佛山市禪桂寫字樓市場調(diào)研報告

1、2011 年 佛山市禪桂寫字樓市場調(diào)研報告一、禪桂寫字樓市場容量 1、佛山中心組團寫字樓市場現(xiàn)狀概述 早年佛山寫字樓的發(fā)展遠遠跟不上市場的需求，中低檔次的寫字樓和商住樓長期混雜在市場，較高的空置率也使得寫字樓的租金一直處于“低位運行”。高檔次寫字樓的缺乏與佛山企業(yè)的形象、產(chǎn)業(yè)升級的之間矛盾，一直制約著佛山寫字樓的整體檔次、銷售價格和租賃價格的提升。在城市不斷發(fā)展中，佛山寫字樓得到了重新的定位。千燈湖金融服務(wù)區(qū)的啟動、廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地11大項目的動工、季華路總部第一街的打造、三舊改造的推進、廣佛地鐵的開通、東平新城“強核心”地位的確立等規(guī)劃利好和城市建設(shè)，都為佛山中心城區(qū)寫字樓的發(fā)展提供了廣闊

2、的空間。2010年是佛山寫字樓實現(xiàn)跨越式發(fā)展的一年，卓遠國際、金海廣場和九鼎金融中心這三大季華路的“明星”的亮相，佛山?jīng)]有“超甲級”寫字樓的時代宣告終結(jié)，佛山寫字樓市場尤其是禪桂中心組團在住宅市場“調(diào)控之冬”的大環(huán)境下，展示出“炎炎夏日”的火爆，高端寫字樓的購買和租賃市場異常活躍（成交量、 成交價格和租賃價格持續(xù)平穩(wěn)走高）佛山寫字樓市場在這一年實現(xiàn)了由“蠶 蛹”到“蝴蝶”的美麗蛻變。 2、禪桂中心組團寫字樓市場容量2007-2010年禪桂寫字樓市場容量年份新增面積(萬m)成交面積(萬m)20072.71.7420087.946.5020093.052.65201024.2419.17合計37.

3、9330.06數(shù)據(jù)來源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所和南海區(qū)建設(shè)局禪桂部分寫字樓項目出售和自持物業(yè)的比例項目出售物業(yè)面積自持物業(yè)面積出售和自持的比例卓遠國際14130.2716412.550.86：1金海廣場26044.9611236.832.32：1九鼎金融26448.1717425.901.52：1數(shù)據(jù)來源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所和南海區(qū)建設(shè)局從上表可以看出，2007-2009年前禪桂寫字樓發(fā)展得很不成熟，每年新增面積不超過8萬，2007年新增供應(yīng)量甚至僅有2.7萬，而成交面積每年也只維持在1-6萬左右。2010年隨著卓遠國際商務(wù)大廈、金海廣場、九鼎金融中心的出現(xiàn)，直接拉升了禪桂寫字樓的年供需量，新增面

4、積和成交面積接近20萬。由于部分開發(fā)商會將寫字樓部分樓層作為自持物業(yè)，所以才會出現(xiàn)2007-2010年之間禪桂寫字樓新增面積的總量大于成交面積約9萬的假性“供大于求”的現(xiàn)象。總體來說，近年來禪桂寫字樓市場基本供需平衡，而隨著廣佛同城化進程的推進、經(jīng)濟的快速發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)的“升級換代”，佛山市場對寫字樓的需求將進一步加大。3、禪桂中心組團寫字樓歷年租賃情況早期佛山的寫字樓項目主要是集中分布在以祖廟為中心的商圈內(nèi)以及季華五路沿線，隨著百花廣場、發(fā)展大廈、金融廣場、經(jīng)華大廈等一批寫字樓產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)，市場供應(yīng)量也急劇上升。這個時期寫字樓以銷售為主，招租也都是以寫字樓的小業(yè)主“各自為政”，加之寫字樓的設(shè)計

5、理念落后、配套匱乏、物業(yè)管理水平低、寫字樓的替代品商住樓長期充斥市場等一系列因素的影響，禪桂兩地的寫字樓項目出租率長期不足， 市場出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，租金水平一直處于20-40元/月（不含管理費） 的低水平，致使后期新的寫字樓項目一直開發(fā)較少。 近年來，佛山經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的加速給予了寫字 樓市場更大和更高的發(fā)展空間，天安一號、廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地、金海廣場、卓遠國際等一批創(chuàng)新型和中高端的寫字樓在 2007 年以后集體涌現(xiàn)。伴隨著寫字樓項目硬件和軟件的“升級”，租金也水漲船高，目前禪桂兩地的高端寫字樓項目的租金已經(jīng)達到70-80元/月（不含管理費）的水平。盡管租金水平有了較

6、大的提高，但是寫字樓“素質(zhì)”的提高，卻吸引了大批本地、外地的新興中小企業(yè)以及大中型金融類企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)總部進駐，整體市場空置率不斷下降。4、禪桂中心組團寫字樓歷年銷售量價關(guān)系2007-2010年禪城寫字樓的供需量總體呈現(xiàn)一個上升的趨勢。其中 2007年由于佛山環(huán)球國際廣場的出現(xiàn)，使得該年的新增面積為 2.7 萬，2008、2009年除了嶺南大廈、卓遠國際等開盤外，鮮有寫字樓的供應(yīng)致使供需量的“萎靡不振” ；由于目前開發(fā)商傾向于銷售一部分單位換取足夠的流動資金，余下的單位自己持有出租以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金收益， 從而導(dǎo)致2007-2010年以來成交面積一直低于新增面積。其中，2008年受到宏觀經(jīng)濟

7、環(huán)境的影響，成交量為近年來的最低點，僅有 0.55 萬。2010 年，金海廣場、九鼎金融中心、卓遠國際等高端寫字樓良好的銷售情況， 促使總體供需量的強勁反彈， 成交均價也沖破 “萬” 字頭， 為 11849 元/，環(huán)比上漲 30.58%，漲幅水平甚至超過了住宅！目前，桂城區(qū)寫字樓板塊仍處在規(guī)劃建設(shè)中，所以個別大型寫字樓對其市場 的量價關(guān)系影響較大。其中，2010 年天安數(shù)碼城與鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城集中推貨， 使得供需兩端都上升到桂城近年最高點，新增面積為 16.12 萬，成交面積為 13 萬，相比于 2008 年上漲 166.45%和 135.13%。成交均價方面，2008-2010 年大致維持在

8、“5”字頭，2011 年，桂城第一個高端寫字樓金安壹號開盤，一舉抬高了市場均價，達 10249 元/，已經(jīng)追近禪城區(qū) 2010 年的成交均價。5、小結(jié)：禪桂中心組團寫字樓當(dāng)前供貨情況判斷未來的3-5年禪桂兩地的寫字樓項目將迎來供應(yīng)的高潮， 其中禪城區(qū)將有約 300 萬，桂城將有約 400 萬，合共約 700 萬（含相關(guān)兼容用地設(shè)施） 。二、禪桂寫字樓客戶需求1、佛山寫字樓發(fā)展演變史佛山的寫字樓起步于上世紀的 90 年代初期，最初主要是以國有企業(yè)的辦公樓為主，后來隨著國有企業(yè)的轉(zhuǎn)制以及全國房地產(chǎn)投資開發(fā)熱的驅(qū)動之下，地產(chǎn)開發(fā)商開始涉足寫字樓開發(fā)， 但是由于房地產(chǎn)市場的不成熟以及對佛山寫字樓需求市

