深圳南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項目可行性分析報告

1、深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項目可行性研究報告深圳市地鐵有限公司深圳南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項目可行性研究報告中國 深圳2008年8月深圳中原物業(yè)代理有限公司21第一部分 項目總論一、項目背景1. 項目名稱深圳地鐵前海灣車輛段上蓋項目2. 委托方甲 方（委托方）：深圳市地鐵有限公司（以下簡稱甲方）地 址：深圳市福田區(qū)福中一路1016號電 話：（0755）23992600 傳真：（0755）239925553. 承擔(dān)可行性研究工作的單位乙 方（受托方）：中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司（以下簡稱乙方）地 址：深圳市福田區(qū)民田路新華保險大廈3樓電 話：（0755）82211880 傳真：（0755）33

2、9809014. 研究工作依據(jù)n 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（建設(shè)部：建標2000205號）n 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（國家計委、建設(shè)部：計投資1993530號）n 關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811號）n 開發(fā)公司提供的相關(guān)資料n 國家及深圳經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃5. 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)開發(fā)公司提供的相關(guān)資料，以及我司根據(jù)市場研究確定的容積率，項目的規(guī)劃設(shè)計指標見下表。序號名稱數(shù)據(jù)單位1總用地面積489660.38平方米上蓋物業(yè)用地面積216301.8平方米物業(yè)部分用地面積138592.94平方米上蓋政策性住房用地面積134765.64平

3、方米2總建筑面積1410000平方米商品房用地建筑面積807850平方米住宅395130平方米商務(wù)公寓48670平方米辦公224300平方米商業(yè)81100平方米酒店26250平方米幼兒園等配套32400平方米政策性住房用地建筑面積602150平方米3建筑覆蓋率不大于40%4建筑間距滿足深標及消防規(guī)范要求5建筑高度或?qū)訑?shù)120米及200米6綠地率30%二、可行性研究結(jié)論1. 市場預(yù)測前海片區(qū)是深圳未來重點發(fā)展的核心地區(qū)，屬于深圳5大城市戰(zhàn)略分區(qū)之一的西部濱區(qū)，定位為以商務(wù)服務(wù)功能為主的高端服務(wù)區(qū)，是深圳建設(shè)濱海城區(qū)、構(gòu)建中心服務(wù)體系的重要組成部分。與寶安中心區(qū)一起，未來將成為深圳高強度發(fā)展的CB

4、D。本項目正處于未來前海灣CBD區(qū)東南角。長遠來看，該區(qū)域房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間，項目發(fā)展?jié)摿薮蟆?. 項目建設(shè)進度工程于2008年報批報建，2009年初開始動工，預(yù)計2013年11月底全部完成竣工驗收，開發(fā)建設(shè)工期歷時6年。各宗地建設(shè)進度如下：n T201-073宗地：包括1、2、3、11四個地塊，為政策保障性住房用地。該宗地于2009年初開工，2011年12月31日前完工，歷時3年。n T201-072宗地：包括6、8、9、10四個地塊，為地鐵上蓋商住用地。2009年初開工，2011年2月完工，歷時3年n T201-071宗地：包括4、5、7三個地塊，為白地商住用地。2011年8月

5、開工，2013年11月工，歷時3年。各地塊的物業(yè)類型開發(fā)秩序依次為商務(wù)公寓、住宅、商業(yè)、辦公、酒店。3. 投資估算和資金籌措n 投資估算本項目政策性用地與商住用地開發(fā)建設(shè)總投資額合計為1530956萬元，開發(fā)成本及費用分別為1405153萬元、125803萬元，各占開發(fā)建設(shè)總投資的91.78%和8.22%。政策性用地自2009年開工，至2011年底，歷時3年，各年開發(fā)投資額分別為139233萬元、104425萬元、104425萬元，共計348083萬元。上蓋物業(yè)商住用地自2009年開工，至2013年底竣工，歷時5年，共投入1182873萬元。n 資金籌措本項目1/2/3/11號地塊的資金來源主

6、要有兩個渠道：自有資金、政府代建費，分別為78597萬元、269486萬。其中78597萬元為該宗地的建設(shè)資金缺口，不能由地鐵公司提供，這就要求地鐵公司能找到資質(zhì)較好的開發(fā)商或投資商來進行融資，必要時該宗地可與410號地塊進行捆綁，由雙方共同出資進行開發(fā)。因此，410號地塊的資金來源主要有四個渠道：自有資金、企業(yè)融資、銀行貸款、銷售/經(jīng)營收入再投入。該地塊采用萊坊公司建議的協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式，引進知名開發(fā)商，以提升項目的整體檔次，使得項目價值最大化。就本地塊而言，其資金籌措情況建議下：籌措資金來源籌措資金額（萬元）比例%自有資金44433938%融資金額133301%銀行貸款140658

7、12%銷售/經(jīng)營收入再投入58454649%總投資額1182873100%備注：1、表中融資金額為410號地塊2008年建設(shè)資金缺口；2、自有資金已超過銀行貸款要求35%水平的下限，可進行銀行融資。項目整體要求的融資額分為兩個部分：政策性用地的資金缺口78597萬元、410號地塊2008年建設(shè)資金缺口13330萬元，共計91297萬元。協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式中，雙方出資情況如下表：出資額出資比例地鐵公司44433982.86%投資方9192717.14%合計536266100.00%在這種合作模式中，地鐵公司占82.86%的股權(quán)，投資方占17.14%的股權(quán)。4. 項目綜合評價結(jié)論l 市場可行

8、性研究結(jié)論本項目開發(fā)建設(shè)有住宅、商務(wù)公寓、商業(yè)、酒店等中高檔各功能物業(yè)，選址適宜，定位準確，設(shè)計合理，售價適中，符合未來前海片區(qū)的市場主流需求。l 經(jīng)濟可行性研究結(jié)論政策性用地為政府代建工程，無利潤。本項目利潤全部來自于410號地塊，在計算期內(nèi)預(yù)計銷售收入1005442萬元，經(jīng)營收入13903338萬元，共計14908780萬元，可獲利潤11083463萬元，扣除所得稅后凈利潤為8312597萬元；繳納所得稅2770866萬元，項目盈利能力較強。經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、財務(wù)內(nèi)部收益率等指標詳見下表：410地塊項目利潤估算表序號項 目單位指標1占地面積M23684312總建筑面

