季

4、開房率400*6*30*80%*800=4609 萬7200*旺季平均房?jī)r(jià)；元淡季客房收入二客房數(shù)量*經(jīng)400*6*30*60%*600=2592 萬營(yíng)淡季月份數(shù)*30天*淡季開房率元*淡季平均房?jī)r(jià)；會(huì)議室收入會(huì)議區(qū)面積*每天每平米租金 *3000*10*180540使用天數(shù)餐飲岀租收餐飲旺季收入=客房數(shù)量* 旺第二層餐飲面積 4800 M 2 ,1000入季開房率*1.8* 旺季上座率* 旺季按年租金收入1000萬元估算餐飲人均消費(fèi)（含高檔宴請(qǐng)）*30 天*旺季月份；餐飲淡季收入=客房數(shù)量*淡季開房率*1.8* 淡季上座率*淡季餐飲人均消費(fèi)（含高檔宴請(qǐng)）*30 天*淡季月份商業(yè)岀租收根據(jù)當(dāng)?shù)?/p>

5、商業(yè)出租費(fèi)率估算第一層商業(yè)面積 2580.29 M1080入2 ,按年租金收入1080萬元估算娛樂岀租收酒店娛樂、健身等設(shè)施提供有償服地下一層娛樂面積 2738.83500入務(wù)，根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)客戶群的消費(fèi)能力M 2 ,按年租金收入 500萬元進(jìn)行估算。估算收入總計(jì)10320? 偏差分析? 通過比較按當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)情況測(cè)算的收入與按數(shù)據(jù)模型估算數(shù)負(fù)偏差32 % 17 %，偏差較大。主要原因一是餐飲、娛樂岀租經(jīng)營(yíng)，租金收入低于營(yíng)業(yè)收入；二是酒店運(yùn)營(yíng)初期收入不穩(wěn)定，按照當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)情況測(cè)算時(shí)取值較為保守，平均房?jī)r(jià)測(cè)算偏低。二、成本費(fèi)用數(shù)據(jù)模型的應(yīng)用? 由于成本費(fèi)用可通過經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)數(shù)據(jù)模型反映，在此不再分析成本費(fèi)用

6、數(shù)據(jù)模型。? 按當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)情況測(cè)算 A酒店成本費(fèi)用? 酒店總成本=固定成本+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用? 固定費(fèi)用包括折舊費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是根據(jù)酒店行業(yè)特點(diǎn)，及國(guó)家對(duì)于酒店這一特殊行業(yè)的要求所必須支付的費(fèi)用，根據(jù)酒店的成本控制、人員變化及經(jīng)營(yíng)管理能力的高低會(huì)有所不同。在實(shí)際使用過程中,? 本案例選用的估算值為經(jīng)驗(yàn)值與國(guó)家實(shí)際征收標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合的費(fèi)用值， 還需結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r及國(guó)家稅費(fèi)調(diào)整信息進(jìn)行測(cè)算，以期保證其費(fèi)用的真實(shí)性。?按當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)情況測(cè)算 A酒店總成本為10550萬元，其中固定成本 5410萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5140萬元，詳見下表：項(xiàng)目名稱測(cè)算模型實(shí)例（元）金額（萬 元）折舊費(fèi)資產(chǎn)原值*凈殘值率/預(yù)計(jì)使 用年限8

7、億元*95%/30 年2530財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款額*貸款利率4 億元 *0.072%2880固定成本折舊費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用5410人工成本費(fèi)用客房總數(shù)*1.5（可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際用工情況及人員熟練程度在1.5至1.8之間變動(dòng)）*月平均工資額 *12個(gè)月400*1.5*2000*121440高低壓電 力年檢當(dāng)?shù)仉娏δ隀z費(fèi)率 *高低壓配置 組數(shù)5300 * 105排污費(fèi)按照國(guó)家環(huán)保局制定標(biāo)準(zhǔn)， 根據(jù)酒 店實(shí)際用水及排污量而定400*70%*360*3*1.133.3有線電視 收視費(fèi)費(fèi)率*客房總數(shù)量216*4008.7境外電視 收視費(fèi)費(fèi)率*接收境外臺(tái)數(shù)量22000*511境外臺(tái)管理費(fèi)當(dāng)?shù)啬旯潭ㄊ召M(fèi)1500元/ 年0

