中指研究2012年6月杭州房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測

1、 6月杭州住宅成交面積過百萬方，達(dá)到今年以來的最高位【本月導(dǎo)讀】 6月住宅成交面積過百萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高 2012年6月，整個(gè)杭州樓市呈現(xiàn)出“淡季不淡”的特征，銷量繼續(xù)攀高，全月共成交住宅9452套/101.09萬平方米，環(huán)比漲幅高達(dá)48.1%和22.8%，同比則分別上漲184.36%和199.35%，達(dá)到今年年內(nèi)最高峰。 6月住宅價(jià)格指數(shù)下跌2個(gè)點(diǎn)，而同比跌幅有所加大 2012年6月，杭州住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下跌，本月指數(shù)為1898點(diǎn)，環(huán)比減少2個(gè)點(diǎn)，跌幅為0.11%，跌幅較上月收斂0.83個(gè)百分點(diǎn)；同比下降64個(gè)點(diǎn)，降幅為3.26%，同比降幅加大0.15個(gè)百分點(diǎn)。 6月市場消化速度持續(xù)加快，

2、出清周期降至12個(gè)月 截至2012年6月底，杭州市（含蕭山和余杭）庫存總量達(dá)到可售房源677.06萬平方米，環(huán)比下降3.68%。出清周期持續(xù)下滑，按照前6個(gè)月平均消化速度為55.9萬平方米/月，6月杭州住宅出清周期降至12個(gè)月，比5月縮減4個(gè)月，市場消化速度持續(xù)加快。 6月住宅供應(yīng)面積達(dá)78.92萬平方米，為上半年供應(yīng)最高峰 6月杭州市（含余杭、蕭山）共計(jì)有40個(gè)住宅項(xiàng)目新領(lǐng)預(yù)售證，比5月增加7個(gè)項(xiàng)目，新批售商品住宅體量高達(dá)6335套/78.92萬平方米，環(huán)比漲幅達(dá)2.38%/13.73%，達(dá)到今年上半年住宅供應(yīng)最高峰。 上半年出讓總面積同比大幅下降94.7%，6月依舊零出讓 6月，杭城住宅用

3、地市場依舊零成交。1-6月，杭州市僅出讓宅地2宗，累計(jì)出讓面積僅為6.68萬平方米，環(huán)比去年同期（126.11萬平方米）降幅高達(dá)94.7%，出讓金也大幅縮水至12.24億元，各項(xiàng)指標(biāo)均為2010年以來的最低點(diǎn)。1、2012年6月杭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀1.1當(dāng)前市場的成交及價(jià)格情況6月住宅成交面積過百萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高 2012年6月，整個(gè)杭州樓市呈現(xiàn)出“淡季不淡”的特征，銷量繼續(xù)攀高，日均成交高達(dá)315套，全月共成交住宅9452套/101.09萬平方米，環(huán)比漲幅高達(dá)48.1%和22.8%，同比則分別上漲184.36%和199.35%，創(chuàng)下了2010年調(diào)控以來的最高峰。其中，主城區(qū)商品住宅共成

4、交5217套/55.4萬平方米，環(huán)比上漲51.88%/21.2%，同比漲幅高達(dá)172.14%/204.4%。2012 年上半年，商品住宅成交量從年初低谷狀態(tài)大幅攀升，1-6月共計(jì)成交335.42萬平方米住宅房源，同比2011年上半年（203.77萬平方米）漲幅明顯，高達(dá)64.6%，同時(shí)與2011年全年343.03萬平方米的成交總面積僅相差7.61萬平方米。究其原因，一方面，上半年中央多次明確態(tài)度，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施，同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款壓力不斷增大的情況下，“以價(jià)換量”成為市場共識，杭城開發(fā)商紛紛調(diào)低銷售價(jià)格，帶動(dòng)成交量持續(xù)回升。另一方面，政府下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和降

