南京新都二期后評估

1、復(fù)地南京公司新都國際項(xiàng)目二期后評估報(bào)告1南京公司2014年10月22日23核心內(nèi)容提要第一章 項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目投資管理評估第三章 項(xiàng)目定位工作評估第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估第五章 項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估第六章 項(xiàng)目營銷工作評估第七章 項(xiàng)目成本管理評估第八章 物業(yè)管理評估第九章 客服管理評估目錄核心內(nèi)容提要核心內(nèi)容提要一、投資管理評估 項(xiàng)目于2008年通過股權(quán)收購項(xiàng)目，從項(xiàng)目信息獲取到項(xiàng)目簽約僅用一個(gè)月時(shí)間完成，結(jié)合項(xiàng)目目前的收益表現(xiàn)，屬于一個(gè)較為成功的投資項(xiàng)目。主要投資經(jīng)驗(yàn)如下： 1、低價(jià)獲地，以折價(jià)2.5億元、收購項(xiàng)目100%股權(quán)；控制風(fēng)險(xiǎn)，約定拆遷總費(fèi)用，規(guī)避拆遷不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)；調(diào)

2、整控高，將項(xiàng)目控高從35米調(diào)整為60米，大大提升項(xiàng)目品質(zhì)。 2、二期凈利潤2.38億，相比于原計(jì)劃值上升3851萬，投資利潤率17.9%，上升約4%。這主要是由于項(xiàng)目成本不斷優(yōu)化，下降約4400萬。二、產(chǎn)品定位工作評估 受政策及市場變化影響，定位工作與實(shí)際建造成果略有偏差：2009年定位階段，整體市場形勢大好，項(xiàng)目定位為中高端樓盤，完全改善型，2010年調(diào)控壓力導(dǎo)致市場下行，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及時(shí)調(diào)整，定位以首置首改為主。 1、2010年在原定位基礎(chǔ)上，增加100小面積段占比，減少150以上大面積段占比，以迎合市場；二期產(chǎn)品以100-144為主，占比約77%； 2、160-246的頂層復(fù)式產(chǎn)品占比5.6

3、%，略偏高。核心內(nèi)容提要三、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)按照定位調(diào)整后的成果，通過調(diào)整限高，拉大建筑間距，增加項(xiàng)目品質(zhì)，為樓盤帶來溢價(jià)。 1、亮點(diǎn)：大棟距和景觀設(shè)計(jì)成為項(xiàng)目亮點(diǎn)，棟距110米。 2、經(jīng)驗(yàn)：出圖時(shí)間配合施工節(jié)點(diǎn)并做大量二次深化設(shè)計(jì)，細(xì)化相關(guān)節(jié)點(diǎn) 。四、項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估 從獲取施工證至交付，實(shí)際總工期22個(gè)月，與原計(jì)劃相符。交付提前一個(gè)月完成。就進(jìn)度管理和質(zhì)量管理方面得出一些經(jīng)驗(yàn)如下： 1、制定月度計(jì)劃、周計(jì)劃、倒排驗(yàn)收計(jì)劃等，按天檢查； 2、總包工程工期較長，未合理考慮材料價(jià)格波動因素，項(xiàng)目按計(jì)劃開發(fā)； 3、吸取一期合同條款中總分包界面劃分不清的的缺點(diǎn)，合理劃分界面；核心內(nèi)容

4、提要五、營銷工作評估 開盤至2014年10月22日，項(xiàng)目基本銷售完畢，目前剩余17套房源在售（含13套頂層復(fù)式），項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)遠(yuǎn)高于定位時(shí)預(yù)期價(jià)格，樹立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿。 1、項(xiàng)目先后開盤五次，密集加推，成交均價(jià)持續(xù)上升：2012年6月16日首次開盤， 均價(jià)15612元/ ，高出周邊項(xiàng)目至少1000元/；2012年7月成交均價(jià)拉升至15787元/；2012年9月加推，成交均價(jià)約為15768元/；2012年10月，成交均價(jià)15912元/；2013年3月加推，成交均價(jià)16570元/。開盤至2014年8月底，整盤實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)16041元/。 2、主要成功經(jīng)驗(yàn)在于通過深度挖掘老客戶資源和積極邀約線上推

5、廣客戶回訪，保證認(rèn)籌客戶基數(shù)，大量蓄客；區(qū)域市場預(yù)判正確，實(shí)時(shí)監(jiān)控競品樓盤。核心內(nèi)容提要六、成本管理評估 新都二期工程在施工階段進(jìn)行了成本調(diào)減，由于招標(biāo)控制良好，結(jié)盤成本未超過調(diào)整后的目標(biāo)成本，成本優(yōu)化6162萬。七、客服及物業(yè)工作評估 客服方面，將所有客戶問題解決在交房前期，項(xiàng)目最終交房率93%，到訪交付率99%。 物業(yè)方面，2013年8月底交付至今裝修已有540戶左右，整體小區(qū)品質(zhì)較好。主要成績與不足如下： 1、2013年獲得“南京市優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號。 2、2014年獲得鼓樓區(qū)“五星安全小區(qū)”稱號，年度無安全責(zé)任事故。 3、園區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)正常，無責(zé)任事故發(fā)生，二期業(yè)主滿意度穩(wěn)步提升

6、。 4、服務(wù)品質(zhì)感和房修售后服務(wù)工作及時(shí)率需要提升。第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于主城邁皋橋區(qū)域和燕路，西至黃家圩路北延伸段（規(guī)劃），東至原有住宅小區(qū)，南側(cè)安懷東路，北側(cè)為規(guī)劃道路。項(xiàng)目緊鄰地鐵1號線紅山動物園站，12分鐘可達(dá)新街口中心，交通非常便利。本項(xiàng)目在行政區(qū)劃上屬于鼓樓區(qū)，紅山森林公園北部，所有建筑圍繞超大花園排布而成，超寬樓間距，成為南京主城知名小區(qū)。占地面積（）60919.39總建筑面積（）142252.12地上建筑面積（）111618.80地下建筑面積（）30633.32分物業(yè)建筑面積（）142252.12住宅（）107850.70配套（幼兒園）（）3606.70開閉所（）

7、161.40可售車庫（）19603.52人防車庫（）11029.80二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)周期節(jié) 點(diǎn) 名 稱計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得2011年4月30日2011年7月26日建設(shè)工程施工許可證取得 2011年6月4日2011年6月2日（樁基）2011年9月19日（A標(biāo)段）2011年11月28日（B標(biāo)段）項(xiàng)目樁基工程施工2011年7月20日2011年7月20日項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)施工 2012年8月30日2012年8月30日開盤 2011年11月20日2012年6月16日項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案2013年6月30日2013年6月27日房屋交付入伙 2013年9月30日2013年

8、8月24日新都國際二期，自施工至竣工備案，計(jì)劃工期25個(gè)月，實(shí)際工期22個(gè)月，自2012年6月開盤至2013年6月竣工備案，二期住宅去化86%，截止2014年8月底，住宅去化96%。第二章 項(xiàng)目投資管理評估目錄一、項(xiàng)目發(fā)展周期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧二、項(xiàng)目背景和土地合同執(zhí)行情況評估三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及變化情況分析四、財(cái)務(wù)及變化情況分析五、項(xiàng)目投資亮點(diǎn)六、投資經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 面對2008年的金融危機(jī)后，國家實(shí)行四萬億救市政策，2009年樓市迅速回暖，為避免市場過熱，2010年4月國家再次加強(qiáng)調(diào)控，樓市進(jìn)入低位調(diào)整期； 2011年，國八條、限購政策陸續(xù)出臺，導(dǎo)致樓市振蕩，價(jià)格下跌，成交量大幅縮水； 為保

