南京市商品住宅價(jià)格影響因素及對(duì)策分析論文設(shè)計(jì)

1、摘 要住房制度的改革為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了持續(xù)快速的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為了我國發(fā)展的一顆璀璨新星。近20年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，南京市商品住宅價(jià)格也從2002年的2780元/平方米上升到2018年的19708元/平方米。不難發(fā)現(xiàn)，在中小城市特別是大城市，住房是生活必需品，但價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的承受能力。合理的商品住宅價(jià)格是建設(shè)小康城市的重要指標(biāo)，是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的基礎(chǔ)，也是住房不炒政策的核心目標(biāo)。為了把握房價(jià)變動(dòng)的原因以及為政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供理論基礎(chǔ)，首先必須對(duì)影響商品住宅價(jià)格的因素進(jìn)行理論分析，同時(shí)還可以幫助購房者理解理解商品住宅價(jià)格的形成，對(duì)房價(jià)變動(dòng)產(chǎn)生理性預(yù)期。本文選

2、用了南京市商品住宅市場(chǎng)作為切入點(diǎn)，參考了以往的研究文獻(xiàn)和研究成果，采用了定性的研究方式，探究影響南京市商品住宅價(jià)格的因素。選取了商品住宅開發(fā)投資額、土地價(jià)格和建安成本、商品住宅竣工面積、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人口數(shù)量和城鎮(zhèn)化率、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、長期貸款利率等要素，分別從供給，需求，金融三方面研究影響南京市商品住宅價(jià)格的因素。 研究結(jié)果表明：（1）南京市商品住宅價(jià)格是受成本因素，供需因素，對(duì)房價(jià)的預(yù)期及政府調(diào)控政策的共同影響的結(jié)果。（2）南京市商品住宅價(jià)格受成本因素影響較小，受需求和經(jīng)濟(jì)層面影響較大，主要是投資和投機(jī)需求使南京市商品住宅價(jià)格快速上漲。（3）在其他條件不變時(shí)，南京市

3、商品住宅價(jià)格與人均GDP，人均可支配收入關(guān)聯(lián)性最高，土地成本次之，建安成本雖然關(guān)聯(lián)度相當(dāng)高但在房價(jià)中所占比例不高，對(duì)房價(jià)解釋能力不強(qiáng)，竣工面積關(guān)聯(lián)性最弱，呈反向變動(dòng)關(guān)系。南京市政府應(yīng)加大住宅用地供應(yīng)量，積極開發(fā)新城，同時(shí)改造城中村，提高住宅用地利用效率。同時(shí)提高長期貸款利率，可以有效壓制投資投機(jī)需求，因?yàn)榇蟛糠址康禺a(chǎn)企業(yè)和購房者都會(huì)通過銀行貸款增加杠桿，適當(dāng)提升長期貸款利率可以有效增加他們的資金成本，從而降低投資需求。同時(shí)，政府還應(yīng)推進(jìn)建設(shè)人才公寓，有利于房地產(chǎn)業(yè)供需平衡和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，維持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行。關(guān)鍵詞： 商品住宅價(jià)格，影響因素，政策建議AbstractThe reform of ho

4、using system has brought sustained and rapid prosperity to Chinas real estate market, and the real estate industry has gradually become a bright new star in Chinas development. In the past 20 years, with the prosperity of the real estate market, the price of commercial housing in Nanjing has also in

5、creased from 2780 yuan / m2 in 2002 to 19708 yuan / m2 in 2018. It is not difficult to find that in small and medium-sized cities, especially in large cities, housing is a necessity of life, but the price is far beyond the capacity of residents. Reasonable price of commercial housing is an important

6、 indicator of building a well-off city, the basis of ensuring the health and stability of the real estate market, and the core goal of the policy of housing non speculation. In order to grasp the reasons for the change of house price and provide theoretical basis for the governments real estate regu

7、lation and control policies, we must first analyze the factors that affect the price of commercial housing in theory, and at the same time help the buyers understand the formation of the price of commercial housing and produce rational expectation for the change of house price. This paper selects Na

8、njing commercial housing market as the starting point, references the previous research literature and research results, and adopts the qualitative research method to explore the factors that affect the price of Nanjing commercial housing. The factors influencing the price of commercial housing in N

9、anjing are studied from three aspects: supply, demand and finance. The results show that: (1) the price of commercial housing in Nanjing is influenced by cost, supply and demand, the expectation of housing price and the governments control policy. (2) The price of commodity housing in Nanjing is les

10、s affected by the cost factor, and more affected by the demand and economic level. The main reason is that investment and speculative demand make the price of commodity housing in Nanjing rise rapidly. (3) When other conditions remain unchanged, the correlation between the price of commodity housing

11、 and per capita GDP, per capita disposable income is the highest, followed by the cost of land. Although the correlation between the cost of construction and installation is quite high, the proportion in the price of housing is not high, the ability to explain the price of housing is not strong, and

12、 the correlation between the completed area is the weakest, showing a reverse change relationship. Nanjing municipal government should increase the supply of residential land, actively develop new towns, and transform villages in the city to improve the efficiency of residential land use. At the sam

13、e time, raising the long-term loan interest rate can effectively suppress the demand for investment speculation, because most real estate enterprises and buyers will increase leverage through bank loans, and appropriately raising the long-term loan interest rate can effectively increase their capita

14、l cost, thus reducing the investment demand. At the same time, the government should also promote the construction of talent apartments, which is conducive to the balance of supply and demand and structural optimization of the real estate industry, and maintain the stable operation of the real estat

15、e industry.Key words: commodity housing price, influencing factors, policy recommendationsIII目 錄1 導(dǎo) 論11.1 選題背景與意義11.2國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述11.3論文的結(jié)構(gòu)及主要內(nèi)容41.4 論文的研究方法42 商品住宅的內(nèi)涵及其價(jià)格理論42.1商品住宅的含義和特征42.2商品住宅價(jià)格決定理論53 南京市商品住宅價(jià)格狀況及其影響因素分析63.1南京市商品住宅價(jià)格狀況63.2 影響南京市商品住宅價(jià)格的供給因素分析73.3影響南京市商品住宅價(jià)格的需求因素分析113.4影響南京市商品住宅價(jià)格的金融因素分析1

