廣告策劃PPT售樓處設(shè)計(jì)建議及成功售樓處案例解析

1、售樓處設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)目的設(shè)計(jì)目的營銷工具的組成部分：營銷工具的組成部分：項(xiàng)目信息的展示場(chǎng)所傳遞項(xiàng)目價(jià)值的載體促進(jìn)銷售成交的工具滿足營銷活動(dòng)的功能：滿足營銷活動(dòng)的功能：接待展示售屋功能分區(qū)功能分區(qū)接待接待展示展示洽談洽談簽約簽約核心功能核心功能放映放映休閑休閑兒童游戲兒童游戲辦公辦公提升功能提升功能輔助功能輔助功能財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)衛(wèi)生間衛(wèi)生間儲(chǔ)物儲(chǔ)物接待接待接待區(qū)需要布置在離入口處較近，且方便業(yè)務(wù)員看到往來客戶的位置接待臺(tái)最好不直接面對(duì)入口處接待臺(tái)的尺寸一般為：長度約為3米，寬度為6575cm在接待區(qū)要通過背景板、天花造型、燈光處理等手法營造視覺焦點(diǎn)功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議展示展示模型展示區(qū)應(yīng)鄰近

2、洽談區(qū)，分功能不分區(qū)域，方便售樓人員為客戶隨時(shí)解說展示區(qū)主要展示項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)：如模型展示、新型材料展示、展板、圖片等功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議洽談洽談?wù)勁袇^(qū)面積舒適，寬敞明亮、氛圍輕松、一般做成敞開式談判桌椅要求舒適美觀洽談區(qū)內(nèi)或附近設(shè)置水吧，方便及時(shí)為客戶提供飲料、茶點(diǎn)墻面可做一些展板（包括廣告板、效果圖等），充分展示項(xiàng)目形象談判桌的布置應(yīng)考慮客戶洽談時(shí)所必需保持的適當(dāng)距離功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議簽約簽約簽約區(qū)需隔成獨(dú)立的小房間簽約區(qū)要保持一定的私密性，以保護(hù)客戶的隱私簽約區(qū)家俱以較為正式的桌椅為宜，可配沙發(fā)功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議兒童

3、游戲兒童游戲休閑休閑放映放映放映區(qū)和休閑區(qū)域最好有一定結(jié)合，配合浪漫的背景音樂、柔和的燈光，營造浪漫舒適的氛圍放映區(qū)一般放置大屏幕彩電或其他高品質(zhì)放映設(shè)備，主要播放項(xiàng)目基本情況，在展廳內(nèi)播放高質(zhì)素錄影帶；配以觸摸顯示屏，以方便客戶快捷的查詢資料，包括區(qū)域情況、開發(fā)商背景等情況；配備高檔音響設(shè)備考慮集中講解和舉辦小型客戶活動(dòng)的空間休閑區(qū)附近設(shè)置吧臺(tái)、書吧，或引入品牌咖啡吧、茶吧等，可有效提升項(xiàng)目形象，并有效留住客戶，促進(jìn)成交兒童游戲區(qū)與休閑區(qū)相臨或融為一體，以便客戶看房功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議儲(chǔ)物儲(chǔ)物衛(wèi)生間衛(wèi)生間財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)辦公辦公辦公區(qū)是為現(xiàn)場(chǎng)辦公的公司領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)、以及現(xiàn)場(chǎng)工作人員而設(shè)置的

4、，一般設(shè)置較為隱蔽，通常設(shè)置在售樓處的二樓較合適 儲(chǔ)物間、更衣室等內(nèi)部人員使用的空間一般設(shè)置在隱蔽區(qū)域衛(wèi)生間是展示項(xiàng)目形象的重要功能空間，在有條件的情況下可分設(shè)對(duì)外、對(duì)內(nèi)衛(wèi)生間，分別對(duì)應(yīng)客戶及工作人員；對(duì)外衛(wèi)生間設(shè)計(jì)要求匹配售樓處整體風(fēng)格，衛(wèi)生間內(nèi)保持干凈、整潔、氣味宜人，細(xì)節(jié)處設(shè)置人性化的清潔及梳妝設(shè)施功能設(shè)計(jì)實(shí)例功能設(shè)計(jì)實(shí)例 灣流匯灣流匯功能設(shè)計(jì)實(shí)例功能設(shè)計(jì)實(shí)例 灣流匯灣流匯暫不開放暫不開放暫不開放暫不開放貴賓區(qū)貴賓區(qū)辦公區(qū)辦公區(qū)洽談區(qū)洽談區(qū)售售賣賣信信息息區(qū)區(qū)視頻區(qū)視頻區(qū)兒童活動(dòng)區(qū)兒童活動(dòng)區(qū)建材、品牌展示區(qū)建材、品牌展示區(qū)簽約區(qū)簽約區(qū)接待區(qū)接待區(qū)吧臺(tái)吧臺(tái)流程節(jié)點(diǎn)：流程節(jié)點(diǎn)：1 售賣信息區(qū)

