第三章 房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境

1、螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆

2、蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇

3、袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅

4、襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅

5、袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃

6、罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄

7、羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅

8、肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂

9、肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃

10、肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄節(jié)薄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節(jié)蒂肁莈薀蒂螁膁蒆薁袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇羋薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀蚄羆肇蒆蚃肈節(jié)莂螞螈肅莈蟻羀莁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈蒁螅肅羈莇

11、第三章   房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境第一節(jié)   城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分，隨著城市化進(jìn)程得快速推進(jìn)，必然將帶動城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最直接的體現(xiàn)就是人們城市人口的增多，需要市政配套、住房、商業(yè)等等方面的支持。伴著城市經(jīng)濟(jì)的快速增長，政府采取了一系列擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵投資的政策，有效地刺激了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者對未來的預(yù)期，使得房地產(chǎn)市場日趨活躍，目前正處于繁榮階段的中期，相信隨著中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的進(jìn)一步趨好，中國的房地產(chǎn)業(yè)今后還將經(jīng)歷一段時期的持續(xù)增長。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在較短的時間內(nèi)迅猛發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點，成

12、為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步的有機(jī)結(jié)合點，有力地推進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的快速增長和城市化進(jìn)程，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要有一下幾個促進(jìn)作用：一房地產(chǎn)業(yè)對gdp的貢獻(xiàn)日益突出一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說過，當(dāng)今中國的房地產(chǎn)業(yè)是新經(jīng)濟(jì)的增長點，內(nèi)需市場的新亮點，它不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。據(jù)分析，未來5年內(nèi)將有2億居民參與住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)面臨著千載難逢的市場機(jī)遇，具有廣闊的發(fā)展?jié)摿?，其在國民?jīng)濟(jì)中的支柱地位將進(jìn)一步得到鞏固和加強(qiáng)。同時，房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度極大的行業(yè)，不僅對建筑、建材、裝飾、金融、家電、家具、廣告等行業(yè)有直接推動作用，而且對體育、教育、旅游等行業(yè)有很大影響。

13、“教育地產(chǎn)”、“體育地產(chǎn)”、“旅游地產(chǎn)”等泛地產(chǎn)已經(jīng)成為新的投資熱點，既促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)的多元化發(fā)展，也鞏固了體育、教育、旅游等行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的地位和作用日益明顯。二.房地產(chǎn)業(yè)是城市化進(jìn)程的促進(jìn)者城市化是當(dāng)今世界發(fā)展的普遍趨勢和潮流，是目前公認(rèn)的最顯著的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。隨著社會和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè)中具有促進(jìn)者的重要作用。首先，通過房地產(chǎn)業(yè)可以帶動和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對城市的道路、供水、供暖、污水和*處理、電力電信等進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能；其次，可以改善城市人居環(huán)境。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計資料顯示，截止20

14、00年底，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積13.6平方米，已超過了10平方米的小康目標(biāo)指標(biāo)，進(jìn)入小康之后的新階段，這里面，房地產(chǎn)業(yè)的投資建設(shè)功不可沒。第三，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)是具有中國特色的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)認(rèn)真落實國家的帶動戰(zhàn)略，依托大城市和新城區(qū)，不斷開發(fā)土地資源，活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)。如一些城市開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城的建設(shè)，都是通過加快小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動發(fā)展起來的。三.房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展的承載者建筑是有形的歷史，建筑往往能體現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和發(fā)展，體現(xiàn)城市的文化和品味。作為房地產(chǎn)最主要的表現(xiàn)形式，建筑是城市建設(shè)的名片。做地產(chǎn)的都知道，深圳有個百仕達(dá)花園，是在“國際花園城市”評比中唯一作為

15、住宅參觀點的住宅小區(qū)，它是深圳地產(chǎn)的驕傲。深圳僅僅用20年的時間就能夠摘取這一世界城市建設(shè)的桂冠，成為中國乃至亞洲的第一，其中房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)記一大功，百仕達(dá)花園已經(jīng)成為深圳城市建設(shè)的名片。隨著城市化進(jìn)程的加快，人流、物流、信息流、能量流大量交匯，使城市的聚集日趨強(qiáng)化，給城市的可持續(xù)發(fā)展帶來了巨大壓力。而房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃開發(fā)，則可以減輕城市壓力，推動可持續(xù)性發(fā)展?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”的房地產(chǎn)理念是人、城市空間、自然、健康的共有與融合，這種理念將使房地產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展形成良好性互動，成為城市可持續(xù)發(fā)展的承載者。四.房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代信息技術(shù)的實踐在科學(xué)技術(shù)飛速發(fā)展的今天，城市現(xiàn)代化建設(shè)成為不可逆轉(zhuǎn)的歷史潮流。房

