桑拿浴場(chǎng)可行性報(bào)告

1、.海 洋 之 星項(xiàng)目可行性報(bào)告編撰人：付金鑫編撰時(shí)間：2012年6月15日聯(lián)系電話：海洋之星可行性報(bào)告目 錄第一章 總論1、1 項(xiàng)目概況1、2 可行性研究的依據(jù)和范圍1、3 施工進(jìn)度計(jì)劃（甲方已有規(guī)劃）第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 2、1昆明水療2、2 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析2、3 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)第三章 項(xiàng)目定位3、1 主題定位3、2 功能定位3、3 市場(chǎng)定位3、4 價(jià)格定位3、5管理定位第四章 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)4、1人員配置4、2費(fèi)用估計(jì)4、3經(jīng)營(yíng)分析第五章 營(yíng)銷(xiāo)策略5、1 宣傳主題概念5、2 賣(mài)點(diǎn)整合5、3 優(yōu)惠措施5、4分階段控制的公關(guān)效果5、6 外發(fā)式宣傳策略5、7 銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo)第六章

2、 結(jié)論第一章 總論1、1 項(xiàng)目概況 本報(bào)告所陳述的對(duì)象為海洋之星水療會(huì)所，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于昆明市東三環(huán)主干線上，距離昆明北市區(qū)7.9公里左右，距離主城區(qū)10.1公里左右，距離昆明新機(jī)場(chǎng)26.4公里左右，是昆明新城南北連接的主要快速通道，也是新機(jī)場(chǎng)進(jìn)城的主要通道之一。本項(xiàng)目周?chē)幸粋€(gè)住宅小區(qū)和一個(gè)車(chē)市，其余并無(wú)成熟的商業(yè)區(qū)。交通目前屬于單行線。本項(xiàng)目根據(jù)地點(diǎn)條件和周?chē)虡I(yè)氛圍，應(yīng)定位為高端海洋文化洗浴館，不適于建設(shè)昆明通常的水療概念會(huì)所。1、2 可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)

3、目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1昆明水療 目前昆明市場(chǎng)的水療都是以復(fù)制或者是模仿的形式在發(fā)展和開(kāi)發(fā)，缺少新穎性和獨(dú)特性。大部份水療注重在消費(fèi)群體的數(shù)量上，而缺乏在功能上、人性化和現(xiàn)代商務(wù)接軌的快捷服務(wù)開(kāi)發(fā)。在成功人士這塊的自主空間更是被忽略。一般水療的配備都只是洗，按摩，吃。沒(méi)有給多功能的補(bǔ)進(jìn)。在最近三年來(lái)，昆明的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，也加快了昆明和沿海城市接軌的步伐，在這樣的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件下。人們會(huì)對(duì)更加獨(dú)立化，功能化，信息化，休閑辦公的場(chǎng)所和環(huán)境增加更大的需求。2、2本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析 本項(xiàng)目相同的離城較

4、遠(yuǎn)的東邊有海列賓雅（新開(kāi)場(chǎng)），南邊有滇池春天溫泉（老場(chǎng)）。海列賓雅距離主城和本項(xiàng)目離主城的距離差距不大，但它的地點(diǎn)優(yōu)勢(shì)和先天條件比本項(xiàng)目要好，加上它的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和酒店本身的功能裝建面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本項(xiàng)目。相比之下，海列賓雅取勝在于地點(diǎn)的自然條件和占地面積。本項(xiàng)目在同等的條件下地點(diǎn)和面積不占優(yōu)勢(shì)，屬劣勢(shì)。在相同離城距離里面的滇池春天溫泉屬于不盈利的場(chǎng)所，它有酒店客房和游泳池作為輔助，面積和本項(xiàng)目相當(dāng)。周邊還有比較成熟且相對(duì)高檔的滇池別墅區(qū)做依托。和本項(xiàng)目相比，面積相同，先天條件稍微比本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)。在不同條件下，目前消費(fèi)群評(píng)價(jià)比較好的大澡堂，永春泉，它們都正在人群聚集的地段，且都有穩(wěn)定的客群和一定的品牌

5、效益。綜合上述這四個(gè)場(chǎng)所來(lái)對(duì)比本項(xiàng)目，地點(diǎn)、占地面積、先天條件都是劣勢(shì)。在硬條件有所限制的條件下，本項(xiàng)目的取勝點(diǎn)在公司現(xiàn)有的客戶群、功能的人性化配置，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的新穎性和獨(dú)特性。2、3本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)我評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。我在以下的部分報(bào)告中會(huì)用先天不足后天補(bǔ)的觀點(diǎn)證明本項(xiàng)目的前景是樂(lè)觀的。但在本項(xiàng)目產(chǎn)生前景前，公司所有人員必須高度重視幾個(gè)問(wèn)題。（1.）功能配套完善和本項(xiàng)目要達(dá)到的品質(zhì)；（2.）做好本項(xiàng)目的決心；（3.）本項(xiàng)目的獨(dú)特性在哪里，吸引消費(fèi)點(diǎn)在哪里；（4.）公司現(xiàn)有人員和基礎(chǔ)對(duì)本項(xiàng)目的配合和重視點(diǎn)；（5.）管理的統(tǒng)一性，執(zhí)行力。第三章 項(xiàng)