5、2 客戶洽談區(qū)3 品牌展示區(qū)其他節(jié)點(diǎn)：其他節(jié)點(diǎn)：a 兒童活動(dòng)區(qū)b 視頻區(qū)c 貴賓區(qū)d 財(cái)務(wù)區(qū)c2ba1d3功能設(shè)計(jì)實(shí)例功能設(shè)計(jì)實(shí)例 灣流匯灣流匯功能設(shè)計(jì)實(shí)例功能設(shè)計(jì)實(shí)例 灣流匯灣流匯接接待待臺(tái)臺(tái)主主展展示示區(qū)區(qū)洽洽談?wù)剠^(qū)區(qū)吧吧臺(tái)臺(tái)功能設(shè)計(jì)實(shí)例功能設(shè)計(jì)實(shí)例 灣流匯灣流匯主主展展示示區(qū)區(qū)與與吧吧臺(tái)臺(tái)軟軟隔隔斷斷貴貴賓賓區(qū)區(qū)建建材材展展示示區(qū)區(qū)兒兒童童區(qū)區(qū)貴賓區(qū)軟隔斷貴賓區(qū)軟隔斷售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 京城京城6大別樣售樓處大別樣售樓處最創(chuàng)意最創(chuàng)意西釣魚臺(tái)嘉園售樓處西釣魚臺(tái)嘉園售樓處獲獎(jiǎng)理由獲獎(jiǎng)理由 船接船送船接船送 西釣魚臺(tái)嘉園的開發(fā)商，在昆玉河上大做文章，把售樓處設(shè)在一艘名叫“御水苑”號(hào)的

6、游船上。游船外面掛滿了彩旗，仿佛即將起航，但它確實(shí)是個(gè)售樓處，也有樓盤的沙盤模型，還有如五星級(jí)賓館般豪華的接待區(qū)。這個(gè)售樓處投資將近1000萬元，是由香港專業(yè)公司幫助建造的。開發(fā)商的兩點(diǎn)服務(wù)意識(shí)：一是，如果你想到這個(gè)“水上售樓處”看看，開發(fā)商還給你準(zhǔn)備了專門的小快艇，到“水上售樓處”看完，還可看社區(qū)，一水兒的快艇接送，讓客戶有被尊重的感覺。二是，這個(gè)小艇目前還負(fù)擔(dān)接送西釣魚臺(tái)嘉園部分業(yè)主上下班任務(wù)，成了大家進(jìn)出小區(qū)的免費(fèi)交通工具，盡管“航線”只限于昆玉河兩岸六七十米的距離，但坐船上下班，這在京城算頭一份。售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 京城京城6大別樣售樓處大別樣售樓處最懷舊最懷舊上第上第mom

7、amoma售樓處售樓處獲獎(jiǎng)理由獲獎(jiǎng)理由 扮舊工廠扮舊工廠 來到上第moma的售樓處，讓人仿佛置身于以新銳藝術(shù)著稱的798工廠。整個(gè)一座房子看上去完全就是一間大廠房，白色斑駁的墻壁、寬大的窗戶給人一種頹廢、另類的感覺。甚至房子上還冒出來“煙囪”，雖然不會(huì)冒煙，卻標(biāo)上了項(xiàng)目的logo。懷舊風(fēng)格的堅(jiān)守，把每一處味道滲透到骨子里。最?yuàn)蕵纷願(yuàn)蕵穞he house紅東方售樓處紅東方售樓處獲獎(jiǎng)理由獲獎(jiǎng)理由 就是劇場(chǎng)就是劇場(chǎng) the house紅東方售樓處的設(shè)計(jì)給人一種十足的劇場(chǎng)造型。全鋼柱、大玻璃的通道就像是走在劇場(chǎng)的走廊里；而大廳周邊分布的不規(guī)則、不對(duì)稱的墻體又給人一種劇場(chǎng)式新銳建筑的格調(diào)。墻上還掛滿了百

