深圳萬(wàn)科品類房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告（正式稿）

1、深圳萬(wàn)科品類房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 一、概述本報(bào)告以萬(wàn)科對(duì)于住宅產(chǎn)品品類劃分作為基礎(chǔ)，將萬(wàn)科對(duì)于產(chǎn)品品類劃分的標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)的整體樣本進(jìn)行擬合，對(duì)近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中與萬(wàn)科產(chǎn)品品類具有可比性的市場(chǎng)樣本進(jìn)行綜合研究，以期了解在未來(lái)的6-12個(gè)月時(shí)間內(nèi)，各泛品類市場(chǎng)的走勢(shì)以及深圳萬(wàn)科的各品類物業(yè)在市場(chǎng)中所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。1.1對(duì)萬(wàn)科住宅品類劃分標(biāo)準(zhǔn)的分析與理解萬(wàn)科產(chǎn)品品類構(gòu)成框架系列核心價(jià)值品類土地屬性客戶構(gòu)成產(chǎn)品核心價(jià)值金色系列（城市住宅）便捷的城市生活g11)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級(jí)別配套2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復(fù)雜的情況3)商業(yè)價(jià)值高4

2、）居住價(jià)值一般"商務(wù)人士商務(wù)服務(wù)g21)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2)適宜居住孩子三代后小太陽(yáng)小太陽(yáng)中年之家大家庭生活功能完善凸顯主人功能凸顯自我功能g31）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價(jià)值一般青年之家功能緊湊城花系列（城郊住宅）舒適居住c1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近2）相對(duì)市中心居住密度低3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）孩子三代后小太陽(yáng)小太陽(yáng)中年之家青年持家小小太陽(yáng)舒適居住炫耀展示凸顯自我功能注重父母功能合理四季系列（郊區(qū)住宅）價(jià)格務(wù)實(shí)t11）距離目標(biāo)客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c(diǎn)較遠(yuǎn)2）交通不便利，公交

3、線路缺乏或基本沒(méi)有3）項(xiàng)目周邊通常無(wú)配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決4）地塊條件通常只有三通（水電路）青年之家小小太陽(yáng)青年持家孩子三代老年一代功能實(shí)用t21）有自然資源2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)3）沒(méi)有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)孩子三代后小太陽(yáng)資源擁有高檔占有稀缺資源top1位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源資源占有top2位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源資源占有通過(guò)對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)品品類構(gòu)成框架的深入分析，我們認(rèn)為，萬(wàn)科的產(chǎn)品品類構(gòu)成框架是一個(gè)形成于長(zhǎng)期房地產(chǎn)開發(fā)銷售經(jīng)驗(yàn)的具有內(nèi)在緊密邏輯聯(lián)系的體系，其具體的邏輯體系可用下圖來(lái)表示。 在整個(gè)邏輯體系中，客戶屬性是重要的影響

4、要素，客戶屬性決定土地屬性要素和產(chǎn)品要素，也可以理解為，事實(shí)上客戶屬性是整個(gè)邏輯體系中決定了邏輯體系走向的要素。因此，我們可以這樣理解：客戶屬性決定了土地屬性 土地與產(chǎn)品結(jié)合實(shí)現(xiàn)了不同的核心價(jià)值 不同的價(jià)值決定建設(shè)不同的品類不同的品類表現(xiàn)為不同的土地與和產(chǎn)品的結(jié)合不同的土地與和產(chǎn)品結(jié)合滿足了不同的客戶需求在此理解的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為品類劃分的核心思想就是針對(duì)不同的客戶，在合適的地段做合適的產(chǎn)品，鎖定大眾客戶而非小眾客戶，摒棄房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的差異化和邊緣化。1.2萬(wàn)科住宅品類劃分標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)樣本的結(jié)合通過(guò)對(duì)萬(wàn)科品類劃分思想的理解，我們認(rèn)為，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行品類劃分研究，首選需要對(duì)樣本進(jìn)行相似性篩

5、選。即選擇在產(chǎn)品及客戶上具有與“萬(wàn)科品類”類似邏輯的樣本進(jìn)行劃分。在此指導(dǎo)思想下，我們需要以三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分層篩選后，選出與萬(wàn)科品類劃分具有較強(qiáng)一致性的樣本，作為萬(wàn)科泛品類市場(chǎng)研究需求的目標(biāo)樣本。第一指標(biāo)：客戶屬性指標(biāo)以各樣本面對(duì)的客戶屬性為重要的篩選指標(biāo)。如石巖片區(qū)雖然距離深圳市區(qū)很遠(yuǎn)，但該片區(qū)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為周邊客戶而非市區(qū)客戶，因此不會(huì)將其劃入四季類或城花類，而劃為金色類。第二指標(biāo)：土地屬性指標(biāo)深圳是多中心的城市，羅湖、福田、南山、寶安、龍崗各自有中心區(qū)。雖然關(guān)外開發(fā)建設(shè)較晚，但是自06年開始關(guān)外的市政設(shè)施與關(guān)內(nèi)差距不斷拉近，深圳各區(qū)發(fā)展較為均衡，不存在像北京、上海以環(huán)線為標(biāo)準(zhǔn)劃分土地屬性

