錦江區(qū)上河鋪街土地初步分析報(bào)告

1、錦江區(qū)上河鋪街土地初步分析報(bào)告 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一）、項(xiàng)目名稱錦江區(qū)上河鋪街23.9畝二類(lèi)住宅土地項(xiàng)目（二）、項(xiàng)目地址錦江區(qū)上河鋪街208號(hào)，位于大觀村村委會(huì)旁，三環(huán)路航天立交橋內(nèi)側(cè)（三）、項(xiàng)目基本情況該宗土地為成都東錦置業(yè)有限公司下屬項(xiàng)目，國(guó)土證：成國(guó)用（2007）字第39號(hào)，出讓住宅、商業(yè)，凈用地面積15948.96（合23.9畝），二類(lèi)住宅用地，可兼容不超過(guò)10商業(yè)；該地塊原為工業(yè)用地，公司于2006年將該土地變性為住宅兼商業(yè)用地（住宅2076年9月、商業(yè)2046年9月終止）宗地現(xiàn)狀：地塊目前仍有成都紅衛(wèi)汽車(chē)配件廠廠房及相關(guān)設(shè)施、人員，據(jù)介紹，該汽配廠已與成都東錦置業(yè)有限公司簽訂了拆遷安置

2、協(xié)議，土地所有權(quán)屬于東錦置業(yè)公司，由東錦置業(yè)公司在龍泉驛為汽配廠修建廠房及相關(guān)配套廠房及資金補(bǔ)償，目前位于龍泉的安置房已在修建中，目前尚有大概3000萬(wàn)資金缺口方能完成該項(xiàng)目拆遷安置，因?yàn)橛幸廪D(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。緊鄰該成渝路與該地塊接壤尚有約38.8畝土地由東錦置業(yè)母公司新錦江舊城改造開(kāi)發(fā)公司尚在改造中，還未取得國(guó)土證，該23.9畝為其第一塊已取得國(guó)土證的土地。該地塊緊靠國(guó)槐路，路邊有直通天府廣場(chǎng)的104號(hào)公交站，距離成渝路也不過(guò)30-40米左右的距離。二、市場(chǎng)分析 1、區(qū)域周邊版塊分析：地塊屬于城東銜接川師板塊和三圣鄉(xiāng)板塊的承上啟下之處川師大版塊：本項(xiàng)目距離川師大版塊的比利華國(guó)際城不過(guò)三、四百米距離

3、，因?yàn)槌菛|特有的坡地地貌和四川師范大學(xué)片區(qū)的人文情結(jié)，川師大版塊已經(jīng)開(kāi)始成為城市精英人群格外關(guān)注的購(gòu)房區(qū)域，版塊位于成都市東大街東延線，被稱作成都市區(qū)最早看見(jiàn)太陽(yáng)升起的地方之一。由于東大街東延線周邊的土地還未向市場(chǎng)大規(guī)模提供，因此其沿線的樓盤(pán)非常少，但攀成鋼的老廠區(qū)以及沙河堡片區(qū)等將有數(shù)千畝土地向市場(chǎng)提供，該片區(qū)域?qū)⒊蔀槌菛|新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。比華利國(guó)際城作為率先在該片區(qū)亮相的樓盤(pán)，已經(jīng)形成了一道亮麗的天際線。三圣鄉(xiāng)版塊：作為國(guó)家“4a級(jí)風(fēng)景區(qū)”，是成都人休閑、旅游的勝地。目前，該地區(qū)已形成比較成熟的交通網(wǎng)絡(luò)，城市干道主要有成龍路、老成渝路、三環(huán)路和東洪路等；區(qū)域范圍內(nèi)的公交交通體系也較為