9、場的高估，一大批爛尾樓“拔地而起” 。而進入21世紀，佛山五區(qū)合并，交通路網(wǎng)不斷得到完善，城市的商業(yè)氛圍漸濃，寫字樓的需求也與日俱增，祖廟商 圈和季華路、南海大道沿線等路段的中高端寫字樓開始涌現(xiàn)。2006 年前后，佛山“三舊改造”的序幕正式拉開，并且與“兩轉(zhuǎn)型一再造” （產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn) 型、環(huán)境再造）緊密結(jié)合，加之在廣佛同城化進程不斷加速的“催化”之下，創(chuàng)新型和高檔次的寫字樓項目逐步占領(lǐng)市場。整體而言，佛山寫字樓的發(fā)展主要經(jīng)歷三個階段：階段時間城市發(fā)展寫字樓品質(zhì)起步階段90年代初-2000年發(fā)展緩慢國企辦公樓、爛尾樓發(fā)展階段2000-2006年發(fā)展較快商住樓和寫字樓混雜飛躍階段2006年至今

10、飛速發(fā)展創(chuàng)新和高端起步階段：此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建，以單位自用為主，而同時為了創(chuàng)收，部分空出的寫字樓會對外出租。1992 年跟隨全國房地產(chǎn)熱的大潮，一些設(shè)計超前的超高層寫字樓破土而出，其中位于禪城區(qū)城門頭附近的佛山國際商業(yè)中心就是當(dāng)中的代表。但隨后由于各種原因?qū)е麻_發(fā)商資金斷裂，1996 年 大樓倉促封頂并于一年后戛然而止，本來準(zhǔn)備建成60層樓的大廈也被迫只建了52層，并且一直“爛尾”至2005年終被拍出，最終實現(xiàn)由“爛尾樓”到“城市地標(biāo)”的華麗蛻變。整體而言，市場的供應(yīng)量和需求量均不足，加之佛山經(jīng)濟依托于本土產(chǎn)業(yè)，企業(yè)品牌形象意識薄弱，許多公司選擇租住住宅或群樓的二樓來

11、 做辦公樓，有的甚至在其工廠附近自建整棟的辦公樓。寫字樓市場特點：投資開發(fā)方：國有企業(yè)，少量房地產(chǎn)企業(yè)市場行為：自用為主，少量出租地理位置：市中心繁華地段（祖廟商圈）寫字樓配套和服務(wù)：基本安保和打掃服務(wù)，缺乏自身配套發(fā)展階段：該階段寫字樓呈現(xiàn)多元化發(fā)展的局面，呈現(xiàn)大型銀行自用寫字樓、商場+寫字樓、街鋪+寫字樓等多種開發(fā)模式，產(chǎn)品特性較第一階段的有了較大的提高。 百花廣場為當(dāng)中做得最為成功的典范，通過前期率先開業(yè)的商場，集聚大量的人氣和人流，一舉成為佛山最繁榮的商業(yè)中心，繼而帶動了后期寫字樓的發(fā)展，并 長期成為佛山寫字樓的標(biāo)桿。伴隨著百花廣場的成功運營，禪城的季華路和桂城的南海大道的寫字樓項目有

12、如雨后春筍一樣不斷涌現(xiàn)，但是各寫字樓項目欠缺自身特色，高端寫字樓屈指可數(shù)。盡管一些中端甚至中高端的寫字樓大量供應(yīng)市場，但是這段時期，寫字樓的需求客戶基本是一些中小型企業(yè)，加之佛山并未實行 “住宅禁商”的政策，因而過渡型辦公空間的商住樓與純寫字樓項目各占半壁江山。寫字樓市場特點：投資開發(fā)方：大型國有企業(yè)（主要是銀行） 、房地產(chǎn)企業(yè)市場行為：銷售為主，不統(tǒng)一招租地理位置：商業(yè)路段沿線（季華路、南海大道）寫字樓配套和服務(wù)：街鋪和商場，專業(yè)的物業(yè)管理，多方位多功能物業(yè)服務(wù) 飛躍階段：“十一五”期間佛山吹響了“三舊改造”的號角，借助舊改的東風(fēng)，佛山的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得以改造升級，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也得到優(yōu)化調(diào)整，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

13、、都市型產(chǎn)業(yè)、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相繼崛起。 桂城都市型產(chǎn)業(yè)基地的代表瀚天科技城通過對原有舊鋼材市場、簡易廠房和小作坊的改造，實現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)形態(tài)為主向創(chuàng)新研發(fā)服務(wù)形態(tài)轉(zhuǎn)型，成為集創(chuàng)新研發(fā)、辦公、總部于一體的配套完善的新型都市產(chǎn)業(yè)社區(qū)。另外，禪城區(qū)季華路上卓遠國際、金海廣場和九鼎金融中心三大甲級寫字樓項目的落成，也推開了禪城“東提”戰(zhàn)略和“季華路總部第 一街”的建設(shè)改造。 這一階段可以說是佛山寫字樓實現(xiàn)質(zhì)的飛躍的過程， 高規(guī)格、 高標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新型、社區(qū)型以及生態(tài)型的寫字樓項目陸續(xù)涌現(xiàn)，甲級寫字樓、都市型產(chǎn)業(yè)基地和公寓型寫字樓成為市場的“新寵” 佛山寫字樓開發(fā)實現(xiàn)從以往的中低檔產(chǎn)品為主向中

14、高檔產(chǎn)品為主快速轉(zhuǎn)變，寫字樓的硬件設(shè)施與標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，不斷超越、不斷突破。佛山寫字樓市場已經(jīng)步入“更新?lián)Q代”的時期。寫字樓市場特點：投資開發(fā)方：房地產(chǎn)企業(yè)市場行為：租售結(jié)合、開發(fā)商自持，統(tǒng)一招商和招租地理位置：季華路、祖廟商圈（城門頭） 、千燈湖金融區(qū)、佛山一環(huán)沿線寫字樓配套和服務(wù)：世界級物業(yè)管理公司、智能化服務(wù)、vip 專屬服務(wù)、綜合體項目和產(chǎn)業(yè)社區(qū)配套、公寓式辦公2、產(chǎn)業(yè)升級與寫字樓需求的內(nèi)在關(guān)系產(chǎn)業(yè)升級近年佛山“優(yōu)二進三”“四化融合、智慧佛山”等規(guī)劃的開展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)紛 ， 紛大舉進行轉(zhuǎn)制和升級改造，而寫字樓作為企業(yè)形象和品牌宣傳的重要窗口，一時間佛山傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)企業(yè)對高端寫字樓的需求空前增大