6、目定位 3、1 主題定位 暢想海洋文化。以海洋文化為主題，包括海鮮等為原料的高檔洗浴會(huì)所。從主題上和城區(qū)的桑拿會(huì)所分開(kāi)（獨(dú)特點(diǎn)之一）。3、2 功能定位 建立在本項(xiàng)目所處地段，周邊環(huán)境，和項(xiàng)目本身建筑機(jī)構(gòu)局限的基礎(chǔ)上。在經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能方面要做到：空間量化，功能面積小而精致，盡量避免大面積而不產(chǎn)生效益；個(gè)人空間人性化、滿足各方面的客人，空間獨(dú)立而不乏味；商務(wù)信息化、滿足客戶在消費(fèi)的過(guò)程中辦公需求；服務(wù)多元化、滿足客戶在消費(fèi)的過(guò)程中產(chǎn)生的需求，讓接待消費(fèi)客戶不出場(chǎng)所就能解決業(yè)務(wù)，會(huì)議，招待等需求。整個(gè)項(xiàng)目定位在中上、偏高端消費(fèi)，整體映像要達(dá)到高端，方便，快捷，高貴，休閑中辦公，享受中消費(fèi)。做成高端商務(wù)

7、辦公型、接待型，休閑型消費(fèi)。3、3市場(chǎng)定位整個(gè)項(xiàng)目定位在中上、偏高端消費(fèi)，整體映像要達(dá)到高端，方便，快捷，高貴，休閑中辦公，享受中消費(fèi)。做成高端商務(wù)辦公型、接待型，休閑型消費(fèi)。3、4價(jià)格定位 價(jià)格定位取決于場(chǎng)所達(dá)到的效果，功能配備，和軟服務(wù)；初步預(yù)計(jì)在128168元每人的門(mén)檻費(fèi)，根據(jù)場(chǎng)所成型后和配備方案來(lái)做最后的論證定價(jià)。人均單人消費(fèi)在400-600元每人次。 定價(jià)的整體思路為以價(jià)格作為直接的廣告吸引點(diǎn)和拉開(kāi)和城區(qū)浴場(chǎng)的距離，形成以價(jià)格提高品質(zhì)，以品質(zhì)提高檔次，以檔次來(lái)體現(xiàn)獨(dú)特點(diǎn)的廣告效應(yīng)和口碑宣傳。 定價(jià)分級(jí)為高門(mén)檻，場(chǎng)內(nèi)低消費(fèi)或者低門(mén)檻高消費(fèi)的兩體系。3、5管理定位 管理基建于打造品牌服務(wù)

8、，構(gòu)建高品質(zhì)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，管理和團(tuán)隊(duì)以客人需求為中心和化解消費(fèi)矛盾的思路來(lái)定位，本著以經(jīng)營(yíng)無(wú)小事，成敗取決于細(xì)節(jié)的心態(tài)和思維做主導(dǎo)。 董事會(huì)為最高決策領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)總經(jīng)辦為最高執(zhí)行機(jī)構(gòu)。整體以總經(jīng)理對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)的總經(jīng)理責(zé)任制為主導(dǎo)，以扁平式管理框架為機(jī)制。第四章 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 4、1 人員配置。4、4、1管理團(tuán)隊(duì)： 總經(jīng)理一名（負(fù)責(zé)全面工作，經(jīng)營(yíng)策略的制定，對(duì)全場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成果負(fù)責(zé)，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)） 運(yùn)營(yíng)總監(jiān)一名（對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)工作，對(duì)服務(wù)質(zhì)量，人員整體素質(zhì)、技師技術(shù)部的技術(shù)和服務(wù)，定時(shí)監(jiān)督檢查，并對(duì)不足和達(dá)不到經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的人和事進(jìn)行整改。減少經(jīng)營(yíng)中的矛盾和突發(fā)事件的處理以及呈報(bào)）行政總監(jiān)一名（對(duì)

