房屋維修及管理

1、房屋維修及養(yǎng)護(hù)第一節(jié)、房屋維修管理概述 一、房屋維修的概述 （一）房屋維修的定義 狹義的房屋維修：僅指物業(yè)管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和維修 廣義的房屋維修：養(yǎng)護(hù)、維修、改建。 具體地說，房屋維修包括： 對(duì)房屋的日常保養(yǎng) 對(duì)房屋破損部位的修繕 對(duì)不同等級(jí)房屋的裝修及功能的恢復(fù)、改善 結(jié)合房屋的維修加固增強(qiáng)房屋的抗震能力等工作 因此，房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。 所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗(yàn)收合格開始，到由于某種原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。引起房屋報(bào)廢并拆除的原

2、因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的。 （二）房屋維修的特點(diǎn) 1.房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作 房屋使用期限長(zhǎng)，在使用中由于自然或人為的因素影響，會(huì)導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。 2.房屋維修量大面廣、零星分散 量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬戶，項(xiàng)目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場(chǎng)地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)性、分散性。 3.房屋維修技術(shù)要求高 房屋維修由于要保持原

3、有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，因此技術(shù)要求相對(duì)于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。 （三）房屋損壞的原因 1.自然損壞 （1）氣候條件：風(fēng)吹、雨打、日曬等 （2）生物因素：菌類（霉菌）、蟲害（白蟻）等 （3）地理因素：地基承載力不均、堿化作用等 （4）災(zāi)害因素：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、颶風(fēng)、爆炸等突發(fā)性天災(zāi)人禍 2.人為原因 （1）使用不當(dāng)：使用磨損、腐蝕等 （2）設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣 （3）維修養(yǎng)護(hù)不善 二、房屋維修管理的概念 房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計(jì)劃、組織

4、、控制和協(xié)調(diào)工作。 管理主體：物業(yè)管理公司 實(shí)施主體：專業(yè)房屋維修公司 目的與任務(wù)： 保證房屋的正常使用，延長(zhǎng)房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀 保障使用者的安全、改善住用條件 （一）房屋維修管理的原則 1.經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則 2.預(yù)防為主，管、修相結(jié)合的原則 3.區(qū)別對(duì)待的原則 （1）新建房屋：做好日常養(yǎng)護(hù) （2）舊有房屋：保留、改建和拆建 4.有償服務(wù)的原則 （二）房屋維修管理的意義1.利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命，增強(qiáng)房屋住用的安全性能，改善住用條件與質(zhì)量。2.利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價(jià)值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國家?guī)碇苯拥慕?jīng)濟(jì)效益。3.利

5、于城市建設(shè)和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 4.利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽(yù)，塑造良好的經(jīng)營(yíng)形象，為其他業(yè)務(wù)的發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。5. 搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)中創(chuàng)收。 （三）房屋維修管理內(nèi)容 房屋安全與質(zhì)量管理 房屋維修的技術(shù)管理 房屋維修的施工管理 房屋維修行政管理 房屋維修的費(fèi)用管理一、房屋安全與質(zhì)量管理二、房屋維修的技術(shù)管理三、房屋維修的施工管理四、房屋維修行政管理五、房屋維修的費(fèi)用管理第二節(jié)第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容房屋維修管理的內(nèi)容一、房屋安全與質(zhì)量管理（一）房屋安全檢查（二）房屋完損等級(jí)評(píng)定（三）危房鑒定及排險(xiǎn)（一）房屋安全檢查 目的與任務(wù)目的與任

6、務(wù)：及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患，采取搶修加固、排除險(xiǎn)情的措施。 分類：分類：按時(shí)間間隔：定期檢查、不定期檢查按任務(wù)與內(nèi)容：日常性檢查、隨時(shí)抽查、重點(diǎn)檢查、普查 檢查方法：檢查方法： 直接觀察法、敲擊法、專業(yè)設(shè)備檢查、結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗(yàn)算第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容（二）房屋完損等級(jí)的評(píng)定 以建設(shè)部1985 頒房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為據(jù)，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一項(xiàng)目、統(tǒng)一方法對(duì)現(xiàn)有整棟房屋進(jìn)行綜合性的完損等級(jí)評(píng)定。1.1.任務(wù)任務(wù)：搞清情況（房屋的質(zhì)量狀況分布），提供管、用、養(yǎng)、修房依據(jù)2.2.等級(jí)分類：等級(jí)分類：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房3.3.評(píng)定要素：評(píng)定要素：房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修房