6、的情況。目前由于深圳各區(qū)域開發(fā)建設(shè)比較成熟，土地不斷升級(jí)，已不存在純粹由其他區(qū)域?qū)氲投丝蛻舻膖1類土地。第三指標(biāo)：產(chǎn)品vs價(jià)格指標(biāo)同類產(chǎn)品具有類似的價(jià)格和類似的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品形態(tài)與價(jià)格指標(biāo)的綜合篩選，尋找合適的對(duì)比樣本，例如在設(shè)定為g1類區(qū)域?qū)ふ遗cg1類項(xiàng)目類似價(jià)格和類似產(chǎn)品設(shè)計(jì)的樣本（見(jiàn)下圖）價(jià)格線市場(chǎng)合理價(jià)格范圍市場(chǎng)樣本選取范圍類同萬(wàn)科產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的樣本產(chǎn)品線在產(chǎn)品品類劃分過(guò)程中，由于目前各樓盤數(shù)據(jù)未細(xì)化到每套的銷售面積及價(jià)格，因此未能細(xì)化到同一樓盤項(xiàng)目中的各品類劃分，劃分以樓盤為單位。通過(guò)對(duì)樣本的研究和分析，能夠進(jìn)一步獲得品類市場(chǎng)研究的相關(guān)結(jié)論。二、分區(qū)品類市場(chǎng)研究按照深圳的行政區(qū)域

7、來(lái)對(duì)區(qū)域內(nèi)各類型品類市場(chǎng)進(jìn)行深入研究，分別研究羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗六個(gè)行政區(qū)以及龍華坂田片區(qū)、寶安中心區(qū)片區(qū)、龍崗中心區(qū)片區(qū)、布吉片區(qū)四個(gè)片區(qū)的各品類市場(chǎng)表現(xiàn)。本報(bào)告研究深度為深圳區(qū)域內(nèi)金色、城花、四季、高檔四種類型產(chǎn)品的整體特征及趨勢(shì)。數(shù)據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為自2006年1月起至2008年3月止，研究各樣本項(xiàng)目的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì)，數(shù)據(jù)以國(guó)土局備案為準(zhǔn)。由于本報(bào)告數(shù)據(jù)的時(shí)間起始點(diǎn)為2006年1月，因此假設(shè)2006年1月之前市場(chǎng)上的供應(yīng)銷售情況為零。本報(bào)告僅研究2006年1月至2008年3月之間的深圳市場(chǎng)各類型產(chǎn)品品類的供求關(guān)系及價(jià)格走勢(shì)。注：本報(bào)告供求比為：需求/供應(yīng)，數(shù)值越大說(shuō)明需求

8、越大。2.1羅湖區(qū)羅湖區(qū)由于開發(fā)較早，土地稀缺，區(qū)內(nèi)樓盤絕大多數(shù)為金色系列。g1、g2、g3為羅湖住宅市場(chǎng)的核心主力產(chǎn)品。由于其他系列產(chǎn)品樣本數(shù)量太少，不能反應(yīng)長(zhǎng)期走勢(shì)，因此羅湖區(qū)僅研究金色系列產(chǎn)品。金色類Ø 研究樣本選擇羅湖區(qū)金色類選取以下15個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間1金色g1風(fēng)格名苑2006-01-052金色g3都心名苑2006-01-203金色g2鴻景翠峰花園2006-05-224金色g3陽(yáng)光綠地家園2006-06-215金色g1紅桂皇冠名庭2006-09-106金色g3天越翔園2006-09-117金色g3鉆石時(shí)代公寓2006-12-198金色g1快捷

9、假日公寓2007-01-219金色g3合正錦湖逸園2007-04-3010金色g1中航凱特公寓2007-05-2711金色g3金祥悅園2007-07-0712金色g3匯泰大廈2007-10-0113金色g3雙御雅軒2007-12-0214金色g3鉑金時(shí)代公寓2008-03-1515金色g2東方尊峪2006-10-25Ø 樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間累計(jì)成交量累計(jì)供應(yīng)量成交均價(jià)銷售率金色g1風(fēng)格名苑2006-01-0531008.2231050.079861.9699.87%金色g3都心名苑2006-01-2011986.7711986.778379.76100.00

10、%金色g2鴻景翠峰花園2006-05-2264267.7169081.021419593.03%金色g3陽(yáng)光綠地家園2006-06-2143982.144341.9412451.4999.19%金色g1紅桂皇冠名庭2006-09-1016803.0716803.0710987.31100.00%金色g3天越翔園2006-09-1117352.6317385.838038.8599.81%金色g3鉆石時(shí)代公寓2006-12-198906.798906.7912861.78100.00%金色g1快捷假日公寓2007-01-217800.79613.3215792.8181.14%金色g3合正錦湖逸