15、， 但是較長一段時間內(nèi)佛山 中高端甚至超高端寫字樓項目嚴重匱乏，與企業(yè)升級的需求形成較大的矛盾，不少有實力的本土企業(yè)都只能“被迫”選擇建設(shè)自己的總部大樓以供辦公使用，如禪城南莊的陶瓷企業(yè)（新明珠、新中源等總部大樓）以及順德的家電、家具企業(yè) （樂從羅浮宮家居總部大樓、北滘美的總部大樓） 。另外產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將衍生出大批服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)， 從而刺激寫字樓的需求，而這部份企業(yè)主要是中小型規(guī)模、知識型、技術(shù)型、成長型以及創(chuàng)新型公司。而從市場調(diào)研的結(jié)果來看，該部分企業(yè)主要流向禪城的佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（復(fù)式辦公為賣點） 、桂城佛山一環(huán)沿線的廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地（產(chǎn)業(yè)社區(qū)為賣點）以及禪桂的公寓型寫字樓項目

16、。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比例逐步提升以及區(qū)域規(guī)劃和廣佛地鐵的帶動 作用，具有片區(qū)特色的新興寫字樓板塊將會形成。其中千燈湖金融高新區(qū)將打造 成以金融業(yè)為龍頭的商務(wù)服務(wù)區(qū)；廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)等都市型產(chǎn)業(yè)，形成佛山一環(huán)東西兩側(cè)的陣列布局；季華路和東平新城 cbd 則以總部經(jīng)濟為核心，打造多層次的產(chǎn)業(yè)集群，將形成類似廣州的天河北和珠江新城?？梢姵鞘挟a(chǎn)業(yè)的升級對寫字樓的需求具有強大的“催生”作用！ 3、寫字樓客戶的租賃需求與租賃意向、購買需求與購買意向調(diào)查從位于南海大道的經(jīng)委大廈和財匯大廈進駐企業(yè)的類別來看金融、投資/咨詢和貿(mào)易/物流的比例最大，基本占據(jù)所在寫字樓項

17、目的 60-80%的比例。其中財匯大廈依托項目自身 1-3 層的商業(yè)配套以及旁邊的南海廣場， 吸引大批中小企業(yè) 進駐，客戶需求的面積較少（60-400 ） ，很少半層甚至整層客戶；而經(jīng)委大廈進駐企業(yè)的形態(tài)較為統(tǒng)一和接近且多為大中型企業(yè)，客戶需求面積較大，均為整層（500-600 ）租用、甚至是多層租用，如太平洋保險租用了第 1、2、5 層， 新時代證券租用第 6、8 層。廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的代表之一的天安數(shù)碼新城入駐企業(yè)的類別則與上述兩個寫字樓項目形成錯位發(fā)展。 主要入駐企業(yè)為成長型的科技創(chuàng)新企業(yè)和產(chǎn)研結(jié) 合的制造企業(yè)，由于整體租金較低，企業(yè)租用面積較大（約為 100-700 ） 。桂城寫字樓

18、客戶租賃需求和意向表企業(yè)類別租賃需求面積地段要求租金接受范圍（元/m月）大中型企業(yè)大商業(yè)繁華地段40-80中小企業(yè)（成熟型）小商業(yè)繁華地段30-70中小企業(yè)（成長型）大近郊地區(qū)30-40禪桂寫字樓投資客戶購買需求和意向表購買群體購買面積購買決定因素一（權(quán)重）購買決定因素二（權(quán)重）購買決定因素三（權(quán)重）個人投資者（普通）單套/連續(xù)多套性價比（50%）地段（35%）物業(yè)品質(zhì)（15%）個人投資者（富有）半層/整層地段（45%）物業(yè)品質(zhì)（35%）管理和服務(wù)（20%）中小企業(yè)（成熟型）單套/連續(xù)多套/半層地段（40%）性價比（35%）管理和服務(wù)（25%）中小企業(yè)（成長型）單套/連續(xù)多套/半層/整層/多層

19、性價比（50%）管理和服務(wù)（30%）地段（25%）大中型企業(yè)整層/多層物業(yè)品質(zhì)（40%）地段（30%）管理和服務(wù)（30%）房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強，增值的空間更大，主中心區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機勃發(fā)。因此地段這一因素都是各類投資客 戶購買寫字樓的決定因素之一， 而且對于富有的個人投資者和成熟型的中小企業(yè) 更是首要決定因素。 個人投資者看看重的是物業(yè)的保值和增值空間以及租金回報率（地段決定價值和租金） ，成熟型的中小企業(yè)則需要商業(yè)繁華地段。普通個人投資者由于資金有限，其購買的面積遠遠不及富有的個人投

20、資者， 而且其對銷售價格的敏感度較高，只要資金適合且具有一定的升值潛力，他們便會選擇購買。性價比便成為這類群體投資寫字樓的首選因素。同樣以性價比作為首選因素的還有成長型的中小企業(yè)，由于處于企業(yè)的起步和成長階段，資金流較為緊張，總價是他們最看重的因素，地段對其影響不大，只要價格低廉、物業(yè)的管理和服務(wù)水平相當(dāng)便可。另外由于這類企業(yè)來自個行個業(yè)，因此對產(chǎn)品面積的需求差異性較大，一般新興產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的企業(yè)規(guī)模較小，需求的面積不大，而由第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的企業(yè)往往需求面積較大。對于大中型企業(yè)購買寫字樓辦公的首要目的，就是為了提升企業(yè)形象，寫字樓的品質(zhì)就是當(dāng)中至關(guān)重要的因素。停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑

21、品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等都是這類群體購買寫字樓首要考慮的因素。4、小結(jié)：禪桂組團客戶需求的發(fā)展趨勢高性價比的產(chǎn)品受青睞隨著寫字樓銷售價格和租金的不斷走高， 高性價比和附加值以及高投資回報的產(chǎn)品將會受到投資客戶的青睞。戶型靈活多變便于改動可拼合戶型是寫字樓發(fā)展的大勢， 投資客戶或者企業(yè)可以根據(jù)各自不同的實際情況，購買或租用單套、多套甚至半層、整層的單元，以滿足其對使用空間的不同需求。高端寫字樓項目需求大禪桂城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級都將激活林林總總的“新”企業(yè)，這部分企業(yè)極度渴求高品位的寫字樓項目以展示企業(yè)的實力和形象。多功能配套全天候服務(wù)廣東都

22、市型產(chǎn)業(yè)基地引領(lǐng)出產(chǎn)業(yè)社區(qū)化發(fā)展的理念，徹底打破了寫字樓必須建在城市繁華中心地區(qū)的“定律”。通過產(chǎn)業(yè)社區(qū)內(nèi)提供的餐飲、娛樂、休閑等一系列生活配套，使得辦公與生活的高度融合。而位于城市中心區(qū)的寫字樓項目則通過“城市綜合體”或者公寓型“寫字樓”的開發(fā)模式以迎合寫字樓客戶對多功能配套的需求。傳統(tǒng)簡單的朝九晚五式的服務(wù)將會擴大到 24 小時全天候的服務(wù)，為辦公人士提供更貼心更具人性化的物業(yè)服務(wù)。三、禪桂寫字樓系列重點項目個案分析1、禪桂寫字樓組團格局圖從禪桂寫字樓分布狀況來看，主要分布在舊城區(qū)（祖廟）商業(yè)中心一帶，同時隨著季華路沿線金融商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的實施，“季華路總部一條街”將逐漸顯現(xiàn)，而桂城的寫字

