物業(yè)公司(中心)管理制度匯編

1、物業(yè)公司(中心)管理制度匯編檔案管理制度立卷歸檔制度一、歸檔范圍：凡是本物業(yè)服務(wù)中心在各項(xiàng)工作活動(dòng)中直接形成的、已經(jīng)辦理完畢的、具有查考保存價(jià)值的各種文字、圖紙、表格、聲像等不同形式和載體的文件材料和記錄，均應(yīng)依照規(guī)定歸檔，并妥善保管和使用。二、歸檔時(shí)間1、勞資、業(yè)主信息、及物業(yè)接管驗(yàn)收及和其它設(shè)施、設(shè)備等初錄資料檔案：該類別文件資料或信息資料，在完整采集、登錄、整理后，于次月10日前完成歸檔任務(wù)，交由檔案管理員歸檔保管；2、管理、服務(wù)記錄資料檔案：按月收集、整理后集中歸檔，本月應(yīng)歸檔的此類文件，于次月5日前完成收集、整理，10日前歸檔；3、外來(lái)文件或公司文件檔案：收文當(dāng)月底前完成歸檔；4、財(cái)

2、務(wù)檔案：按核算、記賬的財(cái)務(wù)年度、月度或類別于本周期截止的次月15日前歸檔；5、聲像檔案在每項(xiàng)工作活動(dòng)完畢后隨時(shí)整理歸檔；6、實(shí)物檔案：固定資產(chǎn)、所獲榮譽(yù)獎(jiǎng)品、獎(jiǎng)牌等按類別或時(shí)間順序隨時(shí)編號(hào)歸檔。三、歸檔要求1、應(yīng)歸檔的文件材料要收集齊全、完整、核對(duì)準(zhǔn)確，按照文件材料的形成規(guī)律及其內(nèi)在聯(lián)系，進(jìn)行分類、立卷，使案卷能正確反映出物業(yè)管理、服務(wù)工作活動(dòng)的真實(shí)情況，便于保管和利用。2、歸檔的文件材料一般一式一份。必要時(shí)或有條件情況下，可同時(shí)備份電腦貯存的文件檔案資料。3、凡歸檔的文件材料，其制作材料必須利于長(zhǎng)期保存，同時(shí)要保證圖樣清晰，字跡工整耐久，簽署完備。禁止用鉛筆、圓珠筆和復(fù)寫(xiě)紙制作文件。4、案卷

3、封面各個(gè)項(xiàng)目應(yīng)填寫(xiě)清楚、準(zhǔn)確；卷內(nèi)文件材料按規(guī)定次序排列、編號(hào)，并填寫(xiě)“卷內(nèi)文件目錄”。5、歸檔案卷要按一定次序系統(tǒng)排列，按照不同門類、載體分別進(jìn)行編號(hào)，并編制案卷目錄，填寫(xiě)案卷目錄號(hào)。6、歸檔手續(xù)，各部門將文件材料和案卷向檔案管理員移交時(shí)，應(yīng)編制“移交清單”一式二份，經(jīng)交接雙方核對(duì)簽字后，各留一份，以備考查。檔案保管制度一、檔案保管室是檔案集中存放的重地，必須加強(qiáng)管理，非檔案管理人員人員未經(jīng)許可一律不得隨意進(jìn)入。二、檔案資料應(yīng)排列有序，按照檔案類別，依次從左到右，從上到下排列，便于管理和查找。三、檔案室必須采取防盜、防火、防高溫、防蟲(chóng)、防潮、防塵、防鼠等措施，確保檔案的完整、安全。四、嚴(yán)格控

4、制和檔案室、箱柜的鑰匙，不得隨意轉(zhuǎn)借他人。五、檔案室嚴(yán)禁煙火，不得存放有腐蝕性、易燃易爆等其他一切與檔案無(wú)關(guān)的物品，定期打掃衛(wèi)生、保持檔案室的整齊、清潔。六、要定期進(jìn)行檔案的清理核對(duì)工作，做到帳、物相符。對(duì)破損或載體變質(zhì)的檔案，要及時(shí)修補(bǔ)和復(fù)制，檔案因移交或銷毀時(shí)，應(yīng)注冊(cè)登記，保存依據(jù)。檔案借閱、保密、銷毀制度一、檔案工作人員應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)保密法，自覺(jué)遵守保密紀(jì)律，維護(hù)業(yè)主及企業(yè)的信息安全。二、檔案工作人員忠于職守，不得利用工作之便私自將檔案資料外借，不得摘錄、復(fù)制或向無(wú)關(guān)人員透露企業(yè)機(jī)密或其他私人信息。三、檔案人員應(yīng)按保密要求、保密范圍提供檔案，不得隨意擴(kuò)大保密范圍、降低檔案密級(jí)。四、非本公司人

5、員查閱業(yè)主信息檔案，必須出具相關(guān)執(zhí)法部門或行政必須經(jīng)領(lǐng)管理部門的介紹信及查閱人身份證明，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在檔案室閱讀，確因工作需要帶出、摘錄或復(fù)制，須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。六、嚴(yán)格控制和管理檔案箱柜的鑰匙，確保檔案安全。七、超過(guò)檔案保管期限，需要銷毀的檔案應(yīng)編制“銷毀清單”，經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后，方可銷毀。八、檔案銷毀由檔案管理員負(fù)責(zé)，服務(wù)中心主任委派管理人員負(fù)責(zé)監(jiān)銷。檔案管理員崗位職責(zé)一、牢固樹(shù)立法制觀念，模范遵守檔案管理制度，維護(hù)檔案資料及信息安全。二、集中統(tǒng)一管理本單位全部檔案，按照檔案業(yè)務(wù)建設(shè)規(guī)范要求，做好檔案收集、整理、歸檔等工作。三、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查、督促檔案資料采集、歸檔人員做好本部門檔案的形成、積

6、累、歸檔工作，確保檔案的完整、準(zhǔn)確和歸檔及時(shí)。四、加強(qiáng)檔案庫(kù)房管理，定期檢查檔案保管情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，積極采取措施，保護(hù)檔案安全。五、積極開(kāi)發(fā)利用檔案信息資源，編制多種檢索工具和專題資料，主動(dòng)運(yùn)用檔案協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門解決實(shí)際問(wèn)題，熱心為利用者提供服務(wù)。六、按照“檔案保管期限”和“檔案銷毀制度”，定期做好檔案的銷毀工作。七、忠于職守，自覺(jué)遵守檔案管理制度，保守機(jī)密，認(rèn)真做好檔案管理工作。小區(qū)消防管理制度1、貫徹執(zhí)行國(guó)家安全部門和上級(jí)消防主管部門頒布的法令法規(guī)及其它各項(xiàng)防火規(guī)章制度，堅(jiān)持以防為主、防消結(jié)合為指導(dǎo)思想，積極開(kāi)展各項(xiàng)群眾性的防火教育，及時(shí)有效地預(yù)防和制止各類火災(zāi)事故的

7、發(fā)生； 2、 堅(jiān)持“誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，物業(yè)服務(wù)中心主任為本物業(yè)消防管理的第一責(zé)任人，對(duì)本物業(yè)的消防管理及消防安全承擔(dān)直接管理責(zé)任； 3 、組建義務(wù)消防員隊(duì)伍，組織員工進(jìn)行安全防火教育和消防知識(shí)學(xué)習(xí)，定期進(jìn)行消防滅火器材的使用培訓(xùn)，不斷提高廣大員工的快速反應(yīng)能力以及救火技能； 4 、小區(qū)防火直接責(zé)任人應(yīng)組織檢查所轄區(qū)各部位的正常狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)火情隱患及時(shí)消除； 5 、做好消防安全及防火設(shè)備設(shè)施的日常檢查，每季度定期進(jìn)行一次消防安全大檢查。做好重大節(jié)日、重大活動(dòng)前的消防檢查工作并有檢查、整改記錄； 6 、嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火審批制度，明確動(dòng)火審批權(quán)限，動(dòng)火前要 對(duì)施工場(chǎng)地周圍易燃易爆物品采取正確的處理措施