11、園2007-04-3062851.8269480.3616819.0790.46%金色g1中航凱特公寓2007-05-2712996.4614535.3815553.1389.41%金色g3金祥悅園2007-07-077266.898188.3910965.3888.75%金色g3匯泰大廈2007-10-016181.1826914.3819079.3022.97%金色g3雙御雅軒2007-12-027660.811476.2518794.5866.75%金色g3鉑金時(shí)代公寓2008-03-15013971.4800.00%金色g2東方尊峪2006-10-25176239.13220466.0

12、814948.5779.94%羅湖區(qū)06年至今，區(qū)域品類年度供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出偏重性的趨勢(shì)。由于土地的限制，市場(chǎng)產(chǎn)品所呈現(xiàn)明顯單一化發(fā)展趨勢(shì)，四季類及城花類土地已不存在，高檔類項(xiàng)目更加稀少，預(yù)計(jì)未來(lái)羅湖區(qū)市場(chǎng)金色系列產(chǎn)品的市場(chǎng)比重會(huì)增加，但隨著土地的減少，供應(yīng)及銷售的絕對(duì)值會(huì)下降，價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)。隨著金色類土地待開發(fā)區(qū)域的縮減，供應(yīng)縮減趨勢(shì)將更加顯著持續(xù)。隨著市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)于其他品類產(chǎn)品的需求會(huì)分流到市內(nèi)其他區(qū)域。羅湖區(qū)的累計(jì)供應(yīng)量及銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)，但總體來(lái)說(shuō)供略大于求，但供求壓力不大。² 羅湖區(qū)金色系列產(chǎn)品年供需規(guī)模較小，雖然供略大于求，但市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)乏力，需求由于受07年第三季度的政策打

13、壓，最近市場(chǎng)不活躍。未來(lái)市場(chǎng)回暖后將出現(xiàn)求略大于供的現(xiàn)象，但市場(chǎng)總體規(guī)模不會(huì)放大。² 羅湖區(qū)金色系列產(chǎn)品需求的不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場(chǎng)低迷所造成。羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展的末期階段，未來(lái)此類市場(chǎng)的產(chǎn)品由于供應(yīng)有限，銷售及價(jià)格會(huì)穩(wěn)步上升，但市場(chǎng)整體仍不旺盛。第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 ² 06年開始，金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì)，其中06年漲幅比較緩和，07年開始大幅上漲，表現(xiàn)出加速提升。 ² 07年9月調(diào)控政策出臺(tái)后此類產(chǎn)品價(jià)格未有明顯下降，但交易量大減，在08年3月的全市價(jià)格調(diào)整當(dāng)中，此類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)整未有明顯調(diào)整，價(jià)格下降

14、空間不大，未來(lái)仍有平穩(wěn)上漲趨勢(shì)。Ø 未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究a) 羅湖區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì) 市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào)，明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前羅湖區(qū)此品類市場(chǎng)處于中度調(diào)整期，市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)由于土地的限制不會(huì)放大，未來(lái)需求將保持平穩(wěn)上升的大趨勢(shì)，供求比會(huì)不斷上升，達(dá)到供求相等，未來(lái)將供略小于求。但市場(chǎng)回暖仍需時(shí)

15、日，早則08年中，晚則08年末。第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)，將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資，但市場(chǎng)繼續(xù)走好“國(guó)六條”出臺(tái)，市場(chǎng)受到影響不大以往政策出臺(tái)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)影響持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，但07年多套房貸政策影響相對(duì)深遠(yuǎn)，全市的成交量均持續(xù)低迷，調(diào)整仍將持續(xù)一段時(shí)間，本次調(diào)整關(guān)外及南山區(qū)價(jià)格下降幅度較大，但羅湖區(qū)價(jià)格下降程度不明顯，價(jià)格短期盤整之后長(zhǎng)期仍呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)。2.2福田區(qū)福田區(qū)屬于城市中心地帶，土地稀缺，區(qū)內(nèi)不存在四季類及城花類項(xiàng)目，市場(chǎng)上在售的高檔類項(xiàng)目極少，樓盤絕大多數(shù)為金色系列。g1、g2、g3為福田住宅市場(chǎng)的核心主力產(chǎn)品。由于其他系列產(chǎn)品樣本數(shù)量太

16、少，不能反應(yīng)長(zhǎng)期走勢(shì)，因此福田區(qū)僅研究金色系列產(chǎn)品。金色類Ø 研究樣本選擇福田區(qū)金色類選取以下28個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間1金色g2香雅園2006-02-222金色g3慶福園2006-07-063金色g2金域藍(lán)灣(三期)2006-07-124金色g3祥云天都世紀(jì)大廈2006-08-085金色g2瀚盛花園2006-09-156金色g3蜜園2006-09-277金色g3景源華庭2006-10-198金色g1華強(qiáng)廣場(chǎng)2006-10-289金色g3東方園博苑2006-10-3010金色g3嶺尚時(shí)代園2006-10-3111金色g2花里林居2006-11-1412金色g

