揚(yáng)州房地產(chǎn)市場年報33頁

1、揚(yáng)州市寶能置業(yè)有限公司 營銷部2013.012目 錄part 1 宏觀市場1、宏觀市場綜述2、2012年房地產(chǎn)政策情況3、市政建設(shè)情況4、宏觀市場小結(jié)part 3 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況1、全市商品房供求情況2、全市商品住宅供求情況 3、區(qū)域商品住宅供求情況4、典型項(xiàng)目年度表現(xiàn)5、2012年成交排名part 2 揚(yáng)州土地市場運(yùn)行情況1、2012年土地成交情況2、土地市場小結(jié)part 4 2013年市場研判3part1 宏觀市場4宏觀市場綜述經(jīng)濟(jì)層面：政策層面：一季度二季度三季度四季度pmi回落，經(jīng)濟(jì)回落壓力大，財(cái)政收入增幅放緩，固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)03年以來新低。cpi小幅回落，pmi持續(xù)回升，

2、經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)下滑態(tài)勢工作重心為保經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)調(diào)控不放松。實(shí)行穩(wěn)健貨幣政策。下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。經(jīng)濟(jì)建設(shè)作為重中之重，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、降息。多地公積金政策松綁。房地產(chǎn)投資增速下滑，gpd增速創(chuàng)09年以來新低，進(jìn)出口和國內(nèi)消費(fèi)數(shù)據(jù)走低，經(jīng)濟(jì)增長乏力。執(zhí)行寬松貨幣政策，穩(wěn)定外需，刺激內(nèi)需。嚴(yán)格抑制投資性購房需求，保障剛性需求。繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。cpippi回升，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。經(jīng)濟(jì)建設(shè)作為重中之重，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、降息。2013年保障房指標(biāo)下調(diào)。52012年房地產(chǎn)市場政策情況1月7日至8日，2012年中國人民銀行工作會議在北京召開。會議部署了2012年人民銀行工作的主要措施：一是繼續(xù)實(shí)施

3、好穩(wěn)健的貨幣政策，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。這也是自中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開以來，央行在半個多月的時間內(nèi)第五次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健貨幣政策的基調(diào)。 觀點(diǎn)央行此次貨幣政策是繼續(xù)實(shí)施好穩(wěn)健的政策，要求加大金融改革力度，穩(wěn)步推進(jìn)利率市場化和人民幣匯率形成機(jī)制改革。受中東與北非地緣政治動蕩、日本大地震和歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)影響，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)走軟，特別是歐洲臨近衰退邊緣，國際金融市場大幅動蕩。隨著外部形勢的惡化，和國內(nèi)通脹形勢企穩(wěn)，保增長無疑是下一階段的政策主題。央行：2012年繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策1月7日召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長徐紹史正式披露，北京、上海已獲批準(zhǔn)允許試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃房。 觀點(diǎn)國土部相關(guān)

4、資料顯示，今年各地的建設(shè)布局全面展開，用地需求繼續(xù)擴(kuò)大，包括交通水利的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房、普通商品住房等民生工程的建設(shè)力度還將加大，預(yù)計(jì)土地需求將會在去年較大幅增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持高位。在此背景下，試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，一方面利用了集體土地建更多的租賃房緩解住房供需矛盾，一方面農(nóng)民在自己的土地上建低成本的租賃房通過租賃獲得長期收益，可避免征地矛盾，不失為一個雙贏的辦法。國土部：京滬已獲準(zhǔn)試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃房62012年房地產(chǎn)市場政策情況2月7日，央行發(fā)布新聞稿顯示，將加快信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，全面提升信貸政策導(dǎo)向力，引導(dǎo)信貸資源更多地向三農(nóng)和民生領(lǐng)域傾斜。同時，將繼續(xù)落實(shí)差別化

5、住房信貸政策，加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求。 觀點(diǎn) 這是自2010年調(diào)控以來，央行方面第一次公開釋放“滿足首套房貸”的信號。此舉意味著未來首套貸款的利率可能進(jìn)一步下調(diào)，而這一變化反映到市場層面，隨著首套房優(yōu)惠利率的回歸，市場中的剛性需求將被進(jìn)一步釋放。央行：首次提出“滿足首套房貸”2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將回落至20.5%，中小金融機(jī)構(gòu)17%。 觀點(diǎn) 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率本身絕非針對房地產(chǎn)業(yè)的救市之舉，而事實(shí)上當(dāng)前壓在房地產(chǎn)市場頭上的兩座大山限購令和限貸令也沒有出現(xiàn)根本性松動的可能，但

