國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)務(wù) 張霄云

1、國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)務(wù)河北新業(yè)律師事務(wù)所 張霄云一、土地基礎(chǔ)知識(shí)國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)在當(dāng)前的市場里，它會(huì)處于法律扶持上慢慢弱化的一個(gè)程度。（一）土地所有制形式我們國家說社會(huì)主義公有制，土地的公有制形式，公就公在了“ab制”。就是國家的土地所有權(quán)，我們把它歸屬于a和b兩個(gè)主體。第一個(gè)主體是國家所有，第二個(gè)主體是集體所有。用這樣形象的比喻，我們把它叫做ab制共同構(gòu)建了社會(huì)主義土地的公有制形式。國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，在整個(gè)市場體系里面是完全不一樣的。土地法難學(xué)難操作，就難在了它的土地所有制形式是ab制模式，是公有制形式。很多律師只知道劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)，看見了中國石化和中國石油

2、的授權(quán)經(jīng)營的土地使用權(quán)，就不知道它是什么。國有土地通過五種方式去取得，但是我們的集體土地通過占用審批這一種方式去取得。（二）關(guān)于土地市場流轉(zhuǎn)1.土地市場簡介經(jīng)常會(huì)有一些農(nóng)村的當(dāng)事人或者是地方的官員說買了50畝地，這種概念首先就有一個(gè)非常錯(cuò)誤的癥結(jié)，那就是我國的土地是嚴(yán)禁買賣的。任何土地權(quán)利如果沒有法律的依據(jù)去取得和流轉(zhuǎn)，都是非法的。土地的兩級(jí)市場，這個(gè)概念這幾年談得很少了。土地分一級(jí)市場和二級(jí)市場非常有必要。以西寧市為例，西寧市人民政府可以通過劃撥、出讓、出租、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營投資這五種資源配置方式，把土地資源配置給社會(huì)主體，這個(gè)過程就叫土地的一級(jí)市場。一級(jí)市場它的最大的特點(diǎn)是什么？是市縣人

3、民政府。市縣人民政府，即政府作為土地的供給方，把土地資源通過這五種方式配置給不同的社會(huì)主體，這個(gè)過程就叫做一級(jí)市場。政府把資源配置給不同的社會(huì)主體，而這些主體當(dāng)然就成了土地使用權(quán)人。這些土地使用權(quán)人再行處置土地使用資源的時(shí)候，這叫二級(jí)市場。所以說二級(jí)市場它的特點(diǎn)，就是土地使用權(quán)人來處置土地。政府把土地劃撥給一個(gè)土地使用權(quán)人，叫劃撥。那么土地使用權(quán)將劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行再行處置的時(shí)候，基本上都屬于轉(zhuǎn)讓。出讓的土地使用權(quán)由土地使用權(quán)再行處置的時(shí)候，它也叫出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。2.出租土地使用權(quán)通過政府出租的方式，也可以獲得國有土地使用權(quán)證，只是繳納政府收益的方式不同，按分年繳納。但是它的權(quán)能和出讓土

4、地的權(quán)能是一樣的，它既可以流轉(zhuǎn)抵押，也可以互換。有些地方政府在招商引資的時(shí)候，招來的品牌企業(yè)可能短期內(nèi)繳納50年工業(yè)用地的出讓金，資金壓力太大。政府可以在短期內(nèi)通過出租的方式，給他配置土地資源。待他資金流比較充裕的時(shí)候，再把它轉(zhuǎn)化成出讓地，這是可以的。但是出租的使用權(quán)在流轉(zhuǎn)的時(shí)候，它叫租賃。所以說像政府通過這五種土地資源配置完了以后，它可以再行流向市場，而這個(gè)市場的特點(diǎn)就是土地使用權(quán)人的處置。3.征收、征用和收回征收，是把他人的物，變成我的物，或者是變成另外一個(gè)主體物，也就是說是物的所有權(quán)的變動(dòng)。征用，是把他人所有的物臨時(shí)拿過來使用，它臨時(shí)性改變，是使用權(quán)的狀態(tài)。收回，在房地產(chǎn)體系里，只有對土

5、地使用權(quán)才針對收回，比如說國有土地房屋征收補(bǔ)償條例有這樣一句話“征收范圍內(nèi)的房屋所包含范圍的土地使用權(quán)，在房屋征收的時(shí)候，要一并收回”。是說把房屋的所有權(quán)從業(yè)主的手里征收為國家所有的時(shí)候，它相對應(yīng)的土地使用權(quán)是收回的，因?yàn)樗鼘?yīng)的是使用權(quán)。把農(nóng)村集體土地的所有權(quán)征收為國家所有，它是一個(gè)所有權(quán)的變動(dòng)。所以說在集體土地征收補(bǔ)償?shù)膯栴}上，和國有土地房屋征收的補(bǔ)償問題上，征收兩個(gè)概念，是非常敏感的。征是依法強(qiáng)制性的，也就是農(nóng)村集體土地征收為國家所有。它的內(nèi)涵是什么？我們把農(nóng)民集體成員所有的土地，通過依法強(qiáng)制的手段，強(qiáng)行轉(zhuǎn)化為國家所有，就叫集體土地征收補(bǔ)償和安置。（三）地價(jià)全地價(jià)、出讓金總額、出讓總地價(jià)

6、、全地價(jià)在行業(yè)不同的語境里面，它的內(nèi)涵都是一樣的。1.土地成本三種常見的直接成本：第一，我們把農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所有的土地，強(qiáng)行征為國家所有的時(shí)候，要給他一個(gè)對價(jià)補(bǔ)償和安置，這個(gè)就叫直接成本。第二，三舊改造、棚戶區(qū)改造、舊城改造、城中村改造等所有的這些改造，我們都要對原有的土地權(quán)利人和地上房屋的所有權(quán)人一個(gè)補(bǔ)償和安置，那么這一部分錢我們都把它叫做直接成本。第三，有些土地納入政府儲(chǔ)備庫的時(shí)候，是不需要進(jìn)行拆遷補(bǔ)償和安置這個(gè)過程的。我們把它叫做單一產(chǎn)權(quán)的土地，比如說學(xué)校、工廠。工廠可能在500畝地里面，他持有五個(gè)或者三個(gè)土地證，但是這五個(gè)或三個(gè)土地證上的權(quán)利人是一個(gè)。我們把它叫做單一產(chǎn)權(quán)。這些單