17、2合正瑞園2006-12-1113金色g2東海十八居2006-12-2314金色g2頤林雅院2006-12-2815金色g3香蜜天寶物華家園2007-01-1416金色g3名津廣場(chǎng)2007-01-2517金色g3佳泰興苑2007-02-0718金色g3橄欖綠洲家園2007-03-0919金色g3高發(fā)城馳2007-05-2220金色g3怡楓園2007-07-2821金色g3時(shí)代星居2007-10-1422金色g3半山御景華庭2007-10-2023金色g1葵花公寓2007-10-2824金色g2皇御苑(三期)2007-11-1025金色g3嘉鑫陽(yáng)光雅居2007-11-1026金色g3中城天邑花園

18、2007-12-3027金色g3明福居2008-01-0128金色g3民華大廈2008-04-06Ø 樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)成交均價(jià)銷售率金色g2香雅園2006-02-2222749.2222822.849094.8599.68%金色g3慶福園2006-07-0619341.6119664.3111344.1698.36%金色g2金域藍(lán)灣(三期)2006-07-1260279.9560766.4516673.0399.20%金色g3祥云天都世紀(jì)大廈2006-08-0869048.1569105.111550.0399.92%金色g2瀚盛花園20

19、06-09-1562886.5363300.4710652.8499.35%金色g3蜜園2006-09-2742484.1743940.0612702.5896.69%金色g3景源華庭2006-10-1936963.4640078.0613184.1392.23%金色g1華強(qiáng)廣場(chǎng)2006-10-2844338.5948401.1120725.4191.61%金色g3東方園博苑2006-10-3012489.0812648.7216959.2698.74%金色g3嶺尚時(shí)代園2006-10-3140999.1140999.1111597.99100.00%金色g2花里林居2006-11-14168

20、23.2616823.2610070.62100.00%金色g2合正瑞園2006-12-1122129.0222464.911418.2698.50%金色g2東海十八居2006-12-2311958.0614601.9119019.5781.89%金色g2頤林雅院2006-12-2827845.7628303.8411666.5998.38%金色g3香蜜天寶物華家園2007-01-1421093.3422987.2215847.1391.76%金色g3名津廣場(chǎng)2007-01-2579219.8381525.7817284.3597.17%金色g3佳泰興苑2007-02-0710577.2510

21、577.2511503.88100.00%金色g3橄欖綠洲家園2007-03-098721.558721.5518588.98100.00%金色g3高發(fā)城馳2007-05-2212608.3833477.2821178.2137.66%金色g3怡楓園2007-07-2811699.5412881.4417685.5390.82%金色g3時(shí)代星居2007-10-146281.327596.9125002.6782.68%金色g3半山御景華庭2007-10-206825.6124369.3822044.0928.01%金色g1葵花公寓2007-10-281395.9114119.6834762.3

22、19.89%金色g2皇御苑(三期)2007-11-106986.7555150.7818739.9512.67%金色g3嘉鑫陽(yáng)光雅居2007-11-1010583.3925642.2818337.1841.27%金色g3中城天邑花園2007-12-3014719.1770648.1221082.0620.83%金色g3明福居2008-01-012639.379944.4621122.6326.54%金色g3民華大廈2008-04-06017337.3800.00%福田區(qū)金色系列樓盤2007年10月以后開盤的項(xiàng)目銷售率多數(shù)不超過(guò)30%。06年至今，區(qū)域品類供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出偏重性的趨勢(shì)。由于土地的限

23、制，市場(chǎng)產(chǎn)品呈現(xiàn)明顯單一化的發(fā)展趨勢(shì)，四季類及城花類土地已不存在，高檔類土地幾乎開發(fā)完畢，高檔項(xiàng)目更加稀少。預(yù)計(jì)未來(lái)福田區(qū)市場(chǎng)金色系列產(chǎn)品的市場(chǎng)比重會(huì)增加，但隨著土地的減少，供應(yīng)及銷售的絕對(duì)值會(huì)下降，福田區(qū)核心區(qū)域的項(xiàng)目?jī)r(jià)格將穩(wěn)步增長(zhǎng)，邊緣區(qū)域的項(xiàng)目?jī)r(jià)格將在目前的市場(chǎng)狀態(tài)下有所回調(diào)。隨著市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)于其他品類產(chǎn)品的需求會(huì)分流到市內(nèi)其他區(qū)域，尤其是北側(cè)的龍華、坂田片區(qū)。隨著金色類土地待開發(fā)區(qū)域的縮減，這一趨勢(shì)將更加顯著持續(xù)。在07年3季度之前，福田區(qū)的累計(jì)供應(yīng)量及銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)，但07年4季度以后開始表現(xiàn)為供大于求，主要的供求壓力來(lái)自于07年調(diào)控前后上市的新盤。² 由于可開發(fā)土地不多，

24、福田區(qū)金色系列產(chǎn)品供需規(guī)模會(huì)不斷縮小，市場(chǎng)總體規(guī)模不會(huì)放大。雖然目前供大于求，但市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)乏力。需求由于受07年第三季度的政策打壓，最近市場(chǎng)不活躍。未來(lái)福田區(qū)的中心區(qū)職能不斷深化，區(qū)域形像進(jìn)一步提高，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿α己?，市?chǎng)回暖后目前供大于求的現(xiàn)像不會(huì)持久，除非價(jià)格達(dá)到非理性的高度。² 福田區(qū)金色系列產(chǎn)品需求不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場(chǎng)低迷以及部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格過(guò)高所造成。福田區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展的中后期階段，此類產(chǎn)品的土地供應(yīng)極其有限，未來(lái)供應(yīng)將主要依靠城中村改造提供用地。第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 ² 06年開始，福田金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平均呈現(xiàn)出逐步攀