6、對于中國樓市這樣一個對政策信號極其敏感的市場來說，降準(zhǔn)依然能夠給予市場兩端以暗示；尤其在開發(fā)商層面上，有可能采取相對保守的推案策略以觀望市場進(jìn)一步的走向，從這層意義上講，今年市場整體性降價的預(yù)期是有所回落的。 央行：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)72012年房地產(chǎn)市場政策情況3月12日，由住建部、發(fā)改委、民政部、財(cái)政部、國土部、央行、銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問題的報告。報告特別強(qiáng)調(diào)，今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購買首套普通自住房。觀點(diǎn)事實(shí)上，首套房貸優(yōu)惠的回歸從去年年底起就已逐漸推進(jìn)，時至當(dāng)前，商業(yè)銀行對首次購房貸

7、款的利率已普遍回歸到基準(zhǔn)利率，部分城市更出現(xiàn)9折、85折等優(yōu)惠，在我們看來，首套房貸松動及其引發(fā)的剛性需求回歸是今年房地產(chǎn)市場最大的利好。七部委：保持首套房貸政策穩(wěn)定3月6日，財(cái)政部部長謝旭人在答中外記者提問時表示，今年將實(shí)施積極的財(cái)政政策，把保障和改善民生進(jìn)一步放在財(cái)政工作更加突出的位置。同時，要認(rèn)真總結(jié)重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，將進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，積極穩(wěn)妥地加以推進(jìn)。 觀點(diǎn)從滬渝兩地實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看，不清算存量房的房產(chǎn)稅對市場影響程度非常有限，從目前大多數(shù)城市房屋權(quán)屬系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)度來看，普遍不具備對存量房征稅的基礎(chǔ)。盡管從中央各部委表態(tài)來看，推進(jìn)房產(chǎn)稅已是未

8、來調(diào)控的發(fā)展方向，但短期內(nèi)，指望其替代限購的地位依然不切實(shí)際。 財(cái)政部：房產(chǎn)稅改革將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍82012年房地產(chǎn)市場政策情況4月以來，武漢、鄭州等5個城市先后出臺了關(guān)于放寬公積金貸款額度和申請標(biāo)準(zhǔn)的一系列措施。事實(shí)上，這一政策在去年年底就已經(jīng)出現(xiàn)，目前加入到公積金放松隊(duì)伍的城市已增加到12個。觀點(diǎn)二月中旬以來，全國主要重點(diǎn)城市確實(shí)出現(xiàn)了一波成交回暖行情，帶動這一波行情回升的主要是首次置業(yè)的剛性需求。此輪公積金貸款的放松政策對于成交行情的進(jìn)一步提升確實(shí)能夠起到一定的助推作用。一方面，政策已經(jīng)得到了中央政府的默認(rèn)，另一方面，還能進(jìn)一步推動剛需入市帶動市場成交，這樣的政策對于地方政府來說，何樂而不

9、為？預(yù)計(jì)或有更多的城市效仿，包括北上廣深或?qū)㈥懤m(xù)跟進(jìn)。溫家寶：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖4月以來，武漢、鄭州等二線城市相繼放寬公積金貸款額度及申請門檻，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場成交行情起到一定的提升作用。 觀點(diǎn)相關(guān)政策得到中央的默許，同時拉動相當(dāng)一部分剛性需求再度進(jìn)入房地產(chǎn)市場，保障合理的購房需求，購房者、開發(fā)商與地方政府實(shí)現(xiàn)共贏。 地方政府：多地相繼放松公積金貸款政策92012年房地產(chǎn)市場政策情況5月8日，揚(yáng)州財(cái)政局、房管局出臺關(guān)于對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵的通知，個人新購成品住房，建筑面積90平方米及以下的，給予所購房屋合同價款6的獎勵；對90平方米以上、120平方米以下的給予5的獎勵；對120平方米

