零售商圈與選址

1、 一、 了解幾個概念商圈商圈商圈軸心點商圈軸心點商圈半徑商圈半徑第一節(jié) 零售商圈1、零售商圈、零售商圈 邊緣商圈邊緣商圈核心商圈核心商圈次級商圈次級商圈包含商店顧客總數(shù)的55%70% 包含這家商店顧客總數(shù)的15%25% 其余部分的顧客 商圈是指以零售店所在的地為中心，吸引顧商圈是指以零售店所在的地為中心，吸引顧客的輻射范圍，或者說，也就是來店顧客所客的輻射范圍，或者說，也就是來店顧客所居住的地理環(huán)境居住的地理環(huán)境作業(yè)一：寄生店的商圈作業(yè)一：寄生店的商圈問題問題? ?不規(guī)則性不規(guī)則性差異性差異性2、商圈的特征3、影響商圈形成的因素、影響商圈形成的因素影響商圈形成商圈形成顧客出行方式顧客出行方式商

2、店規(guī)模商店規(guī)模商店的信譽商店的信譽商店經(jīng)營的品種種類商店經(jīng)營的品種種類競爭者的坐落位置競爭者的坐落位置影響詳細了解顧客人口和社會經(jīng)濟特征詳細了解顧客人口和社會經(jīng)濟特征 確定促銷活動的重點確定促銷活動的重點對連鎖店或特許聯(lián)營店而言，商圈分析能對連鎖店或特許聯(lián)營店而言，商圈分析能夠幫助去頂新開店能否擴大市場，其顧客夠幫助去頂新開店能否擴大市場，其顧客是否僅僅從現(xiàn)有分店轉(zhuǎn)移而來是否僅僅從現(xiàn)有分店轉(zhuǎn)移而來 可以幫助連鎖企業(yè)計算出特定地理區(qū)域內(nèi)可以幫助連鎖企業(yè)計算出特定地理區(qū)域內(nèi)的最佳網(wǎng)點數(shù)的最佳網(wǎng)點數(shù) 可更加突出位置缺陷可更加突出位置缺陷 幫助了解其他原因，進行評價幫助了解其他原因，進行評價 第二節(jié)二

3、、商圈測量的幾項法則二、商圈測量的幾項法則 萊利的零售吸引力法則萊利的零售吸引力法則 康維斯的均衡點法則康維斯的均衡點法則科亨科亨阿普波姆法則阿普波姆法則哈夫概率哈夫概率凱恩的吸引力法則凱恩的吸引力法則萊利法則的假定是：假定a、b兩個城市，處在二者之間的c城市會有多少消費者去a城市或去b城市購物？以此表明a、b兩城市的零售吸引力有多大。萊利法則的內(nèi)容是：某一城市的零售吸引力與兩城市人口成正比，而與中間城市到兩城市間距離的平方成反比。具體為： ba/bb=（pa/ pb）（db/da）2其中：ba a城市從中間地c城市吸引來的購買額 bbb城市從中間地c城市吸引來的顧客額 paa城市的人口 pb

4、b城市的人口 daa城市與c城市的距離 dbb城市與c城市的距離1、萊利的零售吸引力法則、萊利的零售吸引力法則案例案例：a城市人口為42.3萬人，b城市為9.2萬人；a城市距c城市80.4公里，b城市距c城 市 61.8公里。那么，c城市流向a城市與b城市的購買額比率是： （42.3/9.2）（61.82/80.42）=2.7這個結(jié)果顯示這個結(jié)果顯示c城市去城市去a城市購物的人比去城城市購物的人比去城市購物的人多市購物的人多2.7。兩城市店鋪可參照法則。兩城市店鋪可參照法則進行集客力分析。進行集客力分析?？稻S斯均衡點公式，用以測量商圈的分界點康維斯均衡點公式，用以測量商圈的分界點 其公式為：其

5、中：daa地到中間地c的距離 dbb地到中間地c的距離 paa地人口 pbb地人口2、康維斯的均衡點法則案例案例a與與b兩地之間的距離為兩地之間的距離為2700米，米，pa為為10萬萬人，人，pb為為40萬人，則萬人，則即商圈分界點在距離即商圈分界點在距離a地地900米的地方。米的地方。米90010000040000012700da商圈的簡單設(shè)定法商圈的簡單設(shè)定法經(jīng)驗設(shè)定法經(jīng)驗設(shè)定法 問卷調(diào)查設(shè)定法問卷調(diào)查設(shè)定法 顧客出行方式不同，商圈范圍不同顧客出行方式不同，商圈范圍不同 商圈的習(xí)慣劃分標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)不同，商圈的范圍不同業(yè)態(tài)不同，商圈的范圍不同 顧客購物頻率不同，商圈范圍不同顧客購物頻率不同，商