25、升的走勢(shì)，其中06年漲幅相對(duì)緩和，07年開始大幅上漲，表現(xiàn)出加速提升，08年1季度房?jī)r(jià)開始下調(diào)。 ² 07年9月調(diào)控政策出臺(tái)后此類產(chǎn)品價(jià)格仍然大幅上升，但交易量大減，在08年3月的全市價(jià)格調(diào)整當(dāng)中，此類產(chǎn)品的價(jià)格明顯下調(diào)，價(jià)格下降趨勢(shì)形成，未來(lái)仍將下降調(diào)整一段時(shí)間。Ø 未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究a) 福田區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì) 市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào)，明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)

26、目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào)，明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前福田區(qū)此品類市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，市場(chǎng)價(jià)格高于自住者的承受能力，投資者又迫于政策壓力退場(chǎng)。但市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)由于土地的限制不會(huì)放大，未來(lái)需求將在橫盤調(diào)整后緩慢上升，未來(lái)隨著福田區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)的不斷放大，將達(dá)到供

27、求平衡。目前市場(chǎng)回暖仍需時(shí)日，如五一春交會(huì)降價(jià)幅度較大市場(chǎng)將放量上升，否則回暖預(yù)計(jì)將遲至08年末或09年上半年。 整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)限制外商投資，但市場(chǎng)繼續(xù)走好第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期“國(guó)六條”出臺(tái)，市場(chǎng)受到影響不大以往政策出臺(tái)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)影響持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，但07年市場(chǎng)過(guò)度瘋狂，價(jià)格不斷攀升，從4月起深圳銀行開始限制放貸防范風(fēng)險(xiǎn)，福田區(qū)此類產(chǎn)品由于價(jià)格上漲過(guò)快，4月起交易開始下降，到9月多套房貸政策出臺(tái)時(shí)，市場(chǎng)成交量已然低迷。未來(lái)調(diào)整仍將持續(xù)，交易量將小幅波動(dòng)一段時(shí)間。此輪調(diào)整對(duì)福田區(qū)此品類市場(chǎng)影響較大，價(jià)格下調(diào)明顯，未來(lái)價(jià)格將向下盤整一段時(shí)間，價(jià)格合理回歸后，市場(chǎng)交易量

28、將放大，整體逐步回暖，從長(zhǎng)期來(lái)看未來(lái)福田區(qū)域銷售量機(jī)價(jià)格將平穩(wěn)上升。2.3 南山區(qū)南山區(qū)是關(guān)內(nèi)土地面積最多的區(qū)域，而且南山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較晚，在99年濱海大道開通后才逐漸發(fā)展起來(lái)。南山從2003年起一直是深圳樓盤供應(yīng)面積和在建面積最大、特區(qū)內(nèi)待開發(fā)土地最多、大盤數(shù)量最多的區(qū)域。即使在土地資源越來(lái)越稀缺的2007年，供給量也能達(dá)到98.24萬(wàn)平米，相當(dāng)于關(guān)內(nèi)其他三個(gè)區(qū)同時(shí)期供應(yīng)的總和。目前南山區(qū)土地資源日漸稀缺，受土地資源的限制，未來(lái)的開發(fā)量將持續(xù)減少。目前南山區(qū)各種檔次的樓盤都有一定的數(shù)量，包含了金色系列、城花系列和高檔系列，其中以金色系列為主，g2、g3為南山住宅市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。城花類

29、6; 研究樣本選擇選取以下7個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間1城花c珠光花半里欣苑2006-09-152城花c眾冠西郡園2006-10-223城花c湖彬苑2006-11-234城花c西湖林語(yǔ)名苑2006-12-235城花c香榭峰景苑2007-06-026城花c桑泰丹華園2007-12-227城花c鼎勝林棲園2008-01-19Ø 樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)成交均價(jià)銷售率城花c珠光花半里欣苑2006-09-1528920.7728920.778005.196100.00%城花c眾冠西郡園2006-10-2212494.9812956.