10、及以上、144平方米以下的給予4的獎勵。事后，中央住建部稱揚(yáng)州新政旨在加快推進(jìn)揚(yáng)州市區(qū)成品住房的開發(fā)建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵群眾購買成品住房，與房地產(chǎn)調(diào)控并無沖突。觀點(diǎn)揚(yáng)州出臺的這個政策，僅針對精裝修房源，鼓勵、引導(dǎo)消費(fèi)者購買成品房，與調(diào)控松綁無關(guān)。揚(yáng)州：成品房補(bǔ)貼政策得到中央認(rèn)可鑒于5月以來地方政府針對房地產(chǎn)政策的微調(diào)此起彼伏，住建部發(fā)言人一月兩次重申將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，鞏固調(diào)控成果。該新聞發(fā)言人表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門繼續(xù)密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。7月7日，溫家寶總理在江蘇省常州市調(diào)研時強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在

11、關(guān)鍵時期，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策。觀點(diǎn)調(diào)控進(jìn)行到目前的節(jié)點(diǎn)，無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)還是從市場成交上來看，確實(shí)出現(xiàn)了放松的隱患。中央政府在此時再次重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，在一定程度上將打擊地方政府近期松動政策的積極性，而從6月以來地方政府在政策上的表現(xiàn)來看，此舉確實(shí)已經(jīng)起到了一定的威懾作用。 住建部：重申房地產(chǎn)調(diào)控不動搖102012年房地產(chǎn)市場政策情況從7月下旬開始，國務(wù)院派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況開展專項(xiàng)督查。各地限購措施和差別化房貸政策的執(zhí)行情況成了本次督查重點(diǎn)之一。檢查方式包括座談會、暗訪、調(diào)閱文件等。督查

12、小組將兵分三路，到當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、房管局以及銀行分別了解限購和差別化信貸政策等相關(guān)工作的落實(shí)情況。觀點(diǎn)結(jié)合最近一段時間溫家寶總理多次針對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行表態(tài)，反映了中央層面對政策調(diào)控的口風(fēng)又開始了新一輪的從緊，意圖無疑是彈壓當(dāng)前全國市場出現(xiàn)的回暖預(yù)期，至于各地方政府能否真正頂住財(cái)政收入壓力繼續(xù)收緊樓市調(diào)控，還有待于未來繼續(xù)觀察。國務(wù)院：八個督察組空降16省市央行宣布：自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。觀點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化

13、的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。可見，盡管銀根一直在放松，但是中央對貸款的流向把控依然偏嚴(yán)格。央行：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率11市政建設(shè)情況對于揚(yáng)州這座城市來說，公交的發(fā)達(dá)從某種程度上代表城市化進(jìn)程的加快。自2012年來，揚(yáng)州花大力氣推進(jìn)公交業(yè)發(fā)展，先后有各種利好消息傳出：揚(yáng)州公交到達(dá)時間站臺實(shí)時顯示實(shí)現(xiàn)智能化、市區(qū)再添七公交場站、限時公交專用道今年開通種種消息的背后反映了揚(yáng)州對公交的重視程度在與日漸增。7月15日，蔣王收費(fèi)站正式撤站、停止收費(fèi)，作為連通揚(yáng)州儀征的“關(guān)卡口”，蔣王收費(fèi)站曾經(jīng)是道無形的屏障。而這道屏障一旦撤除，看似只是一個便利市民通行之舉，實(shí)則意義重大。蔣王收費(fèi)站停止收費(fèi)之后

14、，西區(qū)加速融合，儀征會如同江都之于東區(qū)一般，成為西區(qū)發(fā)展的左膀右臂。大西區(qū)概念逐漸彰顯，原本被收費(fèi)站隔開的西郊如今也成為大西區(qū)中不可或缺的一員。在打造“揚(yáng)州大交通概念”基礎(chǔ)上，加快高速公路、城際鐵路建設(shè)：新328國道與滬陜高速互通、蔣王立交初現(xiàn)；寧揚(yáng)城鐵納入省“十二五”規(guī)劃，如建成揚(yáng)州到南京只需半小時；揚(yáng)州泰州機(jī)場5月實(shí)現(xiàn)首航。新汽車客運(yùn)西站奠基，位于火車站西側(cè)，總占地面積約220畝，總建筑面積約75000，投資約6億多元，預(yù)計(jì)14年完工運(yùn)行。它的建成將實(shí)現(xiàn)公路、鐵路、公交、出租車客運(yùn)以及未來和地鐵、城市軌道交通的零距離換乘。揚(yáng)州市城市總體規(guī)劃（2012-2020）初稿出爐，先期規(guī)劃地鐵1號線