7、一產(chǎn)權(quán)可以走征收補(bǔ)償程序，也可以單獨(dú)的走收購儲(chǔ)備補(bǔ)償程序。那么收購儲(chǔ)備的補(bǔ)償價(jià)款就是土地取得的直接成本，這些地塊通過征收補(bǔ)償和安置，通過儲(chǔ)備補(bǔ)償，把它們通過這樣一個(gè)路徑，納入政府的土地儲(chǔ)備庫，這個(gè)時(shí)候直接成本就完成了。納入儲(chǔ)備庫以后，地方政府要做很多的工作。比如進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，比如這個(gè)地塊離城市主城區(qū)比較遠(yuǎn)，它在城郊結(jié)合處。那么我們的市政管網(wǎng)配套，比較常見的是7通一平。這些市政配套在土地供給之前，市政府要做好包括道路、照明、綠化這些工作。甚至有些地方政府為了把地塊賣出更好的價(jià)格，連小區(qū)里面的水井，包括道路和綠化都給做好。然后開發(fā)商拿到土地使用權(quán)的時(shí)候，招拍掛成交?；蛘叱蔀楦傎I人的時(shí)候，你就直接按

8、照總評圖，建主樓座就可以了。這個(gè)時(shí)候地方政府可以獲得比較高的土地價(jià)款，開發(fā)商也可以在短期迅速回流資金。我們的項(xiàng)目在做之前，大部分地方政府很難在一級(jí)開發(fā)的過程當(dāng)中，把前期工作做得這么好，但是不等于沒有去做。所以在土地儲(chǔ)備完了之后，還要安排一些人進(jìn)行土地平整。這個(gè)平整的意義是很大。這就是土地成本。政府在土地儲(chǔ)備的時(shí)候，直接成本和間接成本共同構(gòu)成了土地成本。2.地價(jià)的有關(guān)問題劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是無償，一個(gè)是無期限。土地使用權(quán)無償取得，是說土地使用權(quán)人要向政府支付土地成本。把土地成本拿來之后，后面的部分你不需要去支付。這是其一。其二，中央政府、國土資源部以及財(cái)政部，在07年前后聯(lián)合出了很多

9、關(guān)于地價(jià)管理的文件。100號(hào)文以及財(cái)綜68號(hào)文中談到兩個(gè)很特殊的概念禁止土地零地價(jià)出讓、負(fù)地價(jià)出讓。零地價(jià)出讓是，假如你等于成本出讓這宗地，你就是違法的。假如你低于成本出讓這宗地，那你就更是違法的。但是這種情況依然在一些項(xiàng)目上會(huì)出現(xiàn)。那些項(xiàng)目一定是政府主導(dǎo)的，或者是政府投資的，政府招商引資的一些大項(xiàng)目。比如說市重點(diǎn)、省重點(diǎn)的項(xiàng)目。他會(huì)去碰這個(gè)紅線，但是會(huì)有很多技術(shù)手段去把它完善出來，你在文獻(xiàn)里面是看不到的。但是在政府招商引資里面，現(xiàn)在全國律協(xié)和各地律協(xié)正在強(qiáng)力推進(jìn)律師服務(wù)政府，那么律師服務(wù)政府里面最強(qiáng)勁的一個(gè)服務(wù)產(chǎn)品，就是幫助政府?dāng)M定一個(gè)非常好的，能夠把這個(gè)投資商拉過來的優(yōu)惠政策，帶有很強(qiáng)的優(yōu)

10、惠政策的一個(gè)協(xié)議。甚至地方政府會(huì)以紅頭文件，規(guī)范性文件的方式，設(shè)定一些優(yōu)惠政策進(jìn)行招商引資。其實(shí)各地招商引資最大的支撐點(diǎn)，一定在地價(jià)上。在土地出讓的時(shí)候，我們還遇到一個(gè)問題。比如說建筑密度很高的老城區(qū)，建筑密度如此之高的地段，它的拆遷的地價(jià)是很高的，這種地塊怎么出讓？兩個(gè)辦法，第一個(gè)我們強(qiáng)行拆遷壓低成本，你花了900萬的成本，我只給你認(rèn)定750萬，這樣800萬才能出讓。第二個(gè)辦法，既然拆遷成本到了900萬你還想做，說明有錢賺。雖然說評估的地價(jià)是800萬，我就在成本價(jià)900萬的基礎(chǔ)上，我再給你加50萬出讓。這是各地比較常用的做法。一千萬一畝的地價(jià)，政府取得這塊地，儲(chǔ)備出讓之前的成本價(jià)是700萬。

11、那么剩余的300萬有一個(gè)非常專業(yè)的概念，叫政府收益。這一千萬的地價(jià)里，有300萬是政府收益。但是政府賺的這筆錢里面，會(huì)有很多的專門政策，把這筆錢給肢解的所剩無幾。是用什么來肢解呢？那就是我們現(xiàn)在看到的扣除的各種資金。我們當(dāng)前全國各地比較普遍的是八項(xiàng)資金。這八項(xiàng)資金大概占全地價(jià)的30%左右，基本上就把政府收益給吃光了。如果300萬里面，我們大概劃出去260萬是政府各項(xiàng)資金，那么剩余40萬叫做政府純收益或凈收益。所以從法律規(guī)則、制度設(shè)計(jì)來講，政府能夠有權(quán)利返還的是凈收益，或純收益。有的地方政府在招商引資協(xié)議里說可以把政府收益返還回去，那國家所設(shè)定的這八項(xiàng)資金提取，你從何而來？顯然有些地方政府的招商