5、息，降低了開發(fā)商和購房者的資金成本，同時(shí)也改善了購房者的預(yù)期，6月恐慌性購房情緒再現(xiàn)，剛需和改善型需求購房者紛紛入市，促使成交持續(xù)攀升。圖1：2011-2012年6月杭州商品住宅成交情況（備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍從8月開始不含保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房）數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、6月住宅價(jià)格指數(shù)下跌2個(gè)點(diǎn)，而同比跌幅有所加大 2012年6月，杭州住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下跌，本月指數(shù)為1898點(diǎn)，環(huán)比減少2個(gè)點(diǎn)，跌幅為0.11%，跌幅較上月收斂0.83個(gè)百分點(diǎn)；同比下降64個(gè)點(diǎn)，降幅為3.26%，同比降幅加大0.15個(gè)百分點(diǎn)。從本月監(jiān)測的258個(gè)住宅樣本來看，218個(gè)項(xiàng)目對外報(bào)價(jià)維持不變，占比84.50

6、%，與上月基本持平；對外報(bào)價(jià)環(huán)比上漲的項(xiàng)目16個(gè)，為上月的2倍，其中7個(gè)項(xiàng)目的漲幅超過5%；對外報(bào)價(jià)環(huán)比下調(diào)的項(xiàng)目24個(gè)，較上月減少8個(gè)，而15個(gè)項(xiàng)目跌幅在5%以內(nèi)。總體來看，本月杭州報(bào)價(jià)上揚(yáng)的住宅項(xiàng)目數(shù)量增加且漲幅加大；而報(bào)價(jià)下調(diào)的項(xiàng)目數(shù)量減少且跌幅縮小，部分前期低開的住宅項(xiàng)目在銷售持續(xù)走高的背景下價(jià)格出現(xiàn)小幅回彈。圖2：2010年6月-2012年6月杭州住宅價(jià)格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)1.2當(dāng)前市場的銷售速度和去化周期6月市場消化速度持續(xù)加快，出清周期降至12個(gè)月 今年上半年，剛需和改善性需求逐漸釋放，加上開發(fā)商繼續(xù)“降價(jià)求量”，成交量快速攀升，杭州市商品住宅市場已經(jīng)進(jìn)入庫存“

7、負(fù)增長”階段。截至2012年6月底，杭州市（含蕭山和余杭）庫存總量達(dá)到可售房源677.06萬平方米，環(huán)比下降3.68%。出清周期方面，則持續(xù)下滑，按照前6個(gè)月平均消化速度為55.9萬平方米/月，6月杭州住宅出清周期降至12個(gè)月，比5月縮減4個(gè)月，市場消化速度持續(xù)加快。圖3：2010年6月-2012年6月杭州市場銷售速度、出清周期數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、6月供不應(yīng)求現(xiàn)象持續(xù)，銷供比達(dá)到1.5 由于住宅新增供應(yīng)增長速度略大于成交漲速，6月杭州住宅市場銷供比有所下滑，為1.5，比上月減少0.4，但是依舊保持供不應(yīng)求的特征。從近三年情況來看，當(dāng)月供銷比基本上處于歷史較高水平，其中2010年同期為

8、0.43，2011年同期則僅為0.37。圖4：2010年6月-2012年6月杭州商品住宅銷供比走勢圖 （備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍從8月開始不含保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房） 數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、1.3當(dāng)前商品住宅細(xì)分市場的供需特點(diǎn)余杭蟬聯(lián)月度區(qū)域成交冠軍，成交面積超33萬平方米 6月，杭州住宅市場成交量位居前三的區(qū)域依舊為余杭區(qū)、濱江區(qū)和蕭山區(qū)，成交面積均在12萬平方米以上。其中，余杭區(qū)成交面積高達(dá)33.05萬平方米，環(huán)比上漲23.27%，占比32.7%，相較5月略有擴(kuò)大，區(qū)域成交居首的主要原因在于本月區(qū)域新盤首開和老盤加推活動(dòng)密集，直接拉動(dòng)了區(qū)域整體成交熱度；其次，濱江區(qū)共成交16.04萬

