房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī),不動(dòng)產(chǎn)銷售收入的稅費(fèi)總額達(dá)到了收入總額的10.45-11.45%,而且在取得收入時(shí)就必須繳納。所以，通過合理的納稅籌劃，盡量節(jié)約稅費(fèi)支出，不僅直接影響到項(xiàng)目的投資收益，而且對維護(hù)項(xiàng)目開發(fā)資金鏈條的完整也具有重要意義。下面以現(xiàn)行的稅務(wù)法規(guī)為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的節(jié)約途徑、方法進(jìn)行探討。第一節(jié) 營業(yè)稅的納稅籌劃房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的營業(yè)稅本身的籌劃空間較小,但建筑安裝費(fèi)用在產(chǎn)品成本構(gòu)成中占有重要比例,所以對建筑安裝營業(yè)稅的籌劃也直接影響到開發(fā)成本的高低,間接地成為了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的籌

2、劃內(nèi)容。一、 建筑安裝營業(yè)稅的籌劃1、籌劃的契機(jī) 國稅發(fā)2002117號文件、財(cái)稅200316號文件的出臺(tái)在很大程度上降低了建筑安裝業(yè)務(wù)及其他工程業(yè)務(wù)營業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，但在實(shí)際工作中卻很少被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用，主要是由于了解稅務(wù)法規(guī)的財(cái)務(wù)部門與編制預(yù)決算的核算部門之間工作聯(lián)系脫節(jié)所造成的?，F(xiàn)行工程預(yù)決算書編制的基本格式是： 工程直接費(fèi)（包含材料、機(jī)械與人工及乙方采購的設(shè)備）+ 工程管理費(fèi)+ 稅費(fèi) （工程直接費(fèi)+工程管理費(fèi)）*稅率總結(jié)算價(jià)款從以上計(jì)算方法可以看出，構(gòu)成總結(jié)算價(jià)款的“稅費(fèi)”的計(jì)稅基礎(chǔ)擴(kuò)大了稅法規(guī)定的計(jì)稅基礎(chǔ)，它包含了稅法規(guī)定的不予征稅的“設(shè)備”的價(jià)值，如：玻璃幕墻的鋼結(jié)構(gòu)和玻璃、鋁

3、合金門窗、各種管線等材料（將在法規(guī)依據(jù)中詳述）本身的價(jià)值。2、法規(guī)依據(jù) 1）國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知（國稅發(fā)2002117號）2）轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知京財(cái)稅20031376號 第三條第十三款：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。說明：

4、（1）目前，北京市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未列舉出具體設(shè)備名單，所以我們有理由參照（或套用）上述條款所列舉的“設(shè)備”范圍。（2）條款中規(guī)定不包括在工程計(jì)稅營業(yè)額中的分項(xiàng)工程通常有：a、 通信線路工程，在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的通信線路工程，包含電話線路、寬帶、防盜監(jiān)控系統(tǒng)等；b、 輸送管道工程，在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的供水、供電、供熱、供氣、排洪、排污等；c、 安裝工程，在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的變電器、分泵站、污水處理、通訊設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、玻璃幕墻、鋁合金門窗、入戶防盜門、家庭鍋爐、其他設(shè)備等；d、 其他工程，其范圍根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋的定義是：除建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作

5、業(yè)以外的各種工程作業(yè)，稱“其他工程作業(yè)”。即只要工程內(nèi)容涉及條款中所列舉的材料、設(shè)備，均可適用“其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值”的免稅規(guī)定。3、該環(huán)節(jié)的節(jié)稅方法 由于現(xiàn)行工程預(yù)決算書的編制方法是長期的習(xí)慣做法，并且有行業(yè)規(guī)范的約束，所以在工程整體發(fā)包的情況下，很難通過協(xié)調(diào)降低決算書中稅費(fèi)的計(jì)稅基礎(chǔ)。但可以通過甲方供料的方式達(dá)到節(jié)稅目的：（1） 對大量使用上述所列舉材料的獨(dú)立的分項(xiàng)工程，不列入總包范圍，而以發(fā)包方供料的方式單獨(dú)發(fā)包。因?yàn)椴牧显诓少忂^程中的總體稅負(fù)不變，發(fā)包方在材料撥付后可以憑購料發(fā)票及出庫單直接計(jì)入開發(fā)成本，按新稅法的規(guī)定，上述材料的撥付不構(gòu)成施工方的計(jì)稅承包價(jià)，