9、積M28078503項目總投資萬元11828734項目銷售收入萬元10054425項目經(jīng)營收入萬元139033386利潤總額萬元110834637稅后利潤萬元83125978財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元2867779財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%11.2%10動態(tài)投資回收期年20.51注：1、上表為項目銷售性物業(yè)全部實現(xiàn)100%銷售的經(jīng)濟效益指標；2、按照國家相關(guān)規(guī)定，一般房地產(chǎn)開發(fā)項目（多指商住項目）基準收益率取值12%。考慮到本項目經(jīng)營性物業(yè)所占比重較大，盈利能力低于行業(yè)平均水平，且結(jié)合目前房地產(chǎn)市場行情。因此，本項目基準收益率取值8%。由以上經(jīng)濟效益指標可看出，按協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式，本

10、項目贏利能力良好，具備可行性。在利潤分配方面，綜合考慮雙方出資比例、項目的稀缺性、開發(fā)模式的風(fēng)險、投資方的開發(fā)資質(zhì)和知名度、項目政策性用地的資金缺口等五大因素，建議分配比例如下表：地鐵公司投資方備 注出資額（萬元）44433991927出資比例82.86%17.14建議分配比例175%25%知名品牌開發(fā)商，如：萬科等建議分配比例285%15%一般品牌開發(fā)商，財政實力較強建議分配比例390%10%無品牌開發(fā)商，財政實力較強l 項目風(fēng)險及防范建議n 項目風(fēng)險 技術(shù)風(fēng)險地鐵沿線物業(yè)的開發(fā)由于和地鐵密切相關(guān)，特別是地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)，與地鐵的關(guān)聯(lián)度更加密切，因此，在規(guī)劃方面與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)相比，將面

11、對更多技術(shù)上的風(fēng)險。 酒店等經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險酒店市場存在一定的競爭，未來項目酒店式公寓的經(jīng)營可能存在一定的風(fēng)險；商業(yè)、辦公樓的經(jīng)營方面，同樣面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險。 項目整體的財務(wù)風(fēng)險本項目采用自有資金、企業(yè)融資、銀行借款和銷售回款進行開發(fā)，所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要是資金供應(yīng)鏈的問題。n 風(fēng)險防范建議 地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項目，工程技術(shù)含量相對較高，可通過共享地鐵公司的成熟工程經(jīng)驗，為本項目提供技術(shù)上的援助。 本項目各功能物業(yè)均面臨一定的市場競爭，應(yīng)盡早進行項目前期營銷和推廣工作，與未來的潛在客戶聯(lián)系。酒店經(jīng)營方面，可與國際知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理經(jīng)驗、客源，并

12、獲得技術(shù)服務(wù)支持。 項目資金供應(yīng)隨著開發(fā)進度的不斷推進而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。本項目是深圳市地鐵有限公司擬開發(fā)建設(shè)以居住為主并包含辦公、商業(yè)、酒店等物業(yè)類型的大型綜合項目，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。綜合評價結(jié)論：本項目具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。第二部分 項目投資背景研究一、市場宏觀背景1. 全國投資環(huán)境l 整體經(jīng)濟發(fā)展快速2001年-2007年國內(nèi)生產(chǎn)總值與增長速度2008年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長10.4。全國經(jīng)濟仍然保持穩(wěn)步快速增長勢頭。l 全社會

13、固定資產(chǎn)投資發(fā)展較快2008上半年全社會固定資產(chǎn)投資68402億元，同比增長26.3%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資58436億元，增長26.8%；在城鎮(zhèn)投資中，國有及國有控股投資23554億元，同比增長19.3%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13196億元，增長33.5%。2. 深圳市總體城市發(fā)展和規(guī)劃2.1深圳城市發(fā)展概覽深圳，是中國與世界交往的主要門戶之一。同時擁有海陸空立體口岸。17個口岸中，有中國最大的陸路客運口岸和貨運口岸，加之毗鄰香港的獨特區(qū)位優(yōu)勢，不但外貿(mào)出口連續(xù)15年雄居全國第一，更是中西文化交流與交匯之重要基地。2011年，第26屆世界大學(xué)生夏季運動會將在這里舉行，年輕的深圳成為該體育盛會

14、史上最年輕的舉辦城市。在短短28年間，從一個不到2萬人口的邊陲小鎮(zhèn)，崛起為一座經(jīng)濟繁榮、社會和諧、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代大都市，人均GDP位居中國內(nèi)地第一，創(chuàng)造了世界城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的奇跡。是中國現(xiàn)代化建設(shè)的精彩縮影。從率先實行土地有償使用、實行股份制改革，到率先實行人事制度改革、削減行政審批事項等，28年來，深圳創(chuàng)下了200多項全國第一。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的的新型產(chǎn)業(yè)體系已基本建成。同時，深圳還是世界第四大集裝箱港口，中國第四大航空港和中國第四大旅游城市。以下是2007年深圳實現(xiàn)的各項主要經(jīng)濟指標：l 實際國民生產(chǎn)總值達到了6765.41億人民幣，增

15、長了14.7%，；l 社會消費品零售總額1915.03億元，增長14.6；l 居民人均可支配收入24870.21元，增長10.2；l 外貿(mào)進出口總額2875.33億美元，增長21.1%。2.1深圳城市發(fā)展規(guī)劃l 深圳市在珠三角區(qū)域城市中的發(fā)展定位按照國家中長期發(fā)展計劃，到2030年，中國將成為世界最大的經(jīng)濟體之一。深圳2030的發(fā)展目標是“建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的全球先鋒城市”。未來深圳城市發(fā)展的功能定位是：n 國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和自主創(chuàng)新的示范城市。 n 區(qū)域性物流中心城市。 n 與香港共同發(fā)展的國際都會。l 深圳區(qū)域發(fā)展策略：加強多層次區(qū)域合作進行多層次區(qū)域合作以擴大城市對外的輻射力，促進共同

