資產(chǎn)評(píng)估習(xí)題(有答案)資料

1、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)課程習(xí)題集資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法1.被評(píng)估機(jī)組為5年前購(gòu)置，賬面價(jià)值 20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類(lèi)型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢(xún)了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，專(zhuān)家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8 ,被評(píng)估機(jī)組尚可使用8年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為1萬(wàn)元。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件(1)估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；(2)估算該機(jī)組的成新率；(3)估算該機(jī)組的評(píng)估值。解：(1)被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為24萬(wàn)元：30X 80%=24(萬(wàn)元)(2)該機(jī)組的成新率=8+(5+8) X100%=61.

2、54%(3)該機(jī)組的評(píng)估值=24X 61.54%=14.77 (萬(wàn)元)2.某上市公司欲收購(gòu)一家企業(yè)， 需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別為40萬(wàn)元，45萬(wàn)元，50萬(wàn)元，53萬(wàn)元和55萬(wàn)元；從第六年開(kāi)始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%,企業(yè)所得稅稅率為 40%,試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：40455053550+10%) (1+10%/(1+10狗*(1+10%)5181.47 (萬(wàn)元)穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/ (1+10為5=341.51 (

3、萬(wàn)元)企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為：181.47+341.51=522.98 (萬(wàn)元)該企業(yè)的評(píng)估值為：522.98 X ( 1-40%) =313.79 (萬(wàn)元)3.有一待估宗地 A,與待估宗地條件類(lèi)似的宗地甲，有關(guān)對(duì)比資料如下表所示：F宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素交易時(shí)間地價(jià)值數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類(lèi)用地容積率每增加0.1 ,宗地單位地價(jià)比容積率為 1時(shí)的地價(jià)增加5%要求：(1)計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)(2)計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情

4、況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。(3)計(jì)算參照物修正后的地價(jià)解：(1) A宗地容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為105,甲宗地的容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為110100103100(2)交易情況修正系數(shù)為 而或者0.99 ;交易時(shí)間修正系數(shù)為102或者1.06 ;區(qū)域因素修正系數(shù)為 在或者1.02 ;100枝個(gè)別因素修正系數(shù)為 礪或者1;容積率修正系數(shù)為110或者0.95(3)參照物修正后地價(jià)100, 100 =Ilf? TT100 105XX X100 110108102796.47(萬(wàn)元)第1頁(yè)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)課程習(xí)題集 第四章機(jī)器設(shè)備評(píng)估1 .機(jī)器設(shè)備1臺(tái)，3年前購(gòu)

5、置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無(wú)替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬(wàn)元，其中買(mǎi)價(jià)為8萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)為0.4萬(wàn)元，安裝費(fèi)用（包括材料）為 1萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)用為0.6萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為9.5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比3年前上漲了 40%、30%、20%。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）解：重置成本=9.5+0.4 X （ 1+40% +1X （ 1+30%） +0.6 X （ 1+20%） =12.08 （萬(wàn)元）2 .被評(píng)估機(jī)組為3年前購(gòu)置，帳面價(jià)值為 20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類(lèi)型機(jī)組已不再生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢(xún)了解 到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬(wàn)元

6、人民幣，專(zhuān)家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組因功能落后其貶值額約占新型機(jī)組取得價(jià)格的20%被評(píng)估機(jī)組尚可使用 7年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為 1萬(wàn)元，假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)，試根據(jù)所給條件估測(cè)該生 產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值。解：根據(jù)題意計(jì)算如下：（1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為:30X （ 1 20% =24 （萬(wàn)元）（2）設(shè)備的成新率為： 7 + ( 3+7) X100%=70%(3)設(shè)備的評(píng)估值為：24X 70%=16.8(萬(wàn)元)3 .被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1985年，帳面價(jià)值30000元，1990年和1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年 投資分別為3000元和2000元，1995年該設(shè)備

7、進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從 1985年至1995年每年價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限 為8年，試根據(jù)所給條件估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的成新率。解：據(jù)題意計(jì)算如下：（1）評(píng)估時(shí)設(shè)備的現(xiàn)行成本，亦稱(chēng)更新成本為：2 （帳面原值X價(jià)格變動(dòng)率）所以，30000X2.6+3000 X 1.61+2000 X 1.21=85250 （元）（2）評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本X已使用年限所以，30000X2.6 X10+300OX 1.61 X5+200OX 1.21 X2=808990 （元）（3）設(shè)備的加權(quán)投資年限=2 （加權(quán)更新成本）+ 2 （更新成本）=80899085250=9.5 （年）（4）設(shè)備的成