15、、2號線。服務(wù)中心城區(qū)東西向、南北向主要的客流走廊，初步形成揚(yáng)州軌道線網(wǎng)的骨架線路。 智能交通提速，揚(yáng)州打通交通經(jīng)脈12市政建設(shè)情況東：廣陵新城披上“智慧外衣”，欲作東方曼哈頓。我市正在規(guī)劃建設(shè)江廣融合地帶，著力打造一座智慧生態(tài)新城。緊扣“五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”、構(gòu)建“六大中心”，涉及領(lǐng)域之廣，讓人非常期待廣陵新城的明天。西：揚(yáng)州市新城西區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃出籠。規(guī)劃指出：“十二五”時期是我市建設(shè)創(chuàng)新型城市、發(fā)展創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵時期。新城西區(qū)作為揚(yáng)州“集現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)、生態(tài)宜居生活區(qū)于一體的城市新區(qū)”，未來將努力打造“三區(qū)”，即“現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)、城市形象展示區(qū)和和諧人居示

16、范區(qū)”。南：臨港新城蠢蠢欲動，毗鄰揚(yáng)子津風(fēng)景區(qū)，東起揚(yáng)子江南路，西至古運(yùn)河，北起揚(yáng)子津路，南到邗江河，占地3.64平方公里。項(xiàng)目功能定位為中高檔商住區(qū)，同時配套建設(shè)教育、醫(yī)療、購物、休閑、商務(wù)等設(shè)施，是一座富含現(xiàn)代元素的生態(tài)新城。隨著沿江開發(fā)步伐的加快和招商引資的快速推進(jìn)，南部臨港新城應(yīng)運(yùn)而生。北：位于揚(yáng)州西北的“蜀岡西峰瘦西湖”區(qū)域,早已經(jīng)憑借優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境得到市民的普遍認(rèn)可;隨著蜀岡生態(tài)新城于2008年正式掛牌成立,作為政府重點(diǎn)打造的生態(tài)居住區(qū),區(qū)域內(nèi)的交通和生活配套正得到明顯的改善,也受到了更多開發(fā)企業(yè)和投資者的關(guān)注。雖然北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比較晚,但作為揚(yáng)州最后啟動的房地產(chǎn)板塊,依托于蜀岡生

17、態(tài)新城的蜀岡房產(chǎn)板塊具有相當(dāng)明顯的后發(fā)優(yōu)勢,蜀岡生態(tài)新城在規(guī)劃上可以更好地借鑒其他區(qū)域,建成后,將形成更加完善的城市功能片區(qū)。 城市規(guī)劃發(fā)展，東西南北四區(qū)春色各異13宏觀市場小結(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：全國經(jīng)濟(jì)增長乏力，前三季度超預(yù)期下滑，四季度緩慢回暖，中央工作重心以保增長為主，連續(xù)的下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和降息，銀根持續(xù)放松。行業(yè)環(huán)境：下半年以來行業(yè)景氣度轉(zhuǎn)好，信貸加速投放改善行業(yè)資金狀況。政策環(huán)境：中央層面口風(fēng)始終嚴(yán)謹(jǐn)，地方政府闖關(guān)由顯性轉(zhuǎn)為隱性。整體來說，2012年政策環(huán)境相對平穩(wěn)，對于個別輿論反響較大的地方性政策堅(jiān)決叫停。14part2 揚(yáng)州土地市場運(yùn)行情況152012年土地市場成交情況2012年揚(yáng)州市

18、區(qū)累計(jì)成交65幅地塊，累計(jì)出讓土地面積291.49萬方，預(yù)計(jì)總建筑面積為507.17萬方。從區(qū)域來看，東區(qū)和北區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域，隨后為南區(qū)，與政府規(guī)劃導(dǎo)向相符。西區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)，待開發(fā)地塊數(shù)量減少。從土地性質(zhì)來看，以商住綜合性質(zhì)的地塊為主，其次為純住宅用地，預(yù)計(jì)將為揚(yáng)州帶來至少380萬方的商品住宅體量。（數(shù)據(jù)來源：揚(yáng)州國土資源局）162012年土地市場成交情況從容積率來看，1.5-2.0區(qū)間的土地供應(yīng)量最大，其次為1.0-1.5的土地，土地容積率開始增加，未來房源供應(yīng)以小高層、高層為主。從樓板價來看，主要集中在3000以內(nèi)，則未來房價至少保持在8000元/的成本，即是房價下行空間有限。從溢價率