9、平方米，環(huán)比大幅上漲170.03%，市場份額高達(dá)15.87%，寰宇天下、天陽半島國際等項(xiàng)目的高成交量是成交急劇增長的主要因素；蕭山區(qū)以12.64萬平方米的成交面積位居第三位，占據(jù)12.5%的成交比重。此外，下沙區(qū)成交也較活躍，成交面積將近12萬平方米，占比也超過10%。從各區(qū)域成交走勢來看，除上城、下城區(qū)和江干區(qū)成交出現(xiàn)下滑之外，其余區(qū)域成交量均有不同程度地上漲。圖5：2012年6月杭州商品住宅成交各區(qū)域分布情況數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù) 1.4當(dāng)前熱銷項(xiàng)目1.4.1住宅銷售套數(shù)排行榜中海寰宇天下衛(wèi)冕6月銷售套數(shù)排行榜冠軍 2012年6月，杭州商品住宅銷售套數(shù)top10項(xiàng)目共成交3033套，

10、環(huán)比上漲23.75%，市場份額則高達(dá)32.1%，相較5月繼續(xù)縮減。成交總套數(shù)環(huán)比持續(xù)增長，而top10項(xiàng)目市場占有率卻越來越低，這說明樓市靠單個(gè)樓盤爆發(fā)成交來支撐的狀態(tài)已經(jīng)有所改變。從個(gè)盤成交來看，位居排行榜前三位的樓盤依次為中海寰宇天下、城建錦昌年華和宋都東郡國際。6月，整個(gè)杭城樓盤最為惹眼的項(xiàng)目當(dāng)屬中海寰宇天下，項(xiàng)目連續(xù)三次推出“齊家90”組團(tuán)房源，次次日光，月度總銷量高達(dá)822套，遙遙領(lǐng)先杭城，問鼎6月銷售套數(shù)冠軍。項(xiàng)目的持續(xù)熱銷，一方面得益于中海地產(chǎn)廣泛的品牌影響力，另一方面在于其抓住市場先機(jī)，靈活定價(jià)。城建錦昌年華位于余杭區(qū)崇賢板塊，于5月27日開盤，所開房源為平層的26、27、32

11、號樓，均價(jià)在7500元/平方米左右，相較之前價(jià)格直降了3500元/平方米；30、32號樓為5.4米層高loft，均價(jià)在9900元/平方米左右，總共推出房源420套。高性價(jià)比優(yōu)勢為項(xiàng)目贏得了市場，6月以416套的銷量躍居成為月度銷售亞軍樓盤。排名前三的宋都東郡國際，共成交259套。東郡國際是下沙區(qū)大學(xué)城北板塊的首發(fā)之作，從5月13日首度開盤，到6月10日加推，再到6月30日的大草坪公寓面市，短短一個(gè)半月時(shí)間，項(xiàng)目近700套房源被搶購一空。5月，項(xiàng)目就以傲人的成交量擠入銷售排行榜top10之列，6月樓盤更是憑借著所在板塊的良好前景和高品質(zhì)產(chǎn)品上升了4個(gè)名次。表1：2012年6月杭州商品住宅銷售套數(shù)

12、排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)縣銷售套數(shù)（套）銷售面積(m2)項(xiàng)目報(bào)價(jià)(￥/m2)1中海寰宇天下濱江82282031187512城建錦昌年華余杭4163367790443宋都東郡國際下沙25923463待添加的隱藏文字內(nèi)容292144金地自在城西湖24124089158675天陽半島國際濱江23926740192446昆侖天籟江干2392332192067良渚文化村白鷺郡南 余杭21725343130918綠城西溪誠園西湖21729962197969東和云第濱江199181341271410金隅觀瀾時(shí)代下沙1841891011007以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍包含住宅、公寓、別墅立項(xiàng)的期房及現(xiàn)房（含40年及50年產(chǎn)