16、43.5主要結(jié)論164 穩(wěn)定南京市商品住宅價(jià)格的對(duì)策164.1優(yōu)化土地供應(yīng)174.2適當(dāng)調(diào)控銀行貸款利率174.3推進(jìn)人才公寓建設(shè)17參考文獻(xiàn)18致 謝21III1 導(dǎo) 論1.1 選題背景與意義1.1.1選題背景住房制度的改革為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了持續(xù)快速的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為了我國發(fā)展的一顆璀璨新星。由于房地產(chǎn)業(yè)是GDP的重要貢獻(xiàn)者，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅對(duì)促進(jìn)國家整體經(jīng)濟(jì)增長具有重要意義，而且對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和政府調(diào)控也具有重要意義。2002年我國對(duì)經(jīng)營性建設(shè)用地全面實(shí)行“招拍掛”，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，稱為房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，隨后由于2008年金融危機(jī)的爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)形式下滑，中國政府為了穩(wěn)

17、定經(jīng)濟(jì)采取了寬松的貨幣政策與財(cái)政政策，商品住宅作為國民財(cái)富的蓄水池，價(jià)格在短暫下跌后快速上漲，對(duì)居民生活造成了不利影響。因此中央在 2010年實(shí)行“限價(jià)”“限貸”“限購”政策抑制房價(jià)上漲。2013年，“國五條”的出臺(tái)更加抑制了對(duì)熱點(diǎn)城市商品住宅的投資需求。但是2015-2016年的房地產(chǎn)去庫存政策和棚改貨幣化安置政策，使社會(huì)出現(xiàn)了一批熱錢，拿到錢的拆遷戶大概率會(huì)再次購入一套甚至多套商品住宅，再次帶動(dòng)了社會(huì)對(duì)商品住宅的炒作，促使商品住宅價(jià)格上漲。此后，政府多次強(qiáng)調(diào)住房不炒 ，在嚴(yán)厲的監(jiān)管和調(diào)控政策下商品住宅價(jià)格逐漸平穩(wěn)。 近20年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，南京市商品住宅價(jià)格也從2002年的278

18、0元/平方米上升到2018年的19708元/平方米?？梢钥闯鲈诖蠖际校唐贩渴巧畋匦杵?，但居民的支付能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及住房的價(jià)格。商品住宅的發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，合理的商品住宅價(jià)格是建設(shè)小康城市的重要指標(biāo)，是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的基礎(chǔ)，也是“住房不炒”的核心目標(biāo)。南京市作為江蘇省省會(huì)和新一線城市，城鎮(zhèn)化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與潛力均位于全國前列，選用南京市商品住宅市場(chǎng)作為中國商品住宅市場(chǎng)的切入點(diǎn)具有一定代表性。1.1.2研究意義 研究商品住宅價(jià)格的形成是穩(wěn)定房價(jià)的基礎(chǔ)，為了把握房價(jià)變動(dòng)的原因以及為政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供理論基礎(chǔ)，首先必須對(duì)影響商品住宅價(jià)格的因素進(jìn)行理論分析，同時(shí)還可以幫助購

19、房者理解理解商品住宅價(jià)格的形成，對(duì)房價(jià)變動(dòng)產(chǎn)生理性預(yù)期。 1.2國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.2.1國外關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素的研究國外由于市場(chǎng)化時(shí)間早，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)已形成較為成熟的市場(chǎng)機(jī)制，加上外國學(xué)者對(duì)定量分析與實(shí)際應(yīng)用更為看重，因此在實(shí)證方法的使用和完善方面，已積累較豐富的經(jīng)驗(yàn)。Pollakowski和Wacher（1990）對(duì)蒙哥馬利郡19821987年的季度數(shù)據(jù)展開分析，結(jié)果證實(shí)限制性土地政策會(huì)提高地價(jià)、房價(jià)，越是嚴(yán)格的限制政策，越是導(dǎo)致房價(jià)上漲。Abraham和Hendershott（1996）通過帶有時(shí)滯的房價(jià)變動(dòng)模型，對(duì)30個(gè)都市區(qū)的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素有實(shí)際收入，建

20、設(shè)成本和就業(yè)率，并指出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與利率成反向變動(dòng)關(guān)系。 Abraham,J.M. , P.H.HendershottBubbles in Metropolitan Housing Markets, J Journal of Housing Research, 1996,7（2）,191-208GDonald Jud和Daniel TWinkler（2002）對(duì)全美130個(gè)大城市房價(jià)變動(dòng)的因素進(jìn)行研究，得出結(jié)論：影響商品住宅價(jià)格的主要因素有建設(shè)成本、收入、人口及利率。Cerutti（2017）以 50 多個(gè)國家房地產(chǎn)業(yè)為樣本，運(yùn)用實(shí)證分析法分析了家庭信貸與房價(jià)高漲之間的關(guān)系。結(jié)論顯示，首先信

21、貸和房價(jià)高漲是緊密相連的，其次房價(jià)暴漲更常出現(xiàn)在家庭和企業(yè)信貸同時(shí)繁榮的情況下，而不是家庭信貸的單獨(dú)繁榮，三是在貸款與價(jià)值比率較高的國家更容易出現(xiàn)房價(jià)暴漲的可能。 Cerutti Eugenio，Jihad Dagher，GiovanniHousing finance and real-estate booms: A cross-country perspectiveJ.Journal of Housing Economics，Vol.38，Dec.PP1-13，2017.1.2.2國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素的研究由于市場(chǎng)化起步晚，發(fā)展時(shí)間短，我國學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究開始的也比較晚。但是

22、，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)改革后房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展吸引了許多學(xué)者的注意，很多人開始展開研究。大多數(shù)國內(nèi)學(xué)者從宏觀微觀兩方面對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素展開研究。從宏觀層面來看，國內(nèi)學(xué)者主要利用了貨幣政策、人口、利率、消費(fèi)和投資等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考察其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。吳桐（2017）通過定性的理論分析和定量的實(shí)證研究，驗(yàn)證了我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格存在區(qū)域異質(zhì)性的結(jié)論。其中，貨幣供應(yīng)量對(duì)我國幾乎所有地區(qū)都有顯著正向影響；房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的自籌資金對(duì)東部、中部和西部地區(qū)的房價(jià)有負(fù)效應(yīng)；而國內(nèi)貸款對(duì)于中部和西部地區(qū)有正效應(yīng)；人均可支配收入對(duì)于大部分地區(qū)都有正向作用。任嘯辰，傅程遠(yuǎn)（2019）利用2006-2017

