在建工程如何管理

1、優(yōu)質(zhì)文檔，你的選擇項目管理在建工程如何管理Ø 工作單位：xxxxØ 部門：xxxxØ 姓名：xxxxØ 日期：2021年xx月xx日高價值文檔，提升職業(yè)素養(yǎng)在建工程如何管理1在建工程如何管理隨著重點工程項目的逐漸變多，在高精尖技術(shù)得到進步的同時，工程與工程管理方面的不成熟開始凸顯，那么在建工程如何管理呢?現(xiàn)在，就整理出管理工程的相關(guān)信息。在建工程估價問題1、成本法：重置成本(或重建成本) 的構(gòu)成在規(guī)范中進行了列舉，但估價時要結(jié)合在建工程的特點靈活地采用。與一般房地產(chǎn)項目不同的是，在建工程估價采用成本法時不會出現(xiàn)折舊(或經(jīng)濟耐用年限) 問題， 而是表現(xiàn)在技

2、術(shù)性、功能性貶值上，這是用成本法對在建工程估價的第一個難點。對于技術(shù)性貶值，如采用的是重置成本，則技術(shù)性貶值已體現(xiàn)在重置成本中;如采用的是重建成本.則應(yīng)對技術(shù)性落后的因素進行對比量化。功能性貶值在采用成本法時往往不能忽視.很多項目由于市場發(fā)生了較大變化在建設(shè)過程中就已經(jīng)落后了。特別是”爛尾樓，大部分都是早年設(shè)計的，由于設(shè)計與規(guī)劃方案存在明顯的不足其功能性貶值就更突出。對功能性貶值的分析一般建立在估價師的經(jīng)驗和對市場的判斷上，有時人們的心理因素對房地產(chǎn)價值都有影響，筆者評估過的一棟住宅樓，由于在建設(shè)過程中發(fā)生了安全事故，經(jīng)媒體報道引起很大的社會反響，結(jié)果建成后無人問津，不得不降價銷售，類似的情況

3、都是估價師很難準確把握的。成本法估價的另一個難點是確定在建工程潛在的開發(fā)利潤，規(guī)范中提到利潤率可取市場上類似房地產(chǎn)項目的平均利潤率。但筆者認為.在確定開發(fā)利潤時，首先要進行市場預(yù)測，判斷項目續(xù)建完成后是暢銷、一般銷售還是滯銷。對于暢銷的情況，可參照同類型房地產(chǎn)的平均市場利潤率結(jié)合在建工程的完工程度按一定的百分率計取;對于滯銷的情況.一般不考慮開發(fā)利潤，因為建成后滯銷的房地產(chǎn)在市場上是很難賺到錢的，能把投資成本收回來就已經(jīng)不錯了。2、假設(shè)開發(fā)法：規(guī)范中對采用假設(shè)開發(fā)法對在建工程估價有詳細公式(見規(guī)范p66)，但實際操作中很難直接套用。可以從另一個角度把公式變?yōu)椋涸诮üこ虄r值=假設(shè)開發(fā)完成后房地產(chǎn)

4、價值一(續(xù)建成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+續(xù)建投資利潤+買方購買在建工程稅費)，括號內(nèi)的內(nèi)容實際是采用的是成本法的思想，可稱為”續(xù)建工程的成本法。應(yīng)用該公式時對”續(xù)建投資利潤 的確定是個難點，關(guān)鍵是對在建工程潛在的利潤和續(xù)建設(shè)資的利潤按怎樣的比例進行分配，一般應(yīng)結(jié)合開發(fā)完成后的總利潤和完工程度進行綜合分析后確定。3、市場比較法：直接采用市場比較法往往很難找到合適的交易案例，如有案例可供比較，由于前述在建工程的特點限制，在估價時修正的因素也較多，修正輻度較大，所以估價時較少直接采用市場比較法，而是與其他方法結(jié)合使用。市場比較法結(jié)合假設(shè)開發(fā)法時，主要是用來確定續(xù)建完成后房地產(chǎn)的市場價值，以及利用市場比較法的思想用來確定建設(shè)成本、利潤率等。4、基準地價修正法：采用房地分估時，常用基準地價修正法對土地估