房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)

1、弗布克房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化管理系列房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)配套光盤孫宗虎 編著北京目 錄第一章 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)三步驟4第一節(jié) 現(xiàn)有流程診斷4一、現(xiàn)有流程弊病4二、流程診斷方法5第二節(jié) 選擇關(guān)鍵流程9一、理順現(xiàn)有關(guān)鍵流程9二、選擇關(guān)鍵流程方法12第三節(jié) 流程再造設(shè)計(jì)15一、流程再造準(zhǔn)備15二、流程再造方法16三、流程圖設(shè)計(jì)與繪制19第二章 項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)作業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)23第一節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)23一、項(xiàng)目可行性研究業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)23二、土地投標(biāo)競(jìng)拍業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)24第二節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)27一、項(xiàng)目招標(biāo)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)27二、建筑施工管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)29三、施工進(jìn)度控制業(yè)務(wù)流程設(shè)

2、計(jì)31第三章 工程技術(shù)與質(zhì)量管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)32第一節(jié) 工程技術(shù)管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)32一、工程技術(shù)管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)32二、圖紙會(huì)審業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)33三、技術(shù)交底業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)36四、工程設(shè)計(jì)變更業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)37五、工程技術(shù)驗(yàn)收業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)38第二節(jié) 工程質(zhì)量管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)41一、工程質(zhì)量管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)41二、工程質(zhì)量監(jiān)控業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)45三、工程質(zhì)量檢查業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)46第四章 采購(gòu)與供應(yīng)管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)48第一節(jié) 采購(gòu)管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)48一、采購(gòu)管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)48第二節(jié) 供應(yīng)商與質(zhì)量管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)49一、供應(yīng)商管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)49二、材料質(zhì)量檢驗(yàn)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)51第五章 工程預(yù)決

3、算與財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)53第一節(jié) 工程預(yù)決算關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)53一、工程預(yù)算編制業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)53二、工程竣工結(jié)算業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)54三、工程竣工決算業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)56第二節(jié) 財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)57一、財(cái)務(wù)預(yù)算業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)57二、成本費(fèi)用核算業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)61三、財(cái)務(wù)審計(jì)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)63第六章 市場(chǎng)與銷售管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)65第一節(jié) 市場(chǎng)管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)65一、市場(chǎng)分析業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)65二、市場(chǎng)定位業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)67三、項(xiàng)目定價(jià)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)68四、市場(chǎng)推廣業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)71五、營(yíng)銷費(fèi)用控制業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)76第二節(jié) 銷售管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)82一、銷售團(tuán)隊(duì)組建業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)82二、銷售人員培訓(xùn)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)

4、84三、樓盤項(xiàng)目銷售業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)88四、客戶關(guān)系處理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)93第七章 投資與籌資管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)95第一節(jié) 投資管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)95一、投資決策業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)95二、投資過程控制業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)96第二節(jié) 籌資管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)100一、籌資決策業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)100二、籌資執(zhí)行業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)102第八章 行政與人事管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)104第一節(jié) 行政管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)104一、合同管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)104二、車輛管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)106三、檔案管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)107第二節(jié) 人事管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)111一、招聘管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)111二、培訓(xùn)管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)113三、考核管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)120四、

5、薪資管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)121五、離職管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)122第一章 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)三步驟第一節(jié) 現(xiàn)有流程診斷當(dāng)企業(yè)現(xiàn)有流程運(yùn)行一段時(shí)間后，因組織結(jié)構(gòu)變革、組織行為慣性、組織人員的職業(yè)心理、企業(yè)所處環(huán)境等因素的影響，運(yùn)行效率就會(huì)降低，從而造成企業(yè)資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，企業(yè)在進(jìn)行關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)時(shí)，首先應(yīng)明確本企業(yè)現(xiàn)有流程存在哪些弊病，并運(yùn)用各種方法、工具對(duì)自身現(xiàn)有流程的弊病進(jìn)行診斷、分析，從而為流程再造和設(shè)計(jì)工作提供依據(jù)。一、現(xiàn)有流程弊病（一）分析并明確現(xiàn)有流程的弊病房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有流程在日常運(yùn)作過程中，常存在的弊病一般體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)外部?jī)蓚€(gè)方面，診斷人員可通過圖1-1對(duì)其進(jìn)行歸

6、納、總結(jié)，并初步分析弊病產(chǎn)生的原因。外部弊病 業(yè)主對(duì)于項(xiàng)目質(zhì)量的投訴率居高不下 項(xiàng)目保修成本增加 項(xiàng)目品牌知名度較低 內(nèi)部弊病 決策缺乏信息支持 資金投入盲目 部門間的溝通不暢 質(zhì)檢人員大多兼職 施工現(xiàn)場(chǎng)臟、亂、差 工程質(zhì)量不穩(wěn)定 現(xiàn)有流程弊病不佳績(jī)效與不必要成本源于1低效率、過于繁瑣的流程2流程中的活動(dòng)沒有直接支持產(chǎn)出3支持活動(dòng)沒有給產(chǎn)出帶來附加價(jià)值4流程實(shí)際不是從服務(wù)客戶的角度出發(fā)5沒有良好的監(jiān)督、反饋機(jī)制來反映流程的運(yùn)行狀況6沒有促進(jìn)流程不斷改進(jìn)的體制圖1-1 現(xiàn)有流程弊病一覽示意圖（二）現(xiàn)有流程的診斷步驟房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程若出現(xiàn)上述弊病或有出現(xiàn)此類弊病的趨勢(shì)時(shí)，即需要對(duì)本企業(yè)的業(yè)務(wù)流

7、程進(jìn)行診斷。診斷時(shí)，一般可遵循下列步驟。1識(shí)別流程的關(guān)鍵點(diǎn)一個(gè)流程若存在問題，很可能是在其中一個(gè)或某幾個(gè)環(huán)節(jié)上存在問題。這些存在問題的環(huán)節(jié)我們稱之為“關(guān)鍵點(diǎn)”（在流程圖中稱為“節(jié)點(diǎn)”）。在進(jìn)行流程診斷時(shí)，首先要識(shí)別“關(guān)鍵點(diǎn)”，也就是找出影響整個(gè)流程運(yùn)行效率或造成流程運(yùn)營(yíng)成本高、經(jīng)濟(jì)效益差的幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，為流程診斷做好準(zhǔn)備工作。識(shí)別流程關(guān)鍵點(diǎn)的步驟如圖1-2所示?，F(xiàn)有流程各項(xiàng)活動(dòng)之間的接口是否明確關(guān)鍵點(diǎn)1現(xiàn)有流程的績(jī)效目標(biāo)設(shè)置是否明確及可量化關(guān)鍵點(diǎn)2現(xiàn)有活動(dòng)的輸入輸出（信息、成果等)的要求是否明確關(guān)鍵點(diǎn)3現(xiàn)有流程是否設(shè)置了關(guān)鍵控制點(diǎn)，設(shè)置是否合理關(guān)鍵點(diǎn)4現(xiàn)有活動(dòng)是否考慮了下一環(huán)節(jié)（或顧客）的需求關(guān)鍵