23、年大中城市面板數(shù)據(jù)，通過固定效應(yīng)回歸分析等計(jì)量方法研究了房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量之間的關(guān)系，得出結(jié)論：（1）人口數(shù)量與人口密度的提高與房地產(chǎn)價(jià)格的上升關(guān)系密切，呈正向變動(dòng)關(guān)系；（2）城鎮(zhèn)化率的提高了城市人口數(shù)量和人口密度，因此顯著提高了對(duì)商品住宅的需求，但我國各區(qū)域內(nèi)人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有顯著差別；（3）隨著城鎮(zhèn)化率增速逐漸降低，人口數(shù)量和密度趨于平穩(wěn)，商品住宅價(jià)格在大多數(shù)城市將處于穩(wěn)定階段。張世涵（2018）選取人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、利率水平等主要指標(biāo)作為宏觀因素，理論分析了宏觀層面影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的因素。李成（2019）基于消費(fèi)約束的效用函數(shù)構(gòu)建“人口數(shù)量貨

24、幣政策房地產(chǎn)價(jià)格”理論模型，運(yùn)用供求理論分析人口數(shù)量、貨幣政策對(duì)商品住宅價(jià)格的影響，運(yùn)用2010年第二季度至2018年第四季度的百城季度數(shù)據(jù)進(jìn)行面板校正標(biāo)準(zhǔn)誤檢驗(yàn)。研究結(jié)果表明：（1）無論大，中，小城市，常住人口和信貸規(guī)模的增加都會(huì)導(dǎo)致供需失衡從而助推房價(jià)升高，適當(dāng)調(diào)控利率和準(zhǔn)備金率能夠抑制房價(jià)上漲；（2）貨幣政策“價(jià)格型”工具調(diào)控房價(jià)的功效優(yōu)于“數(shù)量型”，其中不同期限貨幣政策的調(diào)控效果有所不同，調(diào)整短期貸款利率效果最好；（3）隨著城鎮(zhèn)化率的提高，人口數(shù)量及信貸規(guī)模的增加是房價(jià)升高的重要基礎(chǔ)，在一定程度上抵消了貨幣政策對(duì)房價(jià)調(diào)控的效果。因此，不僅需要貨幣政策工具發(fā)揮約束房價(jià)的作用，更需要優(yōu)化不

25、同城市的房地產(chǎn)供給。王英哲（2017）通過研究影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，提出商品住宅價(jià)格的上漲與我國十幾年來寬松的貨幣政策和宏觀調(diào)控有顯著聯(lián)系，但經(jīng)濟(jì)基本面才是支撐商品住宅價(jià)格上漲的真正原因。從全國整體來看，商品住宅并沒有過于昂貴，改善中低收入家庭的住房條件應(yīng)注重住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整而不是一味地降低房價(jià)。從微觀層面來看，國內(nèi)學(xué)者主要是從房地產(chǎn)的各種特征屬性來對(duì)房價(jià)進(jìn)行研究。鄭捷奮，劉洪玉（2003），分析了城市軌道交通對(duì)商品住宅價(jià)格的影響，研究發(fā)現(xiàn)城市軌道交通能給沿線的商品住宅帶來顯著升值。王霞，朱道林，張鳴明（2004）以北京市輕軌13號(hào)線為例,分析了地鐵沿線房地產(chǎn)價(jià)格的特征。研究發(fā)現(xiàn)，輕

26、軌站點(diǎn)對(duì)市中心商品住宅價(jià)格幾乎無影響，而越遠(yuǎn)離中心影響越顯著，其影響范圍一般為1公里。高雅，李秀婷，董紀(jì)昌（2019）基于2006-2014年我國29個(gè)大中城市的基本公共服務(wù)數(shù)據(jù)，采用熵值法計(jì)算出各城市每年的基本公共服務(wù)指數(shù)，并運(yùn)用面板回歸模型實(shí)證分析了城市的基本公共服務(wù)對(duì)商品住宅銷售價(jià)格的影響，研究發(fā)現(xiàn)，醫(yī)療資源對(duì)住房市場(chǎng)的影響十分顯著，醫(yī)療資源的集中是引起一線城市商品住宅銷售價(jià)格上漲的重要因素。 高雅李秀婷，董紀(jì)昌；城市房價(jià)為何不同_公共服務(wù)對(duì)房價(jià)的影響J. 系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐 2019，（09）：2255-2262張世涵（2018）以房屋供給、稅收、土地、建安等因素，作為房地產(chǎn)價(jià)格的微觀

27、要素企業(yè)成本進(jìn)行研究，以地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)為分析對(duì)象，分析房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格微觀影響因素的基本模型形式應(yīng)選擇雙對(duì)數(shù)模型，以各微觀影響因素作為解釋變量，經(jīng)對(duì)數(shù)變換后與各地區(qū)住宅價(jià)格呈現(xiàn)顯著線性相關(guān)關(guān)系 張世涵微觀因素對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格影響分析J.中國房地產(chǎn) 2018，（11）：16-28。陳玲燕（2019）分析了城中村改造問題，研究發(fā)現(xiàn)短期大規(guī)模城中村改造與貨幣化安置途徑是造成房價(jià)快速上漲的重要因素。1.2.3文獻(xiàn)評(píng)述綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)分別從不同角度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成及變動(dòng)影響因素做了很多研究，為我國政府制定住宅政策提供了理論基礎(chǔ)，是我國商品住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的寶貴資源。