12、引資政策它是沒有可行性的。其二，有些地方政府說盆里不找，盆外找。這種情況下，比較明顯的是我們各地城中村改造。在城中村改造的時(shí)候，我們都會(huì)有一些政府收益，和政府純收益的返還政策，在這里面我們看到的應(yīng)當(dāng)是政府純收益。政府正式以紅頭文件，規(guī)范性文件外劃出來的政策，一般的情況下它是不便于突破100號(hào)文，或者是68號(hào)文件的。3.劃撥土地使用權(quán)出讓金的補(bǔ)交第一，劃撥土地使用權(quán)的權(quán)益價(jià)國土資源部在07年出了兩個(gè)規(guī)范，一個(gè)叫招拍掛規(guī)范，一個(gè)叫協(xié)議出讓規(guī)范，其中談到了劃撥土地使用權(quán)的權(quán)益價(jià)。它說劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，要對它的權(quán)益價(jià)進(jìn)行評估。第二，劃撥土地使用權(quán)的兩個(gè)階段：第一階段非常類同于地價(jià)的分段

13、。既然劃撥土地使用權(quán)繳納成本價(jià)，它只是不交政府收益，所以它叫無償取得。那在劃撥土地使用權(quán)的規(guī)則里面，我們會(huì)有一個(gè)不成文的的規(guī)則，就是把一宗劃撥土地使用權(quán)的60%權(quán)益，認(rèn)定給土地權(quán)利人。把其中40%的權(quán)益，認(rèn)定屬于政府所有。所以劃撥土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，補(bǔ)交40%的出讓金，它就成了出讓的土地使用權(quán)。第二階段，劃撥土地使用權(quán)。進(jìn)行收購儲(chǔ)備補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，我給你60%的地價(jià)款，這塊地就歸國家所有。所以在這里有一個(gè)權(quán)益分配比例是6和4。到目前為止按照我們的協(xié)議出讓規(guī)范的要求，是劃撥土地使用權(quán)要走向有形市場，通過公開競價(jià)的方式來確定40%出讓金的繳納數(shù)額。但是各地這種情況其實(shí)都在流于形式，而實(shí)操當(dāng)中這樣做

14、的并不多。現(xiàn)在普遍的操作手法，就是按照土地的市場評估價(jià)，支付40%就可以了。這樣的業(yè)務(wù)其實(shí)不很多了，因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之后，由投資商繼續(xù)做項(xiàng)目的可能性已經(jīng)幾乎沒有了。所以劃撥土地使用權(quán)到目前為止它流轉(zhuǎn)的方式，基本上被儲(chǔ)備制度給切斷了。二、劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（一）劃撥土地使用權(quán)的幾個(gè)問題如果大家認(rèn)真研讀過房地產(chǎn)法，土地的管理是靠土地法來完成的，土地法是一部很好的管理法。但是土地的市場化流轉(zhuǎn)，主要是靠房地產(chǎn)法的出讓劃撥這幾章。然后還有1990年5月19日的55號(hào)令，國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。劃撥土地使用權(quán)在房地產(chǎn)法里講得很清楚，必須在土地使用者繳納了補(bǔ)償安置等費(fèi)用后，然后無償

15、交給他使用。我們切記在這里的無償，只是不支付政府收益。支付了土地取得成本以后，不支付政府收益，它就是零地價(jià)，就是無償取得。1.必須是國有土地集體土地到目前為止也有一個(gè)叫做準(zhǔn)國有土地的供地方式，那就是農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。全國尤其在蕪湖，搞了很多年集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，我們把它叫做準(zhǔn)出讓，或者叫準(zhǔn)劃撥程序。我們在下一站，要讓農(nóng)民的土地不經(jīng)過征收程序，直接進(jìn)入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)，它和我們國有土地的權(quán)能是一樣的。比如說出讓，它也有一個(gè)出讓70年，50年，40年的土地使用證，劃撥都可以。農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，是將來我們律師在農(nóng)村房地產(chǎn)市場里一個(gè)非?？春玫漠a(chǎn)品。那么在我們現(xiàn)有的土地制度里面，它首先必須是國有

16、土地，包括國有農(nóng)場。2.劃撥的主體必須是市縣人民政府3.要經(jīng)過批準(zhǔn)55號(hào)令說劃撥土地使用權(quán)的取得和劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押和出租，都需要批準(zhǔn)。國土資源部曾出臺(tái)了一個(gè)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)抵押都必須經(jīng)過政府審批，不審批就是無效的。后來國土資源部為了配合人民銀行，出臺(tái)了一個(gè)補(bǔ)充說明，凡是取得抵押權(quán)證書的視為政府審批。實(shí)質(zhì)上在法律制度設(shè)計(jì)里，劃撥土地使用權(quán)的所有取得和流轉(zhuǎn)必須經(jīng)過政府審批的。因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)有一個(gè)非常強(qiáng)烈的特點(diǎn)，那就是社會(huì)公益性和福利性，有點(diǎn)類似于我們的宅基地。那這種公益性和福利性，就使得假如你自己持有和占有使用的話，沒有問題。只有你發(fā)生變更，因?yàn)槟抢锩孢€有40%國有權(quán)益，你就必須

17、要經(jīng)過我審批。4.支付成本繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用。5.無償這不是絕對的，劃撥土地使用權(quán)是無償?shù)?，要支付成本對價(jià)的。但是有一些項(xiàng)目應(yīng)該是劃撥供地的，真的是一分錢不出。那就是說左手應(yīng)該是財(cái)政投資，右手又是財(cái)政項(xiàng)目。這種情況下，可能沒有通過支付成本價(jià)在走一個(gè)流轉(zhuǎn)。6.無期限企業(yè)改制的時(shí)候，會(huì)保留五年的劃撥用地，顯然這就有期限了。還有一種情形，比如說城中村改造的回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房和公產(chǎn)住宅，這些都是劃撥供地。但是并不是因?yàn)槟愠钟幸粋€(gè)劃撥土地使用的權(quán)證，你就是無期限的。我們在2002年就開始了住宅小區(qū)業(yè)主的國有土地使用權(quán)的登記制度，這個(gè)制度有很多的業(yè)主并不重視。這些地塊并不是都無期限，它是怎么個(gè)有期限呢？假