8、； 7 、滅火設(shè)備隨時(shí)保持正常使用狀態(tài)，報(bào)警系統(tǒng)保持正常 工作，發(fā)現(xiàn)防火設(shè)備丟失損壞或者報(bào)警系統(tǒng)出現(xiàn)故障和誤報(bào)時(shí)，需及時(shí)報(bào)相關(guān)部門報(bào)修、補(bǔ)充或更換； 8 、落實(shí)消控值班制度和火警查看制度，認(rèn)真填寫(xiě)消控設(shè)備運(yùn)行記錄和火警查看記錄；9、自覺(jué)接受消防安全管理部門或建設(shè)行政主管部門的消防安全檢查，不斷改進(jìn)和完善消防安全管理，10、嚴(yán)格防范和堅(jiān)決打擊危害小區(qū)消防安全管理和防火安全的違法行為，積極獎(jiǎng)勵(lì)維護(hù)消防安全，預(yù)防和消除防火安全隱患的有功人員和先進(jìn)事跡。 小區(qū)治安管理制度1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)和治安管理?xiàng)l例，密切配合公安機(jī)關(guān)，維護(hù)本住宅區(qū)住戶的生命，財(cái)產(chǎn)安全。2、實(shí)行24小時(shí)全天候巡邏值班制度，隨時(shí)

9、監(jiān)控治安情況，發(fā)現(xiàn)治安隱患及時(shí)排除，制止。3、落實(shí)對(duì)本住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛、單車進(jìn)行管理，維護(hù)本區(qū)交通秩序，保障區(qū)內(nèi)交通暢通及車輛安全。4、督促區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口、暫住人員的登記管理。5、制定和落實(shí)小區(qū)公共安全管理應(yīng)急處置預(yù)案，在本住宅區(qū)發(fā)生治安、消防、交通等方面突發(fā)公共安全事件時(shí)，快速反應(yīng)、果斷出擊，依法維護(hù)本住宅區(qū)住戶合法權(quán)益，及時(shí)采取應(yīng)急措施，制止事態(tài)的惡化，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，并及時(shí)通知有關(guān)部門，并協(xié)助查處。6、維護(hù)本小區(qū)物業(yè)管理公司制訂的各項(xiàng)治安、安全管理規(guī)定的落實(shí)，對(duì)不遵守小區(qū)治安和安全管理規(guī)定的住戶及有關(guān)人員進(jìn)行勸阻、制止，直至移交有關(guān)部門處理。7、定期檢查物防、技防設(shè)施的有效設(shè)防，隨時(shí)報(bào)告和及

10、時(shí)消除物防、技防設(shè)施設(shè)防故障，保障“三防”管理的有效結(jié)合，提高小區(qū)治安防范水平。8、主動(dòng)參與轄區(qū)公安部門和社區(qū)組織的群防群治活動(dòng)，配合轄區(qū)公安部門和社區(qū)組織，維護(hù)轄區(qū)治安安全。9、嚴(yán)格管理物業(yè)保安隊(duì)伍，做好保安服務(wù)人員政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，配合公安部門或保安管理部門做好保安人員管理，嚴(yán)格執(zhí)行保安管理?xiàng)l例的各項(xiàng)管理規(guī)定，維護(hù)保安隊(duì)伍的純潔和政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)保證，全面、持續(xù)提高物業(yè)小區(qū)的治安管理水品。給排水管理制度 一、管理責(zé)任1、物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電維修班組負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)等管理工作，維修主管負(fù)責(zé)組織、維修人員實(shí)施。 2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵，

11、開(kāi)關(guān)閥門及分閥門位置。 3、實(shí)行設(shè)備管理責(zé)任制，劃分各類設(shè)備管理責(zé)任人。 4、物業(yè)服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。 二、巡視、檢查制度 1、定期巡視水泵運(yùn)行是否正常，供水系統(tǒng)有無(wú)損壞或滴漏，水箱是否清潔，定期安排清洗水箱并進(jìn)行除菌消毒，確保用水衛(wèi)生。 2、結(jié)合物業(yè)設(shè)備安全大檢查，定期對(duì)給排水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)狀態(tài)進(jìn)行全面檢查和測(cè)試，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行，消除潛在的運(yùn)行安全隱患。3、定期檢查計(jì)量設(shè)備的計(jì)量準(zhǔn)確性，發(fā)現(xiàn)走表或計(jì)量數(shù)據(jù)異常，及時(shí)反饋并由服務(wù)中心設(shè)備主管組織進(jìn)行分析，查明走表或計(jì)量數(shù)據(jù)異常原因。4、每月檢查污水井和污水管道，并對(duì)化糞池的排氣孔進(jìn)行檢查，有效預(yù)防排污管道堵塞和

12、化糞池易燃易爆氣體的聚積及大量揮發(fā)，防止安全事故的發(fā)生。5、做好給排水設(shè)施設(shè)備的巡視、檢查記錄，并按檔案管理制度規(guī)定定期歸檔保存。 三、保養(yǎng)、檢修制度 1、注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，水箱蓋應(yīng)保持密封，每次開(kāi)啟后及時(shí)鎖好，防止蚊蟲(chóng)滋生。 2、落實(shí)年度維保計(jì)劃，定期檢修、保養(yǎng)供水設(shè)備的電機(jī)、水泵、閥門、浮球開(kāi)關(guān)、報(bào)警線路的工況，保持設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。3、檢查溝渠及沙井是否暢通，及時(shí)清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時(shí)渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫(xiě)相關(guān)記錄。 4、檢查供水設(shè)備機(jī)房環(huán)境，維護(hù)機(jī)房環(huán)境整潔，保證機(jī)房鎖具有效，保證供水安全。 四、給排水保障 1、管理服務(wù)中心維修主管負(fù)責(zé)給排水的技術(shù)指導(dǎo)、

13、監(jiān)督和檢查，負(fù)責(zé)樓宇給排水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理工作，保證24小時(shí)不間斷供水和雨、污水排水暢通。 2、運(yùn)行維修人員在設(shè)備發(fā)生故障時(shí)應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)并積極進(jìn)行搶修。3、制定給排水故障或事故應(yīng)急處置預(yù)案，落實(shí)預(yù)案實(shí)施保證。4、公示自來(lái)水應(yīng)急報(bào)修求助電話，及時(shí)取得市政供水部門的協(xié)助。 5、當(dāng)接到自來(lái)水公司的停水通知后，應(yīng)立即提前通知客戶服務(wù)中心，并做好記錄。 6、當(dāng)按計(jì)劃保養(yǎng)必須停水時(shí)，應(yīng)提前一天將停水的范圍和時(shí)間通知客戶服務(wù)中心，在得到客戶服務(wù)中心的許可后方可進(jìn)行保養(yǎng)。 五、水質(zhì)保障 1、二次供水管理員持有健康證和二次供水管理員證。2、每年組織專業(yè)人員對(duì)生活水箱進(jìn)行兩次清洗，并按規(guī)定取得供水衛(wèi)生許可

14、證及衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)化驗(yàn)合格證明。3、及時(shí)公示水質(zhì)檢測(cè)結(jié)果，接受業(yè)主監(jiān)督。4、自覺(jué)接受二次供水衛(wèi)生管理部門的檢查和考核，創(chuàng)建和保持二次供水合格單位稱號(hào)，持續(xù)改進(jìn)二次供水服務(wù)。二次供水管理制度 一、蓄水箱是小區(qū)生活、消防二次供水的要害部位，未經(jīng)允許不得在水箱區(qū)內(nèi)活動(dòng)和進(jìn)入箱內(nèi)。 二、水箱間應(yīng)保持清潔，水箱定期進(jìn)行防腐、除銹工作，水箱間不得堆放垃圾等雜物。水管員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)供水管理規(guī)定，按時(shí)進(jìn)行健康檢查。 三、水箱上的蓋應(yīng)加鎖并經(jīng)常檢查。 四、供水衛(wèi)生許可證應(yīng)按規(guī)定固定在水箱間墻面上，并按時(shí)完成檢查。 五、水箱進(jìn)水閥的自動(dòng)控制應(yīng)經(jīng)常檢查，如失靈應(yīng)及時(shí)查明原因，排除故障或通知檢修。進(jìn)水閥應(yīng)經(jīng)常輪