9、持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，發(fā)揮房地產(chǎn)對GDP的拉動作用，2012-2013年樓市調(diào)控適度寬松。史上最嚴(yán)調(diào)控一、項(xiàng)目發(fā)展周期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧1、宏觀政策0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%0200400600800100012002009年2010年2011年2012年2013年2009-2013年南京商品房投資對比表商品房（億元）住宅（億元）商品房同比增幅住宅同比增幅 2009年救市政策帶動房地產(chǎn)投資額迅速增加，2010年達(dá)到頂峰，商品房同比增幅26.7%，商品住宅同比增幅8%； 在調(diào)控政策的影響下，2011以及2012年

10、房地產(chǎn)投資漲幅明顯下降；商品住宅2012年漲幅創(chuàng)下5年來新低，僅約4.4%； 2013年趨于平穩(wěn)救市打壓平穩(wěn)2、南京房地產(chǎn)發(fā)展-全國一、項(xiàng)目發(fā)展周期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧0501001502002503003504004502009年2010年2011年2012年2013年2009-2013年南京商品住宅供求關(guān)系供應(yīng)面積成交面積打壓平穩(wěn)2、南京房地產(chǎn)發(fā)展-南京2009年市場過熱，在逐步趨嚴(yán)的政策調(diào)控下，2010和2011年南京商品住宅供銷量價(jià)均明顯下降，2011年甚至呈現(xiàn)供嚴(yán)重過于求，市場去化困難，2012年在政策逐步放松后，被壓抑的需求得到有效釋放，市場趨于平穩(wěn)發(fā)展。一、項(xiàng)目發(fā)展周期內(nèi)區(qū)域

11、房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧城北市場與南京整體市場發(fā)展基本保持一致，2010和2011年商品住宅供銷量價(jià)均明顯下降，2011年供嚴(yán)重過于求，市場去化困難，2012年至今在政策逐步放松后，被壓抑的需求得到有效釋放，城北以相對主城其他區(qū)域的價(jià)格優(yōu)勢，吸引大量客群，供銷量齊升，2013年達(dá)到頂峰。0%100%200%300%400%500%600%700%800%900%1000%05101520253035402010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014

12、Q12014Q22010年-2014年城北板塊商品住宅供求關(guān)系上市面積銷售面積預(yù)售率2、南京房地產(chǎn)發(fā)展-城北一、項(xiàng)目發(fā)展周期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧二、項(xiàng)目背景和土地合同執(zhí)行情況評估1、項(xiàng)目背景股權(quán)收購項(xiàng)目，以帶局部毛地的凈地形式出讓，于2008年2月1日由江陰利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（江蘇陽光集團(tuán)子公司）以17.5億元底價(jià)（不含毛地拆遷費(fèi)2.5億元）摘牌。 江陰利昌競得項(xiàng)目后，成立項(xiàng)目公司南京潤昌房地產(chǎn)公司，其中江陰利昌占51%股權(quán)，江蘇正陽置業(yè)占49%股權(quán)。2、項(xiàng)目運(yùn)作通過雙方談判協(xié)商，復(fù)地折價(jià)2.5億元、以收購南京潤昌房地產(chǎn)公司的形式受讓項(xiàng)目100%權(quán)益，項(xiàng)目辦好土地證的整體凈地收購總價(jià)1

13、8.2億元（包括15億元的土地出讓金、2.5億元的毛地拆遷包干費(fèi)、0.7億元的土地契稅）。江蘇陽光集團(tuán)承諾本項(xiàng)目前期開發(fā)中如遇政府方面的意外損失（如土地滯納金、未能按期開竣工的罰款等）、毛地拆遷費(fèi)突破包干費(fèi)的部分均由其承擔(dān)。3、交地情況南京市國土資源局和南京潤昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年8月26日雙方現(xiàn)場踏勘，出讓土地符合交地條件，已接收。南京潤昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年9月2日與南京市房屋拆遷有線公司簽訂委托拆遷協(xié)議，約定自領(lǐng)取拆遷許可證之日起，力爭6個(gè)月完成，最遲不超過8個(gè)月。拆遷總費(fèi)用為2.5億元。經(jīng)2010年4月7日現(xiàn)場踏勘，地塊基本符合拆遷交地要求。（交付地塊內(nèi)部煙囪、兩處

14、平房、建筑垃圾等，陽光集團(tuán)負(fù)責(zé)拆遷、清理。）三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及變化情況分析1、產(chǎn)品調(diào)整 批復(fù)分期計(jì)劃實(shí)際分期計(jì)劃實(shí)際比批復(fù)總建筑面積 合計(jì) 142130142252122地上建筑面積 110947111619672地下建筑面積 3118330633-550其中 車庫面積（含機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、設(shè)備用房等） 30633306330各類物業(yè) 計(jì)容面積高層可售面積106643107336694幼兒園3526（含550地下部分）360781其他面積120（開閉所）161（開閉所）41地庫地下可售車位（個(gè)）3453450分析：批復(fù)分期計(jì)劃技術(shù)指標(biāo)是按照規(guī)劃許可證口徑填寫，實(shí)際分期計(jì)劃指標(biāo)是按照實(shí)測報(bào)告

15、面積填寫。實(shí)測結(jié)果，高層可售面積比規(guī)證面積多694。三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及變化情況分析 1、產(chǎn)品調(diào)整經(jīng)濟(jì)指標(biāo)批復(fù)方案實(shí)際方案實(shí)際比批復(fù)項(xiàng)目總收入1740781763572279項(xiàng)目總成本費(fèi)用137511133130-4381稅前利潤26631317665135所得稅665879411283稅后凈利潤19973238243851銷售凈利率11.47%13.51%2.04%投資利潤率14.52%17.90% 3.38%非融資IRR10.56%9.29%-1.27%融資IRR10.54%8.83%-1.71%2、差異分析：（一）凈利潤上升3851萬，主要是由于：1、總成本下降4381萬元，主要是由于二至

16、六項(xiàng)硬性成本不斷優(yōu)化調(diào)整，較預(yù)期下降6075萬元，同時(shí)，人工成本增加導(dǎo)致開發(fā)間接費(fèi)上升1230萬元，貸款周期拉長導(dǎo)致資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用增加1276萬元，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用較預(yù)期下降813萬元；2、銷售收入比預(yù)期增加2279萬元，主要由于：按照實(shí)測結(jié)果，高層可售面積增加694，實(shí)際成交均價(jià)比預(yù)期高出40元/，高層總銷金額上升1534萬；同時(shí)，原預(yù)計(jì)車位銷售均價(jià)10萬/個(gè)，實(shí)際成交均價(jià)12.2萬/個(gè)，車位總銷上升745萬；（二）非融資IRR下降，主要是由于： 二期凈利潤和利潤率均高于預(yù)期，但由于開盤時(shí)間延后，現(xiàn)金流入較預(yù)期滯后，導(dǎo)致IRR值略有下降。三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及變化情況分析 四、財(cái)務(wù)及變化情況分

