資產(chǎn)評估習題(有答案)資料

1、資產(chǎn)評估學課程習題集資產(chǎn)評估的程序與基本方法1.被評估機組為5年前購置，賬面價值 20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8 ,被評估機組尚可使用8年，預計每年超額運營成本為1萬元。假定其他費用可以忽略不計。要求：試根據(jù)所給條件(1)估測該機組的現(xiàn)時全新價格；(2)估算該機組的成新率；(3)估算該機組的評估值。解：(1)被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24萬元：30X 80%=24(萬元)(2)該機組的成新率=8+(5+8) X100%=61.

2、54%(3)該機組的評估值=24X 61.54%=14.77 (萬元)2.某上市公司欲收購一家企業(yè)， 需對該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進入穩(wěn)定期，預計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%,企業(yè)所得稅稅率為 40%,試計算該企業(yè)的評估值是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：40455053550+10%) (1+10%/(1+10狗*(1+10%)5181.47 (萬元)穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/ (1+10為5=341.51 (

3、萬元)企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.51=522.98 (萬元)該企業(yè)的評估值為：522.98 X ( 1-40%) =313.79 (萬元)3.有一待估宗地 A,與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對比資料如下表所示：F宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價值數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1 ,宗地單位地價比容積率為 1時的地價增加5%要求：(1)計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關(guān)系數(shù)(2)計算參照物修正系數(shù)：交易情

4、況修正系數(shù)、交易時間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。(3)計算參照物修正后的地價解：(1) A宗地容積率地價相關(guān)系數(shù)為105,甲宗地的容積率地價相關(guān)系數(shù)為110100103100(2)交易情況修正系數(shù)為 而或者0.99 ;交易時間修正系數(shù)為102或者1.06 ;區(qū)域因素修正系數(shù)為 在或者1.02 ;100枝個別因素修正系數(shù)為 礪或者1;容積率修正系數(shù)為110或者0.95(3)參照物修正后地價100, 100 =Ilf? TT100 105XX X100 110108102796.47(萬元)第1頁資產(chǎn)評估學課程習題集 第四章機器設(shè)備評估1 .機器設(shè)備1臺，3年前購

5、置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬元，其中買價為8萬元，運輸費為0.4萬元，安裝費用（包括材料）為 1萬元，調(diào)試費用為0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價格為9.5萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比3年前上漲了 40%、30%、20%。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）解：重置成本=9.5+0.4 X （ 1+40% +1X （ 1+30%） +0.6 X （ 1+20%） =12.08 （萬元）2 .被評估機組為3年前購置，帳面價值為 20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產(chǎn)，被新型機組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解 到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元

6、人民幣，專家認定被評估機組因功能落后其貶值額約占新型機組取得價格的20%被評估機組尚可使用 7年，預計每年超額運營成本為 1萬元，假定其他費用可以忽略不計，試根據(jù)所給條件估測該生 產(chǎn)線的續(xù)用價值。解：根據(jù)題意計算如下：（1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為:30X （ 1 20% =24 （萬元）（2）設(shè)備的成新率為： 7 + ( 3+7) X100%=70%(3)設(shè)備的評估值為：24X 70%=16.8(萬元)3 .被評估設(shè)備購建于1985年，帳面價值30000元，1990年和1993年進行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當年 投資分別為3000元和2000元，1995年該設(shè)備

7、進行評估，假設(shè)從 1985年至1995年每年價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限 為8年，試根據(jù)所給條件估測被評估設(shè)備的成新率。解：據(jù)題意計算如下：（1）評估時設(shè)備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：2 （帳面原值X價格變動率）所以，30000X2.6+3000 X 1.61+2000 X 1.21=85250 （元）（2）評估時設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本X已使用年限所以，30000X2.6 X10+300OX 1.61 X5+200OX 1.21 X2=808990 （元）（3）設(shè)備的加權(quán)投資年限=2 （加權(quán)更新成本）+ 2 （更新成本）=80899085250=9.5 （年）（4）設(shè)備的成