6、不會(huì)增加承包方的稅負(fù)。而且，合理的保留部分項(xiàng)目的材料供應(yīng)權(quán)，也可以為消化利潤尋找最低的成本途徑預(yù)留空間。（2）在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，注意在“開發(fā)成本-建安工程費(fèi)-棟號”科目下增設(shè)“設(shè)備”及其他必要科目，將免稅“設(shè)備”與其他計(jì)稅材料分開核算，避免免稅材料因未單獨(dú)核算而被合并征稅。另外，在會(huì)計(jì)核算時(shí)還需注意以下兩個(gè)細(xì)節(jié)。一、代收費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理1、法規(guī)依據(jù) 1） 第五條 ： 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；2） 京地稅征1995561號 : 征收營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際開具發(fā)票的收款金額（不包括以代收單位名義開具的代收款金額），依此計(jì)算繳納稅款

7、。2、財(cái)務(wù)工作中，注意將房款與房款以外的代收費(fèi)用及違約收入等其他收入分開核算,分別設(shè)置“預(yù)收帳款”“其他應(yīng)付款”、“銷售收入”和“其他應(yīng)付款”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目。二、注意各種折扣的會(huì)計(jì)處理1、法規(guī)依據(jù) 轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知京財(cái)稅20031376號 第三條第二款： 單位和個(gè)人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。 2、在財(cái)務(wù)工作中，如碰到折扣業(yè)務(wù)的發(fā)生，最終銷售額低于已收款項(xiàng)而需要退款的，應(yīng)將已經(jīng)開具的票據(jù)收回作廢，

8、將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，不能另開紅字發(fā)票沖減。第二節(jié) 土地增值稅的籌劃土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則賦予各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行制定預(yù)征辦法的權(quán)力，有的省級稅務(wù)機(jī)關(guān)甚至賦予各市縣可以制定一些具體補(bǔ)充規(guī)定的權(quán)力，所以，各地對預(yù)征辦法的具體規(guī)定千變?nèi)f化。以下結(jié)合北京市的具體規(guī)定對該稅種進(jìn)行籌劃。一、法規(guī)匯總1、土地增值稅暫行條例國務(wù)院令1993138號 1994年1月1日實(shí)行2、中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 財(cái)法19956號 1995-01-27起實(shí)行1、 關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知的通知 京財(cái)稅1996645號4、關(guān)于

9、轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知的通知 京財(cái)稅1996646號5、關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知 京地稅二1996240號6、關(guān)于辦理土地增值稅納（免）稅手續(xù)的通告 京地稅二1996241號7、關(guān)于印發(fā)土地增值稅納稅指南的通知 京地稅二1996251號8、關(guān)于印發(fā)委托代征土地增值稅管理辦法的通知 京地稅二1996351號9、 市地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知和國家稅務(wù)總局、國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知的通知 1996年9月24日京地稅二1996407號10、 土地增值稅若干征收管理問題的補(bǔ)充通知 京地稅二1996

10、431號11、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)199648號12、關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知 國稅發(fā)19964號13、關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知 京財(cái)稅1997198號14、關(guān)于對舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知 京財(cái)稅19971435號15、轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策的通知 京財(cái)稅19991201號16、財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知 財(cái)稅字199921017、關(guān)于簡化我市土地增值稅辦稅規(guī)程的通知 京地稅二1999308號18、關(guān)于部署我市土地增值稅改變納稅地點(diǎn)