15、換使用，保證閥門靈活。 六、要經(jīng)常注意水箱水位變化，從室內(nèi)水標(biāo)尺上可直接觀察水箱水位。特別注意消防水位和溢水水位。除消防外任何時(shí)候不得動(dòng)用消防儲(chǔ)備水（最低水位線以下的水箱儲(chǔ)水）。水箱水位不得超過(guò)最高水位，否則產(chǎn)生溢水，如無(wú)故溢水，作為當(dāng)班的責(zé)任事故處理。 七、水箱每年應(yīng)清洗兩次，清洗時(shí)應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行，并填寫(xiě)水池（箱）清洗消毒記錄表。 八、維修主管負(fù)責(zé)通知當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測(cè)部門取水樣檢驗(yàn)，做好水箱清洗消殺記錄，并指定專人負(fù)責(zé)取得衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)化驗(yàn)證明，交服務(wù)中心存檔。九、水箱清洗消毒時(shí)應(yīng)提前兩天通知物管員，由物管員負(fù)責(zé)按有關(guān)停水規(guī)定提前通知有關(guān)用水部門和住戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。十、二

16、次供水設(shè)備每周進(jìn)行一次保養(yǎng)，并由設(shè)備責(zé)任人填寫(xiě)二次供水設(shè)備周保養(yǎng)記錄。十一、維修主管每月檢查小區(qū)內(nèi)每個(gè)水池（箱）及水泵等供水設(shè)施設(shè)備，并將檢查情況記錄在自己的工作日記上小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境管理制度一、落實(shí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)要求落實(shí)保潔人員的崗位責(zé)任，制定保潔卡，明確保潔責(zé)任區(qū)域及檢查達(dá)標(biāo)要求。二、每天定時(shí)收集樓層垃圾兩次，定點(diǎn)堆放，清運(yùn)及時(shí)；三、及時(shí)清掃枯枝落葉，清理景觀水池漂浮垃圾及水底雜物，保持水景清潔；四、禁止亂涂亂畫(huà)、打擊非法張貼廣告行為并及時(shí)清理非法廣告和其它張貼物。五、禁止飼養(yǎng)家禽家畜，寵物便溺須袋裝回收并妥善處理；六、禁止隨意拋擲垃圾、雜物

17、，禁止和勸阻在樓道和其他公共場(chǎng)所堆放雜物，影響公共環(huán)境的行為發(fā)生；七、禁止私搭亂建、隨意晾曬衣物等影響小區(qū)環(huán)境容貌的不文明行為；八、保持和維護(hù)小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生，消除衛(wèi)生死角，做好定期消殺工作，清除蚊蠅滋生場(chǎng)地，有效預(yù)防疾病疫情的發(fā)生；九、推行沿街店面“門前三包”制度，維護(hù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市容市貌；十、按規(guī)定及時(shí)繳納垃圾處理規(guī)費(fèi)，接受城市環(huán)境衛(wèi)生行政管理部門的檢查和考核，積極參與文明衛(wèi)生物業(yè)小區(qū)和文明衛(wèi)生城市建設(shè)，努力創(chuàng)建文明衛(wèi)生物業(yè)小區(qū)。車輛及道路交通管理規(guī)定進(jìn)入住宅區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車必須遵守下列規(guī)定：1、小區(qū)設(shè)置機(jī)動(dòng)車管理系統(tǒng)，業(yè)主通過(guò)車輛管理系統(tǒng)駕駛機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入小區(qū)，凡在地下車庫(kù)或地面停

18、車場(chǎng)有自有車位或包租車位的，應(yīng)在其車位停放，不得占用他人停車位或占用道路、綠地停放車輛。2、外來(lái)車輛、出租車和超重、超長(zhǎng)、超高的車輛或裝有易燃、易爆物品的車輛，未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)。3、自行車、摩托車應(yīng)按規(guī)定在小區(qū)設(shè)置的固定停車場(chǎng)地停放。4、對(duì)小區(qū)內(nèi)駛出的車輛，有可疑的，門衛(wèi)有權(quán)查看所帶的物品。5、 機(jī)動(dòng)車在小區(qū)內(nèi)行駛，應(yīng)遵守交通標(biāo)志、標(biāo)線的規(guī)定行駛，時(shí)速不超時(shí)15公里，不得鳴喇叭。6、不得在非指定區(qū)域內(nèi)清洗車輛。7、不準(zhǔn)在小區(qū)任何場(chǎng)所試車、修車、練車。8、不準(zhǔn)輾壓綠化草坪、損壞路牌、各類標(biāo)志，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。露天停車場(chǎng)停車須知1. 車輛進(jìn)出停車場(chǎng)必須減速行駛，禁止鳴號(hào)；2. 服從車場(chǎng)

19、管理人員指揮，按劃定車位停放。車輛停放不得妨礙其他車輛或行人通行；3. 禁止大型貨車和裝載易燃易爆等危險(xiǎn)物品的車輛停放；4. 停放車輛必須關(guān)（鎖）好車門車窗，貴重物品務(wù)必隨身攜帶；5. 不得在停車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行車輛維修或清洗車輛，不得隨地亂扔車內(nèi)雜物、垃圾；6. 遇臺(tái)風(fēng)、暴雨，車主應(yīng)及時(shí)將車輛駛離可能發(fā)生高空墜物、水淹、樹(shù)木刮倒的危險(xiǎn)地帶，防止車輛意外受損；7. 除特別委托以外，本停車場(chǎng)不承擔(dān)車輛保管義務(wù)，車主應(yīng)主動(dòng)采取有效的車輛防盜措施，防止車輛丟失；8. 請(qǐng)自覺(jué)按規(guī)定交納停車場(chǎng)地使用費(fèi)和停車秩序管理費(fèi)；9. 因車主不遵守本“停車須知”造成的相關(guān)后果，由車主自行承擔(dān)。地下停車場(chǎng)停車須知1. 車輛進(jìn)

20、出停車場(chǎng)必須按交通標(biāo)識(shí)、標(biāo)線規(guī)定通行，并減速行駛；2. 服從車場(chǎng)管理人員指揮，按指定車位停放。車輛停放不得妨礙其它車輛通行；3. 禁止大型貨車和裝載易燃易爆等危險(xiǎn)物品的車輛停放；4. 停放車輛必須關(guān)（鎖）好車門車窗，貴重物品務(wù)必隨身攜帶；5. 不得在停車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行車輛維修或清洗車輛，不得隨地亂扔車內(nèi)雜物、垃圾；6. 遇臺(tái)風(fēng)、暴雨，車主應(yīng)及時(shí)將車輛駛離可能發(fā)生水淹的危險(xiǎn)地帶，防止車輛意外受損；7. 除特別委托以外，本停車場(chǎng)不承擔(dān)車輛保管義務(wù)，車主應(yīng)主動(dòng)采取有效的車輛防盜措施，防止車輛丟失；8. 請(qǐng)自覺(jué)按規(guī)定交納停車場(chǎng)地使用費(fèi)或停車秩序管理費(fèi)；9. 因車主不遵守本“停車須知”造成的相關(guān)后果，由車主自

21、行承擔(dān)。房屋裝飾裝修管理規(guī)定1、業(yè)主進(jìn)行房屋裝修施工前，應(yīng)持裝修方案和裝修工程施工圖紙，到物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行裝修施工備案，簽訂裝修施工管理協(xié)議，辦理裝修工人臨時(shí)出入證，按規(guī)定交納裝修保證金和土頭清運(yùn)費(fèi)。2、裝修施工材料和裝修土頭應(yīng)按指定地點(diǎn)堆放。沙土及土頭等易拋灑的物品應(yīng)實(shí)行袋裝搬運(yùn)和堆放。3、超長(zhǎng)、超寬、超重物品不得使用電梯搬運(yùn)。4、使用電梯搬運(yùn)裝修材料和土頭時(shí)，應(yīng)在電梯轎廂內(nèi)平衡擺放。5、不得強(qiáng)行人為控制電梯運(yùn)行，和長(zhǎng)時(shí)間控制電梯轎廂門的正常開(kāi)、關(guān)，不得損壞電梯防護(hù)裝置，不得將沙土等灑落進(jìn)入電梯門軌，影響電梯正常運(yùn)行。6、業(yè)主進(jìn)行入戶花園的封閉裝修，應(yīng)采用小區(qū)統(tǒng)一的材料、樣式、規(guī)格、顏色進(jìn)行