18、如說這一宗地里是城中村改造的回遷房劃撥地或者是經(jīng)濟(jì)適用房，自從這個(gè)小區(qū)的第一個(gè)業(yè)主對外轉(zhuǎn)讓他的房產(chǎn)，這時(shí)他的房產(chǎn)土地就變成了出讓地。從他開始小區(qū)里所有的業(yè)主，你的房子雖然是劃撥地的，但都是70年。如果在城中村回遷的時(shí)候，村民都很抱團(tuán)，每個(gè)人都不要對外去交易，這個(gè)房子就可以無期限使下去，那就很合適了。（二）劃撥土地使用權(quán)的供地范圍第一，學(xué)校和醫(yī)院。當(dāng)前劃撥土地使用權(quán)供地，主要是靠劃撥用地目錄。在劃撥供地的時(shí)候，比較糾結(jié)的兩個(gè)問題，一般是學(xué)校和醫(yī)院。因?yàn)槿绻缍耸墙?jīng)營性的醫(yī)院，都是按出讓走的，它不是必須招拍掛的，但是可以協(xié)議出讓。教育用地，就是說在學(xué)校教育類設(shè)施供地的時(shí)候，基本上掌握的原則就是學(xué)

19、歷教育都是劃撥供地。學(xué)歷教育其中包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體投資的中學(xué)，都可以享受劃撥供地。實(shí)質(zhì)上有的投資人反倒現(xiàn)在不愿意用劃撥供地方式享受這種政策。為什么？一個(gè)是將來流轉(zhuǎn)的時(shí)候不方便，因?yàn)橐獙徟?。第二，因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)抵押融資的時(shí)候，他的抵押率很低。像平常出讓地的抵押率都是70%，劃撥地現(xiàn)在連50%都做不來。所以當(dāng)前很多客戶，我們給他指導(dǎo)意見和方案的時(shí)候，傾向于直接通過協(xié)議出讓的方式拿地。第二種，城中村改造的回遷房，廉租房和公租房，包括學(xué)校，軍事，能源，國防，這些項(xiàng)目都可以劃撥供地的。了解一些供地政策，對于律師來講，能夠?yàn)榭蛻籼峁└邇r(jià)值的服務(wù)。所以通過出讓方式取得的土地使用權(quán)，你在做抵押的時(shí)候，可能更

20、方便一些。當(dāng)然還有一個(gè)問題就是公益性項(xiàng)目是不能辦理抵押的。（三）劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式1.出租劃撥土地房地產(chǎn)出租的時(shí)候，它有兩個(gè)特殊的規(guī)定：第一個(gè)要經(jīng)政府審批，第二個(gè)出租所獲得的租金當(dāng)中的土地收益部分的40%，要作為政府收益上交國庫。也就是說，出租劃撥土地房地產(chǎn)的時(shí)候，你的租金收益當(dāng)中會(huì)給你評估出一個(gè)土地收益。在土地收益當(dāng)中，會(huì)拿出40%作為政府收益。這個(gè)錢是必須要交的，不交會(huì)有罰款。2.抵押劃撥土地使用權(quán)抵押是需要審批?，F(xiàn)在國土資源部有一個(gè)補(bǔ)充說明，說只要能夠辦理土地抵押權(quán)利證書的視為審批。但實(shí)際上從程序上來說是有問題的。既然國土資源部和中國人民銀行有了這樣一個(gè)默契，所以大家都這樣去操作。

21、那么抵押里面有一個(gè)問題是什么？我們好多的縣域國土部門還在沿用著20年之前的思路。那就是劃撥土地使用權(quán)管理辦法中說凡是抵押的時(shí)候，就要寫一個(gè)協(xié)議，說將來土地變現(xiàn)，要先補(bǔ)交出讓金再行轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)法之后，徹底的顛覆了這樣一個(gè)劃撥土地使用和流轉(zhuǎn)制度。到現(xiàn)在為止，依然還有一些登記機(jī)構(gòu)要求你辦理劃撥土地抵押登記的時(shí)候，簽訂一個(gè)補(bǔ)交出讓金的協(xié)議，這是錯(cuò)的，這是舊程序。我們新的程序，只要你在實(shí)現(xiàn)你的債權(quán)的時(shí)候，土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)讓了，由受讓方補(bǔ)交出讓金。   3.合作開發(fā)最高法院對這個(gè)問題的解釋非常清楚，凡是合作開發(fā)沒經(jīng)政府審批的全都是無效的。像這種情況下我們怎么辦？我們基本上

22、采?。阂蝗晃揖退賾?zhàn)速?zèng)Q，盡可能不要產(chǎn)生訴訟的程度。或者，你先補(bǔ)交出讓金，我再跟你合作。這樣的情況就避免了損失。4.轉(zhuǎn)讓    第一，報(bào)政府審批報(bào)政府批的時(shí)候是什么程序？劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候既然是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，我們的客戶習(xí)慣怎么做？先拿著房產(chǎn)本去房管局辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序是先辦房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，后辦土地轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人持有房產(chǎn)證到房管局去辦轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，房產(chǎn)證會(huì)標(biāo)注著你的土地取得是劃撥，或者是沒有寫明出讓和劃撥的，一般是劃撥。如果這個(gè)房產(chǎn)證的取得是在1990年之前，它肯定是劃撥。所以從順序上來看一下，第一個(gè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，報(bào)政府審批。如果我們的客戶拿著房產(chǎn)本到