11、工作的通知 京地稅二1999309號19、轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于同意調(diào)整本市國內(nèi)單位土地增值稅納稅地點(diǎn)有關(guān)問題的批復(fù)的通知 京地稅二1999324號21、北京市地方稅務(wù)局印發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理辦法的通知 京地稅地2002305號22、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知 京地稅地2002398號23、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理辦法23、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時(shí)附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的批復(fù)（國稅函【2002】512號）24、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值

12、稅問題25、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 京地稅地20037326、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 京地稅地2003653號27、北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)28、土 地 增 值 稅 審 計(jì) 報(bào) 告29、土地增值稅納稅鑒證說明二、籌劃要點(diǎn)我們知道,稅款籌劃的具體對象包括納稅總額和納稅時(shí)點(diǎn),即稅款總額的合理減少和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的時(shí)點(diǎn)后延。下面我們根據(jù)以上列舉的法規(guī)所規(guī)定的內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，從納稅總額和時(shí)點(diǎn)兩方面進(jìn)行探討。1、 納稅時(shí)點(diǎn)后延的籌劃我們先了解一下國家稅務(wù)總局和北京市地方稅務(wù)局對土地增值稅預(yù)征政策的歷史和現(xiàn)狀

13、，有助于我們理清籌劃的思路，詳見下表。北京市土地增值稅預(yù)征規(guī)定的變化分析項(xiàng)目時(shí)段物業(yè)類型法規(guī)依據(jù)預(yù)征比例（銷售額的%）計(jì)稅單位匯算時(shí)間1994-1996.06.05所有征稅對象暫行條例沒有具體的預(yù)征規(guī)定以“項(xiàng)目”為單位，規(guī)定不明確“項(xiàng)目”竣工，辦理結(jié)算后1996.06.05-1996.09.24賓館、飯店、辦公、寫字樓公寓、別墅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知3明確指出“按單位工程（棟號）計(jì)算繳納”年度結(jié)利后一個(gè)月內(nèi)和項(xiàng)目竣工清算后2個(gè)月內(nèi)，清算期限3年2普通標(biāo)準(zhǔn)住宅0.5其他11996.09.25-1999.06.11賓館、飯店、辦公、寫字樓轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于土

14、地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知和國家稅務(wù)總局、國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知的通知普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫緩預(yù)征，其他同上同上同上公寓、別墅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其他1999.06.11-2002.12.31同上同上同上同上取消年終結(jié)利后匯算清繳，調(diào)整為項(xiàng)目竣工清算后2個(gè)月內(nèi)，清算期限3年2003.01.01-2003.12.31同上北京市地方稅務(wù)局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理的通知普通標(biāo)準(zhǔn)住宅仍然暫緩預(yù)征，其余統(tǒng)一調(diào)整為1同上同上2004.01.1起賓館、飯店、辦公、寫字樓關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知1同上項(xiàng)目銷售率達(dá)到可銷售總面積的85%，即可申請清算公寓、

15、別墅0.5非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、0其他1從表中可以看到：1）預(yù)征稅款的政策變化極為頻繁。側(cè)面要求我們不僅要及時(shí)預(yù)測以后政策變化的方向，而且需要與稅務(wù)部門保持良好的外聯(lián)關(guān)系，及時(shí)了解可能或已經(jīng)發(fā)生的變化。其實(shí),良好的外部關(guān)系也是納稅籌劃得以順利實(shí)施的重要方面。2）依物業(yè)類型的不同，2004年始預(yù)征率分為3個(gè)不同的檔次：1%、0.5%、0。3）項(xiàng)目全體竣工清盤前，稅款的匯算是由企業(yè)“申請”的。4）另外，需要說明的是，送交稅務(wù)部門備案的材料中，只在“立項(xiàng)批文”及“預(yù)售許可證”中可以見到“物業(yè)類型”的種類，并且，除了“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”在北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中有具體的指標(biāo)規(guī)定外，其他政府部門