8、點(diǎn)5現(xiàn)有流程各項(xiàng)活動(dòng)的順序是否正確，是否造成流轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)關(guān)鍵點(diǎn)6現(xiàn)有流程各項(xiàng)活動(dòng)是否有責(zé)任人，責(zé)任人是否具備相應(yīng)的權(quán)限關(guān)鍵點(diǎn)7圖1-2 識(shí)別流程關(guān)鍵點(diǎn)的步驟2流程關(guān)鍵點(diǎn)的分析分析流程的關(guān)鍵點(diǎn)為什么運(yùn)行效率低，或?yàn)槭裁催\(yùn)營(yíng)成本高、經(jīng)濟(jì)效益差。找出這些原因，以便制定對(duì)策，為流程再造提供依據(jù)。3量化和度量現(xiàn)有的流程除了對(duì)流程進(jìn)行定性分析外，還要對(duì)流程圖進(jìn)行定量化分析，也就是要量化和度量現(xiàn)有的流程。例如，我們可以計(jì)算一個(gè)流程的各個(gè)節(jié)點(diǎn)所用的時(shí)間，然后合計(jì)成這個(gè)工作流程所用的時(shí)間。在進(jìn)行流程再造時(shí)，對(duì)某些節(jié)點(diǎn)的時(shí)間進(jìn)行優(yōu)化處理，然后再和原有流程所用的時(shí)間進(jìn)行對(duì)比。這樣，流程再造的效果就顯而易見了。除了時(shí)間

9、的優(yōu)化，還可以進(jìn)行成本的優(yōu)化及有限資源的優(yōu)化。二、流程診斷方法為了對(duì)現(xiàn)有流程進(jìn)行快速、有效的診斷，找出流程弊病產(chǎn)生的原因，可綜合運(yùn)用魚骨圖分析診斷法、標(biāo)桿管理分析診斷法、帕累托圖分析診斷法、時(shí)間動(dòng)作分析診斷法、基于活動(dòng)的成本分析診斷法等方法。（一）魚骨圖分析診斷法借助魚骨圖分析診斷法我們能首先發(fā)現(xiàn)流程中存在的表象問題，然后對(duì)可能造成這些問題的因素、子原因及相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)的分析和梳理，直至查明造成問題的真正原因。具體分析過程如圖1-3所示。問題（結(jié)果）因素三因素二因素一因素六因素五因素四原因1原因2原因1原因2原因1原因2原因1原因2原因2原因1原因2原因1圖1-3 運(yùn)用魚骨圖分析診斷法進(jìn)行流

10、程診斷（二）標(biāo)桿管理分析診斷法選擇標(biāo)桿的作用在于可以根據(jù)標(biāo)桿企業(yè)的做法選擇衡量本企業(yè)流程的績(jī)效指標(biāo)，并根據(jù)標(biāo)桿企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果確定本企業(yè)的目標(biāo)，同時(shí)可以借鑒標(biāo)桿企業(yè)在解決企業(yè)相應(yīng)問題時(shí)的思路和工作辦法。具體運(yùn)用標(biāo)桿法進(jìn)行流程診斷的相關(guān)過程如圖1-4所示。1明確再造流程2界定流程和團(tuán)隊(duì)3繪制、分析現(xiàn)有流程4設(shè)計(jì)標(biāo)桿瞄準(zhǔn)研究5調(diào)研、收集信息6改變現(xiàn)有流程中的不合理環(huán)節(jié)7分析調(diào)研結(jié)果8設(shè)計(jì)和實(shí)施改進(jìn)后的流程利用標(biāo)桿法進(jìn)行流程診斷圖1-4 運(yùn)用標(biāo)桿管理分析診斷法進(jìn)行流程診斷（三）帕累托圖分析診斷法帕累托圖是按照發(fā)生頻率進(jìn)行等級(jí)排序的直方圖，是能夠把問題進(jìn)行分類并計(jì)算出每一類問題所發(fā)生的頻數(shù)的工具。在生成

11、帕累托圖的過程中，主要需要完成以下三個(gè)任務(wù)。1選擇投入產(chǎn)出、原因結(jié)果等指標(biāo)體系，確立需要統(tǒng)計(jì)的參數(shù)類別。2收集各參數(shù)類別的數(shù)據(jù)。3運(yùn)用excel完成對(duì)數(shù)據(jù)的處理，并構(gòu)建出帕累托圖。（四）時(shí)間動(dòng)作分析診斷法時(shí)間動(dòng)作分析是通過記錄完整的流程節(jié)點(diǎn)活動(dòng)，從中發(fā)現(xiàn)真正有價(jià)值的活動(dòng)所實(shí)際占用的時(shí)間，以便壓縮非價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)的相關(guān)活動(dòng)占的用時(shí)間，從而提高流程運(yùn)作效率。時(shí)間動(dòng)作分析法通常通過一張“時(shí)間動(dòng)作研究表”來體現(xiàn)，需要分析的具體內(nèi)容如表1-1所示。表1-1 時(shí)間動(dòng)作研究表序號(hào)流程作業(yè)增值活動(dòng)非增值活動(dòng)傳遞等待或耽擱存儲(chǔ)時(shí)間（分鐘）操作人員123步驟合計(jì)時(shí)間合計(jì)（分鐘）通過表1-1，對(duì)流程作業(yè)中的動(dòng)作、時(shí)間

12、進(jìn)行分析，加深對(duì)流程作業(yè)任務(wù)的全方位理解，找出增值活動(dòng)和非增值活動(dòng)，從而發(fā)現(xiàn)流程作業(yè)的效率和組織增值效率，具體如表1-2所示。表1-2 流程活動(dòng)時(shí)間分析表作業(yè)任務(wù)持續(xù)時(shí)間（分鐘）傳遞或等待時(shí)間（分鐘）活動(dòng)1a活動(dòng)2b活動(dòng)3c活動(dòng)4d時(shí)間總計(jì)mn備注12通過計(jì)算和分析，可以得出導(dǎo)致作業(yè)任務(wù)完成時(shí)間較長(zhǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，在進(jìn)行未來流程設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)著重對(duì)這些環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)（五）基于活動(dòng)的成本分析診斷法基于活動(dòng)的成本分析（activity based cost，簡(jiǎn)稱abc）法，是一種在全企業(yè)范圍內(nèi)通過確定產(chǎn)生成本的各種因素來分析每個(gè)流程及其子流程如何消耗企業(yè)各種資源的工具。其分析診斷步驟如圖1-5所示?；诨顒?dòng)

13、的成本分析診斷法步驟3步驟2按成本對(duì)各項(xiàng)作業(yè)進(jìn)行分析，判斷每 項(xiàng)作業(yè)的增值情況步驟1確定活動(dòng)中心和具體作業(yè)，并歸結(jié)資源費(fèi)用在小范圍內(nèi)作試驗(yàn)性研究，展現(xiàn)流程問題，以爭(zhēng)取得到管理層的支持圖1-5 運(yùn)用成本分析診斷法進(jìn)行流程診斷第二節(jié) 選擇關(guān)鍵流程一、理順現(xiàn)有關(guān)鍵流程（一）企業(yè)流程的層次性企業(yè)的所有流程是一個(gè)復(fù)雜的體系，具有明顯的層次性，具體包括：一級(jí)流程圖，即企業(yè)級(jí)流程圖，如企業(yè)主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程圖、企業(yè)決策流程圖等；二級(jí)流程圖，即部門級(jí)流程圖，如技術(shù)開發(fā)流程圖、人力資源管理流程圖、市場(chǎng)營(yíng)銷流程圖等；三級(jí)流程圖，即部門內(nèi)具體的工作流程圖，如招聘工作流程圖、銷售工作流程圖、統(tǒng)計(jì)工作流程圖等。各級(jí)流程圖之間