19、來看，74%的土地以底價成交，可見土地市場交易開始變得更加理性，開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎。（數(shù)據(jù)來源：揚(yáng)州國土資源局）17地塊成交明細(xì)序號位置地塊編號區(qū)域受讓方土地屬性總用地面積()總建筑面積()容積率掛牌價(元/平方米)成交價(元/平方米)總地價樓板價(元/)成交地價（萬/畝）溢價率1三星路以東，北外環(huán)以南，中心西路以西717東區(qū)揚(yáng)州綠洲置業(yè)有限公司商業(yè)3001075025 2.51530153045926121020%2琴臺東路以東，濱河路以南，中心東路以西，支路一以北718東區(qū)揚(yáng)州市邗江蔣王街道辦農(nóng)工商總公司（聯(lián)合）商業(yè)1077828023 2.653405340575520543560%3規(guī)

20、劃支路東側(cè)、胖南湖南路南側(cè)、揚(yáng)子江南路西側(cè)、邗江河路北側(cè)719南區(qū)揚(yáng)州九龍灣置業(yè)有限公司商住97789166241 1.7225022502200313241500%4古運(yùn)河南、花園路東721東區(qū)揚(yáng)州花園置業(yè)有限公司商住93344129748 1.39345034503220424822300%5文匯西路與邗江大道交叉口西北處722西區(qū)運(yùn)盛（福建）地產(chǎn)有限公司（聯(lián)合）商住39813159252 4495049501970712383300%6北外環(huán)路北、三星路東723東區(qū)中國石油化工股份有限公司江蘇揚(yáng)州石油分公司商業(yè)32961154 0.351750175057750001170%7甘泉大道以

21、東、姚灣水庫以南、巷口小區(qū)以西、邗江大道以北725北區(qū)揚(yáng)州市寶能置業(yè)有限公司商住193602344612 1.78217521754210812221450%8槐泗鎮(zhèn)弘揚(yáng)東路南側(cè)、經(jīng)六路東側(cè)727北區(qū)揚(yáng)州慶峰置業(yè)發(fā)展有限公司住宅3595946747 1.318951895681414581260%9楊廟鎮(zhèn)甘八路西側(cè)、新楊河南路南側(cè)728北區(qū)姚海（江蘇）（聯(lián)合）住宅1994925934 1.31425142528431096950%10建華村創(chuàng)業(yè)路北側(cè)、中心路西側(cè)729東區(qū)揚(yáng)州眾源置業(yè)有限公司商住46707005 1.5695695325463460%11西北繞城公路輔路西側(cè)（663地塊南側(cè)）7

22、30北區(qū)羅桂華（江蘇）住宅1417518428 1.322502250318917311500%12江陽西路南、潤揚(yáng)中路東731西區(qū)揚(yáng)州市邗江城市建設(shè)置業(yè)有限公司商住74625151489 2.03480048003582023653200%13五里北路東、來鶴北苑南側(cè)732西區(qū)揚(yáng)州來鶴臺廣場開發(fā)建設(shè)有限公司商業(yè)1291919379 1.544804480578829872990%14方巷鎮(zhèn)四通北路東側(cè)、朝陽路北側(cè)735北區(qū)恒通建設(shè)集團(tuán)有限公司住宅2608833914 1.3127512753326981850%15京杭大運(yùn)河?xùn)|側(cè)、京杭之心環(huán)湖路西側(cè)揚(yáng)州生資公司地塊736東區(qū)揚(yáng)州市廣陵新城投資

23、發(fā)展有限公司住宅1216012160 165416541795465414360%18地塊成交明細(xì)序號位置地塊編號區(qū)域受讓方土地屬性總用地面積()總建筑面積()容積率掛牌價(元/平方米)成交價(元/平方米)總地價樓板價(元/)成交地價（萬/畝）溢價率16京杭大運(yùn)河?xùn)|側(cè)、邗江新興金屬公司地塊737東區(qū)揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司住宅1744017440 1637463741111663744250%17五臺山路南側(cè)，京杭大運(yùn)河?xùn)|側(cè)江陽砼業(yè)地塊738東區(qū)揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司住宅89818981 157075707512557073810%18沙灣路東側(cè)、廖家溝西側(cè)、三間院北側(cè)地塊739