8、新率=8+ （ 9.5+8） X100%=45.7%第五章房地產(chǎn)評(píng)估1.待估對(duì)象為一新開(kāi)發(fā)土地，因無(wú)收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬(wàn)元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率 9%兩年期貸款利率為10% 土地開(kāi) 發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的 3/4 ,利潤(rùn)率為10% 土地所有權(quán)收益為土地成本的 10%試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。解：（1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000+ 667= 75元/平方米其他費(fèi)用：30000+ 667= 45元/平方米土地取得費(fèi)=75+45

9、=120元土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：150, 000, 000+1, 000, 000= 150 元/平方米（2）計(jì)算利息：土地取得費(fèi)利息：120 X （1+10%） 2-1=25.2土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息：150X3/4 X （1+10%/2） 1.5-1+ 150 X 1/4 X （1+9%/2） 0.5-1 =9.28 （元）第一期利息：270X 3/4X 10% X2X 0.5=20.25 （元）；第二期利息：270X 1/4X 9% X 1X0.5=3.0375 （元）每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為23.29元。（注：由于第一年投入總投資的3/4,開(kāi)發(fā)期為2年，利率10%,該筆資金并非

10、第一年年初一次投入，所以需要乘以 0.5。第二年同理。）（3）計(jì)算利潤(rùn)：270X10%= 27 （元）（4）計(jì)算土地成本：270+23.29+27 =320.29 （元/平方米）第2頁(yè)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)課程習(xí)題集(5)計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值：320.29 X ( 1+10%) = 352.32 (元/平方米)每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為352.32元/平方米，近似等于每平方米352元2.待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評(píng)估其1997年5月的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估人員通過(guò)搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料(過(guò)程略)，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例有關(guān)情況見(jiàn)下表:項(xiàng)目ABC待估對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)

11、繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類(lèi)型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)25.2萬(wàn)元49萬(wàn)元43.5萬(wàn)元單價(jià)1500 元/m21400 元/m31450 元/m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面積168m2350m2300m2600m2形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：(1)交易情況正常；(2) 1996年以來(lái)，土地價(jià)格每月上漲 1%(3)交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判

12、斷:項(xiàng)目B分值C分值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車(chē)站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周?chē)h(huán)境較差8相同10注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。(3) 待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%(4) 折現(xiàn)率為8%解：(1)進(jìn)行交易情況修正。從評(píng)估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒(méi)有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。(2)進(jìn)行交易時(shí)間修正。交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)=107/100= 1.07交易實(shí)例B交

13、易時(shí)間修正系數(shù)=105/100= 1.05交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)=104/100= 1.04(3)進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，無(wú)需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/86=1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/93=1.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理 93也由表2縱向加總獲得。）（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對(duì)象的面積大于3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3% o土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例 A與C均

14、需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為 8%）:交易實(shí)例 A及C使用年限修正系數(shù)=11/ （1+8%） 30-11/ （1+8%） 35 = 0.9659交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)=1.03X0.9659= 0.995交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)=1.03交易實(shí)例C的個(gè)別修正系數(shù)=1.03X0.9659= 0.995（5）計(jì)算待估土地初步價(jià)格。A= 1500X 1X1.07 X1X0.995=1597 （元/平方米）B=1400X 1X1.05 X1.163X1.03=1761 （元/平方米）C= 1400X 1X1.04 X1.075X0.995=1613 （元/平方米）（6）采用算

15、術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果。待估地塊單位面積價(jià)格評(píng)估值=（1597+1761+1613） / 3= 1657 （元/平方米）待估地塊總價(jià)評(píng)估值=1657X 600= 994200 （元）因此，這一地塊的評(píng)估值為994200元。4.有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為 2000平方米，建筑容積率為 2.5 ,擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%,銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%,當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6%開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%試估算該宗土

16、地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。解：（1）現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，計(jì)算公式為：地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-利潤(rùn)（2）計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)=2000X 2.5 X9000= 45,000,000 （元）（3）計(jì)算建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)= 3000X 2000X 2.5= 15,000,000 （元）專(zhuān)業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi) X 10% = 15,000,000 X10%= 1,500,000 （元）（4）計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用和稅費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用=45,000,000 X 2.5%= 1,125,000 （元）銷(xiāo)售稅費(fèi)=45,000,000 X 6.5%= 2,925,000 （元）

