小產(chǎn)權(quán)房的投資與現(xiàn)狀分析

1、地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的“房產(chǎn)證”是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，并沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，國(guó)土房管局也不會(huì)為其購(gòu)房合同備案。“小產(chǎn)權(quán)房”同時(shí)不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，也不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，及不能上市交易。如果遇到國(guó)家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，購(gòu)房者將缺少法律支持。由于國(guó)家不允

2、許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種房屋無(wú)法辦理房產(chǎn)證，只有由于國(guó)家不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種房屋無(wú)法辦理房產(chǎn)證，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)出具的權(quán)屬證明，所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)出具的權(quán)屬證明，所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的整頓的信號(hào)非常明顯，相信不久將陸續(xù)有更多具體政策出臺(tái)。國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的整頓的信號(hào)非常明顯，相信不久將陸續(xù)有更多具體政策出臺(tái)。v 2008年年7月月15日，國(guó)土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作日，國(guó)土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)

3、村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。v 2009年年9月月1日，國(guó)土部下發(fā)日，國(guó)土部下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知的通知，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。v 2010年年1月月31日，國(guó)土資源部表示將重點(diǎn)清理日，國(guó)土資源部表示將重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房” 。v 2012年年2月月21日，國(guó)土部在日，國(guó)土部在“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布新聞發(fā)布會(huì)上表示，會(huì)

4、上表示，2012年起各地土地市場(chǎng)流標(biāo)、流拍類現(xiàn)象須及時(shí)上報(bào)。同時(shí)將限年起各地土地市場(chǎng)流標(biāo)、流拍類現(xiàn)象須及時(shí)上報(bào)。同時(shí)將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！一、一、 小產(chǎn)權(quán)房存在需求市場(chǎng)小產(chǎn)權(quán)房存在需求市場(chǎng) 由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展并不平衡，若干大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展并不平衡，若干大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)

5、地一般就業(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無(wú)法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無(wú)法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買群。存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買群。二二 、政策法律不完善政策法律不完善 政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。中央沒(méi)有明確的政策，地方不敢出政策，問(wèn)題被懸置?？臻g。中央沒(méi)有明確的政策，地方不敢出政策，問(wèn)題被懸置。 三、人民的法律意識(shí)

6、不強(qiáng)三、人民的法律意識(shí)不強(qiáng) 有不少人認(rèn)為隨著有不少人認(rèn)為隨著物權(quán)法物權(quán)法的出臺(tái)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，的出臺(tái)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會(huì)被法律所認(rèn)可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會(huì)被法律所認(rèn)可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。 四、農(nóng)地制度安排中的不合理因素四、農(nóng)地制度安排中的不合理因素 農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！五、樓市限購(gòu)令嚴(yán)管商品房，小產(chǎn)權(quán)房贏機(jī)會(huì)。五、樓市限購(gòu)令嚴(yán)管商品房，小產(chǎn)權(quán)房

7、贏機(jī)會(huì)。沒(méi)有沒(méi)有“名分名分”的小產(chǎn)權(quán)房，不會(huì)被計(jì)入購(gòu)房套數(shù)，也沒(méi)有購(gòu)買條件限制。成的小產(chǎn)權(quán)房，不會(huì)被計(jì)入購(gòu)房套數(shù)，也沒(méi)有購(gòu)買條件限制。成為此輪限購(gòu)令中，不得已的另一選擇。為此輪限購(gòu)令中，不得已的另一選擇。六、巨大利益的誘惑六、巨大利益的誘惑 對(duì)于消費(fèi)者，小產(chǎn)權(quán)房與商品房存在巨大差價(jià)。對(duì)于消費(fèi)者，小產(chǎn)權(quán)房與商品房存在巨大差價(jià)。 消費(fèi)者消費(fèi)者“法不責(zé)眾法不責(zé)眾”的僥幸心理。的僥幸心理。 權(quán)利機(jī)構(gòu)之間的利益糾葛，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)這一違法項(xiàng)目常有權(quán)利機(jī)構(gòu)之間的利益糾葛，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)這一違法項(xiàng)目常有 “法外容情法外容情”。 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 的利益誘惑的利益誘惑七、相關(guān)政策出臺(tái)的間接推動(dòng)作用。七、相關(guān)政策出臺(tái)的間接

8、推動(dòng)作用。中國(guó)社科院的一個(gè)建議，更是堅(jiān)定了小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的信心。提出，中國(guó)社科院的一個(gè)建議，更是堅(jiān)定了小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的信心。提出，“應(yīng)取應(yīng)取消城市居民不得到農(nóng)村買房的限制，允許農(nóng)村房屋向本集體成員以外的任何消城市居民不得到農(nóng)村買房的限制，允許農(nóng)村房屋向本集體成員以外的任何人出售。人出售?！边@也代表一部分學(xué)者的觀點(diǎn)這也代表一部分學(xué)者的觀點(diǎn) 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！市場(chǎng)最常用銷售模式；市場(chǎng)最常用銷售模式；較大型樓盤(pán)、數(shù)量較大，發(fā)展商或村委會(huì)自設(shè)銷售點(diǎn)及派發(fā)傳單；較大型樓盤(pán)、數(shù)量較大，發(fā)展商或村委會(huì)自設(shè)銷售