14、也是環(huán)環(huán)相扣的。上一個(gè)級(jí)別的流程圖中的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，到下一個(gè)級(jí)別可能就會(huì)演化成一張流程圖。例如，在二級(jí)流程圖中的人力資源管理流程中，招聘工作可能只是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，而它會(huì)演化成三級(jí)流程圖中的招聘工作流程。（二）選擇關(guān)鍵流程三大原則企業(yè)實(shí)行流程再造，要選擇“關(guān)鍵流程”作為突破口。在選擇“關(guān)鍵流程”時(shí)，主要需遵從以下三大原則。1績(jī)效低下的流程。凡是目前績(jī)效低下，即存在工作效率較低、效益低的問題，都是流程設(shè)計(jì)的首要選擇對(duì)象。2地位的重要性。單純是績(jī)效低下還不夠，這個(gè)流程在企業(yè)整個(gè)管理流程體系中的地位也得很重要。也就是說，把有關(guān)問題進(jìn)行流程再造后，將對(duì)整個(gè)企業(yè)的效率、效益產(chǎn)生重大的影響。3落實(shí)的可行性。這個(gè)流程

15、是否容易落實(shí)，流程再造后能否很快見到實(shí)效。綜上所述，“關(guān)鍵流程”是指那些對(duì)于企業(yè)而言績(jī)效低下，但地位又很重要，并且容易落實(shí)的流程。（三）梳理房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵流程根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)管控及經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，梳理其主要職能部門的關(guān)鍵流程，具體如表1-3所示。表1-3 房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵流程一覽表類別流程名稱類別流程名稱1戰(zhàn)略綜合類（1）戰(zhàn)略規(guī)劃、實(shí)施、調(diào)整流程（2）經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理流程（3）經(jīng)營(yíng)辦公會(huì)議管理流程（4）經(jīng)營(yíng)決策管理流程5材料設(shè)備管理類（1）采購(gòu)計(jì)劃管理流程（2）采購(gòu)招標(biāo)管理流程（3）供應(yīng)商選擇流程（4）供應(yīng)商評(píng)價(jià)流程（5）材料檢驗(yàn)管理流程（6）現(xiàn)場(chǎng)材料倉(cāng)儲(chǔ)管理流程（7）倉(cāng)庫領(lǐng)料管理流程2項(xiàng)目管理類（1

16、）項(xiàng)目可行性研究管理流程（2）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程（3）項(xiàng)目市政配套管理流程（4）項(xiàng)目土地使用權(quán)取得流程（5）項(xiàng)目拆遷安置管理流程（6）項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備管理流程（7）工程建設(shè)招投標(biāo)管理流程（8）項(xiàng)目開工手續(xù)辦理流程（9）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理流程6市場(chǎng)營(yíng)銷類（1）營(yíng)銷戰(zhàn)略管理流程（2）市場(chǎng)調(diào)研流程（3）品牌規(guī)劃流程（4）廣告策劃流程（5）樓盤企劃流程（6）樓盤定價(jià)管理流程（7）客戶信用管理流程（8）樓盤促銷管理流程（9）客戶滿意度管理流程（10）客戶投訴管理流程3工程造價(jià)管理類（1）工程預(yù)算編制流程（2）工程竣工結(jié)算流程（3）竣工決算管理流程（4）工程進(jìn)度付款管理流程7財(cái)務(wù)投資類（1）財(cái)務(wù)預(yù)算編制管理

17、流程（2）預(yù)算執(zhí)行與調(diào)整流程（3）稅務(wù)籌劃實(shí)施流程（4）營(yíng)業(yè)收入核算流程（5）管理費(fèi)用核算流程（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用核算流程（7）銷售費(fèi)用核算流程（8）財(cái)務(wù)投資管理流程（9）融資管理流程（10）資金管理流程（11）固定資產(chǎn)管理流程（12）財(cái)務(wù)分析管理流程（13）審計(jì)管理流程4工程施工管理類（1）工程施工過程管理流程（2）工程進(jìn)度控制管理流程（3）工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理流程（4）工程技術(shù)管理流程（5）施工組織設(shè)計(jì)管理流程（6）技術(shù)交底管理流程（7）施工圖紙會(huì)審流程（8）設(shè)計(jì)變更管理流程（9）現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程（10）工程技術(shù)驗(yàn)收管理流程（11）工程竣工驗(yàn)收管理流程（12）工程質(zhì)量監(jiān)控管理流程（13）質(zhì)量?jī)?nèi)部審核

18、管理流程（14）技術(shù)質(zhì)量檔案管理流程8人力資源管理類（1）工作分析流程（2）人力資源規(guī)劃流程（3）招聘計(jì)劃管理流程（4）內(nèi)部招聘流程（5）外部招聘流程（6）培訓(xùn)計(jì)劃管理流程（7）入職培訓(xùn)流程（8）在職培訓(xùn)流程（9）績(jī)效指標(biāo)辭典建立流程（10）部門績(jī)效考評(píng)流程（11）基層員工績(jī)效考評(píng)流程（12）部門經(jīng)理績(jī)效考評(píng)流程（13）勞動(dòng)合同管理流程（14）員工異動(dòng)管理流程（15）薪酬預(yù)算規(guī)劃流程（16）薪酬異動(dòng)管理流程二、選擇關(guān)鍵流程方法在理順現(xiàn)有關(guān)鍵流程的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何尋找到自己的“關(guān)鍵流程”呢？下面依次介紹五種方法，供企業(yè)有關(guān)部門和人員參考使用。（一）流程優(yōu)先矩陣法流程優(yōu)先矩陣通過分析關(guān)鍵成

19、功因素對(duì)流程的重要程度，將企業(yè)內(nèi)部流程分為三大類。1對(duì)關(guān)鍵成功因素起關(guān)鍵影響作用的流程，此類流程記2分。2對(duì)關(guān)鍵成功因素起一定作用的流程，此類流程記1分。3對(duì)關(guān)鍵成功因素幾乎沒有影響的流程，此類流程記0分。然后，根據(jù)得分情況繪制一個(gè)矩陣，對(duì)于得高分的流程給予高度重視。具體分析、比較的過程如表1-4所示。表1-4 利用流程優(yōu)先矩陣選擇關(guān)鍵流程因素流程關(guān)鍵成功因素1關(guān)鍵成功因素2關(guān)鍵成功因素3關(guān)鍵成功因素4關(guān)鍵成功因素5總分流程1110226流程2010102流程3201205流程4022004流程5201003通過分析、記分、計(jì)算等處理，應(yīng)將上表中的流程1作為流程再造的優(yōu)先考慮對(duì)象。（二）績(jī)效重