7、屋結(jié)構(gòu)組成：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等；房屋裝修組成：門窗、墻、柱的飾面、頂棚、細(xì)木裝修等；房屋設(shè)備組成：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等4.4.基本做法基本做法（1 1）定期評(píng)定）定期評(píng)定：一般是每隔13年對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。 基本做法：首先進(jìn)行組織準(zhǔn)備（包括制訂評(píng)定工作計(jì)劃，建立評(píng)定組織，培訓(xùn)評(píng)定人員等）； 其次是實(shí)施查勘；最后是統(tǒng)計(jì)匯總。（2 2）不定期評(píng)定）不定期評(píng)定：就是隨機(jī)地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋狀況進(jìn)行抽查。 常見幾種情況：根據(jù)氣候特征抽查評(píng)定；房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收后重新評(píng)定完損等級(jí)；接管新

8、建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。5.5.評(píng)定方法評(píng)定方法 首先，按部頒房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，將房屋結(jié)構(gòu)分為四類：1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；2）混合結(jié)構(gòu)；3）磚木結(jié)構(gòu)；4）其他結(jié)構(gòu)。 再對(duì)各種房屋分結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分進(jìn)行評(píng)定。 前三種類型一種評(píng)法，后一種類型一種評(píng)法。 第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容（三）危房鑒定及排險(xiǎn)（1）制定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn) 三種情況：整幢危房 局部危房 危險(xiǎn)點(diǎn)（2）建立危房鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定（3）確定解危辦法 4種辦法：觀察使用法 、處理使用法、停止使用法 、 整體拆除法 注：房屋損壞的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)注：房屋損壞的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)100整幢危險(xiǎn)房的建筑面積危房率總房屋建筑面積100原完好

9、房屋和基本完好房屋下降為損壞房屋的建筑面積年房屋完好下降率總的房屋建筑面積100新增完好房屋建筑面積新增基本完好房屋建筑面積年房屋完好增長(zhǎng)率總的房屋建筑面積100完好房屋建筑面積基本完好房屋建筑面積房屋完好率總的房屋建筑面積二、房屋維修的技術(shù)管理房屋維修的技術(shù)管理 房屋維修的技術(shù)管理：指對(duì)房屋維修工程中的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)，按國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)管理。 三個(gè)基本環(huán)節(jié)：1科學(xué)地制定房屋維修的設(shè)計(jì)、施工方案，確定經(jīng)濟(jì)合理的修繕費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；2監(jiān)督、保證房屋維修施工過程符合技術(shù)規(guī)程要求，確保施工質(zhì)量與安全生產(chǎn)；3建立房屋的技術(shù)檔案，貫徹技術(shù)責(zé)任制，打下好的技術(shù)管理基礎(chǔ)。三、房屋維修的施工管理房屋維修的施工管

10、理 房屋維修施工管理房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)的管理。1.專業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括：（1）做好維修工程的招標(biāo)（2）維修工程的設(shè)計(jì)和技術(shù)交底（3）承包合同簽訂（4）施工質(zhì)量監(jiān)管、工程竣工驗(yàn)收（5）價(jià)款的結(jié)算（6）維修技術(shù)資料的整理、建檔等四、房屋維修行政管理房屋維修行政管理（一）房屋維修的一般責(zé)任：所有人承擔(dān)1.保修期內(nèi)：由施工單位和建設(shè)單位負(fù)責(zé)2.保修期滿后（1）共用部分、共用設(shè)備：專項(xiàng)維修基金專項(xiàng)維修基金，全體業(yè)主承擔(dān)（2）自用部分、自用設(shè)備：業(yè)主自行負(fù)責(zé)（二）租賃私房的維修責(zé)任：

