房地產(chǎn)營銷策劃方案4篇.doc

1、.精品文檔 .房地產(chǎn)營銷策劃方案4 篇如何將一個樓盤順利的賣出去，讓每一戶房子都能夠找到他的歸屬，我們需要一個優(yōu)秀的策劃方案，下面就是給大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)營銷策劃方案4 篇，希望大家喜歡!房地產(chǎn)營銷策劃方案一由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)

2、在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品( 如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性 ); 提供一種服務(wù)模式 ( 如管家式的物業(yè)服務(wù) ); 倡導(dǎo)一種生活方式 ( 如運動、 健康、休閑、品位等 ); 營造一種文化等等。一、未來發(fā)展趨勢一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略 ; 同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)1/21.精品文檔 .傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近

3、年經(jīng)濟持續(xù)放緩，居民收入( 包括預(yù)期收入 ) 持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位; 消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨個性化，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點 ; 針對不同消費者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群; 設(shè)計時代開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必

4、須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境界( 如歷史、人文、文化等); 追求近距離 ( 如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近 ); 追求潔凈 ( 對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜 ( 密度低、生態(tài)景觀臺等) 等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求; 不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求 ; 不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)2/

5、21.精品文檔 .源 ?如何根據(jù)目標(biāo)消費群的理性購買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標(biāo)消費群產(chǎn)生物有所值的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)個人置業(yè)時代的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃。二、房地產(chǎn)全程營銷策劃一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先， 包括項目認(rèn)證、 風(fēng)險評估、 資金渠道、 市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二

6、手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合 ; 在價格制定上，有效利用消費者的心理 ; 在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)3/21.精品文檔 .關(guān)注小孩教育、與名人做

7、鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合： 丈夫贈送健身禮券、 妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。房地產(chǎn)營銷策劃方案二前 言在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。×× 商業(yè)城項目是 ×× 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為 &t

8、imes;× 市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的 ××廣場旁，是 ××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓( 含負(fù)一層 ) 和兩棟塔樓( 分別高四層 ) 組成，總建筑面積約為15 000 余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約 8 500 平方米，塔樓建筑面積約6 500 余平方米。項目總

9、投資約 1 800萬元。2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)4/21.精品文檔 .經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。一、項目營銷總體策略營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略， 限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總

10、體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。二、項目營銷目標(biāo)方針根據(jù)本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。2. 倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。4. 啟動一個前衛(wèi)市場： 崇尚創(chuàng)投性商業(yè)、 休閑式購物，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)5/21.精品文檔 .有自己個性的消費群體

11、，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解1. 銷售 (招商) 目標(biāo)2. 銷售目標(biāo)分解四、營銷階段計劃根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表 8-5 所示。五、項目銷售時機及價格為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。(一) 項目入市時機及姿態(tài)1. 入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)

12、度以及營銷準(zhǔn)備，在2008年 5 月份房交會期間開盤 ( 或 2008 年 9 月 ) ，可以抓住2008年春季房交會、 五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮 ; 在國慶節(jié)、 2008 年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)6/21.精品文檔 .2. 入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)財富地產(chǎn)、休閑購物形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。(二) 價格定位及價格策略1. 價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元 /平方米，其中起價為3 328 元/平方米，價為4 000 元/

13、平方米。3. 價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整 ( 略升 ) ，均價為 3380 元 /m2，尾盤銷售變相略降。六、宣傳策略及媒介組合(一) 宣傳策略主題1. 個性特色： ×× 商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從建造建筑產(chǎn)品上升到營造全新休閑購物方式，倡導(dǎo)投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報的投資理念。2. 區(qū)位交通： 本項目地處 ×× 廣場旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。3. 增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展

14、前景好， 購置成本低， 升值潛力大， 是投資置業(yè)的首選。(二) 宣傳媒介組合1. 開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新財富投資，2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)7/21.精品文檔 .穩(wěn)定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。2. 開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以報紙、電視、戶外廣告牌三位一體為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。3. 開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。房地產(chǎn)營銷策劃方案三最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢

15、之下更應(yīng)該做一個商業(yè)計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品 ( 如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性 ); 提供一種服務(wù)模式 ( 如管家式的物業(yè)服務(wù) ); 倡導(dǎo)一種生活方式 ( 如運動、健康、休閑、品

16、位等 ); 營造一種文化等等。2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)8/21.精品文檔 .一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先， 包括項目認(rèn)證、 風(fēng)險評估、 資金渠道、 市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者

17、的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合 ; 在價格制定上，有效利用消費者的心理 ; 在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合： 丈夫贈送健身禮券、 妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。房地產(chǎn)營銷策劃方案。如市場調(diào)研、市場分析、市

18、場定位、市場形象、市場促銷。2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)9/21.精品文檔 .三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、 光系設(shè)計、 戶型設(shè)計、 布局空間設(shè)計、 功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、 價格策略、 付款方式、 營銷主題、

19、 廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房 ; 社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型 ; 從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更

20、加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)10/21.精品文檔 .總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好， 有較大的休閑活動空間 ; 間隔合理、 實用率高、采光好、空氣流通 ; 樓距較大，有開敞的空間和視野 ; 完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理 ; 交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標(biāo)消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同

