房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型（一）外部風(fēng)險(xiǎn)1 .宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說(shuō),當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,處于低速消沉?xí)r,社會(huì)對(duì)消費(fèi)的需求也會(huì)大 幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷,消 費(fèi)減縮時(shí),受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長(zhǎng)線耐用消費(fèi) 品,這時(shí)人們會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲或干脆取消 對(duì)耐用消費(fèi)品的購(gòu)買。社會(huì)風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)供大于求, 房屋價(jià)格亦連連下跌。2 .財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來(lái)自于利率波動(dòng)的影響，因?yàn)楹芏嗳速I房并不是 全額付款，一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸敖以解決一 部

2、分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能 是樓價(jià)本身的價(jià)值,此種情形對(duì)于一些財(cái)力有限的投資人來(lái)說(shuō),無(wú)疑 是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話,則投資人無(wú) 須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于低潮,銀行在拍賣 房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí),則投資人仍需負(fù)一定 責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí),必須把利率波 動(dòng)因素考慮進(jìn)去。3 .市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于供求形勢(shì)變化,引起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍、競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)方式以 及房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值跌落的一種可能性,主要

3、來(lái)源于房地 產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)間誤差。譬如當(dāng)房?jī)r(jià)因供應(yīng)短缺而上升時(shí),開發(fā)公司便會(huì) 紛紛興建樓宇，但由于建筑需要一定時(shí)間，故此雖然待建樓的總體規(guī) 模己經(jīng)超出供應(yīng)需要，但短期內(nèi)樓價(jià)仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。近年來(lái),建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn),所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場(chǎng)， 直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時(shí)間，也使得樓價(jià)波動(dòng)變得更為頻繁。4 .自然風(fēng)險(xiǎn)。由于自然因素的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風(fēng)暴、火 災(zāi)等）以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)1 .經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤（或其可能性）,造成實(shí) 際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起源于投資內(nèi)部問(wèn)題和 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況,如管理

4、水平、管理效率低，使用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用超過(guò) 預(yù)計(jì)值,房屋空置率高,租金回籠等問(wèn)題,都將使企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入小于 預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想,對(duì)房地產(chǎn)的需求偏低,會(huì)產(chǎn)生比預(yù)期 高的空置率。2 .財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，在使用貸款的條件下, 既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍，同時(shí)也增加了不確定性、增加的營(yíng)業(yè)收入 不足以償還債務(wù)的可能性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因所掌握信息不全、不準(zhǔn),投資決策草 率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確,或前期調(diào)研不細(xì),對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷 售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏 差。 !-empirenews, page-宏觀形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由 此

5、引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上 漲,工程造價(jià)跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商 就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史,現(xiàn)在的情況是供過(guò)于求,房 價(jià)自然就要下降,銷售難度增加，促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不 可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的 支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百?gòu)買”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì),房地產(chǎn)政策,金融政策的理 解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為

6、:發(fā)展商過(guò)分相信自己的“感覺(jué)”，而實(shí)際上“感覺(jué)”錯(cuò)了或反了。如有的發(fā)展商過(guò)分地相信自己會(huì)容易地找到“下家”，將項(xiàng)目脫 手，而實(shí)際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一 時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì),而沒(méi)把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去,結(jié)果供求關(guān)系 “此一時(shí)彼一時(shí)”，或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判斷過(guò)于 樂(lè)觀,最終導(dǎo)致銷售困難;還有的發(fā)展商過(guò)分相信自己的“道”（即通 過(guò)“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力），而經(jīng)營(yíng)實(shí)力（開發(fā)實(shí)力、管理能 力、行銷能力）不足或較弱，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思想是對(duì)某種損失的可能性進(jìn)行調(diào)整、進(jìn)而最大 程度降低這種可能性的主要方法有：

7、（一）進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù) 期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法, 就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低 限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選 擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由 投資者自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查,也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn) 行。（二）在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目種類較多,它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一。有的風(fēng)險(xiǎn)度較大,可能遭遇的不確定性也較

8、高，而有些投資項(xiàng)目的 風(fēng)險(xiǎn)度較小,選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保 證。（三）以合理組織融資形式進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)房地產(chǎn)投資需要量大,必 須以一定的形式籌措資金，以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以 下幾種:通過(guò)發(fā)行金融債券,籌集開發(fā)資金。通過(guò)預(yù)售開發(fā)的商品房和賣樓花，從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所 需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份 公司，申請(qǐng)成為上市公司。從股票市場(chǎng)上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng) 根據(jù)自身的實(shí)際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、低 成本地融入資金,投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實(shí)可行措 施提高資金使用的效益。比如在投資項(xiàng)目管理中，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，運(yùn) 用多種手段,促使施工單位降低工程造價(jià),提高工程質(zhì)量,縮短建設(shè)周 期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動(dòng)效率，減少經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用， 以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。（四）通過(guò)多項(xiàng)投資組合及多種經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、 收益等因素也是不同的，所以，實(shí)行多項(xiàng)目投資組合可以獲得比所有 投資集中于一個(gè)項(xiàng)目上更穩(wěn)定的收益：當(dāng)然,各項(xiàng)目之間的相關(guān)性不 能太強(qiáng),否則就無(wú)法起到降低風(fēng)