廣州某銀行大廈策劃方案

1、2、項(xiàng)目背景2.1 項(xiàng)目位置中國(guó)銀行黃埔支行辦公大樓地處黃埔區(qū)黃埔東路與豐樂(lè)路交匯處，此地段位于政府規(guī)劃的大沙地中心城區(qū)內(nèi)，周邊政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位比較集中，而豐樂(lè)路是黃埔區(qū)寫字樓、高檔住宅公寓、各大銀行網(wǎng)點(diǎn)、購(gòu)物中心比較集中的地段，廣園快速路豐樂(lè)路入口、地鐵5號(hào)線近在咫尺。2.2 黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況黃埔區(qū)位于廣州市的東南部，面積約90平方公里，人口38.9萬(wàn)，其中常住人口19.2萬(wàn)人。2004年整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，gdp累計(jì)完成生產(chǎn)總值達(dá)到333.76億元，增長(zhǎng)速度為22.72%，位居全市各區(qū)、縣級(jí)市之首。第二、第三產(chǎn)業(yè)同比分別增長(zhǎng)27.4%和14.92%。黃埔區(qū)是廣州重要的工業(yè)基地，緊鄰全

2、國(guó)成立最早、發(fā)展最成熟的廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，擁有貨物吞吐量全國(guó)排行前十名的億噸國(guó)際大港黃埔港，以及便捷的道路網(wǎng)絡(luò)，廣深高速公路、廣園快速路、華南快速干線等連接珠三角的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，往來(lái)十分便利。2.3 黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)的危和機(jī)黃埔區(qū)經(jīng)過(guò)20多年的改革開(kāi)放，在工業(yè)生產(chǎn)已形成深厚的基礎(chǔ)，世界500強(qiáng)企業(yè)多數(shù)已在黃埔區(qū)投資設(shè)廠。經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，黃埔區(qū)土地資源已日漸枯竭，而黃埔的第三產(chǎn)業(yè)一直比較滯后，寫字樓、住宅、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、文化教育等都比較薄弱。隨著蘿崗、南沙新區(qū)的新立，這有可能吸引黃埔區(qū)內(nèi)企業(yè)的遷移。以蘿崗區(qū)作參考，政府計(jì)劃共投資110億，將占地1.6平方公里的廣州科學(xué)城打造成集辦公、

3、科研、金融、商貿(mào)、博覽、文化、娛樂(lè)、休閑等多功能為一體的“副中心”區(qū)域，其中僅2005年一年，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入就增加至52億元，重點(diǎn)解決各種生活配套，包括醫(yī)院、學(xué)校等配套。另外政府還將投入10億元爭(zhēng)取部分亞運(yùn)配套項(xiàng)目場(chǎng)館落戶蘿崗，建設(shè)包括綜合體育館、網(wǎng)球館、羽毛球館等亞運(yùn)配套項(xiàng)目場(chǎng)館。由此可見(jiàn)蘿崗、南沙大有后來(lái)居上的可能，因此黃埔區(qū)應(yīng)充分利用開(kāi)發(fā)較早、發(fā)展較成熟的優(yōu)勢(shì)，將商務(wù)寫字樓、住宅公寓、商業(yè)、服務(wù)業(yè)快速完善，在最短的時(shí)間內(nèi)形成成熟的商貿(mào)圈，以此留住高素質(zhì)的企業(yè)和人才。廣州市市委、市政府要求黃埔區(qū)成為廣州市東部新城區(qū)的排頭兵，黃埔區(qū)區(qū)委、區(qū)政府也提出了“優(yōu)二揚(yáng)三”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。

4、黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，已經(jīng)積累了一定的基礎(chǔ)，要進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力、實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，工作重心應(yīng)當(dāng)逐步從以量的擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向以質(zhì)的提高為主，更多地注重經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提高，培植稅源，增強(qiáng)稅收的后勁。為此，要充分利用黃埔區(qū)靠近中心城區(qū)和港口，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的有利條件，以商務(wù)寫字樓為載體，致力引進(jìn)大公司、大集團(tuán)總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)落戶，加速信息、銷售、決策在區(qū)域的集聚，進(jìn)一步提升和拓展城區(qū)的服務(wù)功能和帶動(dòng)作用，為經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。2.4 黃埔區(qū)建立國(guó)際商貿(mào)圈的迫切性2005年7月中旬市規(guī)劃局正式公布了廣州中心八區(qū)的總體規(guī)劃，其中關(guān)于黃埔區(qū)的規(guī)劃包括：積極融入廣州東部產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成大沙地中心城區(qū)

