產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商業(yè)模式簡析

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四大商業(yè)模式2017-12-24 17:12 來源 :長安第 2 俱樂部 物業(yè)/四大/房地產(chǎn)近年來，以服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫，剎那間，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各路資本的種種活動在地產(chǎn)領(lǐng)域掀起巨大的波瀾。首先，傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。 房企跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是新話題，且有越演越烈的趨勢，據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)排名前20 的房地產(chǎn)商，目前有一半以上（萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中糧等）涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心，探求 “創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展 ”的道路，打造企業(yè)的新增長板塊。以綠地集團(tuán)為例，近年來，綠地先后規(guī)劃啟動了哈爾濱國家級廣告產(chǎn)業(yè)園、大慶

2、綠地大學(xué)科技園、西咸新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)城、江西省 2.5 產(chǎn)業(yè)示范基地南昌綠地未來城、南昌小微企業(yè)工業(yè)園、呼和浩特白塔空港物流園、?？诰G地空港產(chǎn)業(yè)城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始大肆布局。 華夏幸福、天安數(shù)碼城、聯(lián)東等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫20 年，取得豐碩成果的同時，也樹立的行業(yè)標(biāo)桿。近年來，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力，開始在全國范圍內(nèi)大肆布局。華夏幸福在固安成功探索出 “園區(qū) +地產(chǎn) ”的產(chǎn)業(yè)新城模式后開始在全國復(fù)制，擬在打造50 個特色產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃面積約 960 平方公里，儼然成為國內(nèi)的一大地主。聯(lián)東 U 谷以標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體進(jìn)行復(fù)制，目前已在

3、聯(lián)東 U 谷已在北京、天津、上海、南京、青島等一二線成果開發(fā)了 40 多個園區(qū)，未來的 510 年，聯(lián)東 U 谷運(yùn)營的園區(qū)數(shù)量將達(dá)到 100 個。清華科技園依靠眾多的資源優(yōu)勢，已在全國范圍內(nèi)建立超過30 個園區(qū)，憑借自身的品牌資源， 清華科技園還計劃在未來的 6 年內(nèi)將園區(qū)數(shù)量擴(kuò)大到 100 個，大有蓄勢待發(fā)之勢。中新集團(tuán)、宏泰發(fā)展、億達(dá)中國、天安數(shù)碼城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)均制定了自身的園區(qū)擴(kuò)張計劃。第三、制造企業(yè)、電商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸。 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，制造企業(yè)、電商處于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的上游，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求方。但現(xiàn)如今，產(chǎn)業(yè)資本開始覺醒，大量企業(yè)開始試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)， 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上游驅(qū)動的現(xiàn)象十分普遍。中國

4、汽車零部件工業(yè)公司是我國汽車零部件領(lǐng)域的龍頭企業(yè)， 開發(fā)、運(yùn)營汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)成為其七大業(yè)務(wù)之一， 目前，中汽零已在蘇州、昆山、海門、保定、九江、義烏、天津、宜昌等地開發(fā)了近20 個專業(yè)園區(qū)。 作為醫(yī)療器械領(lǐng)域龍頭企業(yè)的海憑國際也開始發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 擬在全國多個一、二線城市拿地建設(shè)醫(yī)療器械專業(yè)產(chǎn)業(yè)園， 當(dāng)前，其湖南長沙項目運(yùn)作的十分成功。作為電商的阿里巴巴已經(jīng)聯(lián)合復(fù)星集團(tuán)、銀泰集團(tuán)等合作、伙伴發(fā)布 “菜鳥網(wǎng)絡(luò) ”計劃，在全國范圍內(nèi)大肆拿地， 進(jìn)軍物流地產(chǎn)。 富士康、華為、中興、海爾、聯(lián)想、三一重工、玉柴集團(tuán)、如意集團(tuán)等均有進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的計劃或行動。最后，金融資本開始青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。 資