30、318286.30996.44%城花c湖彬苑2006-11-2310419.0711580.179354.47489.97%城花c西湖林語(yǔ)名苑2006-12-2372188.6272188.6210546.55100.00%城花c香榭峰景苑2007-06-0210598.210598.214022.09100.00%城花c桑泰丹華園2007-12-2252606.5179218.999565.47366.41%城花c鼎勝林棲園2008-01-198964.3115355.41208058.38%南山區(qū)城花系列樓盤供應(yīng)量不大，銷售形勢(shì)良好，在新政之后開盤的項(xiàng)目桑泰丹華園和鼎勝林棲園，雖然也受到一

31、定的影響，但是經(jīng)過(guò)3-4個(gè)月的銷售，銷售率已經(jīng)達(dá)到60%左右，相比金色系列大部分項(xiàng)目不到30%的銷售率，其風(fēng)險(xiǎn)抗性更高。南山區(qū)的城花系列產(chǎn)品主要位于西麗片區(qū)，片區(qū)歷年供應(yīng)較少，同時(shí)由于片區(qū)價(jià)格與南山中心區(qū)相比具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)，從而保證了城花系列各項(xiàng)目在新政的影響下仍然實(shí)現(xiàn)了較好的銷售。未來(lái)南山區(qū)域城花系列產(chǎn)品仍將主要來(lái)自西麗片區(qū)，發(fā)展前景良好。南山區(qū)城花系列產(chǎn)品在07年需求旺盛，在07年3季度消化率達(dá)到98%。在新政之后，城花系列產(chǎn)品也受到一定影響，供求比下降到0.85，但相對(duì)其他產(chǎn)品系列供求比值較大，新政推出后，新開盤項(xiàng)目保持相對(duì)較高的銷售率，市場(chǎng)仍存在較大的剛性需求。第二套貸款提高貸款利率

32、，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期²第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期² 06年開始，城花系列產(chǎn)品單價(jià)水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì)，在07年2季度，漲幅迅猛，整體增幅超過(guò)35%，之后季度平均價(jià)格一直維持在13500元/平米左右。 ² 城花系列產(chǎn)品的供應(yīng)一直較為平穩(wěn)，在06年4季度曾出現(xiàn)集中放量，但緊接著在07年1季度，成交量也迅速上升，大部分供應(yīng)得到消化，市場(chǎng)存量較小。² 城花系列產(chǎn)品的市場(chǎng)消化階段主要集中在07年1、2季度，07年政策調(diào)整前后，成交量走低，主要是由于市場(chǎng)供應(yīng)大部分被消化，另一方面也受到一定的調(diào)控影響，成交不活躍。Ø 未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究b) 南山

33、區(qū)城花系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì) 市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào)，明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前南山區(qū)城花系列產(chǎn)品市場(chǎng)處于中度調(diào)整期，多套房貸調(diào)控政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)上的成交量降低，但是由于市場(chǎng)整體供應(yīng)量有限，目前市場(chǎng)存量不大，雖然銷售量較低，但供求比仍然維持在0.85左右，從供求關(guān)系分析，市場(chǎng)為供略大于求，整體供求壓力不大。 第二套貸

34、款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)，將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資，但市場(chǎng)繼續(xù)走好“國(guó)六條”出臺(tái)，市場(chǎng)受到影響不大06年城花系列產(chǎn)品價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)，07年4、5月由于高價(jià)項(xiàng)目推出，價(jià)格出現(xiàn)跳躍性增長(zhǎng)。多套房貸政策出臺(tái)后，成交量立即出現(xiàn)萎縮，但在08年1月之前價(jià)格沒(méi)有明顯下調(diào)。在3月份的全市價(jià)格調(diào)整中，南山區(qū)城花系列產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)品回歸到07年初的水平，接近市場(chǎng)理性價(jià)位。價(jià)格下調(diào)后成交量在3月有明顯回升，價(jià)格的促動(dòng)作用明顯。未來(lái)成交量回升到07年初的水平，市場(chǎng)價(jià)格將趨穩(wěn)，目前尚有一定的回調(diào)空間。金色類Ø 研究樣本選擇選取以下30個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間

35、1金色g2半島城邦花園(一期)2006-02-152金色g2后?；ò肜镅啪?006-04-073金色g2南海玫瑰花園（三期）2006-04-254金色g3南油南海大廈2006-05-105金色g2淺水灣花園2006-05-176金色g3米蘭第二季公寓2006-05-187金色g3美麗灣商住樓2006-06-068金色g3華府假日大廈2006-07-159金色g2名家富居2006-07-2410金色g2緣來(lái)居2006-07-2611金色g2四海宜家大廈2006-09-1812金色g3厚德品園2006-09-2413金色g2京光海景花園a棟2006-10-2314金色g3深藍(lán)公寓2006-11-0

36、215金色g3前海金岸大廈2006-12-1816金色g2新德家園2006-12-2517金色g3陽(yáng)光華藝大廈2007-02-2018金色g2星海名城(六期)2007-07-0119金色g2映月灣花園2007-07-2520金色g2博海名苑2007-07-2921金色g2澳城花園2007-08-2622金色g3方鼎華庭2007-09-1623金色g2僑香諾園2007-11-1024金色g3海岸時(shí)代公寓2007-12-2225金色g2華聯(lián)城市山林花園2006-06-0526金色g2諾德假日花園2007-12-2227金色g2首地容御花園2007-12-3028金色g3云棲西岸閣2007-12-3

37、129金色g3南荔苑2008-01-0330金色g2雷圳07552008-01-20Ø 樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)成交均價(jià)銷售率金色g2半島城邦花園(一期)2006-02-15136419.6137189.111041.3699.44%金色g2后?；ò肜镅啪?006-04-0719580.719580.711344.18100.00%金色g2南海玫瑰花園（三期）2006-04-2563149.1366159.6815497.4395.45%金色g3南油南海大廈2006-05-1017400.417467.099158.15199.62%金色g2淺水