9、總經(jīng)理負(fù)責(zé)，對(duì)外聯(lián)系以及各關(guān)系的處理，現(xiàn)場(chǎng)后勤工作的跟進(jìn)，人員的補(bǔ)充和培訓(xùn)、制定管理章程等）財(cái)務(wù)總監(jiān)一名 （對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理匯報(bào)，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報(bào)表的制作）值班經(jīng)理兩名（對(duì)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)24小時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督跟進(jìn)，執(zhí)行和落實(shí)會(huì)議要點(diǎn)，對(duì)突發(fā)事件的處理和呈報(bào)）行政總廚一名（對(duì)行政總監(jiān)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)廚房的全面工作、并制定廚房管理章程、開(kāi)發(fā)好廚房產(chǎn)品）各部門(mén)主管（男賓、女賓、休閑部、餐區(qū)、客房、后勤、技師部、保健部、安保部、人事部、銷(xiāo)售部、工程部等。分別對(duì)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)和行政總監(jiān)負(fù)責(zé)，對(duì)日常工作進(jìn)行管理，總結(jié)，分配和帶領(lǐng)好員工）4、4.、2員工隊(duì)伍銷(xiāo)售部：營(yíng)銷(xiāo)代表4名 （對(duì)銷(xiāo)售主

10、管負(fù)責(zé)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)客人進(jìn)行引導(dǎo)消費(fèi)。對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)宣傳，客戶維護(hù)，各種信息收集整理建檔）總臺(tái)：接待員、咨客、收銀員、錄單后勤：保潔員、采購(gòu)員、辦公室人員工程部：弱電工、電腦系統(tǒng)管理員，水電工男、女服務(wù)員：男賓部、女賓部、休閑部、餐區(qū)、客房等員工安保部：泊車(chē)員、安保員廚房：大廚、切配、打荷、面點(diǎn)、涼菜、洗檢技師部：理療師保健部：擦背師、足療師、保健師修腳采耳師人事部：招聘專員、文員、培訓(xùn)專員注：以上人員構(gòu)架屬正常正常配置人員，具體人數(shù)以后期的人員編制和薪酬申報(bào)為具體數(shù)據(jù)。有的崗位以實(shí)際需求增減。4、2 費(fèi)用估計(jì)。此項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)以月為時(shí)間單位。由于在做此報(bào)告時(shí)，本人沒(méi)有參與本項(xiàng)目前期的規(guī)劃工作，因此此項(xiàng)只列出

11、估算框架，不做具體數(shù)據(jù)記錄。每年固定成本-萬(wàn)(場(chǎng)地租金）折舊-萬(wàn)（按投資總額為-萬(wàn)元，按租賃年限折舊）財(cái)務(wù)-萬(wàn)（貸款和資金利息）稅收-萬(wàn)（營(yíng)業(yè)收入的15%左右、具體按升報(bào)結(jié)果）工資-萬(wàn)（員工和管理人員費(fèi)用）能耗-萬(wàn)（水、電等費(fèi)用）低耗-萬(wàn)（一次性用品、易耗品等）洗滌-（床上用品，布草類的清洗）維修-（維修的配件及專業(yè)維修的費(fèi)用）營(yíng)銷(xiāo)-（廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開(kāi)支，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等）培訓(xùn)-（員工和管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)）保險(xiǎn)-（員工及管理人員的社會(huì)保險(xiǎn)和酒店自身的各項(xiàng)保險(xiǎn)）其他-（辦公用品，職能部門(mén)雜費(fèi)等不可預(yù)計(jì)的費(fèi)用）一月總費(fèi)用約-萬(wàn)元注：以上費(fèi)用根據(jù)水療實(shí)際配置計(jì)算。4、3 經(jīng)營(yíng)分析定位為中上偏高檔

12、商務(wù)型水療。以海鮮為自助餐（此內(nèi)容只做概算，不做具體依據(jù)，具體依據(jù)以確定了經(jīng)營(yíng)思路，做完項(xiàng)目定價(jià)考證后來(lái)做）一下的數(shù)據(jù)為保守估計(jì)數(shù)據(jù)。 凈桑費(fèi)用： 128元每人次X200人每天=25600 168元每人次X200人每天=33600海鮮自助餐40元每人+用品5元每人+10元每人其它費(fèi)用=55元每人55元每人X200人每天=11000 25600-11000=15600每天X30天=468000每月 33600-11000=23600每天X30天=708000每月此項(xiàng)可以計(jì)為按200人每天計(jì)算凈?？僧a(chǎn)生毛利潤(rùn)15600-23600元每天，468000-708000元每月。按摩費(fèi)用：480元每人次（

13、不含凈桑）X【200人X40】=38400元每天 按摩費(fèi)用里技師費(fèi)280元每人+10元其它費(fèi)用=290元每人次 290元每人次X【200人X40】=23200元每天 38400元每天-23200元每天=15200元每天X30天=456000元每月此項(xiàng)可以計(jì)為按200人每天計(jì)算有40人做按摩可產(chǎn)生毛利潤(rùn)15200元每天。456000元每月雜項(xiàng)和其它消費(fèi)：200人中有30消費(fèi)，平均每人消費(fèi)70元（不含凈桑） 60人X70元每人次=4200元每天 4200元-【60人X(70元X30技師成本) 】=2940元每天 2940元每天X30天=88200元每月此項(xiàng)可以計(jì)為按200人每天計(jì)算有30%人做雜項(xiàng)