28、本文將在這些研究的基礎(chǔ)上，精確研究南京市這一個(gè)城市的商品住宅的價(jià)格及影響因素，提出一些淺見，使房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者對(duì)住宅價(jià)格的影響因素有更深刻的印象，為開發(fā)商和購房者提供一定的借鑒和參考。1.3論文的結(jié)構(gòu)及主要內(nèi)容本文在現(xiàn)有文獻(xiàn)，資料的基礎(chǔ)上，以南京市2002-2018年商品住宅價(jià)格為切入點(diǎn)，分析可能影響商品住宅價(jià)格的各種因素，并在此基礎(chǔ)上提出穩(wěn)定南京市商品住宅價(jià)格的對(duì)策。本文主要包括：第一章導(dǎo)論，闡述了研究背景及意義，國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述，論文的結(jié)果及內(nèi)容，論文的研究方法；第二章商品住宅的內(nèi)涵及其價(jià)格理論基礎(chǔ)，對(duì)商品住宅價(jià)格理論進(jìn)行了分析，首先闡述了商品住宅的含義和特征，然后探討了商品住宅價(jià)格形成

29、的相關(guān)理論；第三章對(duì)南京市商品住宅價(jià)格狀況及其影響因素進(jìn)行了分析，首先介紹了南京市商品住宅價(jià)格的發(fā)展現(xiàn)狀，然后從供給因素，需求因素，金融因素三方面對(duì)可能影響南京市商品住宅價(jià)格的因素進(jìn)行了分析并做了總結(jié)；第四章根據(jù)上文的研究結(jié)果，提出對(duì)南京市商品住宅調(diào)控政策的幾點(diǎn)建議。1.4 論文的研究方法(1)歷史文獻(xiàn)法：歷史文獻(xiàn)法是一種古老，基本但卻行之有效，應(yīng)用廣泛的研究方法。通過大量查閱，整理，分析關(guān)于商品住宅價(jià)格相關(guān)的文獻(xiàn)資料，全面，正確地了解國內(nèi)外學(xué)者對(duì)相關(guān)問題做出的研究，理解他們對(duì)商品住宅價(jià)格形成的原理與影響因素做出的回答。經(jīng)過比較，借鑒后，最終梳理出自己的研究思路和方法，為自己進(jìn)一步的研究以及論

30、文的寫作奠定基礎(chǔ)。(2)理論分析法：通過理解商品住宅相關(guān)的內(nèi)涵和價(jià)格理論，從不同理論的側(cè)重方向分別選取數(shù)個(gè)指標(biāo)，結(jié)合近18年南京商品住宅的實(shí)際數(shù)據(jù)，設(shè)定科學(xué)的理論假設(shè)并進(jìn)行推導(dǎo)。從理論上分析南京市商品住宅價(jià)格的影響因素，解釋商品住宅價(jià)格的上漲。2 商品住宅的內(nèi)涵及其價(jià)格理論2.1商品住宅的含義和特征2.1.1 商品住宅的含義商品住宅是房地產(chǎn)中的重要組成部分，是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)并通過銷售活動(dòng)出售或出租給他人使用，并且在他人購得房屋后仍能以商品的形式在市面上交易流通的商品住宅。商品住宅是商品房中的一種，為居住用地，產(chǎn)權(quán)為70年，僅能用于居住，日常生活費(fèi)用如水，電，暖等使用費(fèi)用按照居住用房標(biāo)

31、準(zhǔn)收取。 2.1.2 商品住宅的特征商品住宅的特征主要有位置固定性，長期使用性，大量投資性，保值和增值性，投資風(fēng)險(xiǎn)性。區(qū)位固定是指土地是自然產(chǎn)物，區(qū)位是不可移動(dòng)的，房屋建在土地上，這就決定了房屋的不可移動(dòng)的固定性，從而使商品住宅受到地理位置的限制。長期使用性指的是房屋是耐用品，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目批地時(shí)間是很長的，居住用地的使用時(shí)間有70年。大量投資性指的是商品住宅開發(fā)往往需要大筆資金，土地出讓金，建筑房產(chǎn)材料費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)用等等都耗費(fèi)極大，所以現(xiàn)在大部分商品住宅項(xiàng)目都是先開盤認(rèn)購，籌集資金后才開建，因此也帶來了投資的風(fēng)險(xiǎn)性。保值和增值性指的是在社會(huì)發(fā)展歷史的實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，商品住宅作為投資品往往具有保值增

32、值的特性。此外，商品住宅還具有不能改變房屋的使用性質(zhì)，室內(nèi)外裝修要報(bào)批，不能擅自改裝，違章搭建的特點(diǎn)。 2.2商品住宅價(jià)格決定理論商品住宅價(jià)格是指住宅作為商品在市場(chǎng)上出售時(shí)的銷售價(jià)格。商品住宅作為社會(huì)最重要的商品之一，具有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙重屬性。既是耐用品，也是投資品，對(duì)維持社會(huì)穩(wěn)定和諧以及國民財(cái)富保值增值都有重要作用。因此它的價(jià)格構(gòu)成十分復(fù)雜，從不同角度分析其形成機(jī)制也不同。本文選取主流的三種商品住宅價(jià)格決定理論進(jìn)行梳理和歸納。2.2.1生產(chǎn)價(jià)格理論馬克思以勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)，深入分析了剩余價(jià)值、剩余價(jià)值率、利潤與利潤率之間的關(guān)系，探討了如何形成平均利潤率，進(jìn)而提出了生產(chǎn)價(jià)格理論。價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)

33、格圍繞價(jià)值在其它因素作用下上下波動(dòng)。根據(jù)馬克思主義價(jià)值決定理論，價(jià)值是決定價(jià)格的核心因素。依據(jù)馬克思的生產(chǎn)理論，商品住宅的價(jià)值由三部分組成。即 W=C+V+m。其中，W為商品住宅價(jià)格，C表示在商品住宅開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營過程中耗費(fèi)的建筑材料、土地價(jià)格、生產(chǎn)工具和固定資產(chǎn)等生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移到商品住宅上的價(jià)值，V表示生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間價(jià)值，m為平均利潤。根據(jù)上述生產(chǎn)價(jià)格理論，商品住宅的價(jià)格應(yīng)該圍繞其開發(fā)成本上下波動(dòng)，其生產(chǎn)成本和平均利潤應(yīng)該解釋現(xiàn)在商品住宅價(jià)格的絕大部分。 2.2.2供求均衡理論供求關(guān)系是影響商品住宅價(jià)格的另一因素，市場(chǎng)的價(jià)格是由供給，需求共同決定的。供給大于需求時(shí)為買方市場(chǎng)，價(jià)