38、灣花園2006-05-1751235.958281.3916360.8787.91%金色g3米蘭第二季公寓2006-05-1819615.0519615.058408.866100.00%金色g3美麗灣商住樓2006-06-0610801.315248.469067.30770.84%金色g3華府假日大廈2006-07-1518124.6418421.987950.56898.39%金色g2名家富居2006-07-24103144.5113910.913168.6590.55%金色g2緣來(lái)居2006-07-2611946.4411946.448653.203100.00%金色g2四海宜家大廈2

39、006-09-1813952.3714325.3210586.5197.40%金色g3厚德品園2006-09-2442737.1444572.798751.37895.88%金色g2京光海景花園a棟2006-10-2328584.628584.69666.749100.00%金色g3深藍(lán)公寓2006-11-0229084.0429084.049504.321100.00%金色g3前海金岸大廈2006-12-1828857.0229119.599730.21499.10%金色g2新德家園2006-12-2565721.2666909.178613.18898.22%金色g3陽(yáng)光華藝大廈2007-

40、02-2016386.0816386.0812972.89100.00%金色g2星海名城(六期)2007-07-0181201.41131418.116465.1361.79%金色g2映月灣花園2007-07-2530391.1160372.1123182.7250.34%金色g2博海名苑2007-07-2911827.3837075.5129094.2431.90%金色g2澳城花園2007-08-2616607.0154870.329520.7630.27%金色g3方鼎華庭2007-09-163137.1326849.8722526.7911.68%金色g2僑香諾園2007-11-10791

41、7.9327971.5623524.7628.31%金色g3海岸時(shí)代公寓2007-12-227699.6130730.5316978.825.06%金色g2華聯(lián)城市山林花園2006-06-052075.14197553.723754.921.05%金色g2諾德假日花園2007-12-2216019.75117566.613585.8613.63%金色g2首地容御花園2007-12-302305.8212393.0422063.6318.61%金色g3云棲西岸閣2007-12-312732.3310525.8316192.1325.96%金色g3南荔苑2008-01-031180.2321848

42、.9513441.975.40%金色g2雷圳07552008-01-208013.2915095.1911859.9753.09%南山區(qū)金色系列樓盤2007年7月以后開盤的項(xiàng)目銷售率多數(shù)不超過(guò)30%。深圳市總體城市規(guī)劃（2007-2020）草案將前海中心和福田中心同時(shí)規(guī)劃為深圳的兩大城市中心，進(jìn)一步堅(jiān)定了區(qū)域的未來(lái)發(fā)展信心。隨著南山區(qū)填海工程的完成，南山在前海、后海區(qū)將出現(xiàn)一定數(shù)量的高端海景產(chǎn)品，如卓越維港、三湘項(xiàng)目、寶能項(xiàng)目等。這些產(chǎn)品中大部分將屬于金色系列產(chǎn)品，少數(shù)將可以劃分到高端系列。隨著區(qū)域中心位置開發(fā)的不斷成熟，未來(lái)區(qū)域供應(yīng)將主要集中在新建成的填海區(qū)。南山區(qū)的累計(jì)供應(yīng)量及銷售量穩(wěn)步增

43、長(zhǎng)，在07年1-3季度消化率達(dá)到70%以上，在調(diào)控政策出臺(tái)后，消化率下跌到60%以下，南山區(qū)金色產(chǎn)品系列在07年被大量炒作，價(jià)格虛高，多套房貸政策出臺(tái)后，價(jià)格承受能力較強(qiáng)的投資客撤場(chǎng)，過(guò)高的價(jià)格以及市場(chǎng)的調(diào)整態(tài)勢(shì)導(dǎo)致自住客戶持幣觀望，因此市場(chǎng)銷售率大降。² 南山區(qū)金色系列產(chǎn)品目前市場(chǎng)存量較多，今后仍將有一定數(shù)量的供應(yīng)，主要出現(xiàn)在前海、后海的填海區(qū)，雖然目前市場(chǎng)并不活躍，但是受政府未來(lái)規(guī)劃利好的影響，其關(guān)內(nèi)最后一塊住宅集中供應(yīng)區(qū)的優(yōu)勢(shì)也將日益明顯，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿α己谩Ｄ仙浇鹕盗挟a(chǎn)品受調(diào)控影響很大，成交量自政策出臺(tái)后持續(xù)低迷，目前呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)

44、整期²² 06年3季度開始，金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì)，在07年2季度之前，漲幅一直比較緩和，07年2季度開始大幅上漲，表現(xiàn)出加速提升，在2007年4季度，南山區(qū)金色產(chǎn)品系列價(jià)格已經(jīng)達(dá)到1季度的2倍以上。 ² 07年9月調(diào)控政策出臺(tái)后此類產(chǎn)品價(jià)格仍然慣性上漲，但交易量大減，在08年3月的全市價(jià)格調(diào)整當(dāng)中，此類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)整較大，價(jià)格下降達(dá)到30%以上。價(jià)格下降后，成交量明顯回升，但絕對(duì)值仍然較低。Ø 未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究c) 南山區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì) 市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供