22、施工，不得突出垂直墻面進(jìn)行封閉施工。7、禁止在門窗玻璃外側(cè)安裝不銹鋼柵欄，不得采用有框玻璃封閉陽(yáng)臺(tái)。業(yè)主認(rèn)為確需進(jìn)行陽(yáng)臺(tái)安全防范封閉施工的，可采用兼有報(bào)警功能的隱形防盜網(wǎng)進(jìn)行封閉。8、高層住宅的戶外花園內(nèi)，不得擅自搭蓋雨披和其他建筑設(shè)施，不得改變綠化功能。9、業(yè)主對(duì)有防水要求的衛(wèi)生間、廚房等進(jìn)行裝修改造，將原有防水層損壞的，應(yīng)重做防水施工，并進(jìn)行閉水試驗(yàn)。因裝修造成地面滲漏的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。10、業(yè)主室內(nèi)裝修須封閉排水排污主管時(shí)，不得封閉安裝在主管上的檢查口，以保證檢查和疏通的正常進(jìn)行。11、物業(yè)服務(wù)中心管理人員有權(quán)利和義務(wù)進(jìn)入業(yè)主戶內(nèi)進(jìn)行裝修工程施工檢查，業(yè)主應(yīng)對(duì)有關(guān)人員入戶檢查予以配

23、合。12、業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修工程除應(yīng)遵守上述規(guī)定外，必須嚴(yán)格遵守住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法等法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。發(fā)生違法違規(guī)行為，物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)采取勸阻、責(zé)令改正、恢復(fù)原狀等措施進(jìn)行管理，并有權(quán)報(bào)告有關(guān)行政管理、執(zhí)法部門調(diào)查、處理。設(shè)備維修管理制度一、設(shè)備接管和驗(yàn)收：1.工程部負(fù)責(zé)組織工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，對(duì)新接收物業(yè)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行交接驗(yàn)收；2物業(yè)設(shè)備設(shè)施和工程技術(shù)資料的接管驗(yàn)收按物管工作程序、入伙管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)執(zhí)行，設(shè)備設(shè)施由各專業(yè)人員試運(yùn)行，檢查設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)是否符合完好性和使用功能； 3.接管驗(yàn)收后所有設(shè)備設(shè)施都必須建立設(shè)備臺(tái)帳，并建立設(shè)備臺(tái)帳匯總表，設(shè)備臺(tái)帳匯總表報(bào)工程部備案；4

24、.工程技術(shù)資料的歸檔工作按檔案管理制度執(zhí)行。二設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行管理1設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行操作、管理按各物業(yè)服務(wù)中心工作手冊(cè)中相應(yīng)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)執(zhí)行；2物業(yè)服務(wù)中心主任/設(shè)備主管負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查運(yùn)行值班記錄和所有設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行記錄；3對(duì)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的事故隱患應(yīng)做好記錄并及時(shí)處理，危及安全時(shí)必須立即停止運(yùn)行，并向工程部經(jīng)理匯報(bào)。三設(shè)備設(shè)施的維修及保養(yǎng)1物業(yè)服務(wù)中心的主任/設(shè)備主管根據(jù)工程維保手冊(cè)的要求制定本項(xiàng)目年設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)計(jì)劃總表，上報(bào)公司工程部審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。2物業(yè)服務(wù)中心主任/設(shè)備主管根據(jù)審批后的計(jì)劃組織運(yùn)行和維修人員實(shí)施，并填寫(xiě)設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄。3設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行中出

25、現(xiàn)故障，物業(yè)服務(wù)中心主任/設(shè)備主管應(yīng)立即組織人員進(jìn)行維修，填寫(xiě)故障、事故報(bào)告單，無(wú)法處理的應(yīng)及時(shí)上報(bào)工程部處理；4 工程部負(fù)責(zé)檢查各物業(yè)服務(wù)中心年設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)計(jì)劃的實(shí)施及設(shè)備設(shè)施故障的維修工作。5 保養(yǎng)和維修所需的物料，設(shè)備、設(shè)施的零配件，按采購(gòu)程序（hf-qp-06）執(zhí)行。四、設(shè)備、設(shè)施的中、大修或更新改造及報(bào)廢1設(shè)備、設(shè)施的中、大修或更新改造，由物業(yè)服務(wù)中心主任/設(shè)備主管填寫(xiě)設(shè)備、設(shè)施大中修計(jì)劃上報(bào)工程部審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)；對(duì)須經(jīng)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批的項(xiàng)目還須報(bào)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批。2對(duì)可以自行完成的設(shè)備、設(shè)施中、大修或更新改造項(xiàng)目由工程部組織人員實(shí)施；3需對(duì)外委托的項(xiàng)目，按采購(gòu)程序

26、和物業(yè)服務(wù)檢查程序執(zhí)行執(zhí)行。4.大、中型（或大批量）設(shè)備因損壞或損耗無(wú)法修復(fù)須報(bào)廢的，由物業(yè)服務(wù)中心主任/設(shè)備主管填寫(xiě)資產(chǎn)報(bào)損單上報(bào)工程部，由工程部組織相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行鑒定，填寫(xiě)意見(jiàn)后報(bào)財(cái)務(wù)部審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。對(duì)須經(jīng)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批的項(xiàng)目還須報(bào)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批。財(cái)務(wù)公開(kāi)制度1. 實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依質(zhì)協(xié)商定價(jià)的原則，同時(shí)在物業(yè)服務(wù)中心顯著位置公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2. 在實(shí)行日常公共維修及小區(qū)公攤費(fèi)用包干的情況下，隨時(shí)提供日常公共維修費(fèi)用及小區(qū)公攤費(fèi)用包干的核算依據(jù)供業(yè)主查詢；3. 戶內(nèi)維修及其他特約服務(wù)收費(fèi)按照明碼標(biāo)價(jià)或協(xié)商定價(jià)的原則進(jìn)行；4. 業(yè)主有

27、權(quán)了解物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，當(dāng)業(yè)主提出查詢要求時(shí)，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)予以滿足；5. 定期公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳交情況，接受業(yè)主監(jiān)督，促進(jìn)公平繳費(fèi)和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的保證；6. 申請(qǐng)或使用專項(xiàng)維修基金時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行專項(xiàng)維修基金管理辦法，依照合法程序公開(kāi)進(jìn)行業(yè)主意見(jiàn)征詢，并盡可能采取公開(kāi)招標(biāo)方式確定大宗采購(gòu)或承建商，維護(hù)業(yè)主權(quán)益；7. 自覺(jué)接受建設(shè)行政主管部門、工商、稅務(wù)和價(jià)格主管部門的檢查和指導(dǎo)，確保財(cái)務(wù)管理工作依法、透明、公開(kāi)，杜絕弄虛作假等其他欺詐行為的發(fā)生。房屋維修管理制度1、 物業(yè)服務(wù)中心樓宇管理員負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋定期檢查和日常、記錄和報(bào)修工作。物業(yè)服務(wù)中心工程主管負(fù)責(zé)房屋

28、維修管理工作的組織和實(shí)施；2、 保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，由保修單位按照房屋質(zhì)量保證書(shū)的規(guī)定履行保修職責(zé)；3、 樓宇或其它建筑物、構(gòu)筑物等小區(qū)公共物業(yè)或公共部位的維修，除應(yīng)由保修單位承擔(dān)的以外，其維修責(zé)任和維修費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)中心承擔(dān)；4、 業(yè)主自用部位或相鄰業(yè)主的毗鄰部位維修，其維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)或由毗鄰業(yè)主按照相關(guān)法規(guī)分別承擔(dān)；5、 房屋維修質(zhì)量應(yīng)符合建筑工程規(guī)范要求，物業(yè)服務(wù)中心工程主管對(duì)房屋維修質(zhì)量直接負(fù)責(zé)；6、 房屋的例行檢查、報(bào)修、維修記錄應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)，記錄完整，及時(shí)歸檔并可隨時(shí)查閱；7、 當(dāng)房屋建筑主體結(jié)構(gòu)發(fā)生可能危及結(jié)構(gòu)安全或嚴(yán)重影響正常使用功能，物業(yè)服務(wù)中心無(wú)法自行解決的情況