17、（5）計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)）X 10%=（地價(jià) +16,500,000 ） X 10%（注：16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得.）（6）計(jì)算利息利息=地價(jià)X （ 1+6%） 2-1+ （15,000,000+1,500,000 ） X （1+6%）1= 0.1236 X 地價(jià) +990, 000（注：地價(jià)是在兩年前就投入的，故要用 2次方.而建筑費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用 1次方.）（7）求取地價(jià)地價(jià)=45,000,000 - 16,500,000 - 1,125,000 -2,925,000 0.1 X地價(jià)- 1,650,00

18、0 0.1236X 地價(jià)9,900,000地價(jià)=21,810,000 / 1.2236 = 17,824,452 （元）（8）評(píng)估結(jié)果單位地價(jià)=17,824,452 /2000=8912 （元/平方米）樓面價(jià)格=8912/2.5 =3565 （元/平方米）第六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估1 .對(duì)某企業(yè)庫(kù)存的一種燃料進(jìn)行評(píng)估，庫(kù)存量為50噸，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)鑒定，沒(méi)有發(fā)生質(zhì)量變化，仍能滿足正常需要，只是保管中自然損耗1%,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，得知該燃料近期市場(chǎng)價(jià)格為每噸4000元，每噸運(yùn)費(fèi)100元，整理入庫(kù)費(fèi)為每噸 40元，則該庫(kù)存燃料的評(píng)估值是多少？解：根據(jù)題意；采購(gòu)成本=50X 4000= 200000 (元)自然損

19、耗=200000X 1哈 2000 (元)運(yùn)費(fèi)及入庫(kù)費(fèi)=50X ( 100+40) = 7000 (元)評(píng)估值=200000-2000+7000 = 205000 (元)本題是流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估中的材料的評(píng)估。要注意的是采購(gòu)成本中要扣除自然損耗，還需考慮運(yùn)輸成本與入庫(kù)費(fèi)。2 .現(xiàn)有某企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫(kù)存商品和低值易耗品資料如下：(1)評(píng)估基準(zhǔn)日前一個(gè)月從外地購(gòu)進(jìn)產(chǎn)成品材料50公斤，單價(jià)200元，當(dāng)時(shí)支付運(yùn)雜費(fèi) 500元，根據(jù)原始記錄和清查盤(pán)點(diǎn)，評(píng)估時(shí)庫(kù)存材料尚存15公斤。(2)截止評(píng)估基準(zhǔn)日，企業(yè)庫(kù)存商品實(shí)有數(shù)30件，每件實(shí)際成本200元，該庫(kù)存商品的材料費(fèi)與工資、其他費(fèi)用的比例為80噴口20%,

20、據(jù)目前有關(guān)資料，材料費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)是1.36,工資、其他費(fèi)用的綜合調(diào)整系數(shù)是1.05。(3)截止評(píng)估基準(zhǔn)日，在用低值易耗品原價(jià)1300元，預(yù)計(jì)使用1年，現(xiàn)已使用4個(gè)月，該低值易耗品現(xiàn)行市價(jià) 900元。根據(jù)以上資料，評(píng)估該企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫(kù)存商品和低值易耗品價(jià)值。解：根據(jù)題意，產(chǎn)成品材料的評(píng)估值=15X ( 200+500/50 ) =3150 (元)庫(kù)存商品的評(píng)估值=30X200X (80% =750 (萬(wàn)元) 乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量：500OX ( 1+10%)=5500 (萬(wàn)元) 利潤(rùn)分成率：750/ (5500+750) X 100%=12%(2)確定評(píng)估值確定每年利潤(rùn)總額：第一、第二年：(500-400) X 20=2000 (萬(wàn)元) 第三、第四年：(450-400) X 20=1000 (萬(wàn)元) 第五年：(420-400 ) X 20=400 (萬(wàn)元) 確定分成額：第一、第二年：2000X 12%=240(萬(wàn)元) 第三、第四年：1000X 12%=120(萬(wàn)元) 第五年：600X 12%=72(萬(wàn)元) 確定評(píng)估值：240/ ( 1+10%) +240/ (1+10%) 2 +120/ (1+10%) 3 +120/ (1+10為 4+72/ (1+10% 5 =240X 0.9091+240