5、本的嗅覺一向敏銳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火爆后，自然少不了資本的身影。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到資本市場的充分認(rèn)可，繼華南城、華夏幸福、卓爾發(fā)展、毅德控股、五洲國際等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商登錄資本市場后， 2014 年，光谷聯(lián)合、大連億達(dá)、 中國宏泰相繼在香港IPO ，上海自貿(mào)區(qū)地主兼漕河涇的母公司臨港集團(tuán)借殼自儀股份，曲線完成IPO ，赫赫有名的蘇州工業(yè)園 （中新集團(tuán)） 也正在 A 股 IPO 排隊中，據(jù)統(tǒng)計， 20132014 年在香港資本市場上市的房企中，超過70% 是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也得到了私募基金的充分認(rèn)可，平安不動產(chǎn)、銀證基金、嘉民基金以向?qū)I(yè)物流地產(chǎn)商注資的方式或直接投入自持的方式驅(qū)動物流園區(qū)的發(fā)

6、展擴(kuò)張；綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表的產(chǎn)業(yè)投資基金，正以園區(qū)為平臺，以投資打造產(chǎn)業(yè)集群為最終目的，追求傳統(tǒng)地產(chǎn)性收益之外資產(chǎn)證券化的退由方式。各路資本的瘋狂造成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入門檻很低的假象，其實不然， 由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴(yán)格，因此，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè) 地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻更高，開發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、 GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 至關(guān)重要。 縱覽進(jìn)入產(chǎn)，業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，似乎每家都宣稱自己有獨到的商業(yè)模式，如產(chǎn)業(yè)綜合體模式、商貿(mào)物流城模式、產(chǎn)業(yè)新城模式、總部基地模式、of

7、ice park 模式等等。眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的表象，其背后蘊(yùn)藏的 資本運(yùn)作邏輯 才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式的精髓，總結(jié)由四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，即以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式，以 PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式，以雙輪驅(qū)動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模 式以及以基金運(yùn)作為主的基金投資商模式，每類商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯和開發(fā)能力要求， 后進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可根據(jù)自身的資源、能力狀況匹配相應(yīng)的商業(yè)模 式，以在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域少走錯路彎路。、地產(chǎn)開發(fā)商模式地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃

8、、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式。聯(lián)東 U谷，天安數(shù)碼城、坤鼎集團(tuán)是地產(chǎn)開發(fā)商模式的典型代表。從本質(zhì)上講，地產(chǎn)開發(fā)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別， 因此，地產(chǎn)開發(fā)商模式成為眾多資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模地產(chǎn)開發(fā)商可通過以下三種方式盈利:第一，物業(yè)出售 ，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大，且我國缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道， 地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國的地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)銷售比例偏高，普遍在7 成以上，以聯(lián)東 U 谷為例，其物業(yè)租售比維持在2:8 左右。第二，物業(yè)出租 ，即通過持有

9、的方式對物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益，由于我國工業(yè)用地政策有很強(qiáng)的區(qū)域個性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物業(yè)增值收益。第三、提供服務(wù) ，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利。在專業(yè)分工越來越細(xì)化的時代，企業(yè)對人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值型服務(wù)的需求越來越多， 基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求。提供配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)在提高園區(qū)的招商能力的同時， 也蘊(yùn)藏著巨大的利潤空間，甚至已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始向園區(qū)服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。如天安數(shù)

10、碼城提出 “城市產(chǎn)業(yè)綜合體 ”的概念，通過提供人才、資本、技術(shù)、信息、市場、商務(wù)、政策等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，打造一個以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。作為地產(chǎn)開發(fā)商，至少需同時具備以下三大能力：產(chǎn)品開發(fā)能力，物業(yè)產(chǎn)品是地產(chǎn)開發(fā)商的生命線，也是能否打動客戶的關(guān)鍵，地產(chǎn)開發(fā)商首先應(yīng)具有豐富多樣的產(chǎn)品體系，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，而且其產(chǎn)品體系還應(yīng)根據(jù)客戶的需求不斷調(diào)整升級，如天安數(shù)碼城的產(chǎn)品經(jīng)歷了工業(yè)園工貿(mào)園 科技園 城市產(chǎn)業(yè)綜合體的演進(jìn)； 產(chǎn)業(yè)招商能力，招商是提高產(chǎn)品去化率的關(guān)鍵，也是實現(xiàn)滾動開發(fā)的保障，地產(chǎn)開發(fā)商必須成立專業(yè)而強(qiáng)大的招商團(tuán)隊，采用多種招商渠道和策略，挖掘符合自身產(chǎn)品