29、下，應(yīng)及時(shí)向公司報(bào)告，并報(bào)請(qǐng)建筑工程質(zhì)量主管部門協(xié)助檢查、鑒定并采取有效措施予以整改；8、 因違規(guī)裝修或其他行為造成房屋損壞后果的，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)依照相關(guān)法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)約追究致害人的維修或賠償責(zé)任，維護(hù)小區(qū)的整體利益和全體業(yè)主的合法權(quán)益。 培訓(xùn)制度1、 物業(yè)服務(wù)中心主任及各部門主管負(fù)責(zé)編制物業(yè)服務(wù)中心及各部門的年度培訓(xùn)計(jì)劃和專項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施；2、 公司人力資源部負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施監(jiān)督和考核；3、 物業(yè)服務(wù)中心實(shí)施員工培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)保證培訓(xùn)師資、培訓(xùn)教材和培訓(xùn)場(chǎng)地的落實(shí)，并確保培訓(xùn)效果得到有效驗(yàn)證；4、 員工培訓(xùn)和培訓(xùn)效果驗(yàn)證記錄應(yīng)存入員工檔案，相關(guān)內(nèi)容可作為員工晉級(jí)、調(diào)資

30、和崗位調(diào)整的參考依據(jù)；5、 員工培訓(xùn)方法應(yīng)采取物業(yè)服務(wù)中心自行培訓(xùn)、公司集中培訓(xùn)、聘請(qǐng)專家授課或外出參觀學(xué)習(xí)等多種方式進(jìn)行；6、 積極支持和鼓勵(lì)員工參加政府相關(guān)主管部門組織的強(qiáng)制性教育培訓(xùn)，并保證在崗員工滿足崗位持證要求或技能要求；7、 制定和落實(shí)員工教育和培訓(xùn)獎(jiǎng)罰措施，保證培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)和員工教育培訓(xùn)獎(jiǎng)勵(lì)資金的落實(shí)，并依照公司規(guī)定給予長(zhǎng)期不參加培訓(xùn)或培訓(xùn)效果不達(dá)標(biāo)的員工分別給予降職降薪、崗位調(diào)整直至辭退的處分。客戶接訪和投訴管理制度1、 物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置客戶服務(wù)中心和專職的客服專員，負(fù)責(zé)日常的客戶接訪和投訴受理工作；2、 公示24小時(shí)投訴電話，發(fā)放服務(wù)卡，并公開(kāi)公司的網(wǎng)址和公司投訴電話，保證客戶求

31、助、投訴渠道的暢通；3、 受理客戶來(lái)訪和投訴，應(yīng)將客戶訴求分別記錄在業(yè)主求助記錄表和業(yè)主投訴記錄表內(nèi)，其處理過(guò)程及結(jié)果，由客服專員負(fù)責(zé)跟蹤落實(shí)和及時(shí)反饋；4、 客服專員應(yīng)針對(duì)業(yè)主的有效投訴或無(wú)效投訴及投訴處理情況，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（受理或處理終結(jié)后1至3天內(nèi)）向投訴人進(jìn)行反饋或回訪；5、 業(yè)主投訴分為一般投訴、嚴(yán)重投訴和重大投訴，客服專員負(fù)責(zé)一般投訴的回訪，客服主管或主任助理以上負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)嚴(yán)重投訴的回訪，服務(wù)中心主任和公司相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人、公司副總或總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)業(yè)主重大投訴的回訪；6、 業(yè)主投訴回訪形式可采用電話回訪、函件回訪和上門回訪等多種形式進(jìn)行。投訴回訪工作應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)回訪記錄表，或在業(yè)主

32、投訴記錄表的相應(yīng)表格內(nèi)予以填寫(xiě)；7、 客戶接訪記錄、投訴受理記錄和回訪記錄應(yīng)每月整理歸檔，投訴及處理、回訪情況應(yīng)按月統(tǒng)計(jì)，采集和收集相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并由服務(wù)中心主任或部門主管組織原因分析，提出改進(jìn)措施，落實(shí)預(yù)防措施，促進(jìn)物業(yè)管理和服務(wù)水品的持續(xù)改進(jìn)；8、 對(duì)于上級(jí)主管部門或公司批轉(zhuǎn)處理的客戶投訴事宜，除積極處理和對(duì)投訴人按規(guī)定進(jìn)行回訪外，還應(yīng)在處理結(jié)束后3日內(nèi)向批轉(zhuǎn)部門電話或書(shū)面回復(fù)。服務(wù)中心主任崗位職責(zé)1. 根據(jù)物業(yè)管理委托合同、法律法規(guī)和公司體系文件要求，全面組織實(shí)施項(xiàng)目的物業(yè)管理、服務(wù)工作。對(duì)公司質(zhì)量方針的貫徹和各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)；2. 負(fù)責(zé)服務(wù)中心管理人員和各職能班組的工作分工，建立

33、或調(diào)整各崗位的職責(zé)要求，鏈接各崗位之間的協(xié)調(diào)配合機(jī)制；3. 制定服務(wù)中心年度工作計(jì)劃，月工作計(jì)劃，員工培訓(xùn)計(jì)劃；制定或?qū)徍朔课莨簿S修金使用計(jì)劃，物料采購(gòu)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)各項(xiàng)計(jì)劃的組織實(shí)施與追蹤落實(shí)。定期向公司，業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主代表會(huì)議報(bào)告工作；4. 積極與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行溝通，了解服務(wù)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)需求和潛在需求，對(duì)客戶重大投訴和普遍性意見(jiàn)建議的處理和解釋；5. 參與或安排落實(shí)外部溝通，保持良好的外部合作關(guān)系；6. 積極參與各類重大公共安全事故的應(yīng)急處置，按時(shí)完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。物管員崗位職責(zé)1. 按照服務(wù)中心主任的分工，分別負(fù)責(zé)值班管理員、保潔、綠化的日常管理，并對(duì)其工作進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。按照

34、法律法規(guī)、物業(yè)管理委托合同和公司體系文件的要求，履行培訓(xùn)、檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)員工工作的職能；2. 制訂所轄員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃，工作計(jì)劃，管理目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的措施和方法，并付諸實(shí)施；3. 積極與業(yè)主進(jìn)行溝通，做好入戶調(diào)查和投訴回訪工作，正確處理和解釋顧客的投訴、意見(jiàn)和建議；4. 主動(dòng)協(xié)助解決下屬員工的思想、生活和工作問(wèn)題。公正公平考評(píng)員工工作；5. 嚴(yán)格履行外包項(xiàng)目（工程）的監(jiān)管和承包方的履約情況評(píng)定職責(zé)，切實(shí)保證合同所規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)得以切實(shí)履行；6. 積極參與各類公共安全事故的應(yīng)急處理，及時(shí)高效地完成公司和上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。 工程主管崗位職責(zé)1. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)全部設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、

35、運(yùn)行工作的組織和實(shí)施。保證各項(xiàng)考核指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，確保設(shè)備設(shè)施正常使用功能；2. 制訂年度設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃、月工作計(jì)劃、機(jī)電人員培訓(xùn)考核計(jì)劃、材料申購(gòu)計(jì)劃，協(xié)助制訂房屋公共維修金使用計(jì)劃并組織實(shí)施；3. 負(fù)責(zé)外包工程的跟蹤、監(jiān)督和評(píng)定工作，確保外包合同的切實(shí)履行；4. 負(fù)責(zé)水、電抄表工作的配合和落實(shí)，水、電公攤數(shù)據(jù)的核算，保證各項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)完整；5. 參與各類公共安全事故的應(yīng)急處理，協(xié)調(diào)配合服務(wù)中心其他各崗位的工作；6. 完成公司及服務(wù)中心主任交辦的其他工作任務(wù)。財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé)1. 按照相關(guān)法律法規(guī)和公司財(cái)務(wù)制度要求，做好財(cái)務(wù)核算、帳務(wù)管理、現(xiàn)金管理和其他數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作，熟練掌握和使用管理軟件

36、；2. 在有關(guān)人員的配合下，認(rèn)真做好各項(xiàng)管理費(fèi)用、走表費(fèi)用和公攤費(fèi)用的核算和催收工作。對(duì)收費(fèi)差錯(cuò)率和各項(xiàng)收費(fèi)率完成情況負(fù)責(zé)；3. 負(fù)責(zé)收費(fèi)的統(tǒng)計(jì)工作，每月將本月的管理費(fèi)、房屋公共維修金收費(fèi)情況，戶內(nèi)維修、中介等多種經(jīng)營(yíng)收入情況匯總并編制報(bào)表上報(bào)主任及財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部、工程部；4. 對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題要認(rèn)真記錄，及時(shí)反饋到各崗位主管并負(fù)責(zé)跟蹤落實(shí)情況，重大投訴要及時(shí)向主任匯報(bào)；5. 按規(guī)定做好年度物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的公布和收費(fèi)周期內(nèi)的公攤費(fèi)用公布工作及房屋公共維修金使用情況的公布工作，保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)真實(shí)完整；6. 及時(shí)完成公司各職能部門及服務(wù)中心主任交待的其他工作任務(wù)。副主任或主任助理崗位職責(zé)1.