8、老匯的劇照，電視大屏幕中播放著42街的演出畫面。一問售樓小姐才知，這是去年他們邀請(qǐng)百老匯來京演出時(shí)拍攝的。售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 京城京城6大別樣售樓處大別樣售樓處最高產(chǎn)最高產(chǎn)富力又一城售樓處富力又一城售樓處獲獎(jiǎng)理由獲獎(jiǎng)理由 又下蛋了又下蛋了5年前，富力地產(chǎn)就曾將位于雙井的富力城售樓處建成蛋形，而今富力又一城啟用的新售樓中心，同樣是一個(gè)彩色半橢圓球體，占地2000多平方米，通體鋼板設(shè)計(jì)，高度達(dá)十余米。售樓處外圍由水域環(huán)繞，到訪客戶通過一條小橋進(jìn)入售樓處，水池中還設(shè)計(jì)了噴泉。新穎的創(chuàng)意將購房者的“眼球”牢牢吸引住，“彩蛋”內(nèi)賓客盈門。最親水最親水龍灣別墅售樓處龍灣別墅售樓處獲獎(jiǎng)理由獲獎(jiǎng)理由

9、 泡在水里泡在水里 龍灣位于溫榆河的老河灣，社區(qū)內(nèi)部擁有中央別墅區(qū)最大的水面，約4萬平方米湖水。而龍灣的售樓處就矗立在水中。龍灣把概念用名字、湖面、售樓處等表現(xiàn)得很到位，使擇水而居理念充分得到發(fā)揮。售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 京城京城6大別樣售樓處大別樣售樓處最現(xiàn)成最現(xiàn)成蘋果社區(qū)售樓處蘋果社區(qū)售樓處獲獎(jiǎng)理由獲獎(jiǎng)理由 廠房改建廠房改建蘋果社區(qū)的售樓處曾經(jīng)是北京市啤酒廠鍋爐房。建筑面積2720平方米的鍋爐房在改建過程中，保留了部分管道，還利用原有鍋爐支架搭建出50平方米懸空舞臺(tái)。把最現(xiàn)成獎(jiǎng)?lì)C發(fā)給該樓盤的理由有兩條，一是從鍋爐房改造成售樓處只花了300萬元，在京城售樓處建造成本中算是少的，可謂“現(xiàn)

10、成”；二是現(xiàn)在這個(gè)售樓處又被改造成全國第一個(gè)民營美術(shù)館今日美術(shù)館的一個(gè)分館，供大家參觀，也可謂是“現(xiàn)成”。售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 情趣情趣“樹廳樹廳”項(xiàng)目：深圳優(yōu)品藝墅售樓中心設(shè)計(jì)單位：深圳市于強(qiáng)室內(nèi)設(shè)計(jì)師事務(wù)所建筑面積：360平方米整個(gè)樓盤的設(shè)計(jì)理念強(qiáng)調(diào)富有情趣的設(shè)計(jì)元素的回歸，從造型到選材，每個(gè)環(huán)節(jié)都緊貼自然的主線。售樓中心作為與業(yè)主直接交流的平臺(tái)，則充分演繹以“自然”為基礎(chǔ)的主題概念。景觀設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的“春夏秋冬”轉(zhuǎn)換為“樹”的元素應(yīng)用在售樓中心，體現(xiàn)自然及生命力緊扣主題。材料選擇上以自然的磚、石、木為主，呼應(yīng)建筑主體及景觀，達(dá)到室內(nèi)外通透并充分體現(xiàn)整體化的設(shè)計(jì)理念。售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售

11、樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 情趣情趣“樹廳樹廳”相對(duì)純凈質(zhì)樸的建筑基礎(chǔ)搭配有情趣的“樹”元素，營造出一個(gè)抽象的自然環(huán)境，形成親切并富有趣味的“樹廳”。售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 三里屯三里屯soho售樓處特點(diǎn)：售樓處特點(diǎn)：設(shè)計(jì)感十足，但是空間較為促狹，談判桌椅設(shè)置較少，且不舒適；意在制造現(xiàn)場(chǎng)賣壓。意在制造現(xiàn)場(chǎng)賣壓。狹窄的樓梯制造擁擠感簡單的桌椅，且無舒適感售樓處外觀，設(shè)計(jì)感十足電梯內(nèi)空間局促不堪售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 三里屯三里屯soho由三里屯soho總建筑師日本籍建筑師隈研吾設(shè)計(jì)。是一個(gè)四層的建筑，呈梯田狀上升，顯示出了一種動(dòng)感與節(jié)奏，有著柔和的曲線，通透的視野。頂部處理是室內(nèi)設(shè)計(jì)的一大亮點(diǎn)，它