34、格下降，供給小于需求時(shí)為賣方市場(chǎng)，價(jià)格上升。同時(shí)，由于土地的固定性及稀缺性，再加上商品住宅投資資金需求大，回報(bào)周期長等特點(diǎn)，導(dǎo)致商品住宅的供給在短期內(nèi)完全無彈性，此時(shí)需求量的上升會(huì)導(dǎo)致價(jià)格快速上漲，需求量下降會(huì)導(dǎo)致價(jià)格快速下跌。我國過去十幾年的房價(jià)上漲也和快速城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的需求快速增長有關(guān)，這也催生了一批不注重質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但從長期看，市場(chǎng)總會(huì)達(dá)到供求平衡狀態(tài)，此時(shí)消費(fèi)者和開發(fā)商都會(huì)以一種理性的狀態(tài)進(jìn)行購買和開發(fā)，促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。根據(jù)上述供求均衡理論，商品住宅新開工面積、竣工面積、商品住宅投資額等供給因素和消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)者資產(chǎn)等需求因素也是影響短期商品住宅

35、價(jià)格的重要影響因素。2.2.3預(yù)期理論盧卡斯作為預(yù)期理論的提出者，意圖通過歷史數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)未來發(fā)展，通過預(yù)測(cè)結(jié)果指導(dǎo)實(shí)踐。由于商品住宅是耐用品，其具有居住及投資的雙重屬性，再加上其高昂的價(jià)格，導(dǎo)致其未來價(jià)格的預(yù)期成為消費(fèi)者購買的重要原因。當(dāng)未來預(yù)期價(jià)格上升，會(huì)極大促進(jìn)消費(fèi)者的購買需求，若未來預(yù)期價(jià)格下降，消費(fèi)者則更愿意持幣等待。由此看來，未來價(jià)格預(yù)期會(huì)通過影響供求關(guān)系從而影響價(jià)格。影響未來價(jià)格預(yù)期的主要因素有歷史價(jià)格，歷史價(jià)格增長率，政策變化以及城市輕軌交通，學(xué)區(qū)的規(guī)劃等等。比如城市地鐵的修建，常常會(huì)使地鐵沿線一公里范圍內(nèi)的房價(jià)上漲，且越遠(yuǎn)離市中心效果越明顯。消費(fèi)者有了價(jià)格上漲的預(yù)期后對(duì)地鐵附近的

36、住宅需求會(huì)更加強(qiáng)烈，進(jìn)而增加地鐵沿線商品住宅的需求，房價(jià)也隨之上漲。即預(yù)期因素會(huì)在當(dāng)期影響到房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的消費(fèi)和投資行為，促使未來商品住宅價(jià)格變動(dòng)在當(dāng)期反應(yīng)。3 南京市商品住宅價(jià)格狀況及其影響因素分析由商品住宅價(jià)格決定理論可知，商品住宅價(jià)格既受成本因素影響，又受供需因素影響，同時(shí)還受預(yù)期，金融貨幣政策等因素的共同作用。本文將從供給因素，需求因素及金融因素三方面分析南京市商品住宅價(jià)格的變化情況及影響因素。3.1南京市商品住宅價(jià)格狀況如圖3.1所示，南京市商品住宅價(jià)格平均銷售價(jià)格由2002年的2780元/增加至2018年的19708.33元/，16年間增長了7倍，年復(fù)合增長率達(dá)到了13.0

37、2%。2008年受金融危機(jī)影響，價(jià)格出現(xiàn)了短暫下跌，在國家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)和刺激房地產(chǎn)的相關(guān)政策如寬松的貨幣政策，對(duì)家庭購房實(shí)施優(yōu)惠利率，降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收后，房價(jià)快速反彈，從2008年的4808元/快速增至2010年的9227元/，年復(fù)合增長率達(dá)到驚人的38.5。過快的增長使政府出臺(tái)了一系列限購政策，從而使2011年的房價(jià)甚至出現(xiàn)了下降。2012年后房價(jià)重新開始穩(wěn)步上升，此后由于2016年的棚改貨幣化安置政策導(dǎo)致房價(jià)再一次快速上升，由2015年的11260元/增至2016年的17884元/。在實(shí)行新一輪調(diào)控后，房價(jià)快速出現(xiàn)下跌并在2018年重新企穩(wěn)。圖3.1 2002-2018年南京住宅商

38、品房平均銷售價(jià)格注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)年鑒3.2 影響南京市商品住宅價(jià)格的供給因素分析商品住宅供給是一個(gè)綜合因素，它包含開發(fā)成本，土地供應(yīng)，商品住宅存量等多種因素共同作用，本文選取商品住宅投資額，土地價(jià)格，建安成本和竣工房屋面積四個(gè)主要指標(biāo)進(jìn)行分析。3.2.1 商品住宅投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資指一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)的投資額，它反映了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情，對(duì)商品住宅供給有著重要影響。首先，商品住宅開工面積隨著房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額增大而增大，然后增大商品住宅的供給導(dǎo)致價(jià)格下降，反之則導(dǎo)致供給下降，價(jià)格上升。其次，商品住宅投資額又隨著價(jià)格的上升而上升，價(jià)格的下降而下降。商品住宅

39、價(jià)格升高使房地產(chǎn)商有利可圖，加大投資，反之則無利可圖從而減少投資。當(dāng)價(jià)格上漲過快時(shí)，容易使房地產(chǎn)商盲目過分投資，形成房地產(chǎn)泡沫。而房價(jià)總要回歸其價(jià)值，當(dāng)其回歸時(shí)，泡沫破裂將給國民經(jīng)濟(jì)帶來巨大災(zāi)難。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不宜增長過快，否則容易產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如圖3.2所示，南京市商品住宅投資額與南京住宅商品房價(jià)格走勢(shì)基本一致，在2002-2014年間穩(wěn)步增長，但在2014-2016年間增長過快，由796.27億元增長至1392.76億元。反映了當(dāng)房價(jià)快速上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商們的投資熱情明顯快速上漲，容易產(chǎn)生泡沫。而商品住宅投資額的不斷上升最終會(huì)導(dǎo)致供給量上漲使市場(chǎng)趨于供需平衡。如圖所示，20