37、 在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助主任做好物業(yè)小區(qū)的日常管理工作。主任不在崗時(shí)，負(fù)責(zé)代理主任職責(zé)；2. 直接負(fù)責(zé)分管業(yè)務(wù)的開(kāi)展，并保證分管工作事項(xiàng)符合管理和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，并隨時(shí)向服務(wù)中心主任匯報(bào)；3. 組織開(kāi)展員工培訓(xùn)，監(jiān)督落實(shí)各部門培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施和效果驗(yàn)證的檢查、考核；4. 負(fù)責(zé)各物業(yè)管理、服務(wù)崗位的監(jiān)督檢查工作和業(yè)主投訴事項(xiàng)的跟蹤處理及重要投訴的回訪工作；5. 協(xié)助主任組織召開(kāi)每日工作溝通、協(xié)調(diào)會(huì)議和物業(yè)服務(wù)中心周例會(huì)和月例會(huì)，匯報(bào)和總結(jié)服務(wù)中心各崗位的管理和服務(wù)工作達(dá)標(biāo)情況，提出改進(jìn)、預(yù)防措施；6. 落實(shí)各崗位和員工的績(jī)效考核制度，評(píng)定和反饋員工工作績(jī)效，履行員工考核獎(jiǎng)懲制度；7. 做好員工后勤

38、服務(wù)，開(kāi)展員工文化娛樂(lè)活動(dòng)，并積極落實(shí)員工招聘和員工流動(dòng)管理；8. 協(xié)助主任積極按計(jì)劃開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，編制社區(qū)活動(dòng)方案，動(dòng)員業(yè)主和全體員工積極參與并做好社區(qū)活動(dòng)的組織和總結(jié)宣傳工作。客服主管和客服專員崗位職責(zé)1、 熱情接待，禮貌待客，儀容大方，語(yǔ)言規(guī)范；2、 做好客服接待場(chǎng)所環(huán)境維護(hù)，營(yíng)造整潔有序、溫馨和諧的接訪環(huán)境；3、 認(rèn)真聽(tīng)取和詳細(xì)記錄客戶意見(jiàn)、建議和其他訴求，耐心解釋業(yè)主的咨詢和無(wú)效投訴，做好客戶溝通；4、 協(xié)調(diào)相關(guān)部門和人員的投訴、求助處理工作并負(fù)責(zé)跟蹤落實(shí)；5、 業(yè)主的嚴(yán)重投訴、重大投訴和需上級(jí)協(xié)調(diào)解決的其他業(yè)主訴求，及時(shí)向服務(wù)中心主任匯報(bào)，尋求上級(jí)支持與配合；6、 按規(guī)定時(shí)間完

39、成客戶一般投訴、嚴(yán)重投訴和維修、求助回訪工作，并認(rèn)真填寫(xiě)回訪記錄，負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)各類受訪、投訴受理和處理、回訪數(shù)據(jù)，落實(shí)記錄及數(shù)據(jù)歸檔工作。倉(cāng)庫(kù)管理員崗位職責(zé)1、 做好庫(kù)房及檔案室環(huán)境衛(wèi)生，保持和控制庫(kù)房正常的濕度，保證物品的安全存放；2、 按規(guī)定履行物品入庫(kù)檢驗(yàn)和出入庫(kù)手續(xù)，切實(shí)落實(shí)倉(cāng)庫(kù)管理及檔案管理工作程序及相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的要求，搞好規(guī)范管理工作；3、 認(rèn)真做好倉(cāng)庫(kù)材料記賬管理，按規(guī)定進(jìn)行倉(cāng)庫(kù)盤點(diǎn)工作，做到倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存賬物相符；4、 搞好庫(kù)存物品規(guī)范擺放，并落實(shí)庫(kù)存物料的日常檢查和維護(hù)，保證庫(kù)存物品的防銹、防潮、防腐蝕變質(zhì)工作的有效進(jìn)行；5、 編制物料消耗報(bào)表，按庫(kù)存定額要求編制物料庫(kù)存采購(gòu)計(jì)劃

40、，并按照入庫(kù)先后順序發(fā)放庫(kù)存物料；6、 做好倉(cāng)庫(kù)的防火防盜工作，妥善保管庫(kù)房鈅匙，保證庫(kù)存物品保管安全。值班管理員崗位職責(zé)1 模范遵守保安管理?xiàng)l例和物業(yè)安全、秩序管理相關(guān)法規(guī)，積極參加思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，持證上崗；2按規(guī)定著裝，佩戴工號(hào)牌，文明執(zhí)勤，熱情服務(wù)；3.熟悉本物業(yè)的基本情況及業(yè)主（用戶）情況；4做好防火防盜等安全防范工作，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)處理，并向上級(jí)或物業(yè)服務(wù)中心匯報(bào)；5嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)訪詢問(wèn)、登記制度，加強(qiáng)人行道閘管理，禁止上門營(yíng)銷等非本小區(qū)無(wú)關(guān)擅自進(jìn)入小區(qū)；6嚴(yán)格控制物品、租戶的進(jìn)出管理，按規(guī)定辦理物品及租戶搬出批準(zhǔn)、登記手續(xù)； 7在接受業(yè)主書(shū)面委托的情況下做好郵件、報(bào)刊的收發(fā)工

41、作；8.負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的日常巡視工作，并做好記錄；9.負(fù)責(zé)24小時(shí)監(jiān)控電梯的運(yùn)行狀況及各監(jiān)控區(qū)域的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)報(bào)告；10制止人身、財(cái)產(chǎn)侵害及其他擾亂小區(qū)正常管理和生活秩序的違法行為發(fā)生，并報(bào)轄區(qū)派出所處理；11保持值班電話暢通，私事不得使用值班電話；12.嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)車輛、道路交通管理規(guī)定，做好車輛的引導(dǎo)和道路交通秩序的維護(hù)工作，保持小區(qū)消防通道的暢通；13嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做好交接班工作；14.熟練掌握自然災(zāi)害和各類公共安全事件的應(yīng)急處置方法，積極參與小區(qū)公共安全事件的應(yīng)急處置，保護(hù)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)小區(qū)公共安全秩序。保潔員崗位職責(zé)1.按規(guī)定著裝，佩戴工號(hào)牌；2.熟練掌握保潔工

42、作技能，正確使用保潔工具和化學(xué)藥劑；3.按保潔卡要求，保質(zhì)保量完成每日的保潔工作任務(wù)；4.定時(shí)清運(yùn)生活垃圾，防止垃圾清運(yùn)過(guò)程中發(fā)生污水、污物滴漏或?yàn)⒙洮F(xiàn)象發(fā)生。電梯使用高峰時(shí)段禁止使用電梯清運(yùn)垃圾；5.定期實(shí)施小區(qū)“四害”消殺和防疫消毒工作，做好消殺和消毒記錄工作，定時(shí)回收消殺藥品；6.工作時(shí)間禁止回收廢品和從事與保潔工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。設(shè)備運(yùn)行人員崗位職責(zé)1按規(guī)定著裝，佩戴工號(hào)牌；2熟悉本物業(yè)設(shè)備、實(shí)施情況和安全技術(shù)規(guī)范；3遵守安全操作規(guī)程，嚴(yán)格按照規(guī)程安全、正確操作各種設(shè)備；4做好運(yùn)行值班工作，按規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行設(shè)備巡視，并如實(shí)做好記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)匯報(bào)工程主管；5按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行切換工作