16、發(fā)展是深圳未來應(yīng)采取的選擇。充分發(fā)揮深圳移民城市和移民文化的特點，構(gòu)筑與內(nèi)地最為廣泛和深入的聯(lián)系，進一步擴大城市發(fā)展的經(jīng)濟腹地，成為輻射內(nèi)地經(jīng)濟的主要中心之一。l 深圳的空間發(fā)展策略：南北貫通 西聯(lián)東拓 中心強化 兩翼伸展堅持以地區(qū)特色為基礎(chǔ)，以可持續(xù)發(fā)展為核心，以人的需求為根本，創(chuàng)建 “差異化”的城市空間，以滿足城市多元化發(fā)展的需求。3. 區(qū)域發(fā)展和前景預(yù)測3.1南山區(qū)是深圳重要的西部濱海區(qū)為了更好地發(fā)揮優(yōu)勢，突出各區(qū)在區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、科技、人才和環(huán)境等方面的優(yōu)勢，深圳提出“差異化”的空間發(fā)展策略，即在十一個城市組團的基礎(chǔ)上，通過組團的融合，逐漸演化為城市核心區(qū)、西部濱海區(qū)、中部地區(qū)、東部

17、地區(qū)、東部濱海地區(qū)五個城市功能地區(qū)。西部濱海區(qū)（即包括寶安濱海區(qū)和除華僑城以外的南山）結(jié)合港口、機場、高速公路、口岸等大型交通基礎(chǔ)設(shè)施密集的優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。建設(shè)世界先進水平的高端制造業(yè)園區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)與通訊產(chǎn)業(yè)等高端制造業(yè)。加強與香港的合作，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。與寶安中心區(qū)一起成為深圳市高強度發(fā)展的CBD區(qū)，重點發(fā)展以甲級寫字樓為主的高端辦公功能，以滿足遠期建設(shè)區(qū)域生產(chǎn)型服務(wù)中心的需要。3.2南山區(qū)發(fā)展的定位產(chǎn)業(yè)功能定位：國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，華南地區(qū)區(qū)域性物流中心之一,集裝箱樞紐港深圳港的重要組成部分，深圳市的科教中心和旅游度假基地?？臻g發(fā)展定位：深圳特區(qū)帶形組團結(jié)構(gòu)中重要的西部城市組

18、團，深圳市二十一世紀的建設(shè)熱點地區(qū)之一。景觀形象定位：融“山海城”為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型海濱城區(qū)。4. 宏觀環(huán)境與本項目發(fā)展的聯(lián)系4.1、深圳投資宏觀背景u 經(jīng)濟發(fā)展快速穩(wěn)定增長，人民生活水平提高，對于住房需求更高。u 第二、三次產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟增長，推動房地產(chǎn)投資。u 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)作為深圳未來的支柱產(chǎn)業(yè)，占第三產(chǎn)業(yè)增加值更大，為西部物流發(fā)展以及項目建設(shè)創(chuàng)造條件。4.2、區(qū)域發(fā)展前景u 南山區(qū)有強大的物流產(chǎn)業(yè)支撐，同時也是政府重點和加強開發(fā)的片區(qū)，未來片區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域；u 規(guī)劃完善的交通體系和齊全的公共服務(wù)設(shè)施，將提升板塊的綜合服務(wù)功能，從而提升板塊內(nèi)房地產(chǎn)的價值；u 片區(qū)

19、經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活水平和消費能力的不斷提高，對片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起著很大的促進作用。二、房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r研究2008上半年批準預(yù)售面積同比增加5.5%，推售面積則減少10%08年上半年深圳市共有257.5萬平方米的住宅取得預(yù)售許可證，同比增加5.5%。05-07年深圳商品住宅供應(yīng)量不斷減少，除了開發(fā)用地減少的影響外，由于樓市火爆，開發(fā)商捂盤也是一個重要原因。雖然08年上半年住宅預(yù)售量有所增加，但量不大，仍有一些項目因市場低迷而捂盤。03-08年上半年深圳市商品住宅批售面積但如果只記實際供應(yīng)量，即推盤量，上半年全市新增住宅供應(yīng)263萬平方米，雖比預(yù)售面積多，但同比07年上半年的實際供應(yīng)量，

20、則減少10%。05-08年深圳市推售住宅面積成交分析供應(yīng)然遠大于求08年上半年全市成交住宅只有154.3萬平方米，同比減少54%。按目前的銷售速度，08年全年的銷售量將只有96、97年的水平（96、97年深圳銷售住宅面積分別為343、405萬平方米），足見低迷。近年來深圳住宅市場火爆，供不應(yīng)求，特別是在巔峰期07年上半年，住宅供求比只有0.81：1。之后受各種因素影響，下半年樓市轉(zhuǎn)熊，樓盤成交普遍低迷，供需倒掛，加上07年12月供應(yīng)量達125萬平方米，最終導(dǎo)致下半年供求比達2.1：1。08年上半年成交略有起色，但供應(yīng)然遠大于求。03-08年深圳市住宅供求關(guān)系圖注：供求比=批準預(yù)售面積/銷售面積

21、價格分析08年上半年大幅回落近年房價上漲，其中05-07年漲勢飛快，同比漲幅分別達到18%、31%和45%。08年上半年房價回落，雖同比07年上半年仍上漲4%，但是與07年下半年比，已下跌18%。03-08歷年深圳房價走勢深圳房地產(chǎn)市場周期分析及其預(yù)判：房產(chǎn)的價格會圍繞房產(chǎn)的價值，以周期波動的形態(tài)運行，過份偏離會自我調(diào)整，周期價格的形態(tài)呈尖頂圓底。沒有人能非常準確預(yù)測頂部及底部出現(xiàn)地時期，但是房地產(chǎn)市場發(fā)展也是有一定的規(guī)律可循的，中原認為房地產(chǎn)市場發(fā)展有復(fù)蘇期、高漲期、危機期和蕭條期四個周期，每個周期又有其表現(xiàn)特征。房地產(chǎn)市場周期及其表現(xiàn)特征表客戶特征價格特征市場特征復(fù)蘇期用家觀望，投資者入市

22、樓價平穩(wěn)上升，租金回報率上升；樓花價格比現(xiàn)樓高一些樓價升到你不信高漲期用家入市，投資者入市樓價急速上升，樓花遠比現(xiàn)樓貴樓價升到你相信危機期投資者離場，市場上所有買家變成投機者樓價升到脫離現(xiàn)實購買力，樓花價格缺乏上升動力，成交放緩，現(xiàn)樓價格逼近樓花價格樓價升到你迷信蕭條期買家虧損，負資產(chǎn)出現(xiàn)，市場上只剩有實力的用家及部分抄底的投資客價格急速跳躍式下跌，市場出現(xiàn)有價無市，缺乏承接力，樓花價格甚至低于現(xiàn)樓價格樓價跌到你沒信心香港幾個房地產(chǎn)周期表年度上升時間（年）樓價最高升幅調(diào)整時間樓價最大跌幅1967 - 197666（倍）3（年）35%1976 - 19835.55（倍）2.5（年）40%1984