11、定位的有效客戶；產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，在招商優(yōu)惠政策趨同的形勢下，園區(qū)服務(wù)成為提升園區(qū)綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼，園區(qū)可圍繞 “創(chuàng)意孵化、創(chuàng)業(yè)初期、企業(yè)成長、規(guī)模擴(kuò)張、上市準(zhǔn)備 ”的企業(yè)生命周期鏈條，構(gòu)建全面的企業(yè)服務(wù)體系，如創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、市場開發(fā)、科技推廣、融資擔(dān)保、管理咨詢、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、上市輔導(dǎo)等。二、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式以華夏幸?；鶚I(yè)、宏泰發(fā)展、中南建設(shè)為典型代表，其也是我國在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最早實踐PPP 模式的開發(fā)商，其商業(yè)模式大致如下： A 政府與 B 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商就C 產(chǎn)業(yè)新城（一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里） 的開發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)， B 開發(fā)商負(fù)

12、責(zé)地塊內(nèi)的土地平整、 道路管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，學(xué)校、醫(yī)院、文化、體育公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，空間規(guī)劃、建筑設(shè)計、物業(yè)管理、公共項目維護(hù)等基礎(chǔ)性服務(wù)工作等；于此同時， B 開發(fā)商以 C 產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級政府地方留成部分的一定比例（即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入）作為投資回報，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等；合作期限結(jié)束后， B 開發(fā)商將 C 產(chǎn)業(yè)新城的基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)無條件已交給A 政府。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商主要通過土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)獲利。土地一級開發(fā)獲利， 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一

13、級開發(fā)如九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等，因此，土地是其最大的產(chǎn)品， 土地出讓收入也是其最大的土地一級開發(fā)收入，另外產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運(yùn)營，稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發(fā)收入來源。土地二級開發(fā)獲利，即開發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進(jìn)行二級開發(fā)，通過銷售房產(chǎn)獲利，目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入成為產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來源，以華夏幸?；鶚I(yè)為例，2013年其在園區(qū)住宅配套的收入和成本均占70%以上。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商至少需同時具備以下三大能力：1 .政府談判能力實際上， 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在代替地方政府從事新城開發(fā)，緊跟政府步伐是其天然屬性要求，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商

14、在拿地、規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營等環(huán)節(jié)都必須與政府進(jìn)行多輪談判，尤其在拿地環(huán)節(jié)，隨著地方政府在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的見聞不斷豐富，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的拿地談判難度十分巨大。2 .區(qū)域規(guī)劃能力產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商從事的是大片區(qū)開發(fā)，為使片區(qū)開發(fā)順利進(jìn)行，必須在藍(lán)圖描繪、目標(biāo) 制定、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、空間布局、招商引資、投入產(chǎn)生等方面具有前瞻性、創(chuàng)新性和操作性 的思考，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃至關(guān)重要。3 .資金募集能力產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)面積動輒十幾乃至數(shù)十平方公里，涉及數(shù)百億的土地開發(fā)資金，開發(fā)商必 須綜合運(yùn)用銀行貸款、信托融資、夾層融資、企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融資卷、債權(quán)融 資、上市融資等多種融資手段，構(gòu)建強(qiáng)大的資金募集能力。三、產(chǎn)業(yè)

15、投資商模式（以雙輪驅(qū)動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式）產(chǎn)業(yè)投資商模式以張江高科、清華科技園和湖北高投為主要代表，具也是國內(nèi)最早實行“基地+基金”雙輪驅(qū)動模式的開發(fā)商，與地產(chǎn)開發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下： 產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時還是帶動園區(qū)資產(chǎn)增值。產(chǎn)業(yè)投資商邙醉方式產(chǎn)業(yè)投資商可通過園區(qū)運(yùn)作、資本運(yùn)作、基金管理三種方式盈利。1 .園區(qū)運(yùn)作模式園