5、、南崗副中心城區(qū)、長(zhǎng)洲島歷史文化保護(hù)區(qū)三個(gè)中心組團(tuán)。大沙地中心城區(qū)西起黃埔區(qū)區(qū)界，東至華坑路，北至護(hù)林路，南臨珠江，是黃埔區(qū)的行政、商業(yè)、文化中心，南崗地區(qū)要發(fā)展成該區(qū)的副中心，也成為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的服務(wù)中心，同時(shí)要充分利用現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)形成三大工業(yè)片區(qū)，分別是石化片區(qū)、云埔片區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)。近年來(lái)，黃埔區(qū)城市建設(shè)的步伐加快，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化取得了初步成效，城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，大沙東路、豐樂(lè)路等商業(yè)旺區(qū)逐步形成，外運(yùn)大廈、駿匯大廈、亞鋼大廈等高樓拔地而起，多家企業(yè)入駐，商貿(mào)發(fā)展雛形初現(xiàn)。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)商也已開(kāi)始投資黃埔區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，如萬(wàn)科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園等大型樓盤相繼開(kāi)盤發(fā)售。但黃埔

6、區(qū)與其他各區(qū)相比，商貿(mào)發(fā)展仍處于相對(duì)滯后，這反映在下幾個(gè)方面：（1） 黃埔區(qū)沒(méi)有上規(guī)模、上檔次的寫字樓；（2） 黃埔區(qū)房?jī)r(jià)仍處于低位；（3） 黃埔區(qū)沒(méi)有成熟的商業(yè)街：越秀區(qū)有北京路、農(nóng)林下路、環(huán)市東路，荔灣區(qū)有上下九、酒吧街， 天河區(qū)有天河北路、天河南一路，唯獨(dú)黃埔區(qū)沒(méi)有成熟的商業(yè)街，這對(duì)居民的購(gòu)物有極大的不便。雖然目前黃埔區(qū)辦公、居住、商業(yè)環(huán)境尚不成熟，但黃埔區(qū)也有自己的優(yōu)勢(shì)，黃埔是廣州重要的工業(yè)基地，國(guó)際知名企業(yè)眾多，黃埔只要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，完全可以在短期內(nèi)迅速將大沙地商圈和南崗商圈發(fā)展起來(lái)，并以大沙地和南崗為中心大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，結(jié)束過(guò)往黃埔區(qū)單一發(fā)展工業(yè)局面，形成以工業(yè)為主、第三產(chǎn)

7、業(yè)為輔的多層次經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)再上一個(gè)臺(tái)階。2.5 黃埔區(qū)的寫字樓供求情況由于黃埔附近區(qū)域的工業(yè)迅猛發(fā)展，周邊為工業(yè)企業(yè)配套的商貿(mào)配套服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，對(duì)寫字樓的需求日益增加。而黃埔區(qū)能夠滿足辦公條件的場(chǎng)所并不足夠，配套較好的寫字樓均租約不斷。黃埔區(qū)相對(duì)較好的寫字樓有外運(yùn)大廈、駿匯大廈、亞鋼大廈等，其中外運(yùn)大廈的租賃最好，基本是100%，租金最高達(dá)到80元/平方米；駿匯大廈只有大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐，其余樓層均作為其他商業(yè)用途；亞鋼大廈的發(fā)展勢(shì)頭較好，但位置較遠(yuǎn)。除以上寫字樓外，豐樂(lè)商務(wù)中心等較小的寫字樓租賃情況也比較理想。由此可見(jiàn)黃埔寫字樓缺口很大，只要根據(jù)黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)適合當(dāng)?shù)仄髽I(yè)運(yùn)作的寫

8、字樓，市場(chǎng)發(fā)展空間相當(dāng)巨大。3、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位3.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：（1） 地處大沙地中心城區(qū)，符合政府全力打造大沙地中心區(qū)、并以此作為廣州東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的服務(wù)中心的總體規(guī)劃；（2） 附近政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位相對(duì)集中，企業(yè)辦事方便；（3） 與此項(xiàng)目一路之隔的豐樂(lè)路有黃埔區(qū)較成熟的寫字樓、住宅公寓、銀行網(wǎng)點(diǎn)、食肆、購(gòu)物中心，配套相對(duì)齊全；（4） 位于黃埔東路與豐樂(lè)路交匯處，地鐵近在咫尺，交通便利。劣勢(shì)：（1） 本項(xiàng)目所處的黃埔東路一側(cè)，人流稀少，商業(yè)配套不齊，就連小士多也少見(jiàn)；（2） 此地段樓宇素質(zhì)普遍不高，空置率較高，影響寫字樓檔次；（3） 本項(xiàng)目規(guī)模不大,可容納的企業(yè)不多；（4） 此地段的寫