23、 - 20031314（倍）6（年）65%從表中可以看出，香港房地產(chǎn)市場的周期的規(guī)律是樓價上升越長樓價最高漲幅越高，其調(diào)整時間和樓價跌幅也最大，因此，房地產(chǎn)市場的上升時期與調(diào)整時期的時間是成正比的。1984-2003年的香港房地產(chǎn)周期，基本上由3次升浪組成，第1次升浪是1985-1989，第二次是1991-1994，第三次是1995-1997，呈現(xiàn)一浪高于一浪的發(fā)展態(tài)勢。大周期中蘊含著小周期,整個上升周期長達13年。隨后進入了市場的危機期和蕭條期，到2003年開始復(fù)蘇期的發(fā)展階段。從深圳樓市目前的成交情況及入市客戶表現(xiàn)來看，確實是處于周期中的蕭條期。但從2003年-2008年深圳市價格走勢圖來

24、看，房地產(chǎn)市場周期是2003年啟動上升，到2008年完成一個周期，即5年一個周期。因此我們認為深圳房地產(chǎn)的調(diào)整周期將在5年之內(nèi)完成。2003-2008年深圳房價走勢圖2007年底以來，深圳市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的進行調(diào)整， 2008年因四川地震、全球經(jīng)濟放緩和國內(nèi)通貨膨脹等因素，更增加了房地產(chǎn)后市的很多不確定性因素；但應(yīng)當(dāng)看到目前房地產(chǎn)市場的低迷只是短期態(tài)勢，影響深圳市房地產(chǎn)整體市場的基本因素如：經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市人口的快速增長等房地產(chǎn)市場的決定性因素并沒有發(fā)生大的變化。因此，預(yù)計房地產(chǎn)市場在2008年房地產(chǎn)市場將進入到小周期的蕭條期探底階段，這時候?qū)⒊霈F(xiàn)供求失衡，價格下跌；而到了2009年，市場將

25、進入復(fù)蘇期的盤整階段，進行調(diào)整，從2010年開始將進入到復(fù)蘇期的恢復(fù)階段，這時候成交量和價格都開始逐步上升三、深圳房地產(chǎn)發(fā)展政策環(huán)境研究1. 政策現(xiàn)狀及趨勢2008年上半年，國內(nèi)國外宏觀經(jīng)濟形勢錯綜復(fù)雜。國際原油價格突破新高、美國次貸按危機蔓延、越南暴發(fā)金融危機。國內(nèi)物價指數(shù)高企、自然災(zāi)害不斷、股市下跌一波比一波慘烈，外圍和內(nèi)部因素共同影響，使樓市處于一個非常惡劣的經(jīng)濟環(huán)境中。在這樣一個不利的經(jīng)濟環(huán)境之下，房地產(chǎn)宏觀政策又進一步頻出，深圳樓市呈現(xiàn)出極度低迷的狀態(tài)，樓市在經(jīng)過4、5月份的短暫回暖后再次步入低迷狀態(tài)，置業(yè)者對未來經(jīng)濟前景表現(xiàn)出擔(dān)憂，消費信心不足。2008年上半年宏觀政策一覽表分類政

26、策名稱發(fā)布單位政策核心內(nèi)容土地國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知國務(wù)院辦公廳打擊囤積土地為核心，不僅加大囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風(fēng)險與資金風(fēng)險；地價下降住房規(guī)劃深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2008年度實施計劃深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局重點明確廉租房、經(jīng)適房、限價房和中低價位、中小套型普通商品房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實到具體地塊、項目深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2009年度實施計劃深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局重點明確廉租房、經(jīng)適房、限價房和中低價位、中小套型普通商品房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實到具體地塊、項目稅收關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知財政部、國家稅務(wù)總局支持廉租住房、經(jīng)

27、濟適用住房建設(shè)、支持住房租賃市場發(fā)展土地增值稅預(yù)征率提高深圳市地稅局調(diào)整后普通標準住宅按銷售收入預(yù)征，別墅類按銷售收入預(yù)征，其他類型房產(chǎn)按預(yù)征。經(jīng)濟類6次調(diào)整存款準備金率，從年初的14.5%調(diào)整到目前的17.5%中國人民銀行落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長2. 政策對本項目的影響2.1住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)受90/70政策影響本項目同樣受90/70住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策的影響，T201-0071、T201-0072宗地內(nèi)開發(fā)的商品住房項目，套型建筑面積90以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到商品住房總建筑面積的70%以上。2.2政策性公共租賃住房對項目開發(fā)是一把

28、雙刃劍，有利有弊。T201-0073宗地為政策性住房項目，開發(fā)量高達60多萬平方米，且在2011年交付使用，其面向的是初級公務(wù)員，這與本項目商品住宅潛在客戶不會重復(fù)，但由于預(yù)計政策性住房會有大量的出租行為，這可能會降低本項目的投資客戶對未來項目的預(yù)期值，因此可能大大降低本項目的投資客戶比例，但與此同時60多萬平方米的政策性住房為本項目的商業(yè)運營提供了巨大的消費人群，是項目商業(yè)經(jīng)營的利好。166第三部分 地鐵上蓋物業(yè)研究一、項目初步發(fā)展方案“地鐵前海灣車輛段上蓋物業(yè)項目”(以下簡稱“本項目”)處于未來前海灣CBD區(qū)東南角，是深圳市地鐵有限公司以下簡稱“地鐵公司”）建設(shè)中地鐵1號線續(xù)建工程前海灣車

29、輛段上蓋物業(yè)，擬開發(fā)建設(shè)以居住為主并包含辦公、商業(yè)、酒店等大型綜合項目。項目以實現(xiàn)建設(shè)國際化城市為目標，以促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境和諧可持續(xù)發(fā)展為目的，是深圳市政府2008年解決交通問題的集中體現(xiàn)。項目總用地面積約為50萬平方米，其中車輛段上蓋面積約34萬平方米。規(guī)劃總建筑面積約為141萬平方米(不計車輛段建筑面積)，平均容積率約為2.8。項目初步發(fā)展方案宗地號T201-0071T201-0072T201-0073用地性質(zhì)白地商住用地上蓋商住用地政策性住房用地建筑面積544800m2263050m2602150m2物業(yè)類型商業(yè)/住宅/辦公/酒店/商務(wù)公寓商業(yè)/住宅/辦公商業(yè)/住宅公共配套學(xué)校/幼兒