16、均未對“別墅、公寓、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他”等物業(yè)類型作出具有法律意義的規(guī)定。5) 暫行條例規(guī)定的對土地成本的分?jǐn)偡椒ㄓ腥N：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?、或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?） 由于在項(xiàng)目整體竣工結(jié)算前即可以申請匯算，但在實(shí)際匯算時(shí)，應(yīng)該分?jǐn)偟缴暾垍R算項(xiàng)目的成本費(fèi)用不一定全部發(fā)生，（如基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)用等），按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)原則，可以進(jìn)行合理預(yù)提。另外，土地增值稅是以“項(xiàng)目”作為計(jì)稅主體，“項(xiàng)目”的間接成本和費(fèi)用可以跨項(xiàng)目分?jǐn)?，匯算時(shí)間是在“竣工清算后”；而企業(yè)所得稅是以“企業(yè)”整個(gè)經(jīng)營主體作為征稅主體，征稅對象是 年度企

17、業(yè)所經(jīng)營的所有項(xiàng)目的稅前利潤的匯總，是以“年度”為時(shí)間尺度計(jì)算的。綜上所述，除純粹銷售符合北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并且該住宅按照暫行條例的規(guī)定所計(jì)算的增值率不超過20%免于征收土地增值稅外，銷售其他類型的不動(dòng)產(chǎn)均可以就“納稅時(shí)點(diǎn)”進(jìn)行籌劃?？捎糜诨I劃的節(jié)點(diǎn)主要有：a、利用物業(yè)類型概念的不明確性，在項(xiàng)目前期辦理立項(xiàng)批文、規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證時(shí)等前期工作時(shí)，注意盡量避免在文件上出現(xiàn)“飯店、寫字樓、別墅、商住”等不能免征、減征土地增值稅的字眼，可以使用概念較廣泛的“住宅”。為以后向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請免予預(yù)征創(chuàng)造條件；b、利用對銷售不同物業(yè)類型實(shí)行不同預(yù)征率的規(guī)定，在向稅務(wù)部門報(bào)備項(xiàng)目材料

18、及申報(bào)時(shí)，可以合理地調(diào)整相關(guān)內(nèi)容，以使整體預(yù)征率最低。因?yàn)椋?xiàng)目設(shè)計(jì)的更改是正常的經(jīng)營行為，報(bào)備資料與實(shí)際建設(shè)情況不一致是正?，F(xiàn)象。而且，在年度中間少申報(bào)預(yù)征稅款不構(gòu)成征管法所規(guī)定的“偷稅”要件；c、利用相關(guān)規(guī)定對匯算時(shí)間的模糊規(guī)定，企業(yè)可以比較實(shí)際預(yù)征稅款額和預(yù)計(jì)匯算額的大小，確定申請匯算的最佳時(shí)間；d、利用相關(guān)規(guī)定對匯算“項(xiàng)目”的模糊規(guī)定，可以對構(gòu)成項(xiàng)目整體的各個(gè)棟號進(jìn)行組合，選擇整體稅負(fù)最小的最佳組合，在財(cái)務(wù)核算時(shí)縮小或擴(kuò)大“項(xiàng)目”概念，成本核算對象可以是單棟、多棟或項(xiàng)目整體。注意不同預(yù)征率的單項(xiàng)不能不能構(gòu)成一個(gè)組合。在選擇以多棟或項(xiàng)目整體作為計(jì)稅對象時(shí)，財(cái)務(wù)在建安成本的帳務(wù)核算時(shí)，注意