16、區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一，與地產(chǎn)開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商類似，產(chǎn)業(yè)投資商也可通過由讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；2 .資本運(yùn)作模式產(chǎn)業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式，2011年張江高科、南京高科分別實現(xiàn)投資收益1.84億元和3.7億元；3 .基金管理模式管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費(fèi)也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道，例如湖北高投管理14支創(chuàng)業(yè)投資基金。作為產(chǎn)業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的產(chǎn)品開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、

17、和產(chǎn)業(yè)招商 能力外，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力，其中，基金募集能力是指基金主 發(fā)起方大規(guī)模、快速度向社會募集資本的能力，一般與基金管理團(tuán)隊的經(jīng)驗、有無政府引 導(dǎo)基金兜底、 第三方理財機(jī)構(gòu)的營銷能力等因素有關(guān)；產(chǎn)業(yè)投資能力是指高質(zhì)量向潛在 的產(chǎn)業(yè)項目投資的能力， 該能力可通過組建高質(zhì)量、經(jīng)驗豐富的基金管理團(tuán)隊實現(xiàn)。四、基金投資商模式（以基金運(yùn)作為主的基金投資商模式）基金投資商模式是國際流行的以Reits為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產(chǎn)開發(fā)商為典型代表，國內(nèi)的萬通控股正在實踐這一商業(yè) 模式，該商業(yè)模式大致如下圖所示：基金投資商通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)

18、基金的形式募集資金， 其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改在并將改造好的 物業(yè)回租給合作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)工業(yè)物業(yè) 的入駐率達(dá)到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，通過發(fā)行Reits的方式對物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。基金投資商主要通過以下兩種方式盈利：物業(yè)租賃和物業(yè)資本化1 .物業(yè)租賃無論對老廠房進(jìn)行改造還是新建工業(yè)物業(yè)，其目的都是將工業(yè)物業(yè)進(jìn)行由租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物業(yè)生租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)，也是將物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作的基礎(chǔ)；2 .物業(yè)資本化一般而言，通過物業(yè)租賃需要 10年

19、左右的時間回收成本，為提高資金周轉(zhuǎn)速度以實現(xiàn)快速滾動開發(fā)，必須對成熟的物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，發(fā)行Reits即是常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益。對于基金投資商而言， 其最為關(guān)鍵的能力是資本對接能力和資產(chǎn)管理能力。 基金投資商只有對金融知識、 金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能再前期的并購和物業(yè)投資上獲得縣級以及在未來的資本運(yùn)作上對接資本市場， 從而保證公司在業(yè)務(wù)開拓上能夠獲得足夠的資金發(fā)展動力和清晰的退出渠道， 維持公司投資運(yùn)轉(zhuǎn)。 基金投資商的自身定位決定了其必須具備足夠強(qiáng)大的資產(chǎn)管理能力，才能對物業(yè)進(jìn)行持有運(yùn)營，對物業(yè)升值和資產(chǎn)價值成長

20、周期有敏銳的判斷和把握，保證公司業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。為了同時具備資本對接能力和資產(chǎn)管理能力，基金投資商必須成立專門的部門具體負(fù)責(zé)，以普洛斯為例，普洛斯形成了由地產(chǎn)開發(fā)部、 物業(yè)管理部、 基金管理部形成的 “三核聯(lián)動 ”模式，地產(chǎn)開發(fā)部主要負(fù)責(zé)物流地產(chǎn)的開發(fā)及前置招商， 物業(yè)管理部主要負(fù)責(zé)將出租率提升到90% 以上，基金管理部主要負(fù)責(zé)對接資本。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯、盈利方式以及核心能力要求， 對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，尤其是新進(jìn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，該四種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有適合不適合之說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還需在行業(yè)法律法規(guī)的邊界內(nèi)，根據(jù)自己的資源、能力狀況，選擇適合自己的商業(yè)模式，以幫助自