23、樓則主要分布在南北向的南海大道交通大動脈上，并隨著金安壹號投入使用，創(chuàng)鴻地塊、越秀城建地塊的施工，該片區(qū)由線狀集聚逐漸發(fā)展為環(huán)千燈湖擴散，而另一方面，隨著桂城打造廣東都市型產(chǎn)業(yè)項目的推進，該區(qū)域?qū)饾u發(fā)展為沿佛一環(huán)分布的集辦公、商業(yè)、休閑的產(chǎn)業(yè)核心。從目前禪桂的城市發(fā)展軌跡看， 舊城區(qū)則主要通過加強三舊改造力度， 提高自身的核心輻射力，季華路沿線片區(qū)將會逐漸向東發(fā)展，漸與佛一環(huán)片區(qū)相連，千燈湖片區(qū)則向東延伸至桂瀾路、往季華路方向發(fā)展。2、重點項目優(yōu)劣勢分析從上述幾大代表性項目的優(yōu)劣勢對比來看，各項目的區(qū)位優(yōu)勢都十分明顯，主要集中在商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域核心或輻射范圍之內(nèi)。 各大禪桂中心區(qū)的寫字樓

24、項目均坐擁優(yōu)越的地段，享受周邊的繁華配套和便利交通；而且部分項目自身配有商業(yè)、餐飲、休閑和娛樂等功能，形成綜合體的概念。與禪桂中心區(qū)的寫字樓項目互為錯位發(fā)展的廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地項目的優(yōu)劣勢自然就與中心區(qū)的寫字樓項目“互為補充”。處于近郊地區(qū)，尤其是受佛山一環(huán)的“阻擊”，與禪桂中心區(qū)的商圈“與世隔絕”，因此只能通過加強項目自身的內(nèi)部配套以滿足工作人群的需要。3、重點項目產(chǎn)品分析項目名稱從項目的開發(fā)體量來看，主要集中在2-7萬之間，而廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的則以“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的開放模式為主，體量比中心城區(qū)的鞋子項目要大，普遍都是在20萬上下。過去以塔樓為主的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計由于通風(fēng)采光差、產(chǎn)品的靈活性不足、

25、實用率低較低（一般只有70-75%），設(shè)計理念落后，難以迎合當(dāng)前企業(yè)的使用需求，于是最近幾年新建的寫字樓項目都已經(jīng)摒棄了塔樓的方式，統(tǒng)一采用板樓的設(shè)計。從各板樓結(jié)構(gòu)的寫字樓項目來看，其特點主要包括：南北通透、便于通風(fēng)采光，單套戶型的均好性強，產(chǎn)品靈活、容易改動，樓棟的展示面寬闊。正是由于板樓的設(shè)計，擴大了寫字樓項目單層的面積，而同一層內(nèi)的各單元面積的靈活性較大，迎合更多客戶對不同使用面積的需要。寫字樓的入戶大堂作為展示項目的氣派的重要“窗口”，縱觀目前禪桂地區(qū)各大中高端寫字樓項目，普遍的入戶大堂高度均在10m以上，盡顯高貴與氣度。而標(biāo)準(zhǔn)層的層高除了金安壹號之外，基本都是控制在 4.5m的建筑“

26、紅線”之內(nèi) （辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高原則上不應(yīng)大于 4.5m） 。4、重點項目配套分析項目名稱寫字樓有兩個重要的硬件配套是提高效率運營的保證，一是停車場，二是電梯。沒有充足停車場的寫字樓也就意味著沒有充足的業(yè)主入駐，大量的地面停車場將為寫字樓銷售給以巨大的促進。隨著經(jīng)濟的發(fā)展這種作用將更加凸顯。停車場不僅關(guān)系到業(yè)主經(jīng)營效率，同時也影響著外來辦事人員的便利性。從目前禪桂寫字樓項目來看，有獨立地下停車位和地下+地面（或立體停車場）多種方式， 而且普遍的車位數(shù)量都比較充足。 而一些早年的寫字樓項目僅在地面廣場劃出少量車位甚至不設(shè)置車位（借助附近免費停車廣場或項目沿街停車） ，導(dǎo)致這部份寫字樓項目周邊停車

27、十分緊張，其中南桂東路南海房地產(chǎn)發(fā)展大廈、佛平路的東 駿大廈、南海大道的財匯大廈就是當(dāng)中的“典型” 。關(guān)于電梯， 每天早上等電梯就像上班要遲到了等公車一樣。 早上上班上不來，晚上下班下不去是最令業(yè)主苦惱的事情。電梯的運行時間也非常重要，許多寫字樓電梯的運行時間不是24小時，樓內(nèi)業(yè)主每次要加夜班都要向物業(yè)部門“申請”。如果下班后遺忘了東西在辦公室，就只好爬樓去取。而禪城的 icc 國際商業(yè)中心則是首個提出24小時無時差辦公服務(wù)， 相信24小時辦公服務(wù)將是未來寫字樓服務(wù)的大趨勢。樓內(nèi)餐廳、超市、美容院、健身房、書店及樓內(nèi)銀行也是提高寫字樓運營效率的重要保證。樓內(nèi)餐廳不僅保證了飲食的質(zhì)量，還使用餐時

28、間控制在最短的時間內(nèi)。超市將極大地“增加”了上班族更是如此。美容院、健身房減少浪費時間的同時，還能提高工作質(zhì)量。樓內(nèi)銀行的便利性和安全性對財務(wù)人員的工作不言而喻。禪城的由爛尾樓“激活”而來的環(huán)球國際廣場是目前禪桂地區(qū)配套最為完善的項目之一，另外桂城的都市型產(chǎn)業(yè)基地則利用“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的模式在項目內(nèi)提供足夠的生活、娛樂配套，而一些純寫字樓項目只能依托項目周邊的配套來支撐其辦公人士。5、重點項目裝修狀況分析項目6、重點項目租售情況分析從銷售價格來看，大致可以劃分為三個檔次： 第一檔的是季華路的卓遠國際、金海廣場和九鼎金融中心，價格在13000-18000元/之間；第二檔是祖廟商圈和千燈湖金融高新區(qū)輻

29、射區(qū)的環(huán)球國際廣場和金安壹號，價格在 10000 元/上下；第三檔是廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的天安數(shù)碼新城和鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城，價格在5000-6000元/之間。在寫字樓項目檔次相當(dāng)?shù)那疤嶂?，其銷售價格會隨區(qū)域的商業(yè)氛圍、配套設(shè)施以及寫字樓的密集程度成正比。近年禪桂每年推出的寫字樓項目并不多，大概在2-3個左右，而且部分項目是自持一大部份或者是只租不售，導(dǎo)致市場上可售的寫字樓數(shù)量并不多；加之寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)與商鋪相比仍然是“價格洼地”，基本上每有新寫字樓項目開盤必將受到個人和企業(yè)的“搶購”，從當(dāng)前各大寫字樓項目的銷售率可見一斑！從租賃情況來看，租金可分為兩個檔次：第一檔的是禪桂中心區(qū)的寫字樓項目，