16、地產(chǎn)業(yè)作為一個新興行業(yè)，正密切關(guān)注著科技信息業(yè)的發(fā)展，尋求彼此間的最佳結(jié)合點，以實現(xiàn)“以人為本”的發(fā)展理念。首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著直接服務(wù)于人的特殊優(yōu)勢，不斷提高自身發(fā)展質(zhì)量?，F(xiàn)在，有很多發(fā)展商都在嘗試住宅信息化建設(shè)，通過接入寬帶信息網(wǎng)，改善小區(qū)的信息通道，建立方便快捷溝通方式，適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要；其次，加強(qiáng)住宅智能化建設(shè)。根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，智能化包括安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等內(nèi)容。主要是通過利用已有的科技成果，建立保安監(jiān)控、物業(yè)管理、樓宇自動化、設(shè)備自動化、通訊自動化等系統(tǒng)，建設(shè)一個更加舒適、安全、方便的家居環(huán)境，服務(wù)人的生活，不斷提高生活質(zhì)量和水平?？傊康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)

17、展的產(chǎn)物，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要組成部分，作為一個綜合性極強(qiáng)的行業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)乃至城市發(fā)展具有不可低估的影響力。我們必須充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，加大開發(fā)力度，推動國民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展。第二節(jié)  城市規(guī)劃與城市運(yùn)營當(dāng)今世界城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，給世界經(jīng)濟(jì)帶來了蓬勃發(fā)展。然而也給城市帶來沉重的壓力，交通擁擠、市政配套跟不上、城市環(huán)境惡劣等等弊端都暴露出來。如何進(jìn)行合理的城市規(guī)劃和城市開發(fā)已經(jīng)成為城市建設(shè)刻不容緩的問題。在城市群的擴(kuò)展和城市重新定位的過程中,城市規(guī)劃開始走到城市發(fā)展的前列，城市規(guī)劃應(yīng)根據(jù)人居環(huán)境科學(xué)理論,實現(xiàn)自然、人文、社會、居住、支撐等五個系統(tǒng)的

18、有機(jī)統(tǒng)一。城市運(yùn)營也要兼顧這五個系統(tǒng)原則,遵循生態(tài)觀、經(jīng)濟(jì)觀、科技觀、社會觀、文化藝術(shù)觀的統(tǒng)一，充分運(yùn)用市場化的機(jī)制和手段,通過開發(fā)成片大面積的土地來帶動城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,既以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向,又注意兼顧長遠(yuǎn)的社會效益。城市規(guī)劃的總體指導(dǎo)思想是：（1）立足宏觀戰(zhàn)略的思考；（2）體現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的思路；（3）堅持空間布局規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)同的理念；（4）表達(dá)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的宗旨；（5）妥善處理好彈性和剛性的關(guān)系；（6）妥善處理好長遠(yuǎn)與近期、理想與現(xiàn)實的關(guān)系。城市運(yùn)營則是一個系統(tǒng)的工程，又包括的內(nèi)容很多,如定位、運(yùn)營軌跡、模式選擇、生活方式、品牌、土地運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高地-洼地-臺地的

19、設(shè)計，競爭力-發(fā)展力-城市智力，以及科技能力-教育能力-知識信息獲取能力、資源整合能力和文化產(chǎn)業(yè)化等，都必須從經(jīng)營的角度進(jìn)行“研究、設(shè)計、策劃、規(guī)劃”。城市運(yùn)營的基本要求是：無論城市大小，都必須從戰(zhàn)略上定位，從戰(zhàn)略政策上予以推進(jìn)經(jīng)營和管理。城市運(yùn)營也是一個過程。城市運(yùn)營應(yīng)該包括5個方面：一是城市與產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)性定位；二是城市品牌、文化、土地等的經(jīng)營；三是智力、人才資源整合利用；四是競爭策略與時點、方式；五是戰(zhàn)略政策的制定過程化與經(jīng)營策劃實施等等。總之，城市運(yùn)營要自覺圍繞城市規(guī)劃的總體發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，以市場化的方式，在滿足城市發(fā)展需求的同時，使城市的發(fā)展走上良性的可持續(xù)發(fā)展的道路。

20、第三節(jié)  最新房地產(chǎn)政策與制度的演變和趨勢中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年特別是近四年發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點、啟動內(nèi)需的消費(fèi)熱點，對拉動國民經(jīng)濟(jì)增長、保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展起到重要作用。當(dāng)然，現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了不少的問題：（1）房地產(chǎn)開發(fā)資金過多地依賴于銀行貸款；（2）房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)還不甚健全；（3）房地產(chǎn)貸款存在大量不良資產(chǎn)；（4）土地供求市場還不健全；（5）房地產(chǎn)體制不順、發(fā)展模式不明確等。但隨著加入wto，目前尚未開放或尚未完全開放的銀行業(yè)、保險業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)等，將會允許外資逐步進(jìn)入。這些行業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)，一般都要在市區(qū)租買辦公或商

