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文檔簡介

1、關(guān)于土地增值稅對銷售定價的盈利影響分析市場營銷定價方法主要有成本導(dǎo)向定價、需求導(dǎo)向定價、競爭導(dǎo)向定價和利潤導(dǎo)向定價4種。四種定價方法中成本導(dǎo)向定價法最直觀、簡便。目前海爾地產(chǎn)的營銷定價模式主要是以成本導(dǎo)向定價法為主,其他方法為輔。近期筆者在研究單一項目成本構(gòu)成及銷售定價時發(fā)現(xiàn):土地增值稅是銷售獲利一個不容忽視的重要因素。如果定價不合理,即使銷售定價高了,獲利反而低了。原因是土地增值稅存在“無效區(qū)間”。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則(以下簡稱細(xì)則)規(guī)定:土地增值稅稅額是根據(jù)四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計算(每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例,均包括本比例數(shù))得出的,如下圖。 級數(shù)增值額與扣

2、除項目金額的比率(%)稅率(%)1不超過50%的部分302超過50%-100%的部分403超過100%-200%的部分504超過200%的部分60計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下:(一)增值額未超過扣除項目金額50 土地增值稅稅額=增值額x30 (二)增值額超過扣除項目金額50,未超過100 土地增值稅稅額=增值額 x 40-扣除項目金額 x 5 (三)增值額超過扣除項目金額100,未超過200 土地增值稅稅額=增值額x50-扣除項目金額x15 (四)增值額超過扣除項目金額200 土地增值稅稅額=增值額x60-扣除項目金額

3、x35公式中的5、15、35為速算扣除系數(shù)。其中上表土地增值稅中規(guī)定的“扣除項目”包含:(一) 取得土地使用權(quán)所支付的金額;(二) 房地產(chǎn)開發(fā)成本;(三) 房地產(chǎn)開發(fā)費用;(一、二項之和的10)(四) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(營業(yè)稅及附加)(五) 加計扣除項目。(一、二項之和的20)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額以上五項扣除項目金額之和20的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額之和20的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。測算前提假設(shè):銷售收入p,開發(fā)成本c(即(一)+ (二)之和)營業(yè)稅及附加稅率5.2%開發(fā)費用扣除比例為10%房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除比例20則計算公式: 扣除項目 c+0.1

4、c+0.052p+0.2c 1.3c+0.052p增值額 p1.3c0.052p 0.948p1.3c應(yīng)納稅額 增值額×適用稅率銷售毛利 pc0.052p0.948pc 扣土地增值稅后的毛利0.948pc應(yīng)納稅額1、 土地增值稅利潤計算分析表 銷售毛利率(不扣土增稅) 銷售毛利率(扣土增稅)34.7%34.7%29.7%44.8%普通住宅臨界點p1.66c38.9%p1.79c無效區(qū)間47.5%60.3%73.2%極限值p2.11cp2.9cp4.62cn 普通住宅項目:銷售毛利率超過47.5%和60.3%時,進(jìn)入更高一等級稅率區(qū),折線斜率依次變緩。銷售毛利率超過73.2%后,進(jìn)入最

5、高一級稅率區(qū),達(dá)到銷售毛利率(扣土增稅)極限值44.8%,此后銷售毛利率(扣土增稅)隨銷售毛利率的上升反而下降。 2、土地增值稅利潤模型分析 銷售毛利率(不扣土增稅)銷售利潤率(扣土增稅)47.5%60.3%73.2%44.8%21.9%非普通住宅臨界點極限值p1.37cp2.12cp2.9cp4.62cn 非普通住宅銷售毛利率在21.9以下時免征土地增值稅,此時售價為開發(fā)成本的1.37倍以內(nèi)。非普通住宅不存在銷售價格的無效區(qū)間。非普通住宅與普通住宅折線在后期完全一致。3、土地增值稅利潤模型分析從以上土地增值稅利潤模型可以看出普通住宅類有無效區(qū)間,即當(dāng)售價為開發(fā)成本的1.661.79倍之間時,

6、銷售毛利率在34.738.9之間,但扣除土地增值稅后的銷售毛利率在29.734.7之間,低于售價為開發(fā)成本的1.66(出于免稅區(qū)的上限)時的銷售毛利率34.7。結(jié)合我司目前的產(chǎn)品定位及成本水平舉例如下:某普通小高層住宅開發(fā)成本為6000元/平米,以成本導(dǎo)向定價法確定銷售單價,方案有三:1、若售價為9960元(1.66倍),可免征土地增值稅,單方毛利3442元,毛利率34.7%。2、若售價為10320元(1.72倍),征土地增值稅595元,單方毛利3188元,毛利率30.9%。3、若售價為10740元(1.78倍),征土地增值稅714元,單方毛利3467元,,毛利率32.3%。方案二比方案一售價

7、提高了360元/平米,而扣除土地增值稅后的毛利反而降低了254元/平米。結(jié)論:如果定價處于土地增值稅的無效區(qū)間,既增加了客戶的購買負(fù)擔(dān),又降低了公司的盈利能力,由此看出銷售定價時,要一定要避開無效區(qū)間。另外,由于普通類住宅的免征土地增值稅區(qū)間034.7%,而非普通類住宅(高級公寓、別墅、度假村等)的免征土地增值稅區(qū)間021.9%。如果開發(fā)項目含有兩種業(yè)態(tài)產(chǎn)品,可以通過成本籌劃相互轉(zhuǎn)移,來合理避稅,實現(xiàn)最大程度的盈利。例如:某項目普通小高層住宅可售面積5萬平米,開發(fā)成本6000元/平米,結(jié)合成本導(dǎo)向定價法及周邊競爭項目擬確定銷售單價為10740元/平米;該項目另有非住宅項目公寓3萬平米,開發(fā)成本5000元/平米,結(jié)合成本導(dǎo)向定價法及周邊競爭項目擬確定銷售單價為6266元/平米;按照正常情況計算,應(yīng)交土地增值稅3570萬元,可實現(xiàn)毛利17335萬+2820萬元=20155萬元。如果開發(fā)過程中成本攤銷調(diào)整,即將公寓的成本調(diào)整為4568元/平米,小高層調(diào)整為6259元/平米。在兩個業(yè)態(tài)產(chǎn)品售價不變得情況下,應(yīng)交土地增值稅3065萬元,可實現(xiàn)毛利16545萬+4115萬元=20660萬元。通過成本籌劃,減少納稅505萬,增加毛利潤505萬元。結(jié)論:通過合理的成本分?jǐn)偡绞秸{(diào)整,用足低稅率級產(chǎn)品的毛利率空間,以拉低高稅

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