40、17-2018年商品住宅投資額增速明顯下降，兩年投資額幾乎不變，說明市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，也是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策在供給端的體現(xiàn)，有利于減少房地產(chǎn)泡沫。圖3.2 2002-2018年南京房商品住宅投資額注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)年鑒3.2.2 土地價(jià)格土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，土地價(jià)格是商品住宅成本的重要組成部分。尤其在當(dāng)下土地財(cái)政的時(shí)代背景下，土地出讓作為地方政府的重要資金來源，加上近十多年來城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，釋放了大量房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致土地出讓價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。隨著開發(fā)成本的不斷升高，房地產(chǎn)開發(fā)商必然提高售價(jià)來將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，當(dāng)土地價(jià)格上漲過快，還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商利潤空間快速消失，商品住宅供給

41、減少，更加導(dǎo)致房價(jià)升高?？梢姡恋貎r(jià)格是近些年房價(jià)快速上漲的重要因素之一，也是影響供給量的關(guān)鍵因素。如圖3.3所示，土地購置費(fèi)和購置面積合用主坐標(biāo)軸，地面地價(jià)使用右邊的次坐標(biāo)軸。2010-2018年南京土地購置費(fèi)總體呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。地面地價(jià)在2010-2014年和2016-2018年間呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，在2014-2016年間呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，與房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積呈反向關(guān)系，這符合上述理論，地價(jià)的上漲和房地產(chǎn)企業(yè)購置面積的減少都會(huì)增加商品住宅價(jià)格?？傮w來看，地面地價(jià)在近十年呈現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)，這也部分解釋了房價(jià)的快速上漲。圖3.3 2010-2018年南京土地成交情況注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局和南

42、京統(tǒng)計(jì)年鑒3.2.3 建安成本建安成本指的是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本，也是竣工房屋價(jià)值與竣工房屋面積的比值。建筑安裝成本是房價(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的一部分。大多數(shù)國家的建安成本一般占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的七成，稅費(fèi)、地價(jià)約占房價(jià)的三成。而在國內(nèi)，由于高昂的地價(jià)，這個(gè)數(shù)字是顛倒的。盡管如此，建安成本仍是商品住宅成本中重要的一項(xiàng)，尤其近些年來建材和人工價(jià)格的上漲，引起了房價(jià)的上漲，房價(jià)的上漲預(yù)期又促進(jìn)了建安價(jià)格的上漲，從而引發(fā)新一輪的全面上漲。此外，隨著人民生活水平的提高，人民對(duì)美好生活的向往也會(huì)體現(xiàn)在對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的要求上，房地產(chǎn)開發(fā)商為了滿足市場(chǎng)需求采用高質(zhì)量的建安方案也會(huì)引起建安成本的增長。本文

43、采用南京統(tǒng)計(jì)年鑒收錄的竣工房屋面積和竣工房屋價(jià)值計(jì)算得出南京市2002-2008年間的建安費(fèi)用。如圖3.4所示，2002-2018年間，南京市建安費(fèi)用變化總體平緩上升，除了2016-2018三年間快速上升外，近10年的建安費(fèi)用基本穩(wěn)定在2000-3000元間。總體上來看，建安費(fèi)用變化和房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)性很高，但所占房價(jià)比重不高。圖3.4 2002-2018南京市建安費(fèi)用注：數(shù)據(jù)來源于南京統(tǒng)計(jì)年鑒3.2.4 竣工房屋面積房地產(chǎn)竣工面積，是指一定時(shí)期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求和工程承包合同全部完工，達(dá)到住人和使用的房屋建筑面積總和。是反映當(dāng)期房地產(chǎn)供應(yīng)量的最直觀指標(biāo)。理論上竣工房屋面積增大說明了房地產(chǎn)供

44、應(yīng)量的增大，將導(dǎo)致價(jià)格下降，反之則代表供應(yīng)量減少，價(jià)格上升，但有可能存在滯后效應(yīng)，如果不符合這種關(guān)系則說明影響不大。如圖3.5所示，可以發(fā)現(xiàn)，2002-2018年南京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積總體呈現(xiàn)M型走勢(shì)且沒有明顯的反向變動(dòng)關(guān)系，在2014-2018年甚至呈現(xiàn)出有滯后效應(yīng)的同向變動(dòng)關(guān)系，總體上與2002-2018年商品住宅價(jià)格走勢(shì)關(guān)聯(lián)程度不大，說明2002-2018年南京商品住宅的價(jià)格走勢(shì)受供給因素影響并不大。圖3.5 2002-2018南京住宅竣工房屋面積注：數(shù)據(jù)來源于南京統(tǒng)計(jì)年鑒3.3影響南京市商品住宅價(jià)格的需求因素分析商品住宅市場(chǎng)除了受到供給因素影響還受到需求因素影響。影響需求的

45、因素有很多，本文選取人口數(shù)量，人均GDP以及人均可支配收入三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。3.3.1 人口數(shù)量及城鎮(zhèn)化率滿足人的居住需求是住宅的最基本屬性，住宅的投資屬性也建立在滿足人的住房需求上。因此人口數(shù)量是決定住宅需求的關(guān)鍵因素，也是住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲的根本動(dòng)力。人口數(shù)量的增長來自兩方面，一是人口的自然增長率，二是外來人口。其中，外來人口增長是影響現(xiàn)代城市人口數(shù)量的主要因素。人們?yōu)榱俗非蟾玫纳钯|(zhì)量和配套設(shè)施，越來越多的非城鎮(zhèn)人口涌入城市尤其是熱門城市，助推了房價(jià)的上漲。如圖3.6所示，南京市常住人口2000-2018年以來一直保持穩(wěn)步增長，其中2006-2010保持了高速增長，而2010年后增速則逐