20、要性矩陣法此種方法首先利用漏斗原理對(duì)企業(yè)所有流程進(jìn)行初步篩選，再利用績(jī)效重要性矩陣來識(shí)別需要優(yōu)先改進(jìn)的關(guān)鍵流程，具體模型如圖1-6所示?？?jī)效重要性矩陣以流程績(jī)效表現(xiàn)和流程重要性作為縱、橫坐標(biāo)軸，績(jī)效表現(xiàn)分?jǐn)?shù)低的和重要性程度高的流程應(yīng)是首選的再造流程。如圖1-6所示，右下角的五角星重要性高、績(jī)效表現(xiàn)分?jǐn)?shù)低，應(yīng)該是流程設(shè)計(jì)的首選；而左上角的五角星重要性低、績(jī)效表現(xiàn)分?jǐn)?shù)卻很高，目前則不急于馬上進(jìn)行流程再造。業(yè)務(wù)部門改進(jìn)意見改進(jìn)收益大、改進(jìn)收益中、改進(jìn)收益小戰(zhàn)略性流程、經(jīng)營(yíng)性流程、支持性流程核心流程、輔助流程改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)大、改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)中、改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)小初步篩選關(guān)鍵流程根據(jù)流程的績(jī)效表現(xiàn)和流程的重要性對(duì)初選的流程

21、進(jìn)行矩陣分類，找出需要優(yōu)先改進(jìn)的關(guān)鍵流程根據(jù)漏斗原理初步篩選關(guān)鍵流程123452345流程重要性流程績(jī)效表現(xiàn)圖1-6 利用績(jī)效重要性矩陣選擇關(guān)鍵流程（三）成本收益矩陣法此種方法通過分析流程對(duì)顧客的重要性、流程的實(shí)施改進(jìn)成本大小來綜合評(píng)價(jià)、確定流程改進(jìn)的先后順序。具體模型如圖1-7所示。高低高對(duì)顧客的重要性實(shí)施改進(jìn)成本最后再說該象限的流程實(shí)施成本最高，對(duì)顧客的重要性低，因此是最后考慮改進(jìn)的對(duì)象不用先考慮該象限的流程實(shí)施成本最高，對(duì)顧客的重要性也高，也不應(yīng)該首先實(shí)施改進(jìn)先不考慮該象限的流程實(shí)施成本低，對(duì)顧客的重要性也低，可以先不考慮優(yōu)先考慮該象限的流程實(shí)施成本低，對(duì)顧客的重要性高，應(yīng)該優(yōu)先進(jìn)行改進(jìn)

22、圖1-7 利用成本收益矩陣選擇關(guān)鍵流程（四）風(fēng)險(xiǎn)效益矩陣法此種方法通過分析流程再造的潛在效益、實(shí)施復(fù)雜性及風(fēng)險(xiǎn)性，將“潛在效益高”、“實(shí)施復(fù)雜性及風(fēng)險(xiǎn)低”的流程作為關(guān)鍵流程，優(yōu)先實(shí)施流程再造。具體模型如圖1-8所示。實(shí)施復(fù)雜性及風(fēng)險(xiǎn)性低高第一優(yōu)先級(jí)第三優(yōu)先級(jí)第二優(yōu)先級(jí)第四優(yōu)先級(jí)高潛在效益圖1-8 利用風(fēng)險(xiǎn)效益矩陣選擇關(guān)鍵流程（五）學(xué)習(xí)五角星法該模型提出從顧客、供應(yīng)商、員工、標(biāo)桿企業(yè)及咨詢顧問五個(gè)方面甄選關(guān)鍵流程。具體甄選辦法如圖1-9所示。學(xué)習(xí)型顧客供應(yīng)商員工標(biāo)桿企業(yè)咨詢顧問1顧客認(rèn)為流程的輸出是否能滿足需求？是否合格2服務(wù)響應(yīng)是否十分迅速？是否有拖延的情況出現(xiàn)3投訴渠道是否暢通？是否有人處理

23、顧客的投訴？處理是否及時(shí)1供應(yīng)商與企業(yè)的溝通是否暢通2供應(yīng)商對(duì)企業(yè)的流程是否有一定程度的了解？他們的期望是否過高（低）3供應(yīng)商對(duì)企業(yè)的流程有哪些建議？企業(yè)是否有采納實(shí)施那些建議的條件等咨詢顧問是指對(duì)流程再造擁有專業(yè)理解的人或群體，他們研究、實(shí)踐企業(yè)流程再造，熟悉行業(yè)特點(diǎn)，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)可以通過咨詢顧問診斷現(xiàn)有流程1標(biāo)桿企業(yè)是指行業(yè)中處于領(lǐng)先地位的優(yōu)秀企業(yè)2與標(biāo)桿企業(yè)流程相比，企業(yè)現(xiàn)有流程存在的差距3企業(yè)應(yīng)該學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)的優(yōu)秀流程1通過問卷、訪談等方式了解員工對(duì)再造流程的看法：是否關(guān)鍵？重要程度如何？是否有明顯的問題2與員工的協(xié)調(diào)工作是否順暢3流程的運(yùn)行是否有專人負(fù)責(zé)？是否有人監(jiān)控圖1

24、-9 利用學(xué)習(xí)五角星法選擇關(guān)鍵流程第三節(jié) 流程再造設(shè)計(jì)一、流程再造準(zhǔn)備流程再造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工作，企業(yè)在實(shí)施企業(yè)再造之前，必須做好充分的準(zhǔn)備工作。（一）建立合適的企業(yè)文化企業(yè)流程再造一般均以流程為中心，以追求客戶滿意度的最大化為目標(biāo)，這就要求企業(yè)從傳統(tǒng)的面向職能管理向面向過程管理轉(zhuǎn)變。因此，企業(yè)在實(shí)施流程再造之前，需要改變過去的傳統(tǒng)觀念和習(xí)慣做法，建立一種能夠適應(yīng)這種轉(zhuǎn)變，以“積極向上、追求變革、崇尚效率”為特征的企業(yè)文化，以便使每個(gè)流程中的各項(xiàng)活動(dòng)都能實(shí)現(xiàn)最大化增值，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升作出貢獻(xiàn)。（二）重新設(shè)計(jì)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)在建立適應(yīng)流程改造的企業(yè)文化的同時(shí)，從保障企業(yè)發(fā)展利益的角度出發(fā)，根

25、據(jù)流程的運(yùn)行需要精簡(jiǎn)原先繁瑣的組織結(jié)構(gòu)，設(shè)置“扁平化”、反應(yīng)速度快、運(yùn)行效率高的新型組織結(jié)構(gòu)體系，以實(shí)現(xiàn)流程的快捷執(zhí)行與管理費(fèi)用的不斷降低。（三）獲得高層領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可獲得企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，特別是高層領(lǐng)導(dǎo)人員對(duì)流程再造的認(rèn)可是流程再造的推動(dòng)與實(shí)施中最重要的一步。一定要使他們認(rèn)識(shí)到實(shí)施流程再造是提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和經(jīng)濟(jì)效益的重要措施，是企業(yè)戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要手段，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。只有企業(yè)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、總監(jiān)等高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)流程再造認(rèn)可了，流程再造方案才能得到徹底的貫徹實(shí)施，改造才能見到效果。（四）加強(qiáng)流程再造實(shí)施的培訓(xùn)在流程再造的推動(dòng)與實(shí)施過程中，企業(yè)高、中層管理人員是實(shí)施流程再造的骨干，廣大基