12、是一種網(wǎng)格狀的鏤空，類似于剪紙的處理手法，看似很隨意的將一層與二層的空間打通。當(dāng)這種白色的網(wǎng)格與室內(nèi)同樣白色為主的設(shè)計(jì)結(jié)合在一起的時(shí)候，產(chǎn)生了一種美學(xué)上的特殊的留白效果。然后這樣的留白又從天花板延伸到一層的墻壁，當(dāng)它獨(dú)立存在時(shí)，就是一種開放式的隔斷。而它與某些實(shí)體的物品結(jié)合在一起的時(shí)候，又形成了類似窗欞的效果。售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 三里屯三里屯soho售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 日本售樓處借鑒日本售樓處借鑒模擬未來的窗外景色特意制作的景觀畫布模擬夜景的景觀畫布模型展示每層戶型平面，標(biāo)注戶型面積/價(jià)格/在樓座中所處位置，比看平面圖直觀 個(gè)性化裝修菜單，每種菜單所用墻紙/面磚/門/窗/地

13、板材質(zhì)一目了然 售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 高科技趨勢(shì)高科技趨勢(shì)墻體墻體lcdlcd 自動(dòng)循環(huán)播放功能、遠(yuǎn)程遙控放映功能（參考樓盤：深圳保利海語西灣）入口光電通道入口光電通道 隨著人行走變幻畫面，可設(shè)置項(xiàng)目賣點(diǎn)與相關(guān)情境（參考樓盤：深圳保利海語西灣）觸摸式感應(yīng)屏觸摸式感應(yīng)屏 通過手的觸摸，您可以360度轉(zhuǎn)動(dòng)分戶模型（參考樓盤：深圳保利海語西灣）售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 高科技趨勢(shì)高科技趨勢(shì)房地產(chǎn)互動(dòng)翻書系統(tǒng)房地產(chǎn)互動(dòng)翻書系統(tǒng) 這個(gè)系統(tǒng)可以讓房地產(chǎn)商把開發(fā)樓盤的簡介和戶型簡介用互動(dòng)投影形式讓用戶體驗(yàn)。房地產(chǎn)風(fēng)景片演示球房地產(chǎn)風(fēng)景片演示球 這個(gè)球放在售樓處播放各種風(fēng)景效果片源，讓用戶大開眼界

14、。售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn)售樓處設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 高科技趨勢(shì)高科技趨勢(shì)房地產(chǎn)售樓處房地產(chǎn)售樓處4 4通道環(huán)幕播放演示系統(tǒng)通道環(huán)幕播放演示系統(tǒng) 將售樓處大廳的墻體環(huán)幕形成一個(gè)房地產(chǎn)小區(qū)的環(huán)境，再從房頂上再打一柱投影，在地上形成一個(gè)虛擬仿真沙盤。這個(gè)沙盤里表現(xiàn)出立體的樓盤全景和城市全景的規(guī)劃，像海洋館一樣，可以對(duì)用戶購買力形成強(qiáng)大的心里影響（參考樓盤：武漢華潤中央公園）房地產(chǎn)全息投影房地產(chǎn)全息投影360360度度 這個(gè)系統(tǒng)把各種樓盤和戶型通過幻影成像技術(shù)，把房子在空氣中展現(xiàn)出來。售樓人員可以讓空氣中的房子自轉(zhuǎn)，也可以讓售樓人員控制各個(gè)觀摩的角度。售樓處設(shè)計(jì)建議the endthe end如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)

15、容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。評(píng)

16、估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭物業(yè)（包括住宅、公

17、寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場(chǎng)分析不是簡單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：競(jìng)爭供給分析客戶需求分析競(jìng)爭供給分析客戶需求分析競(jìng)爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)

18、環(huán)境和市場(chǎng)第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分產(chǎn)市場(chǎng)分析析（一）基（一）基本內(nèi)

19、容本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本（二）基本資料的獲得資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土

20、地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)和市場(chǎng)分析分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地

21、產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以以上上宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異常異?；净菊ＵＵＵ＿\(yùn)行運(yùn)行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/gdp0.2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析

22、場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.6恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出

23、的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業(yè)市專業(yè)市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（住宅）（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）行劃分）3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分析析5、

24、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項(xiàng)目市項(xiàng)目市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（微觀（微觀層面）層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析分析)競(jìng)爭對(duì)手分析競(jìng)爭對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭項(xiàng)目的競(jìng)爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行

25、為模式1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)stow內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素swot分析swot工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭）swot分析的價(jià)值要素s/w（優(yōu)（優(yōu)勢(shì)勢(shì)/劣勢(shì)）劣勢(shì)）的價(jià)值要的價(jià)值要素素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素具體地說，針對(duì)一個(gè)具體地說，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）