21、業(yè)用房，作為它們的營業(yè)場所，這就房地產(chǎn)帶來了很大的發(fā)展空間，但同時外國的地產(chǎn)公司也一步步進(jìn)軍中國市場，也給土生土長的中國地產(chǎn)帶來不小的沖擊，同時中國的房地產(chǎn)公司也在不斷演變。這就要求國家對房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，具體表現(xiàn)：（1）中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在操作上更為規(guī)范，更加注重風(fēng)險防范；（2）土地供應(yīng)制度更加明朗、更為規(guī)范；（3）與房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)定密切相關(guān)的土地儲備制度、土地交易制度和土地開發(fā)制度將得到完善；（4）國家房地產(chǎn)相關(guān)職能部門，實現(xiàn)管理一體化、服務(wù)連鎖化，推動無形化發(fā)展的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。第四節(jié)  中國房地產(chǎn)市場的趨勢與機(jī)會未來我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分

22、三步走：第一階段：增大往房面積、追求住房質(zhì)量并重階段。為百姓提供更大住房面積，實現(xiàn)“一人一室”、“每戶一套”，提高住房成套率，并努力提高居住質(zhì)量，是這一個時期的重要目標(biāo)。第二階段：是提高住房質(zhì)量階段。居民需求在擴(kuò)大住宅建設(shè)面積同時更要求提高住宅質(zhì)量、提高功能和建筑標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能。第三階段：是提高住房總體水平階段。預(yù)計到二十一世紀(jì)中頁，我國大陸經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)中等發(fā)達(dá)國家發(fā)展水平，提高廣大居民住房總體水平，將成為中心課題。新建的住宅要達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn)，對于居住物業(yè)的舒適性和科技含量的提高提出要求。一.內(nèi)需持續(xù)增長1.從城市化發(fā)展來預(yù)測。城市化從目前30發(fā)展到

23、50，未來二十年城鎮(zhèn)人口將增加2.6億，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年建設(shè)住房2.6億平方米。2.從居住水平提高來預(yù)測。2000年人均使用面積14.7平方米，到2020年達(dá)到18.7平方米，每人增加4平方米（建筑面積5.7平方米），也遠(yuǎn)低于許多國家和地區(qū)。按2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億計算，未來二十年為提高居住水平需要新建住房35.91億平方米，平均每年約1.8億平方米。3.從住房改造重建來預(yù)測。目前我國大陸城鎮(zhèn)存量住房有60多億平方米，按50年折舊計算，并適當(dāng)考慮有些住房到期未能拆除的因素。預(yù)計每年需拆除重建1億平方米。把以

24、上三項預(yù)測相加，21世紀(jì)的前20年，每年需新建住房5.4億平方米。20年約新建108億平方米，相當(dāng)目前全國60億平方米城市住宅存量的近兩倍。如果加上農(nóng)村新建住宅，全國城鄉(xiāng)每年建房總量維持在現(xiàn)在的14億平方米上下。二.政策環(huán)境良好1.房地產(chǎn)行業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)國家政策繼續(xù)扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是產(chǎn)業(yè)未來幾年發(fā)展的另一基礎(chǔ)。今年的政府工作報告曾指出“不斷提高城鄉(xiāng)民的物質(zhì)文化生活是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的出發(fā)點和歸宿”，“進(jìn)一步發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)”，并把增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，作為擴(kuò)大內(nèi)需的消費(fèi)重點和實現(xiàn)小康水平的重要內(nèi)容。我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更要求房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國

25、家支柱產(chǎn)業(yè)。2.加入wto對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響加入世貿(mào)組織將對我國許多產(chǎn)業(yè)的影響重大而深遠(yuǎn)，所有企業(yè)都將在國際競爭中決定取舍。房地產(chǎn)業(yè)在世界各國都是本國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加入wto后對我們這個產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)是很為有利的。首先，降低關(guān)稅有利于進(jìn)口建材價格，例如木材、裝飾材料、衛(wèi)生潔具、保溫材料和電梯、電器等產(chǎn)品中有的還需進(jìn)口，特別是中高檔商品房屋所需進(jìn)口材料設(shè)備更多。如果關(guān)稅降低，帶來房屋的建造成本也會有所降低，這對開發(fā)和建設(shè)企業(yè)的好處是明顯的；其次，開放服務(wù)貿(mào)易會促進(jìn)寫字摟和商場的租售。加入wto后，目前尚未開放或尚未完全開放的銀行業(yè)、保險業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)等，將會允許外資逐步進(jìn)入。

26、這些行業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)，一般都要在市區(qū)租買辦公或商業(yè)用房，作為它們的營業(yè)場所，造成較強(qiáng)的新需求，目前北京、上海、深圳等城市的商業(yè)用房租金已經(jīng)明顯上揚(yáng)；第三，入世可能帶來住宅市場需求較大增加和需求檔次提高，使住宅有效需求進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)居住物業(yè)的舒適性要求提高和科技含量提高。即使在外來競爭很為激烈的其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，對房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的影響仍是正面的，如：汽車關(guān)稅降低將使國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)陷入困難，但汽車降價后將加快進(jìn)入家庭，改善居民的通勤條件，促進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)和房產(chǎn)增值；國外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入會對國內(nèi)金融業(yè)造成壓力，但它有利于加快大陸住房金融的完善；開放農(nóng)業(yè)造成大量農(nóng)民進(jìn)城，為社會帶來壓力，但它將有力促進(jìn)