43、，并做好設(shè)備切換運(yùn)行記錄；6嚴(yán)格遵守運(yùn)行值班制度，不得擅自離開(kāi)運(yùn)行值班崗位，執(zhí)行設(shè)備運(yùn)行巡查時(shí)，應(yīng)在運(yùn)行值班室記錄巡視去向；7 保持運(yùn)行值班電話暢通，禁止私打和長(zhǎng)時(shí)間占用運(yùn)行值班電話；8. 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。消控、監(jiān)控值班人員崗位職責(zé)1、 按規(guī)定著裝，佩戴工號(hào)牌；2、 嚴(yán)格值班紀(jì)律，不得擅離職守，不得看書(shū)報(bào)和從事與值班工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。短時(shí)間有事離開(kāi)值班崗位，需有人員臨時(shí)頂替；3、 認(rèn)真觀察和記錄監(jiān)控、消控設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行故障和隱患，及時(shí)報(bào)告；4、 密切注視監(jiān)控部位動(dòng)態(tài)畫(huà)面，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)通知巡邏人員前往查看；5、 發(fā)生火警報(bào)警，立即按消防安全管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)規(guī)定啟動(dòng)

44、火警處理程序，并做好相關(guān)記錄；6、 做好監(jiān)控錄像資料的刻錄存檔，并妥善保管，隨時(shí)提供錄像查閱方便；7、 保持監(jiān)控、消控值班電話暢通，及時(shí)接聽(tīng)值班電話，并做好電話記錄，嚴(yán)禁私用值班電話或長(zhǎng)時(shí)間占用值班電話；8、 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。電梯管理制度1運(yùn)行值班及巡邏人員每天應(yīng)對(duì)電梯進(jìn)行檢查一次，觀察電梯運(yùn)行時(shí)的有無(wú)震蕩、磨擦聲，轎箱內(nèi)照明、求救對(duì)講、風(fēng)扇、內(nèi)外呼按鈕及監(jiān)控閉路是否完好，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知電梯公司維修并報(bào)告設(shè)備主管。 2.下列情況下不得使用電梯：1）人員超載；2 ）攜帶超長(zhǎng)，超重物品或?qū)I廂造成損壞及對(duì)轎廂造成污染的物品者；3）裝運(yùn)建筑材料和建筑垃圾沒(méi)有采取有效的防灑漏措

45、施的；4）在電梯使用高峰期長(zhǎng)時(shí)間占用電梯運(yùn)載貨物；5）電梯出現(xiàn)異常情況，可能引起關(guān)人等故障；6）發(fā)生火災(zāi)時(shí)。3.電梯機(jī)房設(shè)備區(qū)域禁止無(wú)關(guān)人員擅自進(jìn)入。4.電梯出現(xiàn)關(guān)人故障，按電梯關(guān)人解救程序的要求進(jìn)行解救并及時(shí)通知電梯維保單位。5.電梯日常維保1） 電梯維修人員必須穿著工作服，帶工作牌，到消防控制中心室登記電梯故障維修、維保記錄表，方可進(jìn)入電梯設(shè)備區(qū)域操作；2） 維保單位進(jìn)行電梯維保作業(yè)時(shí)，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電人員跟蹤配合和進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督；3） 電梯門廳應(yīng)放置電梯維保停運(yùn)防護(hù)告示欄；4） 維修、保養(yǎng)完畢，電梯維保人員應(yīng)做好相應(yīng)的維?；驒z修記錄；5） 服務(wù)中心機(jī)電維修負(fù)責(zé)人應(yīng)認(rèn)真核對(duì)、確認(rèn)維修、保

46、養(yǎng)情況，并在電梯故障維修、維保記錄表上記錄；6） 當(dāng)電梯發(fā)生故障，由當(dāng)班運(yùn)行人員通知電梯維保單位，并將電梯維保人員到達(dá)時(shí)間及維修情況記錄電梯故障維修、維保記錄表。7. 電梯安全檢測(cè)和安全準(zhǔn)運(yùn)證管理1） 自覺(jué)接受電梯安全管理部門的定期安全檢測(cè)，切實(shí)落實(shí)檢測(cè)整改要求，確保電梯安全、可靠運(yùn)行；2） 保證電梯在電梯安全準(zhǔn)運(yùn)證的有效期內(nèi)安全使用，嚴(yán)禁逾期檢測(cè)和超期運(yùn)行情況發(fā)生；3） 在電梯轎廂顯著位置張貼電梯安全使用須知等相關(guān)告知事項(xiàng)和操作說(shuō)明；4） 按規(guī)定張貼電梯安全準(zhǔn)運(yùn)證或安全檢測(cè)合格證，公示電梯搶修、維保電話和應(yīng)急求助電話。日常巡視制度1、 巡視人員應(yīng)按規(guī)定著裝，佩戴工號(hào)牌及攜帶配置的巡視記錄本、

47、巡更棒、對(duì)講機(jī)及其它器材；2、 按規(guī)定時(shí)間、線路執(zhí)行巡邏任務(wù)，定點(diǎn)觸點(diǎn)巡更點(diǎn)或填寫(xiě)巡視簽到表，不得有提前簽到或其他弄虛作假行為；3、 巡邏人員可與固定崗值班人員交換巡邏和定崗執(zhí)勤，但須登記實(shí)際巡邏人巡邏信息；4、 巡邏人員在巡邏過(guò)程中除履行治安巡邏任務(wù)，填寫(xiě)治安巡邏相關(guān)記錄外，還應(yīng)對(duì)公共設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生及其他異常情況（包括違規(guī)裝修等）如實(shí)記錄在巡視記錄本上；5、 巡邏人員巡邏發(fā)現(xiàn)須及時(shí)上報(bào)的突發(fā)事件及其他緊急情況，應(yīng)向上級(jí)立即匯報(bào)；6、 巡邏人員接到監(jiān)控、消控值班人員有關(guān)治安、消防、電梯關(guān)人等現(xiàn)場(chǎng)查看通知后，應(yīng)立即前往現(xiàn)場(chǎng)查看并根據(jù)情況作出現(xiàn)場(chǎng)處置，向上級(jí)報(bào)告；7、 保安隊(duì)長(zhǎng)每周至少3次對(duì)采集的

48、巡更記錄或巡視記錄進(jìn)行檢查，妥善保存相關(guān)記錄并定期歸檔；8、 巡視值班人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄，明確交接班責(zé)任。突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案1. 火災(zāi)處理應(yīng)急預(yù)案當(dāng)確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生，而又無(wú)法制止或控制火情，處于緊急情況時(shí)，按以下程序操作：1.1 由當(dāng)班保安向119報(bào)火警，報(bào)警時(shí)應(yīng)講清楚詳細(xì)地址，起火部位，著火物質(zhì)，火勢(shì)大小，報(bào)警人的姓名及電話號(hào)碼。消控值班人員或值班人員立即啟動(dòng)消防設(shè)備，進(jìn)行滅火自救；1.2 由當(dāng)班保安向服務(wù)中心主任報(bào)告，主任接到報(bào)告后應(yīng)立即趕到服務(wù)中心在消防控制中心成立指揮中心；同時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)并通知所有管理人員、員工到指揮部待命。1.3 服務(wù)中心主任應(yīng)安排以下工作：1.