30、租金在70-80元/月（不含管理費）之間；第二檔是廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的項目，租金在 25-35 元/月（不含管理費）之間。按這一租金水平，各寫字樓項目的年租金收益率都比較高，基本達到5%以上，部分甚至超過7%。7、重點項目物業(yè)管理服務(wù)分析在國外，許多公司入駐寫字間的另外一個目的是增加商業(yè)機會，這個商業(yè)機會由物業(yè)管理去體現(xiàn)。寫字樓的物業(yè)管理不僅是服務(wù)的概念，更是經(jīng)營的概念。一個高品質(zhì)的寫字樓必須有高品質(zhì)的物業(yè)管理相配套。寫字樓的物業(yè)管理是為業(yè)主提高效率，24 小時服務(wù)就彰顯重要。寫字樓的物業(yè)管理在某種程度上也是一個項目的“文化”。8、系列項目個案對于寫字樓市場開發(fā)的啟示區(qū)位選擇世界頂尖寫字樓的一

31、個要素就是對城市優(yōu)勢資源的占有，在地理位置上勢必位于黃金商圈的重要節(jié)點。立足城市的中心是寫字樓項目顯赫地位的體現(xiàn)，更是寫字樓項目最有力的競爭力。但是在城市中心區(qū)用地寸土寸金的背景之下，并非所有的開發(fā)商都可以“搶 到”核心地帶土地，因此適當(dāng)拓展城市近郊，開發(fā)有規(guī)模、有特色、企業(yè)性質(zhì)相近的“產(chǎn)業(yè)社區(qū)型”寫字樓。開發(fā)體量在城市中心區(qū)域，單體獨棟寫字樓的項目的總建筑面積為2-7萬， 3-5 萬最為適宜。在城市近郊地區(qū)，適合開發(fā)有特色的規(guī)模較大的多棟項目，總建筑面積在20萬左右為宜，集居住、辦公、研發(fā)、休閑和娛樂于一體的“大城” 。建筑結(jié)構(gòu)板式設(shè)計是目前市場的主流，落后的塔式設(shè)計在新的寫字樓項目基本已經(jīng)

32、絕跡。外立面主要是以現(xiàn)代時尚的玻璃幕墻為主。入戶大堂盡量做得闊綽、有氣勢、有氣派，10-15m 的高度較為適宜，并采用大幅玻璃幕墻設(shè)計，大堂外圍不設(shè)置商鋪，商業(yè)集中設(shè)置于附樓； 標(biāo)準(zhǔn)層層高，盡量不要觸碰4.5m 的“紅線” ，3-4m的高度市場接受度較高； 標(biāo)準(zhǔn)層單層面積在1500-2000（都市型產(chǎn)業(yè)基地可為2500-4000）為宜；單套面積可以靈活處理，建議以70-100的中小面積為主，配以少量150-300的大面積單元，柱網(wǎng)的間隔盡量拉寬，方便業(yè)主進行多套、半層 甚至整層的合并使用。硬件設(shè)施電梯和停車場是客戶對寫字樓項目最為看重的兩大硬件設(shè)施。以甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)為例，電梯內(nèi)應(yīng)有高檔裝飾；

33、按大廈總建筑面積計算，每部客梯服務(wù)面積不超過 5000 ；等候時間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進的智能控制系統(tǒng)。按大廈總建筑面積計算，每150-200配置一個停車位；配備專用地上、地下停車場；地下停車場應(yīng)設(shè)有自動計費系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。從目前禪桂重點寫字樓項目的硬件設(shè)施來看，不少已遠遠超出甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，號稱“超甲級寫字樓”。此外，禪桂寫字樓項目將更加注重對辦公舒適度的打造，尤其是綠色環(huán)保和公共活動空間方面，最大限度地降低項目的能耗和增強項目環(huán)境的生態(tài)性、互動性和人文性。最大體現(xiàn) 5a 智能化即通訊自動化系統(tǒng) （ca）樓宇自動化系統(tǒng) 、（ba）、辦公自動化系統(tǒng)（oa）、安保

34、自動化系統(tǒng)（sa）和消防自動化系統(tǒng)（fa），5a系統(tǒng)代表著目前最為先進的寫字樓智能化水平。軟件服務(wù)寫字間項目的增值、保值主要依靠物業(yè)管理服務(wù)來實現(xiàn)。可以說，如果寫字樓沒有非常出色的物業(yè)公司進行管理，其必短命，因為物業(yè)管理公司直接決定著寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調(diào)供應(yīng)、商業(yè)服務(wù)、車位管理等方方面面的問題。高效的物業(yè)管理和專業(yè)化的商務(wù)服務(wù)是保證寫字樓長久不衰的“法寶”。9、小結(jié)：如何樹立寫字樓項目核心競爭力 硬件支撐建筑高度：世界標(biāo)志性建筑的重要前提條件，同時也是高端寫字樓不斷沖擊、超越的目標(biāo)。成為區(qū)域的第一高度將是寫字樓項目最響亮的名片，區(qū)域的第一高樓將是城市核心的核心，具有強大的集聚效力

35、。外立面：獨特且與其他項目差異強烈的幕墻顏色、獨特的紋路機理、與大面積的綠化結(jié)合、融入地區(qū)獨特建筑元素建筑外立面，可以再立體空間上做出較強的視覺沖擊力，從而成為地標(biāo)性建筑物，提升項目的價值。入戶大堂：通透強和舒適性的大堂能夠讓人由外到內(nèi)都可以直觀地 入戶大堂：大尺度、感受到大堂的宏偉、氣派，是寫字樓對外的重要窗口。硬件配套：滿足企業(yè)效率及成本要求的空調(diào)、電梯、停車等硬件配置是支撐整個寫字樓項目正常運作的必要條件。 而且相關(guān)的硬件配置的是否能夠做到人性化設(shè)計和智能化操作、管理是體現(xiàn)寫字樓項目級別的重要參考指標(biāo)。燈光或煙火系統(tǒng)：當(dāng)夜幕降臨的時候，寫字樓將會淹沒在夜色之中，而燈光系統(tǒng)可以在晚上極大的

36、增強寫字樓項目的昭示性，同時會成為城市一道亮麗的風(fēng)景。有實力的寫字樓項目還可以加入煙火系統(tǒng)，在重要節(jié)慶日進行表演，是增強寫字樓項目在民眾心目中親和度和影響力的重要工具。此外，建筑結(jié)構(gòu)、公共空間和裝修材質(zhì)等都是展示寫字樓項目形象以及支撐和服務(wù)整個寫字樓項目的重要元素。 項目特色 寫字樓項目特色由低碳節(jié)能體系、綠色生態(tài)體系和個性體系等寫字樓特有的體系構(gòu)成，形成寫字樓獨特的“賣點”和“亮點”。低碳節(jié)能系統(tǒng)：以low-e玻璃、日光感應(yīng)照明、外遮陽系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)等可以保持、調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、亮度或?qū)崿F(xiàn)節(jié)約資源從而達到降低能耗的系統(tǒng)。可以有效幫助客戶節(jié)約運營成本。節(jié)能系統(tǒng)最好能夠讓客戶可以直觀感知，使客戶