26、層員工是貫徹實(shí)施流程再造的重要力量。通過培訓(xùn)，使企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)與員工提高對(duì)流程再造的認(rèn)識(shí)，共同認(rèn)識(shí)到流程的意義，認(rèn)識(shí)到流程再造對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的作用，推動(dòng)與實(shí)施流程再造才會(huì)收到良好的效果。此外，通過培訓(xùn)，可以提高員工的自覺性，使員工自覺地遵守新流程所建立起來的管理秩序和規(guī)則。二、流程再造方法（一）價(jià)值鏈分析法企業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)的主業(yè)務(wù)流程，每一個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈都由以獨(dú)特方式連接在一起的九種基本價(jià)值活動(dòng)所構(gòu)成。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其價(jià)值鏈的構(gòu)成同樣遵循價(jià)值鏈理論，即整個(gè)價(jià)值鏈系統(tǒng)由基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩部分組成，每項(xiàng)活動(dòng)的具體內(nèi)容如圖1-10所示。利潤(rùn)利潤(rùn)內(nèi)部后勤投資開發(fā)與施工管理外部后勤市場(chǎng)與銷售材料

27、設(shè)備采購(gòu)管理技術(shù)研究與開發(fā)人力資源管理企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理客戶服務(wù)輔助活動(dòng)基本活動(dòng)1內(nèi)部后勤：指房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的設(shè)備購(gòu)置、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、尋找投資機(jī)會(huì)與篩選、細(xì)化投資方案等活動(dòng)2投資開發(fā)與施工管理：包括地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性研究、立項(xiàng)決策、談判簽約、工程施工建設(shè)等活動(dòng)3外部后勤：包括工程建設(shè)招投標(biāo)，獲取貸款和金融服務(wù)支持，選擇設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位以滿足技術(shù)需要等活動(dòng)4市場(chǎng)與銷售：包括為地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的營(yíng)銷推廣、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、廣告策劃、銷售、租約談判等活動(dòng)5客戶服務(wù)：指銷售活動(dòng)以后的交房、客戶入住及后期的物業(yè)管理、設(shè)施管理和資產(chǎn)管理等活動(dòng)五種基本活動(dòng)1材料設(shè)備采購(gòu)管理：指購(gòu)買用于企業(yè)價(jià)值鏈活動(dòng)的各種投

28、入作業(yè)活動(dòng)，包括采購(gòu)經(jīng)營(yíng)辦公所需的設(shè)備、工程施工所需外購(gòu)的材料設(shè)備等2技術(shù)研究與開發(fā)：每一項(xiàng)價(jià)值活動(dòng)都包含技術(shù)成分，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工作業(yè)、工程質(zhì)量驗(yàn)收等諸多過程中的技術(shù)活動(dòng)3人力資源管理：包括地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需的所有類型人員的招聘、聘用、培訓(xùn)、開發(fā)和薪酬管理等各種活動(dòng)，它支撐著整個(gè)價(jià)值鏈4企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理：指企業(yè)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行的有效性評(píng)價(jià)、合理使用、維修保養(yǎng)、驗(yàn)證、監(jiān)控等活動(dòng)四種輔助活動(dòng)圖1-10 房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈模型（二）力場(chǎng)分析再造法力場(chǎng)分析模型是流程再造的重要分析工具，利用它既可以有效識(shí)別新流程執(zhí)行過程中的各種力量及其作用，也可以全面展現(xiàn)流程的現(xiàn)狀面貌，從而確定流程改進(jìn)策略，為找出最有可

29、能成功的改進(jìn)方案和措施奠定基礎(chǔ)。力場(chǎng)分析模型將與組織績(jī)效改善有關(guān)的信息分成兩類：在工作中抑制改善的力量和驅(qū)動(dòng)改善的力量，如圖1-11所示。對(duì)管理成本上升的顧慮利益聯(lián)盟者的反對(duì)沒有危機(jī)意識(shí)看作重要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)和客戶需求的驅(qū)動(dòng)高層管理者的遠(yuǎn)見信心有效的培訓(xùn)和決策研討嚴(yán)格執(zhí)行賠償和推動(dòng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)抑制力驅(qū)動(dòng)力abcde同行業(yè)企業(yè)的習(xí)慣做法圖1-11 抑制力與驅(qū)動(dòng)力箭線圖（三）流程增值評(píng)估法流程增值評(píng)估圖主要用來分析房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)流程的每項(xiàng)作業(yè)，以便對(duì)其滿足顧客的需要所作的貢獻(xiàn)及成本進(jìn)行比較。具體分析過程如圖1-12所示。否否制定政策投訴分類研究數(shù)據(jù)工程返工材料儲(chǔ)存移送過程復(fù)查和審批訂單表格準(zhǔn)備對(duì)賬報(bào)告更

30、新銷售記錄記錄收到的數(shù)據(jù)是否流程中的某一活動(dòng)對(duì)形成流程產(chǎn)出是必不可少的嗎對(duì)業(yè)務(wù)功能有貢獻(xiàn)嗎對(duì)滿足客戶需求有貢獻(xiàn)嗎是業(yè)務(wù)增值活動(dòng)非業(yè)務(wù)增值活動(dòng)真正增值活動(dòng)在不影響產(chǎn)品、服務(wù)功能的基礎(chǔ)上，取消那些對(duì)滿足客戶需求沒有貢獻(xiàn)的活動(dòng)為滿足客戶需求進(jìn)行的活動(dòng)是圖1-12 流程增值評(píng)估圖（四）esia流程再造法esia是清除（elininate）、簡(jiǎn)化（simplify）、整合（integrate）、自動(dòng)化（automante）的簡(jiǎn)稱，是減少原有流程中非增值活動(dòng)及調(diào)整流程的核心增值活動(dòng)的流程再造方法之一。每項(xiàng)動(dòng)作的作用對(duì)象如圖1-13所示。清除（e）·過量產(chǎn)出的流程·不必要的運(yùn)輸、搬運(yùn)&#

31、183;反復(fù)的加工、檢驗(yàn)·缺陷、失誤·重復(fù)的活動(dòng)·跨部門的協(xié)調(diào)簡(jiǎn)化（s）·表格·程序·溝通·物流整合（i）·活動(dòng)·團(tuán)隊(duì)·客戶及其流程·供應(yīng)商及其流程自動(dòng)化（a）·臟、累、乏味的工作·數(shù)據(jù)采購(gòu)工作·數(shù)據(jù)分析工作·數(shù)據(jù)傳輸工作表1-13 esia流程再造示意圖三、流程圖設(shè)計(jì)與繪制（一）流程圖符號(hào)說明關(guān)于流程圖符號(hào)，美國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)學(xué)會(huì)（ansi）給出了相應(yīng)的規(guī)定。下面對(duì)流程圖設(shè)計(jì)過程中可能用到的符號(hào)進(jìn)行一一介紹，以便規(guī)范使用，具體如圖1-14所示。9作業(yè)