27、中國大陸的城市化進(jìn)程。這都會為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造新的條件。外國資本如果大量進(jìn)入開發(fā)和建設(shè)領(lǐng)域也會帶來新的競爭。特別是我國大陸現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理比較稚嫩，外商進(jìn)入后將面臨較大沖擊。但從積極方面看是極好的機(jī)遇，可以化沖擊為動力，加速企業(yè)改革和調(diào)整，促進(jìn)行業(yè)整體素質(zhì)的提高。也有利于為國有企業(yè)改制、擴(kuò)充資本金提供條件。我國大陸房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)市場上占有明顯的優(yōu)勢，因為它們熟悉本地市場，了解人們的需求。在我國大陸房地產(chǎn)業(yè)充分對外開放的條件下，目前港資、外資和合資企業(yè)只占16.9，而83以上的企業(yè)是國內(nèi)企業(yè)。目前外資對中國大陸房地產(chǎn)市場反應(yīng)的驚人遲鈍，再次印證了這樣一個道理：在房地產(chǎn)業(yè)盡先機(jī)

28、的總是本地企業(yè)。加入wt0后受益甚大的中國房地產(chǎn)業(yè)滿懷熱情地迎接新的機(jī)遇。我們在海外投資的經(jīng)驗和教訓(xùn)也說明，外來資本要在新的市場上立足和成功，一定要謀求同本地企業(yè)的合作。第四章  房地產(chǎn)開發(fā)流程第一節(jié)  房地產(chǎn)市場調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。由于土地和房屋的“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域

29、市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從體回復(fù)到點、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。第二節(jié)  土地價值發(fā)現(xiàn)  成功的房地產(chǎn)投資在于土地價值的發(fā)現(xiàn)。價值和金錢都是一種觀念，價值處于波動之中，房地產(chǎn)也處于波動之中。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，對土地價值的認(rèn)識尤為關(guān)鍵。不同的價值觀賦予土地不同的靈魂，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價值的不同。所以說，對土地價值的挖掘，即是對金錢和價值的認(rèn)識。也就是說，土地價值的發(fā)現(xiàn)是成功的房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。對土地價值的認(rèn)識應(yīng)從宏觀和微觀兩個方面分析宏觀分析即土地swot（深層次）分析項目地塊的優(yōu)勢/項目地塊的劣勢/項目

30、地塊的機(jī)會點/項目地塊的威脅及困難點此分析包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等。微觀分析即是項目土地性質(zhì)調(diào)查，包括地理位置/地質(zhì)地貌狀況/土地面積及紅線圖/土地規(guī)劃使用性質(zhì)/七通一平現(xiàn)狀第三節(jié)  可行性研究及地塊選擇一.項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。根據(jù)項目的大小與不同類型，從淺到深，項目可行性研究包括一般機(jī)會研究、特定機(jī)會研究、方安策劃、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究幾大塊。（一）一般機(jī)會研究鑒別與發(fā)展投資機(jī)會、形成投資意向，提供可供選擇的項

31、目發(fā)展方向和投資領(lǐng)域。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。（二）特定項目機(jī)會研究主要用于篩選項目，提出項目建議。比一般機(jī)會研究更深入、更具體。包括市場研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢分析、論證結(jié)論。以項項目建議書的形式出據(jù)項目相關(guān)者。（三）方案策劃根據(jù)項目的目標(biāo)與功能要求，進(jìn)行總體規(guī)劃與設(shè)計。作為可行性研究的前提與實施的依據(jù)。主要包括功能與目標(biāo)分析，有總目標(biāo)、分目標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等指標(biāo)；總體方案設(shè)想，有概念創(chuàng)新、方案設(shè)想等內(nèi)容；總體方案規(guī)劃，有布局、規(guī)模、指標(biāo)等內(nèi)容；各部分功能設(shè)計，有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容；方案選擇與確定，有技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、風(fēng)險、周期比較、確定一到兩個

32、方案進(jìn)一步研究與論證等內(nèi)容。（四）初步可行性研究對項目進(jìn)行初步的論證和估計，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問題、相關(guān)研究與工作確定?；卮鸨匾浴r間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風(fēng)險等問題。主要包括市場與生產(chǎn)能力，有市場預(yù)測、經(jīng)營渠道、價格、銷量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設(shè)與運(yùn)行過程的資源需求；選址，有地點選擇、場地選擇等內(nèi)容；項目總設(shè)計，主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進(jìn)度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容。（五）詳細(xì)可行性研究在決策前對項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析，對各種可能

33、的建設(shè)方案和技術(shù)與工程方案進(jìn)行充分的比較論證，對項目完成后的經(jīng)濟(jì)效益、國民經(jīng)濟(jì)和社會效益進(jìn)行預(yù)測和評價，是項目評估和決策的依據(jù)。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測；項目規(guī)模，主要有國內(nèi)外需求、能力、競爭力、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項目實施條件與地點選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運(yùn)輸、通訊、水、電、氣、地點選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計方案，主要有范圍、方法、進(jìn)度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會及經(jīng)濟(jì)效果評價；環(huán)境評價，主要有保護(hù)、影響等內(nèi)容?？傊?，項目的