49、3.1 派人到路口等候消防車。1.3.2 切斷起火樓宇的非消防電源、將電梯迫降到底層并切斷電梯電源（消防專用電梯除外），同時(shí)將消防卷簾門降下進(jìn)行隔斷。1.3.3 用消防廣播通知業(yè)主用戶樓宇發(fā)生火災(zāi)和疏散路線。1.3.4 組織人員引導(dǎo)樓內(nèi)業(yè)主用戶進(jìn)行疏散，疏散時(shí)應(yīng)注意必須走消防樓梯，不能乘坐電梯，消防樓梯的消防隔門應(yīng)全部關(guān)閉。1.3.5 組織義務(wù)消防員利用消防設(shè)施進(jìn)行撲救，撲救時(shí)應(yīng)注意正確操作消防泵、噴淋泵，正確使用滅火器、消防水帶。1.3.6 在確保人員安全的情況下，為避免險(xiǎn)情擴(kuò)大，應(yīng)盡量將危險(xiǎn)品轉(zhuǎn)移到安全處；然后可將貴重財(cái)產(chǎn)運(yùn)送至安全地帶。1.4 消防部門到達(dá)后，應(yīng)積極配合進(jìn)行滅火工作。1.

50、5 火災(zāi)撲滅后，應(yīng)迅速恢復(fù)樓內(nèi)的各種消防監(jiān)控設(shè)施和滅火設(shè)施。1.6 火災(zāi)撲滅后，應(yīng)積極配合消防部門進(jìn)行火場(chǎng)清理和火災(zāi)原因的調(diào)查分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。1.7 在滅火的過(guò)程中，所有人員應(yīng)注意自身的安全。2. 設(shè)備安全事故應(yīng)急預(yù)案2.1 電氣設(shè)備缺陷事故應(yīng)急措施2.1.1 運(yùn)行中的配電設(shè)備發(fā)生異常情況時(shí)，值班人員應(yīng)迅速、正確地進(jìn)行判斷和處理，把事故限制在最小的范圍內(nèi)。2.1.2 電業(yè)局調(diào)度室調(diào)度的設(shè)備發(fā)生異常時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告電業(yè)局調(diào)度室及用電檢查。如威脅人身或設(shè)備安全時(shí)可先進(jìn)行處理，然后立即向有關(guān)部門報(bào)告，并做好詳細(xì)記錄。2.1.3 巡視檢查過(guò)程中，思想要集中，發(fā)現(xiàn)設(shè)備不正常情況要做記錄，遇到事故應(yīng)向有

51、關(guān)人員匯報(bào)并及時(shí)處理，同時(shí)應(yīng)對(duì)帶電設(shè)備保持足夠的安全距離，防止發(fā)生觸電事故。2.2 停電應(yīng)急處理措施2.2.1 服務(wù)中心應(yīng)注意查看報(bào)紙信息有否外線檢修、倒閘停電通知。如有停電告示時(shí)，應(yīng)及時(shí)與電業(yè)局調(diào)查中心確認(rèn)停電時(shí)間段。2.2.2 如果是單回路供電停電時(shí)，應(yīng)安排機(jī)電人員填寫(xiě)倒閘操作票，及時(shí)切換到供電回路。2.2.3 如果確認(rèn)是雙回路供電全部停電或者內(nèi)部檢修需要停電，服務(wù)中心應(yīng)做好以下應(yīng)急處理措施:1) 告知業(yè)主用戶停電原因、時(shí)間段、應(yīng)急供電的區(qū)域及設(shè)備、注意事項(xiàng)、咨詢電話等。2) 檢查應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)，做好備油備料準(zhǔn)備。3) 安排機(jī)電人員填寫(xiě)倒閘操作票做好備用發(fā)電機(jī)開(kāi)機(jī)準(zhǔn)備。4) 通知小區(qū)業(yè)主及

52、商家做好停電準(zhǔn)備，用電設(shè)備的安全。2.2.4 停電時(shí)，保安應(yīng)迅速查看電梯是否因停電關(guān)人。2.2.5 大樓采用備用電源供電時(shí)，機(jī)電運(yùn)行人員應(yīng)認(rèn)真巡視設(shè)備運(yùn)行情況，并做好運(yùn)行記錄?；謴?fù)供電時(shí)，由客服中心通知各單位已恢復(fù)正常供電，應(yīng)注意用電安全。2.3 防汛抗臺(tái)應(yīng)急預(yù)案2.3.1 氣象臺(tái)發(fā)布臺(tái)風(fēng)或暴雨警報(bào)，服務(wù)中心主任應(yīng)組織管理人員到服務(wù)中心組織防汛抗臺(tái)工作。2.3.2 由服務(wù)中心管理人員組成防汛抗臺(tái)指揮部，服務(wù)中心主任任總指揮，負(fù)責(zé)指揮組織人員進(jìn)行防汛抗臺(tái)工作，指揮部設(shè)在物業(yè)服務(wù)中心。2.3.3 在臺(tái)風(fēng)或暴雨來(lái)臨之前，應(yīng)做好以下工作：1) 通知業(yè)主用戶做好防汛抗臺(tái)的準(zhǔn)備工作，如：關(guān)好門窗、固緊空調(diào)

53、，并做好窗門的防水工作，準(zhǔn)備應(yīng)急燈（或燭火）。2) 聯(lián)系電梯維修公司參與指導(dǎo)電梯的防水工作。3) 檢查外墻，發(fā)現(xiàn)隱患即時(shí)通知業(yè)主用戶，并協(xié)助處理緊固公共場(chǎng)所燈具、招牌、車蓬等；4) 組織人員將防汛抗臺(tái)物料準(zhǔn)備好并搬到相應(yīng)的地方，防汛抗臺(tái)物料包括沙袋、塑料布、擋水板、木板、潛水泵、應(yīng)急燈、水桶、掃把等。2.3.4 當(dāng)臺(tái)風(fēng)或暴雨開(kāi)始時(shí)，應(yīng)做好以下工作：1) 巡視的保安應(yīng)不間斷地巡視，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)用對(duì)講機(jī)通知門崗保安，門崗保安應(yīng)及時(shí)把情況匯報(bào)給總指揮。2) 運(yùn)行人員應(yīng)堅(jiān)守崗位、認(rèn)真巡視，確保樓內(nèi)正常的水電供應(yīng)及各種排水設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；3) 其余人員應(yīng)在指揮部待命，隨時(shí)接受總指揮調(diào)派。4) 若樓

54、層進(jìn)水，應(yīng)即時(shí)將沙袋安置于電梯門口，并由保潔員組織掃水，若水從樓梯流出，則關(guān)閉相應(yīng)隔離門，并在門下塞緊擋水材料。5) 已有進(jìn)水、并處理完的地方應(yīng)有專人看管，以防水流加大或水突破沙袋。6) 若電器遭水淹，應(yīng)斷開(kāi)相應(yīng)的電路，以防觸電或損壞電器。7) 電梯留一部使用，其余的升至頂層，以防水淹，隨時(shí)備用。8) 當(dāng)出現(xiàn)重大險(xiǎn)情或物業(yè)服務(wù)中心無(wú)法處理的情況應(yīng)立即向有關(guān)部門求援。2.3.5 在進(jìn)行搶險(xiǎn)作業(yè)時(shí)要注意自身的安全。2.3.6 臺(tái)風(fēng)或暴雨過(guò)后，應(yīng)做好以下工作：1) 清理各被水淹部位。2) 回收各種防汛抗臺(tái)物料，整理清洗干凈，存放入庫(kù)。3) 對(duì)樓宇周圍進(jìn)行巡查，對(duì)可能存在的危險(xiǎn)進(jìn)行排除。4) 對(duì)樓宇各業(yè)主用戶進(jìn)行入戶調(diào)查，了解災(zāi)情及排除存在的危險(xiǎn)。2.4 電梯進(jìn)水事故應(yīng)急預(yù)案2.4.1 樓層給排水管路破裂爆水可能引起電梯進(jìn)水。2.4.2 保安在巡視樓層時(shí)發(fā)現(xiàn)爆水可能造成電梯進(jìn)水時(shí)，應(yīng)在第一時(shí)間通知機(jī)電人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。2.4.3 機(jī)電人員迅速把可能進(jìn)水范圍內(nèi)的電梯開(kāi)到高于爆水樓層或最高層后停梯并切斷電源。2.4.4 迅速正確關(guān)閉破裂爆水的給排水水管閥門，應(yīng)急采用盛水裝置放在爆水位置，迅速把備用的沙袋、塑料布、擋板堵住可能進(jìn)水的樓層電梯口。2.4.5 迅速通知電梯公司到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查看電梯可能進(jìn)水，造成電梯故障情況。2.4.