21、形式的廣告， 在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。房地產(chǎn)營銷策劃方案四前 言任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為站前廣場提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對xx 市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出站前廣場項目的資源問題與機會，以達(dá)到或超出站前廣場原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。第一節(jié)市場分析2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)11/21.精品文檔 .一、 xx 市房地

22、產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況(一)20xx 年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。20xx年 1-8 月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457 萬元，同比增長 87.4%，是近年來增長較快的。(二 ) 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。1 、土地前期投入增加。 20xx 年 1-8 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 10.88 萬平方米，土地購置費 3057 萬元，分別比去年同期增長14.5%和 19.9%; 土地開發(fā)投資1250 萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7 萬平方米。2 、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。2003 年 1-8 月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23 萬平方米，比去年同期增加1

23、8 萬平方米，本年新開工面積13.3 萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457 萬元，比去年同期增加7674 萬元，增長 87.4% ，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630 萬元，增長1.2 倍，辦公樓房完成投資542 萬元，增長3.9 倍。3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年 1-8 月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266 萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8 月企業(yè)自籌資金13152 萬元，增長 3.8 倍 ; 利用外資2016 全新精品資料

24、- 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)12/21.精品文檔 .資金 1050 萬元，增長 69 倍，其他資金8004 萬元，增長 2.5倍。4 、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79 萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72 萬平方米，比去年同期增長1.2 倍。5 、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20 家企業(yè)中， xx 區(qū)內(nèi)集中了14 家，xx 縣 3 家，xx 縣

25、2 家，xx 市1家。二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)一是商品房空置面積增加。今年 1-8 月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積 0.6 萬平方米，商品房空置面積達(dá) 1.1 萬平方米 ( 其中住宅空置 0.61 萬平方米 ) ，占當(dāng)年施工面積總量的 2.5%，空置面積增長 63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高 4.4 個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個

26、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)13/21.精品文檔 .的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx 年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20 家，僅占全部年檢企業(yè)的 30.8%。就目前有開發(fā)工作量的 20 個企業(yè)而言， 開發(fā)任務(wù)在 3000 萬元以下有 10 個，占總數(shù)的 50%;開發(fā)任務(wù)在 3000 萬元以上 5000 萬元以下有 5 個，占總數(shù)的 25%;開發(fā)任務(wù)在5000 萬元以上有5 個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金， 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏

27、后續(xù)開發(fā)能力。三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、 松散型的賣完房就走人的開發(fā)， 即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)

28、貸款必須取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)14/21.精品文檔 .程規(guī)劃許可證及開工證等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有 30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸 ; 還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大 ; 再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？傮w看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。市委、市政府提出加快城市化

29、建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐， 首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐， 20xx 年我市城市化率僅 26.48%，低于全省平均水平 5.5 個百分點， 若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求 84 萬平方米以上 ; 國際經(jīng)驗表明： 當(dāng)一國人均 GDP達(dá)到 300-1000 美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期， 20xx 年我市的人均 GDP為 5208 元(651 美元 ) ，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期 ; 目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05 平方米，離國家十五規(guī)劃的20XX年城鎮(zhèn)人均建筑面積22 平方米，人均還少1.95 平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208 萬平方米以上，顯然，我市

30、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?003 年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標(biāo)，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)15/21.精品文檔 .式，徹底突破資金瓶頸，使城建坐上了特快列車，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。三、 xx 市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計同類定義為具有商業(yè)廣場、 寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將 xx 市 xx 開發(fā)區(qū)， xx 市 xx 區(qū)及 xx 區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：1 、xx 開發(fā)區(qū)。由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢。 總體來

31、說， xx 開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。xx 大酒店：核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念其周邊自然環(huán)境好;用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等 ;其定位為社會高薪階層。2 、xx 地帶。以新開發(fā)的項目 - 城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。xx農(nóng)貿(mào)綜合市場：核心競爭力： xx 市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的xx 區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：擁有 15 畝的面積，其中有320 個攤位， 2480 平方米生2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)16/21.精品文檔 .活超市， 108 個鋪面， 1200 平方米倉庫， 48 套配套住宅， 40

32、各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。住房均價 718 元每平方米。門面 2580 元至 4380 元每平方米。定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、 零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。2 、xx 城區(qū)地帶。xx 商業(yè)廣場：核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2. 原 xx 批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。有功能優(yōu)勢：總建筑面積面積8 萬多平方米，門面主力面積30 多平方米住房均價500 多元每平方米。門面2000 元至 11000 元每平方米。定位： xx 地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。xx 商城：核心競爭力：位于火車站正對面，有

33、地位優(yōu)勢。四、消費者分析根據(jù) xx 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)17/21.精品文檔 .要求如下：1 、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠 ; 在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化 ; 在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流 ;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理 ;2 、住宅 ( 辦公樓 ) 及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋 *室等 ;3 、67

34、%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，4 、消費者對物業(yè)管理的要求a 、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù) ( 如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);b 、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。第二節(jié) 站前廣場項目分析一、項目優(yōu)勢分析1 環(huán)境：坐擁 xx 火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。xx 、xx 鐵路在這里呈十字交匯， 東至 xx、xx ，南至 xx 、xx 、西去 xx、 xx ，北達(dá)首都。 xx 火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車 200 多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)2016 全新精品資料 - 全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)18/21.精品文檔 .有樓盤中少有