23、了房管局，房管局就要告知他說這個(gè)房子是需要報(bào)政府審批的。而報(bào)政府審批的時(shí)候，這個(gè)轉(zhuǎn)讓方案是國土部門來做。劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是對劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批，所以應(yīng)該由國土部門擬定一個(gè)轉(zhuǎn)讓方案。第二，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓決定書報(bào)政府批了以后，有這樣一個(gè)批準(zhǔn)文件，叫準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓決定書，這個(gè)規(guī)定也在我們的協(xié)議出讓規(guī)范里。持有準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓決定書以后，我們通過公開的方式和協(xié)議的方式補(bǔ)交出讓金，交市場評估價(jià)的40%出讓金。實(shí)質(zhì)上到目前為止，一年中像這樣的業(yè)務(wù)，在地方的國土和房產(chǎn)部門應(yīng)該不超過十宗。過去這種業(yè)務(wù)很多，自從有了招拍掛這樣一個(gè)公開出讓制度以后，這種業(yè)務(wù)量很小了。第三，公開轉(zhuǎn)讓以求補(bǔ)交出讓金的高價(jià)如果地方政府一定

24、要執(zhí)行通過有形市場公開轉(zhuǎn)讓的話，那么這個(gè)主體一定是國土部門。我們有很多的人說，土地拍賣的時(shí)候可以由拍賣公司完成嗎？我們拍賣法在起草的時(shí)候，有一個(gè)立法說明，說土地的拍賣不能在拍賣機(jī)構(gòu)完成。因?yàn)橥恋氐娜〉玫倪@個(gè)主體，必須是當(dāng)?shù)氐膰敛块T。第四，在現(xiàn)在房地產(chǎn)制度下，一定是由土地受讓方辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金，與55號(hào)令不同。第五，交納出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。過去的時(shí)候是基準(zhǔn)地價(jià)。在劃撥土地使用權(quán)管理辦法里，有一個(gè)概念很特殊叫標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。當(dāng)時(shí)這個(gè)規(guī)定是按標(biāo)定地價(jià)的40%支付出讓金。但實(shí)際上各地只有基準(zhǔn)地價(jià)，沒有標(biāo)定地價(jià)。既然各地沒有標(biāo)定地價(jià)，所以各地都按照基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)交出讓金，這是歷史的問題?，F(xiàn)在都是按照市場評估價(jià)

25、走的。第四，人民法院可不可以直接拍賣劃撥土地房地產(chǎn)？答案是否定的。在這里有一個(gè)最基本的法律制度，那就是既然劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)過政府審批，那么司法權(quán)的確可以審查審定我們的行政權(quán)利，但是在這個(gè)體系里有一個(gè)特殊的權(quán)利叫“司法審判權(quán)不能代替行政審批權(quán)”。所以像土地確權(quán)的時(shí)候，所有的登記產(chǎn)權(quán)法院可以審查。如果它錯(cuò)了你可以撤銷它，但是你不能認(rèn)定這個(gè)房屋是張三，還是李四的，你不能把這個(gè)行政審批權(quán)給代替了?；谒痉▽徟袡?quán)，不能取代行政審批權(quán)的原理，所以人民法院如果直接擅自委托拍賣機(jī)構(gòu)，拍賣劃撥土地房地產(chǎn)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這種情況下一般的土地部門都不給你辦理，這是沒有問題的。第五，關(guān)于在建工程和凈地的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

26、流轉(zhuǎn)既然是必須依法而為之，那就要看一看房地產(chǎn)法。房地產(chǎn)法說了出讓的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓沒問題，劃撥的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，必須經(jīng)過政府審批。而出讓的在建工程只要投資達(dá)到了25%，是可以轉(zhuǎn)讓的。顯然出讓的房地產(chǎn)在建工程，只要具備了轉(zhuǎn)讓條件是可以轉(zhuǎn)讓的。但是劃撥的土地在建工程可沒有法律依據(jù)，出讓的凈地也沒有法律依據(jù)。顯然我們現(xiàn)在可以推定：第一，出讓土地的在建工程和我們叫存量項(xiàng)目，是可以合法流轉(zhuǎn)的。但是凈地是不能流轉(zhuǎn)的。第二，劃撥土地房地產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但是必須經(jīng)過政府審批，補(bǔ)交出讓金。相反，劃撥的在建工程和劃撥的凈地，都是不能進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的。第六，第四十條第二款“如果受讓方不屬于劃撥用地范圍”的理解比如說學(xué)校用

27、地屬于教育設(shè)施用地，是劃撥用地。而學(xué)校想對外搬遷的話，這宗地正好被旁邊的醫(yī)院看好了，如果轉(zhuǎn)讓方和受讓方都屬于劃撥用地目錄范疇，那么是可以繼續(xù)享受劃撥目錄的。如果土地受讓方不在劃撥用地目錄范疇的，都必須補(bǔ)交出讓金，簽訂出讓合同，這就是我們的規(guī)則。比如劃撥土地的工業(yè)用地，如果你持續(xù)使用，沒有人干預(yù)你。但只要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓了，那么受讓方不在劃撥用地目錄范疇，必須補(bǔ)交出讓金。如果在劃撥用地目錄范疇，可以繼續(xù)保留劃撥用地性質(zhì)。這就是它的規(guī)則。還有一種比較特殊的情形：劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，如果受讓方不在劃撥用地目錄范疇，必須補(bǔ)交出讓金，簽訂出讓合同。有一種特例，就是假如有一些地塊你是不宜辦理出讓手續(xù)，然后你