24、東區(qū)揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司住宅7626376263 1604160414607060414030%19揚(yáng)菱路西側(cè)、隋煬西路南側(cè)740-1北區(qū)揚(yáng)州市邗江國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司商住5043750437 12458360018157360024046%20揚(yáng)菱路西側(cè)、隋煬西路南側(cè)740-2北區(qū)揚(yáng)州市邗江國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司商住5115551155 12458360018416360024046%21揚(yáng)菱路西側(cè)、隋煬西路南側(cè)740-3北區(qū)揚(yáng)州市邗江國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司商住5457454574 12458360019647360024046%22揚(yáng)菱路西側(cè)、隋煬西路南側(cè)740-4北區(qū)揚(yáng)州市邗江國有

25、資產(chǎn)經(jīng)營有限公司商住4724947249 12458360017010360024046%23揚(yáng)菱路東側(cè)，東花園路北側(cè)741東區(qū)揚(yáng)州市邗江國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司商住1526615266 1245836005496360024046%24汊河吉安路西、銀河大道北742南區(qū)揚(yáng)州市邗江興誠投資建設(shè)有限公司商住1111311113 1463255506168555037020%25汊河兆元路東，府前路南（玉盛公園）743南區(qū)揚(yáng)州市邗江興誠投資建設(shè)有限公司商住1363113631 1481257007770570038018%26汊河吉安路東側(cè)745南區(qū)揚(yáng)州市邗江城市建設(shè)置業(yè)有限公司商住171571715

26、7 14886585010037585039020%27揚(yáng)潥高速西江陽路南側(cè)746南區(qū)揚(yáng)州市邗江興誠投資建設(shè)有限公司商住3333633336 13442465015501465031035%28揚(yáng)潥高速西江陽路南側(cè)747南區(qū)揚(yáng)州市邗江興誠投資建設(shè)有限公司商住2864428644 13270465013319465031042%29江都路西、安康路北、五臺山路南750東區(qū)揚(yáng)州華紡置業(yè)有限公司商住3468544050 1.27450045001560835433000%19地塊成交明細(xì)序號位置地塊編號區(qū)域受讓方土地屬性總用地面積()總建筑面積()容積率掛牌價(元/平方米)成交價(元/平方米)總地價

27、樓板價(元/)成交地價（萬/畝）溢價率31觀潮路東、解放北路北、橫一路南752東區(qū)利耀國際有限公司（中海）商住103602190628 1.846750810583969440554120%32興城西路南、真州中路東、中心西路西、棲祥路北753西區(qū)江蘇和昌置業(yè)發(fā)展有限公司住宅116892119230 1.02347034704056234022310%33臨江路以東、南繞城公路以南、望江路以西、鼎興路以北755南區(qū)恒德（石獅）投資有限公司住宅81749188023 2.33450400032700173926716%34江陽東路與聯(lián)誼路交叉口東南處756東區(qū)江蘇金鑫置業(yè)集團(tuán)有限公司商業(yè)1126

28、933807 364506670751622234453%35頭橋鎮(zhèn)西貝大道東側(cè)、市民廣場南側(cè)757東區(qū)江蘇德高置業(yè)有限公司商業(yè)48308694 1.812751275616708850%36沙頭鎮(zhèn)陳祠路東側(cè)，規(guī)劃河流南側(cè)，國稅大道西側(cè)，施沙公路北側(cè)758東區(qū)揚(yáng)州市廣陵沙頭鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司商住1805921851 1.21112511952158988806%37江都南路東、開發(fā)東路北759東區(qū)揚(yáng)州興和商業(yè)管理有限公司商業(yè)81024131259 1.62195019501580012041300%38李典鎮(zhèn)太平洋大道東側(cè)、橫五路北側(cè)、環(huán)洲大道西側(cè)760東區(qū)揚(yáng)州市廣陵區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公

29、室商住2800036400 1.34504501260346300%39文昌中路北、沙施河濱河綠地東761東區(qū)揚(yáng)州曲江投資發(fā)展有限責(zé)任公司商業(yè)604710885 1.831503150190517502100%40瓜洲鎮(zhèn)潤揚(yáng)南路東、洛家路南、規(guī)劃支路西762南區(qū)江蘇天馬萬象建設(shè)集團(tuán)有限公司商業(yè)1623925982 1.618001830297211441222%41江陽西路北、中心東路西763西區(qū)揚(yáng)州市邗江興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)1021420428 2306060406169302040397%42揚(yáng)子江北路與槐泗河交叉口西北處765北區(qū)揚(yáng)州鑫鐵鋼構(gòu)有限公司商業(yè)1321059445 4.5