17、析 項(xiàng)目現(xiàn)金流變化表（非融資現(xiàn)金流） 由于開盤時(shí)間較計(jì)劃延后約6個(gè)月，2012年6月才形成首筆現(xiàn)金流入。2012年和2013年項(xiàng)目熱銷， 至2013年6月竣工備案，二期住宅去化86%，至2013年4月項(xiàng)目非融資累計(jì)凈現(xiàn)金流回正。項(xiàng)目后期，建設(shè)資金投入減少，回款勢頭減弱，累計(jì)凈現(xiàn)金流呈現(xiàn)平穩(wěn)增長。-100000-80000-60000-40000-2000002000040000600008000010000009年之前2010201120122013201420152016現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量累計(jì)凈現(xiàn)金流量1、熟悉市場，準(zhǔn)確判斷 充分熟悉南京房地產(chǎn)市場和格局，準(zhǔn)確判斷區(qū)域未來的高升值空間：隨著

18、地鐵的開通，政策引導(dǎo)城北化工企業(yè)陸續(xù)遷出，投資部準(zhǔn)確判斷城北未來的升值空間，并加大拓展力度。2、把握時(shí)機(jī)，快速反應(yīng)2009年8月上旬獲取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息，短時(shí)間內(nèi)全面掌握項(xiàng)目情況，立即約見雙方領(lǐng)導(dǎo)（復(fù)地總裁范偉、陽光集團(tuán)董事長陸克平）洽談敲定合作意向；奮戰(zhàn)3天時(shí)間即完成了合作協(xié)議的擬定、合同談判，在有3家意向合作單位的情況下，在1個(gè)月內(nèi)成功取得該項(xiàng)目。3、控制風(fēng)險(xiǎn)，低價(jià)獲地 通過雙方談判協(xié)商，復(fù)地折價(jià)2.5億元、以收購南京潤昌房地產(chǎn)公司的形式受讓項(xiàng)目100%權(quán)益，同時(shí)約定2.5億元的毛地拆遷包干費(fèi)，有效控制了拆遷不確定因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。4、做足工作，調(diào)整控高 地塊原規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)高度要求不高于35米，

19、從提升項(xiàng)目品質(zhì)角度考慮，希望能將高度調(diào)整為60米。經(jīng)過與相關(guān)部門多次溝通，規(guī)劃局同意我司調(diào)整方案。五、項(xiàng)目投資亮點(diǎn)1、充分熟悉、把握南京各區(qū)域土地市場和商品房市場發(fā)展趨勢；2、及時(shí)掌握交通規(guī)劃、區(qū)域政策導(dǎo)向，充分利用利好因素，加強(qiáng)對區(qū)域的判斷力，準(zhǔn)確判斷潛在熱點(diǎn)區(qū)域，加大拓展力度；3、對于確定的項(xiàng)目應(yīng)迅速決策、果斷行動；4、項(xiàng)目周邊市政道路一直未拓寬，交通狀況一直存在瓶頸，致使開發(fā)周期放緩，以后拿地要注意類似不確定因素。5、加強(qiáng)外聯(lián)，通過多種渠道獲取土地信息，如政府土地儲備信息、法院拍賣、中介推薦及朋友介紹等；6、投資條線業(yè)務(wù)要達(dá)到專業(yè)化水平，明確集團(tuán)所需項(xiàng)目要求及條件，能充分考慮項(xiàng)目的不利因

20、素及風(fēng)險(xiǎn)事宜，并能在合作協(xié)議中明確列出，且提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的解決方案。 六、投資經(jīng)驗(yàn)總結(jié)第三章 項(xiàng)目定位工作評估目錄一、原定位目標(biāo)客戶二、實(shí)際成交客戶三、定位目標(biāo)客群與實(shí)際成交客群對比分析四、原產(chǎn)品定位成果與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果對比五、客戶實(shí)際關(guān)注較多，定位中未重點(diǎn)考慮六、定位中著重強(qiáng)調(diào)，客戶實(shí)際關(guān)注較少一、原定位目標(biāo)客戶定位階段，定位為“中高檔棲居型住宅”，目標(biāo)客群定位為“區(qū)域和全市優(yōu)質(zhì)改善人群”，客群特征具體細(xì)分如下：客戶類型1、本地改善型：原居住于城北的優(yōu)質(zhì)改善人群2、壓迫改善型：市區(qū)苦于長期無住宅供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)需求人群3、本地分巢型：原居住于城北購房結(jié)婚的年輕人4、外來筑巢型：分布于全市的外地來寧

21、的首次在寧置業(yè)人群年齡特征1、年齡偏大，在35-50歲之間2、有小孩且有能力自行獲取優(yōu)質(zhì)教育資源3、中年持家且家底殷實(shí)居住狀態(tài)1、次新房甚至公房內(nèi)，因此有強(qiáng)烈的改善沖動價(jià)值敏感點(diǎn)1、梯戶比、戶型、層高、小區(qū)環(huán)境、棟距、建筑形式、外立面、停車、半私密空間、裝修二、實(shí)際成交客戶 1、行業(yè)構(gòu)成： 私營小業(yè)主經(jīng)濟(jì)實(shí)力較優(yōu)，占比最高，約21%； 制造業(yè)和服務(wù)業(yè)占比分別為19%和16%； 金融行業(yè)、公務(wù)員、醫(yī)療行業(yè)、教育行業(yè)及企事業(yè)單位從業(yè)人員占比在7%-11%之間； 具有小規(guī)模集中購買行為，客群定位與本案產(chǎn)品匹配度較高；服務(wù)行業(yè)16%金融行業(yè)11%醫(yī)療行業(yè)9%制造行業(yè)19%教育行業(yè)7%企事業(yè)單位7%公務(wù)

22、員10%私營企業(yè)21%職業(yè)構(gòu)成18-3024%31-4032%41-5028%51-6010%61以上6%年齡鼓樓區(qū)20%下關(guān)區(qū)42%棲霞區(qū)14%玄武區(qū)10%建鄴區(qū)3%浦口區(qū)4%生活區(qū)域二、實(shí)際成交客戶 2、年齡構(gòu)成：以中青年為主31-40歲占比最高，約32%，其次是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為穩(wěn)定的41-50歲人群，18-30歲青年首置客群占比24%，51歲以上人群占比較少；3、區(qū)域構(gòu)成：以周邊區(qū)域?yàn)橹鞒山豢蛻艏性谠玛P(guān)區(qū)，占比42%，其次是臨近區(qū)域鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、玄武區(qū)占比分別為20%、14%和10%；全市其他區(qū)域均有成交占比僅1%-4%三、定位目標(biāo)客群與實(shí)際成交客群對比分析定位目標(biāo)客群實(shí)際成交客群客群

23、類型完全改善型首置首改為主，首置占比約24%區(qū)域構(gòu)成城北和市區(qū)為主以周邊區(qū)域?yàn)橹?，有少量主城客群年齡構(gòu)成在35-50歲之間以中青年為主，18-40歲客群占比超過56%；經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為穩(wěn)定的41-50歲人群，占 28%行業(yè)構(gòu)成-私營小業(yè)主，占比21%；制造業(yè)和服務(wù)業(yè)占比分別為19%和16%價(jià)值敏感點(diǎn)梯戶比、戶型、層高、小區(qū)環(huán)境、棟距、建筑形式、外立面、停車、半私密空間、裝修開發(fā)商品牌、戶型結(jié)構(gòu)、立面品質(zhì)、園林景觀定位階段，項(xiàng)目定位為中高端樓盤，完全改善型，實(shí)際成交客群以首置首改客群為主，首置客群占比26%，以地緣性的中青年為主，比較關(guān)注開發(fā)商的品牌、產(chǎn)品戶型和景觀。四、定位成果與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果對