32、過程中涉及的多文檔信息1流程的開始或結(jié)束2具體作業(yè)任務(wù)或工作3要決策、判斷、審批的事項(xiàng)4單向流程線11信息來源12信息儲(chǔ)存與輸出8作業(yè)過程中涉及的文檔信息5雙向流程線6兩項(xiàng)工作跨越、不相交7兩項(xiàng)工作連接10與本流程關(guān)聯(lián)的其他流程圖1-14 流程設(shè)計(jì)常用到的符號(hào)流程圖越簡(jiǎn)潔、明了，操作起來越方便，也就越容易被推進(jìn)和執(zhí)行人員接受和落實(shí)。所以，在一般情況下僅使用其中的56種符號(hào)就基本可以滿足繪制流程圖的需要了。（二）流程圖樣式選擇流程圖有很多類型，如上下流程圖、上下流程圖+描述、矩陣式流程圖等，詳細(xì)介紹如表1-5所示。表1-5 流程圖樣式一覽表方式名稱示例優(yōu)勢(shì)適用情況上下流程圖圖1-15、圖1-16

33、所示表達(dá)直觀、一目了然1執(zhí)行者的素質(zhì)不高2大家都熟知流程中各項(xiàng)作業(yè)的情況，無須特別說明3流程各項(xiàng)作業(yè)任務(wù)簡(jiǎn)單上下流程圖+描述圖1-17具體、實(shí)用1流程中各項(xiàng)作業(yè)任務(wù)比較復(fù)雜，出現(xiàn)各種潛在失誤的情況比較多2流程中部分重點(diǎn)工作需要重點(diǎn)說明或交代矩陣式流程圖圖1-181能直觀、清晰地展現(xiàn)流程中各項(xiàng)作業(yè)之間的上下承接關(guān)系2能對(duì)作業(yè)的各項(xiàng)決策點(diǎn)及作業(yè)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)說明3能看出某一作業(yè)任務(wù)的責(zé)任部門或責(zé)任人1流程作業(yè)任務(wù)比較復(fù)雜2執(zhí)行者素質(zhì)較高本書向企業(yè)推薦國(guó)際上通用的流程圖形式矩陣式流程圖，它通過縱、橫向兩個(gè)方向的坐標(biāo)，既解決了先做什么、后做什么的問題，又解決了各項(xiàng)工作的責(zé)任人的問題。圖1-15 上下流程

34、圖（樣式1）圖1-16 上下流程圖（樣式2）明確企業(yè)及部門的戰(zhàn)略目標(biāo)制訂明確的工作計(jì)劃確定采購(gòu)所需的資源確定較準(zhǔn)確的預(yù)算數(shù)據(jù)提交預(yù)算結(jié)束財(cái)務(wù)審核成本組工作餐單夜審日志掛賬賬單現(xiàn)付賬單整理賬單應(yīng)收賬款憑單統(tǒng)計(jì)日收入存檔開始核對(duì)投錢表營(yíng)業(yè)款憑單收入憑單結(jié)束修正、完善預(yù)算匯總編制總預(yù)算開始作出錄用決策面試、人員選拔收集應(yīng)聘資料發(fā)布招聘信息確定滿足人員招聘需求的方式識(shí)別、匯總?cè)藛T招聘需求開始結(jié)束招聘不招聘 加班加點(diǎn) 重新設(shè)計(jì)工作 防止人員流失臨時(shí)應(yīng)急 臨時(shí) 租用 承包正規(guī)招聘 內(nèi)部 外部圖1-17 上下流程圖+描述示意圖責(zé)任人1流程關(guān)系說明相關(guān)規(guī)范相關(guān)文本相關(guān)工具（總流程）本流程可細(xì)分為×&

35、#215;×流程、×××流程、×××流程等（列示相關(guān)規(guī)范名稱）（列示相關(guān)工具名稱）開始責(zé)任部門或責(zé)任人2責(zé)任部門或責(zé)任人3責(zé)任部門或責(zé)任人4結(jié)束審批（列示相關(guān)文本名稱）審批圖1-18 矩陣式流程圖第二章 項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)作業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)第一節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目可行性研究業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目可行性研究業(yè)務(wù)流程流程關(guān)系說明相關(guān)規(guī)范相關(guān)文本相關(guān)工具項(xiàng)目可行性研究業(yè)務(wù)規(guī)范地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析表、住房需求量統(tǒng)計(jì)分析表、區(qū)域樓盤形態(tài)統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)研究初步可行性研究報(bào)告項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理項(xiàng)目開發(fā)部相關(guān)職能部門總裁審批項(xiàng)目可

36、行性研究報(bào)告指引初步確定開發(fā)項(xiàng)目審批進(jìn)行初步可行性研究審批從開發(fā)成本、企業(yè)資金實(shí)力、技術(shù)可行性等方面提供決策數(shù)據(jù)和信息收集土地、市場(chǎng)合作機(jī)會(huì)、行業(yè)動(dòng)態(tài)等信息審核總裁辦進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究出具詳細(xì)的可行性研究報(bào)告組織評(píng)審，記錄評(píng)審意見及內(nèi)容從專業(yè)角度參與可行性評(píng)審組織完成土地投標(biāo)、項(xiàng)目籌資等準(zhǔn)備工作辦理項(xiàng)目登記事宜組織合作談判注：本流程中涉及的相關(guān)職能部門包括造價(jià)管理部、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部、材料設(shè)備部等開始結(jié)束二、土地投標(biāo)競(jìng)拍業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)（二）土地投標(biāo)競(jìng)拍業(yè)務(wù)規(guī)范規(guī)范名稱土地投標(biāo)競(jìng)拍業(yè)務(wù)規(guī)范編 號(hào)執(zhí)行部門第一章 總則第一條 目的。鑒于各城市土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)日漸規(guī)范，通過招投標(biāo)、拍賣方式取得土地

37、使用權(quán)正成為取得項(xiàng)目用地的重要方式，為推動(dòng)和規(guī)范這兩種項(xiàng)目用地取得方式，提高投標(biāo)、競(jìng)拍的成功率，特制定本規(guī)范。第二條 制定依據(jù)。本規(guī)范依據(jù)××股份有限公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目開發(fā)管理制度制定。第三條 適用范圍。本規(guī)定適用于本公司所有項(xiàng)目用地的招標(biāo)活動(dòng)。第四條 管理職責(zé)。1項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)土地信息的收集與整理以及土地的投標(biāo)管理事宜。2造價(jià)管理部負(fù)責(zé)土地投標(biāo)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)算工作。第五條 名詞解釋。1公告：指當(dāng)?shù)卣蚱渌麢?quán)力機(jī)關(guān)發(fā)布的土地使用權(quán)招投標(biāo)、拍賣公告。2最后日：指投標(biāo)截止日、競(jìng)買申請(qǐng)截止日（在沒有獨(dú)立的競(jìng)買申請(qǐng)日時(shí)即為拍賣日）。第二章 投標(biāo)、競(jìng)拍信息的獲取第六條 項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)