46、漸放緩保持在每年增加4-10萬人左右。從南京市城鎮(zhèn)化率來看，2009-2011年增速較快，并在2012年達(dá)到了80.23%，達(dá)到了較高的城鎮(zhèn)化水平，隨后緩慢上升，在2018年達(dá)到了82.5%?？梢钥闯觯?000-2018年，南京市常住人口程緩慢上升的趨勢(shì)，但增速明顯低于住宅價(jià)格上漲的速度，人口的增長部分解釋了房價(jià)上漲的原因，但不明顯。圖3.6 2000-2018年南京市常住人口及城鎮(zhèn)化率注：數(shù)據(jù)來源于南京統(tǒng)計(jì)年鑒3.3.2 人均地區(qū)生產(chǎn)總值人均地區(qū)生產(chǎn)總值是人們快速了解一個(gè)地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的工具，是最重要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。人均GDP代表了一個(gè)地區(qū)人民的生活水平，以及一個(gè)地區(qū)的生產(chǎn)，購買能

47、力。隨著人均GDP的提高，人民生活水平的提高會(huì)促進(jìn)人民對(duì)改善房型或增大人均住房面積等需求，從而推動(dòng)住宅價(jià)格水平上漲。此外，一個(gè)地區(qū)的人均GDP的提高還會(huì)吸引更多投資者，激發(fā)投資者的投資信心，對(duì)商品住宅市場(chǎng)的供需都是十分重要的指標(biāo)。如圖3.7所示，南京市人均GDP在2004-2018年間由31557元/人增長至152886元/人，年復(fù)合增長率為11.93%，與2002-2018年間南京市商品住宅平均價(jià)格的年復(fù)合增長率13.02%高度相似。這說明人均GDP與住宅平均價(jià)格高度相關(guān)，人均GDP是解釋住宅價(jià)格的關(guān)鍵因素。圖3.7 2004-2018年南京市人均GDP注：數(shù)據(jù)來源于南京統(tǒng)計(jì)年鑒3.3.3人

48、均可支配收入人均可支配收入，是指人們可以自主決定用于儲(chǔ)蓄和消費(fèi)的總額，其反映了一個(gè)國家和地區(qū)人們的生活水平和購買力。有效需求人群的可支配收入，是指有需求且有能力支付的人群的可支配收入。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，由于什么樣的人群算有效需求人群難以界定且沒有相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因此本文假設(shè)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等于有效需求人群的人均可支配收入。人均可支配收入的增加，必然會(huì)提高人們改善住房條件愿望，從而增加住房需求。首先，人均可支配收入的增加，會(huì)增加市場(chǎng)的有效需求人群，即買不起房子人的變?yōu)橘I得起房子的人，其次，人均可支配收入的增加，根據(jù)凱恩斯的理論，會(huì)使人們進(jìn)行更多消費(fèi)改善自身生活水平。商品住宅作為使用價(jià)值與投

49、資價(jià)值于一體的商品，且對(duì)生活質(zhì)量影響巨大，自然受到消費(fèi)者的首先關(guān)注，從而推動(dòng)需求增加，房價(jià)上漲。同時(shí)，人均可支配收入的增加還會(huì)引起房價(jià)上漲的預(yù)期，助推價(jià)格進(jìn)一步上漲。如圖3.8所示，2002-2018年間，南京市城市居民人均可支配收入由2002年的9157元增加至2018年的59308元，增加了6.47倍，年復(fù)合增長率為12.4%，略低于同期商品住宅價(jià)格增速。說明房價(jià)受收入因素影響比較明顯，但同時(shí)注意到人均可支配收入增速總體呈下降趨勢(shì)，商品房住宅平均價(jià)格增速卻總體呈上升趨勢(shì)，說明住宅價(jià)格還受到非收入因素影響。圖3.8 2002-2018年南京城市居民人均可支配收入注：數(shù)據(jù)來源于南京統(tǒng)計(jì)年鑒3.

50、4影響南京市商品住宅價(jià)格的金融因素分析商品住宅作為以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，除了要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)其價(jià)格的影響，還要從貨幣方面考慮金融因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。本文選取長期貸款利率和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)作為可能影響商品住宅價(jià)格的主要影響因素進(jìn)行研究。3.4.1長期貸款利率貸款利率是指央行發(fā)布的在一定期限內(nèi)，貸款利息金額占本金的比重，長期貸款利率是指5年以上的銀行貸款利率。由于商品住宅交易涉及金額較大，大部分購房者都采用按揭貸款的方式購買商品住宅。當(dāng)長期貸款利率降低，意味著購房者需要支付的利息減少，購房成本降低，會(huì)增大購房需求，反之則意味著購房成本增大，減小購買需求。同時(shí)，長期貸款利率影響著房地產(chǎn)開發(fā)商的資

51、金使用成本，當(dāng)利率降低，意味著資金使用成本低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更愿意進(jìn)行商品住宅投資，反之則會(huì)減少商品住宅投資。如圖3.9所示，長期貸款利率在2002-2007年間持續(xù)上調(diào)，其中商業(yè)銀行貸款利率由上調(diào)前5.76%上調(diào)至7.83%，住房公積金貸款利率則由4.05%上調(diào)至5.22%。這對(duì)應(yīng)了同時(shí)期住宅商品房價(jià)格的持續(xù)上漲，政府對(duì)房地產(chǎn)持限制，控制的政策。而后由于2008年的金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)都造成了一定打擊，為了平穩(wěn)我國經(jīng)濟(jì)，央行在2008年5次下調(diào)利率，商業(yè)銀行貸款利率由7.83%下調(diào)至5.94%，住房公積金貸款利率由5.22%降至3.87%，鼓勵(lì)居民購入商品住宅促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。這對(duì)應(yīng)了200

52、8-2009年住宅商品房價(jià)格的飛速上漲，可見一旦利率下行，貨幣政策寬松，會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生巨大影響。2010-2011年，央行為了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控5次提高利率水平。但是2012年以后，隨著中國經(jīng)濟(jì)增速下滑，央行連續(xù)7次下調(diào)利率，利率在2012-2016年穩(wěn)定在較低水平。近兩年，隨著國家住房不炒政策的深入，利率重新開始上行，商品住宅價(jià)格趨于平穩(wěn)。圖3.9 2002-2017年長期貸款利率注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局和中國人民銀行網(wǎng)站3.4.2居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是世界各國用來衡量通貨膨脹率的重要指標(biāo)。通貨膨脹率，又稱價(jià)格變動(dòng)匯率，是指超額貨幣與反映通貨膨脹率和貨幣貶值所必需的實(shí)際貨幣量