13、權(quán)的住宅項(xiàng)目）（注：由于透明售房網(wǎng)無項(xiàng)目均價(jià)公示，本報(bào)告中項(xiàng)目報(bào)價(jià)為詢盤價(jià)格）數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、1.4.2住宅銷售面積排行榜6月，top10項(xiàng)目成交總面積環(huán)比上漲超2成 2012年6月，住宅銷售面積top10項(xiàng)目成交面積共計(jì)30.95萬平方米，環(huán)比上漲21.04%。中海寰宇天下共成交8.2萬平方米住宅房源，獨(dú)占鰲頭；城建錦昌年華緊隨其后，3.37萬平方米的成交面積斬獲住宅銷售面積排行榜亞軍；綠城西溪誠園位居第三位，成交面積高達(dá)3萬平方米。表2：2012年6月杭州商品住宅銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)縣銷售面積(m2)銷售套數(shù)(套)項(xiàng)目報(bào)價(jià)(￥/m2)1中海寰宇天下濱江82031822

14、187512城建錦昌年華余杭3367741690443綠城西溪誠園西湖29962217197964天陽半島國際濱江26740239192445良渚文化村白鷺郡南 余杭25343217130916金地自在城西湖24089241158677宋都東郡國際下沙2346325992148昆侖天籟江干2332123992069順發(fā)吉祥半島拱墅204761771841510順發(fā)旺角城蕭山2041213018045以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍包含住宅、公寓、別墅立項(xiàng)的期房及現(xiàn)房（含40年及50年產(chǎn)權(quán)的住宅項(xiàng)目）（注：由于透明售房網(wǎng)無項(xiàng)目均價(jià)公示，本報(bào)告中項(xiàng)目報(bào)價(jià)為詢盤價(jià)格）數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、1.5商業(yè)、寫字樓

15、市場6月杭城商鋪供應(yīng)量環(huán)比下降64.57%，成交量則上漲47.13% 今年，受樓市整體行情影響，杭州市商業(yè)市場行情相較2011年有所好轉(zhuǎn)。6月，杭州市主城區(qū)（不含余杭、蕭山）商業(yè)市場新增供應(yīng)環(huán)比下滑明顯，僅為1.3萬平方米，環(huán)比下降64.57%，但是同比仍上漲14.4%，新上市商鋪房源主要來自寶龍城市廣場、星耀城等綜合體項(xiàng)目；成交方面，則呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢，共成交4.91萬平方米，環(huán)比上漲47.13%，同比漲幅則高達(dá)94.07%。圖6：2010年6月-2012年6月杭州主城區(qū)（不含余杭、蕭山）商業(yè)市場情況數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù) 6月寫字樓成交面積今年首次現(xiàn)同比上漲，達(dá)8.76萬平方米 6月

16、，杭州市主城區(qū)（不含余杭、蕭山）寫字樓新增供應(yīng)套數(shù)高達(dá)1389套，供應(yīng)面積高達(dá)16.97萬平方米，環(huán)比上漲202.7%，但同比仍下降10.11%；成交方面，今年，從2月開始，受酒店式公寓項(xiàng)目降價(jià)、低開的影響，寫字樓市場成交熱度持續(xù)上升。本月寫字樓（含酒店式公寓）成交量高達(dá)997套，環(huán)比漲幅超過2成；成交面積高達(dá)8.76萬平方米，環(huán)比上漲43.21%，同比則出現(xiàn)今年首次上漲，漲幅高達(dá)61.62%。從成交項(xiàng)目來看，以大世界五金城、西溪誠園誠公館、世茂廣場、華元領(lǐng)駿世界、綠城蘭園蘭悅組團(tuán)為代表的酒店式公寓房源依舊是本月寫字樓成交的主要貢獻(xiàn)力量。圖7：2010年6月-2012年6月杭州主城區(qū)（不含余杭

17、、蕭山）寫字樓市場情況數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù) 2、未來市場走勢分析2.1住宅市場供應(yīng)情況6月住宅供應(yīng)面積達(dá)78.92萬平方米，為上半年供應(yīng)最高峰 6月，杭城開發(fā)商推盤節(jié)奏密集，無論是新盤還是老盤均持續(xù)放量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月杭州市（含余杭、蕭山）共計(jì)有40個(gè)住宅項(xiàng)目新領(lǐng)預(yù)售證，比5月增加7個(gè)項(xiàng)目，新批售商品住宅體量高達(dá)6335套/78.92萬平方米，環(huán)比漲幅達(dá)2.38%/13.73%，達(dá)到今年上半年住宅供應(yīng)最高峰。但是同比來看，則有所下滑，降幅高達(dá)11.98%和14.4%。分區(qū)域來看，余杭區(qū)、下沙區(qū)、濱江區(qū)和蕭山區(qū)是杭城各區(qū)中推盤面積最大的三個(gè)區(qū)域，新上市住宅房源體量均在10萬平方米以上。其中