30、園/其他幼兒園/其他學(xué)校/幼兒園/其他二、地鐵上蓋物業(yè)特殊性研究1. 概念地鐵上蓋物業(yè)把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)緊密有機結(jié)合形成雙贏乃至多贏，采用“地鐵物業(yè)”的建設(shè)模式，以地鐵為核心，在上蓋空間進行地鐵配套設(shè)施建設(shè)以及商住等多種物業(yè)和公益配套設(shè)施的多層開發(fā)。地鐵上蓋物業(yè)是地鐵產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場緊密協(xié)作的縮影。特別是我國香港地區(qū)發(fā)展尤為成熟，香港由于用地緊張，其各個地鐵站都與周邊的商業(yè)和居住區(qū)有緊密聯(lián)系，還有很多居住區(qū)與地鐵站緊密地結(jié)合在一起，成為一個綜合建筑體即地鐵上蓋物業(yè)。2. 特殊性2.1開發(fā)難度較一般物業(yè)大地鐵上蓋物業(yè)的底層是一般是沿線地鐵站，還有可能契合了換乘公交車站，這些基礎(chǔ)設(shè)施如何與上

31、蓋物業(yè)（特別是地下車庫）進行有機的融合，這需要與地鐵設(shè)計、建設(shè)工程甚至公交車公司多方溝通和配合，且在設(shè)計、施工、技術(shù)等多方面不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高，開發(fā)難度大。2.2交通更為便捷地鐵上蓋物業(yè)的最大優(yōu)勢就是以地鐵為核心，“地鐵物業(yè)”的建設(shè)模式，地鐵為上蓋物業(yè)帶來了地下交通大動脈，出行更加便捷。2.3人流量大帶來商業(yè)機遇2008“五一”小長假深圳地鐵3天運送乘客約100萬人次，其中5月1日運送乘客50萬人次，2日37.7萬人次。有資料統(tǒng)計顯示，若以每公里地鐵線路日均載客量計算，香港超過5萬人次，東京是3.7萬人次，漢城是2.7萬人次。這巨大的人流為地鐵上蓋物業(yè)帶來巨大財富

32、流，充滿巨大的商業(yè)機遇。一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在國際城市規(guī)劃中，地鐵上蓋物業(yè)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿ψ畲?、實用程度最高、抗風(fēng)險能力最強的城市高效物業(yè)形式。據(jù)統(tǒng)計，紐約、倫敦、香港、東京和上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)30%以上。上海、廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率為100%。2.4物業(yè)升值空間更廣地鐵的貫通，拉近了物業(yè)和周圍核心區(qū)域的時間距離，大大提高了效率；并且?guī)砹司薮蟮娜肆骱拓敻涣?，這些利好的因素都為地鐵上蓋物業(yè)提供了更大投資價值和升值空間。例如北京地鐵10號線建成通車后，該區(qū)域離CBD商圈和燕莎商圈的時間距離將縮短至15分鐘左右，因此其地段價值將進一步

33、凸現(xiàn)。而南京目前只有一條地鐵線，但可以看到一號線所經(jīng)過的站點，從每個地鐵站內(nèi)部的商業(yè)，再到站點周邊樓盤、商業(yè)全都紅紅火火。2.5開發(fā)模式多樣（內(nèi)容詳見下一小節(jié)“地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式研究”）三、地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式研究地鐵建設(shè)與土地綜合開發(fā)相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，一同實施，對城市的發(fā)展有著積極的作用，所以地鐵的建設(shè)之初應(yīng)多加考慮，根據(jù)特點選擇與之相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式。開發(fā)的模式各地有不同的特點，歸納有以下3種。1. 地鐵公司自行組織開發(fā)這種模式是由地鐵公司自行開發(fā)的形式就是地鐵公司作為開發(fā)商具體操作沿線土地的物業(yè)開發(fā)的全過程，開發(fā)所得利潤和所冒的風(fēng)險均有地鐵公司獨自承擔(dān)。由于前期投入資金較大,風(fēng)險也大，這

34、種模式比較少用。2. 地鐵公司和開發(fā)商合作開發(fā)這種模式是由地鐵公司和開發(fā)商合作開發(fā)的形式一般由地鐵公司提供用地，開發(fā)商提供資金和開發(fā)經(jīng)驗，并負責(zé)具體操作，雙方按協(xié)議的規(guī)定分享增值利益。地鐵公司得到的開發(fā)利潤內(nèi)部轉(zhuǎn)化為地鐵的建設(shè)投資。這種模式比較常用，香港地鐵就是采用這種方式進行運作的。例如香港地鐵機場線的香港站的物業(yè)開發(fā)就是一個由中國銀行、恒基地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)組成的發(fā)展財團承擔(dān)的，分6期進行，合作協(xié)議是5萬平方米的物業(yè)歸地鐵公司擁有，其余的都歸發(fā)展商擁有。合作開發(fā)有以下幾種模式。n 協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式協(xié)議/合同型合作開發(fā)，指由合作各方共同按照合同的約定相互協(xié)作，但各自獨立經(jīng)營、各自承擔(dān)相

35、應(yīng)的民事責(zé)任。合作各方獨立核算，不需組建新的經(jīng)濟實體，而只是在合作各方之間訂立合作開發(fā)合同。雙方的權(quán)利和義務(wù)完全依據(jù)合同約定而設(shè)定。在這種模式下，土地權(quán)屬不需要變更，而沿線物業(yè)的開發(fā)權(quán)全部由地鐵公司或地鐵公司設(shè)立的獨立的房地產(chǎn)開發(fā)公司享有，合作的開發(fā)商僅是依據(jù)合作開發(fā)合同承擔(dān)投資義務(wù)和享有收益的權(quán)利。項目登記在地鐵公司或地鐵公司設(shè)立的獨立房地產(chǎn)開發(fā)公司名下。n 法人型合作開發(fā)模式法人型合作開發(fā)是指房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人實體，即成立項目公司的方式進行開發(fā)經(jīng)營。合作開發(fā)各方共同組成項目公司，并以項目公司名義共同辦理有關(guān)手續(xù)。合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。在成立項目公司的情