28、又必須轉(zhuǎn)讓，那怎么辦？這種情況我還真遇到過。石家莊有一個(gè)淮安路的高架橋，準(zhǔn)備修橋之前的那兩三年，旁邊有一個(gè)旅游用布廠。旅游用布廠想轉(zhuǎn)讓他劃撥用地的賓館。那么他想轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，因?yàn)閯潛苡玫匾话闱闆r下都要看一看規(guī)劃?？匆?guī)劃的時(shí)候發(fā)現(xiàn)淮安路高架橋建設(shè)屬于石家莊市近期準(zhǔn)備實(shí)施的規(guī)劃，規(guī)劃體系很龐大。在近期規(guī)劃里面，在房地產(chǎn)的立法制度里面考慮了一個(gè)什么問題？那就是假如說明年這個(gè)橋就要修了，今年就要把這個(gè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到你的名下，我把土地出讓給你一年，然后我再收回，這個(gè)程序太復(fù)雜了。所以在制度里它涉及到一個(gè)什么問題呢？如果這宗地，在定期規(guī)劃當(dāng)中就要有實(shí)施新的城市規(guī)劃，我就不讓你簽訂出讓合同，直接給你辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)

29、，給你簽訂一個(gè)按年份支付政府收益。政府收益它其實(shí)就是出讓金的一部分，它在這個(gè)環(huán)節(jié)就叫出讓金。很多時(shí)候比如劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，受讓方要補(bǔ)交出讓金，此處的出讓金是地價(jià)的40%。房地產(chǎn)法規(guī)定土地出讓的時(shí)候，土地的受讓方要向政府支付全額出讓金，交付土地和使用土地，此處的出讓金指的是全地價(jià)。所以這里，我們說的政府收益，實(shí)質(zhì)上是40%的出讓金內(nèi)涵，只不過是按年交付。第七，劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的情形一個(gè)是政府沒有審批，還有一個(gè)是沒有土地權(quán)屬證書的。另外還有一些情況，比如說有很多人說了，我有劃撥土地使用權(quán)的土地權(quán)證，地上也有房屋，但是這個(gè)房屋沒有進(jìn)行權(quán)屬登記，沒有房屋的物權(quán)憑證，這種情況下我們視為違法

30、建筑。所以劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候具備的條件，除了審批之外，是房產(chǎn)證和土地證必須齊全。5.作價(jià)入股土地使用權(quán)的作價(jià)入股和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不一樣。但是地方政府一些官員們，甚至包括有些地方文件，比如在早期一些國土資源部的文件，就認(rèn)為作價(jià)入股就是轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)在有很多國土部門和稅收部門，都是按照這個(gè)來理解。劃撥土地使用權(quán)的作價(jià)入股，我們用兩句話來概括：它辦理物權(quán)搬動(dòng)手續(xù)的時(shí)候，是參照著轉(zhuǎn)讓的程序走的。要交4%的契稅、土地增值稅，甚至還要補(bǔ)交出讓金。但是權(quán)益分配是不一樣的。這個(gè)問題上不該是客戶和律師的問題，是法律制度設(shè)定的時(shí)候，它之間其實(shí)是很難堵住互相的漏洞。土地轉(zhuǎn)讓的時(shí)候要依法轉(zhuǎn)讓，你轉(zhuǎn)讓的這么嚴(yán)格，連在

31、在建工程劃撥土地都不能流轉(zhuǎn)?？墒欠康禺a(chǎn)法第28條又說了，土地使用權(quán)可以作價(jià)入股用于房地產(chǎn)開發(fā)。這個(gè)事情怎么解釋？最高人民法院有一個(gè)法官在省高院講課的時(shí)候，他說土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，假如說投資不到25%，轉(zhuǎn)讓方必須投資建設(shè)到25%，具備了轉(zhuǎn)讓條件，你再行履行轉(zhuǎn)讓手續(xù)。我感覺到這種解釋都是很無力的。所以在土地市場里面，如果操作不當(dāng)，還是存在一些風(fēng)險(xiǎn)的。在征補(bǔ)當(dāng)中如果遇到國有土地怎么處理呢？第一，如果曾經(jīng)介入過國有土地上的房屋征收或者拆遷項(xiàng)目的律師，有沒有一種感受，就是假如a地塊和b地塊有出讓地、劃撥地，那個(gè)劃撥地的業(yè)主獲得的補(bǔ)償價(jià)值和出讓地是一樣的。這種行為其實(shí)是嚴(yán)重?fù)p害我們國家利益的。但是國土資

32、源部考慮到拆遷難度和社會(huì)動(dòng)蕩問題就對這個(gè)漠視了。    第二，如果是單一產(chǎn)權(quán)的工礦企業(yè)、事業(yè)或者是學(xué)校醫(yī)院，我們進(jìn)行收購儲(chǔ)備補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，依然按照60%給予補(bǔ)償，不會(huì)給百分之百的地價(jià)。所以有的工業(yè)企業(yè)感覺很虧。所以很多的律師就說土地的業(yè)務(wù)全是政府主導(dǎo)的，基本上律師都沒有服務(wù)的點(diǎn)，不是這樣的。很多政府的官員們在土地問題上，實(shí)際上是非常混亂的。我們通過跟他們學(xué)習(xí)一些很專業(yè)的實(shí)操東西，然后再結(jié)合法律去理解它的時(shí)候，外化出來的東西，他們都覺得根本離不開我們。（四）劃撥土地的劃轉(zhuǎn)1.用途改變的補(bǔ)交劃撥土地的劃轉(zhuǎn)是在法條里面根本看不到的一個(gè)概念。但是在我們實(shí)操里面用得

33、還是比較多的。剛才說的一個(gè)例子，如果原來這宗地是學(xué)校教育設(shè)施，那么學(xué)校搬遷了以后，醫(yī)院看好它了?；蛘呤钦f原來是工業(yè)的劃撥用地，然后旁邊的醫(yī)院看好它了。那么這種情況下會(huì)產(chǎn)生劃轉(zhuǎn)程序。第一個(gè)，轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂一個(gè)劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的協(xié)議。這個(gè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議里面，ab兩家轉(zhuǎn)讓方和受讓方，你們之間簽訂一個(gè)不管什么樣的協(xié)議，什么樣的價(jià)款，政府是不管的。也就是說你們雙方對60%的權(quán)益有一個(gè)什么樣的作價(jià)，完全是一個(gè)市場協(xié)議行為，是一個(gè)雙方自由談判的結(jié)果。雙方協(xié)議做完了以后，因?yàn)槭茏尫揭彩莿潛苡玫啬夸浀姆懂?，受讓方也要享受劃撥政策，這個(gè)時(shí)候劃轉(zhuǎn)手續(xù)是怎么做的呢？先由土地部門將原來的教育用地的土地使用權(quán)，收回