45、過(guò)于求供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào)，明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前南山區(qū)此品類市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，市場(chǎng)供應(yīng)較為充足，但在投資需求被政策打壓之后，過(guò)高的價(jià)格使大部分剛性需求無(wú)法有效轉(zhuǎn)化，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面。南山區(qū)擁有關(guān)內(nèi)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃利好優(yōu)勢(shì)，未來(lái)在價(jià)格調(diào)整到合理的區(qū)間之后，剛性需求釋放，成交量必將出現(xiàn)較大增幅。 第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)，將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資，但市場(chǎng)繼

46、續(xù)走好“國(guó)六條”出臺(tái)，市場(chǎng)受到影響不大07年多套房貸政策影響較大，成交量立即出現(xiàn)大幅萎縮，但價(jià)格在隨后4個(gè)月依然持續(xù)走高，到08年1季度，價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，并且回調(diào)幅度超過(guò)30%。南山區(qū)此系列產(chǎn)品對(duì)價(jià)格期望過(guò)高，尤其是位于后海片區(qū)的項(xiàng)目，雖然目前價(jià)格已經(jīng)回調(diào)，但成交量上漲不明顯，觀望氣氛仍然濃厚，未來(lái)價(jià)格仍有下調(diào)空間。未來(lái)3-6個(gè)月之內(nèi)，南山區(qū)市場(chǎng)的回暖速度將主要取決于價(jià)格的調(diào)整。top類Ø 研究樣本選擇選取以下5個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間1高檔top1僑城東方花園2006-12-262高檔top1純水岸2007-04-133高檔top1御景東方花園2007-04-

47、244高檔top1半山海景.蘭溪谷（二期）2007-07-255高檔top1中信紅樹灣花城2007-10-19Ø 樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)成交均價(jià)銷售率高檔top1僑城東方花園2006-12-266713.369441.8564824.3271.10%高檔top1純水岸2007-04-1329733.1859047.4260398.8650.35%高檔top1御景東方花園2007-04-24181934.6190845.717421.5595.33%高檔top1半山海景.蘭溪谷（二期）2007-07-2518938.27110931.840341

48、.4617.07%高檔top1中信紅樹灣花城2007-10-1960737.21153392.924615.139.60%南山區(qū)top系列樓盤2007年7月以后開盤的項(xiàng)目累計(jì)銷售率都在40%以下。南山區(qū)top系列產(chǎn)品目前主要分布在華僑城片區(qū)、紅樹林片區(qū)，以及蛇口部分資源型區(qū)域，這些片區(qū)是深圳傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域，被深圳富人所認(rèn)可。區(qū)域豪宅供應(yīng)量不大，項(xiàng)目多以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，價(jià)格一直穩(wěn)中有升，少有下降。在宏觀調(diào)控的作用下，高端豪宅的供應(yīng)日益稀缺，尤其是別墅資源的供應(yīng)更是受到嚴(yán)格限制，雖然受宏觀調(diào)控影響明顯，但長(zhǎng)期前景看好。南山區(qū)top系列產(chǎn)品的累計(jì)供應(yīng)量及銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)，在06年3季度以后，消化

49、率達(dá)到75%左右，在調(diào)控政策出臺(tái)后，消化率回歸到06年初水平，下跌到60%左右，消化率下降的原因主要來(lái)自新政以后新開盤項(xiàng)目的大量產(chǎn)品滯銷。²² top系列產(chǎn)品單價(jià)水平一直呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì)，在07年1季度和2季度，價(jià)格出現(xiàn)2次跳躍性增長(zhǎng)，漲幅分別達(dá)到31.7%和43.6%。² 新政對(duì)top系列產(chǎn)品的影響主要表現(xiàn)在供應(yīng)量上，而價(jià)格依然小幅增長(zhǎng)。在3月份的深圳市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整中，top系列產(chǎn)品并未出現(xiàn)大幅降價(jià)情況，甚至還逆勢(shì)上漲。對(duì)于所有產(chǎn)品系而言，top的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)抗性最高。Ø 未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究d) 南山區(qū)top系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì) 市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中

50、度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào)，明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前南山區(qū)top類市場(chǎng)處于輕度調(diào)整期，價(jià)格下調(diào)不大，但成交量持續(xù)走低，觀望情緒仍然比較嚴(yán)重。在市場(chǎng)價(jià)格普遍出現(xiàn)大幅度下降的情況下，top系列產(chǎn)品目前主要采用走形象路線的營(yíng)銷手段增強(qiáng)老客戶以及市場(chǎng)的信心。南山區(qū)top類的價(jià)格逆勢(shì)堅(jiān)挺將給與觀望客戶信心，未來(lái)市場(chǎng)走出觀望情緒后，成交量會(huì)緩慢回升，市場(chǎng)將先于整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。 第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)，將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資，但