36、況下，合作開發(fā)各方通過公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方在成立新的法人實體后不再根據(jù)之前的協(xié)議約定承擔(dān)連帶民事責(zé)任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔(dān)有限責(zé)任。該合作開發(fā)模式要求必須進行土地權(quán)屬的變更，即把合作開發(fā)的有關(guān)地塊的土地權(quán)屬由地鐵公司名下轉(zhuǎn)讓到合作組成的項目公司名下。n 其他合作開發(fā)模式其他合作開發(fā)模式還有如合伙型、代建及包銷、BT、BOT等。3. 開發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè)這種模式由開發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè)的形式是通過法律,要求相關(guān)的開發(fā)商負責(zé)地鐵設(shè)施的工程或承擔(dān)建設(shè)費用。比如要求開發(fā)商負責(zé)修建進入該地塊的出入口通道或其他設(shè)施，提供建設(shè)用地(包括結(jié)構(gòu)用地和臨時施工用地)。再比如當(dāng)一個新發(fā)展

37、區(qū)的開發(fā)商要求地鐵線延伸到其開發(fā)地塊時，則延伸部分的工程費用可由該開發(fā)商承擔(dān)等。四、地鐵上蓋物業(yè)案例研究1. 香港全球地鐵公司普遍虧損，香港地鐵公司自1998年以來卻一直盈利。其成功的經(jīng)驗之一就是開發(fā)沿線物業(yè)實現(xiàn)增值。香港地鐵公司在建造鐵路時，也積極與開發(fā)商共同發(fā)展車站及車輛段上蓋空間，興建大型的住宅及商用物業(yè)，并管理已經(jīng)建成的物業(yè)，保留部分商用物業(yè)作投資用途，從而實現(xiàn)增值。由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。香港地鐵公司充分運用這一優(yōu)勢，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，從而給地鐵公司帶來了豐厚的利潤，解決了工程建設(shè)部分資金來源。香港地鐵公

38、司和地產(chǎn)商合作，在觀塘線、荃灣線和港島線沿線車站上蓋和毗鄰的18個地點適中的位置發(fā)展物業(yè)。該批物業(yè)共31366個住宅單位、25萬多平方米的辦公室面積和29平方米的商用面積。物業(yè)發(fā)展為地鐵公司帶來近40億港元的總利潤，成為建造地鐵的重要財政來源。2. 上海由于地鐵上蓋物業(yè)以及周邊地塊的建設(shè)不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高，而上海目前還缺乏這方面的開發(fā)經(jīng)驗。上海地鐵資產(chǎn)經(jīng)營管理公司公開表示，歡迎境內(nèi)外大型地產(chǎn)商參與上海地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)。公司相關(guān)高層表示，從現(xiàn)在起一直到世博會前后，開發(fā)上海地鐵上蓋物業(yè)前景“十分廣闊”，而且也是“有利可圖”的。且提到合作開發(fā)上海地鐵上蓋物業(yè)市場肯定是

39、“共贏之舉”。聯(lián)手合作開發(fā)上海上蓋物業(yè)具有三大優(yōu)勢，其中包括地塊、協(xié)調(diào)和時機等優(yōu)勢。而2007年初，上海申通地鐵公司聯(lián)合香港中信泰富共同取得位于四川北路規(guī)劃中地鐵上蓋的一幅地塊。作為首個合作開發(fā)的地鐵商業(yè)地產(chǎn)項目，該公司表示乘上海地鐵建設(shè)大發(fā)展的機會，充分利用香港地產(chǎn)商的資金和經(jīng)驗快速推動上海地鐵商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進程。第四部分 專項市場研究一、住宅市場研究1. 南山住宅市場分析1.1供應(yīng)量分析總體上呈下降趨勢南山區(qū)住宅供應(yīng)量05年開始大幅減少，05-07年每年的供應(yīng)在100萬左右。08上半年該區(qū)供應(yīng)住宅31.6萬平方米。03-08年南山區(qū)商品住宅批售面積2.2 成交分析成交略有回暖但量依然小07

40、年上半年之前南山區(qū)住宅成交火爆，特別是07年上半年，供求比只有0.38：1，全市最低，供應(yīng)大大小于需求。樓市調(diào)整后南山受到的影響也最大，07年下半年供求比超過4：1。08年上半年南山樓市有所起色，但依然低迷，僅成交住宅15.86萬平方米，供求比1.5：1，供大于求。05-08年南山區(qū)住宅供求關(guān)系圖2.3 價格分析價格回落低于全市水平南山05-07年漲勢飛快，同比漲幅分別達到36%、39%和49%，連續(xù)三年房價漲幅均超過全市平均水平。08年上半年房價回落，環(huán)比07年下半年下跌22%，高于全市18%的幅度。6月份新開盤的別墅豪宅卓越維港別的熱銷，對08年南山去房價起到了較大的支撐作用。03-08年

41、南山區(qū)房價走勢2. 南山典型樓盤分析l 星海名城六期城中央星海名城六期城中央項目概要開發(fā)商：深圳市振業(yè)(集團）股份有限公司所處區(qū)位：深南大道與前海路交匯處占地面積：33789.2平方米建筑面積：181399.54平方米戶數(shù)：約1100套總占地面積：300101.90平方米總建筑面積：841646.2平方米項目劣勢：面積大，總價高，消費群體受到局限。項目優(yōu)勢：位于星海名城正中央的位置，享受的園林景觀資源最好；大型社區(qū)中小區(qū)配套非常齊全交通便利市場定位由3棟雙連塔式住宅和3棟獨立住宅以及幼兒園、會所、商鋪等圍合而成；戶型設(shè)計以3房和4房的中大戶型為主，戶均面積為125平方米。銷售情況折后起價128

42、00、均價15000元/平方米；項目共分七期開發(fā)，現(xiàn)為第六期l 鼎太風(fēng)華6期節(jié)奏布魯斯鼎太風(fēng)華6期節(jié)奏布魯斯項目概要開發(fā)商：深圳市鼎太風(fēng)華投資有限公司所處區(qū)位：南山區(qū)前海路以西、東濱路以北建筑面積：5.7萬平方米項目總占地：22萬平方米總建筑面積：42萬平方米項目劣勢：緊臨前海路；燥音難以避免前海物流園區(qū)處于施工高峰期，短期內(nèi)灰塵大西南側(cè)工業(yè)廠區(qū)改造之前，舊廠區(qū)影響區(qū)域生活質(zhì)量項目優(yōu)勢：擁有永久性海景景觀資源是前海三個大盤中距大南山最近的項目大社區(qū)，大配套市場定位項目以中小戶型為主，共606套單位，主力戶型：4857平方米1房7178平方米的2房8796平方米3房。銷售情況均 價：12000元