38、密切留意當(dāng)?shù)卣蚱渌麢?quán)力機(jī)關(guān)指定發(fā)布公告的報(bào)刊或者其他媒介，以確保及時(shí)獲得土地使用權(quán)招投標(biāo)、拍賣信息。第七條 項(xiàng)目開發(fā)部在獲知公告或收到土地投標(biāo)、競(jìng)拍邀請(qǐng)書的當(dāng)天，及時(shí)領(lǐng)取標(biāo)書格式、競(jìng)買申請(qǐng)書、投標(biāo)/拍賣須知、土地使用和規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓合同樣式等招標(biāo)/拍賣文件。第八條 自公告或收到邀請(qǐng)書之日起七日內(nèi)，項(xiàng)目開發(fā)部會(huì)同投資發(fā)展部、造價(jià)管理部共同討論，以作出是否參加投標(biāo)的決定，同時(shí)報(bào)送總經(jīng)理。第九條 總經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織總工程師、總會(huì)計(jì)師及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人共同協(xié)商，并最終確定是否參加土地的投標(biāo)、競(jìng)拍。第三章 投標(biāo)準(zhǔn)備第十條 初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)在決定后三日內(nèi)準(zhǔn)備如下材料，并組織由投資

39、發(fā)展部、造價(jià)管理部、工程技術(shù)部等部門人員組成的項(xiàng)目開發(fā)小組。1投標(biāo)、拍賣公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書。2投標(biāo)書、申請(qǐng)書等招標(biāo)文件。3參加投標(biāo)初步分析。4擬需要的資金額度。第十一條 對(duì)初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的地塊，項(xiàng)目開發(fā)小組要及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，核實(shí)三通一平等情況，并對(duì)該地塊有無設(shè)立抵押等法律形態(tài)向有關(guān)部門進(jìn)行核查，發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內(nèi)容或邀請(qǐng)書內(nèi)容不符的，或?qū)ν恋噩F(xiàn)狀有其他異議的，應(yīng)及時(shí)向招標(biāo)人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出。第十二條 初步?jīng)Q定參加投標(biāo)后，項(xiàng)目開發(fā)小組應(yīng)立即組織人員完成項(xiàng)目論證報(bào)告。論證報(bào)告包括但不限于以下內(nèi)容。1項(xiàng)目概況。2市場(chǎng)分析。3競(jìng)爭(zhēng)分析。4投資收益分析。5項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

40、及對(duì)公司經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的影響。第十三條 根據(jù)前期調(diào)研評(píng)估結(jié)果，項(xiàng)目開發(fā)小組應(yīng)在最后期限的10日前確定是否參加投標(biāo)、競(jìng)拍。第十四條 確定參加投標(biāo)、競(jìng)拍后，項(xiàng)目小組應(yīng)參加招標(biāo)人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織的答疑會(huì)。第十五條 確定參加投標(biāo)的，項(xiàng)目開發(fā)小組應(yīng)在最后期限的七日前備齊下列材料，并報(bào)送項(xiàng)目開發(fā)部。1召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請(qǐng)。2已填寫的投標(biāo)書、競(jìng)買申請(qǐng)書樣稿。3×××項(xiàng)目可行性論證報(bào)告。第十六條 項(xiàng)目開發(fā)部在收到上述資料后，需要對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估意見報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)。第四章 投標(biāo)實(shí)施第十七條 確定參加土地投標(biāo)、競(jìng)拍后，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)通知財(cái)務(wù)部準(zhǔn)備投標(biāo)、

41、競(jìng)拍所需的資金，并于參加投標(biāo)、競(jìng)拍最后日的期限前確定資金準(zhǔn)備情況。第十八條 項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)在最后期限的兩天前準(zhǔn)備好保證金與參加投標(biāo)、競(jìng)拍所需的文件，具體材料如下。1投標(biāo)、競(jìng)拍申請(qǐng)書。2公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本。3法定代表人證明書。4法定代表人身份證影印件。5招標(biāo)公告、競(jìng)買邀請(qǐng)書要求的其他文件。第十九條 對(duì)于決定參加投標(biāo)、競(jìng)拍的地塊，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)密切關(guān)注投標(biāo)程序的合法性，如有違法現(xiàn)象須及時(shí)向招標(biāo)人、拍賣委托人或者其他有權(quán)機(jī)關(guān)提出異議，或者依法采取其他措施維護(hù)我公司的合法權(quán)益。第二十條 參加項(xiàng)目競(jìng)買的負(fù)責(zé)人應(yīng)嚴(yán)格按照公司制定的價(jià)格策略執(zhí)行，不得超出公司設(shè)定的價(jià)格區(qū)間，特殊情況應(yīng)電話請(qǐng)示公司總經(jīng)理。第二十一條

42、 中標(biāo)或競(jìng)買成功的，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)按規(guī)定及時(shí)與招標(biāo)人/土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同、與拍賣人簽訂拍賣成交確認(rèn)書，給付價(jià)款，并在收到中標(biāo)通知書后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標(biāo)、競(jìng)買成功的分析報(bào)告。第二十二條 若投標(biāo)、競(jìng)買失敗，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)在獲悉招標(biāo)結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標(biāo)失敗的分析報(bào)告。第二十三條 因標(biāo)底、保留價(jià)被泄露等原因，招標(biāo)人在開標(biāo)前終止招標(biāo)的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤銷委托拍賣的，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)對(duì)該地塊土地使用權(quán)的出讓方式與時(shí)間繼續(xù)跟蹤，并將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)投資發(fā)展部。第二十四條 項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)將投標(biāo)書、競(jìng)買申請(qǐng)書等與投標(biāo)、競(jìng)拍有關(guān)的資料備

43、份，并存檔保存。第五章 附則第二十五條 項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)本規(guī)定的制定、解釋及修改工作，并有權(quán)根據(jù)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時(shí)修改。第二十六條 本規(guī)范自 年 月 日起執(zhí)行。編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期第二節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目招標(biāo)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)（三）項(xiàng)目招標(biāo)方式登記表概 況招標(biāo)人工程名稱招標(biāo)類別 勘察設(shè)計(jì) 施工 監(jiān)理 材料、設(shè)備招標(biāo)方式經(jīng)項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)審批部門招標(biāo)方式 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)核準(zhǔn)文號(hào)無需經(jīng)項(xiàng)目審批或項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)擬選招標(biāo)方式 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)經(jīng)辦人簽字聯(lián)系電話經(jīng)辦人所屬單位說明： 1本表由招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)填寫，一式兩份，招標(biāo)辦一份，招標(biāo)人一份

44、。 2項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)的招標(biāo)方式文件或關(guān)于招標(biāo)方式的審批材料附表后。 3經(jīng)辦人需附法人委托函件。（四）項(xiàng)目招標(biāo)備案審查表編號(hào)：招標(biāo)備案登記表編號(hào)招標(biāo)人招標(biāo)工程名稱招標(biāo)書送達(dá)時(shí)間 年 月 日編制單位對(duì)貴單位于 年 月 日送達(dá)的招標(biāo)書進(jìn)行審查后，意見如下。123 審查人： 年 月 日修改后送達(dá)時(shí)間 年 月 日備案意見123 招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)（公章） 備案審查人： 年 月 日注：附修改后的招標(biāo)書，本表一式兩份。二、建筑施工管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)（三）建筑施工合同備案表工程名稱合同編號(hào)招標(biāo)人中標(biāo)人招標(biāo)規(guī)模總投資投標(biāo)報(bào)價(jià)合同金額質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)合同工期承包方式材料供應(yīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人情況姓名資質(zhì)等級(jí)證書編號(hào)工程款撥付方式備