8、新率=8+ （ 9.5+8） X100%=45.7%第五章房地產(chǎn)評估1.待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當?shù)劂y行一年期貸款利率 9%兩年期貸款利率為10% 土地開 發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的 3/4 ,利潤率為10% 土地所有權(quán)收益為土地成本的 10%試估算該地產(chǎn)的市場價值。解：（1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：50000+ 667= 75元/平方米其他費用：30000+ 667= 45元/平方米土地取得費=75+45

9、=120元土地開發(fā)費用：150, 000, 000+1, 000, 000= 150 元/平方米（2）計算利息：土地取得費利息：120 X （1+10%） 2-1=25.2土地開發(fā)費利息：150X3/4 X （1+10%/2） 1.5-1+ 150 X 1/4 X （1+9%/2） 0.5-1 =9.28 （元）第一期利息：270X 3/4X 10% X2X 0.5=20.25 （元）；第二期利息：270X 1/4X 9% X 1X0.5=3.0375 （元）每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應(yīng)承擔的利息費用為23.29元。（注：由于第一年投入總投資的3/4,開發(fā)期為2年，利率10%,該筆資金并非

10、第一年年初一次投入，所以需要乘以 0.5。第二年同理。）（3）計算利潤：270X10%= 27 （元）（4）計算土地成本：270+23.29+27 =320.29 （元/平方米）第2頁資產(chǎn)評估學課程習題集(5)計算待估土地公平市場價值：320.29 X ( 1+10%) = 352.32 (元/平方米)每平方米土地公平市場價值為352.32元/平方米，近似等于每平方米352元2.待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料(過程略)，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例有關(guān)情況見下表:項目ABC待估對象坐落略略略略所處地區(qū)

11、繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價格總價25.2萬元49萬元43.5萬元單價1500 元/m21400 元/m31450 元/m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面積168m2350m2300m2600m2形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：(1)交易情況正常；(2) 1996年以來，土地價格每月上漲 1%(3)交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進行判

12、斷:項目B分值C分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10注：比較標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。(3) 待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%(4) 折現(xiàn)率為8%解：(1)進行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。(2)進行交易時間修正。交易實例A交易時間修正系數(shù)=107/100= 1.07交易實例B交

13、易時間修正系數(shù)=105/100= 1.05交易實例C交易時間修正系數(shù)=104/100= 1.04(3)進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/86=1.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/93=1.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理 93也由表2縱向加總獲得。）（4）進行個別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3% o土地使用權(quán)年限因修正。除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例 A與C均

14、需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下（假定折現(xiàn)率為 8%）:交易實例 A及C使用年限修正系數(shù)=11/ （1+8%） 30-11/ （1+8%） 35 = 0.9659交易實例A的個別修正系數(shù)=1.03X0.9659= 0.995交易實例B的個別修正系數(shù)=1.03交易實例C的個別修正系數(shù)=1.03X0.9659= 0.995（5）計算待估土地初步價格。A= 1500X 1X1.07 X1X0.995=1597 （元/平方米）B=1400X 1X1.05 X1.163X1.03=1761 （元/平方米）C= 1400X 1X1.04 X1.075X0.995=1613 （元/平方米）（6）采用算

15、術(shù)平均法求得評估結(jié)果。待估地塊單位面積價格評估值=（1597+1761+1613） / 3= 1657 （元/平方米）待估地塊總價評估值=1657X 600= 994200 （元）因此，這一地塊的評估值為994200元。4.有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為 2000平方米，建筑容積率為 2.5 ,擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%,銷售稅費為樓價的6.5%,當?shù)劂y行年貸款利率為 6%開發(fā)商要求的投資利潤率為10%試估算該宗土