24、比1、全期對比：定位階段，項(xiàng)目定位為“中高檔棲居型住宅”，以120以上的改善型戶型為主，120-150戶型合計(jì)占比65%，90-100的剛需戶型僅占15%；實(shí)際設(shè)計(jì)增加100兩房比例，降低150以上戶型比例，占比分別約34%、12%，133、144三房占比53.6%。具體戶型配比如下：定位階段實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果產(chǎn)品品類戶型面積段套數(shù)占比產(chǎn)品品類戶型面積段套數(shù)占比高層兩房90-10015%高層兩房10034.4%三房120-13035%三房13346.9%140-15030%1446.7%四房165-18015%四房1601806.4%五房及以上（頂復(fù)）180-2005%頂復(fù)1602465.6%2

25、、二期實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果：定位階段并未針對二期做具體戶型配置，按實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果，二期戶型以100-144為主，占比超過77%，180以上戶型占比約23%。四、原產(chǎn)品定位成果與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果對比戶型分布樓棟數(shù)量戶型比例B三房141平米04，06，07，08374戶（11個(gè)單元)50%C四房179平米，198平米03,09128戶（4個(gè)單元）17.12%E兩房103平米05，10204戶（6個(gè)單元）27.27%頂躍180平米以上頂層42戶5.61%合計(jì)748戶100%C戶型178-196E戶型105-107B戶型139-141二期產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)基本復(fù)制了一期產(chǎn)品暢銷的優(yōu)質(zhì)戶型。二期戶型優(yōu)點(diǎn)：1、三

26、（四）間南向（客廳朝南，三個(gè)房間朝南）采光充分；2、面寬長進(jìn)深短，結(jié)合超大棟距，室內(nèi)通風(fēng)效果極佳；3、獨(dú)立候梯空間，附贈花池及設(shè)備平臺等附贈、不計(jì)建筑空間使得產(chǎn)品附加值增強(qiáng)，產(chǎn)品功能性大大提升。3、二期實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)戶型圖：四、原產(chǎn)品定位成果與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果對比五、客戶實(shí)際關(guān)注較多，定位中未重點(diǎn)考慮 項(xiàng)目的開發(fā)品牌、戶型結(jié)構(gòu)、立面品質(zhì)、園林景觀前期定位中重點(diǎn)考慮了客戶觸點(diǎn)，并精心設(shè)計(jì)，被大部分客戶所認(rèn)可接受。 但由于改善型客戶對教育配套重要較高，加之區(qū)域教育資源困乏，為此我項(xiàng)目損失較多意向程度較高的客群。學(xué) 區(qū)附贈的品牌中央空調(diào)由于二期設(shè)計(jì)為集中供冷熱，二期產(chǎn)品附贈了日立品牌中央空調(diào)主機(jī)，交付

27、后客戶對此行為認(rèn)可度不高，第一由于中央空調(diào)品牌非一線品牌；第二中央空調(diào)的放置位置造成客戶之間較多糾紛，導(dǎo)致后期交付后物業(yè)管理難度較大。六、定位中著重強(qiáng)調(diào)，客戶實(shí)際關(guān)注較少第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估目錄一、產(chǎn)品定位在設(shè)計(jì)理念中的體現(xiàn)二、項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)三、項(xiàng)目機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷分析六、效果把控七、設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)八、新技術(shù)的應(yīng)用一、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)：周邊環(huán)境：項(xiàng)目位于南京市鼓樓區(qū)成熟地段邁皋橋片區(qū)，地塊南鄰和燕路，西至黃家圩路北延伸段。周邊居住人口密度大，交通、商業(yè)、醫(yī)院、教育設(shè)施完善。項(xiàng)目南臨南京紅山森林動物園，景觀資源豐富。距紅山路地鐵站步行僅5分鐘。建

28、筑風(fēng)格：精致ARTDECO建筑藝術(shù)戶型特點(diǎn)：在控制套型面積的同時(shí)，更注意功能的合理型。明確的動靜、內(nèi)外分區(qū)；客廳，餐廳南北相通，既空間寬敞，又有利于采光通風(fēng)；廚房及餐廳較寬敞明亮;衛(wèi)生間面積合理，配置齊全.景觀特點(diǎn)：結(jié)合總體規(guī)劃的思想，在地塊不同位置結(jié)合其具體功能要求和其特定的景觀環(huán)境，分別設(shè)計(jì)了高層住宅和街區(qū)型的商業(yè)，通過疏密相間的空間組合，錯(cuò)落有致的建筑形體，豐富了整個(gè)區(qū)域的景觀。通過點(diǎn)、線、面的結(jié)合形成豐富多彩的空間序列。二、技術(shù)指標(biāo)：占地面積： 17.68萬總建筑面積：39.25萬戶型面積：100-180、159-246（頂躍）之間一、產(chǎn)品定位在設(shè)計(jì)理念中的體現(xiàn)建筑風(fēng)格：精致ARTDE

29、CO建筑藝術(shù)現(xiàn)代的工藝又賦予了它時(shí)尚的面孔, 從新古典過渡到現(xiàn)代主義之間藝術(shù)風(fēng)格.一、產(chǎn)品定位在設(shè)計(jì)理念中的體現(xiàn)41建筑風(fēng)格：精致ARTDECO建筑藝術(shù)一、產(chǎn)品定位在設(shè)計(jì)理念中的體現(xiàn)42總圖:突破建筑限高建筑間距最大化實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)超大景觀面一、產(chǎn)品定位在設(shè)計(jì)理念中的體現(xiàn)43一、產(chǎn)品定位在設(shè)計(jì)理念中的體現(xiàn)交通流線:小區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)形車道小區(qū)內(nèi)組團(tuán)實(shí)現(xiàn)人車分流44戶型分布:中心景觀布置大戶型小區(qū)環(huán)路布置小戶型充分實(shí)現(xiàn)景觀溢價(jià)一、產(chǎn)品定位在設(shè)計(jì)理念中的體現(xiàn)45一、產(chǎn)品定位在設(shè)計(jì)理念中的體現(xiàn)新都二期戶型配比表戶型分布樓棟數(shù)量戶型比例B三房141平米04，06，07，08374戶（11個(gè)單元)50%C四房17

30、9平米，198平米03,09128戶（4個(gè)單元）17.12%E兩房103平米05，10204戶（6個(gè)單元）27.27%頂躍180平米以上頂層42戶5.61%合計(jì)748戶100%46戶型設(shè)計(jì)：8重空間系統(tǒng) 暢享優(yōu)品生活a)戶型方正，雙陽臺設(shè)置。b) 餐廳南北想通，良好的通風(fēng)采光c)動靜分區(qū)清晰d) 明衛(wèi)設(shè)計(jì)e) 空間尺度適合一、產(chǎn)品定位在設(shè)計(jì)理念中的體現(xiàn)二、項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)選型選用樁筏基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)，地庫為框架結(jié)構(gòu)。檔次標(biāo)準(zhǔn)甲級外立面底層石材+真石漆電梯品牌三菱承重1000kg大堂門禁系統(tǒng)有挑高局部面積60左右地面石材墻面石材天花石膏板吊頂入戶門鋼木子母門+智能鎖外窗斷熱鋁合