37、發(fā)現(xiàn)建筑的所有科技應(yīng)用均是為了幫助其節(jié)約運營成本，從而提升客戶對項目的價值認知。綠色生態(tài)系統(tǒng)：而且通過環(huán)保材綠色生態(tài)系統(tǒng)：不僅是在建筑的綠植上增加建筑的生態(tài)性質(zhì)、結(jié)構(gòu)自然采光通風(fēng)、新風(fēng)系統(tǒng)、垃圾分類處理系統(tǒng)等各方面綜合打造綠色、生態(tài)的健康辦公環(huán)境，為辦公人群提供最自然、最舒服的工作環(huán)境。個性體系：獨特的建筑外形和個性化的頂部設(shè)計可增強項目的個性，深刻的印象；獨特、個性的內(nèi)部空間造型、極具藝術(shù)感的雕塑等方式營造出完全不同與其他寫字樓的氛圍，從外部到內(nèi)部打造項目鮮明的風(fēng)格。 文化體系寫字樓在硬件配置方面終究會接近“極限” ，特色功能也僅為樹立差異性的選項，而且容易被“模仿”甚至“克隆” ；建立寫字

38、樓自身的精神文化價值體系 才是拉開寫字樓項目之間差異的關(guān)鍵。產(chǎn)品系出名門：邀請知名設(shè)計師（設(shè)計公司）對產(chǎn)品進行設(shè)計，此設(shè)計師需 要有足夠的知名度和號召力，設(shè)計師本人若還是富有爭議，屬于社會話題級的人物，通過適當(dāng)?shù)臓I銷炒作，對項目的知名度又將有更大的提升作用。人文關(guān)懷細節(jié)：在大樓內(nèi)部如對殘疾人的無障礙設(shè)計（如樓梯坡道、殘疾人 停車位、殘疾人廁所位、殘疾人電梯按鈕）可體現(xiàn)對人的關(guān)懷；對員工辦公空間 的優(yōu)化（如設(shè)計空中花園、休息室、茶水間、寬闊建筑空間尺度設(shè)計）可體現(xiàn)對在長期封閉辦公環(huán)境的員工的關(guān)懷。在建筑設(shè)計階段就充分的考慮使用者的感受，注入更多尊重、關(guān)懷理念，以此理念設(shè)計出的產(chǎn)品無疑是具有較強的

39、文化內(nèi)涵的。地方文化植入：通過將傳統(tǒng)建筑風(fēng)格和歷史文化元素和現(xiàn)代建筑風(fēng)格融合的地方文化植入方式，創(chuàng)造出了令區(qū)域民眾非常認同的建筑。四、寫字樓政策法規(guī)、規(guī)劃前景分析1、宏觀環(huán)境與寫字樓發(fā)展關(guān)系分析廣州市（中心十區(qū)）2007-2010 年寫字樓和商品住宅市場成交情況表數(shù)據(jù)來源：廣州國土資源和房屋管理局佛山市禪城區(qū) 2007-2010 年寫字樓和商品住宅市場成交情況表數(shù)據(jù)來源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所從2007-2010年的成交數(shù)據(jù)來看， 寫字樓市場的發(fā)展主要受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策兩大因素影響。2007年住宅市場一度出現(xiàn)空前的繁榮景象，從而間接帶動了寫字樓的銷售，但是 927“新政”加上

40、2008年全球金融危機的雙重打擊，房地產(chǎn)市場開始步入“寒冬” ，寫字樓市場也未能“幸免” ，在宏觀經(jīng)濟蕭條的背景之下，住宅市場的投資資金并沒有流向?qū)懽謽鞘袌觥＿M入2009年“樓市”調(diào)控政策開始全面放開，住宅市場迅速回暖，但是寫字樓市場的發(fā)展卻“大相徑庭” ，這一年主要是 宏觀經(jīng)濟并未完全走出金融海嘯的“陰影” 直至2009年下半年經(jīng)濟才開始復(fù)蘇，而伴隨經(jīng)濟的復(fù)蘇，寫字樓市場也走出低迷，重回向上發(fā)展的軌道。2010年被稱為房地產(chǎn)調(diào)控政策年，各種手段的政策接踵而來，新政對房地產(chǎn)市場造成巨大的震蕩，但是新政主要是針對住宅市場，作為商業(yè)地產(chǎn)的寫字樓基本不受影響。雖然從廣州和禪城兩地歷年成交均價來看，寫

41、字樓都高于住宅， 但是在局部的中心城區(qū)，尤其是商業(yè)繁華區(qū)域“商住倒掛”的現(xiàn)象顯著，寫字樓的價格洼地價值凸顯；在房地產(chǎn)調(diào)控“重壓”之下寫字樓一舉成為房地產(chǎn)投資資金的“避難所”。總體而言，寫字樓市場發(fā)展的必要前提是良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境形勢和投資者信心較強，而住宅市場的調(diào)控只能作為寫字樓市場發(fā)展“催化劑”。在經(jīng)濟低迷時期， 即使住宅市場受到巨大抑制，房地產(chǎn)的投資者也不會輕易轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥?、禪桂寫字樓發(fā)展規(guī)劃及前景分析一系列的城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及城市基建項目都將推動佛山由分散型的制造業(yè)城市向集中化的國際化大都市邁進。盡管佛山“十二五”規(guī)劃提 出的“1+2+5”的東平新城強心戰(zhàn)略，一定程度

42、上削弱了禪桂組團在佛山的中心地位；但是在東平新城這個“帶頭大哥”的引領(lǐng)和輻射之下，佛山的高端寫字樓項目依然會向“禪桂新”這個佛山的“大核心”商圈集聚。此外，廣佛地鐵的正式開通也為禪桂中心組團寫字樓的發(fā)展注入一針“強心劑”，人流、物流以及商流都將向地鐵口集聚。禪城的魁奇路站、季華園站和祖廟站以及桂城的桂城站、千燈湖站和金融高新區(qū)站都將憑借各自當(dāng)前的地段優(yōu)勢以及所屬片區(qū)的規(guī)劃利好，誕生出首批佛山的地鐵站寫字樓物業(yè)。3、佛山地方房地產(chǎn)（寫字樓）政策2007年8月頒布執(zhí)行關(guān)于加快推進廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)建設(shè)的扶持辦法：為了扶持金融高新區(qū)發(fā)展建設(shè)，區(qū)政府每年安排不少于1億元作為“廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)