34、為國家所有，但不予補(bǔ)償。然后在通過報(bào)市政府批準(zhǔn)，走劃撥用地決定書，劃撥給下一站的醫(yī)院，然后不需要醫(yī)院再支付成本價(jià)，這個(gè)程序很特殊。2.補(bǔ)辦出讓的補(bǔ)交一宗工業(yè)的劃撥用地，把它轉(zhuǎn)化為科研的出讓用地，它需要有兩大轉(zhuǎn)化：第一個(gè)要把劃撥地變?yōu)槌鲎尩兀诙€(gè)要把工業(yè)地變成科研用地，這兩個(gè)地價(jià)也有可能不一樣。在這種情況下，它涉及到兩個(gè)出讓金的補(bǔ)交：第一個(gè)是基于土地性質(zhì)的不同，從劃撥轉(zhuǎn)化為出讓的時(shí)候，要補(bǔ)交40%的地價(jià)，然后從工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為科研用地的時(shí)候，要交一個(gè)叫做土地用途的地價(jià)差。那么這種操作其實(shí)不是很難，但前提是土地受讓方不屬于必須招拍掛的項(xiàng)目。物權(quán)法規(guī)定必須招拍掛的是工業(yè)、旅游、住宅、商業(yè)和娛樂用地。

35、它要是不屬于必須招拍掛的，是可以這樣做的。如果是必須招拍掛，必須儲(chǔ)備再去招拍掛。三、出讓地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（一）出讓金的概念在這里出讓金指的是全地價(jià)，在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交的出讓金里面，指的是40%的地價(jià)。從協(xié)議出讓到公開出讓的發(fā)展就是2004年8月31日，我們把它叫做831大限。從那個(gè)時(shí)候開始，我們所有的經(jīng)濟(jì)用地都必須招拍掛。（二）公開出讓的方式國土資源部的39號(hào)令是招拍掛規(guī)定。土地的公開招拍掛可不可以由拍賣和招投標(biāo)機(jī)構(gòu)，按照他們的法律規(guī)定來完成拍賣法和招投標(biāo)法？不可以，都是按照39號(hào)令來的。1.招標(biāo)（公開，邀請）招投標(biāo)或者是邀請招投標(biāo)，各地政府在大項(xiàng)目操作的時(shí)候有的人會(huì)用，但是大部分政府不會(huì)

36、用。實(shí)質(zhì)上在招商引資重大項(xiàng)目上，尤其是政府主導(dǎo)和政府投資的項(xiàng)目上，實(shí)質(zhì)上邀請招投標(biāo)是既合法，又安全，又省事的一種方式。2.拍賣由于拍賣這種方式需要在短期內(nèi)進(jìn)行決策，所以拍賣這種方式慢慢比例已經(jīng)淡出了公開出讓方式。因?yàn)樗械耐稑?biāo)人在投標(biāo)的時(shí)候，還有一個(gè)成本測算。而拍賣這種程序，所以拍賣人很難短期內(nèi)很理性的去報(bào)價(jià)。3.掛牌所以當(dāng)初比較普遍的方式，就是90%以上的方式是掛牌。因?yàn)閽炫七@種方式，你可以延續(xù)時(shí)間，有一個(gè)團(tuán)隊(duì)在那里測算。土地掛牌這是一個(gè)最普遍的方式。4.一次競價(jià)、雙向競價(jià)2012年12月31日出臺(tái)的151號(hào)文件又增加了兩種新的方式，一個(gè)叫一次性競價(jià)，一個(gè)叫雙向競價(jià)。各地政府用得非常少。雙向

37、競價(jià)是什么？向上競房價(jià)，向下競地價(jià)。這種方式也可以在短期內(nèi)能夠決策出來。（三）招拍掛的實(shí)務(wù)問題服務(wù)政府這一方面有很多好處：一是增加我們的影響力，二是真的能夠在一線學(xué)到很實(shí)務(wù)的東西。三，你能夠?yàn)榭蛻籼峁┳钜痪€的法律產(chǎn)品。1.報(bào)名資格審查好多地方在土地招拍掛的時(shí)候會(huì)有一個(gè)資格審定，比如說我要求三級(jí)以上的資質(zhì)。還有的地方，政府本來土地的取得是法人、自然人和社會(huì)組織都可以取得的。所以說在資格審查的時(shí)候，有的地方政府的要求必須是開發(fā)企業(yè)，但實(shí)質(zhì)上土地法的設(shè)置不是這樣的，對有些項(xiàng)目是可以這樣要求的。比如說工業(yè)用地我們要求不需要有資質(zhì)，也不需要必須是開發(fā)企業(yè)。2.聯(lián)合招投標(biāo)有一些客戶區(qū)掛牌的時(shí)候，為了增加自