53、之比。雖然消費(fèi)價(jià)格是反映商品流通的最終價(jià)格，但它以最廣泛的方式反映了商品流通對(duì)貨幣的需求。商品住宅作為商品也必然受到通貨膨脹的影響。事實(shí)上，由于2002-2017年，我國的準(zhǔn)貨幣供應(yīng)量M2增長了9.05倍，我國通貨膨脹率比較高，由于商品住宅具有商品和投資品的雙重屬性，且收益率長期高于銀行利率，使人們更傾向于投資商品住宅而不是把錢存進(jìn)銀行，間接推高了商品住宅價(jià)格。2005-2018年南京市城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)如下圖所示?？梢钥闯觯暇┦?005-2018年城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)總體平穩(wěn)，除了2008年和2011年較高，其余年份均在合理水平，與商品住宅價(jià)格關(guān)聯(lián)程度較低。圖3.10 2005-2018

54、年南京市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)注：數(shù)據(jù)來源于南京統(tǒng)計(jì)年鑒3.5主要結(jié)論本章結(jié)合國內(nèi)外學(xué)者的研究成果以及商品住宅價(jià)格相關(guān)理論，主要有生產(chǎn)價(jià)格理論，供求均衡理論以及預(yù)期理論。以南京市商品住宅價(jià)格為切入點(diǎn)，通過供給因素，需求因素，金融因素三方面的分析，結(jié)合近20年的數(shù)據(jù)，得出結(jié)論主要如下：（1）南京市2002-2018年住宅價(jià)格持續(xù)增長且增長迅速，超過了人均可支配收入的增長幅度，且增長過程中波動(dòng)較大。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，波動(dòng)過大不利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，雖然政府?dāng)?shù)次出臺(tái)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但作用不夠明顯，說明應(yīng)探索新的，有效的調(diào)控該措施，確保商品住宅價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行。（2）南京市商品住宅價(jià)格總體

55、上與供給因素關(guān)聯(lián)度不高或解釋能力不強(qiáng)，土地成本與建安成本可部分解釋商品住宅價(jià)格的上升，與商品住宅竣工面積關(guān)聯(lián)性最弱。說明現(xiàn)行商品住宅價(jià)格已經(jīng)脫離了成本價(jià)格和平均利潤率，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。（3）南京市商品住宅價(jià)格與需求因素，金融因素關(guān)聯(lián)度很高。其中人均GDP，人均可支配收入和利率與商品住宅價(jià)格關(guān)聯(lián)度最高，人口因素和通貨膨脹因素次之。說明2002年以來南京商品住宅價(jià)格的上漲大部分歸因于投資需求的上漲，住房需求的上漲次之。4 穩(wěn)定南京市商品住宅價(jià)格的對(duì)策房地產(chǎn)業(yè)健康，有序發(fā)展對(duì)我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行作用重大，歷史上爆發(fā)的多次房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂從而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)提示我們，完全放任房地產(chǎn)市場(chǎng)自由發(fā)展是不科學(xué)的。

56、因此，結(jié)合本文研究及南京市商品住宅自身特點(diǎn)，為保障南京市商品住宅價(jià)格平穩(wěn)健康發(fā)展，本文有以下建議。4.1優(yōu)化土地供應(yīng)土地是房地產(chǎn)業(yè)的根本，土地的位置，地塊的大小決定了土地適宜的用途。住宅用地的供應(yīng)量是商品住宅供應(yīng)的基礎(chǔ)。因此，南京市政府應(yīng)加大住宅用地供應(yīng)量在總土地供應(yīng)量中的比例。積極發(fā)展河西新城、江北新區(qū)、南部新城等區(qū)域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，做好長期規(guī)劃，將住宅用地供應(yīng)與城市交通發(fā)展規(guī)劃聯(lián)系起來，提供更多優(yōu)質(zhì)商品住宅。積極改造城中村，提升市中住宅用地利用效率。同時(shí)，在價(jià)格過高時(shí)，政府應(yīng)主動(dòng)限價(jià)，然后根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)與建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃的科學(xué)性進(jìn)一步篩選，不能因?yàn)橥恋嘏馁u是財(cái)政收入的主要部分就

57、放任其自由發(fā)展，只有土地價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)才能合理健康發(fā)展。這就要求政府應(yīng)抓緊改變以往的土地財(cái)政模式，土地財(cái)政模式不可能永遠(yuǎn)持續(xù)，應(yīng)把注意力放在土地規(guī)劃和管理上，出臺(tái)約束性政策，才能在源頭上控制房價(jià)上漲。4.2適當(dāng)調(diào)控銀行貸款利率金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)運(yùn)行中占有重要地位，金融政策作為政府最常使用的調(diào)控工具效果也十分明顯。房地產(chǎn)行業(yè)是高杠桿行業(yè)，居民購買房產(chǎn)時(shí)往往也要利用銀行貸款。目前南京市無房無貸首付比例為30%，第二套住房首付比例為50%（貸款已結(jié)清）和80%（貸款未結(jié)清），在全國屬于較高水平，調(diào)整空間不大，但可以適當(dāng)調(diào)整貸款利率?？梢葬槍?duì)住宅的面積，定位，進(jìn)行不同的利率設(shè)置。對(duì)小戶型，經(jīng)濟(jì)房收取較低的利率，對(duì)大戶型，高端住宅收取較高貸款利率。還可以針對(duì)不同區(qū)位實(shí)行不同的首付，利率政策，出臺(tái)對(duì)浦口，江寧，河西三個(gè)區(qū)的新城有利的金融政策，配合土地供應(yīng)政策，鼓勵(lì)新增人口在新城落戶。同時(shí)，政府應(yīng)針對(duì)那些囤地但又拖延開發(fā)，或用捂盤惜售等方式抬高房價(jià)，破壞市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)提高他們的貸款利率或直接提高準(zhǔn)入門檻。4.3推進(jìn)人才公寓建設(shè)目前南京房價(jià)的增加已經(jīng)超過了中低收入群體的支付能力，而年輕人才正是中低收入群體中的重要組成部分，也