31、金中空玻璃窗+內(nèi)置遮陽三、項(xiàng)目機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)電設(shè)計(jì) 1、小區(qū)變配電房盡量設(shè)置在地下室（高壓開關(guān)站位于地上）,增加實(shí)際銷售面積； 弱電設(shè)計(jì)1、完全按集團(tuán)技術(shù)規(guī)范要求設(shè)置；給排水設(shè)計(jì) 1、地體基坑滲水，結(jié)構(gòu)施工需進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì) 1、建筑棟距是該項(xiàng)目的亮點(diǎn)之一：建筑規(guī)劃大棟距設(shè)計(jì)，形成開闊的空間感。利用規(guī)劃大棟距打造的軟景為主的景觀，效果良好。四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘50在大棟距大空間的景觀設(shè)計(jì)中，分地庫與非地庫空間，非地庫空間強(qiáng)調(diào)地形堆坡和種植高大喬木，地庫空間上層、園子中心以水景各種形態(tài)體現(xiàn)效果。2、景觀是該項(xiàng)目亮點(diǎn)之一：四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘51在大棟距大空間的景觀設(shè)計(jì)中，二期景觀實(shí)現(xiàn)了當(dāng)初規(guī)劃

32、中對小業(yè)主偏愛自然山水的承諾。即通過對地形塑造（非地庫上層的強(qiáng)調(diào)地形），另一個(gè)重要的方面就是通過對水景的形態(tài)規(guī)劃，創(chuàng)造出一個(gè)雖有人作，宛自天然的山水成林的景觀。我們有理由相信假以時(shí)日自然山林景觀定是人們逗留期間十分愜意的生活場景。主要地形湖潭瀑澗溪灣四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘2、景觀是該項(xiàng)目亮點(diǎn)之一：52建筑外立面欄桿、百頁、墻面凹進(jìn)和花飾等細(xì)節(jié)處理精致，效果良好。3、建筑風(fēng)格及外立面： ARCDECO風(fēng)格外立面的形體、色彩和細(xì)部造型設(shè)計(jì)的總體效果良好。四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘534、戶型設(shè)計(jì)：二期戶型在一期戶型的基礎(chǔ)上有所優(yōu)化四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘54次衛(wèi)形式及尺寸差異，馬桶位置不同：一期樣板房2

33、300mm*1200mm、二期優(yōu)化為2100mm*1800mm4、戶型設(shè)計(jì)B戶型四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘55南向主臥室，因主衛(wèi)生間門洞位置調(diào)整及排布差異，主臥尺寸產(chǎn)生變化，飄窗不同。尺寸差異：一期樣板房3800mm*5100mm、二期3800mm*4300mm4、戶型設(shè)計(jì)B戶型四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘564、戶型設(shè)計(jì)C2戶型二期廚房擴(kuò)大：一期為3200mm（現(xiàn)場2660mm）*2100mm；二期為3800mm*2700mm 四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘575、架空層的合理優(yōu)化：在架空層的定位上曾經(jīng)是希望做成一種泛會所高檔形勢，后來在建造過程中通過和營銷溝通，考慮到將來入住實(shí)際感受，將空間重新分隔，降低了

34、成本，景觀效果也體現(xiàn)了出來。休閑區(qū)泛會所活動與健身四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘585、架空層的合理優(yōu)化：優(yōu)化后的架空層空間，#、#入戶大堂與架空層隔而有透，功能更加合理。四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘596、地下車庫設(shè)備安裝符合集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備安裝層高控制較好，標(biāo)示醒目，水閥安裝考慮方便人行通行，特意側(cè)裝。四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)挖掘60產(chǎn)品缺陷分析五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷分析1、業(yè)主裝修時(shí)將空調(diào)外機(jī)均安裝在設(shè)備平臺外側(cè)，嚴(yán)重破壞外立面，對安全業(yè)帶來隱患。（1）設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合立面和功能性布置合理的設(shè)備機(jī)器位置；（2）交付前設(shè)計(jì)也應(yīng)對后期管理進(jìn)行設(shè)計(jì)交底控制；（3）對于設(shè)計(jì)，類似剛改戶型精裝修交付可考慮中央空調(diào)，而毛坯交付還是

35、建議采取分體空調(diào)的設(shè)置。61五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷分析2、業(yè)主裝修時(shí)，對外立面破壞嚴(yán)重，將鐵藝欄桿均進(jìn)行了拆除。影響外立面，安全有隱患。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)結(jié)合后期業(yè)主裝修考慮；交付前應(yīng)出具統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)進(jìn)行管理。產(chǎn)品缺陷分析623、通風(fēng)井的位置和顏色設(shè)計(jì)不合理，應(yīng)結(jié)合建筑、景觀統(tǒng)一考慮。產(chǎn)品缺陷分析五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷分析634、車輛管理中心島設(shè)備應(yīng)注意顏色的搭配。五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷分析645、人防門與管線交叉問題：施工圖設(shè)計(jì)人防門高度達(dá)到2.8米，而管線、橋架底標(biāo)高2.4米左右，在安裝過程中造成人防門開啟與管線、橋架交叉打架，無法全部開啟，從而造成車位受影響；應(yīng)對措施：地下室橋架、管線、車位、人防/防火門、卷簾等

36、應(yīng)在設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格核對尺寸，避免交叉影響。五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷分析六、效果把控外墻真石漆由一期的三槍簡化為兩槍，成本降低，便于現(xiàn)場控制?，F(xiàn)在外觀效果較好。66植物造景，低成本下的綠量設(shè)計(jì)，相比于一期軟景比例增加，效果更好。六、效果把控67 1、管網(wǎng)現(xiàn)場大量協(xié)調(diào)，相互避讓，每條宅間與景觀施工單位逐一放線調(diào)整，避免 了數(shù)十處井蓋位于軟硬兩種材質(zhì)間的情況。2、關(guān)注與品質(zhì)提升相關(guān)的各類細(xì)部處理，如桿體顏色、基礎(chǔ)等。 、樹穴底部草坪種植。關(guān)鍵位置草坪中運(yùn)用植草井蓋。 、協(xié)調(diào)綠地標(biāo)識系統(tǒng)，電信系統(tǒng)，對它們的警示性標(biāo)語擺放位置進(jìn)行調(diào)整。六、效果把控七、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)1、設(shè)計(jì)條件調(diào)整，調(diào)整限高，使

37、得小區(qū)的品質(zhì)提升，拉大建筑間距，營造超大中心景觀面，賦予銷售更多的賣點(diǎn)，促進(jìn)銷售。2、過程中配合銷售定位，依據(jù)目標(biāo)客戶定位，優(yōu)化設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)合理，室內(nèi)空間良好，外立面賦予尊貴感，吸引客戶。3、銷售道具售樓處建筑，景觀總體設(shè)計(jì)優(yōu)秀，細(xì)節(jié)控制到位，使客戶對樓盤的品質(zhì)有了初步的認(rèn)知。4、施工圖出圖時(shí)間配合施工節(jié)點(diǎn)及成本并做大量二次深化設(shè)計(jì)，細(xì)化相關(guān)節(jié)點(diǎn)，保證成本及工期 。5、設(shè)計(jì)應(yīng)更加關(guān)注客戶的關(guān)注點(diǎn)，應(yīng)將客戶的關(guān)注點(diǎn)加強(qiáng)處理，達(dá)到客戶的要求，增加項(xiàng)目的口碑。6、考慮設(shè)計(jì)效果的同時(shí)也應(yīng)考慮后期項(xiàng)目運(yùn)行成本。八、新技術(shù)的應(yīng)用 中空內(nèi)置百葉遮陽的使用:1、成本優(yōu)勢明顯；2、避免卷簾盒對外立面的影響；3