8、.15消防器材維保費(fèi)率*滅火器數(shù)量50*10005溫?zé)煾刑筋^費(fèi)率*溫?zé)煾刑筋^數(shù)量,50*15007.5電梯維保價(jià)格年固定收費(fèi)30萬元30保險(xiǎn)費(fèi)按保險(xiǎn)協(xié)議計(jì)算，資產(chǎn)原值* 費(fèi)率8 億元 *0.375 %。30員工餐員工用餐人數(shù)*每天餐費(fèi)（視地 區(qū)不同可在 6兀至10兀之間浮 動(dòng)）*365 天480*8*365140日常設(shè)備設(shè)施維保費(fèi)全年?duì)I業(yè)收入*2%10320 萬元 *2%206能源消耗全年自營(yíng)營(yíng)業(yè)收入 *15%7200 萬兀 *15%1080客房一次 性用品、洗 滌、清潔費(fèi) 用、旺季客房用品消耗=客房總數(shù)量 *旺季開房率*經(jīng)營(yíng)旺季天數(shù)*（單間客房客用一次性消耗品價(jià)格+布草洗滌單次價(jià)格+單次清潔

9、費(fèi) 用價(jià)格）；400*80%*6*30*(10+10+7)=155.52萬元400*60%*6*30*(10+10+7)=116.64 力兀2272.淡季客房用品消耗=客房總數(shù)量 *淡季開房率*經(jīng)營(yíng)淡季天數(shù)*（單間客房客用一次性消耗品價(jià)格+布草洗滌單次價(jià)格+單次清潔費(fèi) 用價(jià)格）公共區(qū)域 大理石保養(yǎng) 費(fèi)用每平米月平均清潔費(fèi)用*公共區(qū)域大理石面積*12個(gè)月3.8*13700*1262.4公共區(qū)域 地毯清潔保 養(yǎng)費(fèi)用每平米月平均清潔費(fèi)用*公共區(qū)域地毯面積*12個(gè)月1 . 2*36900*1253.1其他費(fèi)用交通、通訊、綠化、消毒殺菌、服裝等費(fèi)用，全年?duì)I業(yè)收入*1%10320 萬元 *2%206營(yíng)業(yè)稅

10、金全年?duì)I業(yè)收入*5.5%10320 萬元 *5.5%6567.房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值*稅率*（1- 扣除比例）8 億元 *1.2%*(1-30%)672銷售費(fèi)用全年?duì)I業(yè)收入*3%10320 萬元 *3%310餐飲成本酒店餐飲年收入 *50%岀租經(jīng)營(yíng)，無0餐飲其它費(fèi)用（洗滌、客用品、低值易耗品）餐 飲年?duì)I業(yè)收入*3%岀租經(jīng)營(yíng)，無0運(yùn)營(yíng)費(fèi)用客房成本+餐飲成本+其他成 本5140營(yíng)業(yè)總成本固定成本+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5410力兀+5140 力兀01055三、利潤(rùn)預(yù)測(cè)模型酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（GOP ）數(shù)據(jù)模型估算?行業(yè)平均值估算方法：無物業(yè)岀租的酒店，按照營(yíng)業(yè)收入的33%計(jì)算；有物業(yè)岀租的酒店按照營(yíng)業(yè)收入的 38% 42%計(jì)

11、算。?按以上辦法測(cè)算的 A酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 3922萬元（收入10320*38% ）至4334萬元（收入 10320*42%）。?按當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)情況測(cè)算酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（GOP ）=全年經(jīng)營(yíng)收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用?按當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)情況測(cè)算的A酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 5180萬元，凈利潤(rùn)為-230萬元，年現(xiàn)金凈流入2300萬元，詳見下表：項(xiàng)目名稱測(cè)算模型實(shí)例（萬元）金額（萬元）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)全年經(jīng)營(yíng)收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用10320-51405180利潤(rùn)總額全年經(jīng)營(yíng)收入-營(yíng)業(yè)總成本10320-10550-230所得稅營(yíng)業(yè)利潤(rùn)*25%0凈利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-所得稅-230經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入折舊費(fèi)+凈利潤(rùn)2530-2302300? 分析偏差?按當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)情況測(cè)算的A酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與按數(shù)據(jù)模型估算數(shù)正偏差32%-20%,偏差較大。經(jīng)分析預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，由于酒店設(shè)施較新， 在預(yù)測(cè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的日常設(shè)備設(shè)施維保費(fèi)時(shí)取值較低。四、結(jié)論大量的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明， 偏差控制在