34、可行性研究不但要從市場、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等多方面對項目的前景進(jìn)行分析預(yù)測，對項目進(jìn)行整體的綜合評價，而且還要對消費(fèi)者的需求進(jìn)行分析預(yù)測。告訴我們能不能做，怎么做，幫助我們更透徹清楚地了解市場和項目本身的特點、定位，了解各種可能產(chǎn)生影響的因素，規(guī)避投資風(fēng)險，同時增強(qiáng)對項目的把握能力。二.地塊抉擇地塊抉擇主要決定于兩個因素：選擇的地塊條件要與開發(fā)的項目特點相吻合；選擇地塊開發(fā)要與地塊的規(guī)模和開發(fā)方式相結(jié)合。第四節(jié) 目標(biāo)客戶消費(fèi)心理研究買家置業(yè)的心理，首先應(yīng)了解由于所銷售物業(yè)產(chǎn)品形式不同，客戶群心態(tài)也會有所不同。購買者又是抱著何種心態(tài)呢？首先由于對發(fā)展商的了解程度有限，因此“疑慮心態(tài)”較大。一.疑慮心態(tài)（

35、一）質(zhì)量疑慮：如交樓標(biāo)準(zhǔn)是否如樓書所述，如無樣板間、實品展示這種疑慮很難根除，又由于近幾年業(yè)主維權(quán)運(yùn)動高漲，信任度難于短時間內(nèi)確立，因此如本項目在本區(qū)域內(nèi)不存在明顯的產(chǎn)品差異或價格差異，質(zhì)量疑慮在某種程度上會轉(zhuǎn)化為價格疑慮；（二）價格疑慮：主要體現(xiàn)在購買能力與對項目好感度之間的平衡，若失衡客戶或長時間猶豫比較，或干脆不買；（三）產(chǎn)品疑慮：對新產(chǎn)品的認(rèn)識，每個人都有一個過程。因此產(chǎn)品細(xì)節(jié)對客戶的影響也較大，如是否朝陽，觀景，樓層是否合適，精裝標(biāo)準(zhǔn)是否適合，面積指標(biāo)，套內(nèi)使用率，承重及可調(diào)整余地，節(jié)能，供暖方式，智能化系統(tǒng)是否先進(jìn)等；（四）承諾疑慮：由于為新項目，故承諾兌現(xiàn)值無從考證，因此即使進(jìn)入

36、簽約環(huán)節(jié)，仍無法確認(rèn)項目承諾的可信度，因此補(bǔ)充協(xié)議成為了客戶保護(hù)自己的武器。而牽扯最多的是面積承諾、精裝標(biāo)準(zhǔn)承諾和配套使用承諾；（五）服務(wù)疑慮：主要針對管理部或管理公司，由于服務(wù)的付費(fèi)較高，對管理的疑慮也會加大，而服務(wù)費(fèi)用必須與品牌管理能力及水平相吻合，如果費(fèi)用高于心理預(yù)期值，而又無合理的銷售說辭，這種疑慮無法消除；（六）投資回報疑慮：凡是與“商務(wù)”有關(guān)的項目，無不設(shè)計一套漂亮的投資回報理論，而真正的投資客會很理性，如不能提供良好的投資回報參考，這種疑慮無法消除；（七）支付能力疑慮：主要體現(xiàn)在本人經(jīng)濟(jì)狀況，同時也與銷售引導(dǎo)有關(guān)，沒有一個客戶會去關(guān)注每一種戶型，適合即最重要。這種疑慮一旦出現(xiàn)，會

37、大大減弱其對產(chǎn)品及各層面的興趣；（八）配套疑慮：這里提到的配套泛指除戶內(nèi)以外的配套，主要關(guān)注點有：會所功能即是否有償使用、衛(wèi)星電視、是否可注冊公司、配套交付時間、車庫定價及配給量等；（九）非可控因素疑慮：如購買行為是否受到約束、距離因素、自身不穩(wěn)定因素、其他投資方式回報狀況等。經(jīng)過“疑慮”的消除，客戶購買興趣加大，開始出現(xiàn)“利益心態(tài)”。二.利益心態(tài)（一）價格利益心態(tài)：包括希望輕松的付款方式，首付0，5%，10%，更多的銀行按揭80% 、70%、30年期、盡量減免一切的買房手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、按揭費(fèi)、登記費(fèi)、公證費(fèi)、契稅、銷售價的優(yōu)惠、物業(yè)管理費(fèi)用，租車位費(fèi)用的優(yōu)惠、購房參加抽獎活動（送車位、裝修、