30、3750375049548332500%43揚(yáng)子江北路以西、寶能路以南、甘泉大道以北766北區(qū)李正穩(wěn)（揚(yáng)州）商業(yè)4710942 0.21500150070775001000%44新盛路東側(cè)、同泰路以南767西區(qū)揚(yáng)州萬科房地產(chǎn)有限公司住宅59835131637 2.2510051753096523523451%45中心東路以東、同泰路以南768西區(qū)揚(yáng)州新盛投資發(fā)展有限公司商業(yè)935029920 3.237503790354411842531%20地塊成交明細(xì)序號位置地塊編號區(qū)域受讓方土地屬性總用地面積()總建筑面積()容積率掛牌價(元/平方米)成交價(元/平方米)總地價樓板價(元/)成交地價（萬

31、/畝）溢價率46國防路以北、站北路以西769北區(qū)揚(yáng)州新鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司商業(yè)1730125952 1.522502250389315001500%47相別路以東、保障湖以南、邗溝河以西、友誼新村以770-1北區(qū)揚(yáng)州瘦西湖旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司住宅6641099615 1.5444344432950629622960%48相別路以東、保障湖以南、溝河以西、友誼新村以北770-2北區(qū)揚(yáng)州瘦西湖旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司住宅6608599128 1.5444344432936229622960%49東至秦郵路、南至文昌東路、西至京杭北路、北至聯(lián)心西路771東區(qū)交通銀行股份有限公司商業(yè)54852224893

32、4.115001500822783658.52250%50潤揚(yáng)路東側(cè)、西湖路東西側(cè)、臺揚(yáng)路南側(cè)772北區(qū)和同聯(lián)合國際有限公司、江蘇侖山湖發(fā)展有限公司聯(lián)合商住230640352879 1.53302530256976919772020%51開發(fā)東路南側(cè)、京杭路西側(cè)773東區(qū)揚(yáng)州鼎盛開發(fā)建設(shè)有限公司、揚(yáng)州京杭建設(shè)投資實(shí)業(yè)有限公司（聯(lián)合）住宅117687211837 1.8452745275327725153020%52寶能路南側(cè)、規(guī)劃道路北側(cè)775北區(qū)揚(yáng)州城市車用燃?xì)庥邢薰旧虡I(yè)50801016 0.2142514257247126950%53研發(fā)地塊西側(cè)、廣場路南側(cè)776北區(qū)揚(yáng)州市科光汽車電子電

33、氣有限責(zé)任公司科教1345347086 3.530230240686200%54古運(yùn)河以東、華洋東路以南、規(guī)劃河流濱河防護(hù)綠帶以北、周莊河西支路以西777南區(qū)揚(yáng)州九龍灣置業(yè)有限公司住宅160156256250 1.6321032105141020062140%55文昌西路北側(cè)、環(huán)湖路西南側(cè)778西區(qū)揚(yáng)州新盛投資發(fā)展有限公司商業(yè)1120135843 3.22250225025207031500%56潤揚(yáng)北路以東、翠崗路以北779西區(qū)揚(yáng)州新鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司商業(yè)1024920498 249504950507324753300%57健民路南側(cè)、福康路西側(cè)、運(yùn)河?xùn)|路北側(cè)、人民路東側(cè)780東區(qū)揚(yáng)州市城建

34、置業(yè)有限公司商住71120135128 1.9600060004267231584000%58臨江路以東、南繞城公路以南、望江路以西、鼎興路以北781南區(qū)揚(yáng)州鼎興開發(fā)建設(shè)有限公司商業(yè)47812155867 3.26109510955235336730%21地塊成交明細(xì)序號位置地塊編號區(qū)域受讓方土地屬性總用地面積()總建筑面積()容積率掛牌價(元/平方米)成交價(元/平方米)總地價樓板價(元/)成交地價（萬/畝）溢價率59新民北路以西、新湖路以北782東區(qū)揚(yáng)州瘦西湖旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司商業(yè)1772920388 1.1530303030537226352020%60高橋路以東、上方寺路以北 783

35、東區(qū)黃斌、李榮春（安徽）（聯(lián)合）商業(yè)38915837 1.5390554952138366336641%61渡江南路以西、規(guī)劃支路以北785東區(qū)揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心住宅2199736735 1.6735253525775421112350%62槐泗鎮(zhèn)學(xué)士路南側(cè)、濱河路西側(cè) 787北區(qū)揚(yáng)州金三源置業(yè)有限公司、揚(yáng)州豐裕投資建設(shè)有限公司（聯(lián)合）住宅 3325143226 1.318851885626814501260%63馬巷河路以東、九龍湖南路以北、規(guī)劃縱二路以西、規(guī)劃道路以南 788南區(qū)金獅亞太管理咨詢（上海）有限公司商住 80137173897 2.1721002100168299681