19、以與計(jì)稅對象相對應(yīng)的決算作為入帳依據(jù)，該決算是以計(jì)稅對象為整體編制的，而不是獨(dú)立棟號單獨(dú)決算的匯總。目的是避免稅務(wù)機(jī)關(guān)對計(jì)稅對象進(jìn)行調(diào)整；e、 預(yù)提成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定成本費(fèi)用在時(shí)間上是前置還是后置，是多提還是少提（多提意味著成本費(fèi)用前置，少提意味著成本費(fèi)用后置）。這不僅影響納稅的時(shí)點(diǎn)，而且更多地影響到納稅總額。比如，先開發(fā)銷售臨街店面，后開發(fā)銷售非臨街住宅，應(yīng)當(dāng)多預(yù)計(jì)以后將要發(fā)生的配套費(fèi)用，使臨街店面承擔(dān)較多的成本，非臨街住宅承擔(dān)較少的成本；f、 合理選擇成本費(fèi)用分?jǐn)偟娜N方法，確定使整體稅負(fù)最低的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。比如，分?jǐn)偢邔訉懽謽桥c多層住宅的土地成本時(shí)，就應(yīng)當(dāng)選擇以“建筑面

20、積”做為分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，將大部分土地成本攤進(jìn)寫字樓的成本，使寫字樓的增值率較低。g、 利用相關(guān)法規(guī)對匯算時(shí)間沒有硬性規(guī)定的缺陷，在項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)繳稅款大于預(yù)征稅款的情況時(shí)，可以無限長的延長匯算時(shí)間。2、 納稅總額的籌劃總額的籌劃節(jié)點(diǎn)與時(shí)點(diǎn)的籌劃節(jié)點(diǎn)基本一致。以下說說會(huì)計(jì)核算過程中影響納稅總額需要注意的技巧：1)計(jì)稅增值額的計(jì)算公式計(jì)稅增值額=銷售收入-(取得土地使用權(quán)所支付的金額+土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)用)*(1+20%)-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金-與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的、規(guī)定比例內(nèi)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用(以上減項(xiàng)稱扣除項(xiàng)目金額)

21、增值率=計(jì)稅增值額/扣除項(xiàng)目金額之和 應(yīng)繳土地增值稅額=計(jì)稅增值額（非實(shí)際增值額）*適檔稅率(0、30%、40%、50%、60%)-速算扣除數(shù)2）通過以上的計(jì)算，會(huì)計(jì)核算上的焦點(diǎn)是在滿足內(nèi)部管理需要的前提下，盡量降低“計(jì)稅增值額”的數(shù)額：a、銷售收入：不要將代收的費(fèi)用計(jì)入銷售額；注意折扣的處理方法（在營業(yè)稅中已經(jīng)說明）；b、在不違反稅法規(guī)定的情況下，盡量擴(kuò)大20%部分的計(jì)算基數(shù)，特別是“開發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”的劃分；c、利息支出：注意預(yù)計(jì)實(shí)際支付的利息與按5%比例計(jì)算的利息費(fèi)用的比較，選擇更大的一項(xiàng)作為扣除數(shù)?？傊M(jìn)行土地增值稅的籌劃，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的前期工作時(shí)就開始介入，在不影響

22、項(xiàng)目建設(shè)審批的前提下，充分利用以上提到的方法。并在開發(fā)開始、納稅義務(wù)發(fā)生前，充分收集所有項(xiàng)目的資料，預(yù)先作好籌劃，按照籌劃的結(jié)果設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目，核算經(jīng)營成果，實(shí)現(xiàn)最理想的節(jié)稅效果。第三節(jié) 企業(yè)所得稅的籌劃2003年國家稅務(wù)總局83號文件的頒布，不僅大幅度提高了預(yù)售收入的利潤率，而且對開發(fā)企業(yè)如何計(jì)征所得稅做出了詳細(xì)的規(guī)范，在很大程度上提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。所以，合理籌劃所得稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和應(yīng)納稅總額，顯得尤為重要。一、法規(guī)依據(jù)1、所得稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則；2、稅收征收管理法；3、國稅發(fā)200383號文件4、北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知二、籌劃的要點(diǎn)所得稅的在納稅時(shí)點(diǎn)的籌劃與土地增值稅是一致的。以下僅就所得稅在納稅總額方面進(jìn)行探討。1、利用法規(guī)對“成本核算對象”未做具體規(guī)定的空白點(diǎn)，若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率高于預(yù)征點(diǎn)（15%），則擴(kuò)大“成本核算對象