38、空調(diào)）等；（二）高投資回報心態(tài)：希望通過把家私、裝修包在房價內(nèi)做按揭降低投資成本、租金回報保證、開發(fā)商提供或委托出租、出售代理業(yè)務(wù)等。“利益心態(tài)”消除或得到滿足后，“期望心態(tài)”開始出現(xiàn)。三.期望心態(tài)（一）通過購房改善現(xiàn)有的辦公條件，提升了企業(yè)形象；（二）在有能力的情況下輕松置業(yè)；（三）物業(yè)確實保值，有很好的市場抗跌能力；（四）市場穩(wěn)定，物業(yè)有升值的能力；（五）公司擴(kuò)大后，物業(yè)可以轉(zhuǎn)賣、出租，作為投資；（六）入住后能提高企業(yè)的知名度、形象、實力，從而為企業(yè)帶來更多商機(jī)；（七）公司股東、員工都滿意，戶型、朝向、配套、辦公環(huán)境得到好評，能較為順心的在物業(yè)內(nèi)工作；（八）購房后有自豪感，并且由于物業(yè)管理

39、水品高，逐漸確立品牌及知名度，受到朋友的好評；（九）費(fèi)用合理，有能力支付，沒有預(yù)見不到的不可抗力、額外的費(fèi)用和開支；（十）有好的物業(yè)管理、好的服務(wù)、好的配套、好的鄰居，甚至可以帶來更多生意機(jī)會，質(zhì)量有保證，開發(fā)商很負(fù)責(zé)任，及時做維修、保養(yǎng)。第五節(jié) 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位一個樓盤的建造，有規(guī)模之分，有產(chǎn)品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產(chǎn)品的定位顯得尤為重要，必須在消費(fèi)群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。樓盤產(chǎn)品定位，說起來容易，做起來卻很難，這完全是由于樓盤產(chǎn)品特殊性所決定。因為做樓盤不同于做一般商品，它存在銷售周期較長的問題。這就要求在樓盤開發(fā)過程中對本身產(chǎn)品的設(shè)計需有一定超前性，不因為市

40、場的變化使產(chǎn)品變得過時或滯銷。產(chǎn)品定位對開發(fā)商而言，與其所要獲取的利潤或回報有著不可分割的關(guān)系。從通常意義上來說，產(chǎn)品定位市場涉及面較廣，但定位的選擇性卻有限。這主要是因為定位受硬件和軟件兩大因素的影響，硬件一般包括規(guī)劃指標(biāo)，如：控高、容積率、密度、綠化率、停車泊位比例等全部由政府規(guī)劃所決定，具有不可更改性。軟件包括：資金、材料、工期、技術(shù)、施工等不確定因素的變數(shù)影響。從市場營銷學(xué)來講，樓盤產(chǎn)品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。產(chǎn)品的定位，是在其選擇和確立產(chǎn)品潛在目標(biāo)客戶基礎(chǔ)上，通過前期營銷策略的調(diào)整和深化過程，在相應(yīng)固定目標(biāo)客戶中對樓盤的亮點予以全面發(fā)掘，并將最為突顯的亮點予以全力推

41、廣或宣傳，讓客戶對所開發(fā)樓盤留下一個良好的印象，并對樓盤產(chǎn)生一種“我選的就是它”的美好記憶，使樓盤在開發(fā)和營銷初期就讓買方產(chǎn)生一個相當(dāng)深刻的印象或是特色獨(dú)到的主體形象。產(chǎn)品定位，有著一般商品的共性，但房地產(chǎn)樓盤產(chǎn)品的定位，有著其他商品無可比擬的特性和個性。相對而言，樓盤產(chǎn)品定位的需求面完全是因項目的檔次、價格、區(qū)域、品質(zhì)等綜合性價比因素而異。樓盤開發(fā)，由于投資大，又存在相應(yīng)風(fēng)險和市場不確定因素，使開發(fā)商小心翼翼，因而對樓盤產(chǎn)品定位顯得較為慎重，他們希望有一個正確的、內(nèi)心塌實的產(chǎn)品定位。第六節(jié) 房地產(chǎn)項目規(guī)劃與設(shè)計房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。項目規(guī)劃與設(shè)計對于

42、項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、項目的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。第七節(jié) 房地產(chǎn)項目的報批管理房地產(chǎn)項目的規(guī)劃報批一.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。二.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用

43、地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。三.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。四.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時建設(shè)，必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。臨時建設(shè)和臨時用地的具體規(guī)劃管理辦法由省、自治區(qū)

44、、直轄市人民政府制定。禁止在批準(zhǔn)臨時使用的土地上建設(shè)永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。五.任何單位和個人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定。六.任何單位和個人不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線進(jìn)行建設(shè)。七.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行挖取砂石、土方等活動，須經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，不得破壞城市環(huán)境，影響城市規(guī)劃的實施。八.城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進(jìn)行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實提供情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密。九.城市規(guī)劃行政主管部門可以參加城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程的竣工驗收。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，建設(shè)單位