9、字樓租金普遍較低，約20-30元/平方米左右。3.2 項(xiàng)目定位針對(duì)中國(guó)銀行黃埔支行大樓，經(jīng)過(guò)對(duì)黃埔區(qū)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，包括市場(chǎng)需求總量、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況、市場(chǎng)接受度、消費(fèi)水平以及黃埔區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查，由于黃埔區(qū)主要以工業(yè)和物流業(yè)為主，因此我司將中國(guó)銀行黃埔支行大樓定位為一個(gè)集辦公、培訓(xùn)、科技孵化等服務(wù)于一體的現(xiàn)代化的企業(yè)總部寫字樓，寫字樓主要服務(wù)對(duì)象為工業(yè)、高新科技企業(yè)。本項(xiàng)目納入我司與黃埔區(qū)政府共同開(kāi)發(fā)的“商貿(mào)企業(yè)總部服務(wù)中心”試點(diǎn)，并按照“商貿(mào)企業(yè)總部服務(wù)中心”的統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)模式進(jìn)行運(yùn)作。3.3 目標(biāo)客戶根據(jù)黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，針對(duì)中國(guó)銀行黃埔支行大樓,我司目標(biāo)群體定位為：（1）商貿(mào)企

10、業(yè)的總部黃埔是廣州東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的中心地帶，以工業(yè)和物流業(yè)為主，商貿(mào)企業(yè)的服務(wù)對(duì)象主要為工業(yè)企業(yè)。該定位有助于發(fā)揮黃埔區(qū)的交通和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。 （2）進(jìn)行科技孵化的高新科技型企業(yè)高新科技型企業(yè)，不僅限于軟件開(kāi)發(fā)、生物醫(yī)藥研制等純研發(fā)型企業(yè)，對(duì)比起天河軟件園、廣州科學(xué)城等園區(qū)適用面更廣。3.4 項(xiàng)目配置定位由于本項(xiàng)目可租用的面積約6133平方米，規(guī)模不大，局限了本項(xiàng)目的提升空間，因此本項(xiàng)目暫按乙級(jí)寫字樓定位。但為了本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，我司投入本項(xiàng)目的配套服務(wù)，依然按高標(biāo)準(zhǔn)定位，在寫字樓內(nèi)設(shè)有商務(wù)中心，商務(wù)中心提供政策咨詢、稅務(wù)咨詢、企業(yè)設(shè)立及企業(yè)落入落戶后的秘書服務(wù)等綜合服務(wù)，以提高企業(yè)落戶成功率，保證落戶

11、企業(yè)的順利經(jīng)營(yíng)。除此之外我司還將在本大廈開(kāi)設(shè)特色服務(wù)秘書公司，即投資者在本大廈只需租賃較小的面積，就可以開(kāi)辦公司，我司為這些公司提供專業(yè)秘書、大型會(huì)議室、會(huì)客室等服務(wù)。開(kāi)設(shè)此項(xiàng)服務(wù)的目的是方便廠區(qū)不在黃埔，而想以黃埔作為注冊(cè)地的企業(yè)。4、市場(chǎng)推廣策略市場(chǎng)推廣總思路：以打造黃埔國(guó)際商圈為契機(jī)，以政策優(yōu)惠為引導(dǎo)，充分利用黃埔區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和聯(lián)冠公司廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，全面推廣包括中國(guó)銀行黃埔支行大樓在內(nèi)的商貿(mào)企業(yè)總部服務(wù)中心。4.1 抓住契機(jī)搶占市場(chǎng)綜上所述，黃埔正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，除繼續(xù)發(fā)揮原有的工業(yè)優(yōu)勢(shì)之外，政府鼓勵(lì)發(fā)展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)，并通過(guò)開(kāi)發(fā)黃埔區(qū)寫字樓市場(chǎng)，達(dá)到進(jìn)一步促進(jìn)工業(yè)發(fā)展，按照黃埔這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨

12、勢(shì)，我司以本項(xiàng)目為商貿(mào)企業(yè)總部服務(wù)中心試點(diǎn)，經(jīng)過(guò)重新裝修改造后，迅速推出市場(chǎng)，以滿足黃埔區(qū)寫字樓日益膨脹的需求。4.2 統(tǒng)一招商擴(kuò)大聲勢(shì)由于本項(xiàng)目規(guī)模不大，單獨(dú)在市場(chǎng)中推廣作用不大，因此我司將本項(xiàng)目與商貿(mào)企業(yè)總部服務(wù)中心的其它試點(diǎn)項(xiàng)目一起統(tǒng)一定位、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一招商，這樣影響力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單獨(dú)招商。4.3 政策支持事半功倍目前黃埔區(qū)政府已初步同意我司提出的設(shè)立黃埔區(qū)商貿(mào)企業(yè)總部項(xiàng)目方案，政府將會(huì)為符合該項(xiàng)目條件的客戶提供租金、稅收、財(cái)政上的優(yōu)惠政策，這是黃埔區(qū)政府唯一指定享受特殊優(yōu)惠政策的經(jīng)貿(mào)項(xiàng)目，同時(shí)政府也確定我司為該項(xiàng)目唯一招商企業(yè)。我司將選擇23個(gè)合適的寫字樓作為首批選址重新進(jìn)行包裝，統(tǒng)一