11、依約承擔(dān)（三）人為損毀房屋的維修責(zé)任：行為人承擔(dān)（四）對(duì)于那些不及時(shí)維修或因他人阻礙，可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，房管部門有權(quán)采取排險(xiǎn)解危強(qiáng)制措施，費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。一、房屋維修工程的分類二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)房屋維修標(biāo)準(zhǔn)三、房屋維修工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第三節(jié)第三節(jié) 房屋維修工程房屋維修工程第三節(jié) 房屋維修工程 一、房屋維修工程的分類 （一）按房屋的完損程度和工程性質(zhì)劃分小修（維護(hù)）工程中修工程大修工程翻修（更新改造）工程綜合維修工程1.小修工程 亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級(jí)而對(duì)房屋使用中正常的小損壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。 費(fèi)用：費(fèi)用：綜合平均

12、費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1%以下 特點(diǎn)：特點(diǎn)：項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫、持續(xù)反復(fù)性強(qiáng)、服務(wù)性強(qiáng)。 適用對(duì)象：適用對(duì)象：完好、基本完好房。2.中修工程 是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。 費(fèi)用：費(fèi)用：一次維修費(fèi)用是該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下 特點(diǎn)：特點(diǎn)：工地比較集中，項(xiàng)目較小，工程量較大，工程的計(jì)劃性、周期性強(qiáng) 適用對(duì)象：適用對(duì)象：一般損壞房屋 維修要求：維修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。3.大修工程大修工程 是指無倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備（包

13、括上、下水通風(fēng)取暖等）的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需全面拆除但必須對(duì)它們進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝、以保證其基本完好或完好的工程。 費(fèi)用：費(fèi)用：同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價(jià)的25%以上。 特點(diǎn)：特點(diǎn)：工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、工程量大、花費(fèi)大、具有整體性，一般與房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進(jìn)行。 要求：要求：大修后，房屋要達(dá)到基本完好房的標(biāo)準(zhǔn) 適用對(duì)象：適用對(duì)象：嚴(yán)重?fù)p壞房4.翻修工程（更新改造工程）翻修工程（更新改造工程） 是指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。 特點(diǎn)：特點(diǎn)：規(guī)模大、投資大、工期長(zhǎng)。 費(fèi)用：費(fèi)用：應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)

14、房屋的新建造價(jià)。 要求：要求：翻修后必須達(dá)到完好房的標(biāo)準(zhǔn)。 適用對(duì)象：適用對(duì)象：危險(xiǎn)房5.綜合維修工程綜合維修工程 指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有計(jì)劃的代表大會(huì)成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進(jìn)行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修應(yīng)修盡修（全項(xiàng)目修理）的工程。 費(fèi)用：費(fèi)用：應(yīng)是該片房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上 特點(diǎn)：特點(diǎn)：規(guī)模較大、項(xiàng)目齊全、工期長(zhǎng)、花費(fèi)大 要求：要求：綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。（二）按房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)劃分1.承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修

15、理。2.非承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對(duì)房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長(zhǎng)房屋的使用年限。（三）按經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)劃分1.1.恢復(fù)性維修恢復(fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。2.2.賠償性維修賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。3.3.補(bǔ)償性

16、維修補(bǔ)償性維修是指在房屋移交房屋移交時(shí)，通過對(duì)該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。4.4.返工性維修返工性維修是指因房屋的設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量不好或設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。5.5.救災(zāi)性維修救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，對(duì)于重大天災(zāi)，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥專款解決，對(duì)于人為失火造成的災(zāi)害，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。 二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn) 維修標(biāo)準(zhǔn)是按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、

17、設(shè)備條件，將房屋分為“一等”和“二等以下”兩類分別制訂的。 一等房屋：指鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)中的一等房屋； 二等以下房屋：指鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)中的二等房屋和磚木結(jié)構(gòu)中的二、三等房屋，以及簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋。 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)按主體工程、木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其他等9個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。1 1、主體工程、主體工程 屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。 損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換； 不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做； 對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；