45、應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。第八節(jié) 房地產(chǎn)項目的工程管理一定義房地產(chǎn)工程管理是指將房地產(chǎn)項目的各類工程設(shè)計變?yōu)閷嶓w的全過程的管理，它包括成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全的控制和技術(shù)支持等管理要素。二要點 與一般意義上的工程管理相比，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理有以下特點：管理幅度更寬：不限于從破土動工開始，而要從營銷策劃（現(xiàn)場施工組織如何滿足營銷策劃的需要，如現(xiàn)場售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇）、規(guī)劃設(shè)計（土方的平衡、基礎(chǔ)的選型、主體結(jié)構(gòu)的形式等）階段就介入。對管理要素的控制更嚴(yán)：房地產(chǎn)項目本身是商品，是一種耐用消費(fèi)品，需要進(jìn)入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費(fèi)者

46、個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關(guān)注自身的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，容不得開發(fā)企業(yè)有絲毫馬虎。概括來講，房地產(chǎn)工程管理主要有以下五個要素：（一）成本：直接影響項目的競爭能力和經(jīng)濟(jì)效益。建筑成本在房地產(chǎn)項目成本中所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著土地市場及整個房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運(yùn)作，利潤空間主要來自于管理效益。（二）質(zhì)量：質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，也是企業(yè)品牌美譽(yù)度、忠誠度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)有近1/4的客戶是來自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量起了很大的作用。（三）進(jìn)度：產(chǎn)品的交貨期是商品流通的一個重要環(huán)節(jié)，加上房地產(chǎn)產(chǎn)品生

47、產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多等特點，進(jìn)度的問題對企業(yè)的信譽(yù)起著十分重要的作用。（四）安全：從房地產(chǎn)本身來講，安全問題較多的是從風(fēng)水角度來考慮的，另外就是配合營銷的現(xiàn)場看樓安全。（五）技術(shù)支持：采用新技術(shù)、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設(shè)周期、提高項目的技術(shù)含量。（六）管理的內(nèi)容更廣：隨著社會的進(jìn)步與發(fā)展，消費(fèi)者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環(huán)境、氛圍、內(nèi)涵等有了進(jìn)一步的需求，這就要求房地產(chǎn)產(chǎn)品具有多方面的附加值，為了滿足這種需求的變化，工程管理就不能局限于以往的做法。第九節(jié) 房地產(chǎn)項目的預(yù)售管理商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承

48、購人，由承購人支付定金或房價款的行為。一.商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。二.商品房預(yù)售實行許可證制度開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料（一）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照；（二）建設(shè)項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；（三）工程施工進(jìn)度計劃；（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程

49、建設(shè)投資的25%以上的證明材料；（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；（六）需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。三.房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證。需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證上注明外銷比例。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房

50、預(yù)售。商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。預(yù)售的商品房交付使用后，承購人應(yīng)及時持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。四.開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷商品房預(yù)售許可證，并可處以罰款（一）未按本辦法辦理商品房預(yù)售許可證的；（二）挪用商品房預(yù)售款項，不用

51、于有關(guān)的工程建設(shè)的；（三）未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。第十節(jié) 房地產(chǎn)項目銷售推廣此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助發(fā)展商實現(xiàn)預(yù)定銷售時間計劃和收入計劃。具體內(nèi)容包括：開盤時機(jī)選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計劃促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤市場機(jī)會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調(diào)整銷售策略調(diào)整第十一節(jié) 房地產(chǎn)項目的投融資管理根據(jù)一般規(guī)律，這個極端繁榮的房地產(chǎn)市場背后一定有一個

52、強(qiáng)大的金融支撐和多元化的融資工具相對應(yīng)。但事實恰恰相反，房地產(chǎn)金融長期以來落后于房地產(chǎn)開發(fā)。美國房地產(chǎn)信貸余額占全國總信貸的48%，日本占52%，歐洲國家普遍在30%以上，而我國這一比例不到10%。房地產(chǎn)公司融資的唯一渠道是銀行貸款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地產(chǎn)公司在這個相對惡劣的金融環(huán)境下面卻奇跡般地發(fā)展壯大起來。以小資金撬動大資產(chǎn)，迅速地完成了資本的原始積累。房地產(chǎn)融資除銀行外的形式不多，目前主要有上市、股權(quán)融資、信托計劃、發(fā)行債券、產(chǎn)業(yè)基金等。我國房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問題，諸如房地產(chǎn)資金來源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，

53、銀行也面臨較大風(fēng)險，理想的房地產(chǎn)項目應(yīng)該多元融資、多方投資并共擔(dān)風(fēng)險。在目前商業(yè)銀行平臺的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。但除了信托之外，其他似乎很難實現(xiàn)，因次號文之后房地產(chǎn)信托成為新的亮點，特別是信托已成為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中最重要的前端部分，并成為最具創(chuàng)新元素與組合優(yōu)勢的核心力量。房地產(chǎn)融資途徑及房地產(chǎn)金融的其它模式。一傳統(tǒng)融資模式（一）銀行直接融資：1開發(fā)貸款：前提是取得土地使用權(quán)，自有開發(fā)資金不低于30%，立項、規(guī)劃、報建完畢具備開工條件。由開發(fā)商向銀行申請發(fā)放的用于項目開發(fā)建設(shè)的貸款。2流動資金貸款：開發(fā)商用于工程購置設(shè)備，材料之用的短期貸款，3按揭貸