43、建設(shè)專項資金”。對金融機構(gòu)總部按注冊資本額給予獎勵：其中銀行、保險、證券類金融機構(gòu)，按注冊資本額給最高可給予2500萬元獎勵；其他類金融機構(gòu)，按注冊資本額最高可給予1000萬元獎勵；對金融機構(gòu)后臺業(yè)務(wù)總部給予獎勵：金融機構(gòu)后臺業(yè)務(wù)總部為獨立法人的, 按注冊資本額給最高可給予 1000 萬元獎勵；金融機構(gòu)后臺業(yè)務(wù)總部為非獨立法人的, 按注冊資本額最高給予 1000 萬元獎勵。對服務(wù)外包企業(yè)，按注冊資本額最高可給予 1000 萬元獎勵。 對技術(shù)先進型服務(wù)企業(yè)，企業(yè)所得稅減按 15%征收，免征離岸服務(wù)外包業(yè)務(wù)營業(yè)稅。 對金融機構(gòu)及服務(wù)外包企業(yè)自建或購買辦公用房給予每平方米 1000 元補貼。對租賃辦

44、公用房的，前三年內(nèi)，給予 30%的租金補貼。 對進入金融創(chuàng)新發(fā)展基地的中小金融機構(gòu)及中小型服務(wù)外包企業(yè)， 在其初 26 創(chuàng)階段可向金融創(chuàng)新發(fā)展基地申請周轉(zhuǎn)辦公用房租金補貼，前三年內(nèi)給予當(dāng)時、 當(dāng)區(qū)域、當(dāng)路段的房屋租金參考價 50%的租金補貼，補貼面積不超過 500 。2009 年 12 月 3 日，南海區(qū)人民政府頒布了佛山市南海區(qū)都市型產(chǎn)業(yè)載體規(guī)劃建設(shè)管理暫行辦法 ，該辦法的制定頒布，為我區(qū)都市型產(chǎn)業(yè)活化土地奠定了重要的政策基礎(chǔ)。該辦法共十條政策，從政策優(yōu)惠、規(guī)劃布局、村鎮(zhèn) 集體土地的活化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套的提高等方面充分體現(xiàn)了南海式的創(chuàng)新發(fā)明， 為我區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展指明了方向。預(yù)計在未來的 5

45、-10 年內(nèi)，在“都市型產(chǎn)業(yè)” 大旗下，南海大地可活化土地 10 萬畝以上，盤活社會資產(chǎn) 1000 億元以上，成就 地位無可替代的都市產(chǎn)業(yè)強區(qū)。4、寫字樓相關(guān)建筑規(guī)范總 則1.0.1 辦公建筑設(shè)計應(yīng)依據(jù)使用要求分類，并應(yīng)符合表 1.1 的規(guī)定：表 1.1 辦公建筑分類建筑設(shè)計2.1一般規(guī)定2.1.1 五層及五層以上辦公建筑應(yīng)設(shè)電梯。2.1.2 電梯數(shù)量應(yīng)滿足使用要求，按辦公建筑面積每 5000 至少設(shè)置 1 臺。超 高層辦公建筑的乘客電梯應(yīng)分層分區(qū)?？?。2.1.3 辦公建筑的體形設(shè)計不宜有過多的凹凸與錯落。 外圍護結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)gb 50189 中有關(guān)節(jié)能的

46、要求。2.1.4 辦公建筑的門廳應(yīng)符合下列要求：1、 門廳內(nèi)可附設(shè)傳達、收發(fā)、會客、服務(wù)、問訊、展示等功能房間(場所)。根據(jù)使用要求也可設(shè)商務(wù)中心、咖啡廳、警衛(wèi)室、衣帽間、電話間等；2、 樓梯、電梯廳宜與門廳鄰近，并應(yīng)滿足防火疏散的要求；3、 嚴寒和寒冷地區(qū)的門廳應(yīng)設(shè)門斗或其他防寒設(shè)施；4 、有中庭空間的門廳應(yīng)組織好人流交通，并應(yīng)滿足現(xiàn)行國家防火規(guī)范規(guī)定的防火疏散要求。2.1.5 辦公建筑的走道應(yīng)符合下列要求：1、 寬度應(yīng)滿足防火疏散要求，最小凈寬應(yīng)符合表 2.1 的規(guī)定：表 2.1 走道最小凈寬注：高層內(nèi)筒結(jié)構(gòu)的回廊式走道凈寬最小值同單面布房走道。2、高差不足兩級踏步時，不應(yīng)設(shè)置臺階，應(yīng)設(shè)坡

47、道，其坡度不宜大于 1:82.1.6 根據(jù)辦公建筑分類，辦公室的凈高應(yīng)滿足：一類辦公建筑不應(yīng)低于 2.70m；二類辦公建筑不應(yīng)低于 2.60m；三類辦公建筑不應(yīng)低于 2.50m。辦公建筑的走道凈高不應(yīng)低于 2.20m，貯藏間凈高不應(yīng)低于 2.oom。2.1.7 辦公建筑應(yīng)進行無障礙設(shè)計，并應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)城市道路和建筑物 無障礙設(shè)計規(guī)范jgj 50 的規(guī)定。2.1.8 特殊重要的辦公建筑主樓的正下方不宜設(shè)置地下汽車庫。2.2 辦公室用房2.2.1 辦公室用房宜包括普通辦公室和專用辦公室。 專用辦公室宜包括設(shè)計繪圖室和研究工作室等。2.3 公共用房2.3.1 公共用房宜包括會議室、對外辦事廳、

48、接待室、陳列室、公用廁所、開水間等。2.4 服務(wù)用房2.4.1 服務(wù)用房應(yīng)包括一般性服務(wù)用房和技術(shù)性服務(wù)用房。 一般性服務(wù)用房為檔案室、資料室、圖書閱覽室、文秘室、汽車庫、非機動車庫、員工餐廳、衛(wèi)生管 理設(shè)施間等。技術(shù)性服務(wù)用房為電話總機房、計算機房、曬圖室等。2.5 設(shè)備用房2.5.1 辦公建筑設(shè)備用房除應(yīng)執(zhí)行本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。防火設(shè)計3.0.1 辦公建筑的防火設(shè)計除應(yīng)執(zhí)行本規(guī)范外，尚應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè) 計防火規(guī)范gb 50016、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范gb 50045 等有關(guān)規(guī)定。3.0.2 辦公建筑的開放式、半開放式辦公室，其室內(nèi)任何一點至最近的安全出口的

49、直線距離不應(yīng)超過 30m。3.0.3 綜合樓內(nèi)的辦公部分的疏散出入口不應(yīng)與同一樓內(nèi)對外的商場、營業(yè)廳、 娛樂、餐飲等人員密集場所的疏散出入口共用。3.0.4 超高層辦公建筑的避難層(區(qū))、 屋頂直升機停機坪等設(shè)置應(yīng)執(zhí)行國家和專業(yè)部門的有關(guān)規(guī)定。3.0.5 機要室、檔案室和重要庫房等隔墻的耐火極限不應(yīng)小于 2h，樓板不應(yīng)小于 1.5h，并應(yīng)采用甲級防火門。計算規(guī)則辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高原則上不應(yīng)大于 4.5m；當(dāng)其建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 4.5m 小于等于 6.0m 時，其建筑面積計算值按該層水平投影面積的 1.5 倍計算；當(dāng)其 建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高超過 6.0m 時，其建筑面積計算值在 1.5 倍的基礎(chǔ)上按