18、混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。2 2、裝修工程、裝修工程a.門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門窗應(yīng)與原門窗一致。 b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。 c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。3 3、樓地面工程、樓地面工程a.木地板的損壞占自然間地面面積25以下

19、的，可修復(fù)；損壞超過25以上或缺乏材料時(shí)，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。 c.面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。4 4、屋面工程、屋面工程a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。 b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)翻做。 c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市

20、容的條件下，可改修或拆除。 d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。 e.玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。5 5、飾面工程、飾面工程a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。 b.外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。 c.內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長(zhǎng)期潮

21、濕，如有必要，可加做防水層。 d.天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。6 6、油漆粉飾工程、油漆粉飾工程a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。 b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為年。 c.木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。 d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂

22、料，如膠白等；高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。 e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。8 8、金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn)、金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn) 應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕9 9、其他工程維修標(biāo)準(zhǔn)、其他工程維修標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)屬物業(yè)管理企業(yè)管理的庭院院墻、院墻大門、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通；庭院綠化，不應(yīng)降低綠化標(biāo)準(zhǔn)，并注意對(duì)庭院樹木進(jìn)行檢查、剪修，防止大風(fēng)暴雨時(shí)對(duì)房屋造成破壞。 此外，對(duì)坐落偏遠(yuǎn)、分散、不便管理，且建筑質(zhì)量較差的房屋，維修時(shí)應(yīng)保證滿足不倒不漏的基本住用要求。三、房屋維修工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)房屋完好率：50%60%。年房屋完好增長(zhǎng)率：

23、2%5%；年房屋完好下降率不超過2。房屋維修工程量：100150平方米/人年。維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率：5000元/人年。中、大修工程質(zhì)量合格品率：100%，其中優(yōu)良品率30%50%。維修工程成本降低率：5%8%。安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故頻率：小于3。小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：99%。房屋租金收繳率：98%99%。租金用于房屋維修率：60%70%。流動(dòng)資金占用率：小于30%。機(jī)械設(shè)備完好率：85%。2.2.指標(biāo)計(jì)算公式指標(biāo)計(jì)算公式 /年綜合維修工作量年大、中修工作量年小修養(yǎng)護(hù)工作量維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率年全部維修人員平均人數(shù)年參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員平均人數(shù)（元 人年）積）工程數(shù)量之和（建筑

24、面報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位筑面積）單位工程數(shù)量之和（建報(bào)告期評(píng)定為合格品的品率大、中修工程質(zhì)量合格100積）工程數(shù)量之和（建筑面報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位筑面積）單位工程數(shù)量之和（建報(bào)告期評(píng)定為優(yōu)良品的品率大、中修工程質(zhì)量?jī)?yōu)良100維修工程預(yù)算成本額維修工程成本降低額維修工程成本降低率100全年全部職工平均人數(shù)次全年發(fā)生的負(fù)傷事故人年職工負(fù)傷事故頻率100數(shù)報(bào)告期全部職工平均人人次報(bào)告期發(fā)生的負(fù)傷事故年職工負(fù)傷事故頻率100際檢修、報(bào)修戶次數(shù)月（季）度全部管區(qū)實(shí)際小修養(yǎng)護(hù)戶次數(shù)月（季）度全部管區(qū)實(shí)小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率100當(dāng)年應(yīng)收租金額當(dāng)年實(shí)收租金額房屋租金收繳率100年實(shí)收租金額用于房屋維修資金額租金用于房

25、屋維修率100年完成維修工作量流動(dòng)資金年平均余額流動(dòng)資金占用率100第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù) 房屋日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了合理延長(zhǎng)房屋使用周期，確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋正確使用養(yǎng)護(hù)管理等工作，這是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主和使用人最直接、最經(jīng)常、最持久的服務(wù)工作。 一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型1.零星養(yǎng)護(hù)：是指結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)或因突然損壞引起的小修。 方式：維修人員走訪住戶；住戶隨時(shí)報(bào)修。 特點(diǎn)：修理范圍廣，項(xiàng)目零星分散，時(shí)間緊，要求及時(shí)，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。 包括：（1）屋面清掃補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊；拆換少量天窗、墻體局部粉刷和挖補(bǔ)；