9、點(diǎn)及派發(fā)傳單；小業(yè)主或個(gè)人會(huì)自制傳單，貼于出售樓盤(pán)附近，以吸引買家；小業(yè)主或個(gè)人會(huì)自制傳單，貼于出售樓盤(pán)附近，以吸引買家；買家無(wú)需支負(fù)傭金。買家無(wú)需支負(fù)傭金。二手小業(yè)主常用模式，找相熟中介代售，出售單位數(shù)量少；二手小業(yè)主常用模式，找相熟中介代售，出售單位數(shù)量少；部份中介不接受推售此類放盤(pán)；部份中介不接受推售此類放盤(pán)；買家需支付相等樓價(jià)買家需支付相等樓價(jià)2%3%2%3%傭金。傭金。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)面對(duì)國(guó)家規(guī)范的問(wèn)題，因此小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)出現(xiàn)大型宣傳、銷售活動(dòng)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)面對(duì)國(guó)家規(guī)范的問(wèn)題，因此小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)出現(xiàn)大型宣傳、銷售活動(dòng)。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專

10、業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！未開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)土地土地 天地樓天地樓單棟型單棟型小高層小高層 小區(qū)型小區(qū)型高層住宅高層住宅 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)種類多樣化，滿足各種需求，漸漸成為除商品房、廉租房外的另種類多樣化，滿足各種需求，漸漸成為除商品房、廉租房外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。一種城市房屋供應(yīng)類型。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！地理位置地理位置寶城76區(qū)錦花路產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)房周邊情況周邊情況交通便利，人流量大，生活配套完善項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模一棟十一層帶電梯均價(jià)均價(jià)32003500元/周邊新房?jī)r(jià)格周邊新房

11、價(jià)格900011000元/寶雅苑地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！地理位置地理位置寶城76區(qū)錦花路產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)房周邊情況周邊情況交通便利，人流量大，生活配套完善項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模一棟九層帶電梯折扣折扣毛坯房九折，普通裝修原價(jià)均價(jià)均價(jià)42004500元/周邊新房?jī)r(jià)格周邊新房?jī)r(jià)格1100012000元/新華苑地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！地理位置地理位置福永荔豐路產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)房周邊情況周邊情況大量小產(chǎn)權(quán)房，以出租為主，生活配套

12、不足項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模二棟三十一層帶電梯戶型戶型一房三房均價(jià)均價(jià)20802450元/地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！地理位置地理位置福永下十圍村福圍路產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)周邊情況周邊情況大量小產(chǎn)權(quán)房，以出租為主，生活配套不足項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模一棟九層沒(méi)電梯戶型戶型套間三房均價(jià)均價(jià)21002300元/地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！v租賃市場(chǎng)的無(wú)差異性租賃市場(chǎng)的無(wú)差異性v天然的價(jià)格優(yōu)勢(shì)天然的價(jià)格優(yōu)勢(shì)v拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償v信息不對(duì)稱信息不對(duì)

13、稱地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！v支付方式單一支付方式單一v無(wú)產(chǎn)權(quán)無(wú)產(chǎn)權(quán)v物業(yè)管理水平低下物業(yè)管理水平低下v房屋質(zhì)量及配套設(shè)施難以滿足顧客需求房屋質(zhì)量及配套設(shè)施難以滿足顧客需求v投資客的關(guān)注度不高投資客的關(guān)注度不高v物權(quán)權(quán)益缺失物權(quán)權(quán)益缺失地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！外村農(nóng)民外村農(nóng)民本鎮(zhèn)本本鎮(zhèn)本縣城農(nóng)民縣城農(nóng)民本村農(nóng)民本村農(nóng)民城市居民城市居民非本市市民非本市市民 國(guó)土局處理過(guò)的個(gè)案中，發(fā)現(xiàn)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人，成分非常復(fù)雜

14、。國(guó)土局處理過(guò)的個(gè)案中，發(fā)現(xiàn)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人，成分非常復(fù)雜。但買家都以地源為重要考慮因素。但買家都以地源為重要考慮因素。 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！價(jià)格價(jià)格質(zhì)量質(zhì)量政策政策小產(chǎn)權(quán)房的興起與普及，成因什多，國(guó)家明令禁止也屢禁不絕，買小產(chǎn)權(quán)房的興起與普及，成因什多，國(guó)家明令禁止也屢禁不絕，買賣相方均愿鋌而走險(xiǎn)，必有其社會(huì)實(shí)際需要性。賣相方均愿鋌而走險(xiǎn)，必有其社會(huì)實(shí)際需要性。 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線交流！政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)規(guī)管制度還未完善；政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)規(guī)管制度還未完善；小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)商品房于價(jià)格上有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)商品房于價(jià)格上有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格一般為周邊新房三到五成不等；小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格一般為周邊新房三到五成不等；買給外村村民或轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房雖不合法，但仍存在一定市場(chǎng)；買給外村村民或轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房雖不合法，但仍存在一定市場(chǎng)；小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)買賣存在一定風(fēng)