21、己在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域少走彎路、錯路、冤路主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、綜合運(yùn)作模式1 、 企業(yè)主導(dǎo)的漸進(jìn)發(fā)展模式，主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)自身更好的發(fā)展，首先通過獲取大量的自用徒弟，營建一個相對獨立工業(yè)園區(qū)；其次，在自身企業(yè)入駐占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大凝聚力號召力，通過徒弟在開發(fā)，建立晚上的響應(yīng)配套設(shè)施，已出讓項目租售等方式引起其他同類企業(yè)的距離，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。這種模式一主體企業(yè)為主導(dǎo)，一方面符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要，一方面又帶動了同種產(chǎn)業(yè)的聚集，促進(jìn)了整個城市的專業(yè)化建設(shè)。但是相對于城市建設(shè)而言

22、，該種模式獨立于政府主導(dǎo)，是完全自發(fā)、自助形成的，因此具有建設(shè)速度慢、形成周期長、缺乏整體規(guī)劃、具備一定程度的盲目性等特點，難以作為城市專業(yè)化發(fā)展的主要模式。2 、 地產(chǎn)商的直接開發(fā)模式： 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取土地項目，進(jìn)行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房地產(chǎn)項目的營建，然后租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、作何合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式依舊是房地產(chǎn)開發(fā)模式，地產(chǎn)開發(fā)商譽(yù)整個產(chǎn)業(yè)的結(jié)合不緊密， 由于地產(chǎn)商的利潤來源點并不建立在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮上，而產(chǎn)業(yè)本身也并不過分依賴于其所使用的地產(chǎn)，因此難

23、以形成產(chǎn)業(yè)輻射力，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的初級開發(fā)運(yùn)營模式。例如國際知名的物流倉儲企業(yè)普洛斯， 他專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)， 在同類上市公司中，普洛斯的國模行業(yè)第一。首先美普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后派出專業(yè)的團(tuán)隊進(jìn)行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。 普洛斯稱之為物流房地產(chǎn)，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍有客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。3 、 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的協(xié)調(diào)開發(fā)模式，社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮，經(jīng)招商引資、

24、徒弟出讓等方式引進(jìn)符合園區(qū)發(fā)展的項目，以地產(chǎn)為載體，依托產(chǎn)業(yè)項目，實現(xiàn)城市功能建設(shè)的完備。這種模式下，政府首先吸引產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)行符合產(chǎn)業(yè)運(yùn)營需要的地產(chǎn)規(guī)劃與開發(fā)，在此基礎(chǔ)上，創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)入駐沒從而形成產(chǎn)業(yè)化的區(qū)域模塊，提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輻射力和影響力。多個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)木塊形成時，城市的產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平就得到了質(zhì)的提升，城市的專業(yè)化形象也就形成了，城市的經(jīng)濟(jì)推動力得到大大加強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)開發(fā)模式是目前我國各級政府最常使用的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點，是我國價值鏈中具備良好輻射、師范和帶動作用的重要

25、環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域基尼發(fā)展的強(qiáng)有力的推動器。4 、 綜合運(yùn)作模式，綜合運(yùn)作模式是指對上述的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和設(shè)計經(jīng)營范圍較廣的特點面積要求在土地、稅收等政策上的支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備產(chǎn)業(yè)想哭的經(jīng)營運(yùn)作能力的保證，因此單純的一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到是產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)開發(fā)模式、主體企業(yè)主導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式等進(jìn)行綜合使用。近年來，以服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫，剎那間，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各 路資本的種種活動在地產(chǎn)領(lǐng)域

26、掀起巨大的波瀾。首先，傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。 房企跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是新話題，且有越演越烈的趨勢，據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)排名前20 的房地產(chǎn)商，目前有一半以上（萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中糧等）涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心，探求 “創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展 ”的道路，打造企業(yè)的新增長板塊。以綠地集團(tuán)為例，近年來，綠地先后規(guī)劃啟動了哈爾濱國家級廣告產(chǎn)業(yè)園、大慶綠地大學(xué)科技園、西咸新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)城、江西省 2.5 產(chǎn)業(yè)示范基地南昌綠地未來城、南昌小微企業(yè)工業(yè)園、呼和浩特白塔空港物流園、?？诰G地空港產(chǎn)業(yè)城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始大肆布局。 華夏幸福、天安