38、己的影響力，他會(huì)掛一個(gè)上市公司和自己聯(lián)合去招拍掛。這個(gè)要是識(shí)別不出來的話，法律其實(shí)是允許的。聯(lián)合招投標(biāo)還有一個(gè)好處。比如說我們看好了一個(gè)工業(yè)企業(yè)，而這個(gè)工業(yè)企業(yè)又不要貨幣補(bǔ)償，他要實(shí)物安置，假如要兩萬平方米回遷樓的安置。那么這種情況產(chǎn)生一個(gè)什么問題？兩萬平方米的不動(dòng)產(chǎn)，如果從開發(fā)商名下把它轉(zhuǎn)讓給這個(gè)企業(yè)，光契稅乘以4%也是一個(gè)不小的數(shù)。而且房地產(chǎn)能夠登記到工業(yè)企業(yè)名下，也需要一個(gè)很長的建設(shè)過程、驗(yàn)收過程和產(chǎn)權(quán)登記的過程。基于這種情況下，我們有一個(gè)很好的解決辦法。土地招拍掛的時(shí)候，因?yàn)楸仨氂幸患覒?yīng)當(dāng)是有開發(fā)資質(zhì)的。假如你沒有，土地中標(biāo)之后，你也要補(bǔ)辦有開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。這種情況下工業(yè)企業(yè)是沒有

39、開發(fā)資質(zhì)的，這邊是開發(fā)商有開發(fā)資質(zhì)，他們兩個(gè)聯(lián)合競買之后，到了最終進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)候，可以直接分別進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，不需要繳納契稅了。（四）土地出讓的流轉(zhuǎn)1.協(xié)議出讓有很多人就認(rèn)為，劃撥和公開招拍掛，好像就沒有了協(xié)議出讓這個(gè)市場，其實(shí)不是。相比之下，協(xié)議出讓的市場比劃撥和招拍掛更加大得多。只是我們現(xiàn)在的客戶就盯著商業(yè)住宅能夠賺錢的這些項(xiàng)目，所以就淡化了這個(gè)協(xié)議出讓制度。2.地下空間權(quán)的出讓這里我想重點(diǎn)給大家說說物權(quán)法的分層出讓。比如說這個(gè)樓應(yīng)該是商業(yè)辦公的出讓地，這個(gè)樓我們把它叫做地表土地使用權(quán)。地表土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)叫做豎向設(shè)計(jì)限制。那就是說地上50米，地下15米，是你可使用的空間權(quán)。那么如果

40、我在60米之上建一個(gè)高架橋，你就干預(yù)不了我，我在15米或者17米之下，我建一個(gè)地下空間的通道，你也干涉不了我。所以分層土地出讓制度使得空間利用更加的充裕，比如地上土地使用權(quán)，現(xiàn)在這個(gè)叫地表土地使用權(quán)，我們將來會(huì)有大量的叫地下土地使用權(quán)。比如說地下商場，像這個(gè)樓下的地下車庫和設(shè)備間，它可不叫地下土地使用權(quán)，它叫地表土地使用權(quán)的地下延伸空間。2008版出讓合同的后面，有一張圖是由規(guī)劃局提供的，就叫土地豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)限制。它應(yīng)該限定一個(gè)范圍。3.關(guān)于出讓凈地轉(zhuǎn)讓問題出讓的凈地，首先肯定是不能轉(zhuǎn)讓的。第一，我們有很多的客戶和律師，就建議他走房地產(chǎn)法的28條作價(jià)入股。作價(jià)入股有的土地部門就通過了，有的部門

41、就過不去。第二，走法院執(zhí)行。它是出讓土地凈地的時(shí)候，a和b簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，到了土地部門不能給你辦過戶，因?yàn)槟阃顿Y不到25%。一審查不到25%就不能過戶。這個(gè)時(shí)候我們就發(fā)現(xiàn)，2004年的3月10日，最高人民法院和國土資源部、住建部，聯(lián)合發(fā)了一個(gè)文件，在業(yè)內(nèi)叫它五號(hào)文。這個(gè)文件規(guī)定人民法院生效的判決和裁定，國土部門必須執(zhí)行。但是把劃撥土地給除外了。另外，最高人民法院曾經(jīng)有一個(gè)答復(fù)意見，說出讓土地使用權(quán)如果沒有土地證，沒有支付出讓金，投資不到25%是無效的。但是2006年最高人民法院出了一個(gè)審判案例，把這個(gè)合同效力的觀念徹底給扭轉(zhuǎn)了。這個(gè)判例說投資25%的問題、出讓金的問題，是行政管理問題，不是效力

42、性條款。所以只要有出讓土地使用權(quán)證，簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，全是有效的。既然轉(zhuǎn)讓合同是有效的，既然人民法院生效的判決又必須強(qiáng)制執(zhí)行，那這種情況下出讓的地就過去了。但是這種情況也有出事的，所以我們現(xiàn)在都不讓做了。第三，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得項(xiàng)目。有一個(gè)很重要的領(lǐng)導(dǎo)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式拿了一宗凈地，按照土地非法交易給判了刑。討論這個(gè)事的時(shí)候，大家都說呼吁，這種事情不應(yīng)該定罪量刑的。4.在建工程轉(zhuǎn)讓第一，在建工程轉(zhuǎn)讓很簡單，土地證；出讓金；在建項(xiàng)目所有的報(bào)建手續(xù)發(fā)改委的備案證明，包括兩個(gè)規(guī)劃（用地規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃），還有一個(gè)施工許可證，土地證。這五大手續(xù)缺一不可。第二，有一些地塊是不能夠要求投資25%的，那是什么項(xiàng)目？停車場，高爾夫球場。這些土地叫非房建項(xiàng)目，你得有房建任務(wù)才可以，非房建項(xiàng)目不要求必須投資25%。第三，如果是成片開發(fā)，過去有一個(gè)叫外商投資企業(yè)土地成片開發(fā)管理規(guī)定，現(xiàn)在這個(gè)文件廢止了。但是成片開發(fā)制度依然存在于房地產(chǎn)法里。成片開發(fā)的特點(diǎn)一般都是土地面積比較大。這種成片開發(fā)的開發(fā)人只做道路綠地管網(wǎng)的投資建設(shè)和開發(fā)，然后你把這個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施開發(fā)好了以后形成的凈地，是不需要投資25%直接可以轉(zhuǎn)讓的。在大型的政府投資項(xiàng)目里面，我們就告訴政府，如果一級(jí)開發(fā)的投