54、款：由開發(fā)商向銀行提出申請，貸給購房者個人用于支付購房款的長期貸款并以所購房產(chǎn)作抵押，分期償還本息。按人民銀行規(guī)定不高于房款的70%，開發(fā)商提供還款擔(dān)保。該貸款一般在工程主體完工或高層建筑出地平取得預(yù)售許可證就可以發(fā)放。4工程單位流動資金貸款：由施工單位根據(jù)施工合同向銀行申請。用于施工單位購置材料和施工組織。5專項貸款：指國家示范工程、重點工程、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中銀行提供的政策性貸款。由財政貼息或根據(jù)計委立項的指標(biāo)下達(dá)。（二）根據(jù)目前房地產(chǎn)投資資金來源統(tǒng)計顯示：自有資金平均為15%-20%；銀行開發(fā)貸款、流動資金貸款為15%；施工企業(yè)墊資（由銀行貸款轉(zhuǎn)移的）占30%-40%；按揭貸款占20%30

55、%；其他預(yù)收款和借款占10%。（三）直接融資渠道：1股權(quán)融資：通過股票交易市場上市發(fā)行股票是最合適和效果較好的融資手段。經(jīng)證監(jiān)會批準(zhǔn)，上市公開發(fā)行股票達(dá)到融資的目的。但由于上市審核嚴(yán)格，對房地產(chǎn)公司長期采取限制政策。上市的房地產(chǎn)公司比例很小。股權(quán)私募融資、出讓股權(quán)或增資擴(kuò)股是目前應(yīng)用較廣泛的形式。但缺乏流動性，募集難度大。2公司債券：企業(yè)以某項目開發(fā)建設(shè)的預(yù)期收益和企業(yè)的信譽(yù)為償付保證。通過證券公司（投資銀行）向投資人發(fā)行的證券。住宅建設(shè)債券的審批環(huán)節(jié)較復(fù)雜，能夠申請的企業(yè)不多。但最近國家主管部門已改為核準(zhǔn)制。3預(yù)售款：在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，一般為開工之時。由開發(fā)商向消費(fèi)者出售預(yù)期住房（也稱樓花

56、）。一般收取房款的5%-50%不等。預(yù)售合同（也有稱為認(rèn)購證）在交房前（或一定時期內(nèi)）可以轉(zhuǎn)讓。一些房地產(chǎn)公司規(guī)定可退房，并由房地產(chǎn)公司補(bǔ)償一定的利息損失。該售房行為不是真實銷售行為，房地產(chǎn)公司常在表內(nèi)處理為負(fù)債。4其他融資行為：如住房卡、預(yù)租金、定金、互助基金等。由于占的比重不大，這里就不一一枚舉，住房卡已被明令禁止。二房地產(chǎn)創(chuàng)新融資工具（一）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化：資產(chǎn)證券化是60年代在美國興起的住房抵押證券，在80年代被廣泛運(yùn)用并擴(kuò)大到其他行業(yè)。資產(chǎn)證券化是將企業(yè)不流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)見的未來收益構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為可流通的金融產(chǎn)品的過程。房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化目前的形式有：1以銷售實現(xiàn)而作表外處理的證

57、券化：房地產(chǎn)公司將自有資產(chǎn)出售給spv。該資產(chǎn)經(jīng)出售后與原公司（發(fā)起人）的債務(wù)隔離。spv通過中介使該資產(chǎn)信用提高（資產(chǎn)收益保證擔(dān)保、保險、發(fā)起人連帶償付責(zé)任等）。由投資銀行進(jìn)行證券化設(shè)計，向投資人發(fā)行abs收回現(xiàn)金用于向發(fā)起人購買資產(chǎn)。2以資產(chǎn)擔(dān)保而融資的資產(chǎn)證券化（表內(nèi)處理）房地產(chǎn)公司將自己名下的資產(chǎn)收益出售給spv，向投資人發(fā)行abs融資。由于該資產(chǎn)沒有實現(xiàn)銷售，房地產(chǎn)公司是以該資產(chǎn)為證券償付的抵押擔(dān)保，該資產(chǎn)還在發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表上。抵押貸款證券化，也是這種形式。由貸款銀行將抵押貸款本息收益組合，出售給spv，并通過投資銀行發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過程。它使銀行的長期貸款變成可流通的證券加速了銀行資金周轉(zhuǎn)，降低了遠(yuǎn)期風(fēng)險，同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。附權(quán)流通證券，相似于可轉(zhuǎn)換債券。以期房的預(yù)期收益為償付保證，將該期房組合出售給spv，并發(fā)行附權(quán)流通證券。到期償付時，投資人可獲得本息，也可按約定購買價優(yōu)先購買該房產(chǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，在我國推廣目前還面臨營業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)