27、數(shù)碼城、聯(lián)東等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫20 年，取得豐碩成果的同時，也樹立的行業(yè)標(biāo)桿。近年來，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力，開始在全國范圍內(nèi)大肆布局。華夏幸福在固安成功探索出 “園區(qū) +地產(chǎn) ”的產(chǎn)業(yè)新城模式后開始在全國復(fù)制，擬在打造50 個特色產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃面積約 960 平方公里，儼然成為國內(nèi)的一大地主。聯(lián)東 U 谷以標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體進(jìn)行復(fù)制，目前已在聯(lián)東 U 谷已在北京、天津、上海、南京、青島等一二線成果開發(fā)了 40 多個園區(qū)，未來的 510 年，聯(lián)東 U 谷運(yùn)營的園區(qū)數(shù)量將達(dá)到 100 個。清華科技園依靠眾多的資源優(yōu)勢，已在全國范圍內(nèi)建立超過30

28、個園區(qū)，憑借自身的品牌資源， 清華科技園還計劃在未來的 6 年內(nèi)將園區(qū)數(shù)量擴(kuò)大到 100 個，大有蓄勢待發(fā)之勢。中新集團(tuán)、宏泰發(fā)展、億達(dá)中國、天安數(shù)碼城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)均制定了自身的園區(qū)擴(kuò)張計劃。第三、制造企業(yè)、電商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸。 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，制造企業(yè)、電商處于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的上游，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求方。但現(xiàn)如今，產(chǎn)業(yè)資本開始覺醒，大量企業(yè)開始試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)， 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上游驅(qū)動的現(xiàn)象十分普遍。中國汽車零部件工業(yè)公司是我國汽車零部件領(lǐng)域的龍頭企業(yè)， 開發(fā)、運(yùn)營汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)成為其七大業(yè)務(wù)之一， 目前，中汽零已在蘇州、昆山、海門、保定、九江、義烏、天津、宜昌等地開發(fā)了近20 個專業(yè)園區(qū)。作為醫(yī)

29、療器械領(lǐng)域龍頭企業(yè)的海憑國際也開始發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 擬在全國多個一、二線城市拿地建設(shè)醫(yī)療器械專業(yè)產(chǎn)業(yè)園， 當(dāng)前，其湖南長沙項目運(yùn)作的十分成功。作為電商的阿里巴巴已經(jīng)聯(lián)合復(fù)星集團(tuán)、銀泰集團(tuán)等合作、伙伴發(fā)布 “菜鳥網(wǎng)絡(luò) ”計劃，在全國范圍內(nèi)大肆拿地， 進(jìn)軍物流地產(chǎn)。 富士康、華為、中興、海爾、聯(lián)想、三一重工、玉柴集團(tuán)、如意集團(tuán)等均有進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的計劃或行動。最后，金融資本開始青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。 資本的嗅覺一向敏銳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火爆后，自然少不了資本的身影。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到資本市場的充分認(rèn)可，繼華南城、華夏幸福、卓爾發(fā)展、毅德控股、五洲國際等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商登錄資本市場后， 2014 年，光谷聯(lián)合、大連億達(dá)

30、、 中國宏泰相繼在香港IPO ，上海自貿(mào)區(qū)地主兼漕河涇的母公司臨港集團(tuán)借殼自儀股份，曲線完成IPO ，赫赫有名的蘇州工業(yè)園 （中新集團(tuán)） 也正在 A 股 IPO 排隊中，據(jù)統(tǒng)計， 20132014 年在香港資本市場上市的房企中，超過70% 是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也得到了私募基金的充分認(rèn)可，平安不動產(chǎn)、銀證基金、嘉民基金以向?qū)I(yè)物流地產(chǎn)商注資的方式或直接投入自持的方式驅(qū)動物流園區(qū)的發(fā)展擴(kuò)張； 綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表的產(chǎn)業(yè)投資基金，正以園區(qū)為平臺，以投資打造產(chǎn)業(yè)集群為最終目的，追求傳統(tǒng)地產(chǎn)性收益之外資產(chǎn)證券化的退出方式。各路資本的瘋狂造成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入門檻很低的假象，其實不然

