商品房買賣中常見法律問題

1、商品房買賣中常見糾紛及法律防范 房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟和城市發(fā)展的產(chǎn)物。在許多發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化進(jìn)行，城市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的實施和住宅商品化的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個重要的經(jīng)濟部門。在推動城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)社會生產(chǎn)力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場體制和機制等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。 目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用；片面追求高額回報，建設(shè)大量脫離市場承受能力和經(jīng)濟水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所

2、迫切需要的普通住宅建設(shè)卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實際面積不符，質(zhì)量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。主要內(nèi)容一、商品房買賣中常見糾紛種類二、商品房買賣涉及的法律法規(guī)三、商品房買賣常見常見風(fēng)險及法律防范 一、商品房買賣中常見糾紛種類1、房屋買賣糾紛2、權(quán)屬登記糾紛3、房屋貸款糾紛 4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)糾紛5、房屋建筑質(zhì)量糾紛 6、房屋買賣稅收糾紛 二、商品房買賣的相關(guān)法律規(guī)范1、中華人民共和國民法通則（1986.4頒布）2、中華人民共和國物權(quán)法（2009.3頒布） 3、中華人民共和國合同法（1999.3頒布） 4、中華人民共和國擔(dān)保法（1995.6頒布）5、

3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2009.8修正） 6、中華人民共和國土地管理法（2004.8修正） 7、 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003.4頒布） 8、商品房銷售管理辦法（2001.4頒布）9、城市商品房預(yù)售管理辦法（2004.7修正） 10、最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見（2009.7頒布） 三、商品房買賣中常見糾紛及法律防范（一）商品房預(yù)售：（一）商品房預(yù)售： 1、概念：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。俗稱“賣樓花”。商品房預(yù)售可以加快房

4、地產(chǎn)融資，搞活房地產(chǎn)市場。 2、商品房預(yù)售風(fēng)險：在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險要比一般現(xiàn)房買賣大得多。 （1）有的開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后，所建項目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工。 （2）開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進(jìn)住或出租。 （3）交付了首期房價款后，開發(fā)商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經(jīng)交付的房價款要重新加價等。 3、 商品房預(yù)售的條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付

5、日期。 （四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 由此可知，房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時，應(yīng)具備“五證”：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。 此外，簽訂商品房預(yù)售合同后，還要對該房屋辦理登記備案。 4、風(fēng)險防控： 購房者在簽訂購房合同時，一定要審查清楚開發(fā)商是否已經(jīng)達(dá)到了銷售房屋的條件，通俗的說，就是開發(fā)商是否具有“五證”、“二書”。 “五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預(yù)售)許可證的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否

6、在預(yù)售范圍內(nèi)。 “二書”即指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說用時，是開發(fā)商向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。 5、法律補救措施： 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。 但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 商品房預(yù)售合同未辦理登記備案的，不當(dāng)然無效。 相關(guān)案例：張某訴華洋公司預(yù)售合同糾紛相關(guān)案例：張某訴華洋公司預(yù)售合同糾紛 2010年12月18日，華洋開發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了認(rèn)購房屋協(xié)議書，約定：乙方購買甲方開發(fā)建設(shè)的新區(qū)2-3 號門面房2套，建筑面積98平方米；購

7、房款450800元，乙方應(yīng)在合同簽訂的5日內(nèi)預(yù)50%，余款在交房時付清；甲方于2012年8月底將驗收合格的房屋交付乙方使用；本協(xié)議與國家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購房預(yù)付款100000元。至2012年年底，被告華洋開發(fā)公司都未取得商品房預(yù)售許可證。 相關(guān)案例：張某訴華洋公司預(yù)售合同糾紛相關(guān)案例：張某訴華洋公司預(yù)售合同糾紛法院認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的認(rèn)購房屋協(xié)議書已經(jīng)具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告亦按照約定交付被告100000元購房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，導(dǎo)致合

8、同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 相關(guān)案例：張某訴華相關(guān)案例：張某訴華洋公司預(yù)售合同糾紛洋公司預(yù)售合同糾紛法院判決：認(rèn)定原告張某與被告華洋開發(fā)公司簽訂的認(rèn)購房屋協(xié)議書無效，判決該公司返還原告張某已付購房款100000元、利息15000 元，賠償原告張某30000 元。三、商品房買賣中常見糾紛及法律防范 （二）商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議的問題： 1、概念和效力： 是指在取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的協(xié)議。通常不具備商品房買賣合同的效力。 但商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約

9、定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 2、出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收取的誠意金、認(rèn)購金、預(yù)訂金、定金的處理： 如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，只有定金存在不予退還和雙倍返還的效力。 三、商品房買賣中常見糾紛及法律防范（三）廣告內(nèi)容構(gòu)成要約的認(rèn)定 關(guān)鍵詞：要約關(guān)鍵詞：要約 要約：是當(dāng)事人一方向?qū)Ψ桨l(fā)出的希望與對方訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱要約人，接收要約的一方稱受要約人。 關(guān)鍵視點：關(guān)鍵視點： 商品房買賣合同解釋明確規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買