43、/平方米 項目共分七期開發(fā)，現(xiàn)為第六期3. 市場分析小結(jié)n 隨著2007年國家各項宏觀調(diào)控政策的出臺，深圳市特別是南山區(qū)住宅市場出現(xiàn)比較大的波動，但南山區(qū)內(nèi)的紅樹灣、華僑城等片區(qū)在深圳市民心中屬豪宅片區(qū)，其市場并未受到較大影響。n 南山區(qū)住宅氛圍濃厚，市政配套設(shè)施完善，交通便利；同時如鼎太風(fēng)華、星海名城等樓盤規(guī)模較大，綠化面積大，教育配套齊全，非常適合居住。南山區(qū)依然是很多本區(qū)域包括其他區(qū)域內(nèi)市民理想的居住之地。二、商務(wù)公寓市場研究1. 深圳商務(wù)公寓市場概況n 市場概況商務(wù)公寓商務(wù)公寓是介于純寫字樓和住宅間的一種靈活性較強的產(chǎn)品，它改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，具有下列特點：1）可以進行

44、工商注冊；2）物管費較寫字樓低；3）單位面積較??；4）裝修標準略低于寫字樓，但具居住功能，可商可??；因其可以入住也可以辦公，同時進入門檻也低；同時，它比住宅更強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍等。在市場收到很高的認可度。n 公寓市場供給狀況分析深圳近幾年投入市場的商務(wù)公寓項目統(tǒng)計表樓盤名稱所屬區(qū)域開盤時間建筑面積（m2）平均價格（元/ m2）求是大廈福田竹子林2004年3月51253.4212,000聯(lián)泰大廈福田竹子林2006年12月31222.3022,000金中環(huán)大廈福田中心區(qū)2005年11月10315316,000世金漢宮羅湖深南路2005年4月34544.8118,000海岸卡

45、夫諾南山前海2007年12月63635.7614,000n 需求情況從各盤的銷售情況看來，基本都實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績，證明了公寓的市場需求量?？傮w上，小戶型公寓比較受市場追捧。從需求的主體看來，主要是以下幾類客戶：o 本地高收入、生活時尚年輕客戶o 長駐本地的異地或跨國集團高級雇員o 作為居家用途的人士o 差旅期較長的商務(wù)客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、IT業(yè)等）o 與本城業(yè)務(wù)較多的自雇人士（商人、設(shè)計師、小私營業(yè)主）o 本地SOHO族群2. 深圳市典型商務(wù)公寓分析n 海岸卡夫諾海岸卡夫諾位于南山深南大道與前海路交匯處。是一棟集商務(wù)公寓、辦公寫字間、高端商業(yè)為一體的多元商務(wù)OFFICE。項目總建筑面積約

46、63635.76，樓高32層。作為深圳首個24小時柔性商務(wù)策源地，海岸卡夫諾以商務(wù)理念為主旨，產(chǎn)品軟硬件配置上采用高規(guī)格：全玻璃幕墻，日立豪華電梯，在空間利用上采用全復(fù)式LOFT辦公，單層最高層高達5.6米。戶型分割為單套約28-140的小開間單位，滿足了中小型企業(yè)個性化、自由、獨享辦公空間的需求。目前在市場上新房售價為15,000元/平方米。n 世金漢宮世金漢宮位處深圳羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處，地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。世金國際（B棟）位于深圳羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處，為世界金融中心項目的商住部分，即世界金融中心B棟。項目地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商

47、業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。優(yōu)越的地理位置、迅暢的交通條件、完美的生活配套、現(xiàn)代的建筑設(shè)計、絕版的復(fù)式戶型、頂級的硬件裝修、品牌物業(yè)管理。世金國際為復(fù)式雙套房（二房一廳二衛(wèi)+多功能房），面積在3565 ，買一層送一層。為純復(fù)式酒店式商務(wù)公寓， 4.6米層高產(chǎn)品、獨一無二的地段、居住商務(wù)辦公兩相宜的多功能物業(yè)、精裝修，可作為公司注冊地址。目前新房市場的銷售價格為18,000元/平方米。n 聯(lián)泰大廈聯(lián)泰大廈位于深南大道竹子林紫竹七道，對面即為“福田交通綜合樞紐換乘中心”，將與“地鐵竹子林站”無縫接駁，日換乘量將達35萬人次。地上26層（1至3層商業(yè)，4至23層商務(wù)公寓,24至26層辦公），機動

48、車位134輛，地面停車位10輛。竹子林片區(qū)，目前已成為名副其實的“企業(yè)總部成竹之林”， 以進出口貿(mào)易、IT數(shù)碼、電子科技、裝修設(shè)計、金融等總部為龍頭,“總部之林”搖曳在農(nóng)科中心大塊綠 地的南側(cè)。聯(lián)泰大廈為深圳中心西區(qū)的龍頭，目前已有有很多包括一些律師事物所、廣告公司、建筑師事物所、IT集團公司、貿(mào)易公司入駐該大廈。目前該樓盤在二手市場上的售價高達30,000元/平方米。3. 市場分析小結(jié)近年來，深圳市的公寓銷售價格不斷攀升，與寫字樓價格相差無幾。在二手市場中，純商務(wù)公寓的求是大廈、聯(lián)泰大廈、金中環(huán)大廈等更是高達25,00030,000元/平方米，與當(dāng)時很多寫字樓的價格相近甚至略高，這與商務(wù)公寓

49、供應(yīng)量少、物以稀為貴不無關(guān)系。近期隨著新入市的商務(wù)公寓的檔次不斷提升，且都位于商業(yè)、文化等中心地段，商務(wù)公寓的銷售價格進一步走高，如世金漢宮的銷售均價為18000元/平方米。其在市場上熱銷有以下原因：o 市場空間大，目前整個深圳市屬商務(wù)公寓的樓盤屈指可數(shù)，南山區(qū)只有海岸卡夫諾一個純商務(wù)公寓；o 開發(fā)公寓式寫字樓較純寫字樓成本低廉；o 商務(wù)公寓填補小面積商務(wù)辦公市場的效果，具有較高市場競爭力三、寫字樓市場研究1. 深圳寫字樓市場概況自房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期以來，寫字樓項目的上市速度明顯放緩，導(dǎo)致目前在售項目非常少，直接影響成交量萎縮。2008年上半年，因為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)從嚴、國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境逐漸