45、 注招標(biāo)人（簽章） 年 月 日中標(biāo)人（簽章） 年 月 日備案意見招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)（公章） 年 月 日備注：1本表一式三份。2合同內(nèi)容與招標(biāo)文件和中標(biāo)人投標(biāo)書有實(shí)質(zhì)性不符的，請(qǐng)?jiān)凇皞渥ⅰ睓谥薪忉屒宄?中標(biāo)通知書（原件）、合同副本（原件）應(yīng)作為本表附件同時(shí)提交備案。4項(xiàng)目負(fù)責(zé)人指中標(biāo)人的項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目主設(shè)計(jì)師、項(xiàng)目總監(jiān)理工程師等項(xiàng)目的直接責(zé)任人。（四）建筑工程動(dòng)工報(bào)審表工程名稱編 號(hào)地 點(diǎn)日 期致： 監(jiān)理單位根據(jù)合同約定，我單位已取得主管單位審批的開工證，我方也完成了開工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，計(jì)劃于 年 月 時(shí)開工，請(qǐng)審批。已完成報(bào)審的條件如下。 園林行政主管部門批示文件（復(fù)印件） 施工組織設(shè)計(jì)（含

46、主要管理人員和特殊工種資格證明） 施工測(cè)量放線成果 主要人員、材料、設(shè)備進(jìn)場(chǎng) 施工現(xiàn)場(chǎng)道路、水、電、通信等已達(dá)到開工條件承包單位名稱： 項(xiàng)目經(jīng)理（簽字）：審查意見12監(jiān)理工程師（簽字）： 日期： 年 月 日審批結(jié)論 同意 不同意監(jiān)理單位名稱總監(jiān)理工程師日期 年 月 日 三、施工進(jìn)度控制業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)（一）施工進(jìn)度控制業(yè)務(wù)流程流程關(guān)系說明相關(guān)規(guī)范相關(guān)文本相關(guān)工具施工進(jìn)度控制業(yè)務(wù)規(guī)范工程施工進(jìn)度計(jì)劃表、工程進(jìn)度月度明細(xì)表、施工進(jìn)度異常整改表、進(jìn)度調(diào)整計(jì)劃審批表項(xiàng)目部施工管理人員施工單位總工程師是開始確定施工進(jìn)度目標(biāo)審定確認(rèn)編寫進(jìn)度控制報(bào)告結(jié)束備案、歸檔進(jìn)度計(jì)劃落實(shí)檢查檢查數(shù)據(jù)比較執(zhí)行、落實(shí)審核監(jiān)督提

47、出消除偏差建議存在偏差審閱否編制施工進(jìn)度計(jì)劃下達(dá)開工日期開工、進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施資料匯總、歸檔組織編制施工進(jìn)度計(jì)劃向施工單位下達(dá)施工目標(biāo)第三章 工程技術(shù)與質(zhì)量管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)第一節(jié) 工程技術(shù)管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)一、工程技術(shù)管理業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)（一）工程技術(shù)管理業(yè)務(wù)流程流程關(guān)系說明相關(guān)規(guī)范相關(guān)文本相關(guān)工具本流程可細(xì)分為圖紙會(huì)審業(yè)務(wù)流程、技術(shù)交底業(yè)務(wù)流程、工程設(shè)計(jì)變更業(yè)務(wù)流程等工程技術(shù)管理業(yè)務(wù)規(guī)范技術(shù)設(shè)備臺(tái)賬一覽表、工程技術(shù)方案記錄表工程技術(shù)部項(xiàng)目部監(jiān)理、施工等外部單位總工程師審批組織技術(shù)交底審核費(fèi)用、工期、可行性監(jiān)督協(xié)調(diào)公司內(nèi)部功能交底施工技術(shù)文件審核指定專人管理技術(shù)文件資料開始結(jié)束審批審批提交職能范圍內(nèi)

48、的施工技術(shù)文件參與設(shè)計(jì)合同簽訂參與圖紙會(huì)審二次功能交底各專業(yè)技術(shù)工程師進(jìn)行施工考察組織圖紙會(huì)審接收施工圖二、圖紙會(huì)審業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)（二）圖紙會(huì)審業(yè)務(wù)規(guī)范規(guī)范名稱圖紙會(huì)審業(yè)務(wù)規(guī)范編 號(hào)執(zhí)行部門第一條 圖紙會(huì)審的目的1使參與工程建設(shè)的各方了解工程設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想、建筑構(gòu)思和要求、采用的設(shè)計(jì)規(guī)范、確定的抗震設(shè)防烈度、防火等級(jí)、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修及機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)。2使參與工程建設(shè)的各方了解工程用到的主要建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備的要求，所采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備的要求以及施工中應(yīng)特別注意的事項(xiàng)。3使參與工程建設(shè)的各方掌握工程關(guān)鍵部分的技術(shù)要求，保證工程質(zhì)量。4減少圖紙中的差錯(cuò)、遺漏、矛盾，將圖紙中

49、的質(zhì)量隱患與問題消滅在施工之前，使設(shè)計(jì)施工圖紙更符合施工現(xiàn)場(chǎng)的具體要求，避免返工浪費(fèi)。第二條 圖紙會(huì)審應(yīng)遵循的原則1設(shè)計(jì)單位應(yīng)提交施工圖紙，所提供圖紙必須齊全、完整。施工單位急需的重要分部分項(xiàng)專業(yè)圖紙可提前交底與會(huì)審，但在所有成套圖紙到齊后需再統(tǒng)一進(jìn)行交底與會(huì)審。2圖紙會(huì)審不可遺漏，即使施工過程中另補(bǔ)的新圖也應(yīng)進(jìn)行交底和會(huì)審。3在圖紙會(huì)審之前，我單位（泛指房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位）、監(jiān)理單位、施工單位和其他有關(guān)單位必須事先指定主管該項(xiàng)目的有關(guān)技術(shù)人員看圖自審，初步審查本專業(yè)的圖紙。各專業(yè)圖紙之間必須核對(duì)。4在圖紙會(huì)審時(shí)，設(shè)計(jì)單位必須派負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的主要設(shè)計(jì)人員出席。5進(jìn)行圖紙會(huì)審的工程圖紙，必須經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)，未經(jīng)確認(rèn)不得交付施工。第三條 圖紙會(huì)審會(huì)議的組織及程序1圖紙會(huì)審的時(shí)間圖紙會(huì)審在項(xiàng)目開工之前進(jìn)行，開會(huì)時(shí)間由監(jiān)理單位決定并發(fā)通知。參加人員應(yīng)包括我單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位的有關(guān)人員。2圖紙自審在施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)交底的同時(shí)，我單位、監(jiān)