10、賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 相關(guān)案例：周某訴某房地產(chǎn)公司預(yù)售合同糾紛相關(guān)案例：周某訴某房地產(chǎn)公司預(yù)售合同糾紛 某日，周某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，購買某處房產(chǎn)。雙方在補充條款中約定，房產(chǎn)公司交付房屋時，必須與樓書說明一致，否則，周某有權(quán)追究對方責(zé)任。周某在購房時拿到印有“巴黎的春天某某苑”的彩色印刷品，上寫明“凱旋門的氣度風(fēng)光，香榭麗舍林蔭大道、回旋式豐收女神噴水池、巴黎古典前庭回廊”等廣告詞語，并注明交房標(biāo)準(zhǔn)為每戶獨立水、電、煤氣及熱水表均出戶設(shè)置。 相關(guān)案例：周某訴某房地產(chǎn)公司預(yù)售合同糾紛相關(guān)案

11、例：周某訴某房地產(chǎn)公司預(yù)售合同糾紛 合同簽訂后，周某付清了房款，但交付的房屋卻與樓書說明相去甚遠(yuǎn)，煤氣、熱水、冷水3表均在戶內(nèi)，樓書中的大部分設(shè)施未能兌現(xiàn)，前庭廣場環(huán)境嘈雜。周某遂起訴到法院，要求將3表移到戶外，配套設(shè)施到位，并支付違約金1.4萬元。 被告辯稱：周某所稱的樓書是廣告宣傳品，而非合同，未出過正式樓書。不同意周某的請求。 相關(guān)案例：周某訴某房地產(chǎn)相關(guān)案例：周某訴某房地產(chǎn)公司預(yù)售合同糾紛公司預(yù)售合同糾紛 法院判決：該印刷品為公司對外銷售房屋的宣傳載體，對房屋設(shè)施作了完整描述，內(nèi)容上具有售樓書的性質(zhì)。房產(chǎn)公司對3表的約定與實際交付不一致，判決房地產(chǎn)公司賠償周某3000元。對周某提出的小

12、區(qū)環(huán)境與廣告效果不符，因小區(qū)環(huán)境效果并未約定具體標(biāo)準(zhǔn)，對該主張不予支持，三、商品房買賣中常見糾紛及法律防范（四）（四）一房多賣一房多賣： 一房多賣是最常見的商品房買賣糾紛，為了防止出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象，產(chǎn)權(quán)明晰是關(guān)鍵。 首先，購房者在買房的時候，一要了解房屋是否達(dá)到預(yù)售條件，二要查明其備案登記情況。在購房者簽了購房合同之后，開發(fā)商應(yīng)在天內(nèi)到房管部門和國土部門登記備案，購房者可通過網(wǎng)絡(luò)或者到相關(guān)部門查詢房屋預(yù)售合同備案情況，若合同號與備案情況、姓名一致便能確定備案無誤。 若查詢出現(xiàn)同一套房屋有不同的合同號或者不是自己的姓名的情況，則極可能存在一房二賣的情形，購房者應(yīng)及時向開發(fā)商了解情況，并可向主管部

13、門投訴，或者直接向開發(fā)商提起訴訟。 要追究開發(fā)商一房多賣的違約責(zé)任，購房者可以提出解除購房合同。因一房多賣而解除購房合同的,購房者除了請求返還已付購房款及利息、賠償損失外,還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 相關(guān)案例：朱某訴相關(guān)案例：朱某訴某公司商品房買賣合某公司商品房買賣合同糾紛同糾紛 2011年7月31日，原告朱某與被告某建設(shè)投資總公司簽訂了商品房買賣合同，約定：原告以458161元的價格購買被告建設(shè)的1-0125、 0225 、0325號三層商品房，被告免費送0025號地下室，原告應(yīng)于2011年7 月31日前交付購房款258161元，于2011年8月8日前將辦理貸款所需

14、的全部資料交給被告，貸款到位后的五日內(nèi)交清余款，被告應(yīng)于2011年10月28日前將經(jīng)驗收合格的商品房交付原告。該合同第23條載明，本合同自雙方簽訂之日起生效。 相關(guān)案例：朱某訴相關(guān)案例：朱某訴某公司商品房買賣合某公司商品房買賣合同糾紛同糾紛 當(dāng)日，被告以蓋章為由將合同文本收走。2011年3 月12日，原告交付被告購房定金60000 元。2011年8 月1 日，原告交付被告購房款258161元。后被告單方在合同文本上加蓋了作廢章，并于2011年9 月18日與另一購房人孫某簽訂了商品房買賣合同，將1-0125、 0225 、0325號三層商品房出賣于孫某。2013年7 月31日，被告向?qū)O某發(fā)放了入

15、住通知書，次日，孫某領(lǐng)取了房屋鑰匙。 相關(guān)案例：朱某訴相關(guān)案例：朱某訴某公司商品房買賣合某公司商品房買賣合同糾紛同糾紛 法院認(rèn)為：原告朱某與被告某城市建設(shè)投資總公司簽訂商品房買賣合同后，被告以蓋章為由將合同文本收走，而非基于審查確定之需，并在原告按約交付首筆購房款后開具了收據(jù)，其行為表明，被告對商品房買賣合同的內(nèi)容已作認(rèn)可，且進(jìn)入履行階段，該合同已生效。但被告與孫某簽訂的商品房買賣合同亦系雙方的真實意思表示，該合同同樣具備法律效力。被告在合同文本上加蓋作廢章的行為因系單方解除合同的行為，因未通知原告，故對原告不發(fā)生法律效力。 相關(guān)案例：朱某訴相關(guān)案例：朱某訴某公司商品房買賣合某公司商品房買賣合同糾紛同糾紛 法院認(rèn)為：由于兩合同涉及的標(biāo)的為同一房屋，而被告已將房屋交付孫某，該違約行為致使原告朱某與被告之間的合同目的不能實現(xiàn)，原告有權(quán)主張解除合同。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