38、、降低卷簾盒周邊外墻的滲漏風(fēng)險(xiǎn)；4、外觀上更美觀。第五章 項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估第七章 項(xiàng)目成本管理評估目錄一、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況分析二、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的分析與總結(jié)一、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況分析(一)對比分析新都國際二期，自施工至竣工備案，計(jì)劃工期23個(gè)月，實(shí)際工期23個(gè)月。在開盤滯后約半年的情況下，提前竣工備案，提前一個(gè)月交付。節(jié) 點(diǎn) 名 稱計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得2011年4月30日2011年7月26日建設(shè)工程施工許可證取得 2011年6月4日2011年6月2日（樁基）2011年9月19日（A標(biāo)段）2011年11月28日（B標(biāo)段）項(xiàng)目樁基工程施工2011年7月20日

39、2011年7月20日項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)施工 2012年8月30日2012年8月30日開盤 2011年11月20日2012年6月16日項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案2013年6月30日2013年6月27日房屋交付入伙 2013年9月30日2013年8月24日一、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況分析 從項(xiàng)目整體的施工階段來看，工程節(jié)點(diǎn)全部在進(jìn)度計(jì)劃控制范圍之內(nèi)，與原報(bào)集團(tuán)工程節(jié)點(diǎn)基本符合，特別是在主體工程施工期間國家出臺對樓市的宏觀調(diào)控政策，公司根據(jù)實(shí)際情況要求先進(jìn)行部分樓號銷售，項(xiàng)目上從大局出發(fā)及時(shí)調(diào)整施工進(jìn)度安排，對各個(gè)承建商，實(shí)行現(xiàn)場24小時(shí)驗(yàn)收制度，該舉措大大鼓舞了各承建商，部分樓棟主體工程提前完成。(一)對比分析一、項(xiàng)

40、目進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況分析(二)進(jìn)度計(jì)劃管理的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)1、合理安排工期 二期項(xiàng)目分析一期項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題，合理排定了總工期，使得項(xiàng)目按照既定計(jì)劃順利完成。2、提前規(guī)劃勞動力計(jì)劃和材料進(jìn)場計(jì)劃 對于關(guān)鍵線路上的工程對照進(jìn)度計(jì)劃和工程量，提前規(guī)劃勞動力和材料進(jìn)場計(jì)劃至關(guān)重要，因此在招標(biāo)文件中需分解階段工期節(jié)點(diǎn)和高峰期勞動力要求，并明確處罰措施。另外對于關(guān)鍵材料需明確提前備貨時(shí)間。3、考慮多種因素對工期的影響 要求總包方合理分析判斷材料的漲價(jià)因素，防止出現(xiàn)因價(jià)格大范 圍波動對工期影響。4、及時(shí)協(xié)調(diào)、多次協(xié)調(diào)和逐級協(xié)調(diào)措施 對于將出現(xiàn)進(jìn)度偏差的承建商采取項(xiàng)目部先進(jìn)行協(xié)調(diào)，如協(xié)調(diào)未果，需上升到公司層面進(jìn)行

41、協(xié)調(diào)，承建商被協(xié)調(diào)對象也采取逐級協(xié)調(diào)方式，總之要協(xié)調(diào)到滿足我司進(jìn)度要求和明確所必須采取的措施為止。二、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的分析與總結(jié)（一）質(zhì)量控制是工程管理的重點(diǎn)，特別對質(zhì)量通病防治要求嚴(yán)格控制：1、項(xiàng)目于2011年7月開工，于2013年6月竣工，經(jīng)歷2次集團(tuán)檢查： 1）第一次于2012年4月，A標(biāo)段排第4 名，B標(biāo)段排第22名（總計(jì)35個(gè)項(xiàng)目）； 2）第二次于2012年11月；A標(biāo)段排第15名，B標(biāo)段排第22明（總計(jì)44個(gè)項(xiàng)目）。2、工程部人員加強(qiáng)作業(yè)指導(dǎo)書的編制與審核工作，指導(dǎo)書統(tǒng)一工程節(jié)點(diǎn)做法，對于工程中的不足，提出合理化的建議；3、做好施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則的審核工作

42、，確保施工方案的針對性；4、推行工程樣板制度，每個(gè)分部分項(xiàng)工程大面積施工前必須通過監(jiān)理、施工方、甲方的共同驗(yàn)收合格后方可施工；5、加強(qiáng)質(zhì)量、進(jìn)度、安全方面的定期檢查評比制度，對好的給予獎(jiǎng)勵(lì)，對差的給予處罰，通過評比調(diào)動施工單位的積極性（二）項(xiàng)目重點(diǎn)工程部位質(zhì)量控制要點(diǎn)1.鋁合金窗安裝控制要點(diǎn) 針對鋁合金窗易滲漏、窗框易受損壞情況，本項(xiàng)目采用副框先安裝、內(nèi)外粉刷基本完成后，進(jìn)行主框安裝，主副框之間采用發(fā)泡劑柔性粘結(jié)施工工藝。 2.地下室滲漏對于地下室底板澆筑前嚴(yán)格控制底板內(nèi)的積水，特別是電梯基坑內(nèi)，防止后期出現(xiàn)砼的開裂和孔洞；對于地下室外墻有回填土部分四周表面做涂膜類防水，用泡沫板保護(hù)方可回填。

43、二、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的分析與總結(jié)（三）項(xiàng)目工程質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)夾層外墻采用磚砌體，引起夾層內(nèi)滲漏 單體地下室頂板至正負(fù)零有1.3M高設(shè)備夾層，外墻部位因設(shè)計(jì)要求采用磚砌體，外圍為回填土，雖對此部位已進(jìn)行防水加固，但是滲漏嚴(yán)重，部分已滲入電梯井道內(nèi)。解決方案： 對后期相同部位，外墻必須使用砼結(jié)構(gòu)，按照地下室防滲漏要求進(jìn)行施工，加強(qiáng)電梯井部位砼施工的防滲漏措施，杜絕再次出現(xiàn)此類問題。二、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的分析與總結(jié) 二、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的分析與總結(jié)（四）項(xiàng)目所取得成績同時(shí)，新都2期項(xiàng)目一共申報(bào)了3幢金陵杯評比，正在評審中。第六章 項(xiàng)目營銷工作評估第七章 項(xiàng)目成本管理評估目錄一、項(xiàng)目各類物業(yè)銷售情況

44、二、與市場定位時(shí)房地產(chǎn)市場情況對比分析三、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)分析四、二期推盤主要節(jié)點(diǎn)及主要營銷動作五、成功與不足05010015020025012345推出套數(shù)2012.6.162012.7.72012.9.82012.10.27 2013.3.23216216210208140139108686810497%96%99%96%100%2012年6月首次開盤，供應(yīng)9#、13#，當(dāng)月去化93套，完成約1.69億銷售簽約；2012年7月加推10#、11#，當(dāng)月去化110套，完成約2.1億銷售簽約；8月續(xù)銷完成51套銷售，簽約金額約0.99億； 2012年9月加推6#、8#，當(dāng)月去化72套，完成約1.58