18、，余杭區(qū)新領(lǐng)預(yù)售證的住宅項(xiàng)目有16個(gè)，新增供應(yīng)面積總量高達(dá)2370套/26.81萬平方米，環(huán)比上漲5.95%和21.26%；下沙區(qū)本月推出新房源的住宅項(xiàng)目共計(jì)5個(gè)，住宅新增供應(yīng)量為983套/14萬平方米；濱江區(qū)新上市1168套/12.54萬平方米體量住宅，其中，寰宇天下推出房源量將近800套。蕭山區(qū)住宅供應(yīng)體量也高達(dá)11.08萬平方米。圖8：2010年6月-2012年6月杭州商品住宅新增供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、 2.2當(dāng)前土地市場運(yùn)行現(xiàn)狀2.2.1土地市場供應(yīng)情況6月宅地供應(yīng)面積近100萬平方米，環(huán)比上漲94.89% 在房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大的大背景下，開發(fā)企業(yè)資金壓力繼續(xù)加大，

19、拿地意愿不強(qiáng)，由此杭州政府推地?zé)崆椴桓撸?月、4月甚至出現(xiàn)零出讓的現(xiàn)象。6 月，隨著樓市成交量的企穩(wěn)回升，地方政府推地節(jié)奏有所加快，6月共計(jì)推出3宗宅地（含商住用地），其中余杭區(qū)的兩宗地塊均在5月底推出流拍后再次推出，供應(yīng)面積為20.6萬平方米，環(huán)比上漲94.89%。從整個(gè)上半年杭城宅地供應(yīng)量來看，1-6月杭州市（含余杭、蕭山）共推出5宗宅地（含商住用地），總供應(yīng)面積僅為27.28萬平方米，環(huán)比去年同期（138.03萬平方米）大幅下滑80.24%。圖9：2010年6月-2012年6月杭州住宅用地推出面積情況 數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、2.2.2當(dāng)前土地成交情況 上半年出讓總面積同比大幅下降

20、94.7%，6月依舊零出讓 6月，杭城住宅用地市場依舊零成交。1-6月，杭州市僅出讓宅地2宗，累計(jì)出讓面積僅為6.68萬平方米，同比上年同期（126.11萬平方米）降幅高達(dá)94.7%，出讓金也大幅縮水至12.24億元，各項(xiàng)指標(biāo)均為2010年以來的最低點(diǎn)。上半年僅成交的兩宗住宅用地均位于主城區(qū)，1宗為橋西單元d-28號地塊，1宗為杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)l28-02地塊，盡管兩宗宅地區(qū)位條件利好，但是均以加價(jià)100萬元成交，幾乎為底價(jià)成交，充分反映了杭州住宅用地市場的冷清局面。宅地市場成交的冷淡，除了政策因素之外，背后更包含了開發(fā)商資金緊張、對后市預(yù)期較為悲觀等因素。圖10：2010年6月-2012年

21、6月杭州住宅用地成交面積情況數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、3、未來市場潛力房地產(chǎn)政策走勢：下半年政策維持穩(wěn)中趨緊 隨著全國樓市5、6月份成交回暖，以及部分地方政府政策微調(diào)、央行降息等利好出現(xiàn)，市場對房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬的預(yù)期有所提高。然而國家發(fā)改委、銀監(jiān)會、人民銀行相繼發(fā)布聲明否定房地產(chǎn)調(diào)控放松言論，6月18 日住建部也發(fā)文強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作。近日河南房貸新政被撤銷、上海非滬籍單身人士限購政策等，都表明中央對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依然堅(jiān)決。展望未來，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢，抑制不合理需求的大方向不會變化。貨幣政策微調(diào)、基建投資促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升，房地產(chǎn)業(yè)作