50、走差，深圳房地產(chǎn)市場一直處于觀望狀態(tài)，供求都呈現(xiàn)低迷。1.1供應(yīng)：受觀望影響，紛紛推遲上市2005-2008上半年深圳寫字樓年度供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳市土地資源和房產(chǎn)管理局、深圳中原深港研究中心2008年上半年，全市總供應(yīng)辦公面積為28.4萬平方米，低于預(yù)期；而批售的辦公面積為17.65萬平方米，表現(xiàn)一般，僅有南山的香年廣場、景田北的民華大廈、寶安中心區(qū)的榮超濱海大廈及國際西岸商務(wù)大廈、龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園取得銷售預(yù)售證，而其中的香年廣場和龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園為廠房式寫字樓，民華大廈是公寓，僅有4層為辦公區(qū)域。在上半年供應(yīng)物業(yè)中，有5個物業(yè)為對外發(fā)售項目，2個為招租項目。在銷售項目中，已開盤的

51、有榮超濱海大廈、香年廣場、龍崗天安數(shù)碼商務(wù)大廈，共供應(yīng)辦公面積14.05萬平方米，占上半年總供應(yīng)的50.88%；而招租的兩個項目總面積為10.7萬平方米，占總量的37.89%，在“總部經(jīng)濟”的影響下，單一產(chǎn)權(quán)寫字樓所占的比例越來越大。1.2需求：觀望濃厚令成交量銳減2005-2008上半年深圳寫字樓半年度成交量走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳市土地資源和房產(chǎn)管理局、深圳中原深港研究中心2008年上半年深圳寫字樓銷售面積為5.99萬平方米，繼續(xù)萎縮，觀望氣氛從2007年年中開始迅速席卷整個深圳樓市，開發(fā)商觀望使得供應(yīng)量銳減、投資者觀望使得成交量萎縮。市場進入調(diào)整期以來，成交量因為供應(yīng)量大幅減少、購房者觀望氣

52、氛濃厚而大幅回落，個別月份成交量甚至在一千平方米左右，成交量有較大下滑。1.3價格：結(jié)構(gòu)性回落2005-2008上半年深圳寫字樓成交價格走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳市土地資源和房產(chǎn)管理局，深圳中原深港研究中心2008年上半年全市均價為21057元/平方米，比2007年全年水平下降10.53%，這主要是結(jié)構(gòu)分化造成的結(jié)果。 1.4后市：下半年供應(yīng)逐步放大2008年，寫字樓供應(yīng)有望達百萬之巨，但因為房地產(chǎn)市場的不景氣，入市步伐明顯放緩，或呈現(xiàn)上半年冷、下半年熱的局面。從市場在建項目進度來看，2008年下半年將迎來供應(yīng)高峰期，深圳各個區(qū)域、各檔次產(chǎn)品、各經(jīng)營方式（包括租售）均供應(yīng)充分。n 最近幾年的供應(yīng)量來

53、說，中心區(qū)都是當(dāng)之無愧的龍頭，雖然2007年的供應(yīng)有限，但在建的項目較多，預(yù)計未來中心區(qū)的供應(yīng)將達到80萬，將極大的改善目前供應(yīng)不足的局面，中心區(qū)寫字樓將以租賃為主，近期銷售的項目僅有卓越時代廣場二期，而榮超中心、港中旅大廈、星河發(fā)展中心等都是租賃項目。n 中心西區(qū)作為福田的重要商務(wù)片區(qū)，最近數(shù)年一直保持著穩(wěn)健的開發(fā)速度，未來的供應(yīng)將在20萬以上，時代科技大廈、盛唐商務(wù)大廈、金谷3號年內(nèi)將亮相。南山區(qū)今年異軍突起，成為深圳供應(yīng)的三足之一，根據(jù)目前情況來看，南山區(qū)將繼續(xù)保持著這樣的供應(yīng)水準，高新區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)將持續(xù)放量，天利中央廣場二期、中科大廈已經(jīng)整裝待發(fā)。n 關(guān)內(nèi)羅湖區(qū)最近兩年供應(yīng)相

54、當(dāng)稀缺，在未來這一情況將隨著羅湖鼎豐大廈的完工以及蔡屋圍片區(qū)舊改項目的動工而有望得到扭轉(zhuǎn)。n 除了關(guān)內(nèi)區(qū)域外，關(guān)外寶安區(qū)也將在2008年展示自己的風(fēng)采，成為寫字樓的重要供應(yīng)區(qū)域，榮超濱海大廈、國際西岸之后，龍光世紀大廈、駿業(yè)項目等項目也將推出。2. 南山寫字樓市場分析2.1南山區(qū)寫字樓供需現(xiàn)狀分析 隨著深圳與香港在經(jīng)濟、文化、商貿(mào)等各方面的緊密結(jié)合，南山區(qū)的地理位置優(yōu)勢日益突出，作為深圳新的次中心，南山將建設(shè)成為銀行、證券、保險、信托、基金、擔(dān)保、投融資、租賃、中介、咨詢等門類比較齊全，國有、股份制、民營、外資多種經(jīng)濟成分共同發(fā)展，集金融產(chǎn)業(yè)中心、創(chuàng)新金融中心、物流金融中心、配套服務(wù)金融中心為一體的輻射珠三角的綜合性區(qū)域金融服務(wù)中心。2.1.1供應(yīng)檔次不斷提升，逐漸步入高端寫字樓的行列產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，使得南山成為新的高級辦公區(qū)域。海岸城東座、海岸城西座、天利中央商務(wù)廣場等重量級項目的面世，改變南山寫字樓幾年來的格局。南山寫字樓步入深圳高端寫字樓行列。20062008年南山區(qū)寫字樓供應(yīng)一覽表所屬區(qū)域項目名稱辦公樓面積（單位：）開盤均價（元/）銷售率（%）南山中心區(qū)天利中央廣場50895.231650092.75南山中心區(qū)陽光華藝大廈13898.3620500100海岸城西座39904.233000035.8南頭佳嘉豪商務(wù)大廈15270.