14、和其它消費(fèi)可產(chǎn)生毛利潤(rùn)2940元每天。88200元每月海鮮點(diǎn)餐消費(fèi)：200人中有20人消費(fèi)，平均每人消費(fèi)200元（不含凈桑） 40人X200元每人次=8000元每天 8000元-【40人X（200X30%海鮮成本）】=5600元每天 5600元每天X30天=168000元每月此項(xiàng)可以計(jì)為按200人每天計(jì)算有20%人消費(fèi)海鮮點(diǎn)餐可產(chǎn)生毛利潤(rùn)5600元每天。168000元每月。各項(xiàng)總計(jì)：元每月（此數(shù)據(jù)里面包含員工工資，房租，其它均不包含其它成本）注：以下的客房住宿，商務(wù)會(huì)議接待等不在做說(shuō)明和分析。經(jīng)營(yíng)分析和費(fèi)用估計(jì)兩項(xiàng)可計(jì)算出利潤(rùn)比，資金回收比。因前期沒(méi)有參與項(xiàng)目的考證和投資規(guī)劃，在此只做兩項(xiàng)的架

15、構(gòu)和可以產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)預(yù)計(jì)。不做具體效益數(shù)據(jù)。以上預(yù)測(cè)根據(jù)水療發(fā)展情況、本項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)成熟和項(xiàng)目周邊環(huán)境的提高，還有一定上升空間。第五章 營(yíng)銷(xiāo)策略 5、1 宣傳主題概念（1） 引領(lǐng)新型的水療文化；（2） 和其它場(chǎng)所不一樣的消費(fèi)點(diǎn)和服務(wù)點(diǎn)；（3） 接近于會(huì)員私人會(huì)所的服務(wù)配置；（4） 主張?jiān)谄焚|(zhì)上的享受和追求；（5） 開(kāi)業(yè)一鼓作氣抄紅。5、2 買(mǎi)點(diǎn)整合 （1）目前是離新機(jī)場(chǎng)最近的一個(gè)高端商務(wù)消費(fèi)點(diǎn)，并且可代訂機(jī)票，安排接送 ；（2）在場(chǎng)所的功能上做宣傳，適合辦公，接待，宴請(qǐng)等；（3）海洋文化主題，以海鮮作為自助餐的首家場(chǎng)所；（4）服務(wù)品質(zhì)的突破，配備個(gè)性化的服務(wù)和私人空間；5、3 優(yōu)惠措施 （1）開(kāi)

16、業(yè)酬賓優(yōu)惠，（根據(jù)后期的定價(jià)來(lái)出優(yōu)惠政策）真對(duì)前期炒作提高知名都； （2）消費(fèi)返利，（真對(duì)到場(chǎng)客人，增加客人的回頭率，達(dá)到聚集人氣保口碑的效果）； （3）會(huì)員卡的優(yōu)惠； （4）項(xiàng)目綁定消費(fèi)和項(xiàng)目贈(zèng)送； （5）特定促銷(xiāo)期消費(fèi)，額外優(yōu)惠等；5、4分階段控制的公關(guān)效果（1）到場(chǎng)消費(fèi)后銷(xiāo)售代表的不定期回訪；（2）公司現(xiàn)有關(guān)系客戶的跟蹤和引導(dǎo)消費(fèi)；（3）銷(xiāo)售代表對(duì)自然客到公司會(huì)員的發(fā)展和引導(dǎo)；（4）對(duì)一定的客戶要求出示會(huì)員資格才能入場(chǎng)等， 5、6 外發(fā)式宣傳策略（1）在未開(kāi)業(yè)時(shí)期的炒作和現(xiàn)場(chǎng)的廣告字樣；（2）范圍區(qū)域內(nèi)廣告體的投放；（3）路標(biāo)示，道路廣告，增加影響力；（4）電視媒體和城區(qū)寫(xiě)字樓廣告；5、7 銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo)（1）會(huì)員卡在開(kāi)業(yè)時(shí)的預(yù)售（達(dá)到未開(kāi)業(yè)先預(yù)定）；（2）公司現(xiàn)有社會(huì)關(guān)系和客戶群體到場(chǎng)率； （3）開(kāi)業(yè)到場(chǎng)嘉賓要基本發(fā)展為穩(wěn)定會(huì)員；（4）開(kāi)業(yè)的前兩個(gè)月以抄場(chǎng)，超人氣為目的，不盈利；（5）開(kāi)業(yè)兩個(gè)月后到6個(gè)月前為調(diào)整階段，保持不虧本，（6）開(kāi)業(yè)6個(gè)月后不虧本，贏點(diǎn)在