45、億銷售簽約；2012年10月加推12#，當(dāng)月去化64套，完成約1.35億銷售簽約；11月至次年2續(xù)銷完成169套銷售簽約金額約3.69億；2013年3月加推7#，當(dāng)月去化64套，完成約1.35億銷售簽約；后期續(xù)銷至今二期住宅累計(jì)簽約729套，累計(jì)簽約16.62億。一、項(xiàng)目各類物業(yè)銷售情況項(xiàng)目期數(shù)開盤時(shí)間推出套數(shù)成交套數(shù)成交面積（）成交率二期住宅2012.6.1621621026264.3497.22%2012.7.721620825935.2196.29%2012.9.814013923420.2399.26%2012.10.2710810414834.996.29%2013.3.236868

46、13171.88100%累計(jì)748729103626.5697.46% 二期在主要銷售周期內(nèi)，成交均價(jià)比區(qū)域成交均價(jià)高約1500-2000元/，2012年6月開盤至2013年末量價(jià)齊升。 實(shí)際售價(jià)與預(yù)期售價(jià)對比：二期產(chǎn)品入市后整體市場回暖，但區(qū)域內(nèi)整體成交均價(jià)仍維持在15000元/，屬平價(jià)跑量的階段，故二期實(shí)際銷售價(jià)格與預(yù)期價(jià)格基本持平，二期實(shí)際成交均價(jià)16040元/。本案簽約面積(萬)1.091.340.621.000.860.630.640.710.360.640.750.310.32城北成交面積（萬）7.098.045.228.1510.698.849.837.714.218.428.5

47、88.217.94本案成交價(jià)格（元/）15611157221592615768159351574415801159541628216127170041637416173城北成交均價(jià)（元/）125851375813684122011293312834131431305613309131811462513161142182012-62012-72012-82012-92012-10 2012-11 2012-122013-12013-22013-32013-42013-52013-60200040006000800010000120001400016000180000.002.004.006.00

48、8.0010.0012.00本案與城北成交及價(jià)格對比走勢一、項(xiàng)目各類物業(yè)銷售情況二、與市場定位時(shí)房地產(chǎn)市場情況對比分析項(xiàng)目一二期為同一地塊進(jìn)行分期開發(fā)，一期入市后趕在限購政策出臺前批量跑貨，完成不錯(cuò)的銷售業(yè)績，后期市場急劇下滑，整體銷售周期拉長；二期入市后限購政策已穩(wěn)定，積壓了一年多的市場需求逐漸迸發(fā)， 市場成交量逐月增長，直至2013年末呈現(xiàn)了整整一年的量價(jià)齊升的良好市場局面。 銷售期間，銀行準(zhǔn)備金利率下調(diào)，貸款利率下調(diào)等金融政策支持，給予市場一波又一波的利好信息，建立購房人堅(jiān)定的購房信心。三、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)分析二期住宅推售時(shí)機(jī)把握較好。 1、一期維權(quán)事件結(jié)束，緊接著便是集中交付的重大節(jié)點(diǎn)，通

49、過在交付階段熱情周到的服務(wù)，有效緩和了與老業(yè)主之間的關(guān)系，為二期開盤老帶新業(yè)務(wù)執(zhí)行奠定基礎(chǔ)； 2、市場價(jià)格預(yù)判正確，二期產(chǎn)品選擇低價(jià)入市，主動把握市場，對直接競品樓盤的實(shí)時(shí)監(jiān)控，對競品的上市計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、預(yù)估價(jià)格摸牌準(zhǔn)確，搶占先機(jī)爭奪客戶資源占據(jù)主動； 3、推盤策略運(yùn)用得當(dāng)，在選擇推盤次序及推盤節(jié)點(diǎn)上結(jié)合自身項(xiàng)目庫存情況及競品樓盤推售節(jié)奏，有的放矢，既保證了庫存擠壓去化的效果又適時(shí)補(bǔ)充了產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的全面性。 四、二期推盤主要節(jié)點(diǎn)及主要營銷動作二期住宅2012年6月首次開盤供應(yīng)9#、13#當(dāng)月去化93套，完成約1.69億銷售簽約，簽約均價(jià)15612.1元/；二期住宅2012年7月加推10#、

50、11#當(dāng)月去化110套，完成約2.1億銷售簽約；8月續(xù)銷完成51套銷售，簽約金額約0.99億，簽約均價(jià)15787.07元/； 二期住宅2012年9月加推6#、8#當(dāng)月去化72套，完成約1.58億銷售簽約，15768.14元/；二期住宅2012年10月加推12#當(dāng)月去化64套，完成約1.35億銷售簽約；11月至次年2續(xù)銷完成169套銷售簽約金額約3.69億，15911.64元/；二期住宅2013年3月加推7#當(dāng)月去化64套，完成約1.35億銷售簽約；后期續(xù)銷至今二期住宅累計(jì)簽約729套，累計(jì)簽約16.62億,16570.74元/； 二期住宅入市由于一期業(yè)主集中維權(quán)長達(dá)半年之久，現(xiàn)場來訪成交嚴(yán)重匱

51、乏，時(shí)至2012.4.28一期交付結(jié)束，二期住宅蓄水量一直較少，故在推售策略方面選擇低開高走，小步快跑的形式，價(jià)格策略方面拉大棟距價(jià)差，通過低價(jià)切入市場，搶占區(qū)域市場份額，競品策略方面，及時(shí)掌握直接競品恒基九瓏天譽(yù)項(xiàng)目動態(tài)及價(jià)格行情，每次競品開盤前一周進(jìn)行加推，擠壓客戶成交。 6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月9#、13#入市10#、11#加推6#、8#加推12#加推7#加推成功1、大量蓄客：二期首開在蓄水周期非常短暫的情況下，短期內(nèi)通過已有老客戶資源的深度挖掘和線上推廣客戶的積極邀約回訪，保證認(rèn)籌客戶基數(shù)，為首批次房源順利去化奠定基礎(chǔ)；2、趨勢預(yù)判：區(qū)域市場預(yù)判正確，對直接競品樓

52、盤的實(shí)時(shí)監(jiān)控，對競品的上市計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、預(yù)估價(jià)格摸牌準(zhǔn)確，搶占先機(jī)爭奪客戶資源占據(jù)主動；3、實(shí)時(shí)策略：推盤策略運(yùn)用得當(dāng)，在選擇推盤次序及推盤節(jié)點(diǎn)上結(jié)合自身項(xiàng)目庫存情況及競品樓盤推售節(jié)奏，有的放矢，既保證了庫存擠壓去化的效果又適時(shí)補(bǔ)充了產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的全面性。五、成功與不足不足1、對宏觀市場價(jià)格預(yù)判不足，良好的市場環(huán)境下未能創(chuàng)造更高的產(chǎn)品利潤；2、二期產(chǎn)品的銷售性價(jià)比最高，未充分利用此價(jià)格優(yōu)勢大力拓展外部客戶，從而是本案成為全市型的樓盤，為后期產(chǎn)品拓客打開市場。五、成功與不足第七章 項(xiàng)目成本管理評估第七章 項(xiàng)目成本管理評估目錄一、項(xiàng)目招投標(biāo)工作評估 1、招投標(biāo)工作 2、招標(biāo)過程中分析 3、戰(zhàn)略采