50、層高每增 加 2.2 米即增加 1 層計算，若層高增加不足 2.2m 時，按增加 0.5 層計算，依此類 推；但局部設(shè)置（開洞率小于樓層建筑面積的 50%）的門廳、中庭等共享空間可不計入超高范圍。注：以上僅為較重點辦公建筑設(shè)計規(guī)范，詳細規(guī)范請參考辦公建筑設(shè)計規(guī)范 jgj 672006。5、小結(jié)：禪桂寫字樓市場發(fā)展態(tài)勢和可利用的相關(guān)法規(guī)和應(yīng)避免的風(fēng)險提示未來幾年隨著城市化進程的推進，廣佛同城化的融合，三舊改造的加速以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級的提速，禪桂寫字樓的需求量將大增。與此同時，在各項規(guī)劃利好以及相關(guān)扶持政策的輔助之下，寫字樓的供應(yīng)量也會出現(xiàn)“井噴” ，整體市場 呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。另外，在經(jīng)濟平穩(wěn)

51、發(fā)展和住宅市場不斷被“打壓”的大環(huán)境下，投資和開發(fā)資金將會向?qū)懽謽沁@塊商業(yè)地產(chǎn)的價格洼地傾斜，禪桂兩地寫 字樓項目將會向高端高品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)社區(qū)兩個方向互補式地發(fā)展。 而銷售價格和租 賃價格也將是平穩(wěn)向上地發(fā)展，市場形勢較為樂觀。禪桂寫字樓市場迎來飛躍發(fā)展的背后也隱藏著產(chǎn)品同質(zhì)化和片區(qū)競爭激烈的憂患。因此需要開發(fā)企業(yè)審時度勢，深挖項目的核心競爭力，充分利用相關(guān)的法規(guī)，盡量避免不必要的風(fēng)險。如以下幾點： 積極參與千燈湖金融高新區(qū)和廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的改造與建設(shè)當(dāng)中， 政府對這兩片區(qū)域均出臺了相關(guān)的扶持政策， 充分體現(xiàn)政府發(fā)展這兩大區(qū)域的信心與決心。在建筑設(shè)計中，加入符合建筑規(guī)范（不計入超高范圍）而又

52、具有生態(tài)性的中庭，增添了寫字樓項目環(huán)境舒適度的同時也增加了公共交流活動的空間。標(biāo)準(zhǔn)層層高建議控制在 4.5m 的規(guī)范范圍之內(nèi)，避免產(chǎn)生“不必要”的建筑面積。其他相關(guān)建筑規(guī)范詳見上面介紹部分。五、一線城市寫字樓開發(fā)成功案例參考北京: 住邦 2000住邦2000位于東四環(huán)路與朝陽路口，項目占地 5.4 公頃，總建筑面積 25 萬，分兩期開發(fā)，是集辦公、酒店、公寓、休閑及購物于一體的國際化商務(wù)社區(qū)，其中1號樓為一期，2、3、4、5 號樓為二期，是目前北京商務(wù)樓盤中屈指可數(shù)的旗艦項目之一。 完善的配套設(shè)施以及規(guī)模開發(fā)在為項目本身帶來種種優(yōu)勢的同時，更為周邊的商業(yè)氛圍凝聚人氣。代表性租戶：入駐企業(yè)以成長

53、性中小企業(yè)為主，入住率在 96%以上。本項目成功點：銷售策略a 深刻挖掘賣點1）超越年限的產(chǎn)權(quán)。普通寫字樓僅有 50 產(chǎn)權(quán)，而住邦作為原住宅項目立項，擁 有 70 年產(chǎn)權(quán)，較一般寫字樓投資多收益 20 年；2）八成二十年貸款，相比寫字樓 6 成 10 年的按揭，同樣的初始投資，在住邦 2000 可擁有兩倍的面積，還款時間可延長一倍；3）超高使用率。使用率高達 73.5%；4）靈活實用的分隔面積。最小面積 107 ，最大分隔超過 2000 ，擁有最大的分隔比例，也最靈活實用；5）分戶計量及可延時中央空調(diào)系統(tǒng)。克服寫字樓平均分攤費用及六點以后、節(jié)假日無空調(diào)；6）超高回報率。按住邦 2000 所在區(qū)

54、域甲級寫字樓最低租金水平每 天每平方米 3 元，八成貸款回報時間約為 7.5 年，購房全款回報約為 9 年；7）性價比優(yōu)越。住邦 2000 售價保持在 10700 元/左右，考慮其位置、檔次、 配套、準(zhǔn)現(xiàn)房、使用率和服務(wù)等方面優(yōu)勢，并參考 cbd 區(qū)域的12000 元/以上 的公寓式商住樓，住邦 2000 可謂性價比優(yōu)越；8）全程代租代售服務(wù)。簽約之日起，即可享受開發(fā)商免費提供的全程代租代售服務(wù)。9）強大公寓樓配套。有高檔酒店式公寓可供選擇外，還有大型中檔住宅項目。b. 創(chuàng)新海外營銷c篩選客戶，控制銷售節(jié)奏，不過度炒作；d強化軟文廣告，弱化硬廣的投放；e活動營銷：新款奧迪試駕活動等。 華遠首府

55、華遠首府大廈位于京城不可復(fù)制的北二環(huán)稀缺地段東城區(qū)中軸路與濱河北岸交匯處，是北京首旅華遠公司在京城塑造的府院式獨棟寫字樓的新典范。 首府大廈擁有五座錯落有致的低層建筑單體，占地面積10135，總建面積38700 ，容積率僅為2.54，綠化率高達30%，具有庭院與花園特征的寫字樓。整體規(guī)劃風(fēng)格借鑒了中國傳統(tǒng)東方庭院式的靜宜，通透，完美的人性和諧等特性。本項目成功點：府院式設(shè)計a. 多維景觀的生態(tài)中庭一座近20米高的玻璃中庭起到了連接4棟建筑單體的作用。在其中央南北朝向布置有淺水池，上架木橋，配以各種淡水植物，使大堂展現(xiàn)出一派寧和的生態(tài)氣氛。進入四棟建筑的人們，可以從通透的觀光電梯內(nèi)欣賞著這座多維景觀的中 庭。b. 人車分流每棟建筑單體的外沿都設(shè)置了人行雨檐， 這些沿著建筑外體設(shè)置的人行步道伴隨著旁邊的坡形綠地，將其與院落中的行車道路完全隔離開來，形成了無憂的人車分流系統(tǒng)。府院內(nèi)的行車道路按順時針次序呈環(huán)狀帶。在e座建筑的北部設(shè)置一個完全隔離的機動車出入口，直接通往建筑的地下車庫。上海: 匯豐銀行大樓匯豐銀行大樓建筑面積 23415 ，耗資 1000 萬元的大樓主體 5 層，中部 7 層，另有地下室一層半，鋼框架，并以磚填充，用石材貼面。大樓內(nèi)安裝有當(dāng)時世界上最先進的冷暖設(shè)備。 精雕細刻的外表美輪美奐，希臘式圓形穹頂直插云霄。 大樓主體為鋼框架結(jié)構(gòu)