6、圈范圍不同 商店規(guī)模不同，商圈范圍不同商店規(guī)模不同，商圈范圍不同 商店所處位置不同，商圈范圍不同商店所處位置不同，商圈范圍不同 顧客調(diào)查顧客調(diào)查 計算商圈內(nèi)的住戶計算商圈內(nèi)的住戶 預(yù)算銷售額預(yù)算銷售額 繪制商圈繪制商圈劃定商圈層次劃定商圈層次 3 3、商圈特點的調(diào)查方法、商圈特點的調(diào)查方法4、商圈特點的調(diào)查與分析、商圈特點的調(diào)查與分析商圈潛力調(diào)查商圈潛力調(diào)查商圈競爭店調(diào)查商圈競爭店調(diào)查第一步第一步: :商圈競爭店情況調(diào)查商圈競爭店情況調(diào)查第二步第二步:競爭店分析競爭店分析第三步:商圈飽和度分析城市結(jié)構(gòu)調(diào)查城市結(jié)構(gòu)調(diào)查地域地域交通交通城市機能城市發(fā)展城市結(jié)構(gòu)調(diào)查城市結(jié)構(gòu)調(diào)查客流量客流量顧客消費顧

7、客消費傾向傾向消費情況消費情況人口人口商圈潛力商圈潛力商圈飽和度分析w商圈容量法w飽和指數(shù)法 飽和指數(shù)irs irs=cre/rf irs某地區(qū)某類商品的零售飽和指數(shù) c某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客數(shù) re某地區(qū)每位顧客平均購買額 rf某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店營業(yè)面積案例案例 為一新設(shè)果品零售店測定零售飽和系數(shù)，根據(jù)調(diào)查資料分析得知，該地區(qū)購買果品的潛在顧客人數(shù)為14萬人，每人每周在果品店購買10元，該地區(qū)現(xiàn)有果品店10家，營業(yè)面積175000平方米。 根據(jù)公式，該地區(qū)果品行業(yè)的零售飽和系統(tǒng)為 irs=cre/rf=14000010/175000=8元 用8元和其他地區(qū)測得的零售飽和系數(shù)相比較

8、，irs越大表明該市場的尚未飽和，成功的可能性越大；反之，irs越小，表明市場已經(jīng)為飽和，成功的可能性很小。o銷售額預(yù)測銷售額預(yù)測o新建商店投資預(yù)測新建商店投資預(yù)測o新建商店費用預(yù)測新建商店費用預(yù)測o新建商店的盈虧均衡點分析新建商店的盈虧均衡點分析5 5、商圈的投資回報率預(yù)測、商圈的投資回報率預(yù)測第三節(jié)中心商業(yè)區(qū)：傳統(tǒng)商業(yè)繁華地帶中心商業(yè)區(qū)：傳統(tǒng)商業(yè)繁華地帶郊區(qū)購物中心：條形購物中心和購物大廈郊區(qū)購物中心：條形購物中心和購物大廈其他類型的商店位置其他類型的商店位置第二節(jié) 商店位置的類型 零售店位置類型中心商業(yè)區(qū)購物中心其他選擇條形購物中心購物大廈獨立店位置移動商店綜合多用途購物中心快速車道邊快

9、速車道邊 零售店如何選址適宜區(qū)域適宜區(qū)域商業(yè)活動頻率高的商業(yè)活動頻率高的 人口密度高的人口密度高的 面向顧客流量最多的街道面向顧客流量最多的街道 同類商店聚集的街區(qū)同類商店聚集的街區(qū) 人們聚集的場所接近人們聚集的場所接近交通便利的地區(qū)交通便利的地區(qū) 不適宜區(qū)域不適宜區(qū)域同一地區(qū)，層高地方同一地區(qū)，層高地方 周圍居民少或增長慢周圍居民少或增長慢而商業(yè)網(wǎng)點基本配齊的區(qū)域而商業(yè)網(wǎng)點基本配齊的區(qū)域 顧客質(zhì)量顧客質(zhì)量商店位置的確定商店位置的確定客流客流量量交通條件交通條件與鄰近商店的關(guān)系與鄰近商店的關(guān)系店址評價店址評價1 1、客流量的影響因素、客流量的影響因素（1 1）人口）人口（2 2）氣候）氣候（3 3）區(qū)域內(nèi)競爭程度與競爭類型）區(qū)域內(nèi)競爭程度與競爭類型2 2、顧客質(zhì)量的影響因素、顧客質(zhì)量的影響因素（1 1）收入）收入（2 2）受教育程度）受教育程度（3 3）客單價）客單價思考題思考題 請根據(jù)以下資料計算城市請根據(jù)以下資料計算城市a 和城市和城市b的超的超級市場飽和度，在哪個城市開設(shè)商店更級市場飽和度，在哪個城市開設(shè)商店更為有利？為什么？為有利？為什么？特征特征城市城市a a城市城市b b城市總銷