13、對(duì)外招商。如果黃埔中行大樓納入我司商貿(mào)企業(yè)總部項(xiàng)目，將會(huì)使中行和我司相得益彰。4.4 我司資源客源廣泛我司通過(guò)多年的招商引資工作，與眾多行業(yè)協(xié)會(huì)（如黃埔區(qū)工商聯(lián)等）形成交流合作網(wǎng)絡(luò)，多渠道發(fā)布收集項(xiàng)目信息，積累了廣泛的客戶群，我司引進(jìn)的項(xiàng)目涵蓋了十?dāng)?shù)個(gè)產(chǎn)業(yè)。廣泛的客戶資源為我司成功開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。由于我司有廣泛的客戶源，且本項(xiàng)目有政策扶持，對(duì)目標(biāo)客戶有很大的吸引力，因此在招商過(guò)程中，我司完全可以挑選優(yōu)質(zhì)的企業(yè)入駐本項(xiàng)目，以提高本大樓的整體素質(zhì)。4.5 宣傳推廣主輔結(jié)合對(duì)于本項(xiàng)目的宣傳推廣，我們將以我司特有的客戶網(wǎng)絡(luò)為主銷售渠道，以傳統(tǒng)銷售渠道作其補(bǔ)充：（1） 我司特有的銷售渠道（主

14、渠道）：由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位是商貿(mào)企業(yè)，而我司過(guò)往積累的客戶群也同樣是商貿(mào)企業(yè)，項(xiàng)目定位與我司資源相互對(duì)應(yīng)，因此可以充分發(fā)揮我司的優(yōu)勢(shì)，利用已經(jīng)建立起來(lái)的良好客戶網(wǎng)絡(luò)，精心篩選適合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，以此達(dá)到傳統(tǒng)銷售渠道以及其他公司不能比擬的推廣效果。（2） 傳統(tǒng)銷售渠道（輔助渠道）：.利用本大樓的外墻進(jìn)行廣告宣傳；.向黃埔區(qū)、天河區(qū)、蘿崗區(qū)潛在客戶郵寄宣傳單張；.報(bào)紙、電視等媒體做廣告宣傳（按試點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模而定）；.直赴港澳地區(qū)拓展市場(chǎng)（按試點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模而定）；5、投資方案及效益分析5.1 營(yíng)運(yùn)模式中國(guó)銀行黃埔支行大樓將納入“企業(yè)總部服務(wù)中心”試點(diǎn)項(xiàng)目，并成立相應(yīng)的項(xiàng)目管理公司，進(jìn)行統(tǒng)一定位、

15、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一招商。我司作為專業(yè)服務(wù)提供者，對(duì)本項(xiàng)目投入資金進(jìn)行裝修和包裝，政府給予政策和財(cái)政扶持，吸引商貿(mào)、高新科技型企業(yè)等各類型企業(yè)總部、進(jìn)行科技孵化的中小企業(yè)入駐。同時(shí)我司還為入駐客戶集中提供政策/法律/稅務(wù)咨詢、企業(yè)設(shè)立報(bào)批、后期融資、企業(yè)管理等成套服務(wù)，以提升企業(yè)落戶成功率，及保證落戶企業(yè)順利經(jīng)營(yíng)。在物業(yè)管理方面，中國(guó)銀行黃埔支行大樓采用現(xiàn)代商業(yè)大廈的管理模式，招標(biāo)聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。5.2 裝修方案待添加的隱藏文字內(nèi)容2裝修項(xiàng)目如下：（1） 整治大廈門前停車場(chǎng)；（2） 裝修寫字樓入口大堂，形成與中國(guó)銀行相互獨(dú)立的出入口；（3） 公共走道吊天花，地面、踢腳線鋪貼大理石；（4） 間隔寫字樓；（5） 自來(lái)水、電力、通信網(wǎng)絡(luò)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)的管線布置；（6） 消防系統(tǒng)的安裝；（7） 安裝中央空調(diào)；（8） 公共衛(wèi)生間裝修；（9） 購(gòu)置辦公家私。以上裝修總投資約600萬(wàn)元人民幣。5.3 物業(yè)管理物業(yè)管理提供以下服務(wù)：（1）本大廈衛(wèi)生保潔；（2）