31、，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴(yán)格，因此，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻更高，開發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、 GDP 等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要?？v覽進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，似乎每家都宣稱自己有獨到的商業(yè)模式，如產(chǎn)業(yè)綜合體模式、商貿(mào)物流城模式、產(chǎn)業(yè)新城模式、總部基地模式、 office park 模式等等。眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的表象， 其背后蘊(yùn)藏的資本運(yùn)作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式的精髓， 總結(jié)出四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，即以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式，以 PPP 為主

32、的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式，以雙輪驅(qū)動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式以及以基金運(yùn)作為主的基金投資商模式， 每類商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯和開發(fā)能力要求，后進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可根據(jù)自身的資源、能力狀況匹配相應(yīng)的商業(yè)模式，以在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域少走錯路彎路。、地產(chǎn)開發(fā)商模式 地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地， 以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項目經(jīng)營和管理， 最后獲取開發(fā)利潤的模式。聯(lián)東 U 谷，天安數(shù)碼城、坤鼎集團(tuán)是地產(chǎn)開發(fā)商模式的典型代表。 從本質(zhì)上講， 地產(chǎn)開發(fā)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別， 因此，地產(chǎn)

33、開發(fā)商模式成為眾多資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模地產(chǎn)開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：第一，物業(yè)由售 ，即由售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大，且我國 缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)生售比例以迅速回籠資金，與國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國的地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)銷售比例偏高，普遍在7成以上，以聯(lián)東U谷為例，其物業(yè)租售比維持在 2:8左右。第二，物業(yè)由租 ，即通過持有的方式對物業(yè)進(jìn)行由租獲取租金收益，由于我國工業(yè)用地 政策有很強(qiáng)的區(qū)域個性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單元、分層或分 棟生讓，這就堵死了物業(yè)由售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并由租物業(yè)，以獲取穩(wěn)

34、定 的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物業(yè)增值收益。第三、提供服務(wù)，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利。在專業(yè)分工 越來越細(xì)化的時代，企業(yè)對人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值型服務(wù)的需求越 來越多， 基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求。提供配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)在提高園區(qū)的 招商能力的同時，也蘊(yùn)藏著巨大的利潤空間，甚至已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始向園區(qū)服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。如天安數(shù)碼城提由“城市產(chǎn)業(yè)綜合體 ”的概念，通過提供人才、資本、技術(shù)、信息、市場、商務(wù)、政策等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，打造一個以企 業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。作為地產(chǎn)開發(fā)商，至少需同時具備以下三大

35、能力：產(chǎn)品開發(fā)能力，物業(yè)產(chǎn)品是地產(chǎn)開發(fā)商 的生命線，也是能否打動客戶的關(guān)鍵，地產(chǎn)開發(fā)商首先應(yīng)具有豐富多樣的產(chǎn)品體系，如產(chǎn) 業(yè)綜合體、總部綜合體等，而且其產(chǎn)品體系還應(yīng)根據(jù)客戶的需求不斷調(diào)整升級，如天安數(shù)碼城的產(chǎn)品經(jīng)歷了工業(yè)園工貿(mào)園 科技園 城市產(chǎn)業(yè)綜合體的演進(jìn)；產(chǎn)業(yè)招商能力，招商是提高產(chǎn)品去化率的關(guān)鍵，也是實現(xiàn)滾動開發(fā)的保障，地產(chǎn)開發(fā)商必須成立專業(yè)而強(qiáng)大的招商團(tuán)隊，采用多種招商渠道和策略，挖掘符合自身產(chǎn)品定位的有效客戶；產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，在招商優(yōu)惠政策趨同的形勢下，園區(qū)服務(wù)成為提升園區(qū)綜合競爭力和招商成功率的重要祛碼，園區(qū)可圍繞“創(chuàng)意孵化、創(chuàng)業(yè)初期、企業(yè)成長、規(guī)模擴(kuò)張、上市準(zhǔn)備 ”的企業(yè)生命周期鏈條