53、購分析二、項(xiàng)目開發(fā)成本及構(gòu)成分析 1、項(xiàng)目開發(fā)單方成本分析 2、涉及影響成本的重大事件回顧三、目標(biāo)成本控制情況分析四、主要合作單位及供應(yīng)商評估分析五、經(jīng)驗(yàn)與反思 1、合約方面 2、成本方面一、項(xiàng)目招投標(biāo)工作評估 1、招投標(biāo)工作： 新都國際二期2011年至2013年根據(jù)審批通過的采購計(jì)劃匯總表，所有的招投標(biāo)、合同簽訂流程根據(jù)工程進(jìn)度要求及集團(tuán)、區(qū)域、城市的權(quán)限劃分全部在OA、POM采招系統(tǒng)流轉(zhuǎn)，其中招標(biāo)19項(xiàng)、直接委托40項(xiàng)，其中12項(xiàng)為積極響應(yīng)集團(tuán)要求對電梯、開關(guān)面板、配電箱、欄桿等簽定的集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議，采購招標(biāo)項(xiàng)目共計(jì)59項(xiàng):序號招采方式合計(jì)采購方式占比合同價(jià)占比1招標(biāo)1922.5%78%2直

54、接委托4077.5%22%合計(jì)59100%100% 二期工程及材料采購合同及補(bǔ)充協(xié)議的編制與簽訂 68項(xiàng)，合計(jì)3.97億。合同均按規(guī)定流轉(zhuǎn)方式完成審批，紙質(zhì)蓋章合同同步歸檔并及時(shí)交與項(xiàng)目，以備過程中管理時(shí)采用。二、項(xiàng)目開發(fā)成本及構(gòu)成分析備注：1、經(jīng)營計(jì)劃目標(biāo)成本為集團(tuán)審批的方案階段目標(biāo)成本，詳見附件方案階段目標(biāo)成本審批單。2、結(jié)盤成本為實(shí)際結(jié)算成本（預(yù)估實(shí)際結(jié)算成本）。 結(jié)盤比調(diào)整后的目標(biāo)成本優(yōu)化6161.92萬元，調(diào)整后目標(biāo)成本，是在目標(biāo)成本基礎(chǔ)上取消精裝修減少17792.90萬元。項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃目標(biāo)成本調(diào)整后目標(biāo)成本POM結(jié)盤成本調(diào)整后目標(biāo)成本與POM結(jié)盤成本差異成本(萬元)單方造價(jià) (元/

55、m2)成本(萬元)單方造價(jià) (元/m2)成本 (萬元）單方造價(jià) (元/m2)成本總額 (萬元）單方造價(jià)(元/m2)一、土地費(fèi)用 69,745.134,961.8669,745.134,961.8669,745.134,961.8600二、前期費(fèi)用 6,555.20466.366,812.42484.655,240.79372.841,571.63111.81三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 8,595.02611.479,174.34652.697,169.28510.042,005.06142.65四、主體建筑工程費(fèi) 45,727.973,253.2228,499.852,027.5626,931.061,9

56、15.951,568.79111.61五、主體安裝工程 5,759.03409.715,804.36412.945,437.79386.86366.5726.08六、公共配套設(shè)施費(fèi) 10,478.82745.4910,589.64753.389,939.78707.14649.8646.23開發(fā)成本合計(jì) 146,861.1710,448.11130,625.759,293.08124,463.838,854.706,161.92438.381、項(xiàng)目開發(fā)單方成本分析二、項(xiàng)目開發(fā)成本及構(gòu)成分析調(diào)整后的目標(biāo)成本（元/）4,961.86484.65652.692,027.56412.94753.38結(jié)

57、盤成本（元/）4,961.86372.84510.041,915.95386.86707.14成本節(jié)約率%（較調(diào)整后的目標(biāo)成本）0.00%23.07%21.86%5.50%6.32%6.14%土地費(fèi)用前期費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.00 實(shí)際結(jié)盤成本相比于調(diào)整后目標(biāo)成本，前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施、主體建筑工程和安裝費(fèi)、公共配套均有所優(yōu)化，其中前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施均在調(diào)整后的目標(biāo)基礎(chǔ)上有較高的節(jié)約率。2、涉及影

58、響成本的重大事件回顧 成本調(diào)整，取消精裝修工程。根據(jù)公司定位的調(diào)整，新都二期取消了住宅精裝修，從而調(diào)減目標(biāo)成本17792.90萬元。二、項(xiàng)目開發(fā)成本及構(gòu)成分析三、目標(biāo)成本控制情況分析1、總體上看，本期成本控制良好：2-6項(xiàng)結(jié)盤成本比施工圖階段目標(biāo)總成本節(jié)省6161.92萬元（不考慮土地成本增加)，單方總成本節(jié)省438.38元/m2，總成本節(jié)省率為4.72%。2、成本得以有效控制原因分析： 地新都二期項(xiàng)目開發(fā)，目標(biāo)成本編制時(shí)間為2011年7月，項(xiàng)目部及南京公司牢牢樹立“不突破目標(biāo)成本”這個(gè)中心思想，采用一切有效、合理方法將實(shí)際成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)；項(xiàng)目竣工結(jié)算階段嚴(yán)格履行合同約定，執(zhí)行合同結(jié)

59、算原則，有效控制成本。做得比較好的主要有以下幾方面：設(shè)定限額設(shè)計(jì)，如門窗、保溫、石材工程根據(jù)設(shè)計(jì)方案估算，如超目標(biāo)成本，則必須按照成本要求進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，以達(dá)到控制和節(jié)約成本的目的； 本期主要工程除總包為模擬清單招標(biāo)外，其他工程均為施工圖總價(jià)包干 ，為控制好動態(tài)成本打下一定的基礎(chǔ)。制定標(biāo)準(zhǔn)文件，如：編制門窗工程標(biāo)準(zhǔn)清單表格，指導(dǎo)投標(biāo)單位準(zhǔn)確、如實(shí)報(bào)價(jià)，方便招投標(biāo)工作。 強(qiáng)化竣工圖審核、簽證變更附件資料的復(fù)核及加強(qiáng)管理預(yù)結(jié)算審核工作。 四、主要合作單位及供應(yīng)商評估分析序號施工單位施工內(nèi)容中標(biāo)方式合作經(jīng)歷履約情況評分1上海建工集團(tuán)股份有限公司 總包招標(biāo)已合作862江蘇省建筑工程集團(tuán)有限公司 總包招標(biāo)

60、已合作825常州市華辰園林綠化工程有限公司景觀招標(biāo)未合作866上海大地塑鋼門窗有限公司 門窗招標(biāo)已合作817南京嘉易幕墻工程有限公司門窗招標(biāo)未合作828上海龍人石業(yè)裝飾有限公司石材招標(biāo)未合作849上海天冠衛(wèi)視技術(shù)研究所智能化招標(biāo)已合作9010南京消防器材股份有限公司 消防招標(biāo)已合作8411南京海晟建設(shè)集團(tuán)有限公司保溫招標(biāo)未合作8312 南京稼禾建筑工程有限公司門廳裝修招標(biāo)未合作84 上海市裝飾工程有限公司門廳裝修招標(biāo)已合作8513上海大光明建筑安裝工程有限公司 外墻涂料戰(zhàn)略已合作811、因招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)，故投標(biāo)單位的來源是集團(tuán)供應(yīng)商名庫、已合作單位、其他房產(chǎn)公司合作單位、員工推薦等。中標(biāo)單