16、地目前的單位地價和樓面地價。解：（1）現(xiàn)已知樓價的預測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設(shè)開發(fā)法評估，計算公式為：地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤（2）計算樓價：樓價=2000X 2.5 X9000= 45,000,000 （元）（3）計算建筑費和專業(yè)費建筑費= 3000X 2000X 2.5= 15,000,000 （元）專業(yè)費=建筑費 X 10% = 15,000,000 X10%= 1,500,000 （元）（4）計算銷售費用和稅費銷售費用=45,000,000 X 2.5%= 1,125,000 （元）銷售稅費=45,000,000 X 6.5%= 2,925,000 （元）

17、（5）計算利潤利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）X 10%=（地價 +16,500,000 ） X 10%（注：16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得.）（6）計算利息利息=地價X （ 1+6%） 2-1+ （15,000,000+1,500,000 ） X （1+6%）1= 0.1236 X 地價 +990, 000（注：地價是在兩年前就投入的，故要用 2次方.而建筑費與專業(yè)費是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用 1次方.）（7）求取地價地價=45,000,000 - 16,500,000 - 1,125,000 -2,925,000 0.1 X地價- 1,650,00

18、0 0.1236X 地價9,900,000地價=21,810,000 / 1.2236 = 17,824,452 （元）（8）評估結(jié)果單位地價=17,824,452 /2000=8912 （元/平方米）樓面價格=8912/2.5 =3565 （元/平方米）第六章流動資產(chǎn)評估1 .對某企業(yè)庫存的一種燃料進行評估，庫存量為50噸，經(jīng)現(xiàn)場技術(shù)鑒定，沒有發(fā)生質(zhì)量變化，仍能滿足正常需要，只是保管中自然損耗1%,根據(jù)市場調(diào)查，得知該燃料近期市場價格為每噸4000元，每噸運費100元，整理入庫費為每噸 40元，則該庫存燃料的評估值是多少？解：根據(jù)題意；采購成本=50X 4000= 200000 (元)自然損

19、耗=200000X 1哈 2000 (元)運費及入庫費=50X ( 100+40) = 7000 (元)評估值=200000-2000+7000 = 205000 (元)本題是流動資產(chǎn)評估中的材料的評估。要注意的是采購成本中要扣除自然損耗，還需考慮運輸成本與入庫費。2 .現(xiàn)有某企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫存商品和低值易耗品資料如下：(1)評估基準日前一個月從外地購進產(chǎn)成品材料50公斤，單價200元，當時支付運雜費 500元，根據(jù)原始記錄和清查盤點，評估時庫存材料尚存15公斤。(2)截止評估基準日，企業(yè)庫存商品實有數(shù)30件，每件實際成本200元，該庫存商品的材料費與工資、其他費用的比例為80噴口20%,

20、據(jù)目前有關(guān)資料，材料費用綜合調(diào)整系數(shù)是1.36,工資、其他費用的綜合調(diào)整系數(shù)是1.05。(3)截止評估基準日，在用低值易耗品原價1300元，預計使用1年，現(xiàn)已使用4個月，該低值易耗品現(xiàn)行市價 900元。根據(jù)以上資料，評估該企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫存商品和低值易耗品價值。解：根據(jù)題意，產(chǎn)成品材料的評估值=15X ( 200+500/50 ) =3150 (元)庫存商品的評估值=30X200X (80% =750 (萬元) 乙企業(yè)資產(chǎn)的約當投資量：500OX ( 1+10%)=5500 (萬元) 利潤分成率：750/ (5500+750) X 100%=12%(2)確定評估值確定每年利潤總額：第一、第二年：(500-400) X 20=2000 (萬元) 第三、第四年：(450-400) X 20=1000 (萬元) 第五年：(420-400 ) X 20=400 (萬元) 確定分成額：第一、第二年：2000X 12%=240(萬元) 第三、第四年：1000X 12%=120(萬元) 第五年：600X 12%=72(萬元) 確定評估值：240/ ( 1+10%) +240/ (1+10%) 2 +120/ (1+10%) 3 +120/ (1+10為 4+72/ (1+10% 5 =240X 0.9091+240