36、400%64東至沙灣路、南至健民路、西至?？德贰⒈敝廖牟龞|路789東區(qū)揚(yáng)州江廣工程建設(shè)有限公司商住73646176750 2.4405040502982716882700%65東至秦郵路、南至健民路、西至京杭路、北至規(guī)劃支路 790東區(qū)江蘇和昌置業(yè)發(fā)展有限公司商住44893112233 2.560001155051851462077093%22土地市場小結(jié)2012年揚(yáng)州土地市場引發(fā)騷亂，多家開發(fā)商施展“乾坤大挪移”，萬科、和昌進(jìn)駐西區(qū)，天俊、華紡、中海搶占東區(qū)。從成交土地屬性來看，揚(yáng)州已進(jìn)入“高空居住”時代，未來將面臨嚴(yán)峻的同質(zhì)化競爭。從全國土地市場來看，萬科、恒大、保利等大型房企頻繁出手，囤

37、積土地。這一現(xiàn)象所反映出的，就是開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎和理性，同時對于未來房地產(chǎn)市場依舊充滿信心。23part3 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況24全市商品房供求情況2012年樓市呈現(xiàn)冰火兩重天。上半年商品房供應(yīng)77.83萬方，成交72.37萬方，下半年供應(yīng)137.93萬方，成交102.24萬方。下半年樓市回暖明顯。全年供求比達(dá)到1.24，供略大于求，基本處于健康區(qū)間。市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積216.27萬，同比下降18.37%，成交面積168.56萬 , 同比增長7.34%。成交量筑底已經(jīng)完成，樓市緩慢回暖。二季度末多家樓盤選擇以價換量，成交均價快速回落，而隨著成交量的攀升，優(yōu)惠力度收緊，成交均價開始回升

38、。全年成交均價8926元/，同比下降0.63%。冰火（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不含江都區(qū)）25全市商品住宅供求情況隨著調(diào)控的落實(shí)，下半年市場供應(yīng)量開始提升。全年供求比達(dá)到1.14，供略大于求，基本處于健康區(qū)間。市區(qū)商品住宅155.04萬，同比下降23.6%，成交134.58萬，同比上升12.33%。成交量逐步攀升。二季度末多家樓盤選擇以價換量，成交均價快速回落，而隨著成交量的攀升，優(yōu)惠力度收緊，成交均價開始回升。全年成交均價8703元/，同比下降0.8%。（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不含江都區(qū)）26區(qū)域商品住宅供求情況2012年成交依舊以西區(qū)獨(dú)占鰲頭，成交量達(dá)到全市的42%，江都區(qū)占比23%，東區(qū)占比18%，北區(qū)占比14%，南

39、區(qū)占比3%，老城區(qū)無成交。2012年成交量僅西區(qū)超過70萬方，其他區(qū)域均在50萬方以下。各區(qū)域僅西區(qū)供不應(yīng)求，可見西區(qū)依舊是房地產(chǎn)交易的熱點(diǎn)區(qū)域。南區(qū)雖然有政府的規(guī)劃、導(dǎo)向，但配套滯后，供應(yīng)量與成交量均墊底。東區(qū)和北區(qū)近年來發(fā)展迅速，區(qū)域形象快速提升，供求兩旺。江都區(qū)（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)）供應(yīng)商品住宅50.35萬方，同比下降1.53%，成交41.84萬方，同比下降3.67%。27揚(yáng)州市主城區(qū)范圍內(nèi)，受房地產(chǎn)調(diào)控影響較大，近年來成交量出現(xiàn)明顯下滑，2012年經(jīng)歷了筑底、企穩(wěn)、回升三個階段。江都區(qū)歷年成交量基本穩(wěn)定，隨著江都撤市設(shè)區(qū)，江都購房者越來越多選擇在揚(yáng)州主城區(qū)購房，也就造成了江都區(qū)成交量輕微下滑的狀況。區(qū)域商品住宅歷年成交情況（數(shù)據(jù)來源：揚(yáng)州房地產(chǎn)信息網(wǎng)、江都?xì)v