36、，構(gòu)建全面的企業(yè)服務(wù)體系，如創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、市場開發(fā)、科技推廣、融資擔(dān)保、管理咨詢、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、上市輔導(dǎo)等。二、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式以華夏幸福基業(yè)、宏泰發(fā)展、中南建設(shè)為典型代表，其也是我國在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最早實踐PPP 模式的開發(fā)商，其商業(yè)模式大致如下： A 政府與 B 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商就C 產(chǎn)業(yè)新城（一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里） 的開發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)， B 開發(fā)商負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的土地平整、 道路管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，學(xué)校、醫(yī)院、文化、體育公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，空間規(guī)劃、建筑設(shè)計、物業(yè)管理、公共項目維護(hù)等基礎(chǔ)

37、性服務(wù)工作等；于此同時， B 開發(fā)商以 C 產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級政府地方留成部分的一定比例（即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入）作為投資回報，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等；合作期限結(jié)束后， B 開發(fā)商將 C 產(chǎn)業(yè)新城的基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)無條件已交給A 政府。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商主要通過土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)獲利。土地一級開發(fā)獲利， 產(chǎn)業(yè) 新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級開發(fā)如九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等，因此，土地是其最大的產(chǎn)品， 土地出讓收入也是其最大的土地一級開發(fā)收入，另外產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運(yùn)營， 稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等非稅收入以及地方財

38、政可以支付的專項收入也是其土地一級開發(fā)收入來源。土地二級開發(fā)獲利， 即開發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進(jìn)行二級開發(fā)，通過銷售房產(chǎn)獲利，目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入成為產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來源，以華夏幸?；鶚I(yè)為例， 2013 年其在園區(qū)住宅配套的收入和成本均占70% 以上。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商至少需同時具備以下三大能力：1. 政府談判能力實際上， 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在代替地方政府從事新城開發(fā)， 緊跟政府步伐是其天然屬性要求，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在拿地、規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營等環(huán)節(jié)都必須與政府進(jìn)行多輪談判，尤其在拿地環(huán)節(jié)， 隨著地方政府在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的見聞不斷豐富， 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的拿地 談判難度十分巨大。2. 區(qū)域規(guī)劃能力產(chǎn)業(yè)新

39、城開發(fā)商從事的是大片區(qū)開發(fā)，為使片區(qū)開發(fā)順利進(jìn)行，必須在藍(lán)圖描繪、目標(biāo)制定、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、空間布局、招商引資、投入產(chǎn)出等方面具有前瞻性、創(chuàng)新性和操作性 的思考，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃至關(guān)重要。3. 資金募集能力 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)面積動輒十幾乃至數(shù)十平方公里，涉及數(shù)百億的土地開發(fā)資金，開發(fā)商必 須綜合運(yùn)用銀行貸款、信托融資、夾層融資、企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融資卷、債權(quán)融 資、上市融資等多種融資手段，構(gòu)建強(qiáng)大的資金募集能力。2國域規(guī)劃能力三、產(chǎn)業(yè)投資商模式產(chǎn)業(yè)投資商模式以張江高科、清華科技園和湖北高投為主要代表，具也是國內(nèi)最早實行“基地+基金”雙輪驅(qū)動模式的開發(fā)商，與地產(chǎn)開發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式相比

40、，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下： 產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時還是帶動園區(qū)資產(chǎn)增值。產(chǎn)北投岫-神a網(wǎng)方式產(chǎn)業(yè)投資商可通過園區(qū)運(yùn)作、資本運(yùn)作、基金管理三種方式盈利i.園區(qū)運(yùn)作模式園區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一，與地產(chǎn)開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商類似， 產(chǎn)業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；2. 資本運(yùn)作模式產(chǎn)業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢， 采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當(dāng) “房東 ”又當(dāng) “股東 ”的模式，