4、完善，目前的公交有38、56、343、332、40、31等；正在修建的二號(hào)地鐵也將經(jīng)過(guò)該區(qū)域。 作為城東新區(qū)的核心區(qū)域，該片區(qū)以淺丘地形、眾多的綠地，構(gòu)成了得天獨(dú)厚的生態(tài)條件，因此，該片區(qū)是一個(gè)適合居住生活、旅游的生態(tài)新城。同時(shí)根據(jù)規(guī)劃錦江區(qū)政府的新辦公區(qū)也將遷入該片區(qū)，因此，該片區(qū)還將擁有行政辦公、商貿(mào)金融、文化娛樂(lè)等功能。該板塊三年前就以卓錦城打造的“花園國(guó)度”進(jìn)入了人們的視野，如今，從華都美林灣、錦江城市花園、鑫苑名家到百萬(wàn)元的“空中別墅”四海逸家，雨后春筍般拔地而起的品質(zhì)社區(qū)，讓城東副中心的居住氛圍日漸濃厚。由于該地塊的特殊位置，其周邊配套還是較為齊備的：周邊名校：四川師范大學(xué)、川師附

5、中、光亞小學(xué)、鹽道街小學(xué)分校、三圣鄉(xiāng)小學(xué)、大觀小學(xué)、龍泉中學(xué)；醫(yī)院:空軍醫(yī)院、沙河堡綜合醫(yī)院、川師大北街醫(yī)院、獅子山社區(qū)醫(yī)院；公交站：九眼橋南 公交路線47路區(qū)間、12路、79路、218路、104路；地鐵：2號(hào)線沙河堡站。購(gòu)物：北京華聯(lián)雙橋子店（3500米）家樂(lè)福雙橋子店（3600米）2、區(qū)域近三年土地拍賣(mài)成交情況：根據(jù)成都市國(guó)土資源局近三年土地拍賣(mài)成交信息，匯總收集了項(xiàng)目周邊區(qū)域近三年地塊拍賣(mài)成交情況：序號(hào)地址總用地面積土地屬性出讓日期每畝地價(jià)樓板價(jià)備注1窗體頂端錦江區(qū)糧豐村3、4組地塊 窗體底端窗體頂端55,684 窗體底端窗體頂端住宅;商業(yè) 窗體底端窗體頂端2007-9-14 窗體底端8

6、80萬(wàn)元4,400元/容積率3,建筑密度22%2錦江區(qū)糧豐村4、7組地塊62,571住宅 2007-12-20560萬(wàn)元2,800元/容積率3,建筑密度22%,3錦江區(qū)糧豐村9組64,504住宅;商業(yè) 2007-5-25705萬(wàn)元2,115元/當(dāng)容積率4.2時(shí)，建筑密度30%4沙河堡片區(qū)南52,895住宅;商業(yè)2007-11-30940萬(wàn)元4,700元/容積率3.8，建筑密度30%5錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村8、9組55,014住宅;商業(yè)2009-12-41080萬(wàn)元4,263元/容積率3.8，建筑密度30% 地塊位置（以“”在圖中標(biāo)出）：1號(hào)2號(hào)3號(hào)4號(hào)5號(hào)3、區(qū)域樓盤(pán)售價(jià)情況：目前該區(qū)域主要有兩個(gè)樓盤(pán)在售：距離項(xiàng)目300米處比利華國(guó)際城目前正在熱銷(xiāo)，目前均價(jià)7500元/，另外在航天立交與成渝立交之間的三環(huán)路外側(cè)幾百米區(qū)域的首創(chuàng).國(guó)際城目前均價(jià)在6200元/，故本項(xiàng)目住宅按均價(jià)6500元/測(cè)算，商業(yè)按9000元/測(cè)算。三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析經(jīng)過(guò)和對(duì)方的接洽，容積率4.0（或以上），按此標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，詳見(jiàn)excel: 錦江土地測(cè)算方案一,凈利潤(rùn)4885.9萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率14.26%。四、投資結(jié)論：1、項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)越，著名的三圣花鄉(xiāng)、幸福梅林、荷塘月色、江家菜地都距離不遠(yuǎn)，同時(shí)緊鄰新城東的核心區(qū)域，名校薈萃，也隸屬于新城東名校生活圈，地段優(yōu)勢(shì)非常明顯 2、該地塊目前尚未拆遷，按合